Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh huyện gia lâm

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nằm trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai; đó là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Đặng Thị Diệu Linh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức và người lao động tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm đã giúp đỡ

và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Đặng Thị Diệu Linh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Danh mục sơ đồ viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.4.1 Những đóng góp mới 3

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Đất đai, đăng ký đất đai 4

2.1.1 Đất đai 4

2.1.2 Đăng ký đất đai 5

2.2 Đăng ký đất đai ở một số nước 9

2.2.1 Liên bang Úc: Đăng ký quyền - Hệ thống Toren 9

2.2.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch 10

2.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 14

2.3 Văn phòng đăng ký đất đai tại Việt Nam 17

2.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 17

2.3.2 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 20

2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai 22

2.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với chính quyền địa phương 24

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 26

3.1 Địa điểm nghiên cứu 26

3.2 Thời gian nghiên cứu 26

3.3 Đối tượng nghiên cứu 26

3.4 Nội dung nghiên cứu 26

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Lâm 26

3.4.2 Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 27

3.4.3 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 27

3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 27

3.5 Phương pháp nghiên cứu 27

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 27

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

3.5.3 Phương pháp diều tra thu thập số liệu sơ cấp 28

3.5.4 Phương pháp tổng hợp 28

3.5.5 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28

Phần 4 Kết quả nghiên cứu 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Lâm 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

4.1.3 Tình hình quản lý đất đai 38

4.2 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 45

4.2.1 Tổ chức, cở sở vật chất, nguồn nhân lực của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 45

4.2.2 Kết quả thực hiện nhiệm vụ của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 49

4.3 Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 60

4.3.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 60

4.3.2 Thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận và trả kết quả 62

4.3.3 Thời gian thực hiện các thủ tục 63

4.3.4 Các khoản lệ phí phải nộp 64

4.3.5 Đánh giá về mức độ hài lòng của người dân 64

4.3.6 Đánh giá của cán bộ làm việc tại chi nhánh huyện Gia Lâm 65

4.3.7 Đánh giá chung 66

4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai hà nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 68

4.4.1 Giải pháp tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ 68

4.4.2 Giải pháp về nguồn nhân lực 69

4.4.3 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 69

4.4.4 Giải pháp về cơ chế phối hợp 70

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 72

Tài liệu tham khảo 73

Phụ lục 76

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐK Văn phòng đăng ký

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2017 39

Bảng 4.2 Hiện trạng nguồn nhân lực của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 47

Bảng 4.3 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN đất nông nghiệp dồn điền đổi thửa 49

Bảng 4.4 Kết quả cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2015 - 2017 51

Bảng 4.5 Kết quả cấp GCN thông qua hình thức đấu giá, giao đất TĐC tại huyện Gia Lâm giai đoạn 2015 - 2017 52

Bảng 4.6 Thống kê số lượng bản đồ địa chính của huyện Gia Lâm 54

Bảng 4.7 Thống kê diện tích đất đai giai đoạn 2015-2017 55

Bảng 4.8 Kết quả công tác đăng ký biến động khi chuyển QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 56

Bảng 4.9 Kết quả công tác cấp đổi, cấp lại do mất GCN QSDĐ giai đoạn 2015 - 2017 58

Bảng 4.10 Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm giai đoạn 2015 - 2017 58

Bảng 4.11 Kết quả công tác đăng ký biến động khác giai đoạn 2015 - 2017 59

Bảng 4.12 Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính 61

Bảng 4.13 Đánh giá thái độ tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ 62

Bảng 4.14 Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ khi tiếp nhận hồ sơ TTHC 63

Bảng 4.15 Đánh giá thời hạn giải quyết các TTHC 64

Bảng 4.16 Đánh giá mức độ hài lòng về toàn bộ quá trình giải quyết TTHC tại VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 65

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 30 Hình 4.2 Trụ sở làm việc VPĐK đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm 45 Hình 4.3 Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả TTHC tại VPĐK đất đai Hà Nội - chi

nhánh huyện Gia Lâm 46 Hình 4.4 Bộ phận đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tại VPĐK đất đai Hà Nội -

chi nhánh huyện Gia Lâm 46 Hình 4.5 Cán bộ tiếp nhận và hướng dẫn công dân tại bộ phận một cửa VPĐK

đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 60 Hình 4.6 Bàn hướng dẫn kê khai hồ sơ 61 Hình 4.7 Cam kết về Chính sách chất lượng 62

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK một cấp 25

Sơ đồ 4.1 Tổ chức bộ máy VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm 47

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đặng Thị Diệu Linh

Tên Luận văn: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh

huyện Gia Lâm

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu

Nội dung nghiện cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Gia

Lâm; tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Gia Lâm; đánh giá thực trạng hoạt động; đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;

phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp; phương pháp phân tích, xử lý số liệu; phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Các kết quả chính

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội huyện Gia Lâm, những thuận lợi

và khó khăn đối với sự phát triển của địa phương, các chỉ tiêu kinh tế, xã hội đạt được trong giai đoạn nghiên cứu

- Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2 Lập và quản lý hồ sơ địa chính;

3 Thống kê, kiểm kê đất đai;

4 Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5 Cung cấp thông tin đất đai

- Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

Kết luận

Huyện Gia Lâm là một huyện thuộc đồng bằng sông Hồng, là của ngõ phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, có nhiều tuyến giao thông huyết mạch nối liền các tỉnh phía Bắc như Quốc lộ 3, Quốc lộ 3 mới - Thái Nguyên, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 5; cùng với đó là là hệ thống đường thủy phát triển trên sông Hồng, sông Đuống tại điều kiện cho phát triển kinh tế - xã hội

Trong những năm qua, với sự nỗ lực của cán bộ công chức, viên chức, người lao động của đơn vị và sự chỉ đạo sát sao của Sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐK đất đai

Hà Nội; chi nhánh huyện Gia Lâm đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân khách quan, hoạt động của VPĐK đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm còn tồn tại một số hạn chế như: hồ sơ về dữ liệu đất đai còn chưa đầy đủ dẫn đến việc cập nhật hồ sơ địa chính còn thiết sót, chỉnh lý chưa đồng bộ; nguồn nhân lực thiếu thốn, cơ sở vật chất thiếu thốn

Thông qua kết quả điều tra mức độ hài lòng của các cá nhân đối với hoạt động của VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm cho chúng ta cái nhìn khách quan

về mô hình hoạt động của chi nhánh Đa số người sử dụng đất đến thực hiện giao dịch cho cảm thấy hài lòng về hiệu của của mô hình đăng ký đất đai theo cơ chế một cửa mang lại thông qua việc đánh giá các nội dung liên quan đến thực hiện thủ tục hành chính tại chi nhánh huyện Gia Lâm

Để nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của VPĐK đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động; về nguồn nhân lực; về cơ sở vật chất, kỹ thuật; về cơ chế phối hợp giữa các đơn

vị liên quan

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dang Thi Dieu Linh

Thesis title: Assessment of activities of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam district Major: Land Management Code: 8850103 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives

- To assess the current status of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District’s activities

- To propose some solutions to improve the efficiency of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District

Materials and Methods

Research contents: Overview of natural and socio-economic conditions in Gia

Lam district; the land management and use of Gia Lam district; evaluate the actual situation of the operation; Proposing some solutions to improve the efficiency of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District

Research methodology: methods of survey, secondary and primary data

collection; statistical methods, data aggregation; data analysis and processing; Study site selection method

Main findings

- Overview of socio-economic conditions of Gia Lam district, advantages and disadvantages for local development, economic and social criteria achieved during the research period

- Situation of land management and use in Gia Lam district

- Organizational structure of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District

- Operation mechanism of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam district

- Results of operation of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam district

1 The registration of land use rights, the granting of land use right certificate, house and other assets affixed to land ownership;

2 Establish and manage cadastral files;

3 Land statistics and inventory;

4 Registration of changes in land use rights, ownership of houses and other assets attached to land;

5 Provide land information

- Evaluation of the activities of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District

- Proposing solutions to improve the efficiency of Hanoi Land Registration Office - Gia Lam District

