(Luận văn thạc sĩ) tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Xuân Hương Tên luận văn: “Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ XUÂN HƯƠNG

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH

HÒA BÌNH

Người hướng dẫn khoa học: TS Bùi Thị Gia

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Hương

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân Qua đây

tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp của các cơ quan,

thầy cô, bạn bè, gia đình, người thân

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS Bùi Thị Gia, là người trực tiếp

hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo, cô

giáo khoa Kinh tế & Phát triển Nông thôn - Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Hòa Bình, tập thể Phòng

Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Ủy ban nhân dân

các phường, xã trong thành phố Hòa Bình đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

trên địa bàn

Tôi trân trọng cảm ơn các ông bà cán bộ, nhân dân địa phương các phường, xã nơi

tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra số liệu

để tôi hoàn thành luận văn

Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè, đồng

nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Xuân Hương

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục sơ đồ ix

Danh mục biểu đồ ix

Trích yếu luận văn x

Thesis abstract xii

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 4

1.4.1 Những đóng góp mới 4

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 4

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 4

Phần 2 Cơ sở lý luận và thực tiễn 5

2.1 Cơ sở lý luận 5

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản 5

2.1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai 9

2.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 10

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai 18

2.2 Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai 19

2.2.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới 19

2.2.2 Thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam 22

2.2.3 Bài học kinh nghiệm cho quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

Hòa Bình 25

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 27

3.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 29

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 31

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường 38

3.2 Phương pháp nghiên cứu 39

3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

3.2.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 40

3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 41

3.2.4 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 41

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 43

4.1 Tình hình sử dụng đất và hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình 43

4.1.1 Tình hình sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình 43

4.1.2 Hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Hòa Bình 49

4.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình 52

4.2.1 Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Hòa Bình 52

4.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính thành phố Hòa Bình 53

4.2.3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất 55

4.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 58

4.2.5 Quản lý về việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 64

4.2.6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 69

4.2.7 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 70

4.2.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 75

4.2.9 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 76

4.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 77

4.2.11 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 79

4.2.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai 80

4.2.13 Đánh giá chung về tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hòa bình giai đoạn 2014-2016 83

4.3 Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố 86

4.3.1 Hệ thống luật pháp về đất đai 86

4.3.2 Bộ máy quản lý và nguồn nhân lực quản lý đất đai của địa phương 88

4.3.3 Ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người dân địa phương và người sử dụng đất 90

4.3.4 Công tác tuyên truyền pháp luật đất đai ở địa phương 90

4.4 Một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai 92

4.4.1 Hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 92

4.4.2 Hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước về đất đai 93

4.4.3 Đối với công tác quản lý và lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 94

4.4.4 Về công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất 95

4.4.5 Về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 96

4.4.6 Về công tác quản lý tài chính về đất đai 96

4.4.7 Về công tác thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất 97

4.4.8 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai 98

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 99

5.1 Kết luận 99

5.2 Kiến nghị 100

Tài liệu tham khảo 101

Phụ lục 103

NN & PTNT Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Hòa Bình giai đoạn 2014-2016

31

Bảng 3.2 Tình hình biến động dân số và lao động thành phố Hòa Bình giai đoạn 2014-2016 33

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 44

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 45

Bảng 4.3 Hiện trạng đất chưa sử dụng năm 2016 47

Bảng 4.4 Diện tích phân theo đối tượng quản lý và sử dụng năm 2016 47

Bảng 4.5 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2014-2016 48

Bảng 4.6 Đội ngũ cán bộ phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2016 52

Bảng 4.7 Cơ cấu diện tích đất tự nhiên theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2016 54

Bảng 4.8 Kết quả lập bản đồ địa chính thành phố Hòa Bình đến năm 2016 55

Bảng 4.9 Đánh giá công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 57

Bảng 4.10 Quy hoạch sử dụng đất của một số loại đất đến năm 2020 thành phố Hòa Bình 60

Bảng 4.11 Phân bổ chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất thành phố Hòa Bình giai đoạn 2014-2016 62

Bảng 4.12 Kết quả tổng hợp ý kiến người dân về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 63

Bảng 4.13 Công tác giao đất ở giai đoạn 2014-2016 thành phố Hòa Bình 65

Bảng 4.14 Kết quả giao đất cho các tổ chức, cơ quan, đơn vị giai đoạn 2014-2016 thành phố Hòa Bình 66

Bảng 4.15 Kết quả cho thuê đất giai đoạn 2014-2016 thành phố Hòa Bình 67

Bảng 4.16 Kết quả thu hồi đất giai đoạn 2014-2016 thành phố Hòa Bình 67

Bảng 4.17 Kết quả tổng hợp ý kiến người dân về công tác thực hiện thu hồi đất 69

Bảng 4.18 Kết quả kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Hòa Bình giai đoạn 2014-2016 71

Bảng 4.19 Các trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn

2014-2016 72 Bảng 4.20 Kết quả thăm dò ý kiến người dân về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất 74 Bảng 4.21 Các nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2014-2016 thành phố Hòa Bình 76 Bảng 4.22 Kết quả giải quyết thủ tục hành chính về thực hiện quyền của người sử

dụng đất giai đoạn 2014-2016 77 Bảng 4.23 Tổng hợp ý kiến cán bộ quản lý về việc liên quan đến quyền người sử

dụng đất 78 Bảng 4.24 Kết quả thanh tra việc quản lý và sử dụng đất của thành phố Hòa Bình giai

đoạn 2014-2016 79 Bảng 4.25 Kết quả giải quyết đơn thư về đất đai của thành phố Hòa Bình giai đoạn

2014-2016 81 Bảng 4.26 Kết quả thăm dò ý kiến cán bộ về những khó khăn, vướng mắc trong công

tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai 82 Bảng 4.27 Mức độ phức tạp và việc thực thi hệ thống pháp luật đât đai hiện nay 87 Bảng 4.28 Kết quả thăm dò, lấy ý kiến người dân về năng lực cán bộ làm công tác

quản lý nhà nước về đất đai 89 Bảng 4.29 Đánh giá của cán bộ về ý thức chấp hành pháp luật của người dân địa

phương 90 Bảng 4.30 Đánh giá của người dân về công tác tuyên truyền quản lý đất đai ở địa

phương 91

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Xuân Hương

Tên luận văn: “Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung nghiên cứu của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp phân tích số liệu

Kết quả chính và kết luận

Giai đoạn 2014-2016 công tác quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Hòa Bình đã đạt được những kết quả như sau: Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đất đai nhìn chung khá đầy đủ và nghiêm túc Ủy ban nhân dân thành phố

đã cùng các xã, phường xác định mốc giới hành chính và hoàn thành công tác đo đạc bản đồ địa chính chính quy với 642 tờ bản đồ tỷ lệ 1/500; 1/1000 và 1/5000 và đưa vào

sử dụng Đã hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được thực hiện đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt; thu hồi được 185,29 ha đất phục vụ thực hiện 44 dự án của thành phố; đã giao đất để thực hiện 30 dự án với diện tích 173,55 ha; cho thuê 33,08 ha đất để triển khai thực hiện 21 dự án, góp phần tăng ngân sách cho địa phương Công tác cấp GCN QSDĐ của thành phố có nhiều tiến bộ; tuy nhiên vẫn chưa đạt yêu cầu về tiến độ đề ra, vẫn để xảy ra tình trạng một số trường hợp cấp chậm so với thời gian quy định Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố đạt được kết quả rất tích cực, đã giải quyết được 602/691 trường hợp; còn lại 89 trường hợp chưa có đầy

đủ giấy tờ hoàn thành các thủ tục hành chính Số vụ vi phạm về đất đai trên địa bàn

thành phố có xu hướng giảm dần, tuy nhiên vẫn còn 20/86 vụ chưa được giải quyết Giai đoạn 2014-2016, UBND thành phố đã giải quyết được 160/187 đơn thư khiếu nại,

đề nghị và tranh chấp về đất đai, đạt kết quả cao (85,56%)

Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai: Hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất; hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ địa chính; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai; đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất,

THESIS ABSTRACT

Name’s student: Nguyen Thi Xuan Huong

Thesis title: “Strengthening the State Management of Land in Hoa Binh city, Hoa Binh

State management of land in Hoa Binh city has many positive changes However, land management is not effective There are many problems in the state management of land in Hoa Binh city Therefore, local government have to

manage land efficiently and develop sustainably This study entle: “Strengthening the State Management of Land in Hoa Binh city, Hoa Binh province” Specific

objectives included: (1) To systemize the theoretical and practical issues which related the Management of Land (2) Assessment the status of Management of Land in Hoa Binh city (3) Analyze the factors were affected to the Management of Land (4) To supply some solutions to improve the Management of Land in Hoa Binh city, Hoa Binh province

This study used primary and secondary data, the depth interviews, semi-structured interviews samples in departments of Agriculture and Rural development, Resource and Environmental, household and many managers in local government The research methodology such as described statistical analysis, comparative, forecasting to assess the land management in Hoa Binh city The results show that the promulgation and implementation of land legislation is quite adequate The People's Committee has identified the administrative boundary markers and completed the cadastral mapping survey with 642 maps of 1/500 scale; 1/1000 and 1/5000 Completion of land use planning up to 2020 and the period of (2011-2015) The land recovery, land allocation and land lease accordance was approved; 185.29 hectares of land were recovered for the implementation of 44 projects in the city; land has been allocated to implement 30 projects with 173.55 ha; leased 33.08 hectares to implement 21 projects

Besides, The management and supervision of the implementation of land rights achieved very positive results, resolved 602/691 cases; 89 cases do not have complete

documents of administrative procedures During the period 2014-2016, the People's Committee has resolved 160/187 complaints, proposals and disputes on land, achieving high results (85.56%)

Solutions to perfect the state management of land: perfecting the system of legal documents on land management and use; To improve the State management apparatus for land, to intensify the training and fostering of officials of land administration cadres; Strengthening the dissemination and education of land legislation; promote the land registration and grant land use right certificates; inspecting, settling disputes, settling complaints and denunciations and handling violations of land,

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là các nguồn lợi tự nhiên như khí hậu, nước, không khí, khoáng sản nằm trong lòng đất, sinh vật sống trên

bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống trong lòng đất, là địa bàn phân bố dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, văn minh, quốc phòng Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian Quản lý về đất đai là yêu cầu và là nhiệm vụ hàng đầu của mỗi nhà nước trong bất kỳ giai đoạn lịch sử nào Ngày nay khi xã hội ngày càng phát triển, dân

số gia tăng, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng lớn thì đất đai lại càng trở lên quý hiếm hơn bao giờ hết Yêu cầu quản lý để sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng cần thiết Quản lý đất đai có vai trò rất quan trọng đi đôi với sự phát triển của xã hội, xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn trong khi đất đai có hạn điều đó đã làm cho quan hệ giữa người với người và với đất đai ngày càng trở lên phức tạp

Là một cấp trong bộ máy chính quyền nhà nước, cấp huyện quản lý một vùng miền nhất định với những nét đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và xã hội, có vai trò hết sức quan trọng trong quản lý đất đai Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong những năm gần đây đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập nên cần

có những nghiên cứu nghiêm túc bằng luận cứ khoa học để có chính sách, biện pháp điều chỉnh phù hợp với những yêu cầu mới là hết sức cần thiết

Thị xã Hòa Bình được Chính phủ Việt Nam công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh vào ngày 27 tháng 10 năm 2006, đi đôi với thành tựu này là cả một sự thay đổi bộ mặt của thành phố trên nhiều phương diện mà đặc biệt là đất đai Để xứng tầm với quy mô đô thị, đất đai được phân bổ cho những mục đích phát triển kinh tế, mở rộng nâng cấp hệ thống hạ tầng, an sinh xã hội, cùng với đó là sự gia tăng về dân số, từ nông thôn lên đô thị Điều này đòi hỏi bộ máy lãnh đạo thành phố phải có những chính sách quản lý, sử dụng một cách phù hợp để khai thác hiệu quả quỹ đất của địa phương

Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất

đai năm 2013 thì những nội dung đang được đánh giá là còn nhiều những tồn tại, bất cập, hạn chế đó là: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chậm, nhiều sai sót; Công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn không đáp ứng được yêu cầu, tiến độ các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội; công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập đã làm nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc phức tạp khó giải quyết; Công tác giao đất, cho thuê đất còn vướng mắc chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp chưa tạo bước chuyển mạnh mẽ trong cải thiện môi trường đầu tư và làm cơ sở quan trọng để thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, đây chính là nguyên nhân dẫn đến các vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích diễn ra ở nhiều nơi chưa được ngăn chặn xử

lý kịp thời Những tồn tại trên là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến kết quả công tác quản lý nhà nước về đất đai Do đó việc nghiên cứu lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai trong tình hình hiện nay là rất cần thiết và có ý nghĩa rất quan trọng để từ đó tìm ra các giải pháp nhằm quản lý chặt chẽ đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình Ngoài ra những vấn đề bất cập trong quản lý đất đai của thành phố Hòa Bình cũng là những vấn đề mà nhiều huyện khác trên địa bàn tỉnh Hòa Bình gặp phải

Xuất phát từ những yêu cầu trên, tôi chọn đề tài: “Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình” để

Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị góp phần tăng cường quản lý Nhà nước

về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình

+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; + Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Quản lý về việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

+ Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

về đất đai của thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình từ năm 2014-2016

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đề xuất được các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản

2.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng

là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh

vật khác trên trái đất C.Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là

điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có

bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự

nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia “Đất đai là tài nguyên

quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động Về bản chất, đất đai là vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập, lâu đời do kết quả của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành gồm: Đá, thực vật, động vật, khí hậu và thời gian Do đất đai có vị trí đặc biệt trong đời sống kinh tế xã hội của mỗi con người và của mỗi quốc gia Đất đai cùng với các điều kiện là một trong những cơ sở quan trọng để hình thành các vùng kinh tế của đất nước, của mỗi lãnh thổ quốc gia Đất đai có vị trí cố định và tính giới hạn Đất đai không thể sản sinh ra mà cùng thời gian đất đai có thể bị mất đi Vì vậy, việc quản lý và

sử dụng đất đai một cách hợp lý là một trong những vấn đề mà mọi quốc gia đều quan tâm

Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ xã hội Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai

là yếu tố không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan

trọng hàng đầu Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số lượng (diện tích)

Phân loại đất để phục vụ cho mục tiêu quản lý, khai thác sử dụng cho từng mục đích cụ thể Mục đích của phân loại là nắm vững tính chất đặc điểm của từng loại đất, thực trạng khai thác quản lý sử dụng đất để tìm ra những biện pháp quản lý chặt chẽ và nâng cao hiệu quả sử dụng từng loại đất Đất đai ở nước ta bao gồm nhiều loại Theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cụ thể được quy định tại điều 10 Luật Đất đai như sau:

a Nhóm đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất

sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt,

kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

b Nhóm đất phi nông nghiệp:

Đất phi nông nghiệp được phân thành các loại sau: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất

sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường

bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

c Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

2.1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

Thuật ngữ “quản lý” thường được hiểu theo những cách khác nhau tuỳ theo góc độ khoa học khác nhau cũng như cách tiếp cận của người nghiên cứu Quản

lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học xã hội và khoa học tự nhiên Mỗi lĩnh vực khoa học có định nghĩa về quản lý dưới góc độ riêng của mình và nó phát triển ngày càng sâu rộng trong mọi hoạt động của đời sống xã hội (Bùi Văn Cường, 2012)

Theo quan niệm của các nhà khoa học nghiên cứu về quản lý hiện nay: Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt tới mục đích đã

đề ra và đúng với ý chí của người quản lý Theo cách hiểu này thì quản lý là việc

tổ chức, chỉ đạo các hoạt động của xã hội nhằm đạt được một mục đích của người quản lý Theo cách tiếp cận này, quản lý đã nói rõ lên cách thức quản lý và mục đích quản lý

Như vậy, theo cách hiểu chung nhất thì quản lý Nhà nước là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm đạt được mục tiêu quản lý Việc tác động theo cách nào còn tuỳ thuộc vào các góc độ khoa học khác nhau, các lĩnh vực khác nhau cũng như cách tiếp cận của người nghiên cứu (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

Quản lý đất đai hay hoạt động địa chính là quá trình lưu giữ và cập nhật thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất (Trần Tú Cường, 2007) Theo cách hiểu này, do đất đai là một loại tài sản mà nhà nước là đại diện sở hữu, do đó hoạt động quản lý đất đai là một phạm trù của quản lý nhà nước về đất đai Như vậy, quản lý đất đai bao gồm các chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Chi tiết hơn, có quan điểm còn cho rằng, quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác nhau của đất, lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm các hoạt động đo đạc, đăng

ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý

Xuất phát từ việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai nhưng lại không trực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao quyền sử dụng đất cho các

cá nhân, tổ chức sử dụng, nên các cá nhân, tổ chức muốn sử dụng tốt quỹ đất được giao thì cũng cần thiết phải thực hiện tốt công tác quản lý đối với diện tích đất được giao đó Do vậy, khác với khái niệm quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động quản lý đất đai của các cá nhân, tổ chức được nhà nước giao quyền sử dụng đất được hiểu dưới góc độ quản lý về mặt kinh tế, xã hội và môi trường nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đối với quỹ đất được giao Nói một cách khác, hoạt động quản lý đất đai ở đây có chủ thể là các cá nhân, tổ chức được giao quyền sử dụng đất (trong đó có các trường đại học), khách thể là các diện tích đất, hay toàn

bộ quỹ đất được giao và đảm bảo nguyên tắc: tuân thủ mọi quy định của Hiến pháp và pháp luật về đất đai nhưng vẫn đảm bảo phục vụ tốt nhất, đem lại hiệu quả cao nhất cho mục đích sử dụng của cá nhân, tổ chức mình Việc thực hiện công tác quản lý tài nguyên đất của mỗi cá nhân, tổ chức khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng khác nhau của các đối tượng này Tuy nhiên, các nội dung

cụ thể của hoạt động này phải dựa trên cơ sở các nội dung quản lý nhà nước về đất đai để làm căn cứ tổ chức thực hiện (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

Quản lý nhà nước về đất đai là sự tác động có tổ chức và điều khiển quyền lực của nhà nước bằng pháp luật đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người trong lĩnh vực đất đai, nhằm duy trì, phát triển các mối quan

hệ xã hội, trật tự pháp luật đất đai và thực hiện tốt những chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trong công cuộc xây dựng và bảo vệ đất nước (Đồng Thị Sáng, 2014)

2.1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai

Hiện nay dân số tăng lên cùng với nhu cầu phát triển của các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội; diện tích đất phải thu hồi chuyển mục đích sử dụng để xây dựng tăng lên làm phát sinh nhiều biến động phức tạp trong quan hệ sử dụng đất Nhà nước vừa thực hiện chức năng là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng quản lý nhà nước như tất cả các quốc gia khác trên thế giới, đồng thời bản chất của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, Nhà nước còn có nhiệm vụ rất quan trọng là phục vụ và bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nhân dân Do đó, quản lý nhà nước về đất đai không chỉ nhằm mục tiêu phát triển mà còn phải đáp ứng nhu cầu đời sống của dân cư Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện ở một số điểm sau đây:

Thứ nhất, dân số tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hóa làm biến động đất đai, đòi hỏi phải tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai: Quá trình đô thị hóa kéo theo đó là làn sóng người nhập cư ồ ạt đã khiến các thành phố trở nên quá tải, gây ô nhiễm môi trường sống và làm cho việc xây dựng trong các đô thị trở nên khó kiểm soát, kéo theo nhiều hệ lụy trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Do đó, để tránh tình trạng đất đai bị chuyển mục đích sử dụng trái phép, sử dụng không đúng quy hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên đất

đô thị bị lãng phí, cùng với nó là tình trạng xây dựng lộn xộn và tình trạng đói nghèo đòi hỏi tăng cường quản lý đối với đất là yêu cầu đặt ra của thực tiễn nhằm khai thác hợp lý, có hiệu quả nguồn lực đất đai với chức năng cung cấp vốn đầu tư cho sự phát triển của đô thị

Thứ hai là, giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay Giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu và sử dụng đất chính là xử lý mối quan hệ kinh tế và pháp lý giữa Nhà nước với tư cách chủ thể đại diện sở hữu đất đai toàn dân và quyền sử dụng đất được Nhà nước giao Đây là một nội dung cơ

bản nhất của quản lý Nhà nước đối với đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiên nay (Trịnh Đình Thắng, 2000)

Thứ ba là, việc thực hiện quyền lợi về kinh tế của chủ thể sở hữu đất đai đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước

Quá trình đó đã làm phát sinh yêu cầu đòi hỏi phải tăng cường hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Một trong những nội dung rất quan trọng mà hoạt động quản lý nhà nước về đất đai phải tập trung là vấn đề quản lý về mặt kinh tế đối với đất đai, hay nói cách khác là thực hiên lợi ích kinh tế của chủ thể sở hữu đất đai (Bùi Văn Cường, 2012)

Thứ tư là, quá trình đô thị hoá trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Luật đất đai đã quy định đất đai có giá trị và quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, tài nguyên đất đai đã dần được khai thác sử dụng có hiệu quả hơn, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước để đầu tư trở lại cho phát triển kinh tế, đặc biêt là đầu tư trở lại cho quá trình đô thị hóa Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đất đai được tiền tệ hoá là một nguồn lực để chuyển thành vốn đầu tư cho phát triển kinh tế đô thị Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt Vì vậy, nó phải chịu sự điều tiết của các quy luật của thị trường như: quy luật cung và cầu; quy luật giá trị; quy luật cạnh tranh Đặc biệt đất đai đô thị là một loại hàng hoá có giá trị sử dụng và giá trị kinh tế rất lớn và có ảnh hưởng quan trọng tới quá trình đô thị hóa Vì vậy, quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế thế giới cũng có những đòi hỏi rất khác biệt với quản lý Nhà nước về đất đai trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

2.1.3 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

2.1.3.1 Ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

Việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật để tiến hành thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước là nội dung quan trọng hàng đầu của quản lý nhà nước về đất đai Đó là một hê thống các biện pháp được thể hiện dưới dạng quy phạm pháp luật về đất đai, gồm Luật Đất đai

và những quy định của các cơ quan, tổ chức Nhà nước trong việc hướng dẫn, chỉ đạo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ tài nguyên đất, bảo vệ môi trường và

giữ gìn cảnh quan sinh thái Ngoài những văn bản chứa đựng các quy phạm pháp luật cụ thể điều chỉnh quan hệ quản lý, sử dụng đất đã nêu, quan hệ quản lý sử dụng đất còn được điều chỉnh bởi các ngành Luật khác như: Luật Dân sự - điều chỉnh quan hệ quản lý sử dụng đất giữa các thể nhân, bao gồm các quan hệ về thừa kế, hợp đồng dân sự, quan hệ tranh chấp dân sự Luật hình sự: điều chỉnh những hành vi vi phạm nghiêm trọng quan hệ quản lý, sử dụng đất, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của Nhà nước và công dân Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động đầu tư, tư vấn, dịch

vụ bất động sản (Lê Trọng Bình, 2013)

Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới chế độ

sử dụng đất và chế độ quản lý có vai trò quan trọng hàng đầu, vì nó quyết định mức độ và khả năng huy động tiềm lực của xã hội và của bộ máy nhà nước trong

sự nghiệp quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên to lớn là đất đai Nó bao gồm những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, quy định những hình thức, cách thức xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất (Bùi Văn Cường, 2012)

2.1.3.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

- Xác định địa giới hành chính: Địa giới hành chính là sự phân định về ranh giới đất đai trên thực địa giữa các tỉnh, huyện, xã với nhau theo thẩm quyền quản

lý Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trên phạm vi cả nước

Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản

lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính

Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương mình (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

- Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính:

Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:

+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn

vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có);

+ Bản đồ địa giới hành chính;

+ Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính;

+ Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính;

+ Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính;

+ Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính; + Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính;

+ Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp dưới

Hồ sơ địa giới hành chính thuộc cấp nào thì được lưu trữ và quản lý tại UBND cấp đó Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do UBND cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh do Bộ Nội vụ xác nhận

UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới bị xê dịch, hư hỏng phải báo cáo UBND cấp huyện để xử lý (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

2.1.3.3 Khảo sát đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Trong quản lý đất đai của nhà nước đây là biện pháp đầu tiên nhằm nắm chắc số lượng, chất lượng đất đai (diện tích, loại, hạng đất của mỗi thửa đất) Thông quá đánh giá và phân hạng đất để nhận biết khả năng sinh lợi của từng thửa đất là cơ sở quan trọng để nhà nước định giá đất, đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất Thực hiện nội dung này nhà nước mới xác lập được hệ thống tài liệu về đất đai, từ đó làm căn cứ để phân bổ đất đai cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội và mới có cơ sở thực tiễn để quản lý chặt chẽ đất đai (Bộ Tài

nguyên - Môi trường, 2004)

Các cơ quan quản lý đất đai còn có nhiệm vụ thống kê, kiểm kê đất đai, cung cấp số liệu về thực trạng sử dụng đất đai tại một thời điểm nhất định trong năm, qua đó cho biết cơ cấu đất đai về loại đất cũng như đối tượng sử dụng đất Đây là nguồn số liệu giúp cho công tác đánh giá tình hình quản lý sử dụng, mức

độ thực hiện quy hoạch để từ đó có biện pháp bổ sung chấn chỉnh kịp thời những lệch lạc so với định hướng sử dụng đất ở tầm vĩ mô và dài hạn

2.1.3.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch vừa là thực hiện chức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng quản lý chung Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai qua cơ chế giao đất, thu hồi đất và quyết định mục đích

sử dụng đất trên phạm vi cả nước

Quy hoạch sử dụng đất đai là một dạng quy hoạch tổng thể, đó là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đúng mục đích, sử dụng đầy đủ, hợp lý, khoa học và tiết kiệm Thông qua việc phân bổ, điều chỉnh, cơ cấu lại sử dụng quỹ đất đai cho các ngành sản xuất và các đối tượng sử dụng đất, khai thác và tiến hành tổ chức sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất, bảo về môi trường (Bùi Văn Cường, 2012)

Quy hoạch sử dụng đất thường được xây dựng cho thời gian từ 10 - 20 năm hoặc 30 năm (định kỳ quy hoạch), tuỳ thuộc tính chất của quy hoạch sử dụng đất

là quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay quy hoạch sử dụng tổng thể, quy hoạch vùng hay quy hoạch cho một đơn vị hành chính Có những quy hoạch sử dụng dài hạn được lập cho thời gian 30 - 50 năm (quy hoạch sử dụng đất trồng rừng, quy hoạch sử dụng đất cho vùng cây nguyên liệu hoặc cây đặc sản)…

Kế hoạch sử dụng đất là trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đã được xác lập, tiến hành tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo từng thời gian, thời điểm

cụ thể, để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội trong từng giai đoạn nhất định Kế hoạch sử dụng đất thường được xây dựng cho thời gian hàng năm hoặc 3 - 5 năm

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo đơn vị hành chính lãnh thổ, đơn vị sản xuất và theo các chuyên ngành (quy hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp ) Các tổ chức nhà nước, các cấp chính quyền được nhà nước phân công có trách nhiệm xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xác lập Tuy nhiên, đến nay hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước, còn tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị phá vỡ hoặc không được thực hiện (quy hoạch “treo”), hoặc không thực hiện theo đúng quy hoạch, tính khả thi thấp, quy hoạch sử dụng đất chưa gắn với quy hoạch tổng thể phát

triển kinh tế xã hội và các quy hoạch chuyên ngành khác (Bùi Văn Cường, 2012)

2.1.3.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là khâu quan trọng trong nội dung quản lý nhà nước, nó phản ánh cụ thể chính sách Nhà nước trong việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong từng thời kỳ Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đều là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

Việc giao quyền sử dụng đất được đi kèm với một số công cụ quản lý khác,

đó là hạn mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể

sử dụng đất Hiện nay, Nhà nước ta đang áp dụng hình thức giao đất có thu tiền

và không thu tiền, giao đất có thời hạn và giao lâu dài Trong giao đất có thu tiền lại có thể thông qua hình thức thu theo giá quy định của Nhà nước hoặc thông qua đấu giá đất Đối với hình thức thuê đất thì có thể trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, trong đó hình thức trả tiền một lần chỉ áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại đất đã giao đất hoặc cho thuê để phục

vụ những mục tiêu kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng quan trọng hơn Nhà nước

có quyền thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê Nhà nước thu hồi đất nếu đối tượng đang sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê vi phạm pháp luật Nếu các đối tượng sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất nữa, Nhà nước có quyền thu hồi diện tích đất đã giao

2.1.3.6 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là nội dung hết sức quan trọng, nó diễn ra thường xuyên, liên tục, phản ánh các vận động chủ yếu của các quan hệ về đất đai trong thị trường Để thực hiện nội dung này, trước hết Nhà nước phải ban hành hệ thống văn bản pháp quy

về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và các chế tài

xử lý vi phạm

Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp

thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để nhà nước xác định quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai

2.1.3.7 Thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê đất đai là biện pháp tính toán để tổng hợp, đánh giá về hiện trạng

sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất giữa hai lần thống

kê, mục đích nắm được quỹ đất vào một thời điểm nhất định, tình hình sử dụng của từng loại đất, tình hình biến động đất đai giữa các thời điểm Thông thường việc thống kê đất đai được tiến hành mỗi năm một lần ở tất cả các cấp hành chính nhà nước

Kiểm kê đất đai là việc tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiên trạng sử dụng tại thời điểm kiểm kê, tình hình biến động đất đai giữa

2 lần kiểm kê Từ đó có cơ sở để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng và đánh giá hiệu quả sử dụng đất (Bùi Văn Cường, 2012)

2.1.3.8 Quản lý, giám sát thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đây là nội dung hết sức quan trọng, nó diễn ra thường xuyên, liên tục, phản ánh các tác động chủ yếu của các quan hệ về đất đai trong thị trường Để thực hiện nội dung này, trước hết phải ban hành hệ thống văn bản pháp quy về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và các chế tài xử lý vi phạm Trong nền kinh tế thị trường, khi nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền định đoạt đối với đất đai, vừa là chủ thể sử dụng đất lớn nhất vừa là người quản lý giám sát việc sử dụng, nếu quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng và không được luật hoá thì rất dễ nảy sinh bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất Lúc này quan hệ đất đai sa vào cơ chế xin cho, mang nặng tính hành chính, không theo quy luật thị trường

Quá trình đảm bảo thực thi các quyền của người sử dụng đất, nhà nước nên giảm dần các biện pháp hành chính, thực hiện phân quyền gắn với phân cấp và

uỷ quyền cho các cơ quan chuyên môn về một số nghiệp vụ cụ thể Cần có sự tham gia của các thành phần khác ngoài nhà nước trong một số công đoạn (xã hội hoá một số hoạt động quản lý) (Trần Tú Cường, 2007)

Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không chỉ được quy định trong Luật Đất đai mà còn được quy định trong các văn bản luật khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Theo luật hiện hành, tuy giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất khác nhau thì có quyền và nghĩa vụ khác nhau, nhưng nhìn chung, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau:

Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mình; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, gop vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Về nghĩa vụ, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định về chế độ sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi thực hiện các quyền của mình; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất có liên quan (Nguyễn Thị Thanh Cúc, 2015)

2.1.3.9 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Thanh tra đất đai nhằm đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng đất được tuân thủ theo đúng pháp luật Quá trình thanh tra, kiểm tra ngoài việc phát hiện các sai phạm để xử lý còn có tác dụng chấn chỉnh lệch lạc, ngăn ngừa những sai phạm

có thể xảy ra Ngoài ra, cũng có thể phát hiện những điều bất hợp lý trong chủ trương chính sách, pháp luật để có kiến nghị bổ sung chỉnh sửa kịp thời Thanh tra, kiểm tra có thể thực hiện thường xuyên hoặc đột xuất, có thể khi có hoặc không có dấu hiệu vi phạm

Xử lý vi phạm là biện pháp giải quyết của cơ quan nhà nước khi có hành vi

vi phạm trong quản lý và sử dụng đất Xử lý vi phạm có thể bằng biện pháp hành

chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự

2.1.3.10 Giải quyết về tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai

Đây là một công việc khó khăn, chính quyền và cơ quan địa chính có trách nhiệm giải quyết vụ việc khi có người tham gia tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lýđất đai là:

Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất

Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…)

Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai 2013, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp

* Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể:

Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các

tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc Trung ương

Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người

sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành (Nguyễn Thị Thanh Cúc, 2015)

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về đất đai

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến tình hình quản lý Nhà nước về đất đai Đề tài nêu ra thì có một số nhân tố ảnh hưởng chủ yếu sau:

2.1.4.1 Hệ thống luật pháp về đất đai

Kinh tế càng phát triển, các mối quan hệ sử dụng đất đai càng phức tạp đòi hỏi hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp về đất đai nói riêng phải đồng bộ, rõ ràng, cụ thể để công tác quản lý nhà nước được hiệu quả và thuận lợi Bên cạnh đó, pháp luật sẽ tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện được vai trò điều tiết và quản lý nền kinh tế, quản lý và kiểm tra hoạt động liên quan đến đất đai và

xử lý các hành vi vi phạm Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của Nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý nhà nước

về đất đai nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý (Trịnh Đình Thắng, 2000)

2.1.4.2 Bộ máy quản lý và nguồn nhân lực quản lý đất đai của địa phương

Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý về đất đai của chính quyền địa phương

có tác động trực tiếp tới việc quản lý đất đai trên địa bàn Việc bộ máy được tổ chức một cách khoa học theo hướng tinh giản, có sự phân công rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn sẽ tạo hiệu quả trong quản lý, giải quyết vấn đề càng nhanh chóng, thuận lợi Tuy nhiên, công tác quản lý của bộ máy sẽ gặp khó khăn lớn nếu một khâu, một cấp quản lý trong hệ thống không đảm bảo được yêu cầu công việc được giao Vì vậy, muốn quản lý hiệu quả, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai phải được tổ chức thật phù hợp về cơ cấu, có sự phân chia trách nhiệm, quyền hạn cụ thể, đồng thời phải có hướng dẫn, bám sát của các ban ngành chức năng Bên cạnh việc tổ chức bộ máy quản lý, trình độ, đạo đức của đội ngũ cán bộ quản lý cũng ảnh hưởng trực tiếp tới công tác quản lý nói chung

và quản lý đất đai nói riêng Cán bộ quản lý là người trực tiếp tham gia vào công tác quản lý nhà nước về đất đai ở cấp chính quyền địa phương và cũng là người tiếp xúc trực tiếp với đối tượng sử dụng đất, tiếp thu nguyện vọng của quần

chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến đất đai Vì vậy, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý có chuyên môn, trình độ và tận tâm với công việc là điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai ở cấp địa phương (Trịnh Đình Thắng, 2000)

2.1.4.3 Ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người dân và người sử dụng đất

Ý thức chấp hành pháp luật của người dân và người sử dụng đất ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai Người sử dụng đất khi có sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật và các chính sách của pháp luật thì quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) sẽ không gặp nhiều khó khăn Nếu địa phương nào làm tốt công tác tuyên truyền pháp luật và chính sách về người sử dụng đất đai thì sự hiểu biết của người sử dụng đất được nâng cao và việc cấp GCN QSDĐ đạt kết quả cao và ít xảy ra khiếu kiện (Đồng Thị Sáng, 2014)

2.1.4.4 Các công tác tuyên truyền ở địa phương

Các hoạt động tuyên truyền ở địa phương, đặc biệt là công tác tuyên truyền

về quy hoạch, giải phóng mặt bằng, giá đền bù… có ảnh hưởng lớn tới nhận thức của người dân trong hoạt động quản lý đất đai Nếu các công tác đó tốt sẽ góp phần ổn định tình hình, phản ánh kịp thời các tâm tư nguyện vọng của người dân với chính quyền địa phương Nếu công tác tuyên truyền mà chưa tốt sẽ có ảnh hưởng ngược lại (Trịnh Đình Thắng, 2000)

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

2.2.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

* Công tác quản lý đất đai của Singapore

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng: Sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, trong đó sở hữu nhà nước chiếm tỷ lệ lớn nhất khoảng 90% Sở hữu tư nhân phải tuân thủ các chế độ quy hoạch sử dụng đất do nhà nước quy định Nhà nước ban hành luật trưng dụng đất đai nhằm quản lý quỹ đất công Nhà nước chịu trách nhiệm di dời, giải toả với tất cả các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng theo hình thức chủ yếu là giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc Luật Trưng dụng đất đai quy định người dân có nghĩa vụ tuân thủ Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công nếu người dân không chịu di dời Ngoài ra, nhà nước cũng có chính sách đền bù, bảo đảm quyền lợi cho người dân phải di dời

Singapore đã tìm nhiều biện pháp làm sao cho đất đai có thể sinh sôi như: lấn biển, đưa các nhà máy ra các đảo xa, xây dựng các tuyến đường trên cao… trên cơ sở đó Singapore tiến hành quy hoạch đất đai phù hợp với quá trình phát triển kinh tế, xã hội nhanh chóng của đất nước, xây dựng các khu đô thị vệ tinh kết nối với khu trung tâm bởi hệ thống đường cao tốc phục vụ đi lai giao thương nhanh chóng, thuận tiện Đồng thời mỗi khu đô thị này đều được quy hoạch, cải tiến và điều chỉnh phù hợp với thời gian, tạo điều kiện và đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống và làm việc tại chính nới họ đang sống, hình thành những cộng đồng gắn bó chặt chẽ với nhau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

* Công tác quản lý đất đai của Pháp

Ở Pháp chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành các thửa đất lớn Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người mua và người bàn, muốn bán đất phải xin cơ quan giám sát việc mua bán Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán đất Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tòa ánh Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi Đối với đất

đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do chi phí địa phương chi trả Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quản lý đô thị, quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tư phát triển

* Công tác quản lý đất đai của Trung Quốc

Luật đất đai của Trung Quốc được xây dựng các năm 1954,1975, 1978 và

1982 Trong đó, Luật đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất Từ năm 1982 Luật đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,1999 và

năm 2004) Việc sử dụng Luật đất đai lần này được tiến hành từ năm 2003 nay đã hoàn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đoàn công tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa đổi này được trình Quốc Vụ viện Trung Quốc để xem xét Nội dung cơ bản của Luật Đất đai sửa đổi lần này gồm 7 nội dung sau:

(1) Duy trì việc bảo vệ đất nông nghiệp;

(2) Quy định về sử dụng đất công trình ngầm;

(3) Công khai quy hoạch;

(4) Việc cải tạo lại đất để khai thác khoáng sản xong;

(5) Hạn chế việc lợi dụng sử dụng đất đai;

(6) Chế độ giám sát đất đai;

(7) Chế độ bản vệ đất nông nghiệp

- Luật đất đai hiện hành của Trung Quốc có nội dung quy định mang tính nguyên tắc (gần giống với Luật đất đai năm 1987 của Việt Nam); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định cho phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tác chung có tính mở và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể

Ưu điểm là những nội dung quy định nguyên tắc trong luật được áp dụng trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện nhiều địa phương có đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế- xã hội khác nhau vẫn phù hợp; căn cứ vào nguyên tắc quy định của luật, Chính phủ thông qua ban hành các nghị định quy định cụ thể hơn, các nguyên tắc với mức độ điều chỉnh khác phù hợp với từng thời kỳ

- Trong luật và quy định của Chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật

- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ

gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau

- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt chẽ việc thu hồi đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã thực hiện công khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản được trao đổi trực tiếp về giá, mức bồi thường đối với cơ quan, đơn

vị lập phương án thực hiện bồi thường Tuy nhiên còn có nhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏa thuận giá trị bồi thường giữa người dân với cơ quan nhà nước là không khách quan;

- Quy định giá đất của Chính phủ chỉ khống chế mức giá tối thiểu và các xác định giá đất chuẩn của từng vùng đơn giản, trong việc thực hiện xác định giá thuận tiện, nhưng còn hạn chế là giá Nhà nước quy định có khoản chênh lệch lớn

so với giá thực tế trên thị trường, chưa bảo đảm để làm cơ sở quyết định giá đất khi giao đất hoặc để thỏa thuận mức bồi thường hay xác định giá trị đất để thế chấp, góp vốn

- Quy định của Chính phủ và các địa phương về một số giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng và khai thác nguồn lực từ đất xây dựng, đã có ưu điểm phát huy được những lợi thế của địa phương, của từng vùng, từng khu vực phục vụ cho mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của địa phương đạt kết quả

- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt nhiều thành tựu

- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ thể và nghiêm khắc hơn Luật đất đai của Việt Nam

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai luôn có sự tham gia của cơ quan quản lý nhà nước trước khi vụ việc được đưa ra Tòa án

2.2.2 Thực tiễn quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam

* Hệ thông tổ chức cơ quan quản lý đất đai

- Cơ cấu tổ chức: Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai Việt Nam được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ chức cụ thể như sau:

+ Cơ quan QLNN về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở TN&MT

+ Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường

+ Xã, phường, thị trấn có các cán bộ địa chính

* Tình hình quản lý đất đai

Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hóa xã hội chủ nghĩa Việt nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung” Đây là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để thực thi công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước

Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm

1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ

Văn bản đầu tiên do Nhà nước ban hành về đất đai và ruộng đất thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI là Luật đất đai năm 1987 Sau Luật đất đai năm

1987, Thông tư liên bộ số 05-TT/LB ngày 18/12/1991 của Bộ thủy sản và Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch trong vườn nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm

hộ gia đình Với những mặt nước chưa sử dụng có thể giao cho tổ chức, cá nhân không hạn chế

Hiến pháp năm 1992 ra đời đánh dấu điểm khởi đầu của công cuộc đổi mới

chính trị Tại điều 17 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống

nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”

Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Đến năm 2001 tiếp tục bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

1993 Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu mốc quan trọng như: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Ngày 26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2003 đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống pháp luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội, chính trị của đất nước Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị, đã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai

Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/7/201, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

Tình hình thực tiễn hiện nay:

Công tác quy hoạch xây dựng vẫn còn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…

Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đô thị, nhà ở tập trung còn dàn trải Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về

cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch kiến trúc và ủy ban

nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt

và thực hiện quy hoạch Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý

và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội

Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thôn, hợp tác xã tự ý cấp đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn được Nhà nước giao nhiều đất nhưng để hoang hóa, để nhiều cá nhân lợi dụng kinh doanh, thu lợi cá nhân đang phản ánh thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai lỏng lẻo ở nhiều địa phương Ngay ở Hà Nội, nơi “tấc đất tấc vàng”, kết quả rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy có 30 cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đang để hoang hóa hàng trăm nghìn m2 đất, biến đất thành khu dịch vụ tổng hợp gồm các nhà hàng, siêu thị, sân tennis, bãi giữ xe… Tình trạng nhiều khu đất để hoang, dự án “treo” diễn ra ở hầu khắp các địa phương trong cả nước, tuy nhiên, chỉ đến khi các phương tiện thông tin đại chúng lên tiếng về vấn nạn này thì địa phương mới chỉ đạo các sở, ngành liên quan kiểm tra, rà soát và kiến nghị hướng xử lý đối với các dự án vi phạm pháp luật về đất đai

Như vậy, quy hoạch cụ thể có sự phân cấp rõ ràng trong quản lý; Công tác thanh tra, kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ Nên quy định bảng giá đất theo thị trường, khắc phục tình trạng người sử dụng đất chuyển nhượng để thu lời phần chênh lệch trong khi giá của chính quyền thấp hơn địa phương phải thực hiện nghiêm và có những quy định cụ thể khi thu hồi đất để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho chính công trình này

2.2.3 Bài học kinh nghiệm cho quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hòa Bình

Một số bài học kinh nghiệm rút ra hiện nay cho địa bàn thành phố Hòa Bình trong vấn đề quản lý hiệu quả đất đai:

Do quá trình công nghiệp hóa hiện nay trên địa bàn thành phố nhanh nên cần coi trọng vấn đề chống đầu cơ đất đai bằng điều tiết quan hệ cung - cầu: Kinh

nghiệm cho thấy cần khống chế và điều tiết lượng đất hàng hóa trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng Qua đó kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung đất xây dựng, thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường, đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất

Đối với vấn đề định giá đất, giá chuyển nhượng là do thị trường xác lập; giá quy định là để tham khảo, giá nhà và giá đất được xác định tách biệt độc lập, nhà nước có quy định về quy trình nghiệp vụ định giá đất Đặc biệt để chống tình trạng đầu cơ đất đai, bên cạnh việc hoàn thiện Luật về quản lý đất đai

Xây dựng hệ thống địa chính quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rất chặt chẽ: Một bộ bản đồ mô tả thực trạng của thửa đất và bất động sản, một sổ địa bạ và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai; địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể Mục đích của hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng

Hình thành các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp: việc hình thành khung pháp

lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả,

tư vấn mua bán được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết được các quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản

và các giao dịch về đất đai