Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện yên mỹ, tỉnh hưng yên

Vai trò của giao đất và cho thuê đất - Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản líđối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM Ọ Ệ Ệ Ệ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiêncứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Phạm Vũ Thuận

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và nghiên cứu, đến nay tôi đã hoàn thành luận văn Thạc

sỹ chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê

đất với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên”.

Trước tiên, tôi xin được chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Cao Việt Hà và

TS Lưu Văn Lăng, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôinghiên cứu đề tài và hoàn thiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến của các thầy giáo, cô giáo khoaQuản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Tôi trân trọng cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của UBND huyện Yên

Mỹ, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Mỹ, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnhHưng Yên - Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Mỹ, Ban Quản lý Đàotạo-Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiêncứu thực hiện đề tài

Trân trọng cảm ơn các cơ quan ban ngành, chính quyền và nhân dân địa phương,nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi để tôi hoàn thành luận văn

Trân trọng cảm ơn đối với tất cả tập thể, người thân, bạn bè và đồng nghiệp đãgiúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Phạm Vũ Thuận

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ix

THESIS ABSTRACT xi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

1.4.1 Đóng góp mới 2

1.4.2 Về khoa học 2

1.4.3 Về thực tiễn 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 3

2.1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất 3

2.1.2 Mục đích, ý nghĩa, vai trò của giao đất, cho thuê đất 4

2.1.3 Vai trò của giao đất và cho thuê đất 5

2.1.4 Nguyên tắc giao đất và cho thuê đất 5

2.1.5 Ý nghĩa của công tác giao đất và cho thuê đất 6

2.1.6 Căn cứ pháp lý của giao đất và cho thuê đất 7

2.2 CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 7

2.2.1 Trung Quốc 8

2.2.2 Ôxtraylia (Úc) 9

2.2.3 Mỹ 10

2.3 CHÍNH SÁCH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA VIỆT NAM QUA

CÁC THỜI KỲ 13

2.3.1 Khái quát chung qua một số thời kỳ 13

2.3.2 Thời kỳ 1954-1986 14

2.3.3 Thời kỳ 1986-1993 15

2.3.4 Thời kỳ 1993-2003 15

2.3.5 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay 16

2.3.6 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 18

2.3.7 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 18

2.3.8 Các hình thức giao đất, cho thuê đất 19

2.3.9 Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất 23

2.4 CÁC CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ VÀ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ Ở TỈNH HƯNG YÊN 27

2.4.1 Các chính sách thu hút đầu tư ở tỉnh Hưng Yên 27

2.4.2 Kết quả giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Hưng Yên 33

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 35

3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 35

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 35

3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Mỹ có ảnh hưởng đến công tác giao đất và thuê đất 35

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Yên Mỹ giai đoạn 2014 - 2018.35 3.3.3 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế tại huyện Yên Mỹ giai đoạn 2014 - 2018 35

3.3.4 Những giải pháp nhằm giải quyết các bất cập, nâng cao hiệu quả của công tác giao đất và cho thuê đất với các tổ chức kinh tế tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 36

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 36

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 37

3.4.3 Phương pháp so sánh 37

3.4.4 Phương pháp chuyên khảo 37

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ XÃ HỘI VÀ CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT HUYỆN YÊN MỸ 38

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

4.1.2 Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội năm 2018 40

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, triển kinh tế - xã hội của huyện Yên Mỹ có ảnh hưởng đến công tác giao đất và thuê đất 45 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN YÊN MỸ 48

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Yên Mỹ giai đoạn 2014 - 2018 48

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Huyện Yên Mỹ năm 2018 54

4.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai tại huyện Yên Mỹ 59

4.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 60 4.3.1 Căn cứ để huyện Yên Mỹ thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2014 2018 60 4.3.2 Tình hình giao đất và thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Yên Mỹ 64 4.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Yên Mỹ giai đoạn 2014-2018 71 4.3.4 Đánh giá của cán bộ và các tổ chức kinh tế về công tác giao đất cho thuê đất trên địa bàn Huyện Yên Mỹ 77 4.4 NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM GIẢI QUYẾT CÁC BẤT CẬP, NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN 85

4.4.1 Những tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất với các tổ chức kinh tế tại huyện Yên Mỹ 85

4.4.2 Những giải pháp 86

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

5.1 KẾT LUẬN 89

5.2 KIẾN NGHỊ 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

PHỤ LỤC 93

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH và ĐTH Công nghiệp hóa và đô thị hóa

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ năm 2018 54Bảng 4.2 Bảng các TCKT được giao đất, cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất

đến năm 2018 64Bảng 4.3 Bảng các TCKT được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2014-2018

phân theo mục đích sử dụng đất 65Bảng 4.4 Diện tích đất được giao và cho thuê của các tổ chức kinh tế phân theo

đơn vị hành chính đến năm 2018 66Bảng 4.5 Danh sách các tổ chức kinh tế được giao đất và cho thuê đất điều

tra 67Bảng 4.6 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất và

cho thuê đất giai đoạn 2014 -2018 71Bảng 4.7 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra 72Bảng 4.8 Tình hình sai phạm trong quản lý sử dụng đất của 6 tổ chức kinh tế

được điều tra 73Bảng 4.9 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh

tế được giao và cho thuê đất trong giai đoạn 2014-2018 trên địa bàn

huyện Yên Mỹ (tính đến ngày 31/12/2018) 76Bảng 4.10 Tổng hợp phiếu đánh giá của các cán bộ thực hiện công tác giao đất,

cho thuê đất 80Bảng 4.11 Tổng hợp phiếu đánh giá của các tổ chức kinh tế được giao đất, cho

thuê đất 84

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Mỹ trong tỉnh Hưng Yên 39

Hình 4.2 Công ty cổ phần Bigrfeed Hưng Yên 70

Hình 4.3 Công ty TNHH công nghệ Tecomen 70

Hình 4.4 Công ty TNHH Yên Hưng 74

Hình 4.5 Đánh giá của cán bộ về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Yên Mỹ 77

Hình 4.6 Đánh giá của cán bộ về thời gian giải quyết thủ tục hành chính về thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 78

Hình 4.7 Đánh giá của cán bộ những nguyên nhân gây khó khăn cho công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế ở huyện Yên Mỹ 78

Hình 4.8 Đánh giá của cán bộ Nhà nước nên ưu tiên làm gì để nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất 79

Hình 4.9 Đánh giá của cán bộ về giá thuê đất, giao đất cho các tổ chức kinh tế 79

Hình 4.10 Đánh giá của tổ chức kinh tế về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Yên Mỹ 81

Hình 4.11 Đánh giá của tổ chức kinh tế về thời gian giải quyết thủ tục hành chính về thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82

Hình 4.12 Đánh giá của tổ chức kinh tế về những nguyên nhân gây khó khăn cho công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế 82

Hình 4.13 Đánh giá của tổ chức kinh tế về Nhà nước nên ưu tiên làm gì để nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất 83

Hình 4.14 Đánh giá của các tổ chức kinh tế về giá thuê đất, giao đất 83

TRÍCH YẾU LUẬN VĂNTên tác giả: Phạm Vũ Thuận

Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất với các tổ chức kinh tế trên

địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.”

-Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

Phương pháp nghiên cứu

+ Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

+ Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

+ Phương pháp so sánh

+ Phương pháp chuyên khảo

Kết quả nghiên cứu chính và kết luận

Huyện Yên Mỹ nằm ở trung tâm của tỉnh Hưng Yên, có vị trí chiến lược hết sứcquan trọng về chính trị, kinh tế, đối ngoại và an ninh – quốc phòng với tổng diện tích đất

tự nhiên là 9240,74 ha Huyện Yên Mỹ có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên rất thuận lợi

để phát triển kinh tế, xã hội Năm 2018, tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện đạt năm

2018 tăng 15,98% cơ cấu kinh tế đang từng bước được chuyển đổi theo hướng tích cựctheo xu hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp

và dịch vụ thương mại

Kết quả nghiên cứu cho thấy giai đoạn 2014-2018 huyện Yên Mỹ có 93 tổ chức kinh

tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu đô thị, nhà ở và để thực hiện các

dự án đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế, xã hội với tổng diện tích là 414,37 ha.

Có 21/93 tổ chức kinh tế sử dụng đất (2,78%) không đúng mục đích với diện tích11,53 ha; Có 5 tổ chức kinh tế cho thuê trái phép với diện tích là 2,13 ha; Có 3 tổ chứckinh tế bị lấn, bị chiếm, bị tranh chấp với diện tích 1,41 ha; Có 10 tổ chức kinh tế sửdụng đất sai mục đích với diện tích 5,92 ha.Có 3 tổ chức kinh tế chưa đưa đất vào sửdụng với diện tích 2,07 ha

Trong tổng số 30 tổ chức kinh tế được điều tra số tổ chức sử dụng đất đúng mụcđích được giao, cho thuê là 24 tổ chức với diện tích là 90,47 ha Có 2 tổ chức kinh tếcho thuê trái với diện tích là 2,11 ha; Có 1 tổ chức kinh tế bị lấn, bị chiếm đất với vớidiện tích 0,31 ha; Có 1 tổ chức sử dụng kinh tế tranh chấp đất với diện tích là 0,50 ha;

Có 2 tổ chức kinh tế sử dụng sai mục đich với diện tích là 1,03 ha

Để nâng cao hiệu quả của việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trênđịa bàn huyện Yên Mỹ cần tiếp tục tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đaitrên cơ sở áp dụng các giải pháp: Giải pháp chính sách và thực hiện chính sách; Giảipháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế; Giải pháp về kinh tế;Giải pháp về tuyên truyền

THESIS ABSTRACTMaster candidate: Pham Vu Thuan

Thesis title: Assess the situation of land allocation and land lease of economic

organizations in Yen My district, Hung Yen province

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.

Research objectives

- Assess the situation of land allocation and land lease of economic organizations

in Yen My district, Hung Yen province in order to detect inadequacies in land allocation,land lease and land use organization

- Propose some solutions to improve the efficiency of land management and use

by economic organizations in Yen My district, Hung Yen province

Research Methods

+ Method of collecting data and documents

+ Method of aggregating, analyzing and processing data

+ Comparison method

+ Monograph method

Main findings and conclusions

Yen My district is located in the center of Hung Yen province, with a veryimportant strategic position in terms of politics, economy, foreign affairs and security -defense with a total natural land area of 9240.74 ha Yen My district has geographicallocation and natural conditions which are very favorable for economic and socialdevelopment In 2018, the district's economic growth rate in 2018 increased by 15.98%.The economic structure gradually transformed in a positive direction towards the trend

of decreasing the proportion of agriculture and increasing the proportion of industriesand trade services

The research results showed that in the period of 2014-2018, Yen My district had

93 economic organizations that were allocated or leased land by the State to build urbanareas, houses and to carry out investment projects to serve socio-economic developmenttarget with a total area of 414.37 ha

There were 21/93 economic organizations using land (2.78%) for improperpurposes with an area of 11.53 ha; There were 5 economic organizations illegally

leasing with an area of 2.13 ha; There were 3 encroached, occupied and disputedeconomic organizations with an area of 1.41 ha; There were 10 economic organizationsusing land for wrong purposes with an area of 5.92 ha There were 3 economicorganizations did not put land into use with an area of 2.07 ha.

Of the 30 economic organizations surveyed, there were 24 organizations using land for the right purpose of being assigned or leased out with 24 organizations with an area of 90.47 ha There were 2 economic organizations that rent out the area of 2.11 ha; There was one encroached economic organization, occupied land with an area of 0.31 ha; There was one economic organization disputed of land with an area of 0.50 ha; There were 2 economic organizations used land with wrong purposes with an area of 1.03 ha.

In order to improve the efficiency of land management and use by economicorganizations in Yen My district, it is necessary to continue strengthening the Statemanagement of land on the basis of applying the following solutions: improve thequality of making and implementing land use plannings and plans; Policy solutions andpolicy implementation; Solutions on science and technology; economic solutions;solution on propaganda

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần hàngđầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sảnxuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Nhà nước thống nhấtquản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mụcđích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổnđịnh lâu dài (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mớinền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nềnkinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ cùng với rất nhiều vấn đề như dân số, pháttriển công nghiệp, dịch vụ… thì nhu cầu về đất đai ngày càng tăng, đặc biệt làquá trình đô thị hóa đã làm cho quá trình sử dụng đất có nhiều biến động lớn Thịtrường đất đai cũng trở nên sôi động và khó kiểm soát, đất đai trở thành nguồnvốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế

Chính vì vậy, việc sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyênnày là một yêu cầu rất cấp bách Do đó, để thấy được phần nào tình hình quản lýđất đai thông qua công tác giao đất và cho thuê đất đối với các đối tượng sử dụngđất theo các nội dung hướng dẫn trong Luật Đất đai, ta cần đánh giá một cáchkhách quan để có những nhận xét chính xác nhất Đánh giá thực trạng giao đất vàcho thuê đất cho các tổ chức kinh tế nhằm tìm ra những thiếu sót và tồn tại để đềxuất các giải pháp khắc phục sao cho việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả

Yên Mỹ là một trong 10 huyện, huyện của tỉnh Hưng Yên với tổng diệntích tự nhiên là 92,41 km2, mật độ dân số trung bình 1493 người/ km2 Huyện có

16 xã và 1 thị trấn

Huyện Yên Mỹ là một huyện kinh tế trọng điểm của tỉnh Hưng Yên với tỷtrọng các ngành kinh tế trong cơ cấu GDP khá cáo Tuy nhiên, kinh tế hộ vẫn cònphụ thuộc vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp là chính Trong những nămqua, huyện Yên Mỹ đã có rất nhiều những chuyển biến tích cực trong phát triểnkinh tế xã hội, các khu công nghiệp hình thành, các dự án đầu tư lớn vào huyện,góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của huyện Chính vì vậy, dẫn đến nhucầu về đất đai tăng nhanh, gây khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất đốicác cấp chính quyền tỉnh Hưng Yên nói chung và huyện Yên Mỹ nói riêng Xuất

phát từ thực tiễn khách quan đó nhằm tổng kết, đánh giá hiệu quả của công tácgiao đất, và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện, từ đó đề xuấtgiải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai nóichung và công tác giao đất và cho thuê đất trên địa bàn, em đã chọn đề tài nghiên

cứu: “Đánh giá thực trạng giao đất và cho thuê đất với các tổ chức kinh tế trên

địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2014 - 2018;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết các bất cập của công tác giao đất

và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, nâng cao hiệu quả sử dụng đất với các tổchức kinh tế phù hợp với luật đất đai hiện hành tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đánh giá thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức kinh

tế tại huyện Yên Mỹ trong giai đoạn 2014 - 2018

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Đóng góp mới

Đánh giá công tác giao đất và cho thuê cho các tổ chức kinh tế đất giaiđoạn 2014 - 2018 tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Yên Mỹ vềtình hình giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trong giai đoạn tới

1.4.2 Về khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc giaođất và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế huyện Yên Mỹ nói riêng và tỉnh HưngYên nói chung

1.4.3 Về thực tiễn

- Giúp cho các nhà quản lý, quản lý tình hình giao đất và cho thuê đất chocác tổ chức kinh tế tại huyện Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thốngchính sách về giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế

- Kết quả nghiên cứu đã giúp các tổ chức kinh tế hiểu rõ thêm về quyền lợi

và nghĩa vụ của mình về việc khi được Nhà nước giao đất và cho thuê đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 2.1.1 Khái niệm về giao đất, cho thuê đất

2.1.1.1 Giao đất

Giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt độngcủa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quyđịnh Căn cứ vào quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất và quyđịnh của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất là việc Nhànước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhucầu sử dụng đất Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nướcgiao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước banhành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sửdụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lậpquan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinhquyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất là quyết định hành chính của

cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh

2.1.1.2 Cho thuê đất

Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003, Nhà nước cho thuê đất là việc Nhànước trao quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụngđất Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sửdụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định traoquyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua Hợp đồngcho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyểngiao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theotrình tự và thủ tục do pháp luật quy định

Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều là các hoạt động trao quyền

sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử

dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Các hoạt động này đều nhằmmục đích đáp ứng các nhu cầu của đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước vànước ngoài; đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại một cách hợp

lý nhằm sử dụng đất đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; xác lập mốiquan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọimối quan hệ về đất đai để người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mìnhtrên diện tích đất đó

2.1.2 Mục đích, ý nghĩa, vai trò của giao đất, cho thuê đất

2.1.2.1 Mục đích giao đất

Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từnhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầngtạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hìnhkinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường Hoạt độnggiao đất nhằm mục đích:

- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp

lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật

- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.Giao đất là hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người nhận đất, do

đó người sử dụng đất đai phải sử dụng đúng mục đích Ngoài ra, việc giao đấtgiúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm năng của đất nhằmnâng cao hiệu quả sử dụng đất

2.1.2.2 Mục đích cho thuê đất

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của đối tượng trong và ngoài nước

- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần công nghiệp hóa, hiện đại hóađất nước Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là một chính sách tiến bộ, phùhợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước cónguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sựnghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trựctiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

- Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thựchiện tốt quản lý Nhà nước với đất đai Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõgiá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất

đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.

2.1.3 Vai trò của giao đất và cho thuê đất

- Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản líđối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dungquản lí Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền… Việc luật hoácác quy định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung năm 2003, năm 2013của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộquản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất

- Giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều chỉnh

và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, cânđối mức cung và cầu về đất đai

- Giao đất, cho thuê đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bấtđộng sản ở Việt Nam Việc giao đất, cho thuê đất góp phần tạo nên hai yếu tốchính quyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản

- Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sửdụng là hữu hạn (khi hết khấu hao, bị hư hỏng ) thì khu đất sử dụng cho một dự

án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án này, khu đất trênlại được sử dụng cho dự án khác Đối với các công cụ lao động và đối tượng laođộng thông thường, người sản xuất chỉ cần thông qua việc mua bán trên thịtrường, còn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà nước giao đất hoặccho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc nhận quyền sử dụng đất

từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụngđất thứ cấp)… (Phan Thị Thanh Huyền, 2015)

2.1.4 Nguyên tắc giao đất và cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nướcthực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhânnhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả Để Nhà nướcthực hiên tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất và cho thuêđất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, giao đất và cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất Kế hoạch

sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quảcao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từngthời kỳ và của từng vùng; Kế hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà

còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền vớinâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, kế hoạch sử dụngđất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản Kế hoạch sử dụng đất với mụcđích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệuquả quỹ đất đai Việc giao đất, cho thuê đất đúng kế hoạch là điều kiện đảm bảocho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điềukiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của chính doanh nghiệp Điều đó cho thấyviệc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng theo kế hoạch sử dụng đất để đạtđược các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai, giao đất và cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng Đây

là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và táiphân phối đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụngđất Thực tế cho thấy việc giao đất và cho thuê đất sai thẩm quyền, sai đối tượng

là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn địnhchính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất Do vậy, cần thiếtphải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất và cho thuê đất

Thứ ba, giao đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục Đây là một trongnhững nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiệnthống nhất, đồng bộ tại các địa phương Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ gópphần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất (Phan ThịThanh Huyền, 2015)

2.1.5 Ý nghĩa của công tác giao đất và cho thuê đất

- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người sửdụng đất với người sử dụng đấtlàm, căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đấtđai đúng pháp luât Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụngđất theo pháp luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thựctiễn cuộc sống

- Thông qua giao đất, cho thuê đất quyền sử dụng đất của người sử dụngđất được công nhận.Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ

sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm năng đất đai,cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình,không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục đích,

đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong việc quản lý sử dụng đất đai.

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổchức người nước ngoài Đồng thời, thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xâydựng các cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh tế; thúc đẩy nền kinh tế phát triển; góp phầnthực hiện CNH - HĐH đất nước (Phan Thị Thanh Huyền, 2015)

2.1.6 Căn cứ pháp lý của giao đất và cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiệnquyền định đoạt đất đai của Nhà nước Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất chotừng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ Theo Điều 52 Luật Đất đai năm

2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau (Quốc hộinước CHXHCN Việt Nam, 2013):

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm

2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện

2.2 CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật củachính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đaicủa các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu vềđất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắcnhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai

Mục tiêu chính trong chính sách về giao đất và cho thuê đất cho người sửdụng đất ở bất kỳ quốc gia nào là giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sửdụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Hiện nay trên thế giới đang tồn tại chủ yếu 3hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước.Hiện chỉ còn một số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tạiduy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàndân) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình

thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chothuê đất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triểnkinh tế mà các nước có các loại hình giao đất và cho thuê đất phù hợp.

Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chínhsách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xãhội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sửdụng đất của một số nước trên thế giới như sau:

2.2.1.Trung Quốc

Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Chođến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đô thị của TrungQuốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách là người chịutrách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thịnói riêng Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nàođược phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳhình thức nào Ở thời kỳ này, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai nhưmột loại hàng hóa theo quan hệ thị trường Đặc biệt, Trung Quốc không hạn chếviệc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, càng làm gia tăng việc sử dụngđất kém hiệu quả Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành muabán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "không chínhthức” Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đấtcho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng (Lưu Quốc Thái, 2006)

Luật Đất đai năm 1986 quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giaođất và cho thuê đất có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trườngđất đai Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan hệ thịtrường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thờihạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa.Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhànước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển quyền sửdụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thểchuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006) Năm

1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầuhết các huyện và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức

phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).

2.2.2 Ôxtraylia (Úc)

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưngnhìn chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống phápluật Anh Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đấtđai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữutuyệt đối

Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lậptương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là kháiniệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy nhiềungười có thể có lợi trên cùng một mảnh đất Hơn nữa các lợi ích có thể phân theothời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập Theophương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đấtcòn Vương quyền chỉ là danh nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sảnkhác theo phương thức thuê

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo côngnhận quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ nhưcác quyền cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duytrì, sử dụng, quản lý đất đai…

- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyềnchuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ ápdụng đối với đất tư

Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các

giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thôngtin đầy đủ và chính xác (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chứckinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sựđiều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất,quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường.Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chínhđúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điềukhiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sửdụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đaisát với giá thị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào cácquy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giácđiều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhànước (Nguyễn Thị Thu Hiền, 2012)

2.2.3 Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệungười, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc giaphát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnhđược các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy địnhcông nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này đượcpháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay cóthể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tếđất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăngđáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫnkhẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trongquản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định

về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đôthị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lýcác tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chínhđất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên

cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi Về bản chất quyền sở hữu tư nhân

về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùnghình thức công khai đấu giá bán đất công (tương tự như hình thức giao đất có thutiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việcphân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khaihoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (LêGia Chinh và cs., 2014).

Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất(Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người thuêkhông có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi chochủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuậnbằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn

sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả đểxác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quyđịnh thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra, còn có các hình thứcthuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thảnổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi

có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012)

2.2.4 Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nôngnghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình

đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ

XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn

đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu

cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào mộtnhóm chủ đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ khôngchỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị

xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn nàymột cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chốngđầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệthống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và

là cơ sở để tính thuế lô đất đó.

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sởhữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợpnhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắmgiữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tíchđầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cungtrên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sungcho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán

số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sởhữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn nàyđược đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế

“nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thịtrường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khichủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơđất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vìvậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vựcđất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chínhquyền cho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớnhơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diệncho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn).Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đíchđầu cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưađược thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuậnthu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằmđánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có dođầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúcđẩy thị trường bất động sản phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.3 CHÍNH SÁCH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA VIỆT NAM QUA CÁC THỜI KỲ

2.3.1 Khái quát chung qua một số thời kỳ

Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa.Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu cácloại thuế bằng hình thức cống nạp Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiếnchỉ được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầuthế kỷ XIX (Nhà Nguyễn)

Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giaiđoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam

* Hệ thống địa chính sơ khai

Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệthống địa bạ để quản lý đất đai Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 -1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”,

“hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lậpchính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và đượchoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 - 1491) cùng với việc ban hành luậtHồng Đức Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau:

- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428

- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm

1483 gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất

- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xãphải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian,nhân khẩu và quy chế của Nhà nước

- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai

Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực chonhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnhđược mối quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đấtđai tư nhân của giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế vàsức sản xuất phong kiến (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn

Bắt đầu từ Gia Long (1802 - 1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng

(1820 - 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm:

Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm

1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất

- Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sáchthu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đấtcông theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định

- Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lậpquyền sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảmbớt quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định,không triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại)

- Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất hoang, tổ chức dồn điền và dinh điền (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat)

Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính theosắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó các chủ sởhữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ

Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ Từ năm 1930 hoạt động địa chính là công tác “Bảo tồn điền trạch” (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

được chia cho nông dân ở miền Bắc là 810.000 ha.

Điều lệ số 599-TTg về cải cách ruộng đất ở ngoại thành ngày 09/10/1955quy định: tất cả những ruộng đất ở ngoại thành đã tịch thu, trưng thu, trưng muathuộc phạm vi hoặc mở rộng huyện hoặc kiến thiết công thương nghiệp đều thuộcquyền sở hữu của Nhà nước Những ruộng đất này không phân phát hẳn cho nôngdân mà chỉ “cấp đất tạm thời” để họ có đất cày cấy Ủy ban hành chính huyện sẽphát giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất cho họ Nhà nước còn căn cứ vàoquy mô và quy hoạch của từng tổ chức để triển khai khai hoang và phân phối đấtđai cho hợp lý

Ngày 01 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lýruộng đất trong cả nước Giao đất là một trong bảy nội dung cơ bản về công tácquản lý ruộng đất trong Quyết định số 201/CP năm 1980 Theo đó, việc giao đấtđược thực hiện theo nguyên tắc chung là phải căn cứ vào quy hoạch đã được cấp

có thẩm quyền xét duyệt; tránh việc lấy đất nông nghiệp, nhất là đất trồng câylương thực thực phẩm, cây công nghiệp để dùng vào mục đích không sản xuấtnông nghiệp Thời kỳ này nhà nước chưa có chính sách nào quy định về việc chothuê đất (Nguyễn Đình Bồng, 2009)

2.3.4 Thời kỳ 1993-2003

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993

đã có bước phát triển vượt bậc so với Luật Đất đai năm 1987, đáp ứng yêu cầucủa nền kinh tế thị trường, giải quyết đồng thời mối quan hệ hành chính, dân sự,

xã hội và kinh tế trong sử dụng đất Luật quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê

đất thuộc Chính phủ đối với đất quốc phòng, an ninh và trường hợp tổ chức sửdụng đất từ 1 ha trở lên, thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp tổchức sử dụng đất dưới 1ha Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Sau khi Luật Đất đai 1993 đi vào cuộc sống, đã dần dần bộc lộ một số bấtcập như hệ thống tài chính đất đai với việc công nhận 2 giá đất có mức chênhlệch khá lớn gây khó khăn, vướng mắc cho quá trình thu hồi đất nông nghiệp để

sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; đồng thời cơ chế 2 giá tạo điều kiện chotham nhũng, đầu cơ về đất đai….Từ yêu cầu thực tế đó, Quốc hội đã 2 lần thôngqua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào năm 1998 và năm

2001 nhằm giải quyết các bất cập này (Lê Hồng Hạnh, 2014)

Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 đã quy định cho phép giao đất cóthu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựngkinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạtầng Luật cũng quy định cụ thể về quyền tài sản đối với đất được giao theo cáchình thức không thu tiền, có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 Nhằm đổimới chính sách đất đai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước Tập trung vào việc làm rõ chức năng của Nhà nước đại diện sở hữu về đất đai

và chức năng quản lý nhà nước về đất đai Các quyền năng của quyền sở hữu đãđược làm rõ và xác định cụ thể như Nhà nước nắm giữ những quyền năng nào vàthuộc thẩm quyền quyết định của những cơ quan nào, Nhà nước trao những quyềnnăng nào cho người sử dụng đất Nhà nước nắm giữ quyền định đoạt đối với đất đai,trao quyền chiếm hữu và quyền sử dụng cho người sử dụng đất

2.3.5 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăngcường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa

bỏ bao cấp trong quản lý; sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp cáctrường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thutiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơchế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực

hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phảichuyển sang thuê đất Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợpcho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013)và tổ chức kinh tế được Nhànước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyểnnhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thutiền sử dụng đất (Quốc hội nươc CHXHCN Việt Nam, 2013)

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămhoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đấtđai năm 2013) Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm So vớiLuật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, chothuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trungương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúngmục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng được giao đất

và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụthể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triểnkinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểmcác trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí,không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” Trên tinh thầncủa Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013(có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chếhóa quan điểm của Nghị quyết

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng vớiquan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền

sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm Giao đất, chothuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều 54Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuêđất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng,hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản Luật Đất đai năm

2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60) Về cơ bản, các quyđịnh từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 kế thừa những nội dung củacác quy định từ Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sungmột số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phùhợp với xu thế hội nhập (Lê Hồng Hạnh, 2014).

2.3.6 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc giao đất và cho thuê đấtphải thực hiện theo 2 căn cứ sau: (1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (2) Nhu cầu sử dụng đất thểhiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặcquy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quyđịnh của Luật Đất đai năm 2003; lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết

và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biệnpháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sựchồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làmgiảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượngtiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ônhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh

tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Trên cơ sở phân hạng đấtđai, bố trí sắp xếp các loại đất đai; quy hoạch sử dụng đất đã tạo ra cái khungpháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật.Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn

2.3.7 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

* Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013; UBND cấp tỉnh cóthẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp sau:

-Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức;

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bánkết hợp cho thuê;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất đểthực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; xây dựng công trình sự nghiệp;

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

* Thẩm quyền của UBND cấp huyện

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013; UBND cấp huyệnquyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trongcác trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộgia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bả/n chấp thuận của Ủyban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư

* Thẩm quyền của UBND cấp xã

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013, UBND cấp xã chothuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,phường, thị trấn

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh vàUBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không được ủy quyền

2.3.8 Các hình thức giao đất, cho thuê đất

trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinhdoanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tếđược giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyểnnhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sựnghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013(Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đốitượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan

và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khácbiệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003

Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất khôngthu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm: (1) Tổ chức sử dụng đấtvào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối; (2) Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xâydựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục

vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.Hai chủ thể nàyđược gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp công lập chưa tựchủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cáctrường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước (3) Đơn vị vũ trang nhân dânđược Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.Chủ thể này đượcdịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm (Lê Hồng Hạnh, 2014)

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: là hình thức giao đất mà người sử đụngđất phải trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất Theo quy định tạiĐiều 55 Luật Đất đai 2013; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong cáctrường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

(2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổ chức kinh tếđược giao đất sản xuất nông- lâm - nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung hai đối tượng: doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đểbán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) và tổchức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (Khoản 4 Điều 55Luật Đất đai năm 2013) Quy định này đã giúp thu hút đầu tư, tạo cơ hội cho cácdoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam; đồngthời thể hiện tính thời sự cao, giúp giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạtầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây khó

xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước (Lê Hồng Hạnh, 2014)

Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sửdụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất

* Các hình thức cho thuê đất

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đainăm 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng chohoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sảnxuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất đểthực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đấtxây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămhoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật Đấtđai năm 2013) Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộgia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khôngđược lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy địnhnày đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chínhtốt Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn,phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp (Lê Hồng Hạnh, 2014)

- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: Theo quy định tạiKhoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2.3.9 Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất

* Hạn mức giao đất, cho thuê đất

- Hạn mức giao đất, cho thuê đất nông nghiệp: Theo quy định tại Điều 129Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định như sau:

+ Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làmmuối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: (1)Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, huyện trực thuộc trung ươngthuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; (2) Khôngquá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, huyện trực thuộc trung ương khác;

+ Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhânkhông quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc

ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi;

+ Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất: Đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất;

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đấttrồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giaođất không quá 05 héc ta;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thìhạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ởđồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mứcgiao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta

+ Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đấtchưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mứcgiao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 và không tính vào hạn mứcgiao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3Điều 129;

UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặtnước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theoquy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm,trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụngcho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3,

4 và 5 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013;

+ Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cánhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thìđược tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân;

Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụngđất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho UBND cấp xã nơi hộ gia đình, cánhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp

+ Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận gópvốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuêđất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đấtđai năm 2013

- Hạn mức giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp:

+ Đất ở nông thôn: theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm

2013, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đấtgiao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểuđược tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương;

+ Đất ở đô thị: theo quy định tại Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013,

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đôthị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cánhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự ánđầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở;

* Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được sử

dụng đất, hết thời hạn sử dụng đất người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp vàtrong quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì sẽ được Nhà nướcxem xét cho tiếp tục sử dụng hoặc thu hồi lại đất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015a).

- Giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài: Theo quy định tại Điều

125 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dàitrong các trường hợp sau đây:

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật Đấtđai năm 2013; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lậpchưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất đai năm 2013

- Giao đất, cho thuê đất có thời hạn: Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013:

+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộgia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản

2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu cónhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126Luật Đất đai năm 2013;

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân khôngquá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thìđược Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất;

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đíchsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ giađình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuấtphi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu

tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xingiao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vàođịa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đấtkhông quá 70 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuêhoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theothời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sửdụng đất ổn định lâu dài

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thìđược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy địnhtại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nướcngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nướcngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nướcxem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quyđịnh tại khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013;

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm;

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tựchủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013 và các côngtrình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm;

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định

tại khoản 6 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính;

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm

2013 được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền

2.4 CÁC CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ VÀ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ Ở TỈNH HƯNG YÊN 2.4.1 Các chính sách thu hút đầu tư ở tỉnh Hưng Yên

Hưng Yên là tỉnh mới được tái lập 20 năm, nên hầu hết hệ thống kết cấu

hạ tầng được đầu tư tương đối đồng bộ và hiện đại Mặt khác với lợi thế vị trí địa

lý giáp Thủ đô Hà Nội, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm vùng Đồng bằng SôngHồng, nơi có nhiều tác động mang tính liên vùng nên được tham gia nhiều vàoquá trình trung chuyển hàng hóa giữa hệ thống bến bãi, cảng biển với các tỉnhkhác cũng như thuận lợi cho việc xuất - nhập nguyên vật liệu, giảm thiểu chi phívận chuyển, mở rộng được thị trường tiêu thụ sản phẩm của các doanh nghiệp(DN) khi đầu tư ở tỉnh Đó chính là những ưu thế, là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu

tư (NĐT) nước ngoài vào địa bàn tỉnh Hưng Yên

Do môi trường đầu tư thông thoáng, hạ tầng kỹ thuật thuận lợi đặc biệt tạicác Khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp nên trong những năm gần đây,Hưng Yên đã trở thành “điểm đến” hấp dẫn của nhiều nhà đầu tư

2.4.1.1 Hoạt động thu hút đầu tư

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 1.847 dự án đầu tư còn hiệu lực, trong đó:1.424 dự án trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 127,6 nghìn tỷ đồng;

423 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 4.340triệu USD Trong năm 2018 đã có 59 dự án đi vào hoạt động, nâng tổng số dự án

đi vào hoạt động lên 1.019 dự án, tạo việc làm mới cho trên 11,3 nghìn lao động

2.4.1.2 Môi trường đầu tư của tỉnh

Là tỉnh tiếp giáp và là cửa ngõ Đông Nam của Hà Nội, có các trục giaothông chính quan trọng nối Hưng Yên với Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên tạothành mạng lưới giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy khá thuận lợi như:cách sân bay quốc tế Nội Bài 70km, cách cảng biển Hải Phòng 60km, đường cao