Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận bắc từ liêm, thành phố hà nội

- Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội: + Giải pháp về chính

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI THU THỦY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quảnghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kìcông trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Thu Thủy

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn, tôi luônnhận được sự giúp đỡ của nhiều tổ chức và cá nhân Nhân dịp này, tôi xin cảm ơn BanGiám đốc Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Ban Quản lý Đào tạo, Khoa Quản lý Đấtđai đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi tham gia chương trình đào tạo cao học ngànhQuản lý Đất đai tại Học viện

Trước hết tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Trần Trọng Phương,Phó trưởng Khoa Quản lý Đất đai đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trìnhthực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội,UBND quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, các Phòng, Banchuyên môn, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm và UBND cácphường thuộc quận nơi tôi đến điều tra, phỏng vấn thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địaBản đồ, khoa Quản lý Đất đai, và các thầy cô giáo trong Học viện Nông nghiệp ViệtNam nơi tôi đến học tập đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn tới gia đình cùng các bạn đồng nghiệp, bạn

bè đã đồng hành, đóng góp công sức, động viên giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Thu Thủy

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất 13

2.2 Tổng quan tình hình quản lý đất đai trên thế giới 18

2.2.2 Úc 20

2.2.3 Hàn Quốc 20

2.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại việt nam 22

2.3.1 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta 22

2.3.2 Những quy định hiện hành về giao đất không thu tiền sử dụng đất 26

2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 31

2.3.4 Tình hình sử dụng đất đai của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất của thành phố Hà Nội 32

2.4 Nhận xét, đánh giá chung 34

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 35

3.1 Địa điểm nghiên cứu 35

3.2 Thời gian nghiên cứu 35

3.3 Đối tượng nghiên cứu 35

3.4 Nội dung nghiên cứu 35

3.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 35

3.4.2 Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 35

3.4.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2017 35

3.4.4 Đề xuất các giải pháp sử dụng đất hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 36

3.5 Phương pháp nghiên cứu 36

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 36

3.5.2 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh 37

3.5.3 Phương pháp xử lý số liệu 37

Phần 4 Kết quả và thảo luận 38

4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất 38

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của quận Bắc Từ Liêm 38

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm 45

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm 49

4.2 Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 50

4.2.1 Công tác quản lý việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 50

4.2.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của quận Bắc Từ Liêm 52

4.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 53

4.2.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 54

4.2.5 Hiện trạng sử dụng đất của quận Bắc Từ Liêm năm 2017 54

4.2.6 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức 57

4.3 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 57 4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất 57 4.3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức 60

4.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất quận bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 65 4.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai 66

4.4.2 Giải pháp về thanh tra, kiểm tra 67

4.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 67

4.4.4 Giải pháp về kinh tế 68

4.4.5 Giải pháp về nguồn lực 68

Phần 5 Kết luận và đề nghị 69

5.1 Kết luận 69

5.2 Đề nghị 70

Tài liệu tham khảo 71

Phụ lục 73

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội theo loại hình tổ chức 32Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội phân theo đơn vị hành

chính 33Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu khí hậu quận Bắc Từ Liêm 40Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2017 55Bảng 4.3 Biến động đất đai quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2013-2017 56Bảng 4.4 Hiện trạng tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức

phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm 58Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất theo đơn vị hành

chính trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm 59Bảng 4.6 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng đất của Quận Bắc Từ Liêm 60Bảng 4.7 Tổng hợp tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức được

giao đất không thu tiền sử dụng đất Quận Bắc Từ Liêm 61Bảng 4.8 Diện tích làm nhà ở, tự cho thuê lại và bị lấn chiếm của các tổ chức

được giao đất không thu tiền sử dụng đất Quận Bắc Từ Liêm 61Bảng 4.9 Những nguyên nhân chính của các tổ chức sử dụng đất không đúng

mục đích được giao trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm 62Bảng 4.10 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

được giao đất không thu tiền sử dụng đất Quận Bắc Từ Liêm 62

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Bùi Thu Thủy

Tên đề tài: “Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ

chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thànhphố Hà Nội”

Nơi đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

1 Mục đích nghiên cứu của Đề tài

- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất được Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm sử dụng có hiệu quả đối với quỹ đất của các tổchức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố

Hà Nội

2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Số liệu, tài liệu về điều kiện tự

nhiên, kinh tế - xã hội quận Bắc Từ Liêm năm 2017 thu thập tại Văn phòng Ủy ban nhân dân quậnBắc Từ Liêm; Số liệu, tài liệu về tình hình quản lý đất đai của quận Bắc Từ Liêm; Hiện trạng sửdụng đất của quận Bắc Từ Liêm năm 2017; Biến động sử dụng đất của quận Bắc Từ Liêm 2013 –2017; thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Hiện nay trên địa bàn quận Bắc Từ

Liêm có 107 tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tập trung chủ yếu là các trường học,đơn vị quốc phòng an ninh, các tổ chức sự nghiệp công lập của cơ quan nhà nước Theo nội dungnghiên cứu của Luận văn, đề tài đã lựa chọn ra ngẫu nhiên 60 tổ chức được Nhà nước giao đất khôngthu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm Tiến hành điều tra đối với 60 tổ chức bằng 60mẫu phiếu điều tra theo các tiêu chí như tình hình giao đất; sử dụng đất đúng mục đích – sai mụcđích; cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, tranh chấp, bị lấn chiếm; chưa sử dụng…

- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh

- Phương pháp xử lý số liệu

3 Kết quả chính và kết luận

- Đánh giá điều kiện tư nhiên, kinh tế xã hội có ảnh hưởng tới quá trình sử

dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm;

- Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội;

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017, tổng diện tích tự nhiên của Quận Bắc

Từ Liêm là 4.528,59 ha, trong đó: diện tích đất nông nghiệp là 1.462,35 ha, chiếm32,29 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất phi nông nghiệp 2.759,70 ha, chiếm60,94 % tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất chưa sử dụng là 306,54 ha, chiếm6,77 % tổng diện tích tự nhiên

- Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội;

Quận có 107 tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất với tổng diện tích 138,79 ha chiếm 3,06 % tổng diện tích tự nhiên Trong đó: có 02 tổ chức thuộc cơ quan hành chính nhà nước, được Nhà nước giao đất với diện tích 1,88 ha; có 03 tổ chức, với diện tích 22,62 ha được nhà nước giao đất vào mục đích chính trị - xã hội - nghề nghiệp;

có 59 tổ chức thuộc các tổ chức sự nghiệp công, được giao với diện tích 36,7 ha; có 13 tổ chức, với diện tích 28,92 ha được nhà nước giao đất cho UBND; có 30 tổ chức, với diện tích 48,68 ha được nhà nước giao đất cho sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh.

Trong 60 tổ chức được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được điều tra trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm thì hầu hết các tổ chức được giao đất sử dụng đúng mục đích với tổng diện tích sử dụng đúng mục đích là 42,76 ha chiếm 98,3% tổng diện tích được giao Có 05 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được nhà nước giao đất với diện tích 0,72 ha chiếm 1,7% tổng diện tích đất được nhà nước giao đất của các tổ chức.

- Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội:

+ Giải pháp về chính sách pháp luật; + Giải pháp về thanh tra, kiểmtra; + Giải pháp về khoa học, công nghệ; + Giải pháp về kinh tế;

+ Giải pháp về nguồn lực;

+ Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm

THESIS ABSTRACT Master candidate: Bui Thu Thuy

Thesis title: Current situation and solutions to improve land use efficiency of

organizations allocated land without collection of land use fees in the district of Bac

Tu Liem, Hanoi

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research objectives

- Evaluate the current state of land use and management of land use organizationsthat have been allocated land by the State without collection of land use fees in the district of Bac TuLiem, Hanoi

- Propose some solutions to effectively use land funds of organizations allocated land

by the State without collection of land use fees in the district of Bac Tu Liem, Hanoi.

Research methods

- Method of survey and collection of secondary data: data, documents on natural

conditions, socio-economic conditions in Bac Tu Liem district in 2017 collected at the office of the People's Committee of the Bac Tu Liem district; Data, documents on land management situation of Bac

Tu Liem district; Status of land use in Bac Tu Liem in 2017; Land use changes in Bac Tu Liem district from 2013 to 2017; collected at the Office of Natural Resources and Environment, Bac Tu Liem district.

- Method of surveying and collecting primary data: Currently, in Bac Tu Liem

district, there are 107 organizations allocated land without collection of land use fees, mainlyschools, defense and security units, public governmental organizations

According to the research content of the thesis, the subject randomly selected 60organizations with land allocated by the State without collection of land use fees inBac Tu Liem district Investigated for 60 organizations using 60 questionnaires based

on criteria such as land allocation; use the land for the right purpose; lease, sublease,transfer, dispute, encroachment; not used

- Statistical method, analysis and comparison

Main results and conclusions

- Assessment of natural and socio-economic conditions affecting the process ofland use of organizations allocated land without collection of land use fees in Bac Tu Liem district;

- Assessing the state management of land in Bac Tu Liem district, Hanoi;

According to land statistics in 2017, the total natural area of Bac Tu Liemdistrict was 4,528.59 hectares, of which the agricultural land area was 1,462.35hectares, accounting for 32.29% of the total land area ; Non-agricultural land area was2,759.70 ha, occupying 60.94% of total land area; Unused land area was 306.54 ha,occupying 6.77% of total natural area

- Assessment of current status of land management and use of organizations allocated land without collection of land use fees in Bac Tu Liem, Hanoi;

The district has 107 organizations allocated land without collection of land use fees with

a total area of 138.79 hectares, accounting for 3.06% of the total natural area Of which there are 02 organizations belonging to the State administrative body, allocated land by the State with an area of 1.88 ha; 03 organizations, with an area of 22.62 ha allocated land by the state for political - social - professional purposes; there are 59 organizations of public service organizations, allocated 36.7 hectares; there are 13 organizations, with an area of 28.92 ha allocated land by the State to the People's Committee; there are 30 organizations, with an area

of 48.68 hectares are allocated land for use for defense purposes.

Of the 60 organizations allocated land by the State without collection of landuse fees in the Bac Tu Liem district, most organizations were allocated land for theright purpose with a total area of 42,76 ha, accounting for 98,3% of the total areaassigned There are 05 organizations using land for the purpose of land allocation bythe State with an area of 0.72 hectares, accounting for 1,7% of the total area of landallocated by the State to organizations

- Some solutions to improve management and use efficiency land allocated by organizations without land use fees in Bac Tu Liem district of Tu Liem, Hanoi:

+ Solutions on legal policies;

+ Solutions on inspection and examination; + Solutions on science and technology; Economic solutions;

+ Solutions on resources;

+ Solutions on enhancing the management and use of land by organizations

allocated land by the State without collection of land use fees in the coming time in the Bac Tu Liem district

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thànhphần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai còn lànguồn lực quan trọng để phát triển đất nước và được quản lý theo pháp luật Chính

vì tầm quan trọng của đất đai đối với cuộc sống con người, do đó cần thiết phải sửdụng nguồn tài nguyên đất một cách khoa học, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả

Trong những năm vừa qua Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách và cócác biện pháp nhằm sử dụng hợp lý đất đai nhưng công tác quản lý và sử dụng quỹđất ở nước ta còn nhiều bất cập, hiệu quả chưa cao, nhất là quỹ đất giao cho các tổchức không thu tiền sử dụng đất Ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ đã banhành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụngcủa các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008 với mụctiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chothuê đất

Kết quả tổng hợp thực hiện Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy có một sốvấn đề tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, chothuê như sau: sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, chothuê, chuyển nhượng trái phép; sử dụng không phù hợp với quy hoạch; bỏ hoangkhông sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân chiếm dụng…

Quận Bắc Từ Liêm là một quận thuộc thành phố Hà Nội nằm dọc phía bờnam của sông Hồng, phía Đông giáp quận Tây Hồ, phía Đông Nam giáp quận CầuGiấy, phía Tây giáp huyện Đan Phượng, Hoài Đức, phía Nam giáp quận Nam TừLiêm, phía Bắc giáp sông Hồng Quận được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-

CP ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở tách 9 xã: Thượng Cát,Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh,

Cổ Nhuế; 9,30 ha diện tích tự nhiên và 596 nhân khẩu của xã Xuân Phương; 75,48

ha diện tích tự nhiên và 10.126 nhân khẩu của thị trấn Cầu Diễn thuộc huyện TừLiêm cũ Hiện tại quận Bắc Từ Liêm có 13 phường với tổng diện tích tự nhiên

4.531,95 ha (theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất

tính đến ngày 31/12/2017) Với điều kiện vị trí thuận lợi đã giúp quận Bắc Từ

Liêm tăng cường được các hoạt động giao thương, mở rộng quan hệ hợp tác, thúcđẩy sản xuất hàng hóa và giao lưu với các thị trường, bên canh đó cũng đặt ranhiệm vụ lớn đối với công tác quản lý tài nguyên và môi trường Việc giao đất chocác tổ chức không thu tiền sử dụng đất đã giải quyết được nhu cầu về đất cho các

tổ chức giáo dục, chính trị xã hội và tổ chức hành chính Nhà nước, song vẫn còntồn tại không ít những thách thức và khó khăn trong công tác giao đất cho các tổchức không thu tiền sử dụng đất mà trong thời gian tới cần khắc phục kịp thời đểđáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai

Nhằm xác định rõ diện tích đất mà các tổ chức được giao đất không thu tiền

sử dụng đất đang quản lý, sử dụng; diện tích bị lấn chiếm; diện tích sử dụng saimục đích; diện tích đất chuyển nhượng, cho thuê trái phép; diện tích đất chưa đưavào sử dụng làm cơ sở để đánh giá đúng thực trạng tình hình và đề xuất các biệnpháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các

tổ chức sử dụng, đề tài " Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội" được đặt ra với mong muốn đưa ra những

giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹđất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích đấtđang giao cho các tổ chức được giao đất quản lý sử dụng nói riêng trên địa bànquận Bắc Từ Liêm và góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hộicủa Quận

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất đượcNhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm sử dụng có hiệu quả đối với quỹ đất của các tổchức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thànhphố Hà Nội

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2017

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

Từ Liêm, thành phố Hà Nội, từ đó bổ sung thêm cơ sở thực tiễn trong công tác quản lý nhà nước

về đất đai trên địa bàn Quận.

- Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở khoa học và lý luận về công tác

giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức sự nghiệp, chính trị xã hội, giáo dục đượcNhà nước giao đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp cho các cấp có thẩm quyền thực hiện tốt công tác quản

lý Nhà nước về đất đai khi giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức (chính trị, xãhội, văn hóa) theo đúng Luật định

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC

2.1.1 Cơ sở lý luận

2.1.1.1 Khái quát về đất đai và vai trò của đất đai đối với các ngành kinh tế

Theo quy định tại Điều 53 của Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam năm 2013, đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợivùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do nhà nước đầu

tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý

Tại Điều 54 của Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là tài nguyên đặcbiệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theopháp luật; tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiệncác quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luậtbảo hộ; nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợpthật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xãhội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch vàđược bồi thường theo quy định của pháp luật; nhà nước trưng dụng đất trongtrường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninhhoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như làmột tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh

tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau:

- Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm

cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh

- Trong ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là nguồn lựchàng đầu của ngành nông nghiệp Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao động mà còn lànguồn thức ăn cho cây trồng Mọi tác động của con người vào cây trồng đều được dựa vào đấtđai và thông qua đất đai

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệuquả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đấtđai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướngcông nghiệp hoá, hiện đại hoá (Luật đất đai, 2013)

2.1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chứcquản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là

việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đốitượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhànước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đấtxác định

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất

đai năm 2013 liên quan đến tổ chức như sau:

Các tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệpcông lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung

là tổ chức)

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộcLiên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chứcliên chính phủ

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tưnước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến việc quản

lý, sử dụng đất của các tổ chức được hiểu như sau:

Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng vớimục đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặcgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcquyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 củaLuật đất đai năm 2013

Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranhgiới thửa đất để mở rộng diện tích đất

Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hếtthời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lạiđất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quyđịnh của pháp luật về đất đai (Luật đất đai, 2013)

2.1.1.3 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất

* Nhân tố điều kiện tự nhiên

Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàngđầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổnhưỡng) và các nhân tố khác

- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người

- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc ảnhhưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch, xây dựng đồngruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sảnxuất nông nghiệp

Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thànhxây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng

Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực Vị trí địa lý củavùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và cácđiều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đấtđai Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụngcác lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế

* Nhân tố kinh tế - xã hội

Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất vàtrình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, cácđiều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự pháttriển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trangthiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vàosản xuất

Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc

sử dụng đất đai

* Nhân tố không gian

Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngànhnông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạtđộng xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động Không

gian bao gồm cả vị trí mặt bằng Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu

tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người Vì vậy, không gian trởthành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng côngtrình, nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩađặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế

2.1.1.4 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất

Quỹ đất được Nhà nước giao đất cho các tổ chức sử dụng không thu tiền sửdụng đất được kiểm kê bao gồm đất thuộc các cơ quan Nhà nước, tổ chức chínhtrị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sựnghiệp công lập, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoàiđầu tư vào Việt Nam

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhànước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giaođất để quản lý, quy định trong Luật Đất đai bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp,

tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổchức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, chothuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao đượcChính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc

tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Namcho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhànước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạtđộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài

nguyên và môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồhiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân thành:

-Cơ quan, đơn vị của Nhà nước bao gồm cơ quan của Nhà nước, tổ chức

chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; Ủy ban nhân dâncấp xã

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước được thành lập theo Luật Doanh

nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, côngnghiệp, dịch vụ

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người được Nhà nước giao quản lý đất chưa giao,

chưa cho thuê; đất xây dựng các công trình công cộng do Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản

lý gồm (công trình giao thông, thủy lợi trong nội bộ xã; quảng trường, tượng đài, bia tưởngniệm); đất sông, ngòi, rạch, suối, đất có mặt nước chuyên dùng; đất do Nhà nước thu hồi đấtnông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1 Điều 64 vàcác Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 65 của Luât Đất đai

-Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức

khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổchức kinh tế)

- Tổ chức nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật, cho

thuê đất; bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năngngoại giao Gồm :

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư

nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổphần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư được Nhà nước cho thuê đất

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao đượcChính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc

tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước cho thuê đất

2.1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích đất tự

9

nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất pháttriển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của conngười đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thìluôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa nhữngngười sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụngđất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách

và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cảnước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điềukiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác,quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợiích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tácquản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả

và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quantrọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sửdụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất nói riêng

2.1.1.6 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biếnđáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóanhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triểndẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗkinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kếtphát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cảithiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quanquản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng giatăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng

và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiệnqua Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liênquan Cụ thể như:

Luật đất đai năm 1987 đã thể chế hóa chủ trương giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng dựa trên đường lối Đổi mới được Đại hội Đảng

khóa VI (1986) Cụ thể quy định cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các

tổ chức sự nghiệp, các tổ chức kinh tế như doanh nghiệp, hợp tác xã, tập đoàn sản

xuất nông, lâm nghiệp, v.v là những đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất để

sử dụng; hộ gia đình, cá nhân chủ yếu được giao đất để làm nhà ở, giao đất sản xuất nông nghiệp để sử dụng; Nhà nước chỉ có hình thức giao đất không thu tiền

sử dụng đất (chưa công nhận đất có giá); người sử dụng đất không còn nhu cầu sử

dụng thì Nhà nước thu hồi, không có đền bù về đất và nghiêm cấm chuyển nhượngđất đai

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền

sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sảnxuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hìnhthức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chứcnước ngoài, cá nhân nước ngoài để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh; Tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao để làm trụ sở cơ quan

Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có

thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựngkinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền mộtlần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất,Điều 33, mục 3, Chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợpđược nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đấtgiao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiêncứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giaocho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh

và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liênquan đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việcthi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửađổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thihành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chứckinh tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sửdụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấnchiếm, chiếm dụng…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủtướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đangquản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mụctiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nướcgiao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu

quả hơn đối với quỹ đất này [Chính phủ (2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất]

Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều60) Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kếthừa những nội dung của các quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm

2003 có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới củaĐảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập Qua đó quy định cụ thể điềukiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

nói chung, để thực hiện dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tưtại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nói riêng nhằm lựa chọn đượcnhà đầu tư có năng lực, khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đấttràn lan, kém hiệu quả trong thời gian vừa qua Các văn bản hướng dẫn thi hành cụthể như sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất, thu hồi đất;

- Thông tư số 23/2014/BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng BộTài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vàNghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất

2.1.2.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển

của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏicác văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao vàphù hợp với tình hình thực tế.

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế- xã hội của đất nước trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng đượcsửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạmpháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với cácvăn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm kháhoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bảnquy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chứcthực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vựcnông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình côngnghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn vớiyêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên vàNguyễn Đình Bồng, 2006)

Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ khôngngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồithường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về phápluật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã

cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đấtđai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn vàcản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm phápluật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thườngGPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là sốlượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thốngchưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi phápluật (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểmtra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấyUBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất

đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sởcòn rất yếu Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giảiquyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấpGCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệmchưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tìnhhơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán

bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngănchặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó lànguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhândân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tàinguyên và Môi trường, 2007)

2.1.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Quy hoạch sửdụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụngđất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch

cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lươngthực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổchức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhànước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nàođều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầunhư là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định củaLuật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó củangười đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tớigiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn

thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tínhchủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đâychính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).

2.1.2.3 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống Hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quantrọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sởxác định tính pháp lý của đất đai Trước tháng 12/2004, rất nhiều địa phương chưalập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấnchưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêucầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,

sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, KiênGiang, Trà Vinh, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa phương chưatriển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3cấp Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinhnhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranhchấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vìvậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ

và lập lại HSĐC là rất cần thiết

2.1.2.4 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lýđất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảmbảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai làmột trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quyđịnh của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quannhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và đượccấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác

và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), GCNQSDĐ là căn cứ để xácđịnh đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay,

công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng kýbiến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy

mà công tác GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai,cấp GCNQSDĐ thì công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

2.1.2.5 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyềnlợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bấtchính của chính quyền địa phương Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanhtra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thựchiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật

để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

2.1.2.6 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trênchuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Mộttrong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu nhưtrước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đaikhác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan

hệ đất đai khác nhau

- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ vàTĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CPngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nướcthu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ banhành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồithường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TWquyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số87/CP Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quyđịnh tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trênmười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giáđất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lầnđối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính

bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.

- Từ khi có Luật Đất đai 2013: Quy định giá đất được hình thành trong các

trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằngquyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giáđất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm

2013 Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đãban hành Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.Nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bìnhthường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quyđịnh và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp áchtắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

2.1.2.7 Thị trường Bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngàycàng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thànhmột bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tếquốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đấtnước trong thời gian qua và trong tương lai

2.2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1.Trung Quốc

Năm 1949, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách ruộng đất” xoá bỏ quan

hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc Toàn bộ quỹ đất đai quốc gia thuộc

sở hữu và quản lý của Nhà nước có 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữutập thể và sở hữu tư nhân Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tưdoanh đã xoá bỏ sở hữu tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và

sở hữu của tập thể Năm 1982, tại khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc,không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay

chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳkinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chếthị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa.Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạnchế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế -

xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐtrên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thịtrường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưngnăng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã

đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đâychính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nướcnày Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong

hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Luật Quản lý đất đai do Quốc vụ Viện banhành năm 1986 quy định hai hình thức giao đất chủ yếu là giao đất không thu tiền

sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất Hình thức giao đất không thu tiền sử dụngđất áp dụng đối với sử dụng đất tại khu vực nông thôn và đối với đất xây dựngcông trình của Nhà nước (trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp), công trình hạ tầng,công trình công cộng không có mục đích sinh lợi tại khu vực đô thị Luật Quản lýđất đai năm 1986 cũng đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê

có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Vào tháng11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai

ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khuKinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hànghóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDđất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tạiThẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiêntrong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất củaNhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốchội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDđất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng vớiviệc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạmthời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quyđịnh rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

(Tôn

Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

2.2.2 Úc

Nghiên cứu về chính sách đất đai của Úc cho thấy mặc dù phần lớn đất đai

ở Australia thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước vẫn tiến hành quản lý đất đai nóichung và quản lý đất của các tổ chức nói riêng rất chặt chẽ thông qua hệ thống Torrens, quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất…Hệ thống đăng ký đất đai của Australia cũng rất phát triển nhằmđáp ứng tốt mọi biến động, giao dịch liên quan đến từng thửa đất Các tổ chức sử dụng đất phải

bỏ tiền ra mua hoặc thuê đất trên cơ sở các nguyên tắc của thị trường Cơ chế kinh tế thị trườngđược tuân thủ nghiêm ngặt trong quản lý và sử dụng đất đai của các tổ chức Nhà nước khôngchấp nhận và xóa bỏ triệt để vấn đề bao cấp đất đai cho các tổ chức Hay nói cách khác, thịtrường điều tiết vấn đề giá cả trong các giao dịch về đất đai Nhà nước chỉ giữ vai trò quản lý vềmặt thủ tục pháp lý, giấy tờ về đất đai và cung cấp các dịch vụ công khi tổ chức có nhu cầu trongquá trình quản lý và sử dụng đất

2.2.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nôngnghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình

đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ

XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đềkhó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơđất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhómchủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gâycản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội củaquốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách kháthành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đãđược Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệthống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để tínhthuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu(dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp

nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữđất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ

và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thịtrường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệthống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra Theo đạoluật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở

hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn nàyđược đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế

“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11% trong giá trị thịtrường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khichủ đất bán đi phần đất thừa đó

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơđất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vìvậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đấtphát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyềncho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660

m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chínhquyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu

chuẩn)

Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thuvào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từviệc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việctập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đaibuộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trườngbất động sản phát triển

Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chứckinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điềutiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường.Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúngliên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển

sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có

cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giáthị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trìnhkhai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua

cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước

Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấychính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứngrắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thịtrường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố

hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của Chínhphủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thốngđăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sởhữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ)

2.3 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.3.1.Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta

Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến 31/12/2017, cảnước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diệntích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuêtrái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%

- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê tráipháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưngvẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn,chuyển nhượng trái phép với diện tích là 190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê tráipháp luật)

- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 2.390,00

ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị có số lượng tổchức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích vi phạm tương đối nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổngsố

diện tích đang quản lý, sử dụng.

- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87 ha,đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có 15 tổ chức chothuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12 ha

- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị - xãhội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là74,91 ha

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng đúngmục đích là 697,99 ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chínhtrị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phépvới diện tích là 0,42 ha

- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là394.201,53 ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức sự nghiệpcông có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích242,27 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%)

- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 16,74

ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức ngoại giao có 01 tổ chứccho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07 ha

- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có

992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 1.608,56

ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê tráipháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất chomượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụngđúng mục đích là 319.042,97 ha, đạt 97,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; tuynhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ra tình trạng cho thuê, cho mượn thậm chíchuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng cho thuê trái pháp luật của khối tổ chứcUBND cấp xã chiếm đến 50,72% tổng số

23

diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước và chiếm 15,49% diện tích đất chomượn trái pháp luật của cả nước Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ởcác tổ chức là UBND xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nôngnghiệp (sử dụng vào mục đích công ích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND

xã, phường, thị trấn sử dụng vào mục đích công cộng của địa phương) cho hộ giađình, cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theo đúng quy định phápluật đất đai Hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vịkhông có nhu cầu sử dụng, hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Nông, lâm trường có 653 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là5.615.419,13 ha, đạt 92,05% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các nông lâm trường

có 42 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 5.006,21

ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn chiếm 66,26% tổng số diện tích đất cho mượn của

cả nước (tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường của các tỉnh Tuyên Quang, Tây Ninh, BắcGiang, Lai Châu, ), diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 13,49% tổng diện tích cho thuêtrái pháp luật của cả nước (phần lớn tập trung ở các nông - lâm trường thuộc tỉnh Phú Thọ, HảiPhòng, Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh, )

- Quốc phòng, an ninh có 8.118 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là319.689,47 ha, đạt 95,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng các tổ chức sử dụng đấtvào mục đích an ninh quốc phòng có 13 tổ chức cho mượn trái phép với diện tích là 8,68 ha

* Sử dụng vào mục đích khác:

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết cácloại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích đượcgiao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sửdụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diệntích 21.499,68 ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đíchlàm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh

tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sự nghiệp công (5,34%),riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một số địaphương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sửdụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông -lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)

có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịchchuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khókhăn.

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụngchưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn,

bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: Tổ chức sự nghiệp công,UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường Nguyên nhân của tìnhtrạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ

sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác cácmốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặccăm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quálâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau

để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các

tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vịmình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mớixác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng khônghết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựnghoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian

vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương

25

không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏhoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trườnghợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức:

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chứcnhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích

đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chứcquản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chứcquản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thịmới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan cóthẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm

do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn đểthực hiện) Diện tích đất chưa sử dụng của các tổ chức theo loại hình tổ chức cụthể như sau:

- Cơ quan nhà nước có 293 tổ chức với diện tích là 863,42 ha;

- Tổ chức chính trị có 32 tổ chức với diện tích là 21,64 ha;

- Tổ chức xã hội có 12 tổ chức với diện tích là 12,46 ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội có 24 tổ chức với diện tích là 1.081,05 ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp có 17 tổ chức với diện tích là 12,95 ha;

- Tổ chức sự nghiệp công có 856 tổ chức với diện tích là 120.345,44 ha;

- Tổ chức ngoại giao có 05 tổ chức với diện tích là 4,42 ha;

- Tổ chức kinh tế có 1.922 tổ chức với diện tích là 20.619,90 ha;

- UBND cấp xã có 812 tổ chức với diện tích là 2.603,57 ha;

- Quốc phòng, an ninh có 18 tổ chức với diện tích là 228,47 ha;

- Nông - lâm trường có 129 tổ chức với diện tích là 153.926,13 ha

2.3.2 Những quy định hiện hành về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để traoquyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vàocác căn cứ theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật

này (Luật đất đai năm 2013);

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất làrừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất

sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa

địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này (Luật đất đai năm 2013);

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi

nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này (Luật đất đai năm 2013).

Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp chothuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

* Về thời hạn giao đất:

Theo Điều 15 của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử