Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đường lê văn lương kéo dài và khu đô thị phùng khoang, quận nam từ liêm thành phố hà nội

Để góp phần hoàn thiện hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai; Kiện toà

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGUYỆT ÁNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG LÊ VĂN LƯƠNG KÉO DÀI VÀ KHU ĐÔ THỊ

PHÙNG KHOANG, QUẬN NAM TỪ LIÊM

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyệt Ánh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản

Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Nam

Từ Liêm, cán bộ, nhân dân phường Trung Văn đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyệt Ánh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Giả thuyết khoa học 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.4 Phạm vi nghiên cứu 2

1.5 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 3

2.1.1 Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3

2.1.2 Đặc điểm, nguyên tắc bồi thường hỗ trợ và tái định cư 3

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường hỗ trợ và TĐC 5

2.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ và TĐC bằng trên thế giới 8

2.2.1 Trung Quốc 9

2.2.2 Thái Lan 10

2.2.3 Nhật Bản 10

2.2.4 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB 12

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam và thành phố Hà Nội 13

2.3.1 Cơ sở Pháp lý trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn 13

2.3.2 Tổng quan về chính sách bồi thường hỗ trợ và TĐC ở Việt Nam 31

2.4 Chính sách bồi thường hỗ trợ và tđc tại Hà Nội 34

2.5 Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn khi bồi thường hỗ trợ và tái định cư 36

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 38

3.1 Địa điểm nghiên cứu 38

3.2 Thời gian nghiên cứu 38

3.3 Đối tượng nghiên cứu 38

3.4 Nội dung nghiên cứu 38

3.5 Phương pháp nghiên cứu 39

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: 39

3.5.2 Phương pháp điểu tra thu thập số liệu sơ cấp 39

3.5.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 40

3.5.4 Phương pháp phân tích, so sánh 40

Phần 4 Kết quả nghiên cứu 41

4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm 41

4.1.1 Điều kiên tự nhiên 41

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43

4.2 Tình hình quản lý đất đai quận Nam Từ Liêm 44

4.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 44

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 48

4.3 Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư quận Nam Từ Liêm 50

4.3.1 Các văn bản pháp l y về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 50

4.3.2 Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 52

4.3.3 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quận Nam Từ Liêm 57

4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu 60

4.4.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến 2 dự án 60

4.4.2 Khái quát về 2 Dự án nghiên cứu 61

4.4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở 02 dự án nghiên cứu 64

4.5 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 86

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 89

5.1 Kết luận 89

5.2 Kiến nghị 90

Tài liệu tham khảo 91

Phụ lục 93

Giải phóng mặt bằng Hội đồng nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Cơ cấu ngành kinh tế quận Nam Từ Liêm 43

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 Quận Nam Từ Liêm 49

Bảng 4.3 Khối lượng và kinh phí bồi thường của 02 dự án nghiên cứu 61

Bảng 4.4 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 69

Bảng 4.5 Ý kiến của người bị thu hồi đất về đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 70

Bảng 4.6 Chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá trên thị trường ở 02 dự án nghiên cứu 76

Bảng 4.7 Đơn giá bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất của 2 Dự án 78

Bảng 4.8 Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thường tài sản trên đất tại 2 dự án nghiên cứu 79

Bảng 4.9 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án 83

Bảng 4.10 Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ của 02 Dự án 84

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý quận Nam Từ Liêm 41 Hình 4.2 Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà

Hình 4.3 Một góc đường Lê Văn Lương kéo dài 62 Hình 4.4 Phối cảnh tổng thể KĐT Phùng Khoang 63

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Nguyệt Ánh

Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng

dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và khu đô thị mới Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội ”

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại 02 dự

án trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng ở các dự án tiếp theo trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Trong giai đoạn từ năm 2012 – 2016 trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã triển khai 130 dự án có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, diện tích thu hồi 1001,02ha, trong đó diện tích đã GPMB là 446,32 ha; diện tích đang GPMB là 554,41 ha

Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc 02 dự án nghiên cứu tại quận Nam Từ Liêm cho thấy:

- Việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư xác định một cách, tỷ mỷ, chính xác và đạt 90% (Dự án đường Lê Văn Lương) và 80% (dự án khu đô thị Phùng Khoang) số phiếu đồng ý về đối tượng được bồi thường và không được bồi thường, hỗ trợ

- Đối với đất nông nghiệp: Giá đất nông nghiệp do UBND Thành phố Hà Nội ban hành để tính bồi thường tại 2 dự án bằng mức tối đa cho phép theo khung giá các loại dất do Chính phủ quy định vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường từ 7,1 đến 7,4 lần tùy theo từng vị trí

- Đối với đất ở: Dự án đường Lê Văn Lương kéo dài thì giá bồi thường chênh lệch so với giá đất thực tế trên thị trường là 3,6 đến 5,4 lần, vì vậy còn nhiều hộ dân không đồng tình với mức giá bồi thường

- Đối với giá bồi thường về tài sản: nhìn chung mức giá bồi thường về tài sản áp dụng đối với 2 dự án là tương đối phù hợp với mức giá thực tế tại thời điểm thu hồi đất

và được người dân đồng thuận cao

Để góp phần hoàn thiện hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai; Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ; Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB; Nâng cao năng lực cán bộ

và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Nguyet Anh

Thesis title: Evaluating the implementation of the compensation and ground clearance policy for the extended Le Van Luong project and the new urban area of Phung Khoang, Nam Tu Liem district, Hanoi

Major: Land Management Code: 60 85 01.03

Education oganization: Vietnam National University of Agriculture

Research purposes

- Evaluating the implementation of compensation and land clearance policies at

02 projects in Nam Tu Liem district, Hanoi city

- Proposing some solutions to accelerate the progress of compensation for ground clearance in the next project in the Nam Tu Liem district

Research Methods

Method of investigation to collect secondary data

Methodology of primary data collection survey

Methods of data synthesis and processing

Comparative analysis methods

Main results and conclusions

Nam Tu Liem District is the inner city of Hanoi separated from the old Tu Liem district with a total natural area of 3219.26 hectares The economic growth rate in 2016

is 16.2% The economic structure of the trade and services sector is 55.6%; construction 44.2%; Agriculture, forestry and fisheries 0.2% Up to 31/12/2016, the county has 232,894 people Per capita income reached 46 million VND / person / year

Industry-In the period from 2012 - 2016, in the area of Nam Tu Liem district, 130 projects related to site clearance compensation have been implemented, with the area of 1001.02 ha, of which the land clearance area is 446 , 32 hectares; The area under site clearance is 554.41 ha

The process of compensation for ground clearance under 02 research projects in Nam Tu Liem district shows that:

- The determination of eligible subjects and conditions for compensation is determined by the Board of Compensation, Assistance and Resettlement, 90% (Le Van

Luong Street Project) and 80% Phung Khoang urban area project) the number of votes agree on the subject of compensation and not compensation, support

- For agricultural land: The price of agricultural land promulgated by the Hanoi People's Committee to calculate the compensation in 2 projects is equal to the maximum allowed under the land price bracket prescribed by the Government The actual transfer price in the market ranges from 7.1 to 7.4 times depending on the location

- For residential land: Prolonged Le Van Luong road, the compensation price difference of actual market price is 3.6 to 5.4 times, so many households do not agree with the level Compensation price

- For asset compensation price: In general, the compensation price for assets applied to two projects is relatively appropriate with the actual price at the time of land acquisition and the people are highly consensus

4 In order to improve the compensation, support and resettlement when land is recovered by the State, the following measures should be implemented in a comprehensive manner: To consolidate the contents of policies on compensation and support; Strengthening the community's role in participating in site clearance; Improve staff capacity and work efficiency of compensation and support boards

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới đất đai có thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển Do đó việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Tại điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”

Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để

Đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ

sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có quỹ đất Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay được thực hiện theo các quy định của Chính phủ như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Trong những năm gần đây trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, quá trình đó đi liền với việc giải phóng mặt bằng thu hồi đất để

xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các công trình cộng cộng Tuy nhiên trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng việc thực hiện chính sách của nhà nước còn nhiều vấn đề bất cập như giá đền bù đất, tài sản trên đất và các chính sách hỗ trợ còn chưa sát với thực tiễn

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở quận Nam Từ Liêm - Thành phố Hà Nội, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, Tôi tiến hành nghiên cứu Đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và khu đô thị mới Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội ”

1.2 GIẢ THUYẾT KHOA HỌC

- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư và các văn bản có liên quan

- Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và phản ánh trung thực khách quan

- Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu

- Các giải pháp phải thực tiễn với điều kiện ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự

án trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư ở các dự án tiếp theo trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện Dự

án xây dựng Đường Lê Văn Lương kéo dài và Dự án xây dựng Khu đô thị Phùng Khoang trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

1.5 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC

- Đánh giá đầy đủ quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo các chính sách của Nhà nước và đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở các dự án tiếp theo trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ xung cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thuộc các dự án phát triển kinh tế

và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Khái quát chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo quy định tại Khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003; Khoản 12, Điều

3, Luật đất đai năm 2013: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” (Luật đất đai 2003)

Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” (Luật đất đai 2003) Quy định tại Khoản 14, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”(luật đất đai 2013)

Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phương Nam, 2013)

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB

2.1.2 Đặc điểm, nguyên tắc bồi thường hỗ trợ và tái định cư

2.1.2.1 Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng

chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất

để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường do các nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách chưa đáp ứng với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Đối với khu vực đô thị, mật

độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân

cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

2.1.2.2 Nguyên tắc bồi thường

Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện do pháp luật quy định thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét, hỗ trợ;

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường

bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu

có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch được thực hiện thanh toán bằng tiền Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải khấu trừ số tiền đó vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước (Luật đất đai, 2013)

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường hỗ trợ và TĐC 2.1.3.1 Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm

1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp Luật đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai

ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng

ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

2.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được

trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò

tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư trên hai phương diện:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

2.1.3.3 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người

sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Nguyễn Đình Bồng,2005)

2.1.3.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định

Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp

truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64% Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao

so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

2.1.3.5 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TĐC BẰNG TRÊN THẾ GIỚI

Trên thế giới bất cứ quốc gia nào, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu người dân,

người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có một phương pháp và cách làm riêng Chúng ta có thể thấy thực tiễn một số kinh nghiệm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một

số nước trong khu vực và một số tổ chức Ngân hàng

2.2.1 Trung Quốc

Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại một

số thành phố lớn của Trung Quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh

Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu không có đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền Giá đất được tính để bồi thường bằng tiền được xác định theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần - tương ứng 30 năm được giao đất) Tiền bồi thường được huy động từ 3 nguồn:

- Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm

- Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích đất thu hồi để nông dân có thể sử dụng đất đó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v hoặc góp vốn bằng đất với doanh nghiệp để kinh doanh, dịch vụ

- Cộng đồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này được hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nước đền bù cho người

bị thu hồi đất) để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi đất nông nghiệp còn được đào tạo nghề đối với người trong độ tuổi cho phép, được mua bảo hiểm xã hội

Việc thu hồi đất Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước trong phạm vi một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Bắc Kinh và Thượng Hải,

người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

2.2.2 Thái Lan

Hiến pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại

do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển

đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án (Nguyễn Đình Bồng, 2006) 2.2.3 Nhật Bản

* Về thu hồi đất:

Luật Trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc

trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô thị, đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…

Trình tự trưng dụng như sau: 1, Xin phép trưng dụng; 2, Đăng ký đất đai

và công trình trong diện trưng dụng; 3, Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; 4, Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; 5, Ra quyết định trưng dụng; 6, Hoàn tất trưng dụng

Nhật chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết

Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc

ra quyết định trưng dụng Lệnh số 23/2003/L-CTN công bố Luật Đất đai 2003

* Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất:

Quá trình công nghiệp hoá ở Nhật Bản cũng bắt đầu bằng thời gian dài tăng trưởng trong nông nghiệp Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút nhiều lao động trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá đã cơ bản giải quyết được vấn đề việc làm cho lao động nông nghiệp, mặc dù diện tích đất canh tác ngày càng giảm Sau khi công nghệ hiện đại thu hút nhiều vốn đã phát triển, các công nghệ thu hút lao động vẫn được coi trọng Ngoài ra Nhật Bản còn phân

bố các ngành công nghiệp, các nhà máy về nông thôn để tạo việc làm phi nông nghiệp cho lao động nông thôn

Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất nước với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức, doanh nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những

sự lựa chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình Chính phủ cũng bồi thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáo dục đào tạo trên cơ sở nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới hoặc đang phát triển (Tổng Cục Địa chính, 2001)

Hoạt động giải quyết việc làm cho người cao tuổi được chú trọng để xoá

bỏ những bất cân đối về việc làm do tuổi tác Luật về ổn định việc làm của người lao động cao tuổi nhấn mạnh yêu cầu các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc và

thuê mướn lại những người cao tuổi có năng lực, kinh nghiệm tại các công ty hiện đại hoặc từ các công ty chi nhánh Nhiều chính sách được đưa ra như các chính sách về đào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao động trung niên Các loại hình tuyển dụng và thuê mướn được đa dạng hoá, coi trọng các công việc làm thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường Chế độ tuyển dụng thay đổi theo khu vực, không tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như trước kia mà chuyển sang các khu vực lân cận và các địa phương

Trong những năm 1960, 1970, các lĩnh vực như phúc lợi y tế, công nghệ tin học và môi trường đang giữ một vai trò quan trọng then chốt trong việc mở ra những thị trường mới ở Nhật Bản Đồng thời, các ngành công nghiệp mới và các dịch vụ liên quan được khuyến khích phát triển Việc phát triển khoa học và công nghệ địa phương được đẩy mạnh thông qua việc tận dụng đặc thù mỗi vùng Chính phủ Nhật Bản đã có những bước đi thích hợp nhằm ổn định chính thị trường lao động ở tầm vĩ mô, nhưng để có thể tham gia được vào thị trường lao động thì bản thân mỗi người lao động cũng phải tự phát triển năng lực nghề nghiệp của mình thông qua việc tự đào tạo lại; các công ty, tổ chức cũng phải ủng hộ điều này một cách tích cực

2.2.4 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì chìa khoá dẫn tới việc bồi thường TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách đền bù vật chất Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp phục hồi được cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất đai

có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất Đối với đất đai và tài sản được đền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện (Ngân Hàng thế giới, 2007) Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi đất, WB ADB quy định các thông tin về dự án cũng như

chính sách bồi thường TĐC của dự án phải đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

Kế hoạch giải toả đất được thực hiện sau khi đã hội ý với người bị thu hồi đất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được WB và ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ cộng tác của dự án Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn đuợc chuẩn bị sẵn (Ngân hàng phát triển châu Á, 2002)

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở VIỆT NAM VÀ THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.3.1 Cơ sở Pháp lý trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn

2.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Từ các triều đại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo hình thức kinh tế, chính trị xã hội và những đặc điểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất

Năm 1858 khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồn điền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị định bất bình đẳng để chiếm hữu đất đai và khai thác tài nguyên của đất nước ta

Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân

Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất Cải cách ruộng đất hoàn thành, nông dân có quyền sử dụng ruộng đất được chia cấp

Ngay sau khi hoà bình lập lại ở Miền Bắc năm 1954, Đảng và Nhà nước

đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa

xã hội ở Miền Bắc và đấu tranh giải phóng Miền Nam Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới

Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ; nay là Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới bồi thường TĐC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau đó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông

tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất; những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải được giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng

số ruộng đất cần thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, đền, những người có ruộng đất trưng dụng cần được báo cáo trước một thời gian là hai tháng để kịp di chuyển (Viện Nghiên cứu địa chính, 2013) Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước xác định, cách bồi thường tốt nhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người được trưng dụng

để họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm được như vậy, về đất được bồi thường bằng số tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Có thể nói, Nghị định số 151/TTg

ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định này chưa có quy định cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố

Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg là phải bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

+ Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

+ Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật và thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thường khi mà mức trưng dụng đất tại Thông tư 1792/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định 151/TTg, từ "chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng" trước đây sang "đảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân", đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ

có tính nguyên tắc thì đến Thông tư 1792/TTg đã được quy định cụ thể mức bồi thường nhà ở, đất đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006) Sau khi giải phóng Miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai, pháp luật không quy định có giá và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự; điều này thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ Khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ là quan hệ

"giao - thu"

Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất

sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang

sử dụng vào mục đích khác Theo quy định của Nghị định số 186/HĐBT thì các

tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được Nhà nước giao đất phải nộp được điều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách địa phương để sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo đất nông nghiệp và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị lấy đất Người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất Nếu Nhà nước thu hồi vào đất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về đất không được đặt ra ngoài người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu

Trong thời kỳ này đất đai được thừa nhận có giá trị nên các chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC còn nhiều hạn chế, thế hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để dành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước

2.3.1.2 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Quy định "đất có giá" và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993

+ Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

+ Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Luật Đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được ban hành:

Luật sửa đổi bổ sung một số điều năm 2001 Luật Đất đai

Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nêu trên Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện

Về việc áp dụng: Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất Đây là một điểm khác

so với Nghị định số 90/CP

Đối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi để giao hoặc cho mình thuê

Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi

Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh

Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi

Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Khi bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người được bồi thường được nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị đo bằng tiền

Điều kiện được bồi thường: do chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay đổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản (Tổng cục địa chính, 2001)

Giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất đất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, đời sống của người bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ để khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy định trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP bao gồm:

Hỗ trợ về ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển nghề Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh đến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt động bình thường

Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thưởng tiến độ

Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách

Tái định cư: chính sách TĐC được đề cập đầy đủ hơn so với các Nghị định trước đó, việc Nhà nước chuẩn bị đủ điều kiện để lập khu TĐC; bao gồm quỹ đất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt là một phần đảm bảo công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TĐC được cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, bao gồm quy định thẩm quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC, nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC Ngoài ra còn có một số quy định

về chính sách hỗ trợ lập khu TĐC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TĐC, thể hiện chính sách đổi mới của Nhà nước về quan điểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại đối với người bị thu hồi đất

Tổ chức thực hiện: các văn bản trước đây mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thường cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, thì Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp thành phố trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư của các dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt Các quy định này đã giúp cho các địa phương có sự chủ động trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội, quỹ đất, tập quán của địa phương

Trong việc thực hiện Luật Đất đai năm 1993, chính sách thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã có những tiến bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược điểm như sau: Giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được quy định chưa theo một chuẩn mực nhất quán Có nhiều quyết định của UBND các tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường; người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

Khi thực hiện thu hồi đất được tiến hành theo từng dự án, công trình đã được phê duyệt Vì vậy Nhà đầu tư phải làm việc rất nhiều đối tác để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; có trường hợp phải làm việc với UBND cả

ba cấp tỉnh, thành phố, xã, làm việc với ban bồi thường hỗ trợ và tái định cư và làm việc với người có đất bị thu hồi

Thời kỳ này việc thu hồi đất chủ yếu trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thoả đáng, nếu có TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

2.3.1.3 Từ sau Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật được ban hành, hướng dẫn thực hiện:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi,

bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và phòng TNMT về công tác định giá đất

2.3.1.4 Từ sau Luật Đất đai năm 2013 đến nay

- Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội

- Nghị định số : 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về tiền sử dụng đất

- Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất

- Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số: 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư của Bộ Tài chính số: 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về hướng dẫn một số điều của Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

* Về các Nghị định và Thông tư trên đã quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như sau:

Quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, trách nhiệm của UBND các cấp đối với những trường hợp nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất

- Quy định phạm vi, loại đất để tính bồi thường:

+ Quy định về giải quyết các trường hợp đang sử dụng đất nhưng không

có một trong các loại giấy tờ về đất đai

+ Phạm vi, giới hạn đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn,

ao liền kề với đất ở để được hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất:

+ Xác định lại giá đất cho phù hợp với thị trường đối với trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

+ Quy định mở rộng khung giá, nâng mức giá tối đa của khung giá một số loại đất như: đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

tại nông thôn tăng thêm 50%

- Quy định về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có mức sống thuộc diện

hộ nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao đất để làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp

- Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất TĐC mà

có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành, đã quy định nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường GPMB, trong đó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi như: đất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài được thu hồi theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được

hỗ trợ thêm 30 - 70% giá đất ở trong khu vực; đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư được hỗ trợ thêm 20 - 50% giá trị đất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi đất sẽ được hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 - 5 lần đất nông nghiệp đồng thời, Nghị định cũng quy định việc lập Quỹ phát triển đất trên cơ sở trích từ 30 - 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất; bồi thường

hỗ trợ và tái định cư; phát triển khu TĐC nhằm đảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn định xã hội thông qua chính sách điều tiết tài nguyên đất đai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Nhà nước có thể chủ động mua lại diện tích đất của các doanh nghiệp thuộc diện phải được di dời ra khỏi các đô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường để bổ sung vào quỹ đất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội

Như vậy chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư hiện nay (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005) Việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ và tái định cư Nhà nước

chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ; đối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị chuyển quyền sử dụng đất của

tổ chức, gia đình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi đất, khuyến khích các nhà đầu tư thoả thuận với người có đất

* Về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

a Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường đất:

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét để hỗ trợ

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

* Điều kiện để được bồi thường đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

- Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không

có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn

sử dụng

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- Đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai

2003 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp: vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền… Diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở

và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc các trường hợp: vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai

- Đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy

tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không

phải là đất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ

đi tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định: Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao; Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau:

+ Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất của Luật Đất đai

+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

* Bồi thường tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường; trường hợp thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Đối với công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới theo đơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển,

mức bồi thường gồm có chi phí đào, đắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khối lượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hai nơi (cũ và mới)

Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ dự án chủ trì phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện việc di chuyển

- Đối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của

vụ thu hoạch và được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

+ Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất

b Giá đất để tính bồi thường

Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi được tính theo giá đất do Nhà nước quy định Đối với trường hợp giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất

cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Đây là một trong những quy định của Pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn giá đất thực

tế trên thị trường

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi