(NB) Bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cung cấp những kiến thức cơ bản về đất đai, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai…. Đây sẽ là tài liệu quan trọng để học sinh, sinh viên chuyên ngành pháp luật rèn các kỹ năng nghề nghiệp về quy trình đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trang 11
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH LÀO CAI
TRƯỜNG CAO ĐẲNG CỘNG ĐỒNG LÀO CAI
BÀI GIẢNG
MÔN HỌC: ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT NGÀNH: DỊCH VỤ PHÁP LÝ (Áp dụng cho trình độ Trung cấp)
LƯU HÀNH NỘI BỘ
Năm 2017
Trang 22
Lời nói đầu
Quản lý đất đai là một trong những lĩnh vực trọng yếu của nền hành chính
mà mọi quốc gia, dù ở bất kỳ chế độ chính trị với trình độ phát triển nào cũng đều quan tâm Để quản lý đất đai, mỗi quốc gia có những phương thức quản lý khác nhau nhưng đều hướng đến mục đích quản lý một cách đầy đủ, kịp thời, chính xác các thông tin về biến động, thay đổi hiện trạng sử dụng đất Ở Việt Nam, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là khâu tiền đề của toàn bộ hoạt động quản lý đất đai do Nhà nước quản lý Do đó,việc tổ chức thực hiện phải được chính xác, kịp thời, thuận tiện, đúng quy định của pháp luật về đất đai
Xuất phát từ thực tế trên, tác giả đã dày công nghiên cứu và biên soạn Tập
bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất trên cơ sở các
văn bản pháp luật hiện hành quy định về đất đai Tập bài giảng sẽ cung cấp những kiến thức cơ bản về đất đai, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai… Đây sẽ là tài liệu quan trọng để học sinh, sinh viên chuyên ngành pháp luật rèn các kỹ năng nghề nghiệp về quy trình đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Khoa Pháp lý – Trường Cao đẳng Cộng đồng Lào Cai xin trân trọng giới
thiệu tập bài giảng Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất và rất
mong nhận được sự góp ý phê bình của bạn đọc để tài liệu này ngày càng được hoàn thiện hơn
Tác giả GV.Trần Quang Tạo – Khoa Pháp lý
Trang 33
TẬP BÀI GIẢNG MÔN HỌC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
TRÊN ĐẤT
Mục tiêu môn học:
- Về kiến thức:
+ Trình bày được những nội dung cơ bản trong bài học;
+ Nắm được các vấn đề mang tính lí luận chung về đất đai;
+ Nắm được các quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác trên đất
- Về kỹ năng:
+ Có phương pháp tiếp cận khoa học, kỹ năng phân tích, đánh giá các vấn đề pháp luật về đăng ký đất đai;
+ Quy trình đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác trên đất;
+ Áp dụng các quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản trên đất vào thực tiễn công việc, cuộc sống
Trang 44
Chương I: Những vấn đề chung về đất đai
1 Khái niệm chung
1.1 Khái niệm đất đai
a Đất đai: là khoảng không gian cho các hoạt động của con người được thể thiện
ở nhiều dạng sử dụng đất khác nhau
b Thửa đất: là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực
địa hoặc được mô tả trên hồ sơ
c Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận
d Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất): là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất
e Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định
f Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
g Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất: là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
h Giá đất: là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
i Hộ gia đình sử dụng đất: là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
k Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận
Trang 55
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó
1.2 Các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai
a Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Đất đai là
một loại tài nguyên thiên nhiên do thiên nhiên ban tặng cho con người vì vậy nó phải thuộc về toàn dân Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ điều kiện để đại diện cho nhân dân đứng ra quản lý đất đai
- Cơ sở: Hiến pháp 2013 ( điều 53,54) và Luật Đất đai 2013( điều 4)
Điều 53, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng
sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Điều 54, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ:
1 Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật
2 Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền
và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ
3 Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và
được bồi thường theo quy định của pháp luật
4 Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai
- Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
+ Quyền định đoạt đối với đất đai
Trước hết phải khẳng định, đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
Đất đai là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để gìn giữ từng tấc đất của quốc gia Vì vậy, đất đai phải
Trang 6b Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và phát triển: là một loại
tài nguyên nhưng đất đai không phải là vô hạn, vì vậy nếu không sử dụng đất đai hợp lý thì sẽ gây lãng phí đất Để sử dụng đất đai có hiệu quả thì bắt buộc phải có những quy hoạch và pháp luật về đất
Việc quản lý đất đai theo quy hoạch chính là điều kiện để đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, đạt mục đích và yêu cầu phát triển đất nước
- Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai:
Điều 23 - Luật Đất đai 2013
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này
Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình
có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai
- Cơ quan quản lý đất đai: Điều 24 - Luật Đất đai 2013
+ Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương
+ Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về
đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ
c Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp:
- Ưu tiên bảo đảm số lượng về mặt diện tích đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, không thể thay thế được của quá trình sản xuất nông nghiệp Vì vậy đặt ra nguyên tắc này là nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, bởi
vì Việt Nam hiện nay có trên 60% người dân hoạt động liên quan đến nông nghiệp, nhưng tính bình quân đất nông nghiệp trên đầu người của Việt Nam lại thuộc vào hàng thấp nhất của thế giới Bình quân đất nông nghiệp là 1000m2/người ( bình quân của thế giới là 4000m2/ người) Bên cạnh đó tốc độ đô thị hóa và cắt đất cho các khu công nghiệp, khu vui chơi, giải trí đã làm cho quỹ đất nông nghiệp đang bị giảm dần, nên việc đặt ra nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp cũng chính là bảo đảm cho sinh kế của hơn 50 triệu người dân
- Ưu tiên nâng cao chất lượng đất để nâng dần hiệu quả sử dụng đất
Trang 77
Ưu tiên ở đây là thực hiện song hành công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa gắn với an ninh lương thực chứ không phải bảo vệ nền nông nghiệp là mâu thuẫn với tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa của đất nước
- Khuyến khích đầu tư vào đất đai: Điều 9 - Luật Đất đai 2013
Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc sau đây:
+ Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;
+ Khai hoang, phục hoá, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá vào sử dụng;
+ Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất
1.3 Cơ quan quản lý NN về đất đai
Quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; đó
là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất; trong việc phân phối
và phân phối lại vốn đất đai theo quy hoạch; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình
sử dụng đất
1.3.1 Hệ thống CQ quyền lực nhà nước
a Vai trò của QH và CQ trực thuộc QH: QH ban hành luật, nghị quyết về đất đai Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia Thực hiện quyền giám sát.Khoản 1 Điều 21; Khoản 1 Điều 45; Luật Đất đai 2013
Khoản 1 Điều 21 Luật Đất đai 2013
- QH ban hành luật, nghị quyết về đất đai
- Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
- Thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước
b Vai trò của cơ quan quyền lực Nhà nước ở địa phương : Khoản 2 Điều 21 Luật Đất đai 2013
- HĐND các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế -
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền được quy định
- Giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương
1.3.2 Hệ thống CQ Hành chính Nhà nước
a Chính phủ: Thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước ( Khoản 1 Điều 23 Luật Đất đai năm 2013)
Trang 8b Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: UBND các cấp có
trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền đã được quy định
( Khoản 3 Điều 23 Luật Đất đai năm 2013)
* Lưu ý: UBND có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất
của địa phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó
1.3.3 Hệ thống CQ chuyên ngành quản lý đất đai:
a Cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai:
* Bộ Tài nguyên và Môi trường: Chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
( Khoản 2 Điều 23 Luật Đất đai năm 2013)
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh
tế - kỹ thuật trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp địa giới hành chính
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo, hướng dẫn việc lập bản đồ hành chính các cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính toàn quốc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính
- Tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước, các vùng theo định kỳ 05 năm một lần và theo chuyên đề;
- Chỉ đạo việc thực hiện điều tra, đánh giá đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
- Tổng hợp, công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nước
- Việc kiểm kê đất đai chuyên đề để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường
- Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ và công bố kết quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai 05 năm của cả nước
Trang 99
- Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện hàng năm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm
* Sở Tài nguyên và Môi trường: là cơ quan chuyên ngành quản lý về tài nguyên thiên nhiên và môi trường trực thuộc Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh
2 Địa vị pháp lý của người sử dụng đất
2.1 Khái niệm người sử dụng đất:
a Lý luận chung:
- Khái niệm người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất);
- Năng lực chủ thể của người sử dụng đất;
- Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Một là, toàn bộ những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được nhà nước quy định, phụ thuộc vào ý chí của nhà nước;
- Hai là, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất phát sinh trong quá trính sử dụng đất trên cơ sở các QPPL hoặc từ hành vi của họ (quyền và nghĩa vụ
tự tạo)
b Khái niệm: Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được Nhà nước quy định cho người sử dụng đất và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình sử dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp luật
c Chú ý:
- Cơ sở pháp lý ban đầu xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự về đất đai;
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với NN;
- Cơ chế pháp lý cho việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
d Khái niệm người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
* Về mặt lý luận:
Trang 1010
- Căn cứ vào cơ sở pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, thì tổ chức, cá nhân, HGĐ được coi là người sử dụng đất khi được NN giao, cho thuê, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất…
- Căn cứ vào thực tế sử dụng đất thì người sử dụng đất là người trên thực tế đang
2.2 Địa vị pháp lý của người sử dụng đất
2.2.1 Địa vị pháp lý của các tổ chức trong nước sử dụng đất
a Khái niệm và phân loại tổ chức trong nước sử dụng đất
* Khái niệm
Các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: “cơ quan nhà nước; tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn
vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất"
b Phân loại:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng…
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa
vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng…
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;