CÔNG tác QUẢN lý NHÀ nước về QUYỀN sử DỤNG đất tại địa bàn THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài “Công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ”, em nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên, của nhiều tập thể

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

ĐÀM BÍCH HƯỜNG

CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi Luận văn đã sử dụng

các thông tin từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, các thông tin có sẵn đã được trích rõ nguồn gốc

Các số liệu và đánh giá khoa học trong luận văn là trung thực Các số liệu có nguồn trích dẫn, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng công bố trong các công trình nghiên cứu khác

Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên

Học viên

Đàm Bích Hường

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài “Công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ”, em nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên, của

nhiều tập thể và cá nhân, em xin được bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các tập thể

và cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong học tập và nghiên cứu

Em xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Khoa đào tạo Sau đại học trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh Thái Nguyên, các thầy cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Bắc, đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập, nghiên cứu để em hoàn thành luận văn này

Em xin cảm ơn sự giúp đỡ và cộng tác của các anh chị là lãnh đạo, chuyên viên Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, cung cấp tài liệu giúp

em hoàn thành luận văn này

Em xin cảm ơn sự giúp đỡ, bạn bè đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ

em thực hiện luận văn này

Học viên

Đàm Bích Hường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn

Mục lục

Số trang

1.Tính cấp thiết của đề tài, lý do, ý nghĩa của đề tài 1

4.Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và thực tiễn của luận văn 3

Chương1 CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 4

1.1.Vị trí, vai trò và đặc điểm của công tác quản lý nhà nước về QSD đất 4

1.1.1.Vị trí vai trò của công tác quản lý Nhà nước về quyền sử

1.1.2.Đặc điểm của công tác quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất 4

1.2 Một số vấn đề lý luận về công tác quản lý Nhà nước về quyền sử

1.3 Kinh nghiệm công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất của

một số nước trên thế giới và Việt Nam 14

1.3.1.Kinh nghiệm công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng

đất của một số nước trên thế giới 10

1.3.2.Kinh nghiệm và chính sách quản lý Nhà nước về quyền sử

1.4.1 Các câu hỏi đặt ra mà đề tài cần giải quyết 24

1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 24

1.4.3 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá công tác quản lý nhà nước về

quyền sử dụng đất 27

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 28

2.1.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về quyền

sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 28

2.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên 28

2.1.2 Nhân khẩu và lao động thành phố Thái Nguyên 29

2.1.3 Hệ thống cơ sở hạ tầng thành phố Thái Nguyên 30

2.1.4 Phát triển kinh tế của thành phố Thái Nguyên 31

2.1.6 Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác quản lý Nhà

nước về quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 32

2.2.Thực trạng về công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất tại

địa bàn thành phố Thái Nguyên 34

2.2.1.Thực trạng công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên 34

2.2.2 Thực trạng công tác cấp, đổi giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai 36

2.2.3.Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

2.2.4.Thực trạng công tác quản lý kinh tế trong lĩnh vực đất đai 45

2.2.5.Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai 56 2.2.6.Thực trạng quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa

2.2.7 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của

pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 59

2.2.8.Tình hình giải quyết khiếu nại, tố cáo của các cơ quan

chức năng ở thành phố Thái nguyên 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn

2.3 Đánh giá chung về công tác quản Nhà nước về quyền sử dụng đất

tại thành phố Thái Nguyên 61

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ĐẾN NĂM 2020 68 3.1.Những căn cứ, mục tiêu, định hướng tăng cường công tác quản lý

Nhà nước về quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Thái Nguyên 68 3.1.1 Những căn cứ chủ yếu để đưa ra giải pháp tăng cường công

tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất 68 3.1.2 Những định hướng tăng cường công tác quản lý Nhà nước

về quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 68 3.1.3 Những mục tiêu tăng cường công tác quản lý Nhà nước về

quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên 69 3.2.Những giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước

về quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 72 3.2.1.Xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, phù hợp với tình hình

3.2.8 Giải pháp tài chính và đầu tư 82

3.2.9 Tăng cường tuyên truyền vận động nâng cao nhận thức để

vận dụng tốt các chính sách của Đảng và Nhà nước 83

3.2.10 Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức

kinh tế - kỹ thuật và định mức sử dụng đất đai 82 3.2.11.Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành chính sách pháp luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn

DANH MỤC CÁC BẢNG Trang

1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và quyền sử dụng 6

1.2 Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc tính đến 01/01/2008 22 2.1 Tổng hợp thuê bao sử dụng dịch vụ viễn thông ở thành phố Thái

2.3 Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài Nhà nước trên địa bàn Tphố Thái

Nguyên theo giá so sánh 1994

32

2.4 Bảng tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn

thành phố Thái Nguyên đến năm 2010

38

2.5 Số liệu thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành

phố Thái Nguyên giai đoạn 2006-2010

43

2.6 Bảng giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số đường phố chính nội

thị thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010

46

2.7 Giá đất ở trên thị trường tại một số đường phố chính nội thị thành phố

Thái Nguyên giai đoạn 2006- 2010

47

2.8 Tổng hợp ý kiến của người dân về về công tác xác định giá đất và thái

độ, trách nhiệm của cán bộ trực tiếp giải quyết hồ sơ ở TP Thái

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN Http://www.lrc-tnu.edu.vn

trên địa bàn TP Thái Nguyên

2.15 Tổng hợp tình hình giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai tại thành phố

Thái nguyên năm 2006 -2010

3.2 Kế hoạch phát triển nguồn nhân lực làm công tác quản lý đất đai ở Tp

Thái Nguyên đến năm 2015

DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ Trang

1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai của Trung quốc 20 1.2 Mô hình hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam 22

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chúng ta biết, đất đai vừa là bất động sản, vừa là yếu tố có tính chất quyết định để một tài sản được coi là một bất động sản Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại, phát triển của xã hội loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất; là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không gì thay thế được Vì vậy, đất đai có thể coi là xuất phát điểm, yếu tố cơ bản của đời sống và quá trình sản xuất xã hội Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta, đất đai được sử dụng vào đời sống không chỉ là cơ sở sản xuất, phục vụ sinh hoạt, mà còn là tài sản có giá trị lớn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất Cùng với các điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hành thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả nhất, đáp ứng nhu cầu đời sống kinh tế xã hội của đất nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Do vậy, yêu cầu quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất là một vấn đề trở nên ngày càng cấp thiết

Tuy nhiên, đất đai ở nước ta lại thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển về quyền sử dụng đất mà thôi Công tác quản lý Nhà nước về quyền

sử dụng đất có tầm quan trọng đối với kinh tế xã hội của mỗi quốc gia nói chung và địa phương nói riêng Tại Việt nam, quốc gia đứng thứ 46 toàn cầu

về mật độ dân số, thì giá trị quyền sử dụng đất ngày càng có tính thời sự Đặc biệt, thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên là địa phương đang trên đà phát triển, tốc độ đô thị hoá nhanh, các dự án đang được triển khai ngày càng nhiều, công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất đã đạt được nhiều thành tựu song cũng còn nhiều vấn đề cần tăng cường cải tiến

Xuất phát từ những lý do trên nên em đã chọn nghiên cứu: “Công tác quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên” để làm rõ những yếu tố ảnh hưởng, cơ chế và các nghĩa vụ tài chính

liên quan tới quyền sử dụng (QSD) đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa những người sử dụng đất với nhau nhằm tăng cường công tác quản

lý Nhà nước về vấn đề này trong thời gian tiếp theo

2 Mục đích nghiên cưú của đề tài

*Mục tiêu chung:

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác quản lý Nhà nước về thị trường QSD đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên để đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước về QSD đất

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.Đối tượng nghiên cứu

Công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên và người dân, các hộ, cộng đồng, các vùng

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Không gian nghiên cứu: Địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Thời gian nghiên cứu: 5 năm 2006 - 2010

- Nội dung: Nghiên cứu các vấn đề trong nội dung quản lý Nhà nước về QSD đất như: công tác quy hoạch, kế hoạch (KH) sử dụng đất, công tác xác

định giá đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất, công tác quản lý tài chính về đất đai, thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo

4 Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình có ý nghĩa khoa học và thực tế thiết thực đối với

Sở Tài chính trong quản lý Nhà nước về QSD đất để trong thời gian tới có cơ

sở khoa học để phối hợp quản lý trong lĩnh vực tài chính đất đai, một lĩnh vực mang lại số thu ngân sách không nhỏ, đồng thời tạo nên bước ngoặt trong việc phân cấp chi ngân sách địa phương

Luận văn nghiên cứu khá toàn diện và có hệ thống những giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại địa bàn thành Thái Nguyên nói riêng và các địa phương có điều kiện tương tự nói chung

5 Bố cục của Luận văn

Luận văn có 3 chương chính:

Chương 1: Cơ sở lý luận, thực tiễn công tác quản lý Nhà nước về QSD đất và phương pháp nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên

Chương 3: Định hướng và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại địa bàn thành Thái Nguyên đến năm 2020

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1.Vị trí, vai trò và đặc điểm của công tác quản lý Nhà nước về QSD đất

1.1.1 Vị trí, vai trò của công tác quản lý Nhà nước về QSD đất

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai để quản lý ngày càng tốt hơn nguồn tài nguyên này tiến tới hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng đặt ra đối với thành phố Thái Nguyên nói riêng và cả nước ta trong giai đoạn hiện nay Từ thực trạng công tác quản lý đất đai nước ta, đối chiếu với hệ thống quản lý đất đai các nước, xác định việc nghiên cứu hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai Việt Nam theo hướng thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai vào một cơ quan của Chính phủ, cụ thể như sau:

- Xây dựng hệ thống quản lý đất đai trên nền tảng: Pháp luật đất đai ; quy hoạch sử dụng đất đai gắn với thanh tra đất đai đảm bảo quản lý

và sử dụng đất tuân thủ pháp luật và quy hoạch

- Xây dựng hệ thống địa chính hoạt động theo ngành dọc với các thành phần cơ bản: Bản đồ địa chính; định giá đất; đăng ký đất đai; đảm bảo nắm chắc, quản chặt đất đai đến từng thửa đất và từng chủ sử dụng, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản thông thoáng, lành mạnh

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo hướng Chính phủ điện tử

1.1.2 Đặc điểm của công tác quản lý Nhà nước về QSD đất

Công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên có một số đặc điểm như sau:

- Do đặc điểm mật độ phân bố dân cư tương đối cao nên trong thành phố tỷ lệ đất ở chiếm tỷ trọng cao trong tổng quỹ đất của thành phố

- Tốc độ đô thị hoá trong những năm gần đây tương đối nhanh, trong

đó việc xây dựng các khu dân cư theo quy hoạch làm cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai phát sinh nhiều vấn đề cần giải quyết như tái định cư, bồi thường giải phóng mặt bằng, chia tách đất, cấp giấy chứng nhận, mua bán, chuyển nhượng…

- Công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tuy đã đạt được những kết quả nhất định song cũng còn một số tồn tại cần khắc phục, cải tiến để hoàn thiện đồng bộ chính sách quản lý đất đai cũng như tăng cường công tác quản

lý nhằm đáp ứng được với những vấn đề thực tế đang đặt ra

1.2 Một số vấn đề lý luận về công tác lý Nhà nước về QSD đất

1.2.1 Các khái niệm cơ bản

- Giấy chứng nhận QSD đất: Là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Thống kê đất đai: Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa

chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê

- Kiểm kê đất đai: Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa

chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê

- Giá QSD đất (sau đây gọi là giá đất): Là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSD đất

- Giá trị QSD đất: Là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện

tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong

trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

- Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt

của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt tài sản QSD là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu

Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, mọi

tổ chức, cá nhân chỉ có QSD đất đai Hiểu theo khái niệm địa tô trên đây thì những người đang có QSD đất không có quyền gì trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư, mà quyền này thuộc về Nhà nước Điều này trên thực tế làm cho Nhà nước có một vai trò độc quyền trong việc định giá đền bù khi thu hồi đất đai, và khi các chính sách định giá đền bù chưa hợp lý dễ gây ra phản ứng của người sử dụng cũng như tạo kẽ hở để một số người làm giàu bất chính từ đất

Bảng 1.1 Mối quan hệ giữa các quyền sở hữu và QSD

Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một

phần

Không cắt giữ

(Nguồn: Nguyễn Đình Bồng) [6]

- Quy hoạch sử dụng đất: Là hệ thống các biện pháp của Nhà nước

về tổ chức, quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng theo các đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nước

Từ đó có thể phân biệt được quyền sở hữu và quyền chiếm hữu hoặc QSD; việc cho thuê, cho mượn đất được hiểu đơn giản là mình không dùng thì nhường cho người khác sử dụng, không nên giải thích rằng mình không chiếm hữu mà để cho người khác chiếm hữu như là có sự thay đổi

về sở hữu Trong mọi trường hợp đất đai thuộc sở hữu Nhà nước chỉ được đem cho thuê để được sử dụng trên thực tế, mọi trường hợp không phải xin nhận đất để sử dụng đều không được xem xét Cho nên khi giao đất (bao gồm cả cho thuê, cho mượn) cần phải có sự phân biệt giữa quyền sở hữu và QSD

- Quỹ đất: Là toàn bộ đất của xã hội được Nhà nước phân bố và sử

dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã hội trong từng giai đoạn phát triển nhất định

- Quyền cầm cố: Là quyền lợi người nhận tài sản cầm cố được hưởng

Tức là người nhận cầm cố sau khi chi một lần giá cầm cố, chiếm hữu vật cầm của người đưa cầm thì được QSD và quyền thu lợi Tài sản tiêu biểu cho quyền cầm cố thường là bất động sản đất đai, nhà cửa, vv [20, tr.1228]

- Quyền sở hữu: Chế định pháp lí quan trọng, là tổng hợp các quy

phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu (quan hệ giữa người với người

về vật), xác nhận và bảo vệ các chủ sở hữu đối với những tư liệu sản xuất và sinh hoạt nhất định, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt chúng [14, T3, Tr 639]

- QSD đất: Chỉ người sở hữu ruộng đất, có thể trong phạm vi quy

định của pháp luật chiếm hữu, sử dụng, xử lý về quyền lợi thu được trên đất đai đó QSD đất đai là QSD hợp lí đối với đất chiếm hữu theo quy định của pháp luật QSD đất đai là một trong nội dung của quyền sở hữu đất đai

Nó có thể được áp dụng trên đất của người sở hữu và cũng có thể được áp dụng theo pháp luật trên đất không phải của người sở hữu [20, tr.1923]

- Thế chấp đất đai, là người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật

thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay Đất đai dùng làm vật thế chấp, không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng, chỉ dùng nó bảo đảm cho quyền lợi nào đó về giá trị kinh tế như quyền sở hữu, QSD [20, tr.1220]

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu

lại QSD đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Lụât này [17, Điều 4]

- Thuế:Là một khoản đóng góp bằng tài sản cho Nhà nước do luật

định thành nghĩa vụ đối với các cá nhân hoặc tổ chức nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước [13, tr 477]

- Thuế chuyển QSD đất: Là loại thuế trực thu, được thu trên thu

nhập của cá nhân, tổ chức khi chuyển QSD đất Thuế này được thu qua mỗi lần phát sinh việc chuyển QSD đất Đối tượng nộp thuế là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có QSD đất, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất này

- Thừa kế QSD đất : Là việc chuyển QSD đất của người chết sang

cho người thừa kề theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp lụât về đất đai [19, Điều 738]

- Thửa đất: Là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định

trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ [17, Điều 4]

1.2.2 Nội dung công tác quản lý Nhà nước về QSD đất và chính sách quản

lý kinh tế có liên quan đếnquản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Nội dung công tác quản lý Nhà nước về QSD đất

1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lí hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

4) Quản lý quy hoạch, KH sử dụng đất

5) Quản lí việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6) Đăng ký QSD đất, lập và quản lí hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSD đất

7) Thống kê, kiểm kê đất đai

8) Quản lí tài chính về đất đai

9) Quản lí và phát triển thị trường QSD đất trong thị trường bất động sản 10) Quản lí, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

12) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lí và sử dụng đất đai

13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

1.2.2.2.Chính sách quản lý kinh tế, tài chính có liên quan đến quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất

* Quản lý Nhà nước về giá đất

Thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại

Trên cơ sở nguyên tắc và phương pháp định giá đất, khung giá đất do chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình để xác định mức giá cụ thể cho từng loại đất

Giá đất cụ thể của từng loại đất do địa phương quy định chỉ được điều chỉnh khi giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường có biến động liên tục kéo dài trên 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá quá lớn; nếu giảm 10% trở lên so với giá quy định thì điều chỉnh xuống, nếu tăng trên 20% trở lên thì điều chỉnh tăng giá nhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất do chính phủ quy định Ngoài ra, khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì giá đất do địa phương quy định cũng sẽ thay đổi theo Hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh phải công bố giá đất tại địa phương mình

Những quy định trên đã tạo điều kiện cho địa phương chủ động trong việc ban hành và điều chỉnh giá đất tại địa phương mình cho phù hợp với thực tế

* Quản lý Nhà nước về giá thuê đất:

Đối với các dự án đầu tư trong nước: Chính phủ có Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài chính có Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

và Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 31/11/2007 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC: quy định tiền thuê đất đối với tổ chức trong nước sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản Tiền thuê đất hàng

năm đối với đất dùng vào các nghành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính Phủ quy định tương tự đối với các ngành thương mại, du lịch, dịch vụ là 0,7% Năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi,

bổ sung một số quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, trong đó: trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất

Đối với dự án do nước ngoài đầu tư: Căn cứ vào Điều 85 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, ngày 24/11/2000, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 189/QĐ-BTC qui định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: Đơn giá thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tính bằng ngoại tệ được xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng thời có tính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị Mức thu tiền thuê đất một năm cho từng dự án được xác định trên cơ sở khung tiền thuê đất, trong đó coi mức tiền thuê đất tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số: Hệ số địa điểm, hệ số kết cấu

hạ tầng, hệ số ngành nghề Đối với đất không thuộc đô thị, chưa phải là đất khu dân cư, đất chuyên dùng, không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản thì đơn giá thuê đất được tính từ 100USD đến 600

USD/ha/năm Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ, du lịch, thương mại thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm

* Quản lý Nhà nước về thuế, phí và lệ phí

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thực hiện điều tiết đối với đất dùng

vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng Căn cứ tính và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diệnt ích của từng hạng đất Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hành, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu, đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm năm trước Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc Nhà nước quy định

- Thuế nhà, đất: Căn cứ tính thuế là diện tích và mức thuế trên một đơn

vị diện tích, trong đó:

+ Đối với đất ở đô thị, mức thuế đất tính bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế

sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí theo loại đường phố theo 5 loại đô thị;

+ Đối với đất thuộc vùng ven đô thị, thì tuỳ vào loại đô thị mức thuế đất bằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Đối với đất gần các đầu mối giao thông, ven các trục đường giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng;

+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế

sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã

- Thuế chuyển QSD đất :Luật thuế chuyển QSD đất được ban hành

ngày 22/6/1994 để điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng QSD đất Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất với mức từ 5% - 50% tuỳ theo điều kiện và loại đất chuyển nhượng; thực hiện khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, với mục tiêu quản lý

sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nước, Luật thuế chuyển QSD đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ

lệ động viên áp dụng là 2% và 4%

- Phí và lệ phí:

+ Lệ phí trước bạ: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển

nhượng QSD đất bao gồm cả đăng ký QSD đất khi hợp thức hoá quyền sử sụng đất Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển QSD hoặc giá trị đăng ký QSD đất

+ Lệ phí địa chính: Là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận QSD đất, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai (thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính Theo quy định hiện hành, các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giao đất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về địa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ

5000 đồng/lần/giấy

*Các khoản thu khác về đất đai

- Tiền sử dụng đất: Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 13/12/2004

Chính phủ ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

và được hướng dẫn tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của

Bộ Tài chính Năm 2010 Chính Phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP sửa đổi bổ sung NĐ số 198/2004/NĐ-CP, Bộ Tài chính có Thông tư số 93/2011/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC

- Tiền thuê đất: Các DN, tổ chức kinh tế tập thể, hộ gia đình, cá nhân

thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi

trồng thuỷ sản và làm muối thì phải nộp tiền thuê đất

1.2.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước

về QSD đất

- Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước

- Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên

- Nhân khẩu và lao động thành phố Thái Nguyên

- Hệ thống cơ sở hạ tầng thành phố Thái Nguyên

- Phát triển kinh tế của thành phố Thái Nguyên

- Nhân tố kỹ thuật

1.3 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về QSD đất của một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai của Mỹ

Nội dung lập pháp và chính sách đất đai ở Mỹ chủ yếu triển khai hai chủ để lớn là phân phối đất công và bảo vệ tài nguyên đất đai, được phát triển và hoàn thiện trong hơn 200 năm và trở thành một hệ thống vô cùng phức tạp Nước Mỹ mất 130 năm để tiến hành việc phân phối đất công và tặng miễn phí xoay quanh việc xây dựng chế độ tư hữu sản quyền và trang trại gia đình; còn 60 năm lại đây chuyển sang việc bảo vệ tài nguyên đất đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật, giảm xói mòn, tăng độ phì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt Trong điều

kiện hoà bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống nhất và hiệu quả, các mặt về chế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế độ sở hữu, quyền sử dụng và quyền khác về đất đai được hoàn thiện; phát triển

xã hội và quy hoạch đất đai được coi trọng làm cho kinh tế phát triển cân đối và ổn định đó là điều kiện quan trọng của nhiệm vụ hiện đại hoá nông nghiệp nước Mỹ

Pháp luật và chính sách đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên bang tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, còn đất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh Nếu lấy Oasinhtơn làm ví dụ (giữa các bang không khác nhau nhiều)

- Quyền lợi về chiếm hữu đất đai: Luật pháp về quyền lợi đất đai ở

Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh Những phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập quán

- Quyền sở hữu bất động sản: Bao gồm quyền sở hữu đất và các

thứ có trên đất Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ - nghĩa là người sở hữu (quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa

kế, hoặc chỉ tặng bất động sản cho một người nào đó khi còn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng, hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu không thoả mãn thì người cho tặng sẽ thu hồi Ngoài ra còn duy trì quan hệ thuê mướn có tính chất chu kỳ

- Quyền đồng sở hữu: là quyền sở hữu đất có từ hai người trở lên,

như cùng nhau thuê đất và tài sản khi một trong hai người đó chết, thì

quyền lợi hoàn toàn thuộc về người kia mà không được để thừa kế cho con cháu;

- Quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để thuận lợi cho thửa đất của mình - gọi là quyền địa dịch (Easments), được hình thành

bằng các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quả mà vẫn đảm bảo được xâm phạm

ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh

- Quyền chuyển nhượng đất đai được pháp luật bảo đảm bằng các hợp đồng mua bán: quyền sở hữu có thể mua bán được là quyền mà

người mua có thể yên tâm tiếp nhận mà không bị rủi ro vì tố tụng Nói chung, đất đã có đăng ký theo pháp luật thì quyền sở hữu của đất này mới được xem là quyền sở hữu có thể giao dịch Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể: vị trí, ranh giới, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ (quyền sở hữu bảo hiểm, thuế, dự kiến tình huống ngoài dự tính )

- Quyền đăng ký đất đai, để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu: Nếu

mua đất mà không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Nghĩa là người mua phải lập tức đăng ký để chứng minh quyền sở hữu đã thay đổi để ngăn chặn người đến sau tiếp tục mua Nội dung đăng ký bao gồm các yếu tố liên quan đến quyền lợi về đất đai như khế ước thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng và phải thông qua công chứng để đề phòng giả mạo

1.3.1.2 Kinh nghiệm quản lý đất đai của Trung Quốc

Năm 1990 Quốc vụ viện công bố “Điều lệ tạm thời về xuất nhượng quyền sử dụng đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước” và “Các biện pháp tạm thời về đầu tư kinh doanh liền khoảnh của nước ngoài” đã thúc đẩy việc triển khai cải cách chế độ sử dụng đất đai đi vào thế ổn định Cuối năm

1992, Chính Phủ nhân dân tỉnh ban hành “Biện pháp thực hiện xuất nhượng QSD đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước tỉnh Quảng Đông” làm công cụ pháp luật để mở rộng toàn diện sự nghiệp cải cách và năm 1993 là năm cải cách mạnh mẽ nhất, tiếng búa đấu giá dồn dập ở các huyện, thị; đấu thầu đất đai được đăng tải thường ngày trên báo chí, trong năm đó đã thực hiện được 7.118 cuộc giao dịch với diện tích 15.000 ha, tăng 41,5 %

so với năm 1992 Năm 1994 đã chỉnh đốn và xử lý một số vấn đề tồn tại, Chính phủ đã ban hành quy phạm địa phương về thị trường bất động sản, Quốc hội lại công bố “Luật quản lý nhà đất đô thị” tạo cơ sở cho năm 1995 100% số thị xã và 95 % số huyện đều thực hiện chế độ sử dụng đất phải trả tiền Tỉnh Quảng Đông chủ trương thực hiện mấy mặt sau đây:

- Chính phủ khống chế thị trường đất đai cấp 1 điều tiết thị trường qua việc quản lý kế hoạch xuất nhượng đất đai và quản lý việc thẩm định đầu tư

- Quản lý giá đất qua việc quy định giá chuẩn một cách khoa học, ban hành quy phạm định giá đất và giám sát các hoạt động định giá và giá cả thị trường

- Quản lý việc đấu giá quyền sử dụng đất, thanh toán thị trường ngầm bằng việc ban hành quy phạm về các hành vi xâm nhập thị trường quyền sử dụng đất

- Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai trong hạch toán giá thành sản phẩm doanh nghiệp, chống thất thoát vốn

- Quản lý chặt chẽ đất đai tập thể phi nông nghiệp xâm nhập thị trường, đảm bảo thống nhất về thị trường đất đai

Mô hình hệ thống quản lý Nhà nước về quyền sử dụng đất của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (Hình 1.1)

Hình 1.1 Mô hình hệ thống quản lý đất đai nước cộng hoà Nhân dân

Trung Hoa

Bộ đất đai và tài nguyên

Cục quản lý Các đơn vị Cục đo đạc Các đơn vị

1.3.2 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về QSD đất của Việt Nam

1.3.2.1 Hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về đất đai

Hình 1.2 Tổ chức hệ thống quản lý đất đai Việt nam

(Nguồn: Nguyễn Đình Bồng- Tổng quan về hệ thống quản lý đất đai, 2004)

UBND tỉnh, thành

phố trực thuộc TW

Bộ Tài nguyên và Môi Trường

Trung tâm t.tin TTâm điều tra

Q hoạch đất đai

Viện nghiên cứu địa chính

Vụ đất đai

Vụ Pháp chế

Vụ đăng TKĐĐ Thanh tra

ký-Sở Tài Nguyên và Môi trường

Chính quyền các cấp tự nắm giữ đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn.Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian

Để tổ chức việc sử dụng đất, Nhà nước quyết định "chia" một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất

cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là theo sự khống chế mà quyền chiếm hữu chung của Nhà nước đã quy định cho mình,

sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng - chỉ có QSD (Hình 1.2)

1.3.2.2 Chính sách quản lý đối với các loại đất

* Chính sách quản lý đối với đất nông nghiệp

Trên cơ sở đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo Nghị quyết Đại hội VI (năm 1986) của Đảng, nhằm khuyến khích người nông dân sử dụng đất đai hiệu quả hơn, Đảng và Nhà nước đã có chủ trương đổi mới cơ chế quản lý kinh tế nông nghiệp trong đó đổi mới các chính sách đất đai có vị trí quan trọng Quá trình đổi mới cơ chế quản lý nông nghiệp, chính sách đất đai được thực hiện từng bước chắc chắn: từ thực hiện khoán sản phẩm trong các hợp tác xã, đến khoán cho hộ xã viên và cuối cùng là giao đất cho người nông dân sử dụng ổn định lâu dài, thực hiện thu thuế nông nghiệp đến hộ nông dân

Chính sách quản lý đất trong sản xuất nông nghiệp của nước ta trong giai đoạn 1990 đến nay đã tạo điều kiện gắn lợi ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với cơ sở vật chất kỹ thuật còn thấp trong nông nghiệp là động lực thúc đẩy nông nghiệp phát triển, đưa nước

ta từ chỗ thiếu lương thực trong thập kỷ 80 trở thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ 2 trên thế giới trong thập kỷ 90 của Thế kỷ 20

* Chính sách quản lý đối với đất phi nông nghiệp

Tuy đã có nhiều cải cách nhưng vẫn còn nhiều bất cập Phần lớn đất phi nông nghiệp, ngoài phần đất ở và công sở Nhà nước, đều nằm trong tay các doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) Việc quản lý đất của DNNN bị buông lỏng trong một thời gian dài Phần lớn các DN được giao đất không thu tiền sử dụng đất, hàng năm chỉ đóng tiền thuê đất với lượng không đáng kể, nên giá trị thật của đất chưa được coi là đầu vào của DN, chưa được tính vào chi phí, dẫn đến tình trạng sử dụng lãng phí đất phi nông nghiệp, là sơ hở để nhiều DN thu lợi không hợp lý từ đất Trong những năm qua, Nhà nước đã chú trọng hình thành các khu công nghiệp (CN) tập trung, khuyến khích hình thức đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng, bước đầu tạo được những chuyển biến tích cực trong việc phát triển dịch vụ, tuy nhiên đã bắt đầu nảy sinh những hạn chế như quy hoạch phát triển hệ thống khu CN, cụm CN tràn lan, cạnh tranh không lành mạnh, các ưu đãi về đất đai của Nhà nước chưa đến được với người dân

* Chính sách quản lý đất ở, nhà ở

Trong quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, Nhà nước cũng bắt đầu xoá bỏ bao cấp nhà ở, đưa tiền nhà vào lương và chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh; Chính sách đất ở, nhà ở được quy định cụ thể: Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được giao QSD đất ổn định lâu dài; việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và QSD đất ở theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đúng thủ tục và có bồi thường Chính sách đất ở, nhà ở đã tạo điều kiện cho thị trường nhà ở và thị trường QSD đất ở phát triển

Thực tế tại Việt nam, đã sử dụng đất đai vào nhiều mục đích khác nhau, ta có thể phân loại và tổng hợp cơ cấu các loại đất theo một số nhóm

cơ bản: đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất chuyên dùng; đất ở (bảng 1.2)

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc tính đến 01/01/2008

Đất lâm nghiệp

Đất chuyên dùng

Đất lâm nghiệp

Đất chuyên dùng

Đất lâm nghiệp

Đất chuyên dùng

1.4 Phương pháp nghiên cứu

1.4.1 Các câu hỏi đặt ra mà đề tài cần giải quyết

- Công tác quản lý Nhà nước về QSD đất ở thành phố Thái Nguyên đã diễn ra như thế nào?

- Những tổ chức nào tham gia vào công tác quản lý Nhà nước về QSD đất?

- Công tác quản lý Nhà nước về QSD đất bao gồm những nội dung gì?

- Công tác quản lý Nhà nước về QSD đất ở Thái Nguyên còn tồn tại vấn đề gì?

- Cần cải tiến công tác quản lý Nhà nước về QSD đất theo những mục tiêu và giải pháp nào?

1.4.2 Phương pháp nghiên cứu

1.4.2.1 Chọn điểm nghiên cứu

Luận văn chọn 3 điểm nghiên cứu đại diện cho 3 vùng: Bắc, trung, Nam của thành phố Thái Nguyên, cụ thể từng điểm nghiên cứu như sau:

1) Xã Đồng Bẩm: Là một xã ngoại thành của thành phố Thái Nguyên,

ngăn cách phần trung tâm thành phố bởi sông Cầu Trước kia xã Đồng Bẩm thuộc huyện Đồng Hỷ, từ ngày 31/7/2008, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2008/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ để mở rộng thành phố Thái Nguyên theo đó xã Đồng Bẩm và Cao Ngạn được chuyển giao về thành phố Thái Nguyên quản lý

Nằm ở phía Đông Bắc thành phố Thái Nguyên, giáp các phường Quang Vinh, Hoàng Văn Thụ, Trưng Vương, Túc Duyên của thành phố Thái Nguyên

và giáp các xã Hóa Thượng, Linh Sơn, thị trấn Chùa Hang của huyện Đồng

Hỷ Diện tích: 401,90 ha diện tích tự nhiên chủ yếu là đất nông nghiệp chuyên canh tác các loại rau màu phục vụ cho thành phố Thái Nguyên Xã Đồng Bẩm

có 5.398 nhân khẩu (năm 2010) Các dự án khu đô thị mới đang được triển

khai tại đây Ngoài ra còn một số dự án lớn như trường Đại học Việt Bắc, trung tâm điều dưỡng đã lập quy hoạch, phối cảnh chi tiết và chuẩn bị được khởi công xây dựng

2) Phường Trưng Vương: Là một phường nằm ở trung tâm của thành

phố Thái Nguyên, phường là nơi đóng trụ sở UBND tỉnh và thành phố Thái Nguyên và trung tâm hành chính của thành phố và tỉnh Thái Nguyên Phường

có diện tích: 1.03km2, dân số vào trên 20.000 người Phường Trưng Vương tập trung nhiều chợ đầu mối của thành phố như: Chợ Thái, chợ Túc Duyên Trên địa bàn phường có nhiều đường phố thuận lợi cho phát triển thương mại như: Cách mạng tháng Tám, Bến Oánh, Bến Tượng, Phố Cột Cờ Phường Trưng Vương còn là trung tâm hành chính của tỉnh vì nơi đây tập trung nhiều các sở, ban, ngành, Tỉnh ủy, Thành ủy

3) Phường Tích Lương: Là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên,

tỉnh Thái Nguyên Phường nằm ở phía nam của thành phố và được thành lập

từ tháng 1 năm 2011 từ xã Tích Lương trước đây Phường có diện tích 9,3 km² và dân số là 17.225 người (2011) Phường Tích Lương nằm về phía tây của quốc lộ 3 và đối diện qua quốc lộ với các phường khác cũng thuộc thành phố Thái Nguyên lần lượt từ phía Bắc sang phía Đông là Tân Lập, Phú Xá, Trung Thành, và một đoạn nhỏ với phường Tân Thành Phía tây là xã Thịnh Đức thuộc thành phố Thái Nguyên và phía nam là thị xã Sông Công

Phường Tích Lương có diện tích chủ yếu là đất nông nghiệp, đô thị hóa hiện mới chỉ tập trung ở khu vực ven quốc lộ và xung quanh các trường đại học, cao đẳng

1.4.2.2 Thu thập số liệu

* Thu thập số liệu đã công bố:

Căn cứ số liệu đã công bố của các cơ quan thống kê, sở, ngành, các phòng ban có liên quan, các báo chí chuyên ngành và những báo cáo khoa

học đã được công bố, các nghiên cứu trong và ngoài nước, các tài liệu của các

cơ quan trung ương, của tỉnh Thái Nguyên, thành phố Thái nguyên, các dự án Những số liệu này được thu thập chủ yếu ở Cục Thống kê tỉnh Thái nguyên,

Sở Tài nguyên & môi trường, Sở Tài chính, phòng thống kê, phòng Tài nguyên Môi trường và Chi cục Thuế Luận văn có sử dụng các số liệu điều tra kinh tế trong vùng nghiên cứu, Luận văn cũng kế thừa các tài liệu của các

Luận văn Thạc sỹ trước đây

Thu thập các tài liệu liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai, quản

lý tài chính như: các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư…

* Thu thập số liệu mới:

- Chọn mẫu điều tra ngẫu nhiên: chọn 3 điểm mỗi điểm 100 mẫu

Áp dụng điều tra chọn mẫu ngẫu nhiên (chọn điểm điều tra đại diện cho

3 vùng phía bắc, trung tâm và phía nam thành phố Thái Nguyên) Mỗi vùng chọn 1 xã (phường) đại diện trong đó 85% số hộ là dân tộc kinh, 15% số hộ dân tộc thiểu số; trong 100 hộ có 50% số hộ cán bộ công nhân viên chức, 30

% số hộ làm nông nghiệp, 20% số hộ làm nghề dịch vụ

- Phiếu điều tra: Điều tra thu thập số liệu đến các đối tượng điều tra làm

cơ sở nghiên cứu (có các mẫu phiếu điều tra kèm theo)

Trực tiếp tiếp xúc với người dân, DN tại địa bàn nghiên cứu, tạo điều kiện và thúc đẩy sự tham gia của người dân và doanh nghiệp vào những vấn

đề cần nghiên cứu, đối thoại để thu thập thông tin, nắm được thực trạng công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại địa điểm chọn nghiên cứu, nắm bắt được những tiềm năng, những khó khăn, nhu cầu của các đối tượng có liên quan

- Phương pháp điều tra : sử dụng các phương pháp phỏng vấn trực tiếp linh hoạt, đối thoại thông qua các câu hỏi mở và phù hợp với tình hình thực

tế, sử dụng linh hoạt các câu hỏi ai? cái gì?ở đâu? kết hợp với kiểm tra tính thức tiễn của thông tin thông qua quan sát trực tiếp

1.4.2.3 Xử lý số liệu điều tra

Xử lý số liệu điều tra bằng phương pháp thống kê và sử dụng phần mềm EXCEL

Tiến hành phân tích, tổng hợp số liệu sau đó chọn lọc và loại bỏ những

số liệu không cần thiết để có được những số liệu thích hợp, khoa học

1.4.2.4.Phương pháp phân tích

- Phương pháp so sánh: So sánh theo thời gian, vùng sinh thái, cơ cấu kinh tế để xác định xu hướng, mức độ biến động của các chỉ tiêu phân tích… giúp cho việc tổng hợp phân tích chỉ tiêu được đúng đắn cũng như giúp cho việc phân tích đầy đủ, chính xác

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo các ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan đến đề tài

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: Từ các thông tin thu thập được

để tiến hành tổng hợp, phân tích và đánh giá Từ đó đưa ra các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên Các phương pháp trên được sử dụng nhằm đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên trong hiện tại và tương lai Xác định và đề ra các vấn đề cần ưu tiên tiếp tục nghiên cứu, đánh giá khả năng thực hiện và đề ra những giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về QSD đất tại thành phố Thái Nguyên

1.4.3 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá công tác quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất

- Quản lý quy hoạch, KH sử dụng đất; cấp, đổi GCN QSD đất, quản lý

hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và GPMB; quản lý kinh tế trong lĩnh vực đất đai; thông tin và quản lý nguồn lực đất đai; thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo