Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn. Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018. Mời các bạn cùng tham khảo!
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ HỒNG MY
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 2TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ HỒNG MY
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
THÁI NGUYÊN - 2019
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hồng My
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND huyện Vân Đồn, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hồng My
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH vii
MỞ ĐẦU 1
1 Đặt vấn đề 1
2 Mục tiêu của đề tài 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3
1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 3
1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 6
1.2 Cơ sở pháp lý 9
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất 10
1.2.2 Các phương pháp định giá đất 11
1.3 Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam 21
1.3.1 Định giá đất trên thế giới 21
1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam 23
1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh và trên thị trường 26
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26
2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 26
Trang 62.2.1 Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ
tháng 5 năm 2018 đến tháng 4 năm 2019 26
2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 26
2.3 Nội dung nghiên cứu 26
2.4 Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp 27
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 28
2.4.4 Phương pháp chuyên gia 29
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
3.1 Khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30
3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 31
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của huyện Vân Đồn 33
3.1.4 Hiện trạng sử dụng của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh năm 2018 34
3.2.5 Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 37
3.2 Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 44
3.2.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước 44
3.2.2 Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 45
3.2.3 Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 48
3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 55
3.3.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở 55
3.3.2 Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở 56
Trang 73.3.3 Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị 56
3.3.4 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở 57
3.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59
3.4.1 Khó khăn, tồn tại trong quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59
3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60
1 Kết luận 60
2 Kiến nghị 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO 62
PHỤ LỤC 64
Trang 8UBND : Uỷ ban nhân dân
VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
XH : Xã hội
Trang 9DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2018 35
Bảng 3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2014 - 2018 39
Bảng 3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn 42
Bảng 3.4 Khung giá đất ở tại đô thị theo Chính phủ quy định 44
Bảng 3.5 Khung giá đất ở tại nông thôn theo Chính phủ quy định 45
Bảng 3.6 Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2016 đến 2018 46
Bảng 3.7 Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2016 đến 2018 47
Bảng 3.8 Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 47
Bảng 3.9 Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1 48
Bảng 10 Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 49
Bảng 11 Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 50
Bảng 3.12 So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh 52
Bảng 3.13 So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh 53
Bảng 3.14 So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với theo quy định của UBND tỉnh 54
Bảng 3.15 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 58
Trang 10và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định
“tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam,
1992) Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS), theo nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá trị cao
Giá đất (mà thực chất là giá trị quyền sử dụng đất) là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội Giá đất cũng được xác định
là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả
Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Quảng Ninh, được hợp thành bởi trên 600 hòn đảo lớn, nhỏ nằm trong vịnh Bái
Tử Long, có 12 đơn vị hành chính, gồm: 01 thị trấn và 11 xã, với diện tích tự nhiên
là 58.183,3 ha Vân Đồn đang được xây dựng phát triển thành khu kinh tế tổng hợp nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc Vì thế, trong những năm qua,
Trang 11huyện Vân Đồn đã triển khai rất nhiều dự án, như: dự án Cảng hàng không tại xã Đoàn Kết, Khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, đường đấu nối từ Cảng hàng không đến khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, xây dựng quần thể sân goft, khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên tại xã Hạ Long, các công trình công cộng, do vậy mà thị trường bất động sản rất sôi động
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, mặt khác do giá đất trên thị trường biến động nhiều nên khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương
Xuất phát từ thực tế trên, được sự cho phép của Nhà trường, cùng với sự giúp
đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018”
2 Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn
- Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai; hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai về công tác định giá đất tại địa phương
Trang 12Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu
1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Luật Đất đai 2013)
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu Đất đai
- Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh
tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)
- Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai 2013)
1.1.1.2 Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên
Trang 13thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu
* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng
Trang 14rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là
sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
* Lãi xuất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan
trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm
vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Lãi suất ngân hàng
* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
Trang 15cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất
Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế
mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh
tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất
1.1.2.1 Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:
+ Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên
Trang 16+ Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên
+ Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng
rõ ràng
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất giảm
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế
Trang 17+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh
tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến
ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất
1.1.2.2 Nhân tố khu vực
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009)
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều
Trang 18kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự,
2009)
- Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009)
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009)
1.1.2.3 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố
cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…
1.2 Cơ sở pháp lý
Trang 191.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất giai đoạn 2016 - 2018:
+ Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định
về khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
+ Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh
Trang 20- Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019
1.2.2 Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá
- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất
- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
Trang 21- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất
- Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất
sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không
đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ
lệ phần trăm (%)
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,
Trang 22điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn
so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của thửa
đất cần định giá theo từng
thửa đất so sánh
=
Giá đất của từng thửa đất so sánh
Mức điều chỉnh về giá
do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian
từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên
và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)
Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của phương pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%
Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ
Trang 23Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản
so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều
3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất =
Giá trị xây dựng mới tại Giá trị hao mòn
Trang 24của bất động sản so
sánh
thời điểm định giá đất Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa
có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường
Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất
động sản so sánh =
Giá trị bất động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so
sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động sản
Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh
Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Trang 25Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
+ Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá
+ Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần
+ Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường
Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá
+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất
Trang 26+ Các khoản chi phí quy định tại Điểm a của bước này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không
có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường
Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá =
Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =
r x (1 + r) n
(1+r) n - 1 Trong đó:
- n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)
- r là lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị
Trang 27của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất
cần định giá =
Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông
tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích
sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ
sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự
án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
+ Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế
và các loại phí liên quan khác;
Trang 28- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
+ Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a của bước này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương
Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất
Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =
n
i
i i
C
1 (1 )
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
Trang 29- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án
Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần
Tổng doanh thu phát triển -
Tổng chi phí phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần
Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá
Phương pháp 5: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT + Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất
+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương
Trang 30Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 của bước này
+ Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất
Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa
đất cần định giá =
Giá đất trong bảng giá đất x
Hệ số điều chỉnh giá đất
1.3 Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.1 Định giá đất trên thế giới
a) Định giá đất tại Thụy Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá
mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường [20] Định giá phải chỉ
ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh
b) Trung Quốc
Trang 31Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế
kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm
vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có
cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… [20]
c) Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có
201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục
vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc
ít đất) [11]
d) Định giá đất tại Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa
ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và
bộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá gồm 2 khu vực:
Trang 32- Khu vực 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể
+ Định giá tạm thời
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại
- Khu vực 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước
bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác
1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất đồng thời ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất
60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định [15]
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối
Trang 33với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu
kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
Đối với trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất
1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh
Vân Đồn có quỹ đất khá dồi dào, còn tương đối hoang sơ, được chia thành 2 khu: đất liền thuận tiện cho việc bố trí phát triển các lĩnh vực như trung tâm thương mại, trung tâm tài chính, các cơ sở hạ tầng Các đảo còn lại có điều kiện xây dựng các trung tâm nghỉ dưỡng độc đáo, thu hút khách tới nghỉ ngơi giải trí dài ngày Quy mô diện tích cho phát triển một khu kinh tế khoảng 550km2 là đủ lớn, cộng vào đó vùng đất tại đây khá đa dạng: có đất liền, có hải đảo, có đất mặt, có thềm lục địa là điều kiện tốt để phát triển các ngành dịch vụ Các quy hoạch chiến lược của Trung ương, cấp tỉnh và chính quyền địa phương nhắm đến là đưa Vân Đồn trở thành một trong những Khu kinh tế đặc biệt của nước ta, tăng cường phát triển dịch vụ - công nghiệp xanh với rất nhiều hạng mục lớn như Sân bay, khu phức hợp có casino, sân golf, các khu nghỉ dưỡng cao cấp… Sau đây là một số đề tài nghiên cứu về giá đất đã được thực hiện trong những năm gần đây trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh:
Tính năng động của một Khu kinh tế trẻ đang vươn lên tất yếu sẽ kèm thèo một thị trường bất động sản phát triển và sôi động Do đó, giá đất sẽ có xu thế biến động theo hướng tăng lên, đặc biệt là tại những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt, giao thông đi lại và những vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn Tuy nhiên, hiện tại rất ít cá nhân, tổ chức thực hiện các nghiên cứu khoa học về giá đất trên địa
Trang 34bàn huyện Vân Đồn, chính bởi vậy để góp phần thực hiện tốt công tác định giá đất của huyện được sát với giá thị trường nói riêng và quản lý nhà nước về đất đai nói chung thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là rất cần thiết
Trên cơ sở đó có thể thấy vấn đề “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn
2015 - 2017” là rất thiết thực và có ý nghĩa thực tiễn cao
Trang 35Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn theo quy
định của UBND tỉnh Quảng Ninh và trên thị trường
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: nghiên cứu tiến hành tại 03 đơn vị hành chính gần trung tâm huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh có giá đất ở biến động mạnh trong
những năm gần đây là: xã Đoàn Kết, xã Vạn Yên và xã Đông Xá
- Phạm vi về thời gian: nghiên cứu tiến hành thu thập số liệu trong 03 năm
từ 2016 đến 2018
- Phạm vi về nội dung: nghiên cứu chỉ tiến hành về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu
2.2.1 Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ tháng
5 năm 2018 đến tháng 4 năm 2019
2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
2.3 Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1 Khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Đánh giá chung về tình hình cơ bản tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
Nội dung 2 Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2016 - 2018
- Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước
Trang 36- Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước
- Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017
- Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018
Nội dung 3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn
- Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở
- Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở
- Ảnh hưởng của yếu tố vị trí lô đất đến giá đất ở
- Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất ở
- Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở
Nội dung 4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Khó khăn, tồn tại trong quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
2.4 Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu tại phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính –
Kế hoạch, chi cục thống kê huyện về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, công tác định giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tình hình về dân số và lao động…
để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp
- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp những cán bộ chuyên môn làm việc tại xã Đoàn Kết, xã Vạn Yên và xã Đông Xá để thu thập một số thông tin về điều kiện
tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, và tình hình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu
Trang 37- Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm đã phân chia Tiến hành phỏng vấn trực tiếp đối với các hộ dân tại khu vực có các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá đất như: các thông tin về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá đất, cho thuê đất và đặc biệt là các khu vực biến động về giá đất do có quy hoạch, hay đang triển khai các dự án hạ tầng xã hội, dự án trọng điểm Tổng số mẫu phiếu điều tra của 60 hộ dân tại ba nhóm vị trí, cụ thể tại xã Đoàn Kết là 20 phiếu điều tra, xã Vạn Yên là 20 phiếu điều tra và
xã Đông Xá 20 phiếu điều tra Qua đó, dữ liệu được sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên thị trường đất đai thuộc huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh tại Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 và điều kiện thực tế của huyện Vân Đồn Nghiên cứu chọn một số tuyến đường thuộc các xã: Đoàn Kết, Vạn Yên, Đông Xá là 03 địa bàn gần trung tâm của huyện Vân Đồn có tốc độ phát triển kinh tế cao, đặc biệt là giá đất ở luôn biến động theo chiều hướng tăng từng năm, cụ thể chia làm 3 nhóm như sau:
Nhóm I (từ 10 triệu đồng/m2 trở lên)
Nhóm II (từ 6 đến dưới 10 triệu đồng/m2)
Nhóm III (từ 3 đến dưới 6 triệu đồng/m2)
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá trị thửa đất
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều rộng mặt tiền khác nhau Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra