Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019

Luận văn chỉ ra được những khó khăn, tồn tại; phân tích được nguyên nhân và đề xuất được giải pháp khắc phục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả. Mời các bạn tham khảo!

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM TIẾN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ CẨM PHẢ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi nghiên cứu

và thực hiện Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả

Phạm Tiến Thắng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Đàm Xuân Vận giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên là

người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong thời gian qua học tập và nghiên cứu tại trường

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Cẩm Phả, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch, cùng tất cả bạn bè, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !

Cẩm Phả, tháng 11 năm 2020

Tác giả

Phạm Tiến Thắng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu 2

3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1.Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1.Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý 5

1.2 Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.2.1 Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 8

1.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.5 Dân sự và pháp luật về đất đai 8

1.2.6 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2.7 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 9

1.3 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 12

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới 12

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh 15

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

2.2.Nội dung nghiên cứu 22

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 22

2.2.2.Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

thành phố Cẩm Phả 2017-2019 22

2.2.3 Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục

nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 23

2.3 Phương pháp nghiên cứu 23

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 23

2.3.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp 24

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu 24

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 25

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả 30

3.2 Khái quát về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lí đất đai

của thành phố Cẩm Phả 35

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 35

3.2.2.Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai 36

3.3 Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường

nghiên cứu thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 39

3.4 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017 - 2019 41

3.4.1.Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017-2019 41

3.4.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả 45

3.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành

phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 47

3.5.Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả 57

3.5.1.Giải pháp về chính sách 57

3.5.2.Giải pháp về quản lý 57

3.5.3 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 58

3.5.4.Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng kí đất đai trực tuyến,

cải cách dịch vụ công về đất đai 59

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

1 Kết luận 60

2 Đề nghị 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

TNMT Tài nguyên môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 10

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả năm 2019 35

Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 6 đơn vị hành chính

trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 40

Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 6 đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 41

Bảng 3.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthành phố Cẩm Phả

giai đoạn 2017 - 2019 42

Bảng 3.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu

thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019 43

Bảng 3.6: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết

hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 – 2019 45

Bảng 3.7: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả 46

Bảng 3.8 Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dânthành phố Cẩm Phả

tại hai khu vực nghiên cứu về những quy địnhchung của chuyển quyền sử dụng đất 48

Bảng 3.9 Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phảtại hai khu vực nghiên cứu

về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 50

Bảng 3.10 Trình tự thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ 56

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả 25

Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành 31

Hình 3.3: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ theo quy định

của pháp luật đất đai 2013 53

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển Ngày nay, cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống

Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất Đối với nông nghiệp, đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động

Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm ở vùng Đông Bắc

Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng ký

tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật,

phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá

tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2017 - 2019" là cần thiết trong thời điểm

3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Nghiên cứu lí luận về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất, những khó khăn và thuận lợi để đề ra các giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo công tác quản lí nhà nước về đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh chúng

ta tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lí việc thực hiện các quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất của các cơ quan ban ngành Đồng thời góp phần vào các công cuộ cải cách

hành chính nói chung và thủ tục hành chính về đất đai ngày một tốt và hiệu quả hơn

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận

Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013 QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân

sự đặc thù, có điều kiện Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa

kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong

sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, tặng cho của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính

quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước Vì thế, nghiên cứu các vấn

đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ

1.1.2 Cơ sở pháp lý

1.1.2.1 Luật

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015;

Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành

1.1.2.2 Các văn bản dưới Luật

Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ-

CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên

và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ

về lệ phí trước bạ;

Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;

Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);

Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương;

Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017;

1.1.2.3 Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”

- Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”

1.2 Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.1 Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009)

1.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs, 2006)

1.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật

1.2.5 Dân sự và pháp luật về đất đai

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

1.2.6 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.7 Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

1.2.7.1 Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể :

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,

cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúanước + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

1.2.7.2 Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự

thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận

chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo

quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

1 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Hợp

đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai

2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao

gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới

và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; Thời

hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển

nhượng

- Giá chuyển nhượng

- Phương thức, thời hạn thanh toán

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển

nhượng

- Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

- Quyền của người thứ ba đối với đất được

3 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ

diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và

tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất

cho bên nhận chuyển nhượng

3 Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất

4 Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền

được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì

áp dụng theo quy định tại Điều

305 của Bộ luật Dân sự

4 Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã

thoả thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật về đấtđai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

