Bài giảng Thị trường bất động sản cung cấp cho người học những kiến thức như: Các vấn đề chung về bất động sản; Tổng quan về thị trường bất động sản; Cung, cầu bất động sản; Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và phân loại bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và mọi thứ liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật quốc tế thống nhất rằng bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, nhưng mỗi quốc gia lại có hệ thống pháp luật riêng với những đặc điểm và tiêu chí phân loại khác nhau.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất, xác định bởi vị trí địa lý của nó, như quy định trong các điều luật dân sự của Pháp, Nhật Bản, Nga và Đức Tuy nhiên, Nga cụ thể hóa định nghĩa này bằng cách coi bất động sản là "mảnh đất", không phải là đất đai chung Sự phân biệt này hợp lý vì đất đai được xem là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về tài sản "gắn liền" với đất đai được xem là bất động sản Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, quy định này nêu rõ các tiêu chí xác định bất động sản.
“Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được xem là bất động sản; khi đã bứt khỏi cây, chúng trở thành động sản.” Quy định này cũng được thể hiện rõ trong Luật.
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều
Theo Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với những vật gắn liền với đất, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan Tương tự, Luật Dân sự Đức cũng xác định bất động sản là đất và các tài sản liên quan đến đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có những điểm khác biệt đáng chú ý trong quy định về bất động sản so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại bất động sản theo cách truyền thống mà còn đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Ngoài ra, Luật cũng mở rộng danh sách bất động sản bao gồm cả những vật không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ.
Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản tại Việt Nam bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà ở, theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể bởi pháp luật của từng quốc gia, với những tài sản mà một quốc gia coi là bất động sản có thể được xem là động sản ở quốc gia khác Tại Việt Nam, quy định về bất động sản vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác nhau Cụ thể:
* Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng
Bất động sản được phân loại thành ba loại chính dựa trên yếu tố đầu tư xây dựng, bao gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cùng với các trụ sở làm việc Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này không chỉ tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững, đồng thời chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
* Phân loại theo các yếu tố cấu thành nên bất động sản
Bất động sản được phân thành ba nhóm chính dựa trên các yếu tố cấu thành, bao gồm đất đai, các công trình xây dựng gắn liền với đất, và các bất động sản đặc thù.
- Đất đai: bao gồm tất cả các loại đất theo quy định của Luật Đất đai
- Các công trình xây dựng gắn liền với đất như công trình làm nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt…
- Các bất động sản đặc thù: pháp luật một số nước quy định các tài sản như máy bay, tàu thủy, tàu hỏa… cũng là bất động sản
* Phân loại dựa vào mục đích sử dụng của bất động sản
Bất động sản được phân loại dựa trên mục đích sử dụng thành các loại chính: bất động sản ở, bất động sản thương mại và văn phòng, bất động sản công nghiệp, và bất động sản chuyên biệt.
* Phân loại theo hình thức sở hữu đối với bất động sản
Theo cách phân loại này, bất động sản được chia thành bất động sản toàn quyền sở hữu và bất động sản thuê theo hợp đồng Trong đó:
Bất động sản toàn quyền sở hữu thuộc về một chủ sở hữu duy nhất, người này có quyền chiếm hữu, sử dụng và quyết định mọi vấn đề liên quan đến bất động sản đó.
Các quyền liên quan đến bất động sản
1.2.1 Quyền sở hữu bất động sản
Theo Luật dân sự năm 2015, quyền sở hữu bất động sản được pháp luật công nhận và bảo vệ, cho phép chủ thể tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình.
Quyền chiếm hữu bất động sản là quyền được pháp luật bảo vệ, cho phép chủ sở hữu thực hiện các hành vi theo ý muốn để quản lý và nắm giữ tài sản của mình Người được chủ sở hữu ủy quyền có thể thực hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, cách thức và thời hạn mà chủ sở hữu đã xác định.
Quyền sử dụng bất động sản là quyền được pháp luật bảo vệ, cho phép khai thác các đặc tính tự nhiên hữu ích của bất động sản Lợi ích từ quyền này có thể bao gồm thu nhập và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của con người, cùng với nhiều lợi ích khác liên quan đến bất động sản.
Quyền định đoạt bất động sản bao gồm việc chuyển nhượng, từ bỏ hoặc tiêu hủy quyền sở hữu Vì đất đai không thể bị tiêu hủy, nên việc tiêu hủy chủ yếu liên quan đến nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất Do đó, quyền định đoạt bất động sản chủ yếu tập trung vào việc quyết định số phận pháp lý của tài sản này.
Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản bao gồm:
- Sở hữu nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản là nhà nước
- Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản là tập thể hoặc cộng đồng
- Sở hữu cá nhân: chủ sở hữu bất động sản là cá nhân
Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hiện các hoạt động hợp pháp liên quan đến tài sản của mình, bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản, miễn là không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo ra bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc thông qua các hình thức mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế theo di chúc hoặc theo phán quyết của tòa án.
Quyền sở hữu bất động sản sẽ chấm dứt khi chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, chuyển nhượng cho người khác, hoặc khi bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc theo phán quyết của tòa án.
1.2.2 Các quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vì mục đích thương mại Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp cụ thể.
- Nông dân đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục manh mún của ruộng đất
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi người sử dụng đất chuyển đi, thay đổi nghề nghiệp, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch đất hợp pháp Người nhận quyền sử dụng đất phải bồi thường cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với chi phí đã bỏ ra để có quyền sử dụng và đầu tư làm tăng giá trị đất Đặc điểm nổi bật của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự công nhận các chi phí đầu tư và giá trị gia tăng của tài sản.
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất
Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch bằng cách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai
* Cho tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất
Cho, tặng, và thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các tình huống đặc biệt Người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền, tuy nhiên có thể phải nộp thuế liên quan đến việc nhận quyền này.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với bên cho vay.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Nhà nước và người được giao đất có thu tiền theo quy định của Luật Đất đai là chủ thể có quyền cho thuê đất Người được nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất nếu được Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất này.
Điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trên thị trường
Bất động sản chỉ được coi là hàng hóa trên thị trường khi có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và đủ điều kiện giao dịch Tại Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hàng hóa bất động sản chủ yếu là quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng gắn liền Theo Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có quy định rõ ràng về các điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.
* Đối với nhà và công trình xây dựng
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
Để đảm bảo quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với những nhà và công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
* Đối với đất đai Đất đai được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Bất động sản, như một loại hàng hóa, mang những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Ngoài ra, bất động sản còn sở hữu những đặc điểm cơ bản riêng biệt, tạo nên sự khác biệt trong thị trường.
* Bất động sản có tính cố định về vị trí
Bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí, gắn liền với tính không di chuyển của đất đai, sản phẩm tự nhiên không thể dịch chuyển Sự cố định này dẫn đến giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của bất động sản ở các vị trí khác nhau không đồng nhất Do đó, đặc điểm cố định về vị trí ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản và quyết định đầu tư vào lĩnh vực này.
Bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm, điều này xuất phát từ đặc điểm riêng của đất đai Tính khan hiếm này được xác định bởi diện tích bề mặt trái đất có hạn, khiến cho mỗi mảnh đất đều có giá trị độc nhất.
Tính khan hiếm của đất đai được thể hiện qua giới hạn diện tích của từng khu vực, vùng, địa phương và lãnh thổ Sự khan hiếm, cùng với tính cố định và không thể di dời của đất đai, khiến hàng hóa bất động sản trở nên đặc biệt và có giá trị riêng.
Trong một khu vực nhỏ, ngay cả hai bất động sản liền kề cũng mang những yếu tố khác biệt Trên thị trường bất động sản, hiếm có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, dù chúng có cùng thiết kế, do vị trí không gian khác nhau Ngay cả trong một tòa cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến sự khác biệt này để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
* Bất động sản có tính bền lâu
Đất đai, được xem là tài sản thiên nhiên không thể bị huỷ hoại, chỉ bị ảnh hưởng bởi thiên tai, xói lở hoặc vùi lấp Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nhờ vào quá trình cải tạo và nâng cấp Do đó, tính bền lâu của bất động sản chủ yếu phản ánh tuổi thọ của các vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Bất động sản có hai loại tuổi thọ: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng bằng lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý kéo dài hơn, chỉ chấm dứt khi kết cấu chính bị lão hóa và hư hỏng Nếu cải tạo bất động sản mang lại lợi ích lớn hơn việc xây dựng mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài Các nghiên cứu cho thấy tuổi thọ kinh tế của bất động sản phụ thuộc vào tính chất sử dụng, với nhà ở, khách sạn, và nhà hát thường trên 40 năm, còn nhà xưởng công nghiệp và nhà ở phổ thông trên 45 năm Đặc tính bền vững của bất động sản đến từ việc đất đai không bị mất đi và có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tạo ra sự phong phú và đa dạng cho thị trường này.
* Bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản thường chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, dẫn đến giá trị của một bất động sản có thể thay đổi do tác động từ bất động sản khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực Việc xây dựng các bất động sản mới thường làm tôn thêm sự hấp dẫn cho những bất động sản lân cận, tạo nên một hiện tượng phổ biến trong thị trường bất động sản.
* Bất động sản có tính thích ứng
Bất động sản mang lại nhiều lợi ích trong quá trình sử dụng, cho phép điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những đặc trưng vốn có Điều này đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trong các hoạt động sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và nhiều lĩnh vực khác.
* Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa bất động sản yêu cầu khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các loại hàng hóa thông thường Đầu tư vào xây dựng bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi chi phí lớn và thời gian dài Vì vậy, việc quản lý bất động sản cần phải có sự chuẩn bị và năng lực tương xứng.
* Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố xã hội và tâm lý hơn so với các hàng hóa thông thường Nhu cầu về bất động sản khác nhau tùy theo vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của cư dân Các yếu tố tâm lý xã hội, cùng với tín ngưỡng, tôn giáo và các vấn đề tâm linh, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và loại hình bất động sản.
Đăng ký bất động sản
1.5.1 Khái niệm và vai trò của đăng ký bất động sản Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật Đăng ký bất động sản là một công cụ để nhà nước bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân Cụ thể:
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng
Việc cung cấp tư liệu cho các chương trình cải cách đất đai không chỉ là một bước quan trọng trong quá trình này mà còn thể hiện sự triển khai của một hệ thống đăng ký đất đai, góp phần vào cải cách pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai
- Phục vụ quản lý trật tự trị an
Lợi ích đối với công dân:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền bất động sản
- Khuyến khích đầu tư cá nhân
- Mở rộng khả năng vay vốn
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản
- Giảm tranh chấp đất đai
1.5.2 Chức năng và đối tượng đăng ký bất động sản
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước
- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản
Cung cấp thông tin về quyền và hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan tư pháp, ngân hàng và công dân Đối tượng đăng ký bất động sản bao gồm các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.
1.6 Giá trị và giá cả bất động sản
* Giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản được hiểu theo nhiều cách khác nhau Theo quan niệm cổ điển, giá trị này tương tự như giá trị của các hàng hóa thông thường, tức là nó được hình thành từ các yếu tố lao động kết tinh.
Theo quan niệm này, giá trị bất động sản được xác định bởi tổng giá trị quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng công trình Tuy nhiên, giá trị này chỉ phản ánh chi phí lao động cải tạo đất, giá trị sản phẩm nông nghiệp từ diện tích đó, và các chi phí vật chất liên quan đến xây dựng Quan điểm này chủ yếu áp dụng trong các mối quan hệ phi thị trường hoặc giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhằm thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai như bồi thường khi thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Theo quan điểm hiện đại, giá trị của một hàng hóa, đặc biệt là bất động sản, được xác định dựa trên lợi ích mà nó mang lại cho người sử dụng Một ngôi nhà có giá trị cao không chỉ dựa vào diện tích mà còn vào vị trí và các tiện ích xung quanh Chẳng hạn, một ngôi nhà ở trung tâm với nhiều tiện ích công cộng sẽ mang lại nhiều lợi ích về cuộc sống hơn so với một ngôi nhà tương tự ở vùng ngoại ô Do đó, giá trị bất động sản chủ yếu được xác định dựa trên luồng thu nhập mà nó tạo ra cho chủ sở hữu.
* Giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản, hay giá bất động sản, là số tiền mà người mua phải trả cho người bán để sở hữu tài sản trên thị trường Giá cả và giá trị là hai yếu tố cơ bản của bất động sản, có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.
Giá cả bất động sản được hình thành dựa trên cơ sở là giá trị của bất động sản
Giá cả bất động sản có thể biến động, có thể tăng, giảm hoặc giữ nguyên, nhưng luôn xoay quanh giá trị thực của bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường, giá bất động sản thường được hiểu là giá thị trường, tức là mức giá bán tối ưu mà bất động sản có thể đạt được Giá này phản ánh giá trị thịnh hành dưới các điều kiện thị trường cụ thể, trong đó các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ thông tin về bất động sản đang được mua bán.
Khi một người tìm kiếm bất động sản phù hợp với tiêu chuẩn cá nhân, họ sẽ đánh giá giá trị của bất động sản trước khi đưa ra mức giá mua Nếu mức giá đề xuất thấp hơn giá trị kỳ vọng của chủ nhà, chủ nhà sẽ không chấp nhận và sẽ chờ đợi một đề nghị cao hơn.
Giá cả bất động sản là mức giá mà người chủ chấp nhận bán, phải bằng hoặc cao hơn giá trị mong đợi của họ, và được xác định qua sự thỏa thuận giữa người bán và người mua Giá này phản ánh giá thị trường của bất động sản, không bị cưỡng chế mà là kết quả của sự đồng thuận có lợi cho cả hai bên Người bán chỉ giao dịch khi nhận được số tiền mong muốn, trong khi người mua chỉ chấp nhận nếu thấy giá hợp lý Do đó, giá thị trường kết nối người kinh doanh và người tiêu dùng, và chỉ được xác lập khi giao dịch bất động sản hoàn tất.
1.6.2 Đặc điểm của giá bất động sản
Giá bất động sản có các đặc điểm sau:
- Giá bất động sản có tính song trùng
- Giá bất động sản có tính khu vực
- Giá bất động sản được hình thành trong các giao dịch riêng lẻ
- Giá bất động sản phụ thuộc vào các quyền và lợi ích chưa đựng trong bất động sản
- Xét về dài hạn, giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên
1.6.3 Phân loại giá bất động sản
Giá cả bất động sản được phân loại dựa trên nhiều cách phân loại khác nhau Cụ thể:
Giá bất động sản được phân thành ba loại chính dựa trên các yếu tố cấu thành, bao gồm giá đất, giá công trình và giá bất động sản tổng thể, trong đó giá bất động sản tổng hợp cả giá đất và giá công trình.
Dựa vào thể cách thể hiện thì giá bất động sản được phân thành 2 loại là giá tổng (giá toàn nhà ) và giá đơn vị (m 2 sàn)
Dựa vào phương pháp tính thì giá bất động sản được phân thành 3 loại là giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính
Dựa vào công dụng của giá bất động sản thì giá bất động sản được phân thành các loại sau:
- Giá thị trường dùng trong giao dịch mua bán
- Giá thuê dùng trong giao dịch cho thuê
- Giá thế chấp dùng để thế chấp khi vay tiền
- Giá đền bù dùng trong giải phóng mặt bằng
- Giá khởi điểm đấu giá dùng trong giao dịch đấu giá bất động sản
- Giá do chủ nhà tự dùng dùng để quản lý tài sản
- Giá sử dụng hiện thời
- Giá phát triển dùng khi nâng cấp cải tạo bất động sản
- Giá bảo hiểm bất động sản dùng cho bảo hiểm bất động sản
- Giá trưng mua bất động sản khi chính phủ cần huy động bất động sản
1.6.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản a.Các yếu tố gắn với bất động sản
Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó; những bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi thường mang lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng, dẫn đến giá trị cao hơn.
Bất động sản có kích thước, hình thể và diện tích tối ưu thường có giá trị cao hơn, vì chúng đáp ứng nhu cầu của đa số cư dân trong khu vực Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản, khi mà kích thước và hình thể phù hợp sẽ thu hút nhiều người mua hơn.
Địa hình của bất động sản, bao gồm độ cao so với các bất động sản xung quanh, ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của nó Tại những khu vực có địa hình thấp, thường xuyên bị ngập nước vào mùa mưa hoặc chịu ảnh hưởng của triều cường, giá bất động sản sẽ thấp hơn Ngược lại, những khu vực có địa hình cao hơn sẽ có giá trị bất động sản cao hơn.
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Các vấn đề chung về thị trường
2.1.1 Khái niệm, chức năng và phân loại thị trường
Thị trường là một khái niệm kinh tế quan trọng, liên quan đến quy trình sản xuất và lưu thông hàng hóa Sự tồn tại của thị trường không thể bị phủ nhận trong bối cảnh sản xuất hàng hóa Cả thị trường và kinh tế thị trường đều là những vấn đề phức tạp, được nghiên cứu từ những thời kỳ cổ xưa cho đến hiện nay với nhiều nội dung mới Tùy thuộc vào điều kiện và góc độ nghiên cứu, các khái niệm về thị trường có thể được định nghĩa khác nhau.
Thị trường được hiểu cổ điển là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi và mua bán hàng hóa Theo quan niệm này, thị trường được đồng nhất với chợ và các địa điểm cụ thể dành cho việc mua bán hàng hóa.
Thị trường được định nghĩa là quá trình tương tác giữa người mua và người bán, nơi họ tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa được giao dịch.
Thị trường được hiểu là tổng thể các mối quan hệ liên quan đến lưu thông hàng hóa và tiền tệ, bao gồm tất cả các giao dịch mua bán và cung cấp dịch vụ.
Thị trường là không gian nơi diễn ra các hoạt động mua bán và trao đổi hàng hóa, với số lượng và giá cả được thỏa thuận giữa người bán và người mua.
Chủ thể của thị trường bao gồm ba nhóm chính: người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng và người môi giới thương mại Người sản xuất là những người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, trong khi người tiêu dùng là những người có tiền và nhu cầu mua sắm Người môi giới thương mại đóng vai trò trung gian, kết nối người sản xuất với người tiêu dùng, giúp thúc đẩy hoạt động trao đổi hàng hóa.
Khách thể của thị trường bao gồm tất cả hàng hóa có thể trao đổi, không chỉ là hàng hóa tiêu dùng và tư liệu sản xuất mà còn các yếu tố cần thiết cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động và bất động sản Những khách thể này là cơ sở vật chất thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của thị trường.
2.1.1.2 Chức năng của thị trường
Thị trường có các chức năng sau:
Chức năng trao đổi trong mua bán là quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hóa, giúp thực hiện giá trị của sản phẩm và thúc đẩy sự phát triển sản xuất theo nhu cầu tiêu dùng.
Thị trường hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, giá cả và cạnh tranh, cho phép tự động vận hành nền kinh tế và phân phối nguồn lực cho các ngành, vùng và doanh nghiệp Chức năng điều tiết của thị trường không chỉ quản lý kết cấu và số lượng hàng hóa mà còn tự phát điều chỉnh lợi ích kinh tế của cả bên mua và bên bán, làm nổi bật vai trò quan trọng nhất của thị trường.
Chức năng thông tin của thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng về cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn và tỷ suất lợi nhuận Khi công nghệ thông tin ngày càng phát triển, khả năng cung cấp thông tin của thị trường trở nên nhạy bén và hiệu quả hơn, giúp các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác hơn.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các lĩnh vực kinh tế, ngành nghề, địa phương và doanh nghiệp, tạo thành một phần không thể thiếu của nền kinh tế quốc dân Điều này thúc đẩy sự hội nhập kinh tế toàn cầu, khẳng định rằng thị trường là một hệ thống mở, không có rào cản.
Thị trường có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau như sau:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: thị trường được chia thành hai loại là thị trường tự do và thị trường có kế hoạch
Thị trường được phân chia dựa trên công dụng của hàng hóa, bao gồm thị trường hàng hóa và thị trường các yếu tố sản xuất Các loại thị trường này bao gồm thị trường tư liệu sản xuất, thị trường tiền vốn, thị trường sức lao động, thị trường công nghệ thông tin và thị trường bất động sản.
Thị trường được phân loại dựa trên khu vực hoặc phạm vi lưu thông, bao gồm thị trường đô thị, thị trường nông thôn, thị trường trong nước và thị trường quốc tế.
Thị trường được phân loại dựa trên trình độ cạnh tranh, bao gồm ba loại chính: thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: thị trường được chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và thị trường cân bằng
2.1.2 Cơ chế vận hành của thị trường
Thị trường chịu ảnh hưởng bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, tạo thành cơ chế vận hành của thị trường Cơ chế này, thường được gọi là cơ chế thị trường, bao gồm ba thành phần chính: cơ chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra nhiều khái niệm quan trọng về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là không gian quyết định việc ai có quyền tiếp cận bất động sản, cũng như cách thức và mục đích sử dụng các tài sản này.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý của nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản là không gian diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cùng với các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn.
Thị trường bất động sản được hiểu là tổng thể các giao dịch liên quan đến bất động sản, diễn ra dựa trên mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ trong một không gian và thời gian cụ thể Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường này, nhưng nhìn chung, nó phản ánh sự tương tác giữa người mua và người bán trong lĩnh vực bất động sản.
2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giao dịch quyền và lợi ích từ việc sở hữu bất động sản, mà tài sản này phải gắn liền với đất đai Đất đai không hao mòn và chỉ mất đi trong những trường hợp đặc biệt, do đó quyền sử dụng đất không giống như các tài sản thông thường khác Giá đất không phản ánh giá trị hàng hóa mà chỉ là chỉ số về khả năng thu lợi từ đất Ở Việt Nam, Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với nhà nước là đại diện duy nhất quyết định về quỹ đất Các giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền và lợi ích từ việc sử dụng đất, không phải giao dịch bản thân đất đai Dù quyền sử dụng đất có chuyển nhượng, đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà nước.
Thị trường bất động sản có sự khác biệt rõ rệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Trong khi các loại hàng hóa thông thường được giao dịch tại nơi có sự hiện diện của sản phẩm, thị trường bất động sản lại không yêu cầu điều này do tính cố định của bất động sản Các địa điểm giao dịch bất động sản rất đa dạng, bao gồm sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà riêng, hoặc thậm chí có thể thực hiện giao dịch qua điện thoại hoặc internet mà không cần địa điểm cụ thể.
* Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng vùng Do đó, thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc, với sự phân bố không đồng đều ở các khu vực khác nhau Sản phẩm bất động sản có thể dư thừa ở một vùng nhưng không thể chuyển nhượng sang vùng khác Thêm vào đó, sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực do điều kiện tự nhiên và kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản cũng khác nhau Thị trường ở các đô thị lớn thường sôi động hơn so với thị trường ở nông thôn hay miền núi.
*Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia và có ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế-xã hội Chính phủ các nước chú trọng đến thị trường bất động sản, thường xuyên điều chỉnh chính sách để khai thác nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế-xã hội Do đó, thị trường bất động sản phải tuân theo các quy định pháp luật nghiêm ngặt, đặc biệt là các văn bản liên quan đến đất đai và nhà ở.
*Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là sự tổng hợp đa dạng của các giao dịch, nhưng lại chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ vị trí địa lý và đặc trưng riêng của từng vùng Những yếu tố như điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội đều góp phần làm cho sự hiểu biết về giao dịch bất động sản trong các thị trường địa phương trở nên hạn chế Do đó, cả người mua và người bán thường thiếu thông tin cần thiết về các giao dịch trước đó.
Sự can thiệp của Nhà nước là yếu tố chính tạo ra tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản, với mức độ can thiệp khác nhau, chủ yếu liên quan đến đất đai để đạt được các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt và thông tin thị trường hạn chế, trong khi đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, dẫn đến thị trường này trở thành một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Hơn nữa, tính chất không tái tạo được của đất khiến thị trường bất động sản mang tính độc quyền và đầu cơ cao hơn so với các thị trường hàng hóa khác.
* Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Đầu tư bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn, chủ yếu được huy động từ thị trường vốn Khi bất động sản được giao dịch trên thị trường, các giá trị và quyền lợi liên quan được trao đổi, giúp lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên Điều này khẳng định vai trò quan trọng của thị trường bất động sản như một đầu ra của thị trường vốn.
Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ tạo điều kiện huy động nguồn tài chính lớn, góp phần vào sự phát triển kinh tế thông qua các hoạt động thế chấp và giải ngân.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay
* Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến tư vấn với trình độ cao
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố phức tạp Thông tin về thị trường bất động sản thường không đầy đủ và liên tục, dẫn đến việc người mua và người bán thiếu thông tin về các giao dịch trước đó Do đó, việc tư vấn từ các chuyên gia môi giới và định giá nhà đất là cần thiết Mặc dù giá cả ước tính của các chuyên gia có thể mang tính chủ quan, nhưng họ sở hữu kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và am hiểu thị trường cũng như pháp luật về bất động sản, giúp thỏa mãn nhu cầu giao dịch của khách hàng.
*Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu
Khi cầu về hàng hóa tăng, nhà sản xuất có thể nhanh chóng tăng lượng cung, nhưng với bất động sản, quá trình này diễn ra chậm hơn Nguyên nhân là do việc tăng cung bất động sản yêu cầu nhiều thời gian và công sức, bao gồm tìm hiểu thông tin thị trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế và thi công Thêm vào đó, các thủ tục pháp lý phức tạp và yêu cầu vốn lớn để tham gia thị trường cũng góp phần làm chậm quá trình cung cấp bất động sản Do đó, biến động trong thị trường bất động sản thường diễn ra chậm hơn so với các thị trường khác.
Phân loại thị trường bất động sản
2.3.1 Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản
Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành các loại như sau:
Thị trường bất động sản khu vực đô thị bao gồm nhiều phân khúc quan trọng như thị trường đất ở, nhà ở, bất động sản nhà xưởng công nghiệp, bất động sản thương mại và bất động sản công cộng Mỗi phân khúc này đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế và đô thị hóa, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân và doanh nghiệp trong khu vực.
Thị trường bất động sản ở khu vực nông thôn bao gồm nhiều phân khúc đa dạng như thị trường đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, và nhà ở nông thôn Ngoài ra, còn có thị trường đất phi nông nghiệp phục vụ cho xây dựng trụ sở, văn phòng, và cửa hàng kinh doanh Thêm vào đó, thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp và bất động sản công cộng cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của khu vực này.
Thị trường bất động sản ở khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn bao gồm nhiều loại hình như đất ở, nhà ở, đất nông nghiệp, bất động sản nhà xưởng công nghiệp và sản xuất nông nghiệp, cũng như bất động sản công cộng Sự phát triển của các loại hình này phản ánh nhu cầu đa dạng của người dân và doanh nghiệp trong khu vực, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn.
2.3.2 Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường
Căn cứ vào các loại hàng hóa bất động sản trên thị trường có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
- Thị trường đất đai: các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất với các mục đích sử dụng khác nhau
- Thị trường nhà ở: các giao dịch liên quan đến nhiều loại nhà ở như nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề
Thị trường bất động sản thương mại và dịch vụ bao gồm các giao dịch liên quan đến bất động sản được sử dụng cho mục đích bán hàng và cung cấp dịch vụ Các loại hình bất động sản này bao gồm cửa hàng, trung tâm thương mại, và ki ốt bán lẻ, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của khách hàng.
Thị trường bất động sản văn phòng công sở bao gồm các giao dịch liên quan đến các bất động sản văn phòng và trụ sở làm việc của doanh nghiệp hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau.
- Thị trường công trình công nghiệp: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, kho bãi…
- Thị trường bất động sản nông nghiệp: các giao dịch liên quan đến bất động sản sử dụng vào mục đích nông nghiệp
2.3.3 Phân loại dựa vào các hoạt động trên thị trường bất động sản
Căn cứ vào các hoạt động trên thị trường bất động sản có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
Thị trường mua bán bất động sản là một trong những loại thị trường lâu đời nhất, nơi diễn ra các hoạt động mua bán và chuyển nhượng tài sản Những giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp giữa các bên có nhu cầu hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ môi giới và tư vấn bất động sản.
- Thị trường cho thuê bất động sản
Thị trường cho thuê bất động sản là nơi mà người thuê chỉ sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định Chủ sở hữu bất động sản sẽ nghiên cứu thị trường để đưa ra quyết định cho thuê, nhằm tối đa hóa lợi ích kinh tế.
Trong thị trường cho thuê bất động sản, giá thuê được xác định bởi mối quan hệ cung cầu Các giao dịch cho thuê có thể diễn ra trực tiếp giữa chủ sở hữu và người thuê, hoặc thông qua các tổ chức trung gian như công ty môi giới bất động sản và các dịch vụ tư vấn.
- Thị trường thế chấp bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng trở nên phổ biến Người sở hữu bất động sản có thể thế chấp tài sản này với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhằm vay vốn phục vụ cho sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác trong cuộc sống Việc này cho phép họ sử dụng bất động sản như một bảo đảm cho khoản vay.
Việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn dẫn đến nhu cầu định giá bất động sản, dựa trên giá thị trường Tuy nhiên, giá trị này chỉ mang tính tương đối và bị ảnh hưởng bởi quan hệ cung cầu về vốn Khi khoản vay được chuyển nhượng, quyền nắm giữ tài sản thế chấp cũng sẽ thay đổi, đặc biệt ở các nước có thị trường vốn phát triển Nếu khoản vay không được hoàn trả, chủ nợ có quyền phát mại bất động sản để thu hồi vốn, một hiện tượng phổ biến Các giao dịch liên quan đến bất động sản thế chấp đã tạo ra một thị trường bất động sản riêng biệt.
- Thị trường bảo hiểm bất động sản:
Trên thị trường bảo hiểm bất động sản diễn ra các giao dịch liên quan đến bảo hiểm bất động sản
2.3.4 Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, thị trường bất động sản được chia thành:
Thị trường cấp 1, hay còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp, là nơi diễn ra các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất Thị trường này được hình thành khi nhà nước thực hiện việc giao hoặc cho thuê đất Các chủ thể tham gia chủ yếu bao gồm Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu, và các nhà đầu tư hoặc cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê
Sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đầu tư vào việc tạo lập bất động sản, bao gồm xác định vị trí, thiết lập quyền sở hữu, xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình kiến trúc Tiếp theo, họ thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và bảo hiểm Giai đoạn này được gọi là thị trường thứ cấp.
2.3.5 Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường
Dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành hai loại gồm:
Thị trường bất động sản chính thức là nơi mà các hoạt động được quản lý chặt chẽ bởi nhà nước, đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành.
- Thị trường bất động sản phi chính thức: Các hoạt động của thị trường không tuân thủ hoặc không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản
2.4.1 Chủ thể cung bất động sản
Chủ thể cung cấp bất động sản bao gồm những cá nhân hoặc tổ chức có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất, nhà, và có thể tham gia vào các giao dịch như mua bán, cho thuê, thế chấp Họ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, hoạt động như người bán, người cho thuê, hoặc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn hoặc góp vốn liên doanh.
Chủ thể cung cấp bất động sản bao gồm hộ gia đình, cá nhân và các tập thể như công ty xây dựng, tập đoàn phát triển bất động sản, cũng như các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản Ngoài ra, nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng bất động sản thông qua việc giao và cho thuê đất trên thị trường sơ cấp.
2.4.2 Chủ thể cầu bất động sản
Chủ thể cầu bất động sản bao gồm những cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu và khả năng tài chính để sở hữu bất động sản trên thị trường Họ có thể là những người mua bất động sản với mục đích sử dụng cho nhu cầu ở hoặc phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Bên cạnh đó, cũng có những nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản để tích trữ tài sản hoặc bán lại nhằm kiếm lời.
2.4.3.Các tổ chức trung gian của thị trường
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và việc giao dịch trong lĩnh vực này rất phức tạp Thị trường bất động sản không hoàn hảo, do đó, cần có sự hỗ trợ từ các tổ chức trung gian Điều này dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản.
- Tổ chức cung cấp thông tin:
Thị trường bất động sản có sự tham gia của nhiều tổ chức cung cấp thông tin đa dạng, bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước chịu trách nhiệm về luật pháp, chính sách và quy hoạch Các cơ quan truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cập nhật giá cả và diễn biến thị trường Ngoài ra, các công ty dịch vụ chuyên cung cấp thông tin và phân tích thị trường, tư vấn đầu tư bất động sản, giúp đưa ra các dự báo xu hướng nhằm hỗ trợ quyết định đầu tư Các tổ chức môi giới bất động sản cũng thực hiện chức năng cung cấp thông tin cần thiết trong quá trình giao dịch.
Các tổ chức tư vấn bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ bên mua và bên bán hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch Họ cung cấp thông tin về thể thức giao dịch cũng như hướng dẫn cách mở đầu và kết thúc một quá trình giao dịch bất động sản hiệu quả.
Dịch vụ tư vấn bao gồm các lĩnh vực như tư vấn pháp lý liên quan đến bất động sản, hỗ trợ đầu tư và phát triển kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, tư vấn tài chính chuyên sâu về bất động sản, cùng với việc tư vấn về hợp đồng trong các giao dịch bất động sản.
- Tổ chức môi giới bất động sản:
Tổ chức môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các bên tham gia giao dịch, chuẩn bị các thông tin cần thiết để hỗ trợ quyết định cuối cùng và hoàn thành giao dịch Các tổ chức này có thể hoạt động dưới dạng doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản Hoạt động môi giới không chỉ là giới thiệu sản phẩm mà còn bao gồm việc tìm kiếm đối tác phù hợp với yêu cầu của khách hàng, thực hiện đàm phán để đạt được thỏa thuận giữa các bên liên quan, và đại diện cho họ trong quá trình ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
- Tổ chức hỗ trợ tài chính:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó, kinh doanh bất động sản yêu cầu nguồn vốn lớn Hầu hết các hoạt động trong lĩnh vực này cần huy động vốn từ các tổ chức tài chính, chủ yếu là ngân hàng, để hỗ trợ và cung cấp dịch vụ tài chính.
Bất động sản, với đặc tính không thể di dời và bền vững, thường được sử dụng làm tài sản thế chấp, buộc ngân hàng phải định giá trị dựa trên thị trường Khi khoản vay không thể hoàn trả, ngân hàng sẽ tiến hành phát mại bất động sản đã thế chấp để thu hồi vốn Qua đó, ngân hàng trở thành bên cung cấp trực tiếp trên thị trường bất động sản thông qua hoạt động phát mại.
Ở các quốc gia có thị trường vốn phát triển, ngân hàng không chỉ giữ vai trò trung gian tài chính mà còn tham gia đầu tư và kinh doanh bất động sản Họ thường thành lập các bộ phận hoặc công ty con chuyên trách để hoạt động trong lĩnh vực này.
Ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính như công ty bảo hiểm, công ty tài chính và quỹ đầu tư có thể tham gia đầu tư và kinh doanh trên thị trường bất động sản Đồng thời, họ cũng đóng vai trò trung gian trong việc tài trợ và cho vay trong các giao dịch bất động sản.
- Tổ chức định giá bất động sản:
Tổ chức định giá bất động sản có nhiệm vụ xác định giá trị bất động sản trong giao dịch, thực hiện thống kê giá cả và cung cấp cơ sở khoa học để dự báo giá Họ công bố giá bất động sản, tạo điều kiện cho các giao dịch, mặc dù giá này không mang tính bắt buộc nhưng thường được các bên tham khảo và sử dụng trong quá trình đàm phán trước khi đạt được thỏa thuận cuối cùng.
- Tổ chức quản lý bất động sản:
Các tổ chức quản lý bất động sản hoạt động theo ủy quyền của chủ sở hữu và chủ sử dụng, cung cấp dịch vụ duy trì và vận hành bất động sản Dịch vụ của họ bao gồm bảo trì, sửa chữa, quản lý và giám sát việc khai thác bất động sản theo đúng công năng và hợp đồng Họ cũng đại diện cho chủ sở hữu trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo ủy quyền từ nhà nước và khách hàng.
Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản 31 2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, bắt nguồn từ phân công lao động xã hội và sự tách biệt kinh tế giữa các nhà sản xuất Sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, đặc biệt là đất đai, là nền tảng của nền kinh tế sản xuất hàng hóa Đất đai, vốn là tư liệu sản xuất quan trọng, đã bị giai cấp quý tộc và thống trị chiếm hữu Sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, kết hợp với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, đã dẫn đến các hình thức trao đổi, sang nhượng và thuê mướn ruộng đất, tạo ra những bước sơ khai cho thị trường bất động sản.
Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển với quy mô sản xuất mở rộng và sức cạnh tranh cao, yêu cầu các yếu tố đầu vào như vốn, lao động và tư liệu sản xuất, đặc biệt là bất động sản, phải được cung cấp đầy đủ về số lượng và chất lượng Để đáp ứng nhu cầu này, thị trường các yếu tố đầu vào, bao gồm thị trường bất động sản, cần phải được hình thành và phát triển một cách mạnh mẽ.
Sự phát triển của sản xuất dẫn đến sự đa dạng về quy mô, số lượng và hình thức giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh Điều này yêu cầu một thị trường bất động sản linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường cùng với mức sống ngày càng tăng, sự gia tăng dân số và đô thị hóa đã tạo ra nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng cao Để đáp ứng đầy đủ những nhu cầu này, các giao dịch trên thị trường bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia yêu cầu sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu về đất đai phục vụ cho hợp tác quốc tế Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn quan trọng cho liên doanh với đối tác nước ngoài Do đó, để phát triển kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần có một thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu định giá và chuyển nhượng vốn góp bằng bất động sản.
Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản gần như không tồn tại do thiếu sự công nhận pháp lý Các giao dịch bất động sản chủ yếu diễn ra trên thị trường không chính thức, dẫn đến việc thị trường này chưa hình thành khi chuyển sang nền kinh tế thị trường Điều này tạo ra sự phức tạp trong diễn biến thị trường bất động sản, gây ra những hậu quả tiêu cực cho nền kinh tế - xã hội Do đó, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là điều tất yếu để đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng tăng của dân cư và nền kinh tế.
2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
2.6.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản
Trên thị trường bất động sản, các giao dịch mua bán giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng diễn ra liên tục, tạo ra sự chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Sự mua bán này không chỉ tạo ra một nguồn cung dồi dào cho thị trường mà còn giúp thị trường bất động sản luôn phong phú và đa dạng.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, ảnh hưởng đến tốc độ chu chuyển vốn và sự tăng trưởng của sản xuất kinh doanh Nó cũng là yếu tố quyết định sự tồn tại của các doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp đất đai, đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản và là yếu tố thiết yếu trong mọi quá trình sản xuất Nhờ vào việc cung cấp đất đai cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, thị trường bất động sản đã góp phần thúc đẩy sự phát triển liên tục của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức, sắp xếp và phân bổ hoạt động sản xuất kinh doanh, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của từng địa phương cũng như quốc gia.
Thông qua công cụ quy hoạch, địa phương và nhà nước có thể phân bổ đất đai cho các mục đích sản xuất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế trong từng giai đoạn Việc cho thuê đất và sử dụng đất để góp vốn liên doanh sẽ thu hút đầu tư và hợp tác từ các công ty nước ngoài, từ đó thúc đẩy sản xuất theo quy hoạch đã được xác định.
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán bất động sản
Trong sản xuất hàng hóa, người sản xuất tập trung vào việc tổ chức kinh doanh và sử dụng các yếu tố sản xuất để tạo ra sản phẩm, sau đó đem bán Người tiêu dùng tìm kiếm những sản phẩm này, và thị trường trở thành nơi kết nối giữa bên cung và bên cầu Thị trường giúp hai bên gặp gỡ, thương thảo và thực hiện giao dịch sản phẩm, đảm bảo quá trình sản xuất diễn ra liên tục Nếu không có thị trường, sản phẩm sẽ không được tiêu thụ, dẫn đến tình trạng tồn đọng và làm gián đoạn quá trình sản xuất do không thể chuyển đổi hàng hóa thành tiền để tái sản xuất cho chu kỳ tiếp theo.
2.6.2 Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản
Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, nhà nước áp dụng và hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai, từ đó giúp bộc lộ những bất cập trong thực tiễn Hoạt động này không chỉ thúc đẩy các giao dịch dân sự mà còn góp phần đổi mới công tác quản lý đất đai và bất động sản Nhà nước tiến hành cải cách quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Nhà nước đang hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản thông qua thị trường, nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển và mở rộng của thị trường Mục tiêu là khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các vấn đề tiêu cực khác liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
2.6.3 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Thị trường bất động sản có thể phát triển thông qua việc tăng khối lượng giao dịch hoặc mở rộng các loại hình giao dịch như mua bán, cho thuê, cầm cố và thế chấp Việc này không chỉ làm tăng nguồn cung hàng hóa bất động sản mà còn tạo ra nhiều cơ hội giao dịch cho cùng một tài sản, từ đó tăng tốc độ chu chuyển vốn nhờ vào việc mua đi bán lại nhiều lần.
Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và vai trò quản lý của nhà nước
trò quản lý của nhà nước
2.7.1 Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường
Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hóa
Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường dựa vào cơ chế thị trường, và sự tồn tại cũng như phát triển của nó là khách quan trong các xã hội có nền sản xuất hàng hóa Thị trường bất động sản là một phần quan trọng trong hệ thống thị trường của nền kinh tế, và sự vận động của nó phải tuân theo các quy luật của cơ chế thị trường Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các quy luật cạnh tranh, cung cầu và giá cả Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường được thể hiện qua hai khía cạnh chính.
* Những tác động tích cực
Thị trường bất động sản, cùng với các thị trường hàng hóa, dịch vụ, lao động và vốn, được hình thành và phát triển nhằm xây dựng một hệ thống thị trường hoàn chỉnh trong nền kinh tế quốc dân, từ đó thúc đẩy sự phát triển năng động, ổn định và hiệu quả của nền kinh tế.
Trong thị trường bất động sản, giá cả đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng hành vi của người mua và người bán Cơ chế thị trường tự điều tiết nguồn lực vào các khu vực sản xuất, chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và cung cầu mà không cần sự can thiệp từ trung tâm Thị trường bất động sản tự động phân bổ lao động, vật tư và vốn đến các khu vực cần thiết, phản ánh sự khan hiếm hoặc dồi dào của hàng hóa bất động sản.
Cơ chế thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển khoa học công nghệ và sản xuất kinh doanh, từ đó nâng cao năng suất lao động và chuyên môn hóa trong lĩnh vực bất động sản Lợi nhuận là động lực chính cho hoạt động của doanh nghiệp, buộc họ phải cải tiến quản lý, đổi mới công nghệ, giảm chi phí, và nâng cao chất lượng cũng như khối lượng bất động sản cung cấp cho cộng đồng và các tổ chức kinh tế xã hội.
Cơ chế thị trường giúp sàng lọc và đào tạo những nhà sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, từ đó hình thành một đội ngũ kinh doanh chuyên nghiệp và xuất sắc.
Cơ chế thị trường thúc đẩy sự sáng tạo và năng động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, tạo ra môi trường thuận lợi cho hoạt động kinh doanh tự do Điều này khuyến khích việc khai thác hiệu quả các nguồn lực như đất đai, lao động và vốn của doanh nghiệp.
* Những tác động tiêu cực
- Sử dụng bất động sản lãng phí và kém hiệu quả
Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ và tạm thời, không thể điều tiết toàn cục và lâu dài Điều này dẫn đến việc sử dụng đất đai và phát triển nhà ở, cũng như các công trình kiến trúc, diễn ra một cách tự phát mà không có mục đích chung cho xã hội Hệ quả là tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và việc sử dụng các nguồn lực trong phát triển bất động sản.
- Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội
Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận được xem là mục tiêu hàng đầu, dẫn đến việc sản xuất và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu phục vụ lợi ích cá nhân, bỏ qua quyền lợi của cộng đồng Điều này tạo ra xu hướng thiếu quan tâm đến phát triển cơ sở hạ tầng, một lĩnh vực thường không mang lại lợi nhuận cao, từ đó gây hại cho tài nguyên thiên nhiên và môi trường, đồng thời vi phạm pháp luật.
Cơ chế thị trường với cạnh tranh "mạnh sống, yếu chết" đã tạo ra sự phân cực xã hội, gia tăng bất bình đẳng và phân hóa giàu nghèo khốc liệt Trong lĩnh vực bất động sản, một bộ phận trở nên khá giả và giàu có, trong khi phần còn lại gặp khó khăn, thậm chí dẫn đến phá sản Nhiều người nghèo không có đủ điều kiện để mua nhà, buộc phải sống trong những túp lều hoặc lang thang.
- Hạn chế việc huy động các nguồn tài chính:
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, dẫn đến một lượng lớn giao dịch bất động sản không được đăng ký với cơ quan nhà nước, gây thất thu ngân sách Sự gia tăng liên tục của giá bất động sản cũng tạo áp lực lên nguồn chi ngân sách cho các hoạt động đền bù, giải tỏa và hỗ trợ đối tượng chính sách, cũng như những người có thu nhập thấp.
Cơ chế thị trường có những mặt trái, dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản diễn ra theo cách ngầm và manh mún Điều này gây ra hiện tượng đầu cơ và tích trữ, tạo ra những cơn sốt bất động sản, khiến giá cả tăng vọt và làm cho thị trường trở nên không ổn định.
Mặc dù cơ chế thị trường có những mặt trái, mức độ và hậu quả của nó khác nhau giữa các quốc gia do khả năng quản lý kinh tế xã hội khác nhau Việc hạn chế khuyết tật của cơ chế thị trường phụ thuộc vào bản chất chế độ xã hội Các nước tư bản chủ nghĩa, mặc dù có kinh nghiệm quản lý thị trường, vẫn gặp phải mâu thuẫn trong quan hệ đất đai và sự phân cực xã hội Trong khi đó, Việt Nam, với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đã chủ động khắc phục những khuyết tật của cơ chế thị trường nhờ nỗ lực của Nhà nước và sự hỗ trợ quốc tế, góp phần ổn định và phát triển kinh tế.
2.7.2 Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của nhà nước Quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý nhà nước là thực hiện theo mô hình kinh tế hỗn hợp, một nền kinh tế được điều tiết thông qua sự tác động của " bàn tay vô hình - thị trường" và " bàn tay hữu hình - nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình hỗn hợp trên có nghĩa là Nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển Trong nền kinh tế này, nhà nước có hai hai chức năng cơ bản là chức năng điều khiển để duy trì và là trọng tài trong toàn bộ hoạt động của nền kinh tế xã hội và chức năng phát triển Để thực hiện vai trò của mình, nhà nước sử dụng một hệ thống các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào đời sống kinh tế xã hội nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội Trong các chính sách và công cụ đó của nhà nước, có các chính sách tác động trực tiếp, có các chính sách tác động gián tiếp, các các giải pháp tác động mang tính chất lâu dài Trong quá trình tác động Nhà nước cần giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với gìn giữ môi trường, làm hẹp hố ngăn cách giữa kẻ giàu với người nghèo Điều đó hoàn toàn phụ thuộc vào vai trò điều tiết của nhà nước vì bản thân kinh tế thị trường không thể giải quyết được vấn đề xã hội, không thể chấp nhận được sự bất công và bất bình đẳng trong xã hội và sự hy sinh của con người để đạt được sự tăng trưởng với bất cứ giá nào Tuy vậy, giải quyết vấn đề xã hội không thể vượt quá khả năng cho phép của nền kinh tế, mà phải đặt trong mối quan hệ với nền kinh tế, tạo tiền đề và điều kiện cho nhau Vì vậy, vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nước là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển Ở nước ta, sự quản lý và điều tiết của nhà nước không chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà còn đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa
Trong lĩnh vực bất động sản, sự can thiệp của nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và mở rộng thị trường, đồng thời góp phần giải quyết các vấn đề về công bằng xã hội.
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:
* Nhà nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động
Trong nền kinh tế thị trường với sự quản lý của nhà nước, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh hoạt động của thị trường, tạo ra môi trường pháp lý cho sự phát triển bền vững và khắc phục các khuyết tật của thị trường Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản, pháp luật quy định các điều kiện và nội dung cho các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng và cho thuê, đồng thời hướng dẫn thực hiện thông qua các hợp đồng và quy định về thế chấp Nhà nước cũng hướng dẫn sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản thông qua các chính sách vĩ mô, bao gồm đầu tư hạ tầng, bảo hộ quyền sở hữu, luật đầu tư, chính sách thuế và đền bù khi thu hồi bất động sản Những chính sách này được xem là yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Nhà nước hoạch định các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản