Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ n i chung và đất ở n i riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số ngư i dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp l cho

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài “Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định” là công trình nghiên

cứu của riêng tôi, được sự hướng dẫn tận tình của giảng viên hướng dẫn TS.Châu Thị Khánh Vân, hoàn toàn không sao chép từ tác phẩm khác Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo Các bản án, thông tin được nêu trong luận văn là trung thực và hoàn toàn chính xác, đúng sự thật

TÁC GIẢ

BÙI THÀNH PHƯƠNG

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu luận văn 4

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 5

1.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 5

1.2 Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 9

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ KIẾN NGHỊ 12

2.1 Điều kiện đối với chủ thể 13

2.2 Điều kiện đối với quyền sử dụng đất 24

2.2.1 Điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng 25

2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị 30

KẾT LUẬN 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

đ ng được nguồn lực từ đất đai g p phần phát triển kinh tế – xã h i Pháp luật về quyền của ngư i sử dụng đất n i chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở n i riêng c m t ngh a rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế và xã h i

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ n i chung và đất ở n i riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số ngư i dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp l cho ngư i sử dụng đất ở chủ đ ng đầu tư, năng đ ng hơn trong sử dụng đất ở, đồng th i c ng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trong quá trình t chức thực hiện, quyền này còn m t số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật ( không đăng k với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của đại

b phận dân cư và m t số cán b còn hạn chế; thị trư ng bất đ ng sản chính quy mới hoạt đ ng ở dạng sơ khai nên thị trư ng phi chính quy (thị trư ng ngầm) hoạt

đ ng mạnh với việc mua án trao tay dưới nhiều hình thức, n m ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành

nh thư ng, lành mạnh của thị trư ng bất đ ng sản, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi của thực tế cu c sống Chuyển

nhượng QSDĐ đối với nhiều loại đất khác nhau, trong khuôn kh m t luận văn thạc

s tôi xin phép chỉ đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, m t trong nhiều loại đất được quy định theo Luật Đất đai năm 2013 Từ những lý do trên, tôi chọn đề tài

Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định

2 Tình hình nghiên cứu

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là m t đề tài được nhiều ngư i quan tâm Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thể đề cập đến m t số các công trình tiêu biểu sau đây

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000),

Viện nghiên cứu địa chính - T ng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền

sử dụng đất" Đặng Văn Ngạn (2009), uậ ề chuyển n ượng quyền sử dụng

đấ ực tiễn tại Hà Nam", Luận văn thạc s Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc

gia Hà N i Lưu Quốc Thái (200 , ề g ị quyền ử ụng đấ uậ

n n ", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7 Các nhà khoa học nước ngoài

c ng c m t số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến th i

điểm hiện nay có: Tham luận số 03, "T động quy trình giao dị đấ đ đối với

người nghèo áp dụng ương DE SOTO (2005), nghiên cứu về các quy trình

giao dịch đất đai hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế, đặc biệt của ngư i nghèo của Ngân hàng phát triển châu Á

(ADB); Nghiên cứu của t chức tư vấn: "Strengthening environmental Management

and Land Administration Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)",

đánh giá đối với hệ thống luật đất đai của Việt Nam như C b đ n g

thống uậ đấ đ (200 , đây là công tr nh nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật

đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra m t số khuyến nghị hoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam

ác công tr nh trên đã giải quyết m t số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ngh a của chuyển quyền sử dụng đất cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích n i dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công ố; Luận văn tiếp tục nghiên cứu, đánh giá m t số quy định pháp luật từ thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh nh Định

3 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích quy định của pháp luật, nghiên cứu m t cách hệ thống các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định, tác giả hướng đến tìm ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này,

từ đ đề xuất định hướng và m t số giải pháp nh m góp phần hoàn thiện quy định

pháp luật về chuyển nhượng QSD đất ở

4 Phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng QSDĐ n i chung và đất ở nói riêng là vấn đề r ng, được điều chỉnh bởi B luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất đ ng sản…Hiện nay hệ thống văn ản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thống nhất Bản thân việc chuyển nhượng QSDĐ ở c ng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể, mỗi loại đất c ng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác đ ng đến nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh

tế khác nhau trong xã h i

Vì vậy, trong khuôn kh phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định cụ thể của pháp luật đất đai, nhất là Luật Đất đai

2013, các văn ản hướng dẫn thi hành về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở, các văn bản pháp luật khác c liên quan như luật Dân sự 2015, Luật Công chứng 2014 Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại nên trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ

nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa h gia đ nh, cá nhân và các ước thực hiện trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

h gia đ nh cá nhân Trong quá tr nh nghiên cứu, từ các vụ việc cụ thể xảy ra trên địa bàn tỉnh nh Định, tác giả c đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa h gia đ nh, cá nhân th o pháp luật Việt Nam, trên

cơ sở đ đưa ra những đề xuất, kiến nghị của mình

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ ngh a ác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đư ng lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trư ng; Các phương pháp như phân tích, t ng hợp, khảo sát, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử phương pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã c được sử dụng để làm sáng tỏ các vấn đề đặt ra trong luận văn

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, n i dung của luận văn gồm 02 chương

Chương 1: Khái quát quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đất ở, theo cách hiểu thông thư ng, là đất mà con ngư i dùng để xây cất nhà cửa, công trình phục vụ cho nhu cầu ở tạm th i, ở lâu dài, nghỉ ngơi và sinh hoạt của con ngư i Luật Đất đai chưa c quy định cụ thể về khái niệm đất ở Theo Luật Đất đai năm 2013, đất ở phải thỏa mãn hai yếu tố: M t là, đất ở là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đ i sống, vư n, ao trong cùng

m t thửa đất Hai là, đất ở phải n m trên thửa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch là đất khu dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn

Quyền sử dụng đất là m t loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản g n liền với đất đai đồng th i c ng là quyền tài sản đặc biệt, thể hiện ở chỗ giá trị của quyền

sử dụng đất thay đ i theo nhu cầu xã h i, theo mục đích sử dụng đất Khi nhu cầu

sử dụng đất tăng cao th giá trị quyền sử dụng đất c ng tăng và ngược lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trư ng giảm Ngư i sử dụng có quyền chuyển đ i, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn b ng quyền sử dụng đất Trong đ , chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm, cùng với sự phát triển của kinh tế

xã h i, hình thức giao dịch này đã c nhiều thay đ i Hiện nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức giao dịch sôi đ ng và ph biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, do đặc thù của chế đ

sở hữu toàn dân về đất đai, các t chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất của Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khung pháp lý cho sự ra đ i và vận hành của thị trư ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất th o xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập Với đặc trưng của thị

trư ng bất đ ng sản ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt

đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất th o hướng công b ng và minh bạch

Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã mở ra th i kỳ mới, mang tính đ t phá, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trư ng QSDĐ, đ là luật đã thừa nhận giá đất, cho phép các t chức, cá nhân được chuyển QSDĐ ở Đến Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của ngư i sử dụng đất trong đ c quyền về chuyển nhượng QSDĐ ở Th i gian này, với những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền và những hạn chế khác về th i hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đã tạo nên m t thị trư ng chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài vòng pháp luật là ph biến

Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc h i Khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 thay thế luật Đất đai năm 2003 Luật đã kế thừa và phát triển những n i dung hợp lý của Luật Đất đai năm 2003 nh m đảm bảo sử dụng đất đai

có hiệu quả hơn các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật Đất đai 1993, 2003,

2013 không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn

Khái niệm quyền sử dụng được quy định trong B luật Dân sự năm 20151,

th o đ chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo

ý chí của m nh nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công c ng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngư i khác Như vậy

có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những thu c tính có lợi từ đất m t cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền

sử dụng đất đ cho ngư i khác hay tạo vốn từ đất Th o quy định của Luật Đất đai năm 2013 th khi m t chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, những ngư i

có quyền sử dụng đất được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Điều 189 B luật Dân sự năm 2015

Vậy quyền sử dụng đất ở là gì? Khái niệm quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở n i riêng chưa được đề cập ở bất kỳ m t văn ản pháp lý nào của Việt Nam Trong khoa học pháp lý, quyền sử dụng đất trước hết là quyền của Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu đất đai Đ là quyền khai thác các thu c tính

có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã h i của đất nước , …Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất… Trong logic này, quyền sử dụng đất ở của ngư i sử dụng đất được phân biệt với quyền sử dụng đất của Nhà nước trên m t số khía cạnh: m t là, quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, c trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, có sau, xuất hiện khi các t chức, cá nhân, h gia đ nh được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; hai là, quyền sở hữu đất đai là m t quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất ở là m t loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ, ngư i sử dụng đất chỉ có những quyền do Nhà nước trao cho, và bị giới hạn bởi diện tích, th i hạn sử dụng và mục đích sử dụng…

Chuyển nhượng QSDĐ ở là m t loại giao dịch dân sự nh m thực hiện việc chuyển QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác Trong giao dịch này ngư i được nhận QSDĐ ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ phải ù đ p cho ngư i đã chuyển nhượng cho mình m t khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị QSDĐ ở

đ huyển nhượng QSDĐ ở phải tuân th o các quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, n i dung, hình thức mới có giá trị pháp l và được pháp luật bảo vệ

Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của t chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế đ sở hữu toàn dân về đất đai ọi t chức, cá nhân trong xã h i không có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu giao đất và quyền sử dụng để sử dụng n định lâu dài

Thứ hai, do đất đai c vị thế cố định không di d i được do vậy khác với các hàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử

dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy t Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận QSDĐ ở, các hợp đồng chuyển QSDĐ ở, các tư liệu địa chính

Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không do ngư i sử dụng đất tạo ra, mà

do Nhà nước, do các t chức, cá nhân khác trong xã h i tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính

Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thu c vào nhiều yếu

tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất Mức đ hoàn thiện cơ sở hạ tầng các yếu tố kinh tế, chính trị, xã h i khác Do vậy, cùng m t diện tích nhưng vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng có giá cả khác nhau

ng cần phân biệt rõ giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển

đ i quyền sử dụng đất Trên thực tế, vẫn còn nhiều ngư i còn nhầm lẫn về hai khái niệm này dẫn đến những phát sinh khi thực hiện các hoạt đ ng giao dịch liên quan

ng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đ i quyền sử dụng đất là m t hình thức chuyển quyền sử dụng đất, th o đ Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của ên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau cơ ản, thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là đ i đất lấy tiền và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng

để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ m t chiều), thì trong quan hệ chuyển đ i quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là

này chỉ là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân

sự phải tuân th o quy định của B luật Dân sự và pháp luật về đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các ên, th o đ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng

th o quy định của B luật Dân sự và pháp luật về đất đai Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất đ ng sản thì còn phải tuân th o quy định của pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều l nh vực như giao dịch dân sự, hoạt đ ng kinh doanh thương mại, quản l đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn ản pháp luật khác nhau Bên cạnh B luật Dân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh

b ng các luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất đ ng sản)

1.2 Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

M t trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi b ng pháp luật kể từ Luật Đất đai 1993 đến nay chính là việc trao cho ngư i sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Việc ngư i sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, ngh a là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo

n i dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai2, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước r ng quyền sử dụng đất là tài sản của ngư i

sử dụng đất; họ được đưa n vào lưu thông, trao đ i trên thị trư ng; tạo thuận lợi để ngư i sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai

Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất gồm bảy quyền đ là chuyển đ i quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; tặng cho quyền sử dụng

2 Trư ng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luậ Đấ đ , Nxb Hồng Đức, tr

209

đất; thế chấp b ng quyền sử dụng đất; và góp vốn b ng quyền sử dụng đất Có những quyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể này và làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể kia (ngh a là c sự thay đ i chủ thể sử dụng đất)3

và được gọi tên chung là quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn b ng quyền sử dụng đất4 Trong đ , chuyển nhượng quyền sử dụng đất là m t trong những quyền giao dịch quyền sử dụng đất có sự chuyển quyền mà ngư i sử dụng đất quan tâm