đất chuyển nhượng

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy

định của pháp luật về đất đai

6 Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử

dụng đất;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối

với đất được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu

km2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha ciếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv… thì tốc

độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua Để đạt được những thành tựu

đó thì công tác quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt Một trong những nước điển hình về công tác quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy

thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản

lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:

Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không

ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó

có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…

Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng

Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật

về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng

và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như

là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…) Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế

mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh

1.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

Thực hiện Nghị quyết số 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2011 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2015 - 20120) cấp quốc gia, Chính phủ đã tổ chức xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trên cơ sở Nghị quyết của Quốc hội, của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các địa phương đã tiến hành tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được duyệt để đáp ứng nhu cầu đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương

* Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt nam

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh

tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn,

có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn Thế Đặng, 2003)

+ Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Việc

thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân (Nguyễn Thế Đặng, 2011)

1.3.2.2 Tình hình quản lí đất đai ở Quảng Ninh

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các

quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…) Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ

sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định

về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)

khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới

và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất

được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm

1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một

số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử

lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

- Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã

kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và

bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh

Trong những năm gần đây, thực hiện các Chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, bộ TNMT và các bộ ngành có liên quan về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, UBND tỉnh Quảng Ninh và Sở TNMT tỉnh đã triển khai nhiều biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tính đến hết tháng 6/2014 như sau (Thành ủy Cẩm Phả):

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các hoạt động và kết quả thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng chi quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả

Phạm vi về không gian: 6 phường: Cẩm Bình, Cẩm Thạch, Cẩm Thủy, Cửa Ông, Quang Hanh, Cẩm Sơn

Phạm vi về thời gian: Từ 2017 - 2019

2.2.Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, các nguồn tài nguyên,…

- Điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động việc làm,…

+ Ảnh hưởng của sự gia tăng dân số

+ Ảnh hưởng của các khu quy hoạch dân cư mới trong thành phố

+ Các yếu tố khác

Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.3 Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả

- Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ trên địa thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

- Khối giải pháp chính sách

- Khối giải pháp kỹ thuật

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu có sẵn từ các công trình nghiên cứu trước được lựa chọn

sử dụng vào mục đích phân tích, minh họa rõ nét về nội dung nghiên cứu Nguồn tài liệu này bao gồm:

- Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, các nhà khoa học - Tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình kinh

tế, xã hội nông thôn, kinh tế của các ngành sản xuất

- Ðiều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, tặng cho nói riêng; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi thành phố Cẩm Phả và Văn phòng Ðăng ký QSDÐ, các phòng ban chuyên môn của thành phố Cẩm Phả, UBND các phường được điều tra

2.3.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn, thu thập số liệu sơ cấp

- Số liệu sơ cấp được điều tra theo mẫu phiếu điều tra có sẵn nhằm thu thập tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ của các hộ gia đình,

cá nhân trong vùng nghiên cứu, phương pháp đìêu tra phỏng vấn số liệu sơ cấp: Phát phiếu điều tra trực tiếp với các phiếu điều tra được soạn thảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở có nội dung khai thác sự hiểu biết của người được phỏng vấn

-Thu thập số liệu sơ cấp, điều tra nhanh những người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và những người nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lí số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục với phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn 28 xã thị trấn từng nội dung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng

Sử dụng phần mềm máy tính Excel để tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

50’’ Có vị trí tiếp giáp với các huyện:

- Phía Bắc giáp huyện Ba Chẽ và huyện Tiên Yên;

- Phía Đông giáp huyện Vân Đồn;

- Phía Nam giáp vịnh Bái Tử Long;

- Phía Tây giáp thành phố Hạ Long và huyện Hoành Bồ

Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả

Thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-CP, ngày 21 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về việc thành lập thành phố Cẩm Phả thuộc tỉnh Quảng Ninh có tổng diện tích đất tự nhiên 34.322,72 ha với 13 phường và 3 xã

Thành phố Cẩm Phả được công nhận là đô thị loại III, nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân Đồn - Móng Cái Có tài nguyên phong phú đa dạng nhất là khoáng sản than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển là trung tâm công nghiệp than nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu nối kết giữa các trung tâm kinh tế - dịch vụ - du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đông tỉnh Quảng Ninh, đây là tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố với đầy đủ chức năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch

3.1.1.2 Khí hậu

- Nhiệt độ bình quân cả năm 23,00C, trong đó nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 36,60C (tháng 6), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 5,50C (tháng 1) Nền nhiệt độ được phân hoá theo mùa khá rõ rệt, trong năm có 4 tháng nhiệt

độ trung bình nhỏ hơn 200C (tháng 12 đến tháng 3 năm sau), tổng tích ôn đạt trên 8.5000C

- Lượng mưa bình quân hàng năm 2.144,5 mm nhưng phân bố không đồng đều Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 cho đến tháng 10, lượng mưa chiếm khoảng 86% tổng lượng mưa cả năm, đặc biệt tập trung vào các tháng 7, 8, 9 Các tháng 11 đến tháng 4 lượng mưa ít, chiếm 14% lượng mưa cả năm, lượng mưa phân bố không đều trong năm

- Nắng: Trung bình số giờ nắng dao động từ 1.500 - 1.700 h/năm, nắng tập trung từ tháng 5 đến tháng 12, tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 2 và tháng 3

- Độ ẩm không khí bình quân cả năm khoảng 84%, cao nhất là tháng 3,4 đạt 88%, thấp nhất vào tháng 11 và tháng 12 đạt 78% Độ ẩm không khí còn phụ thuộc vào độ cao, địa hình và sự phân hóa theo mùa

3.1.1.3 Các nguồn tài nguyên

 Tài nguyên đất

Theo báo cáo thuyết minh, bản đồ thổ nhưỡng nông hóa do viện Quy hoạch

và thiết kế Nông nghiệp thực hiện năm 2004, thành phố Cẩm Phả chia thành 8 nhóm đất như sau:

* Nhóm đất phù sa (P): Chủ yếu ở vùng trũng, thấp, được bồi đắp bởi phù

sa của sông và phù sa biển có diện tích 459 ha, chiếm 1,34% diện tích tự nhiên, phân bố ở các xã, phường: Quang Hanh, Cẩm Thạch, Mông Dương, Dương Huy, Cộng Hòa Nhóm đất phù sa được chia làm 2 đơn vị đất sau:

- Đất phù sa được bồi chua (Pbc): Đất này được hình thành do sự bồi đắp phù sa của các con sông, suối, ít có sự phân hóa, đất thường có màu nâu hoặc màu nâu nhạt, đất có độ phì nhiêu khá

- Đất phù sa không được bồi chua glây sâu (Pc): Đất được hình thành

do sự bồi đắp phù sa sông hoặc phù sa biển, đất thường có màu nâu xám hoặc xám nâu, xuống các tầng dưới có màu xám nhạt hoặc xám vàng loang lổ, thành phần cơ giới của đất từ thịt trung bình đến thịt nặng ở lớp đất mặt, xuống sâu các tầng dưới có nơi thành phần cơ giới là cát pha, đất phù sa không được bồi chua hiện nay đang được sử dụng trồng lúa hoặc lúa màu

* Đất glây (GL): Diện tích 30,1ha, chiếm 0,09% diện tích tự nhiên,

phân bố ở các xã Cộng Hòa và Quang Hanh

Đất glây được hình thành từ các vật liệu không gắn kết, trừ các vật liệu

có thành phần cơ giới thô và trầm tích phù sa có đặc tính phù sa Đặc tính glây mạnh ở độ sâu 0 - 50 cm, nhóm đất này có đặc tính glây chua

* Đất vàng đỏ (Fv): Diện tích 26.405,64 ha, chiếm 78,65% diện tích tự

nhiên, phân bố ở hầu khắp các phường xã Đất vàng đỏ được hình thành trên các loại đá mẹ khác nhau như phiến sét, phiến thạch, sa thạch Hình thái phẫu diện đất thường có màu vàng đỏ hoặc vàng nhạt, tầng đất hình thành dày hay mỏng thường chịu tác động tổng hợp của các yếu tố hình thành đất