Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới và hội nhập, với chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Điều này thúc đẩy sự hình thành và phát triển của các doanh nghiệp, tạo cơ hội cho cá nhân trong nền kinh tế thị trường Thị trường tài chính đã mở ra nhiều cơ chế cho vay thông thoáng, trong đó hoạt động vay vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản ngày càng trở nên quan trọng Hoạt động này không chỉ là đòn bẩy cho sự phát triển của doanh nghiệp và cá nhân, mà còn góp phần vào sự cạnh tranh trong nền kinh tế Pháp luật về thi hành án dân sự trong xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng, đảm bảo hiệu lực các phán quyết dân sự về tài sản của tòa án.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản có giá trị lớn và ổn định, do đó, ngân hàng thường ưu tiên sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp cho các hợp đồng vay Ngân hàng chỉ xem xét các tài sản khác khi khách hàng không có QSDĐ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Mặc dù quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong xử lý tài sản thế chấp, nhưng tỷ lệ thi hành án (THA) liên quan đến QSDĐ tại các ngân hàng vẫn còn thấp Nguyên nhân chính là do quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong thi hành án dân sự còn nhiều bất cập và hạn chế.
Thứ nhất, bất cập về phương thức bảo quản tài sản thi hành án là quyền sử dụng đất;
Thứ hai, bất cập về định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp;
Thứ ba, bất cập về giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá;
Vấn đề phối hợp trong xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đặc biệt là quyền sử dụng đất, trong quá trình thi hành án đang gặp nhiều bất cập.
Thứ năm, bất cập về thanh toán tiền thi hành án từ việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất;
Thứ sáu, bất cập về thứ tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp tài sản
Nghiên cứu hệ thống và khoa học các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự là vấn đề cấp thiết Tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự” cho luận văn thạc sĩ nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp Bài viết chỉ ra những hạn chế, bất cập trong quy trình này và đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm cải thiện hiệu quả tổ chức thi hành án.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, bao gồm Luật THADS để thiết lập nguyên tắc cơ bản về tổ chức và hoạt động của cơ quan THADS Luật THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 đã khắc phục những hạn chế trước đó, nhưng thực tiễn thi hành vẫn còn bất cập cần được bổ sung và hoàn thiện Các nhà nghiên cứu đã đề cập đến pháp luật THA trong xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự thông qua nhiều công trình nghiên cứu liên quan.
Vũ Thị Hồng Yến (2017) đã trình bày trong tác phẩm "Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015" rằng đây là một công trình lý luận quan trọng, đề cập đến các vấn đề liên quan đến tài sản thế chấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015 Tuy nhiên, do tính chất lý luận của nó, tác phẩm chưa phản ánh đầy đủ thực tiễn xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự.
Ngô Minh Thuận (2013) trong luận văn thạc sĩ tại Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh đã phân tích sâu sắc về pháp luật xử lý tài sản thế chấp ngân hàng nhằm thu hồi nợ qua thi hành án Tác giả đã khái quát các phương thức xử lý tài sản thế chấp, đồng thời nêu bật quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam và so sánh với pháp luật của một số quốc gia khác trong lĩnh vực này Luận văn cũng đánh giá thực tiễn pháp luật hiện hành và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, tác giả chỉ ra những khó khăn và hạn chế trong việc xử lý tài sản thế chấp ngân hàng mà chưa đề cập đến các phương thức xử lý tài sản khác trong quá trình thi hành án.
Lê Anh Tuấn (2013) trong bài viết "Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án" đã chỉ ra những khó khăn và phức tạp trong việc kê biên quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tác giả phân tích những bất cập trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến thi hành án và pháp luật dân sự, đất đai, nhằm xác định rõ ràng QSDĐ nào có thể kê biên và QSDĐ nào không Bài viết cũng đề cập đến những khó khăn trong việc kê biên quyền thuê đất, quyền cho thuê lại đất, cũng như vướng mắc trong kê biên nhà ở gắn liền với QSDĐ Cuối cùng, tác giả đã đưa ra một số kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung pháp luật và những lưu ý cần thiết trong quá trình thực hiện.
Nguyễn Văn Hiệp trong luận văn thạc sỹ luật học năm 2003 đã nghiên cứu và đánh giá toàn bộ hệ thống pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) tại Việt Nam, bao gồm pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tác giả đã phân tích tổ chức và hoạt động của cơ quan THADS từ trung ương đến địa phương, đồng thời làm rõ cơ sở lý luận về THADS, bao gồm đối tượng, phạm vi, nguyên tắc và trình tự thủ tục Mặc dù tác giả không đi sâu vào phân tích từng thủ tục THADS, nhưng đã tóm tắt và đánh giá sơ bộ về các thủ tục này.
Nguyễn Thị Nhàn và Trần Thị Lành trong bài viết “Quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm trong thi hành án dân sự và thực tiễn thi hành” đã phân tích các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm trong thi hành án dân sự Tác giả đặc biệt chú trọng đến thực tiễn tổ chức kê biên và xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời chỉ ra những khó khăn mà công tác thi hành án gặp phải do sự không đồng bộ giữa quy định pháp luật về tín dụng, ngân hàng và pháp luật thi hành án.
Lương Thanh Tùng trong bài viết “Ưu tiên thanh toán trong thi hành án dân sự chỉ được thực hiện khi đủ điều kiện” đã phân tích một vụ việc cụ thể, làm nổi bật tầm quan trọng và những vướng mắc mà chấp hành viên cùng cơ quan thi hành án dân sự gặp phải Bài viết đề cập đến vấn đề ưu tiên thanh toán trong bối cảnh có nhiều tranh chấp, khi người phải thi hành án có nghĩa vụ với nhiều người được thi hành án với các quan điểm giải quyết khác nhau, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ Tác giả cũng nghiên cứu trường hợp người phải thi hành án tìm cách thỏa thuận để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, đặc biệt khi phải thi hành cho nhiều người.
Trong bối cảnh nghiên cứu của luận văn, các công trình khoa học trước đây chỉ đề cập đến việc xử lý tài sản thế chấp nói chung hoặc tập trung vào việc xác lập và đăng ký giao dịch thế chấp tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm Dựa trên những ý tưởng từ các công trình này, luận văn được coi là một nghiên cứu độc lập và hệ thống về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hiện hành.
Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích của nghiên cứu này là làm rõ cơ sở pháp lý và thực trạng xử lý tài sản thế chấp, cụ thể là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS) Dựa trên những phân tích đó, bài viết sẽ đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nói chung và pháp luật về THADS nói riêng, từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định này trong tương lai.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Bài viết nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp, cụ thể là quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong thực tiễn thi hành án dân sự (THADS) Nội dung sẽ phân tích các quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng để làm rõ những vấn đề tồn tại và giải pháp cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp trong THADS.
Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung vào việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong trường hợp thi hành án dân sự (THADS), với bên nhận thế chấp là ngân hàng, dựa trên thực tiễn áp dụng pháp luật trong những năm gần đây.
Các phương pháp nghiên cứu
Luận văn này được xây dựng dựa trên lý luận của Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật, cùng với tư tưởng của Hồ Chí Minh về vấn đề này Nó cũng xem xét các định hướng của Nhà nước trong việc xây dựng nhà nước pháp quyền.
Trong công trình này, các phương pháp cụ thể được sử dụng như sau:
Phương pháp phân tích được áp dụng nhằm làm rõ cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS), chủ yếu được trình bày trong chương 1 Đồng thời, phương pháp này cũng được sử dụng trong chương 2 để phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS.
Phương pháp phân tích luật viết được áp dụng để đánh giá thực trạng pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS) Qua đó, bài viết chỉ ra những hạn chế và bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành, từ đó làm cơ sở để đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật trong chương 2.
Phương pháp bình luận án giúp nhận diện những hạn chế và thiếu sót của luật, đồng thời chỉ ra các vướng mắc trong việc thi hành án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp, cụ thể là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Điều này sẽ tạo cơ sở cho việc kiến nghị và đề xuất trong chương tiếp theo.
Phương pháp so sánh được áp dụng để đối chiếu quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS) trước đây và hiện nay, nhằm làm nổi bật những tiến bộ cũng như những hạn chế của hệ thống pháp luật trong Chương 1 và Chương 2.
Phương pháp tổng hợp được áp dụng để đưa ra kết luận và định hướng đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS).
Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Luận văn tập trung vào việc phân tích cơ sở lý luận, ưu điểm và hạn chế của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các ngân hàng trong thi hành án dân sự (THADS) Qua việc thực tiễn áp dụng pháp luật trong xử lý tài sản thế chấp QSDĐ, tác giả đề xuất định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực này Do đó, luận văn mang lại ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp.
Bài viết này nhằm làm rõ lý luận về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện và áp dụng thống nhất pháp luật, nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Giá trị thực tiễn của việc đánh giá pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS), rất quan trọng Bài viết chỉ ra những bất cập hiện tại và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật THADS Đây là tài liệu hữu ích cho công tác học tập về luật THADS, đặc biệt trong việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu gồm 2 chương như sau:
Chương 1 Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS
Chương 2 Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
Tài sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội mang lại lợi ích cho con người
Tài sản, theo nghĩa triết học, là dạng tồn tại vật chất có giá trị kinh tế, phục vụ nhu cầu con người và do con người kiểm soát Theo Từ điển Bách khoa, tài sản bao gồm tất cả những gì có giá trị tiền tệ thuộc sở hữu cá nhân, đơn vị hoặc nhà nước, có thể sử dụng để trả nợ, sản xuất hàng hóa hoặc tạo ra lợi nhuận Một tài sản cần có ba đặc tính chính: khả năng tạo ra lợi nhuận kinh tế trong tương lai, được kiểm soát bởi một thực thể hợp pháp, và mang lại kết quả từ hợp đồng kinh doanh hoặc giao dịch đầu tiên.
Theo quy định pháp lý, tài sản được định nghĩa bao gồm vật chất, tiền bạc, giấy tờ có giá trị và quyền sở hữu Tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản, trong đó cả hai loại này có thể tồn tại dưới dạng tài sản hiện tại hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
Vật là thành phần của thế giới vật chất, tồn tại trong không gian và có khả năng đáp ứng nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của con người Đặc biệt, tiền được xem là một loại tài sản độc đáo, với tính chất không thể khai thác một cách trực tiếp.
1 Từ điển bách khoa Việt Nam (4), NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.32
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tiền tệ thực hiện ba chức năng chính: thanh toán, tích lũy và định giá tài sản, do nhà nước độc quyền phát hành và được xác định số lượng qua mệnh giá, trong khi chủ sở hữu không được phép tiêu hủy Giấy tờ có giá là chứng nhận của tổ chức tín dụng nhằm huy động vốn, xác nhận nghĩa vụ trả nợ một khoản tiền trong thời gian nhất định, kèm theo điều kiện lãi suất và các cam kết khác giữa tổ chức tín dụng và người mua Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch.
Tài sản được phân chia thành nhiều loại dựa trên các tiêu chí khác nhau, bao gồm động sản và bất động sản, hoa lợi và lợi tức, tài sản vô hình và hữu hình Ngoài ra, tài sản còn có thể được phân loại theo việc đăng ký quyền sở hữu, với tài sản có đăng ký và không có đăng ký Hơn nữa, tài sản cũng được phân chia thành tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, cùng với các loại tài sản cấm lưu thông, hạn chế lưu thông và tự do lưu thông.
Khái niệm thế chấp tài sản
Thuật ngữ "thế chấp" có nguồn gốc từ tiếng Hán - Việt, trong đó "thế" có nghĩa là thay thế, còn "chấp" là cầm giữ Thế chấp được hiểu là một phương thức đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thông qua việc sử dụng tài sản, với giá trị của tài sản đó có khả năng thay thế cho nghĩa vụ nếu bị vi phạm.
Thế chấp tài sản là một phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng, theo quy định của pháp luật Việt Nam Cụ thể, thế chấp tài sản là hành động mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên còn lại (bên nhận thế chấp) Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc thiết lập sự tin cậy giữa các bên khi ký kết hợp đồng dân sự.
3 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015
Theo Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, để đảm bảo việc thực hiện nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, bên có nghĩa vụ hoặc bên thứ ba có thể sử dụng tài sản của mình làm tài sản thế chấp cho bên còn lại Điều này nhằm tạo ra sự tin cậy rằng các nghĩa vụ theo thỏa thuận sẽ được thực hiện đầy đủ.
Khái niệm xử lý tài sản thế chấp
Xử lý, theo Từ điển Tiếng Việt, được định nghĩa là việc phán xử dựa trên lý lẽ và luật lệ mà không xét đến tình cảm hay hoàn cảnh phạm tội Cụ thể, xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực hiện quyền của bên nhận thế chấp thông qua các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp Số tiền thu được từ việc xử lý sẽ được thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác có quyền lợi liên quan, theo thứ tự ưu tiên đã được thỏa thuận hoặc quy định bởi pháp luật.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp cụ thể, bao gồm khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn nếu vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc quy định của luật Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận về các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định mới, điều luật thiết lập nguyên tắc mặc định về quyền xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt khi không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm Đồng thời, nó cho phép các bên tự thỏa thuận về các trường hợp xử lý tài sản khác và công nhận những trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định của văn bản luật cụ thể Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm đầu tiên là trường hợp thông thường khi có vi.
5 Viện Ngôn ngữ (năm 2007), Từ điển Tiếng Việt (trang 1208), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Hà Nội
Vũ Thị Hồng Yến (2013) trong luận án tiến sĩ luật học của mình tại Trường Đại học Luật Hà Nội đã nghiên cứu về tài sản thế chấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành.
Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc bảo đảm nghĩa vụ, trong đó nêu rõ hai trường hợp phổ biến Thứ nhất, ngân hàng có quyền thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng Thứ hai, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau, hoặc trước khi bên có nghĩa vụ bị tuyên bố phá sản theo quy định của Luật Phá sản số 2014.
Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là quyền của các chủ thể trong việc khai thác công dụng và hưởng lợi ích từ đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê Theo giáo trình Luật Đất đai, QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội Các nghiên cứu cho thấy QSDĐ có ba đặc điểm chính: (i) là quyền khai thác giá trị đất đai; (ii) người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) là chủ thể thực hiện khai thác; và (iii) QSDĐ không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất đai.
Ý nghĩa của quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
Quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS có các ý nghĩa sau:
Thứ nhất, là phương thức bảo vệ quyền lợi cho người được THADS
THADS là quá trình thực hiện các bản án và quyết định có hiệu lực pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan Kết quả của THADS rất quan trọng đối với người được thi hành án, giúp thu hồi số tiền cho vay, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Khi người phải thi hành án (THA) có khả năng thực hiện nghĩa vụ nhưng không tự nguyện do lý do cá nhân, cơ quan thi hành án (CHV) sẽ áp dụng pháp luật để thực hiện THA Trong trường hợp này, CHV sẽ tiến hành biện pháp cưỡng chế để đảm bảo quyền lợi cho người được THA Người phải THA không được kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn, và người được THA cần nhận được lợi ích theo bản án, quyết định của tòa án trong thời gian sớm nhất.
Thứ hai, là hình thức củng cố kết quả xét xử của tòa án trong các BA, QĐ
THADS là giai đoạn kiểm nghiệm thực tế chất lượng và hiệu quả hoạt động xét xử của Tòa án Khi Tòa án ra phán quyết đúng pháp luật với bản án cụ thể và rõ ràng, việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, sẽ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và hiệu quả, từ đó củng cố hoạt động xét xử của Tòa án.
Khi Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh hay Trọng tài thương mại đưa ra phán quyết, quyền lợi và nghĩa vụ của các đương sự vẫn chỉ là phán quyết pháp lý Để các phán quyết này có hiệu lực, cần sự tự nguyện thi hành từ các bên liên quan Nếu các bên không tự nguyện thi hành, nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế Đặc biệt, trong trường hợp đương sự phải thanh toán tiền theo bản án nhưng không tự nguyện thực hiện, biện pháp cưỡng chế sẽ được áp dụng.
Quy định rõ ràng về việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, là cần thiết để đảm bảo tính hợp lý và khoa học Điều này giúp ngăn chặn tình trạng bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng không được thi hành thực tế.
Xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất, trong thi hành án dân sự là một quy trình quan trọng nhằm thực hiện hiệu quả các bản án và quyết định đã có hiệu lực pháp luật Quy trình này không chỉ giúp đưa các phán quyết vào cuộc sống mà còn tạo điều kiện cho người được thi hành án nhận lại các khoản bồi thường cho những thiệt hại đã xảy ra.
Nếu không có quy định rõ ràng về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, người được thi hành án sẽ không thể nhận được lợi ích hợp pháp dù có sự bảo vệ từ Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh hay Trọng tài thương mại Điều này dẫn đến việc các phán quyết từ các cơ quan này trở nên vô nghĩa và quyền lợi của người được thi hành án không được đảm bảo.
Thứ ba, góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của đương sự, người có quyền, nghĩa vụ liên quan trong việc thi hành BA, QĐ
Việc xét xử vụ án tại Tòa án chỉ là giai đoạn đầu trong quá trình bảo vệ quyền lợi của các đương sự, khi Tòa án xác định quyền và nghĩa vụ của họ Tuy nhiên, phán quyết của Tòa án chỉ trở thành hiện thực khi được thực thi trong cuộc sống Việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự, sẽ hạn chế quyền của người phải thi hành án, ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản và thúc đẩy họ thực hiện nghĩa vụ theo bản án.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án là một biện pháp mạnh mẽ nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời răn đe và phòng ngừa hành vi vi phạm Các cá nhân, cơ quan và tổ chức tham gia giao dịch cần nhận thức rõ rằng nếu không thực hiện nghĩa vụ, họ sẽ phải đối mặt với sự cưỡng chế của Nhà nước và bị xử lý theo các chế tài pháp luật.
1.3 Căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Theo Điều 70 Luật Thi hành án dân sự (LTHADS), căn cứ để thực hiện cưỡng chế thi hành án bao gồm bản án (BA), quyết định (QĐ) thi hành án (THA) và quyết định cưỡng chế thi hành án Tuy nhiên, ngoại trừ các trường hợp bản án và quyết định đã tuyên kê biên, phong tỏa tài sản, tài khoản, cũng như những trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án.
Từ quy định trên, để xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì phải đảm bảo các điều kiện như sau:
Để thực hiện một quy trình pháp lý, trước hết cần có bản án (BA) hoặc quyết định (QĐ) đã có hiệu lực pháp luật từ tòa án nhân dân, hoặc quyết định có giá trị thi hành từ các tổ chức có thẩm quyền.
BA và QĐ của tòa án là điều kiện tiên quyết để thực hiện biện pháp kê biên tài sản, đặc biệt trong việc kê biên tài sản thế chấp để thu hồi nợ ngân hàng CHV cần dựa vào BA và QĐ của tòa án để ban hành QĐ và thực hiện biện pháp cưỡng chế Không phải mọi BA và QĐ của tòa án đều có thể thi hành; chỉ những BA và QĐ có hiệu lực pháp luật mới được tổ chức thi hành và làm căn cứ cho việc cưỡng chế, trừ khi có quy định khác BA và QĐ có hiệu lực pháp luật là bắt buộc đối với các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan.
Thứ hai, cơ quan THA đã ban hành QĐTHA
QĐTHA là yếu tố quan trọng nhất trong hồ sơ thi hành án (THA), đóng vai trò là căn cứ để cán bộ thi hành án (CHV) lập hồ sơ và tổ chức kê biên Tất cả nội dung mà CHV cần thực hiện đều được ghi rõ trong QĐTHA CHV chỉ được tiến hành THA khi có QĐTHA do thủ trưởng cơ quan ban hành và phân công.
Theo Điều 36 LTHADS, thủ trưởng cơ quan THADS ra QĐTHA trong các trường hợp:
- Khi có yêu cầu THA
Chủ động ra quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành đối với phần bản án, bao gồm: a) Hình phạt tiền, truy thu tiền và tài sản thu lợi bất chính, án phí, lệ phí tòa án; b) Trả lại tiền và tài sản cho đương sự; c) Tịch thu sung quỹ nhà nước, tịch thu và tiêu hủy vật chứng, tài sản; d) Thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản.
17 Điều 2 LTHADS và Điều 103 LTHADS khác thuộc diện sung quỹ nhà nước; đ) QĐ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; e)
Quyết định của tòa án về việc giải quyết phá sản yêu cầu thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự (THADS) ban hành quyết định thi hành án (QĐTHA) trong thời hạn 05 ngày kể từ khi nhận được đơn yêu cầu Để đảm bảo nội dung yêu cầu của người yêu cầu THA được xem xét đúng đắn, cơ quan THA cần nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung đơn yêu cầu, biên bản và quyết định liên quan Nội dung đơn yêu cầu phải tương thích với phần quyết định trong biên bản và quyết định của tòa án.
Nội dung xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thi hành án dân sự (THADS) phải tuân theo quy định của pháp luật Quy trình này bao gồm các bước thẩm định giá, tổ chức đấu giá và thực hiện thanh toán nghĩa vụ thi hành án.
1.4.1 Thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá tài sản là một bước thiết yếu trong quy trình cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản để thi hành án dân sự (THADS), với mục đích xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá nhằm thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án Theo Khoản 5 Điều 4 Luật Giá 2013, định giá được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh để quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ Ngoài ra, Khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2013 quy định thẩm định giá là quá trình mà cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tiền tệ của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, phục vụ cho những mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Định giá đóng vai trò quan trọng trong quá trình giải quyết việc thi hành án dân sự (THADS) Theo Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, quy định về thẩm định giá, việc này đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong các quyết định liên quan đến tài sản.
Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: Giá do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá;
Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: Ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó;
18 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự
Nếu các bên không đạt được thỏa thuận về giá, tổ chức thẩm định giá do bên đương sự lựa chọn có quyền từ chối ký hợp đồng Trong trường hợp này, cơ quan thi hành án dân sự sẽ chủ động thực hiện việc thi hành án Hợp đồng với tổ chức thẩm định giá cần được ký kết trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày kê biên tài sản bất động sản.
CHV tự xác định giá trong trường hợp không ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá Nếu tài sản kê biên tại địa bàn không có tổ chức thẩm định giá, CHV yêu cầu đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác Nếu không đạt được thỏa thuận, CHV sẽ xác định giá tài sản theo quy định, nhưng cần tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính và cơ quan chuyên môn liên quan Việc tham khảo phải được lập thành văn bản hoặc biên bản có chữ ký của CHV và các cơ quan này Nếu trong 15 ngày, cơ quan tài chính hoặc chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản, thủ trưởng cơ quan THADS sẽ đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân chỉ đạo các cơ quan chuyên môn để hỗ trợ CHV trong việc xác định giá tài sản kê biên.
Trong quá trình thẩm định giá, cần tuân thủ không chỉ các quy định của Luật Thẩm định giá và Nghị định hướng dẫn thi hành, mà còn phải áp dụng các văn bản pháp luật chuyên ngành khác như Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, Luật Công chứng và Luật Đất đai.
1.4.2 Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
Theo Khoản 2, Điều 5 của Luật Đấu giá, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản khi có từ hai người trở lên tham gia, tuân theo quy trình và thủ tục được quy định, ngoại trừ trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia Đấu giá tài sản để thi hành án (THA) là giai đoạn quan trọng trong xử lý tài sản của người phải THA, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan Quy trình đấu giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, phải được thực hiện bởi tổ chức đấu giá, và các đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức này trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày định giá Nếu không đạt được thỏa thuận, chấp hành viên sẽ lựa chọn tổ chức đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ.
Việc đấu giá bất động sản sẽ được tiến hành trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá.
Trong trường hợp đấu giá lần đầu không có người tham gia, CHV sẽ thông báo và yêu cầu các bên thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Nếu không đạt được thỏa thuận, CHV sẽ quyết định giảm giá để tiếp tục bán đấu giá Người được THA có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền thi hành từ lần giảm giá thứ hai trở đi Nếu họ không đồng ý nhận tài sản, CHV sẽ tiếp tục giảm giá cho đến khi giá trị tài sản thấp hơn chi phí cưỡng chế Tài sản bất động sản sẽ được giao lại cho người phải THA quản lý, nhưng không được tham gia giao dịch dân sự cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ THA.
1.4.3 Thanh toán tiền thi hành án
Thanh toán tiền thi hành án quy định tại Điều 47 LTHADS, thứ tự như sau:
Số tiền thi hành án sẽ được thanh toán sau khi đã trừ các chi phí thi hành án và khoản tiền theo quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này, theo thứ tự ưu tiên nhất định.
Tiền cấp dưỡng, tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động, và tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, tổn thất tinh thần là những khoản tài chính quan trọng Ngoài ra, án phí và các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định cũng cần được xem xét.
2 Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán tiền thi hành án được thực hiện như sau: a) Việc thanh toán được thực hiện theo thứ tự quy định tại khoản 1 Điều này Trường hợp trong cùng một hàng ưu tiên có nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ số tiền mà họ được thi hành án; b) Số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án nào thì thanh toán cho những người được thi hành án đã có đơn yêu cầu tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế đó Số tiền còn lại được thanh toán cho những người được thi hành án theo các quyết định thi hành án khác tính đến thời điểm thanh toán Số tiền còn lại được trả cho người phải thi hành án
2 Số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án
3 Thứ tự thanh toán tiền thi hành án về phá sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản
4 Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày thu được tiền, Chấp hành viên phải thực hiện việc thanh toán tiền thi hành án quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này”
Theo quy định hiện hành, số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố hoặc thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm, sau khi trừ các chi phí thi hành án Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng và cá nhân tham gia vào các quan hệ cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp phần hạn chế rủi ro từ thị trường.