Giao dịch quyền sử dụng đất ở là việc ngư i sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của m nh đối với quyền sử dụng đất b ng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo n i dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngư i có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngư i khác theo

m t trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Th o đ , ngư i có quyền sử dụng đất (ngư i chuyển nhượng) có ngh a vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho ngư i được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngư i nhận chuyển nhượng) và n p thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất Ngư i nhận chuyển nhượng c ngh a vụ trả tiền cho ngư i chuyển nhượng và n p lệ phí trước

bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ th o quy định Việc chuyển quyền sử dụng

đất có hiệu lực kể từ th i điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai, đ là

việc chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn b ng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng

ký đất đai và có hiệu lực kể từ th i điểm đăng ký vào s địa chính5 Việc chuyển

nhượng phải tuân theo những nguyên t c như Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về n i dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của b luật dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng th i hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại th i điểm chuyển quyền sử dụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của ngư i sử dụng đất đồng th i khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả và Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên t c trên sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi c được từ đất của các chủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ KIẾN NGHỊ

Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với ngh a vụ phải thực hiện, quyền của ngư i sử dụng đất là vấn đề mà cả Nhà nước và ngư i sử dụng đất đều quan tâm Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã h i - quản l tài nguyên đất đai qu giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai - quản lý tài sản thu c sở hữu của

m nh, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, c ng phải được khai thác, sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã h i và cho chính Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà chuyển giao đất đai và quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất để họ thay mặt Nhà nước khai thác đất đai trên thực tế Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đai của Nhà nước được đưa vào khai thác th o đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nước thu được lợi ích từ đất đai thông qua việc thu ngh a vụ tài chính của ngư i sử dụng đất Th o đ , việc đảm bảo cho ngư i sử dụng đất an tâm đầu tư, sử dụng đất đai c hiệu quả c ng là iện pháp đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích từ đất đai

Pháp luật đất đai không đưa ra định ngh a cho từng quyền giao dịch quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dựa trên quy định

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của B luật Dân sự, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các ên, th o đ ên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng

th o quy định của B luật này và pháp luật về đất đai6 Vấn đề này mặc dù đã được pháp luật quy định rõ nhưng trên thực tế, khi đưa vào áp dụng trong từng vụ việc cụ thể lại phát sinh nhiều tồn tại, vướng m c, dẫn đến khiếu kiện kéo dài

6

Điều 697 B luật Dân sự

2.1 Điều kiện đối với chủ thể

Quyền và ngh a vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với ngh a vụ phải thực hiện, quyền của ngư i sử dụng đất là vấn đề mà cả Nhà nước và ngư i sử dụng đất đều quan tâm

Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã h i – quản l tài nguyên đất đai qu giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai – quản lý tài sản thu c sở hữu của m nh, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, c ng phải được khai thác, sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã h i và cho chính Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà chuyển giao đất đai và quyền sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất để họ thay mặt Nhà nước khai thác đất đai trên thực tế Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đai của Nhà nước được đưa vào khai thác th o đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nước thu được lợi ích từ đất đai thông qua việc thu ngh a vụ tài chính của ngư i sử dụng đất Th o đ , việc đảm bảo cho ngư i sử dụng đất an tâm đầu tư, sử dụng đất đai c hiệu quả c ng là iện pháp đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích từ đất đai

M t trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi b ng pháp luật chính là việc trao cho ngư i sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch quyền sử dụng đất, ngh a là được phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trư ng, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của ngư i sử dụng đất7

Như vậy, quyền sử dụng đất của ngư i sử dụng đất có thể được hiểu theo hai ngh a

Ở mức đ chung và theo cách hiểu thông thư ng, quyền sử dụng đất được hiểu là m t trong ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,

7

Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản

và quyền định đoạt ngh a là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai8

Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng ngư i sử dụng đất có quyền sử dụng đất do chủ sở hữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụng đất

Ở mức đ riêng và đối với những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch quyền sử dụng đất, ngh a là được phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trư ng, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của ngư i sử dụng đất9

Tùy loại chủ thể sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, ngư i sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản quyền sử dụng đất của mình

Th o quy định của pháp luật, các điều kiện chung để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất ao gồm c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất đất không tranh chấp quyền sử dụng đất không ị kê iên để đảm ảo thi hành án và trong th i hạn sử dụng đất10

hủ thể là yếu tố quan trọng trong tất cả các quan hệ giao dịch liên quan đến đất đai nhưng trên thực tế th chủ thể c ng là m t trong những nguyên nhân gây ra các khiếu kiện c liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như hủ thể không c Giấy chứng nhận hủ thể đang ị tranh chấp về quyền sử dụng đất hủ thể đang ị hạn chế về quyền sử dụng đất do quyền sử dụng đất ị kê iên, ị thế chấp, áp dụng các iện pháp khẩn cấp… không c kiến của m t hay những chủ thể sử dụng đất chung còn lại … t số vụ tranh chấp khi vi phạm điều kiện về chủ thể khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây sẽ minh họa cụ thể hơn về vấn

đề này

8 Điều 192 B luật Dân sự 2005

9 Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản

10 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Ngày 12 tháng 01 năm 2018, Tòa án nhân dân tỉnh nh Định thụ l vụ án

tranh chấp Hợ đồng uyển n ượng quyền ử ụng đấ ản gắn ền ớ

đấ 11

giữa nguyên đơn là à Nguyễn Thị N (Sinh năm 19 4 Địa chỉ Số X, đư ng

Đ, Tp Quy Nhơn, tỉnh nh Định và ị đơn là à Hứa Thị L (sinh năm 19 Địa chỉ T Y, phư ng T, Tp Quy Nhơn, tỉnh nh Định Hiện đang chấp hành án tại Trại giam K, huyện H, tỉnh nh Định (c đơn xin xét xử v ng mặt

Th o đơn khởi kiện và các l i khai trong quá tr nh tham gia tố tụng và xét

xử, nguyên đơn à Nguyễn Thị N tr nh ày Tháng 8/2011 giữa à và à Hứa Thị L

c thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà trên đất tại số N đư ng L,

Tp Quy Nhơn, tỉnh nh Định, diện tích 9,70m2 đã được U ND tỉnh nh Định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3454 ngày 15/5/2000 cho vợ chồng à Hứa Thị L và ông Phan Văn S, giá chuyển nhượng là 1.100.000.000đ nhưng hai

ên thỏa thuận chỉ ghi vào hợp đồng chuyển nhượng là 350.000.000đ Khi chuyển nhượng hai ên thỏa thuận miệng r ng gia đ nh à L sẽ chuyển nhà đi trong vòng 01-02 tháng Tuy nhiên, đến hẹn vợ chồng à L, ông S vẫn không giao nhà Nay à yêu cầu vợ chồng à L, ông S phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa à và à L đã k

Th o đơn phản tố và các l i khai trong quá tr nh tham gia tố tụng sơ thẩm ị đơn à Hứa Thị L tr nh ày v cần vay tiền nên à c nh à N hỏi vay giúp tiền ngân hàng Ngày 23/8/2011, à c vay tiền của à Nguyễn Thị T.L số tiền 1.050.000.000đ để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đang thế chấp cho Quỹ tín dụng Trung ương chi nhánh đưa cho à N đứng ra vay dùm số tiền nhiều hơn Ngày 14/9/2011, à N cho 02 nhân viên ngân hàng A đến x m nhà th

à mới iết hợp đồng k tại văn phòng công chứng T là hợp đồng chuyển nhượng chứ không phải hợp đồng ủy quyền để vay vốn Nay, à N yêu cầu vợ chồng à giao nhà, đất n i trên à không đồng v việc chuyển nhượng không đúng ý chí và

11

Bản án số 31/2018/DSPT ngày 04/4/2018 của TAND tỉnh nh Định

nguyện vọng của à, nên à c đơn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên ố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất ngày 29/8/2011

Th o các l i khai trong quá tr nh tham gia tố tụng c ng như tại phiên tòa sơ thẩm, ngư i c quyền lợi, ngh a vụ liên quan Phan Văn S1, anh Phan Văn T, chị Phan Thị A.T do ông Phan Văn S là ngư i đại diện cho r ng v muốn vợ ông vay tiền ngân hàng nên ngày 25/8/2011 ông c lập Hợp đồng ủy quyền số 3700, nhưng khi làm hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng T ông không đọc n i dung nên mới k vào hợp đồng này Ông không iết việc vợ ông c mua án ngôi nhà số số N

đư ng L, Tp Quy Nhơn, tỉnh nh Định cho à N v vợ ông không n i cho ông iết, đến năm 2012 khi xảy ra tranh chấp với à N, ông mới iết Ông yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất giữa à N và à L đã k ngày 29/8/2011 v không đúng với chí, nguyện vọng của ông

Kết quả giải quyết của vụ án dân sự này là ông nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất được công chứng số 375 ngày 29/8/2011 giữa à Hứa Thị L và à Nguyễn Thị N tại Phòng công chứng T

là hợp pháp u c ông Phan Văn S, à Hứa Thị L, anh Phan Văn S1, anh Phan Văn S2, chị Phan Thị A.T, anh Phan Văn T phải giao nhà và đất cho à Nguyễn Thị N

Th o nhận định và phân tích của TAND tỉnh th Ngày 29/8/2011 giữa vợ chồng à Hứa Thị L, ông Phan Văn S và à Nguyễn Thị N đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất Th o đ , vợ chồng à

L đã chuyển nhượng toàn quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất tại số N

đư ng L, Tp Quy Nhơn, tỉnh nh Định với diện tích 9,70m2, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 3454 do U ND tỉnh nh Định cấp cho ông Phan Văn S và à Hứa Thị L ngày 15/5/2000 cho à N và hợp đồng này đã được công chứng tại Văn phòng công chứng T vào ngày 29/8/2011 Th o quy định của pháp luật th quyền sử dụng đất và tài sản trên đất n i trên đã hoàn toàn thu c về à Nguyễn Thị N kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản g n liền với đất được công chứng ăn cứ vào thỏa thuận tại khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất

lập ngày 29/8/2011 giữa vợ chồng à L với à N th bên A ó ng ĩ ụ g ử

đấ ản gắn ền ớ đấ nêu ạ Đ ều 1 ủ Hợ đồng n y ùng ớ g ấy ờ quyền ử ụng đấ , g ấy ờ ề quyền ở ữu ản gắn ền bên B ờ đ ểm bên A n ận đủ ền Ngày 2 /8/2011, à L đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu nhà ở cho à N và à N đã đăng k chuyển tên từ vợ chồng à

L sang à N vào ngày 07/9/2011 Quá tr nh à N hoàn tất thủ tục sang tên đ i chủ đối với ngôi nhà và đất này, à L và ông S c ng không c kiến g Do đ , à L cho r ng à chưa nhận tiền chuyển nhượng nhà đất của à N là không c cơ sở ặt khác, th o hồ sơ Thi hành án dân sự đối với Quyết định công nhận sự thỏa thuận số 141/2011/QĐST-DS ngày 13/7/2011, tại iên ản giải quyết việc thi hành án ngày

22/12/2011 và ngày 23/02/2012 ( út lục số 32 , 328 , à L thừa nhận …Tô đã

b n 01 ngô n ố N đường L, T Quy N ơn b N g m đố Công y T.N… ,

…Đến ế ng y 28/5/2012 ô ẽ rả x ng ền Công y T N ả gố ã để

uộ ạ n … Điều đ chứng tỏ vợ chồng à Hứa Thị L, ông Phan Văn S đã

chuyển nhượng toàn quyền sử dụng đất và nhà trên đất cho à Nguyễn Thị N

Do đ , à Hứa Thị L cho r ng việc xác lập, công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g n liền với đất giữa vợ chồng à và à Nguyễn Thị N

do ị lừa dối, không đúng th o nguyện vọng của à là không c căn cứ

rất nhiều trư ng hợp tương tự như vụ việc trên, việc thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế không phải lúc nào c ng mang lại lợi ích cho các ên Th o quy định của Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày được đăng k vào trong s địa chính12 Nếu trong quá trình giao dịch, các bên phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp hợp đồng tại tòa án thì cả hai ên đều phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định Cụ thể là,

12

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013