Khoá luận đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường cam giá, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ THỊ BÍNH NGUYỆT Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CAM GIÁ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI N

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ THỊ BÍNH NGUYỆT

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG CAM GIÁ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý Tài nguyên

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS Lê Văn Thơ

Thái Nguyên, năm 2019

i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối với mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản

Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành

thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”

Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập, bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành chương trình, kế hoạch thực tập tốt nghiệp Để hoàn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn trân trọng nhất tới các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đồng thời em xin bày tỏ lòng biết

ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Lê Văn Thơ người đã trực tiếp hướng dẫn,

giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này

Em xin gửi lời cảm ơn đến Công ty cổ phần dịch vụ Bất Động Sản SGD Thái Nguyên và UBND phường Cam Giá đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận

Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận

Em xin trân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày 30 tháng 05 năm 2019

Sinh viên

Ngô Thị Bính Nguyệt

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường năm 2018 33 Bảng 4.2 : Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của phường Cam Giá giai đoạn 2016 - 2018 36 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 37 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 39 Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 40 Bảng 4.6: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ 41 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 43 Bảng 4.8: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ 45 Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển đổi QSDĐ 47 Bảng 4.10: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 50 Bảng 4.12: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức tặng cho QSDĐ 52 Bảng 4.13: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thừa kế QSDĐ 53 Bảng 4.14: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về hình thức thế chấp QSDĐ 54 Bảng 4.15: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về

hình thức góp vốn QSDĐ 56

iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu hiện trạng đất đai của phường Cam Giá năm 2018 35 Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo số hồ sơ 42 Hình 4.3: Biểu đồ kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ và theo diện tích của phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 44

Hình 4.4: Kết quả trung bình sự hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ 56

iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CN – TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

v

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 1

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Khái niệm chuyển QSDĐ 4

2.1.2 Các hình thức chuyển QSDĐ 4

2.1.2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ 4

2.1.2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ 5

2.1.2.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 5

2.1.2.4 Quyền thừa kế QSDĐ 6

2.1.2.5 Quyền tặng cho QSDĐ 7

2.1.2.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ 7

2.1.2.7 Quyền góp vốn bằng QSDĐ 8

2.1.3 Một số quy định chung về QSDĐ 8

2.1.3.1 Điều kiện để thực hiện các QSDĐ 8

2.1.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất 9

2.1.3.3 Một số quy định về nhận QSDĐ 10

2.1.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn 12

2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 19

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh 22

vi

2.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên 23

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu 24

3.3 Nội dung nghiên cứu 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 24

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25

3.4.2 Phương pháp thống kê 25

3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu 25

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá 27

4.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 27

4.1.2 Khái quát về kinh tế - xã hội 29

4.1.2.1 Thực trạng phát triểu kinh tế 29

4.1.2.2 Về dân số, lao động 30

4.2 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá 30

4.2.1 Tình hình thực hiện 15 nội dung của luật đất đai 2013 trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 31

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá 33

4.3 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường trong giai đoạn 2016 - 2018 35

4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 35

4.3.2 Đánh giá chung kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018 41

vii

4.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân địa bàn thị phường

Cam Giá về chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá 44

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 44

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân phường Cam Giá về các hình thức chuyển QSDĐ 46

4.5 Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá 57

4.5.1 Ưu điểm 57

4.5.2 Hạn chế 57

4.5.3 Giải pháp 58

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai ngày nay chỉ đựợc xem là tài sản vô cùng quí giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hoá - xã hội - an ninh - quốc phòng

Trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư cho các cơ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự chuyển biến về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai

Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai

1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất cũng như trật tự và hình thức thực hiện chúng

Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai Nhà nước đã ban hành hệ thống các văn bản pháp luật nhằm phục vụ công tác quản lý về đất đai gần đây nhất đó là Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình thức chuyển quyền so với luật 2003 Luật 2013 được ban hành góp phần hoàn thiện hơn trong tiến hành các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Bên cạnh sự tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển QSDĐ trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều nay làm ảnh hưởng rất xấu đến đời sống và sử dụng đất

Phường Cam Giá là một đơn vị hành chính cấp phường,quá trình phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh Chính vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề đất đai diễn ra sôi nổi Công tác chuyển QSDĐ là một vấn đề nóng

bỏng cần được quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành Do đó, việc nhìn nhận đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển QSDĐ là rất quan trọng

Vấn đề đặt ra là phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển QSDĐ Chính vì tính cấp thiết của vấn đề xuất phát từ cuộc sống thực tiễn như trên, được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng

dẫn của thầy giáo PGS.TS Lê Văn Thơ, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2016 - 2018, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong

công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

 Vận dụng và phát huy các kiến thức đã học vào nghiên cứu đánh giá

 Nâng cao kiến thức kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tiến phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này

 Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu tài liệu của sinh viên

 Bổ sung tư liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau này

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

 Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn phường, từ đó đưa ra những vấn đề còn tồn động từ đó đưa ra các giải

pháp phù hợp theo yêu cầu quản lý Nhà nuớc về đất đai

 Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao dịch đất đai Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý, công

tác chuyển QSDĐ theo đúng trình tự quy định

 Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng chuyển QSDĐ và việc tận

dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vực này

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Khái niệm chuyển QSDĐ

Theo điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [2]

2.1.2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay

Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận

thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [2]

Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật

Đất đai 2013) [2]

2.1.2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [2] như sau:

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.1.2.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Cho thuê và cho thuê lại quyền sử

dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho

người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng

theo quy định của pháp luật [5]

Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất Trường hợp cho thuê là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước Trường hợp cho thuê lại là đất

có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt,

chấp thuận [5]

2.1.2.4 Quyền thừa kế QSDĐ

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:

 Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

 Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

 Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần

nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

 Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại

+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà

người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) [1]

2.1.2.5 Quyền tặng cho QSDĐ

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015: Tặng cho quyền sử dụng đất là

một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào

cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền

hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [5]

2.1.2.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế

hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

2.1.2.7 Quyền góp vốn bằng QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh

Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

2.1.3 Một số quy định chung về QSDĐ

2.1.3.1 Điều kiện để thực hiện các QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền

muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện sau:

 Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

 Đất không có tranh chấp;

 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 Trong thời hạn sử dụng đất

Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,

190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí

đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188

Luật Đất đai 2013) [2]

2.1.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định của pháp luật như sau:

 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

 Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài

chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) [2]

 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này;

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

 Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận

quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận

 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

 Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều

191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai 2013) [2]

2.1.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã)

b Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

 Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã)

c Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

 Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp xã)

 Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

 Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (Bản sao)

 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã)

d Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

 Di chúc

 Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực về pháp luật (Có xác nhận của UBND cấp xã)

 Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (Đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

 Tờ trình của UBND cấp xã

 Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

 Giấy khai sinh (Bản sao)

 Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (Có xác nhận của UBND cấp xã)

 Giấy kết hôn (Nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

 Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã

 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa có xác nhận của UBND cấp xã)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả của cấp huyện Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng kí Đất đai Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị Văn phòng Đăng kí Đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện công việc sau:

Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; xác nhận nội dung đăng kí biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Chỉnh lý cập nhật biến động vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công tác sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng kí Đất đai

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho người được cấp và thu lệ phí theo quy định

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3]

* Trình tự, thủ tục góp vốn và tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm

Quy định về hồ sơ bao gồm:

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

 Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND

cấp xã nếu có nhu cầu Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc Trong trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục cho thuê đất

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện công việc sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thu nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp huyện quyết định việc thu hồi của bên bán,

bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê tiếp tục thuê; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng kí Đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá đất thuê Trình UBND cấp huyện kí hợp đồng thuê đất với bên mua bán, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với ngưới bán, người góp vốn bằng tài sản

Bước 4 : Văn Phòng Đăng kí Đất đai, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả cho cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho người được cấp và thu lệ phí theo quy định

Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ

hợp lệ Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế

- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính)

 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Đã công chứng hoặc chứng thực)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả theo quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến

Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc

Bước 3: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy

tờ pháp lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã

cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ trình cơ quan tài nguyên và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc

Bước 4: Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài

nguyên môi trường có trách nhiệm: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn Phòng Đăng kí Đất đai trong ngày làm việc

Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách

nhiệm: Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí theo quy định

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

 Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

 Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Một hoặc các bên liên quan kí hợp đồng cho thuê, thuê lại,

hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng kí Đất đai kể từ ngày tiếp nhận đủ hồ sơ là không quá 03 ngày làm việc Trường hợp vào hồ sơ chưa đầy đủ, tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng kí Đất đai phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện để hướng dẫn người lập hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn Phòng Đăng kí Đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy

tờ pháp lý trong hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, góp vốn Thực hiện xóa đăng kí cho thuê, cho thuê lại, góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng kí

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc Đối với các xã miền

núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời

gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

* Trình tự thủ tục đăng kí thế chấp QSDĐ

Quy định về hồ sơ:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính)

 Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính)

 Hợp đồng thế chấp hoặc hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có công chứng)

 Giấy chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp nguời yêu cầu thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất bản chính để đối chiếu trong trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp)

thế chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng Đăng kí Đất đai ký xác nhận

Cập nhập chỉnh lý đăng kí biến động vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai

Bước 3: Thông báo việc đăng kí giao dịch đảm bảo cho các cơ quan quản lý

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc

* Trình tự thủ tục xóa đăng kí thế chấp

Quy định hồ sơ bao gồm:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính)

 Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp (Bản chính)

 Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng bản chính (Bản chính)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy

định của Pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

của Văn phòng Đăng kí Đất đai cấp huyện

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả hồ sơ của Văn phòng Đăng kí Đất đai

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc

2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

 Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013

 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất

 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính

 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quyg định về thông kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

 Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ

 Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của thủ tướng chính phủ V/v Ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế liên thông một cửa tại cơ quan hành chính địa phương

 Quyết định 05/2016/QĐ-UBND ngày 20/01/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy định tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, phục vụ tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

 Quyết định số 28/2016 /QĐ-UBND ngày 28/09/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành quy chế phối hợp giữa văn phòng đăng ký đất

đai tỉnh Thái Nguyên với các cơ quan, đơn vị liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai

2.3 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.3.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở một số tỉnh

* Thành phố Hà Nội: Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng

đầu nước ta có nền kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển Vì thế công tác quản lí và sử dụng đất đai rất được chú trọng và quan tâm Hàng năm dưới sự lãnh đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Hà Nội tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lí và sử dụng đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn thành phố, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết cho người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ diễn ra sôi động hơn Người dân đã tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ

* Tỉnh Lào Cai: Lào Cai là một đơn vị hành chính cấp tỉnh, đang trên

đà phát triển theo hướng trở thành một tỉnh hiện đại, năng động, các hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai ngày càng sôi động Đặc biệt Lào Cai là một tỉnh cửa ngõ biên cương phía Tây Bắc của Tổ quốc, nơi có vị trí thuận lợi để giao lưu về văn hóa - kinh tế, chính vì vậy trong những năm qua hoạt động chuyển quyền trên địa bàn cũng đã đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn Ở Lào Cai diễn ra các hoạt động chuyển quyền như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế QSDĐ và không ngừng tăng mạnh, theo báo cáo sáu tháng đầu năm 2017 của Sở Tài nguyên

& Môi trường tỉnh Lào Cai đã cấp được 1614/3155 giấy

Tính đến hết năm 2016, trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp đổi, cấp lại, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất được 4491/4241 giấy, đạt 100% kế hoạch Hoạt động mua bán, chuyển quyền SDĐ đã đóng góp

tích cực vào số thu ngân sách nhà nước [10]

2.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên

Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông bắc Việt Nam tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế, xã hội của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du và miền núi phía Bắc, so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của vùng Tuy nhiên với sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung hiện nay, việc SDĐ để phát triển kinh tế ngày một gia tăng, đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng dược các cấp các ngành quan tâm Theo báo cáo tổng kết của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên năm 2016, tổng số hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất 14.908 hồ sơ tấtcả các hồ sơ đều được giải quyết song và đều được cấp giấy chứng nhận [11]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

 Hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

* Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 -2018

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu

 Địa điểm: Công ty cổ phần dịch vụ Bất Động Sản SGD Thái Nguyên và UBND phường Cam Giá

 Thời gian tiến hành từ ngày: 28/05/2018 đến 15/09/2018

3.3 Nội dung nghiên cứu

1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá

2 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá

3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá trong giai đoạn 2016 - 2018

4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Cam Giá

5 Ưu điểm, hạn chế, các giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Cam Giá

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

 Thu thập các số liệu, tài liệu và các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất đang được áp dụng hiện nay

 Thu thập các báo báo về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, y tế của phường Cam Giá

 Thu thập báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá trong giai đoạn vừa qua

 Thu thập các số liệu về chuyển quyền sử dụng đất của phường Cam Giá theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong từng năm của giai đoạn nghiên cứu 2016 -2018

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn phường bằng phương pháp phỏng vấn hỏi trực tiếp nguời dân Bố trí lấy mẫu phỏng vấn đối với người dân sản xuất nông nghiệp, người dân sản xuất phi nông nghiệp Lựa chọn các đối tượng là chủ hộ gia đình đảm bảo phân bố đều trong phường và có trình độ học vấn khác nhau Với nhóm cán bộ quản lý, lấy mẫu bằng cách lựa chọn

10 cán bộ quản lý (Địa chính phường, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ Văn phòng Đăng kí Đất đai)

Theo kế hoạch điều tra cụ thể như sau: Sử dụng 30 phiếu điều tra trong đó có 15 phiếu điều tra những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, 15 phiếu điều tra hộ gia đình sản xuất phi nông nghiệp và 10 phiếu điều tra cán bộ quản lý với những câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Dựa trên kết quả điểu tra từ đó xác định tỉ lệ % mức độ hiểu biết của người dân về các quy định thực hiện quyền của người sử dụng đất

3.4.2 Phương pháp thống kê

 Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo

tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu

 Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất cho từng hình thức của năm trong giai đoạn nghiên cứu Phân tích kết quả số liệu thu thập được từ điều tra phỏng vấn sự hiểu biết của người dân và cán bộ

quản lý về chuyển QSDĐ

 Phương pháp so sánh: So sánh kết quả chuyển QSDĐ qua các năm của giai đoạn nghiên cứu So sánh trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân sản xuất nông nghiệp, người dân sản xuất phi nông nghiệp

 Từ phân tích và so sánh sử dụng phương pháp tổng hợp để đánh giá và đưa ra những ưu điểm, hạn chế và các giải pháp trong công tác chuyển QSDĐ

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Cam Giá

4.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Về vị trí địa lý:

Phường Cam Giá nằm ở phía Nam của thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 8km Phường có diện tích tự nhiên 875,63 ha, phân bố

ở 31 tổ dân phố Phường có vị trí địa lý như sau:

 Phía Bắc giáp phường Gia Sàng và huyện Đồng Hỷ

 Phía Nam giáp phường Hương Sơn và phường Trung Thành

 Phía Đông giáp xã Đồng Liên Huyện Phú Bình

 Phía Tây giáp với phường Phú Xá

Nằm trên địa bàn có sông Cầu, đường sắt cùng với nhiều tuyến đường trục chính khác như: đường Cách Mạng Tháng 8, đường Lưu Nhân Chú Đây là lợi thế cho phường trong việc tiếp thu các thành tựu khoa hock kỹ thuật, văn hóa – chính trị và phát triển công nghiệp, thương mại – dịch vụ

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo:

Phường Cam Giá có địa hình dạng đồi bát úp,xen kẽ là ruộng thấp trũng dễ ngập úng khi có mưa lớn Cao độ nền tự nhiên trung bình từ 20m đến 25m, cao độ cao nhất từ 50m đến 60m Hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây Nam Nhìn chung địa hình của phường thuận lợi cho xây

dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị

4.1.1.3 Khí hậu:

Phường có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mang đặc trưng của khí

hậu miền Bắc nước ta Trong một năm có bốn mùa rõ rệt: Xuân - Hạ - Thu - Đông

 Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22 - 23°C Có sự chênh

lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2 – 5°C Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 27,70°C và trung bình tháng thấp nhất là 16°C

 Nắng: Số giờ nắng trong năm đạt 1.600 – 1.700 giờ

 Mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.764 mm, tập trung chủ yếu vào

mùa mưa (tháng 6,7,8,9) chiếm 85% lượng mưa cả năm

 Độ ẩm: Trung bình đạt khoảng 82% và không ổn định, có sự biến

thiên theo mùa

 Gió: Hướng gió thịnh hành chủ yếu là gió mùa Đông Nam gió mùa

là cây trồng ngắn ngày như: lúa, ngô, đậu đỗ và các loại hoa màu

Ngoài ra còn đất vàng nhạt phát triển trên đá cát, đất nâu vàng trên phù sa cổ: Loại đất này tập trung chủ yếu ở khu vực đồi núi có độ dốc 8 - 25°, thích hợp với trồng màu, cây công nghiệp ngắn ngày và sản xuất nông – lâm kết hợp

 Tài nguyên nuớc:

+ Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt trên địa bàn phường Cam Giá được cung cấp bởi sông Cầu, suối Cốc, suối Dầu, suối Loàng và nước mưa tự nhiên Nguồn nước mặt của phường chịu ảnh hưởng theo mùa, lượng nước dồi dào vào các tháng 6, 7, 8 hàng năm Tuy nhiên, ngoài sông Cầu còn lại nước tại các suối hiện nay đang bị ô nhiễm nặng do nước thải của các cơ sở sản xuất công nghiệp (đặc biệt là khu gang thép Thái Nguyên)

+ Nước ngầm: Trên địa bàn phường chưa có khảo sát, nghiên cứu đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm Tuy nhiên, qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiện đang khai thác, sử dụng thông qua hình thức giếng khơi

cho thấy, mực nước ngầm có ở độ sâu 4 – 5m, còn ở các khu vực đồi từ 23m 25m Tuy nhiên, nguồn nước ngầm dọc suối Loàng, suối Dầu, suối Cóc có chất lượng kém, không đủ tiêu chuẩn dùng cho sinh hoạt

-4.1.2 Khái quát về kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triểu kinh tế

* Khu vực kinh tế nông nghiệp

Sản xuất nông nghiệp

Được sự hỗ trợ, giúp đỡ của các ngành, các cấp cùng với sự nỗ lực khó khăn của nhân dân, sản xuất nông nghiệp phường Cam Giá đã có những bước chuyển biến tích cực Những ứng dụng tiến bộ khoa học – kỹ thuật luôn được chọn lọc và đưa vào sản xuất cùng với sự dịch chuyển cơ cấu cây trồng, vật nuôi Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp đã tăng lên qua từng năm

Triển khai kế hoạch tiêm phòng cho đàn gia súc, gia cầm trong năm

không có dịch bệnh xảy ra Hoạt động sản xuất chăn nuôi đang được một số bộ hộ dân quan tâm và tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô nhằm phát triển kinh tế hộ gia đình Hiện toàn phường có 800 con trâu bũ; đàn lợn 4000 con; đàn gia cầm 50.000 con Tổ chức 02 lớp dạy nghề chăn nuôi thú y cho nông dân là người nghèo

* Khu vực kinh tế công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

Mặc dù vẫn có những biến động của thị trường trong nước làm ảnh hưởng chung đến giá cả thị trường Tuy nhiên, lĩnh vực sản xuất CN - TTCN vẫn giữ được ổn định một số ngành như: Sản xuất luyện cán thép, gạch chịu

lửa, gia công cơ khí Giá trị sản xuất công nghiệp đạt 418 tỷ = 100,7% kế hoạch (so với năm 2009 đạt 88,9%) Sự phất triển của kinh tế CN – TTCN trên địa bàn đã góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của địa phương, đây là ngành thu hút được nhiều lao động, tạo nhiều việc làm cho người lao động của địa phương, góp phần đảm bảo an sinh xã hội và nâng cao đời sống

* Khu vực kinh tế thương mại, dịch vụ

Hoạt động thương mại, dịch vụ trên địa bàn phường diễn ra tương đối sôi động, hàng hóa đa dạng, phong phú, cơ bản đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của nhân dân trong phường, do có lợi thế về đất đai, hệ thống giao thông được đầu tư nâng cấp nên đã thu hút được doanh nghiệp vào kinh doanh, qua đó làm cho địa phương có nhiều thay đổi theo, bộ mặt kinh tế xã hội của địa phương có phần khang trang hơn Năm 2010, giá trị thương mại dịch vụ ước đạt 750 tỷ đồng = 115% kế hoạch

4.1.2.2 Về dân số, lao động

- Về dân số:

Toàn phường có 11.307 người, tổng số người trong độ tuổi lao động là

7565 (Nam:3785; Nữ: 3780) với 8 dân tộc sinh sống là: Kinh, Sán Dìu, Tày, Nùng, Hoa, Cao Lan, Dao, Mường Phường có 31 tổ dân phố, trong đó dân số đông nhất là tổ 3, tổ 10 và dân số thấp nhất là tổ 1

- Về lao động, việc làm:

Nguồn nhân lực của phường khá dồi dào, song chất lượng nguồn nhân lực chưa cao, số lao động không đào tạo qua trường lớp chiếm tỷ trọng khá lớn Hằng năm UBND phường chú trọng công tác hướng nghiệp, dạy nghề và các chương trình phát triển kinh tế xã hội, cho vay vốn để sản xuất… Tuy nhiên, tình trạng thiếu việc làm, nhất là đối với các thanh niên cũng như lực lượng lao động nông nghiệp vẫn là vấn đề bức xúc cần giải quyết

4.2 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại phường Cam Giá