Conclusions

Gia Lam district is located in the Red River delta, which is the northeastern gateway of Hanoi There are many arterial traffic routes connecting the northern provinces such as National Highway 3, New National Highway 3 - Thai Nguyen, National Highway 1A, National Highway 5; Along with that is the waterway system developed on the Red river, Duong river which facilitate socio-economic development

In the past years, with the efforts of staff and workers of the unit and close guidance of the Department of Natural Resources and Environment, Hanoi Land Registration Office; Gia Lam Branch has achieved remarkable results in the performance of its functions and duties In addition, due to many objective reasons, the activities of the Hanoi Land Registration Office in Gia Lam district still have some limitations such as incomplete land data records leading to the unfulfiled updating of cadastral records shortage of human resources, lack of facilities

The results of the survey on the satisfaction of individuals with regard to the activities of the Hanoi Land Regstration Office- Gia Lam district give us an objective view of the branch's operation model The majority of land users coming to implement transaction are satisfied with the effect of the one-door model of land registration through the assessment of contents related to the implementation of administrative procedures at Gia Lam district office

In order to further improve its performance, Hanoi Land Administration Office - Gia Lam district needs to synchronously implement solutions on organizational structure and operation mechanism; human resources; on facilities, techniques; coordination mechanism between related units

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nằm trong 15 nội dung quản

lý nhà nước về đất đai; đó là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa vô cùng to lớn; không những lợi ích của nhà nước được đảm bảo mà còn bảo vệ được lợi ích cộng đồng, lợi ích công dân Ngoài ra, đăng ký đất đai còn phục vụ giám sát giao dịch đất đai, phục

vụ quy hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an

Trong một thời gian dài, do chưa có những quy định cụ thể, thuận lợi về việc đăng ký quyền sử dụng đất nên thực tiễn đã nảy sinh những bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai Tình trạng chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, thế chấp,… không thông qua cơ quan Nhà nước diễn ra phổ biến trên khắp các địa phương trong cả nước dẫn đến thị trường bất động sản méo mó, gây rủi ro cho các bên tham gia trong việc thực hiện quyền sử dụng đất

Chính vì vai trò quan trọng như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Nhằm khắc phục những hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất ở hai cấp, tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại và quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: ”Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị

sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật”

Trên cơ sở đó, Ngày 31/3/2015 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc UBND các quận, huyện, thị xã

Huyện Gia Lâm thuộc thành phố Hà Nội là một huyện đồng bằng, cách trung tâm thủ đô 12 km, là cửa ngõ phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, có nhiều tuyến giao thông nối liền với các tỉnh phía Bắc (Quốc lộ số 3, Quốc lộ 1A, 1B)

và thành phố Hải Phòng (Quốc lộ 5) và các tuyến đường giao thông được tiến hành xây dựng mới như: Quốc lộ 3 mới Hà Nội - Thái Nguyên, đường cao tốc

Hà Nội - Hải Phòng, đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên; cùng với đó là hệ thống đường thủy phát triển trên sông Hồng, sông Đuống khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội

Gia Lâm đang trong tiến trình đô thị hóa mạnh, đề xuất thành lập quận Gia Lâm trong tương lai, các giao dịch về đất đai diễn ra ngày càng sôi động Vậy Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm (sau đây gọi tắt là Chi nhánh huyện Gia Lâm) đã hoạt động hiệu quả như thế nào, còn những tồn tại

gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng quản lý Nhà nước về đất đai? Trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, Học

viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động

của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 ĐẤT ĐAI, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.1.1 Đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Theo nhà xuất bản West Publishing, “Đất đai là một diện tích cụ thể của

bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên

và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )"

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (West Publishing, 1991)

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các quyền lợi từ đất, trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

2.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng

- Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ " cũng là các bất động sản

- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

- Vương quốc Thái Lan: Điều 100 Luật Dân sự quy định: "Bất động sản là

đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc

sở hữu đất đai”

Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015)

2.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS

mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

Thị trường BĐS có các đặc điểm sau:

- Thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật;

- Thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng lại là thị trường không hoàn hảo;

- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.2 Đăng ký đất đai

2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;

2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản gắn liền với đất, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.2.3 Cơ sở đăng ký đất đai

a Hồ sơ đất đai

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục

vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b Nguyên tắc đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

c Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.1.2.4 Đăng ký pháp lý đất đai

a Đăng ký văn tự giao dịch

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được

xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên Nội dung cơ bản của văn tự giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao dịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng

về việc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng

về việc người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS

đó hay không

Để đảm bảo an toàn pháp lý trong trường hợp giao dịch BĐS hoặc giao dịch đối với một số quyền BĐS nào đó, người mua phải tra cứu ngược dòng thời gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm được chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS hoặc đất đai đó; các chứng cứ hợp pháp thường phải là các tài liệu do cơ quan công quyền cấp Thực tế, người mua phải tạm bằng lòng khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào đó, bởi vì trong đa số các trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp là rất khó khăn hoặc thực ra chúng chưa từng tồn tại Việc tra cứu như vậy phải được thực hiện đối với mỗi lần giao dịch, do đó tốn nhiều thời gian và công sức

Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao dịch bằng cách lập hồ sơ đất đai Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu với các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên quan tới BĐS

đó Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin được dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lý của các giao dịch đã đăng ký

b Đăng ký quyền

Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các thông tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ sơ đăng ký Nhà nước

Ưu điểm của đăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch đối với BĐS đã đăng ký Tuy nhiên, việc đăng ký lần đầu trong đăng ký quyền rất khó khăn vì rất khó xác định chứng cứ về quyền hợp pháp đối với BĐS, nhất là đối với những BĐS đã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu đời Chính vì lý

do đó, mặc dù việc đăng ký quyền đã được khởi xướng từ rất lâu nhưng tại nhiều quốc gia tỷ lệ BĐS được đăng ký quyền vẫn rất thấp; nhiều quốc gia duy trì song song hai hệ thống là đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký quyền, thậm chí thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay không đăng ký

2.2 ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC

2.2.1 Liên bang Úc: Đăng ký quyền - Hệ thống Toren

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

2.2.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký

và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

2.2.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958

Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký

là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

2.2.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các

bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào New South Wales theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng

ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của New

South Wales gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian

1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử

để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại , quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.2.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch

2.2.2.1 Cơ sở pháp lý

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có

hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản

a Sở hữu Nhà nước

Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu,

vì lợi ích công cộng;

b Sở hữu tư nhân

Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng

Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác nhằm đảm bảo

sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở đều phải được phép của chính quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ đất đai thông qua việc chuyển đổi ruộng đất; Việc bán đất nông nghiệp hay đất đô thị đều phải nộp thuế đất và thuế trước

bạ là 10% Hơn nữa, việc mua bán đất không được thực hiện một cách tự do mà phải xin phép chính quyền Chỉ sau khi được cấp có thẩm quyền cho phép mới được bán đất và phải ưu tiên bán cho người đang thuê đất Nếu những người này không mua thì mới được quyền bán cho người khác

2.2.2.2 Giao dich bất động sản

a Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản

- Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể

- Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và

quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

- Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể; thông tin về bất động sản Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký

- Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính

- Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính

b Nguyên tắc

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền

đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các

cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở , thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy

đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau Đối với một bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa

kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo

hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

2.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

2.2.3.1 Cơ sở pháp luật

Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10) Từ tháng năm 1988 đã bổ sung: “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật”

Luật Quản lý Đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi,

bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật;

Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất;

Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

2.2.3.2 Quy tắc Đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)

Điều 1: “Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa”, “Luật quản lý nhà đất đô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa”

để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi

về đất đai, nay ban hành bản quy chế này

Điều 2: Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật

về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, quyền sử dụng đất đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai

Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định

phải đăng ký

Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu đất và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…

Điều 3: Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất đai theo bản quy tắc này

Khi xin phép đăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người đại diện Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn được uỷ quyền

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền khác đã đăng ký theo pháp luật thì được pháp luật bảo hộ, mọi đơn vị và cá nhân không được xâm phạm

Điều 4: Đơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành đăng ký đất đai Cơ quan địa chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể

Điều 5: Đơn vị đăng ký cơ bản là thửa đất

Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa đất thì phải xin phép lần lượt từng thửa

Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa đất, phải xin phép đăng ký từng người một

Người sử dụng đất đai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phép đăng ký tại cơ quan địa chính thuộc UBND trên cấp huyện

Điều 6: Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:

1 Xin phép đăng ký đất đai;

2 Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND)

3 Thẩm định thuộc quyền;

4 Ghi sổ đăng ký;

5 Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai

Điều 7: Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn

quốc Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình

Chế độ đăng ký tài sản nhà đất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế độ đăng ký kiểu Đức kiêm chế độ đăng ký Torrens Tuy nhiên do đặc điểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:

1 Việc đăng ký tài sản nhà đất do cơ quan đăng ký khác nhau tiến hành Tài sản nhà đất gồm: đất các công trình xây dựng trên đất đó và các vật dụng khác kèm theo cấu thành Đã là tài sản thì nhà cửa và đất đai không thể tách ra được,

do đặc điểm không tách được đó nên việc đăng ký quyền sở hữu nhà và đất phải được tiến hành một lần, giấy chứng nhận cũng chỉ lĩnh một giấy, thế nhưng thể chế quản lý nhà và đất ở Trung Quốc lại chia ra các cơ quan khác nhau cho nên việc đăng ký thuộc quyền nhà đất nói chung phải đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan quản lý đất đai và đăng ký quyền sở hữu nhà ở cơ quan quản lý nhà cửa

2 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất là đăng ký động thái quyền lợi về nhà đất Đương sự phải theo pháp luật để đăng ký quyền có được, sự thay đổi và việc mất đi quyền lợi nhà đất, nếu không qua đăng ký thì không phát sinh hiệu lực về pháp luật, không thể đối kháng với người thứ 3 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đát không những đăng ký quyền lợi trong tình hình bình thường mà còn đăng ký trong quá trình biến động khiên mọi người biết được tình hình đăng ký và trạng thái quyền lợi tài sản nhà đất

3 Việc đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất áp dụng theo chủ nghĩa thẩm tra thực chất Theo quy định của pháp luật nhà đất Trung Quốc thì lúc đăng ký thuộc quyền nhà đất, người xin đăng ký phải có đơn cho cơ quan đăng ký, cơ quan này không những phải thẩm tra kỹ càng về các văn bản cần thiết mà còn phải thẩm tra nghiêm túc về nguồn gốc quyền lợi của người xin đăng ký Nếu tất

cả kết quả thẩm tra như nhau thì mới được đăng ký

4 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất có hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và đất khi đã được cơ quan đăng ký ghi trên giấy đăng ký thì quyền lợi đó có hiệu lực tuyệt đối về mặt pháp luật đối với người thứ 3, quyền lợi đó không thể xóa bỏ đi đươc

5 Đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất thực hiện theo chế độ đăng ký bắt buộc Sau lúc đăng ký quyền lợi nhà đất, nếu quyền lợi muốn chuyển đổi, thay đổi thì người có quyền lợi phải xin đăng ký, nếu không muốn đăng ký thì quyền

lợi đó không được pháp luật bảo vệ và cũng phải chịu trách nhiệm tương ứng với pháp luật Khi điều 18, điều 19 của luật “Biện pháp tạm thời về quản lý sản tịch sản quyền nhà cửa ở thành thị” quy định: “Nếu không theo bản biện pháp này để xin phép đăng ký sản quyền nhà cửa thì việc sở hữu, chuyển dịch, thay đổi và xác định các quyền lợi khác về sản quyền nhà cửa đó đều không có hiệu lực” Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính về nhà đất của chính phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết để xử phạt hành chính Điều 69 của "Quy tắc đăng ký đất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay đổi đất đai thì ngoài việc xử lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên chính phủ cấp huyện trở lên

mà được phê chuẩn thì xoá bỏ việc đăng ký và giấy chứng nhận đất đai

6 Cấp giấy chứng nhận về quyền lợi: Sau khi cơ quan đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất theo trình tự, hoàn thành việc đăng ký quyền lợi cho người xin đăng ký quyền lợi thì chính phủ nhân dân địa phương cấp giấy chứng nhận về quyền lợi tài sản nhà đất, đó là chỗ dựa cho người có quyền lợi, cần giữ gìn và bảo quản giấy đó

2.3 VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM

2.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

2.3.1.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ XI (12/01/2011 - 19/01/2011) đưa ra quan điểm chỉ đạo: “Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là tạo lập mới trường cạnh tranh lành mạnh và cải cách hành chính”, “bãi bỏ các thủ tục hành chính gây phiền hà cho tổ chức và công dân”, “tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh cải cách hành chính phục vụ phòng, chống tham nhũng lãng phí, tập trung vào các lĩnh vực dễ xảy ra tham nhũng, lãng phí”, “đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong Đảng khắc phục tình trạng rườm rà, bất hợp lý về thủ tục”, “thực hiện chương trình tổng thể cải cách hành chính và hiện đại hóa nền hành chính quốc

gia” (Đảng cộng sản Việt Nam, 2011)

Nghị quyết số 76/2013/NQ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 30/NQ-CP ngày 08 tháng 11 năm 2011 của Chính phủ ban hành Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2011 - 2020 (Chính phủ, 2013)

Quyết định 225/QĐ-TTg ngày 04 tháng 02 năm 2016 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2016-

2020 (Thủ tướng Chính phủ, 2016)

Nghị quyết số 17- NQ/TW ngày ngày 01 tháng 8 năm 2007 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy Nhà nước (Đảng cộng sản Việt Nam, BCHTW, 2007)

Quyết định số 09/2015/QĐ- TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương (Thủ tướng Chính phủ, 2015)

2.3.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ; người trúng đấu giá QSDĐ, cấp đất tái định cư khi thu hồi đất; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; người sử dụng đất đã có GCN QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDĐ; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; người sử dụng đất đã có GCN QSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) “Cơ quan quản lý đất đai

ở địa phương có Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện

chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục

vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký QSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng TN&MT” (Chính Phủ, 2004)

Luật đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai 2003 đã có sự thay đổi về chức năng, nhiệm vụ cũng như cơ câu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định:

“Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương, có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” (Chính phủ, 2013)

Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ TN&MT, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thông tư quy định: Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức,

cá nhân theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ,

Bộ Tài chính, 2015)

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định

phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người dử dụng đất (Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT, 2016)

Nghị quyết số 20/2016/NQ-HĐND ngày 06/12/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành một số quy định thu phí, lệ phí trên địa bàn thành phố Hà Nội thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND thành phố (UBND thành phố Hà Nội, 2016)

Về cơ bản, Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương đối đầy đủ Đó là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động có hiệu quả

2.3.2 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

2.3.2.1 Giai đoạn trước năm 2004

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, thực hiện cải cách ruộng đất, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập chung vào hợp tác xã Cơ quan Nhà nước đầu tiên có chức năng quản lý đất đai của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa là Nha Trước bạ, Công sản và điển thổ Nha Trước bạ, Công sản và điền thổ là một cơ quan thuộc Bộ Tài chính, được thành lập năm 1946 theo sắc lệnh số 75 ngày 29/5/946 của Chủ tịch nước về cơ cấu bộ máy cơ quan Bộ Tài chính; ngoài ra còn có Nha Địa chính Trong giai đoạn 1945-1954, quản lý đất đai Việt Nam triển khai tổ chức thi hành Luật Thuế trực thu Việt Nam (1949), Luật Cải cách ruộng đất (1953) và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ

Chỉ thị số 331-TTg ngày 3/7/1958 của Thủ tướng Chính phủ về việc tái lập lại hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính và UBND các cấp nhằm phục vụ hợp tác hoá nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị Cơ quan địa chính

ở Trung ương là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính Nhiệm vụ của Sở là tổ chức

đo đạc, lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất Trong giai đoạn chiến tranh, do điều kiện thiếu thốn, đất nước bị chia cắt, hệ thống bản đồ, sổ bộ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại không được cập nhật, chỉnh lý nên không sử dụng được nữa Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai Ngày 1/7/1980 Chính phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong

cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 Trên cơ sở đó, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định thủ tục đăng

ký thống kê ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất; và do tiến hành chưa chặt chẽ, nên còn tồn tại sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ

Sau khi có Luật Đất đai năm 1998 công tác đăng ký thống kê vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành; quyết định 201/ĐKTK ngày 24/7/1989 về đăng ký và cấp GCN và thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định 201/ĐKTK Để phù hợp với việc sửa đổi Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như:

Công văn 434/CP-ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách HSĐC;

Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu HSĐC thống nhất

cả nước;

Thông tư 346/1988/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCN;

Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính

về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp GCN QSDĐ

2.3.2.2 Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2014

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký QSDĐ Nhà nước giao, cho thuê

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể: “Đăng ký QSDĐ, lập và quản lý

HSĐC, cấp GCNQSDĐ”; “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử

dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2003)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người SDĐ hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

Đăng ký đất đai gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động:

- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về QSDĐ

2.3.2.3 Giai đoạn từ năm 2014 đến nay

Pháp luật đất đai hiện hành quy định Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Luật Đất đai 2013 chỉ rõ: ”Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Việc đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai

2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành Văn phòng đăng ký đất đai là đơn

vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN QSDĐ theo thẩm quyền cho

các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về SDĐ theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người SDĐ; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm

vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về SDĐ theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục

có liên quan đến GCN QSDĐ, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch QSDĐ, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu

tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu

Thứ hai: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời

kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ ba: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN QSDĐ, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ tư: VPĐK đất đai có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với

nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng,

cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ năm: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký QSDĐ So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký QSDĐ đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

2.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với chính quyền địa phương

Luật Đất đai 2013 ra đời quy định cả nước tiến hành thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp) nhằm cải cách thủ tục hành chính Thông tư liên tịch

số 15/2015/TTLT-BTMT-BNV-BTC ngày 4 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tổ chức, cơ chế hoạt động thay thế cho Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT

Tuy nhiên, hiện nay nước đang tồn tại song song hai mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nước Mỗi loại hình văn phòng tồn tại cơ chế phối hợp khác nhau Sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với các chi nhánh còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính

Ghi chú:

Quan hệ chỉ đạo Quan hệ phối hợp

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK một cấp

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Lâm - thuộc thành phố Hà Nội là một huyện đồng bằng, cách trung tâm thủ đô 12 km, là cửa ngõ phía Đông Bắc thành phố Hà Nội

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

- Thời gian thực hiện luận văn được thực hiện từ tháng 3 năm 2017 đến tháng 3 năm 2018

- Thu thập số liệu thứ cấp trong giai đoạn từ năm 2015 - 2017;

- Thực hiện điều tra phỏng vấn từ tháng 6/2017 - 12/2017

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Tổ chức nhân sự, bộ máy của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Kết quả thực hiện nhiệm vụ của VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

+ Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Lập và quản lý hồ sơ địa chính;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Cung cấp thông tin đất đai

- Người sử dụng đất trực tiếp đến thực hiện các thủ tục hành chính tại VPĐK đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Lâm

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm

3.4.2 Hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

- Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

+ Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Lập và quản lý hồ sơ địa chính;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Cung cấp thông tin đất đai

3.4.3 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

3.4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý SDĐ của huyện Gia Lâm tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, các

xã, thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2014 - 2017 tại

Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê, Phòng Tài chính Kế hoạch

Thu thập các văn bản pháp luật, các báo cáo thể hiện hoạt động của Văn phòng đăng đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm tại Văn phòng đăng đất đai

Hà Nội - chi nhánh huyện Gia Lâm

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Trên cơ sở phân vùng địa lý huyện Gia Lâm thành ba khu vực gồm: