Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện hiệp hòa, tỉnh bắc giang

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuy

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỮU THÀNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HIỆP

HOÀ, TỈNH BẮC GIANG

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Văn Dung

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 01 tháng 12 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Thành

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Văn Dung đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Hiệp Hòa, Ủy ban nhân dân và Cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Hiệp Hòa đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,

số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./

Hà Nội, ngày 01 tháng 12 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Thành

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về các quyền đối với đất đai 4

2.1.1 Đất đai và thị trường đất đai 4

2.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 5

2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 8

2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Thụy Điển 8

2.2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Ôxtrâylia 9

2.2.3 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Malaixia 10

2.2.4 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc 10

2.3 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt Nam 11

2.3.1 Chính sách đất đai trong thời kỳ đổi mới từ 1986 đến nay 11

2.3.2 Các giai đoạn của quyền sử dụng đất 12

2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam và tỉnh Bắc Giang 23

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 26

3.1 Địa điểm nghiên cứu 26

3.2 Thời gian nghiên cứu 26

3.3 Đối tượng nghiên cứu 26

3.4 Nội dung nghiên cứu 26

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Hiệp Hòa 26

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Hiệp Hòa 26

3.4.3 Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Hiệp Hòa 26

3.4.4 Đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn Phòng Đăng Kí Đất Đai 27

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng đất ở tại huyện Hiệp Hòa 27

3.5 Phương pháp nghiên cứu 27

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 27

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 27

3.3.4 Phương pháp so sánh 28

3.5.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 28

Phần 4 Kết quả và thảo luận 30

4.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của huyện Hiệp Hòa 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 33

4.1.3 Đánh giá chung 34

4.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Hiệp Hòa 36

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hiệp Hòa năm 2017 36

4.2.2 Tình hình quản lý về đất tại địa bàn huyện Hiệp Hòa 38

4.3 Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Hiệp Hòa 43

4.3.1 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa 43

4.3.2 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa 44

4.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 49

4.3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 53

4.3.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 57

4.3.4 Tổng hợp phân tích kết quả điều tra thực tế 61

4.3.5 Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất( Bảng 4.17) 69

4.3.6 Đánh giá chung về việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hiệp Hòa 72

4.4 Đánh giá của cán bộ về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa 73

4.4.1 Đánh giá của cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và các cán bộ có liên hệ công tác thường xuyên với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Hiệp Hòa 73

4.4.2 Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hiệp Hòa 80

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hiệp Hòa 83

4.5.1 Giải pháp tuyên truyền 84

4.5.2 Giải pháp về chính sách 84

4.5.3 Giải pháp về nguồn nhân lực 84

4.5.4 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện một số quyền sử dụng đất 85

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 86

5.1 Kết luận 86

5.2 Kiến nghị 86

Tài liệu tham khảo 87

Phụ lục 90

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

TTLT-BTNMT-BTP Thông tư liên tịch-Bộ Tài nguyên môi trường-Bộ Tư pháp

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hiệp Hòa năm 2017 36

Bảng 4.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2015 - 2017 43

Bảng 4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa từ năm 2015 - 2017 48

Bảng 4.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa từ năm 2015 - 2017 52

Bảng 4.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa từ năm 2015 - 2017 56

Bảng 4.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa từ năm 2015 - 2017 60

Bảng 4.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Lương Phong, thị trấn Thắng và xã Xuân Cẩm giai đoạn 2015-2017 62

Bảng 4.8 Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất 62

Bảng 4.9 Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63

Bảng 4.10 Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng 64

Bảng 4.11 Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng 65

Bảng 4.12 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất 66

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất 66

Bảng 4.15 Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp 67

Bảng 4.15 Tổng hợp lý do thế chấp 67

Bảng 4.16 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất 68

Bảng 4.17 Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử dụng đất 70

Bảng 4.18 Mức thu phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 75

Bảng 4.19 Đánh giá về nhân lực của Chi nhánh VPĐKĐĐ 78

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện Hiệp Hòa 31 Hình 4.2 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Hiệp Hòa năm 2017 37 Hình 4.3 Đánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Chi nhánh

VPĐKĐĐ huyện Hiệp Hòa 74 Hình 4.4 Đánh giá về điều kiện cơ cở, vật chất của Chi nhánh VPĐKĐĐ 76 Hình 4.5 Đánh giá về công tác phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan của

Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hiệp Hòa 77 Hình 4.6 Đánh giá về thái độ làm việc của cán bộ 79 Hình 4.7 Đánh giá về chất lượng hồ sơ địa chính 80

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Hữu Thành

Tên đề tài:“Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang”

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện có hiệu quả các quyền

sử dụng đất ở huyện Hiệp Hoà

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, tình hình thực hiện một số quyền tại phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Hiệp Hòa

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Đề tài chọn 04 quyền có thực hiện giao dịch nhiều nhất trong giai đoạn năm 2015 - 2017

- Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp: Thông tin liên quan đến thực hiện một

số quyền tại huyện Hiệp Hòa bằng phiếu điều tra phỏng vấn hộ gia đình

- Phương pháp so sánh Phân tích xử lý số liệu: Tài liệu thu được phân tích bằng phương pháp thống kê, sử dụng phần mền Exel để xử lý, đánh giá so sánh số liệu

Kết quả chính: Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

của huyện Hiệp Hòa; tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hiệp Hòa; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa; đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa; đưa ra thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân; đề ra giải pháp để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất ở huyện Hiệp Hòa

Kết luận chính:

1 Huyện Hiêp Hòa là một huyện trung du, nằm ở phía tây nam của tỉnh Bắc Giang với tổng diện tích tự nhiên là 20.599,62 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 65,67 %(13.526,79 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 7.004,34 ha(34%) Huyện có vị trí đại lý thuận lợi cho phát triển kinh tế, thông thương với các trung tâm kinh tế lớn trong

khu vực phía bắc do có Quốc Lộ 37 đi Thái Nguyên, Cầu Vát đi tỉnh Bắc Ninh

2 Hiệp Hòa đang thực hiện 5/7 quyền sử dụng đất, nhưng quyền cho thuê chỉ mới thực hiện năm 2017( 31 trường hợp) Giai đoạn 2015-2017, trong 04 quyền điều tra thì quyền thế chấp được thực hiện nhiều nhất với 5525 trường hợp, tiếp đến quyền chuyển nhượng là 3246 trường hợp, quyền tặng cho là 2554 trường hợp và quyền thừa

kế là 2075 trường hợp

3 Để đạt được hiệu quả tốt về công tác thực hiện một số quyền sử dụng đất của

hộ gia đình cá nhân tại huyện Hiệp Hòa cần sử dụng đồng bộ các giải pháp về chính sách; giải pháp về nguồn nhân lực và giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện một số quyền sử dụng đất

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Huu Thanh

Thesis title: Evaluation of the implementation of some land use rights in Hiep Hoa

district, Bac Giang province

Major: Land Management Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

- To evaluate the implementation of some land use rights in Hiep Hoa district, Bac Giang province

- To propose some solutions to improve the implementation of some land use rights in Hiep Hoa district

Materials and Methods

To implement the contents of the topic, we use the following methods:

- Method of collecting secondary materials: Natural – Socio- Economic conditions, the status of land use, the implementation of some rights in the Department

of Natural Resources and Environment, the branch office of land registration Hiep Hoa

- Study site selection method: The topics select four rights which were most traded transactions in the period 2015 – 2017

- Method of collecting primary materials: Information regarding implementation

of some rights in Hiep Hoa district by questionnaire, household interview

- Method of data comparative and analysis: The collected data are analyzed by statistical method, using Exel software to process, evaluate and compare data

Main findings:

The topic has researched and evaluated on natural and socio-economic conditions in Hiep Hoa district; the management and use of land in Hiep Hoa district; the implementation of the land user rights in Hiep Hoa district; has evaluated the implementation of some rights of land users in Hiep Hoa district; has gave advantages, difficulties, persistence and causes; has proposed solutions to implement well the rights

of land users in Hiep Hoa district

Main conclusions

1 Hiep Hoa district is a midland district in Bac Giang province with a total natural area of 20,599.62 ha, of which agricultural land accounting for 65.67% (13.526.79 hectares), non-agricultural land accounting for 7,004.34 hectares (34%) The

district has favorable geographic location for economic development and trade with major economic centers in the north due to National Highway 37 to Thai Nguyen and Cau Vat to Bac Ninh province

2 Hiep Hoa is implementing 5/7 land use rights, but the right to lease is only in

2017 (31 cases) During the period 2015-2017, in the 04 right investigations, mortgage rights had been made most with 5525 cases, followed by the right to transfer 3246 cases, the right to donate 2011 cases and the right to inherit had been 2075 cases

3 In order to achieve good implementation of some land use rights of individual, households in Hiep Hoa district, it is necessary to use synchronous policy solutions; solutions on human resources and solutions on organization and management

of the implementation of a number of land use rights

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này

là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia Đất đai là điều kiện tồn tại quan trọng bậc nhất của loài người Vì vậy, bất kỳ Nhà nước nào cũng muốn quản lý đất đai để hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của mình Để đạt được mục đích đó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003,2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Khi Luật Đất đai 2003,2013 có hiệu lực thi hành cùng với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam thì số lượng giao dịch chính thức tăng lên rõ rệt, nhất là những địa phương có tiềm năng kinh tế phát triển Các thủ tục hành chính được cải tiến cũng khiến các giao dịch tăng lên Tuy nhiên, vẫn cần hoàn thiện hơn nữa những quy định pháp luật đối với quyền của người sửu dụng đất Luật Đất đai 2003,2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất

Hiệp Hoà là một huyện trung du, thuần nông, kinh tế phát triển chưa mạnh, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản xuất nông nghiệp Những năm gần đây nền kinh tế hàng hoá từng bước đã phát triển do hệ thống giao thông được nâng cấp, mở rộng Quộc lộ 37 đi Phú Bình tỉnh Thái Nguyên; Tỉnh lộ 296 - Cầu Vát nối thông tuyến huyện Hiệp Hoà đi Sóc Sơn - Hà Nội; tỉnh lộ 295- Cầu Đông Xuyên nối tuyến Hiệp Hoà đi tỉnh Bắc Ninh nên có nhiều thuận lợi cho phát triển

và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu quy hoạch đất ở mới được xây dựng, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên

các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự nhất trí của Khoa Quản Lý Đất Đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS

Nguyễn Văn Dung, tôi tiến hành luận văn: “Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang” là cần

thiết trong thời điểm hiện nay

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện có hiệu quả các quyền sử dụng đất ở huyện Hiệp Hoà

thừa kế quyền sử dụng đất

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang Từ đó, đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện có hiệu quả công tác này trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nông thôn Việt Nam

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất, từ đó giúp địa phương có những giải pháp quản lý công tác này được chặt chẽ

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng và đại học

- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất càng đơn giản, thuận tiện góp phần củng cố lòng tin của người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm đầu tư vào đất đai, phát triển kinh tế,

xã hội; hạn chế các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

2.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai Đối với một quốc gia, đất đai được coi là tài sản vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội

Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” (Nguyễn Đức Bình và cs., 1993) Điều này có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hóa, tinh thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu Theo đó, việc khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo ý thích riêng mình Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai

2.1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với

về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê,

cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Đất đai và địa tô

Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài người, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của các thế hệ loài người;

Địa tô có thể chia thành ba loại địa tô sai ngạch, địa tô độc chiếm và địa tô tuyệt đối với ý nghĩa như sau: địa tô sai ngạch một bao gồm địa tô độ phì nhiêu Ricardo và địa tô ưu thế vị trí Thunen, để nói về sự phát sinh chênh lệch trong thu lợi trên một đơn vị diện tích khi đầu tư cùng một lượng tư bản và lao động vào những đất có độ phì nhiêu và vị trí khác nhau; Địa tô sai ngạch hai là địa tô mật độ Ricardo (Intensittatsrente), là nói về chênh lệch thu lợi giữa hai lần đầu tư tư bản hoặc lao động liên tục trên cùng một thửa đất (Nguyễn Đình Bồng, 2011)

2.1.2.2 Sở hữu đất đai

Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy” Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý Nói đến quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với đồng loại của mình Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất” Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định

là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại

của thế kỷ XIX đang dẫn đến”(Nguyễn Đình Bồng, 2011)

2.1.2.3 Bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu

đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai; với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:

a Về quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước

Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của minh, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của minh, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của minh cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước

b Về quyền sử dụng đất đai của Nhà nước

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy nhiên Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ chức cho toàn

xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về quy mô, nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất

c Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy định cụ thể

2.1.2.4 Bản chất của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai

đó từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các

“quyền sử dụng đất”, theo đó “ Người sử dụng đất ” bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đinh, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,

- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

- Thế chấp QSDĐ:là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp

để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán

để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất

“Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp 1992 thay thế cho các khái niệm mua bán đất đai trong chế độ sở hữu đất đai trước đây

để thích nghi với nhu cầu chuyển dịch đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHC, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt bằng của toàn xã hội

sẽ tiến hành được những điều chỉnh về kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển đất đai

2.2 QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Thụy Điển

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện

Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai

Quyền sở hữu và đăng ký đất đai:

- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm:

Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

Thuê không gian của toà nhà

Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp

phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Quá trình đăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ

được Nhà nước bảo đảm Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật

Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào

2.2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Ôxtrâylia

a.Khái quát

Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc, theo Luật Chung (Common Law) Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh - Ôxtrâylia Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ôxtrâylia, Nhà Vua có toàn quyền

về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land)

b Các quyền về đất đai/bất động sản ở Ôxtrâylia

Sở hữu Nhà nước:Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và

học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land) được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ) Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold) Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất

Sở hữu đất đai tư nhân: được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản

mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó

có những loại tài sản khác nhau được thiết lập

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ

ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ

và tập tục truyền thống; cụ thể là:

- Các quyền cư trú trên đất;

- Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên;

- Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai;

- Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên;

- Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận;

(Trần Thị Minh Hà; Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

2.2.3 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Malaixia

Hình thức sở hữu đất đai ở Malaixia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở hữu

tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến pháp, pháp luật Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm của công dân Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật

về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai

Quyền sở hữu đất đai có thể được thông qua ba phương thức: thông qua giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên và thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước Luật Đất đai quốc gia công nhận hai loại QSH đất đai: loại thứ nhất là đất đai được sở hữu vĩnh viễn, thường được xem như đất đai được toàn quyền sử dụng và loại thứ hai là đất được nắm giữ theo thời hạn năm, thương để nói đến loại đất thuê theo hợp đồng, thời hạn tối đa là 99 năm (Trần Tú Cường và cs., 2012)

2.2.4 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc

2.2.4.1 Sở hữu dất đai

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

2.2.4.2 Quyền sử dụng đất

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được

áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ

Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm

tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng).Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006)

2.2.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất

Trong thời kỳ kế hoạch hóa (từ năm 1987 trở về trước) đã hình thành chế

độ sử dụng đất không mất tiền, không có thời hạn và hạn chế chuyển dịch Bắt đầu từ năm 1987, trên cơ sở phân ly quyền sở hữu và quyền sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới “có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển dịch theo pháp luật” làm cho đất đai trở thành 1 loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thông thị trường; mục tiêu là thay đổi về cơ bản trạng thái giao đất đơn thuần theo các biện pháp hành chính bằng việc cung ứng đất đai chủ yếu theo cơ chế thị trường, xây dựng và phát triển thị trường đất đai XHCN, tiến hành sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả Tình hình cụ thể ở tỉnh Quảng Đông - năm 1988, đặc khu Thâm Quyến - một trong những địa phương được làm thí điểm giao đất có thu tiền với các hình thức đấu giá, đấu thầu, xuất nhượng - thì đến cuối năm 1989, 178 thửa đất với 5.175.000 m2 đã được chuyển dịch, thu được 12,88 triệu USD, số tiền này được dùng để lập quỹ phát triển đất đai và xây dựng đô thị(Tôn gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng,2007)

2.3 QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.3.1 Chính sách đất đai trong thời kỳ đổi mới từ 1986 đến nay

- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ VI (1986): Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước định hướng XHCN;

- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ VII (1991) Chủ trương thực hiện Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân và cấp giấy chứng nhận;

- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ VIII (1996): Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản;

- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ IX (2001): Quyền sử dụng đất là hàng hóa được phép lưu thông trong thị trường bất động sản;

- Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ X (2006): Quản lý thị trường bất động sản trên cơ sở hoàn thiệp hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư, kinh doanh bất động sản;

- Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ XI (2011): Tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước;

- Đại hội đại biểu Đảng CSVN lần thứ XII (2016): Hoàn thiện chế độ sở hữu về các loại tài nguyên, tư liệu sản xuất (trong đó có đất đai)

2.3.2 Các giai đoạn của quyền sử dụng đất

2.3.2.1 Các văn bản pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2013

a Luật Đất đai và các luật có liên quan

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp năm 1994

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật Đất đai năm 2003

b Các văn bản pháp quy

- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 02/CP ngày 15/11/1994 của Chính phủ Ban hành bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu

dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp

- Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/3/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 163/1999/ NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất lâm nghiệp

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kếquyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

hành Luật Đất đai

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty

cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.3.2.2 Các văn bản pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay 2017

a Luật Đất đai và các luật liên quan

- Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2013

- Luật Đất đai năm 2013

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

- Nghị định số 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định

về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt VPHC (thay thế Nghị định số

37/2005/NĐ-CP ngày 28/3/2005)

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai số 45/2013/QH13

- Nghị định số 81/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính

- Nghị định số 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định

về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt VPHC (thay thế Nghị định số 37/2005/NĐ-CP ngày 28/3/2005)

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc

quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai số 45/2013/QH13

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính Phủ quy định về tiền sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính Phủ quy định về tiền sử dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều

của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc

tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành liên quan

2.3.2.3 Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định:

a.Sở hữu đất đai:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Điều 4)

b.Người sử dụng đất:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và

cơ sở khác của tôn giáo; 5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài

có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,

doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Điều 5)

c Quyền chung của người sử dụng đất

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 1)

d Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này (Điều 166)

đ Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyềnchuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người

sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này (Điều 168)

e Nhận quyền sử dụng đất

Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều

191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (Điều 169)

2.3.2.4 Sự thay đổi các quyền của người sử dụng đất qua các thời kỳ

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định

số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp

"manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi

QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003)

Từ khi thực hiện luật Đất đai 2003 đến nay, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các

hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự

đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50,0% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

Hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều

tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước (Đinh

Dũng Sỹ, 2003)

Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn

ha chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng

- Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,5% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng

sử dụng

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha ( chiếm 53,57%), đất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (chiếm 46,43%)

- Cộng đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (chiếm 1,3% tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (chiếm 1,1%), đất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (chiếm 0,2%)

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư

phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Hiện nay, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình quản lý đất đai và đang gây thất thu thuế cho nhà nước

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng

kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay

Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Tuy nhiên, quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đề thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh Quy định

này là không hợp lý, vì nhiều trường hợp người dân vay tiền vì các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở, ) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu

tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

Nhìn chung, việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

Việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy

sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự

án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả

năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các quyền sử dụng đất; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện ới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh

Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng

ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý

Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

và tỉnh Bắc Giang

2.3.3.1 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng

là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức

Nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện

quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa

số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu

tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung

có cùng chế độ sử dụng đất khác

Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước

Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá đất, thẩm

hệ về đất đai trên địa bàn huyện

Công tác kiểm kê đất đai theo định kỳ 5 năm một lần, công tác thống kê đất đai hàng năm được thực hiện đầy đủ, thống nhất từ cấp xã tới cấp huyện theo đúng quy định

Trong kỳ kiểm kê đất đai năm 2014, thực hiện Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày

01 tháng 8 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, lập bản

đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 toàn tỉnh đã hoàn thành, được Bộ Tài nguyên và Môi trường thẩm định và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang ban hành Số liệu kiểm kê đất đai của huyện được phản ánh độ chính xác

cao về hiện trạng và biến động các loại đất Qua các kỳ kiểm kê đất đai, tỉnh đã lập xong bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thực hiện Luật Đất đai và nghị định 64/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/9/1993 về việc giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài cho nhân dân, đất đai của toàn tỉnh đã được giao cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất

Các năm qua, tỉnh đã giải quyết tốt công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ

sở Nghị quyết Đảng bộ huyện về phát triển kinh tế - xã hội địa phương

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai) đã thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực hiện mục tiêu đẩy nhanh tiến độ

và phấn đấu hoàn thành kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sớm nhất Các trường hợp người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất cũng được, bộ phận "một cửa" của huyện, các cơ quan có liên quan tiếp nhận xử

lý hồ sơ và phối hợp giải quyết đúng quy định

Công tác đấu giá, giao đất được quản lý, thực hiện đúng quy định, khách quan, hiệu quả nhằm ổn định, phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Cơ quan Trung tâm phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện được giao là đơn

vị đầu mối tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất

Trên cơ sở Luật Đất đai và các văn bản dưới luật, tỉnh ủy, HĐND đã

tổ chức tốt công tác giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đảm bảo cơ sở pháp lý để người sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển kinh

tế, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Đề tài đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai trên địa bàn huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

Đề tài thực hiện từ tháng 3/2018 đến tháng 10/2018; tất cả các số liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2015 – 2017

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

- Các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Hiệp Hòa

- Điều kiện tự nhiên;

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội;

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Hiệp Hòa

- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hiệp Hòa năm 2017;

- Tình hình quản lý đất đai của huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2015-2017;

3.4.3 Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Hiệp Hòa

- Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa

- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

- Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất;

- Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

3.4.4 Đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng đất ở tại huyện Hiệp Hòa

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế

độ thủy văn, tài nguyên thiên nhiên, điều kiện kinh tế- xã hội: dân số, lao động, tình hình sản xuất của UBND huyện, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Chi nhánh Văn Phòng Đăng Kí Đất Đai huyện Hiệp Hòa

Thu thập các tài liệu liên quan gồm: tài liệu về hiện trạng sử dụng đất và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc đến việc thực hiện quyền

sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu tại Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Chi nhánh Văn Phòng Đăng Kí Đất Đai huyện Hiệp Hòa

Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai huyện Hiệp Hòa

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Huyện Hiệp Hòa gồm 26 đơn vị hành chính bao gồm 01 thị trấn và 25 xã Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế, đặc điểm từng vùng và tình hình quản lý đất đai để chia làm 03 khu:

+ Khu trung tâm bao gồm thị trấn Thắng và xã Đức Thắng Đây là nơi có tình hình kinh tế - xã hội phát triển, là nơi tập trung của các cơ quan đầu não của huyện, đặc biệt là thị trấn Thắng Vì vậy tôi chọn thị trấn Thắng làm điểm điều tra

+ Khu cận trung tâm: bao gồm các xã Lương Phong, Thường Thắng, Danh Thắng, Ngọc Sơn, Đoan Bái Đây là các xã lân cận khu trung tâm, có điều kiện thuận lợi để giao lưu phát triển kinh tế hơn so với các xã còn lại Tôi chọn xã Lương Phong làm điểm điều tra

+ Khu còn lại bao gồm các xã Bắc Lý, Đông Lỗ, Châu Minh, Mai Đình, Hương Lâm, Xuân Cẩm, Mai Trung, Hợp Thịnh, Đại Thành, Quang Minh, Hùng Sơn, Hòa Sơn, Thái Sơn, Hoàng Vân, Hoàng An, Hoàng Lương, Thanh Vân, Đồng Tâm, Hoàng Thanh Tôi chọn xã Xuân Cẩm làm điểm điều tra