Điều tiết lợi ích khi thu hồi đất để phát triển kinh tế tại tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

Trong quá trình phát triển KT - XH của đất nước, không thể tránh khỏi việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuy nhiên khái niệm thu hồi đất

PHẠM QUANG NGỌC

ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH KHI THU HỒI ĐẤT

ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH –NĂM 2019

PHẠM QUANG NGỌC

ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH KHI THU HỒI ĐẤT

ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH

Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HẢI AN

TP HỒ CHÍ MINH –NĂM 2019

kinh tế tại tỉnh Bình Định” là công trình nghiên cứu của riêng tôi và dưới sự

hướng dẫn kịp thời và tận tình của Tiến sĩ Nguyễn Hải An Các số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét được thu thập đều chính xác và có nguồn gốc rõ ràng, nội dung nghiên cứu đều trung thực, đều chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào

Ngoài ra, luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá của các tác giả khác,

cơ quan khác đều có trích dẫn và ghi rõ nguồn gốc

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô quản lý, các thầy cô trực tiếp giảng dạy

và tiến sĩ Nguyễn Hải An đã tận tình truyền đạt kiến thức và giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

TÁC GIẢ

Phạm Quang Ngọc

Danh mục chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Bố cục và nội dung của luận văn……… 3

CHƯƠNG 1: ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC CHỦ THỂ KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ 4

1.1 Vai trò điều tiết lợi ích của Nhà nước đối với các chủ thể 4

1.2 Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư 12

1.3 Quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi 14

CHƯƠNG 2: ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH XUNG ĐỘT CỦA CÁC CHỦ THỂ KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH 19

2.1 Về xử lý hậu quả dự án không đúng tiến độ, sai chủ trương đầu tư 21

2.2 Về vấn đề bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi 30

KẾT LUẬN 33

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Cha ông ta có câu “tấc đất tấc vàng” để nói lên giá trị của đất đai Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình khác

Trong quá trình phát triển KT - XH của đất nước, không thể tránh khỏi việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuy nhiên khái niệm thu hồi đất vì “lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” được định nghĩa theo phương pháp liệt kê các trường hợp tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 rõ ràng chưa mang tính định lượng, đặc biệt là thu hồi đất phục vụ phát triển các dự án kinh

tế

Việc thu hồi đất ở các dự án mang tính phục vụ cộng đồng xã hội như điện, đường, trường, trạm… rất khó nhận diện được các yếu tố lợi ích kinh tế của một người hay một nhóm người cụ thể nào Nhưng ở các dự án phát triển kinh tế thì yếu

tố lợi ích kinh tế hiện hữu một cách rõ ràng và có sự xung đột giữa “nhà đầu tư” –

“nhà dân” (hộ dân có đất bị thu hồi) và trong mối quan hệ xung đột đó không thể thiếu “Nhà nước” vừa là chủ thể là đại diện cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đồng thời có vai trò điều hòa lợi ích hai bên

Trong sự xung đột nêu trên, bên nào mạnh thì giành được nhiều lợi ích hơn, đây quy luật tranh giành trong tự nhiên Trong thực tế thường xuyên xảy ra hiện tượng nhà đầu tư có thực lực tài chính và mối quan hệ nên có lợi thế để tác động, liên kết với một số cá nhân có quyền lực trong bộ máy chính quyền để dễ dàng tiếp cận đất đai, làm cho lợi ích của nhà đầu tư là lớn nhất Như vậy xuất phát điểm khi thực hiện thu hồi đất là “lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” vốn đã thiếu định lượng thì nay còn mập mờ hơn nữa

Theo số liệu công bố của Thanh tra Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hơn 70% khiếu kiện liên quan thu hồi đất1 Nếu điều hòa tốt lợi ích giữa

“nhà đầu tư” và “nhà dân” thì những con số trên không lớn đến như vậy Từ lý thuyết đến số liệu đều chứng minh người dân là bên yếu thế Vậy người dân phải dựa vào đâu để giữ lại hoặc được đền bù một cách xứng đáng với loại tài sản cha ông để lại; tài sản cả đời lao động, tích cóp được; là công cụ mưu sinh cũng là thứ tài sản để dành cho con, cháu sau này

Ngoài việc đền bù chưa thỏa đáng, người dân tại Bình Định thường xuyên bức xúc với những quy hoạch treo, dự án chậm tiến độ, dự án ô nhiễm, vi phạm … ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống nhân dân, làm nhiệm vụ tiếp công dân nên tác giả cũng hiểu được phần nào

Pháp luật phải điều chỉnh để điều hòa lợi ích giữa các bên như thế nào đồng thời giữ được mục tiêu “lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng” khi thu hồi đất Đây

chính là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Điều tiết lợi ích khi thu hồi đất để phát

triển kinh tế tại tỉnh Bình Định”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Từ việc phân tích pháp luật hiện hành, phân tích thực tế và áp dụng pháp luật

từ đó đưa ra được các đề xuất điều chỉnh một số quy định của pháp luật nhằm xác định rõ vai trò của cơ quan Nhà nước, xóa bỏ các ranh giới chưa rõ ràng, cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và người dân khi xung đột lợi ích đồng thời đảm bảo sự phát triển ổn định

3 Phạm vi nghiên cứu

Giới hạn đề tài: Vì đề tài theo định hướng ứng dụng nên chỉ tập trung

nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về những vấn đề bất cập từ thực tiễn pháp lý; từ đó đề xuất các giải pháp áp dụng pháp luật

1Nhóm phóng viên Báo Nhân dân, “đại biểu Quốc hội chất vấn về đất đai, ô nhiễm”, địa chỉ:

nhiem.html truy cập ngày 04/8/2018

http://www.nhandan.com.vn/chinhtri/item/36601502-cap-nhat-dai-bieu-quoc-hoi-chat-van-ve-dat-dai-o-Về nội dung nghiên cứu lý thuyết: Pháp luật về thu hồi đất thực hiện các dự

án phát triển kinh tế; các quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, của người dân có đất bị thu hồi và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước

Thực trạng lợi ích của nhà đầu tư, của người dân vai trò điều hòa lợi ích của Nhà nước hiện nay

Giới hạn phạm vi nghiên cứu:

Về không gian: Đề tài được khảo sát, số liệu thực tế tại Khu kinh tế Nhơn Hội, các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Định và một số ví dụ điển hình tại địa phương khác

Thời gian: trong năm 2018 và trước đó

Nội dung: Ngoài phần mở đầu, đề tài có kết cấu 2 chương được trình bày ở các phần tiếp theo

4 Phương pháp nghiên cứu

Cách tiếp cận: Tiếp cận hệ thống từ phân tích khoa học pháp lý đến thực

tiễn áp dụng

Thu thập thông tin:

Thông tin sơ cấp thông qua các vụ việc khiếu kiện của người dân bị thu hồi đất, các vụ việc tranh chấp, số liệu và cách giải quyết của cơ quan có thẩm quyền

Thông tin thứ cấp thông qua các báo cáo, các tài liệu chuyên đề, phương tiện thông tin đại chúng

5 Bố cục và nội dung cơ bản của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn được chia thành hai chương, gồm:

Chương 1 Điều tiết lợi ích về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi thu hồi đất để phát triển kinh tế

Chương 2 Điều tiết lợi ích xung đột của các chủ thể khi thu hồi đất để phát triển kinh tế.tại tỉnh Bình Định

CHƯƠNG 1 ĐIỀU TIẾT LỢI ÍCH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC CHỦ THỂ

KHI THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ

- Khái niệm thu hồi đất là việc Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất (SDĐ)

vi phạm pháp luật đất đai

- Khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế: Thu hồi đất có nhiều trường hợp như: thu hồi đất nhằm thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và các trường hợp chấm dứt QSDĐ như người SDĐ tự nguyện trả lại đất Trên thực tế, khi đề cập đến vấn đề cân bằng lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta thường nhắc đến trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư nhằm ổn định và phát triển đất nước Đó là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013

- Khái niệm điều tiết lợi ích: Điều tiết lợi ích nói chunglà việc phân chia một

lợi ích cho các chủ thể có cân nhắc đến sự tương xứng và công bằng Điều tiết lợi

ích trong thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là việc Nhà nước, thông qua pháp luật,

cơ chế, chính sách để xác định các loại lợi ích trong quá trình thu hồi đất đối với các nhóm chủ thể; từ đó có những giải pháp bù đắp thiệt hại; cân nhắc giữa yếu tố “lợi”

và “bất lợi” trong một dự án dưới nhiều góc độ về kinh tế, xã hội, môi trường; cân bằng giữa lợi ích các chủ thể khi một dự án hoàn thành Đây là cơ sở để xây dựng

hệ thống tiêu chí đánh giá dự án, thực hiện tốt hơn công bằng xã hội2

1.1 Vai trò điều tiết lợi ích của Nhà nước đối với các chủ thể

Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà

nước thu lại quyền sử dụng đất đã trao, có nhiều trường hợp thu hồi đất, tuy nhiên

khi nhắc đến vấn đề cân bằng, điều tiết lợi ích, chúng ta thường nhắc đến trường

hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT - XH vì yếu tố lợi ích và xung đột lợi ích

2

Phan Trung Hiền: Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học

Cần Thơ 2017 (tr.147)

sẽ trở nên rõ ràng khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của chủ thể này để giao cho chủ thể khác

Khi nhà nước lấy tư liệu sản xuất của chủ thể này sau đó giao cho chủ thể khác thì bắt buộc nhà nước phải điều tiết lợi ích của các chủ thể nhằm tránh hoặc giảm thiểu xung đột để duy trì sự ổn định và trật tự xã hội

Điều tiết lợi ích không chỉ là là việc phân bổ những điều có ích, có lợi dựa

trên nguyên tắc công bằng mà còn bao gồm cả sự cân nhắc hạn chế hoặc bù đắp những điều bất lợi cho các chủ thể3

Vai trò điều tiết lợi ích của các cơ quan quản lý nhà nước thể hiện bằng công

cụ pháp luật Trong đó mục đích thu hồi đất, cơ chế xác định giá đất thiếu các yếu

tố cân bằng lợi ích hiện nay đang làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng Đó là nguyên

nhân dẫn đến nạn chạy dự án, “lách luật”, khiếu kiện vì bất công bằng trong giải

quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn là vấn đề căng thẳng

Mục đích thu hồi đất chưa minh bạch

Tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 đưa ra khái niệm “thu hồi đất để phát triển

KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” và sau đó liệt kê các trường hợp thu hồi

đất

Về mặt logic, Điều 62 Luật Đất đai xem như đã xác định được ngoại diên bằng phương pháp liệt kê (tức là xác định được đầy đủ các phần tử thuộc khái niệm) Tuy nhiên đây là 1 khái niệm nửa vời vì không có nội hàm, cụ thể: thế nào là

“thu hồi đất để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” thì Luật chưa định nghĩa được, không có bất kỳ tiêu chí cụ thể nào ngoài các cụm từ chung chung được nêu ngay trong tên của khái niệm

Không nhiều thì ít, bất kỳ dự án nào cũng có động lực thúc đầy phát triển KT

- XH Xuất phát từ các yếu tố như phát triển hạ tầng, tạo việc làm, giải quyết an sinh, thúc đẩy cạnh tranh, huy động nguồn lực và đơn giản nhất như nộp thuế cho

3

Phan Trung Hiền: Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học

Cần Thơ 2017 (tr.147) định nghĩa: Điều tiết lợi ích là việc phân chia một lợi ích cho các chủ thể có cân nhắc đến sự tương xứng và công bằng

ngân sách cũng là động lực phát triển kinh tế xã hội Mà đã là phát triển kinh tế xã

hội thì cũng góp phần mang lại lợi ích quốc gia (đây chính là mối quan hệ giữa dân

giàu và nước mạnh) Như vậy nội hàm của khái niệm thu hồi đất để phát triển KT -

XH vì lợi ích quốc gia, công cộng” có thể hiểu đúng với mọi dự án

Xin được lấy một ví dụ về vụ việc thu hồi đất của người dân ở các cưỡng chế

12 hộ dân để giao đất cho FLC Thanh Hóa4

Ngày 12/12/2014, Dự án FLC Villas Sầm Sơn” được đổi tên trong giấy chứng nhận đầu tư thành “Dự án khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn”, để có thêm 2 chữ “đô thị” cho phù hợp với lý do áp dụng Điều 62 Luật Đất đai 2013 Ngay trong ngày Chủ tịch UBND thị xã Sầm Sơn gửi công văn tới UBND tỉnh đề nghị “xem xét chỉ đạo Thị xã cụ thể hình thức Nhà nước thu hồi đất” để xây dựng dự án đô thị sinh thái do FLC làm chủ đầu tư

Ngày 19/12/2014, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường ký công văn số 5716/STNMT-QLĐĐ tham mưu cho UBND tỉnh Thanh Hóa: “Căn cứ quy định tại điểm d, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013, dự án Khu đô thị du lịch sinh thái FLC Sầm Sơn là dự án xây dựng khu đô thị mới, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng”

Kết quả ra đời Quyết định số 77/QĐ - UBND ngày 06/01/2015 thu hồi đất của các hộ dân phường Trung Sơn, Bắc Sơn, Trường Sơn và xã Quảng Cư, thị xã Sầm Sơn và Quyết định số 2695/QĐ-UBND ngày 29/7/2015 của UBND thị xã Sầm Sơn phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực hiện dự án

Như vậy từ một dự án villas chỉ có hoạt động phân lô, xây biệt thự cho thuê hoặc bán để mang lợi nhuận cho Công ty Cổ phần tập đoàn FLC, FLC muốn có đất thì phải thực hiện cơ chế thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng đất theo Điều 73 Luật Đất đai Nhưng chính quyền tỉnh Thanh Hóa, Thị xã Sầm Sơn lại nhìn nhận đây là dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, để rồi sau đó bộ máy chính quyền tiến hành thu hồi, cưỡng chế để lấy đất của người dân giao cho FLC

Cách làm này mang lại lợi ích cho Nhà đầu tư 1 khoản chênh lệch khá lớn là

4 https://laodong.vn/xa-hoi/ky-2-can-xem-xet-lai-co-che-thu-hoi-dat-581778.bld

truy cập ngày 28/6/2018

hiệu số tiền giữa một bên là phải thỏa thuận mua bán với người dân và một bên được nhà nước giao đất (từ quá trình thu hồi đất, thậm chí là cưỡng chế theo giá nhà nước ban hành) Cách làm này Nhà nước không được lợi, thậm chí là thiệt hại khi phải thực hiện quy trình thu hồi, thậm chí là cưỡng chế đất rồi giao đất Và rõ ràng lợi ích của người dân bị xâm phạm khi không được thỏa thuận về giá

Khi mục đích thu hồi đất mơ hồ và có khả năng phù hợp với mọi dự án thì phụ thuộc vào từng cá nhân, tổ chức với nhiều yếu tố tác động khác nhau, ví dụ trình độ kiến thức, lý luận khác nhau thì cách hiểu của mỗi người khác nhau Tuy nhiên, nguy hiểm nhất đó là việc hiểu khái niệm trên theo góc độ lợi ích cá nhân Góc nhìn của nhà đầu tư: để được chấp thuận đầu tư, bất kỳ bản báo cáo đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội hoặc đề xuất dự án đầu tư nào đều được nhà đầu tư viết thật hay thật đẹp về phần hiệu quả và nói tránh, nói giảm về hậu quả Để dự án được dễ dàng chấp thuận, hầu hết nhà đầu tư xu hướng tiếp cận những người có thẩm quyền để “tạo mối quan hệ” và lôi kéo theo cách nâng quan điểm về hiệu quả

phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhưng khi triển khai, vận hành

dự án thì rõ ràng đặt trên hết là lợi nhuận, là lợi ích của chủ đầu tư

Góc nhìn của cơ quan quản lý nhà nước, không có thước đo và tiêu chí cụ thể

để đánh giá chính xác lợi ích quốc gia, công cộng khi xem xét dự án đầu tư, dẫn đến bất cập như sau:

+ Phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng Trong đó, tại Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai thì các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cũng bao hàm quá rộng Đặc biệt các dự án khu đô thị mới, tác giả không thể

kể hết được các đại gia bất động sản với hàng loạt khu đô thị mọc lên như nấm, với các hạng mục phục vụ cộng đồng thì ít mà quỹ đất chủ yếu hướng vào phân lô bán nền để thu lợi nhuận cho nhà đầu tư Nguy cơ người dân bị thu hồi đất với giá rẻ mạt trở nên thường trực tại các khu vực có giá bất động sản cao

+ Những người có thẩm quyền liệu có đủ trình độ, đạo đức để nhìn nhận đúng mực mà lựa chọn lợi ích quốc gia, công cộng hay là họ sẽ lựa chọn những lợi

ích cá nhân do Nhà đầu tư “biếu, tặng” để ưu ái, nhìn nhận sự việc khác đi

Khi nhà đầu tư, dễ dàng được chấp thuận dự án, dễ dàng tiếp cận đất đai bao

nhiêu thì người dân cũng dễ dàng bị thu hồi đất bấy nhiêu, họ có thể bị thu hồi tư liệu sản xuất, di dời chỗ ở, bị xâm phạm lợi ích bất cứ khi nào mà khái niệm thu hồi

đất để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa được pháp luật định

nghĩa minh bạch

Cơ chế xác định giá đất chưa hợp lý

Tại KKT Nhơn Hội và các KCN trên địa bàn tỉnh, từ năm 2015 đến 2017 đã tiếp nhận 345 khiếu nại trong lĩnh vực đền bù GPMB, trong đó có 254 đơn có nội dung khiếu nại về chính sách bồi thường, hỗ trợ - chủ yếu là giá thấp5

Theo khoản 3 Điều 112 Luật Đất đai 2013, Giá đất (giá trị QSD đất trên đơn

vị diện tích) của Nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Giá

đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các

giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá QSD đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định Thực tế cho thấy, điểm khó nhất vẫn là dường như không thể thống kê được chính xác số tiền chuyển nhượng bất động sản do người giao dịch luôn hạ thấp giá thể hiện trong hợp đồng

để được giảm các khoản thuế, phí mặt khác thị trường đất đai ở nước ta nói chung

và Bình Định nói riêng là thị trường chưa hoàn chỉnh và nhiều biến động6, biến động tăng liên tục với cấp số nhân khi Bình Định khi liên tục thu hút được các dự

án du lịch có quy mô lớn, hạ tầng du lịch ngày càng hoàn thiện

Quy trình ban hành giá đất cơ bản như sau: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp

5 Báo cáo số 61/BC-BQL ngày 11/05/2018 của Ban Quản lý KKT tỉnh Bình Định về chấp hành pháp luật thanh tra, tiếp công dân, khiếu nạo, tố cáo, phòng chống tham nhũng và quản lý đầu tư xây dựng (từ 01/01/2015 đến 31/12/2017), phụ lục 05

6

https://vietnambiz.vn/co-che-xac-dinh-gia-dat-leo-deo-chay-theo-thi-truong-76800.html truy cập ngày 26/8/2018

dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định

Theo khoản 3, 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau: Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết định

Như vậy, theo pháp luật nước ta, chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị trực thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá và tổ chức thẩm định lại giá đất

đã được tư vấn Do đó, các tổ chức tư vấn giá đất sẽ có các hạn chế như sau:

Về phương diện hành chính, các cơ quan hành chính nhà nước, đứng đầu là

Chủ tịch UBND cấp tỉnh, là chủ thể quản lý việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất…

Về phương diện kinh tế - kinh doanh, cơ quan hành chính nhà nước là khách

hàng chủ yếu và gần như duy nhất phải phục vụ liên quan đến hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trong khi đó, một doanh nghiệp muốn tồn tại thì phải làm hài lòng “khách hàng”

Về phương diện công khai, minh bạch, không có cơ chế nào để người dân

giám sát tính xác thực của việc định giá đất này trong khi việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của họ đã được Nhà nước trao

Như vậy, chủ thể định giá đất tính bồi thường và chủ thể trực tiếp chi trả tiền bồi thường cũng là các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan hành chính nhà nước Thực tế cho thấy, số tiền bồi thường nhiều hay ít tùy thuộc chủ yếu vào việc xác định giá đất tính bồi thường Kết quả là giá đất được xác định có khả năng khó tuân thủ nguyên tắc “độc lập, khách quan” theo khoản 3 Điều 115 Luật Đất đai năm

2013 Nói cách khác, dù có quy trình chi tiết và có sự tham mưu của nhiều cơ quan,

song giá đất cụ thể vẫn được xác định bởi cơ quan hành chính nhà nước dưới sự chủ trì của lãnh đạo UBND cấp tỉnh Trong khi đó, ý chí của UBND cùng với các cơ quan hành chính nhà nước chịu trách nhiệm tham mưu gần như không thể phù hợp với giá thị trường Trên thực tế, “giá thị trường phải là giá trị thực của hàng hóa được giao dịch thành công tại 1 thời điểm”, mà không phải là giá đất thông qua cách nhìn của cơ quan hành chính nhà nước

Từ các phân tích trên, tác giả đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vai trò điều tiết lợi ích của Nhà nước như sau:

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về mục đích thu hồi đất

Hoạt động thu hồi đất vì mục đích KT - XH là mang lại giá trị lợi nhuận, giá trị

kinh tế mới cho các chủ thể tham gia quan hệ này Trong những lợi ích đó thì người được hưởng lợi đầu tiên là chủ đầu tư còn lợi ích chung của cộng đồng, xã hội được xem như hệ quả Ví dụ khi thu hồi đất thực hiện các dự án là nhà ở sẽ tạo ra lợi ích chung là quỹ nhà cho xã hội, nhưng lợi nhuận của chủ đầu tư là yếu tố được đặt lên cân nhắc đầu tiên

Trong khi đó thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích chung của

xã hội, của cộng đồng được đặt lên đầu tiên, có tính quyết định

Nhìn sang láng giềng của chúng ta là Trung Quốc, pháp luật đất đai cũng

tương đồng là chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật7

Về khái niệm “thu hồi đất để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công

cộng” phải được định nghĩa theo những tiêu chí cụ thể theo hướng kiểm soát quyền

7 292298/ truy cập ngày 29/7/2018

http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-lực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực này, trong đó không thể mập mờ gộp chung các dự án phát triển kinh tế với các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tiêu chí của 2 loại dự án này phải có sự khác nhau

Trên cơ sở minh bạch tiêu chí của 2 loại dự án này, làm cơ sở để phân định loại dự án nào chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng đất; loại dự án nào được nhà nước thu hồi đất, giao đất Chấm dứt tình trạng “lách luật” thu hồi đất của người dân theo giá nhà nước nhưng bản chất vì lợi nhuận tư nhân

Thứ hai, hoàn thiện quy định về cơ chế xác định giá đất:

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Theo Điều 114 Luật đất đai 2013, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ, đây

là điểm tiến bộ vượt bậc so với Luật Đất đai 2003 vì tính tiên liệu và bao quát hơn Tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất

so với giá đất đã được biểu quyết tại kỳ họp tiếp xúc cử tri

Chính bản người dân được trực tiếp tham gia xây dựng giá đất thì sau này áp

thuế, phí chuyển nhượng hoặc đền bù, GPMB cũng phần nào thỏa mãn nguyện vọng của chính họ

1.2 Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tƣ

Theo Điều 5 Luật Đầu tư, nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm: tự chủ đầu tư, kinh doanh; lựa chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, phương thức huy động vốn, địa bàn, quy mô đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án, tự quyết định về hoạt động đầu

tư, kinh doanh đã đăng ký

Quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư; thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; hưởng các ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tưvà các quy định khác của pháp luật có liên quan; … thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư ngoài việc được quy định theo Pháp luật Đầu tư còn được quy định tại rất nhiều các luật chuyên nghành như: Luật doanh nghiệp, Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường, … Nhưng nhìn chung đều thể hiện quan điểm của thu hút, huy động nguồn lực xã hội để phát triển kinh tế và tạo điều kiện về môi trường hoạt động kinh doanh thuận lợi cho nhà đầu

tư trong phạm vi, khuôn khổ pháp luật

Ngoài việc được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định từ Điều 15 đến Điều 21 Luật Đầu tư Những năm gần đây các tỉnh thành, địa phương đua nhau mời gọi nhà đầu tư với việc xây dựng, ban hành chính sách ưu đãi chỉ nhìn nhận vào mặt tích cực, ví dụ: giúp phát triển kinh tế địa phương, vùng miền, tăng vốn vào 1 ngành nghề được chú trọng Tuy nhiên, kèm theo đó luôn có các yếu tố bất lợi như giảm thu ngân sách; giảm lượng đầu tư ở nơi khác hoặc tác động tiêu cực về môi trường, cạnh tranh thì thường không được đề cập trong quá trình xây dựng chính sách8 Việc xây dựng chính sách chỉ nhìn nhận vào mặt tích cực, có lợi dẫn đến nhà đầu tư có thể tiếp cận đất đai dễ dàng, ví dụ:

Theo Quyết định số 141/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính

8 http://vibonline.com.vn/bao_cao/chinh-sach-va-thuc-trang-uu-dai-dau-tu-tai-viet-nam truy cập ngày 24/6/2018

phủ về thành lập và ban hành Quy chế hoạt động của Khu kinh tế Nhơn Hội thì

“Các dự án đầu tư vào KKT Nhơn Hội được hưởng các ưu đãi áp dụng đối với địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn”

Sẽ không có gì đáng nói nếu như sau đó ngân sách nhà nước bỏ ra những con

số không hề nhỏ để cải thiện hạ tầng từ đó điều kiện KT - XH tại KKT Nhơn Hội biến chuyển không ngừng, cụ thể:

Cầu Nhơn Hội là cây cầu nối liền thành phố Quy Nhơn với Bán đảo Nhơn Hội Cầu được khánh thành năm 2006 Thời điểm đó, đây là cây cầu vượt biển dài nhất Việt Nam, với tổng số vốn đầu tư khoảng 582 tỷ đồng9; Đường trục Khu kinh

tế có Quy mô mặt cắt ngang 80m, dài 15km được đầu tư vớn số vốn gần 400 tỷ đồng, khánh thành năm 2008; bên cạnh đó là chi phí GPMB và hàng loạt các đường nhánh, các công trình hạ tầng khác như cây xanh, chiếu sáng, điện, cấp nước, thu gom xử lý nước thải… được đầu tư hoàn toàn bằng vốn ngân sách Thời điểm đó, đây là những con số không hề nhỏ so với tổng thu ngân sách tỉnh Bình Định năm

2006 chỉ có 1.200 tỷ đồng10

Sau này, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ về hướng dẫn Luật Đầu tư vẫn đưa Khu kinh tế, khu công nghệ cao vào danh mục địa bàn KT - XH khó khăn mặc dù Khu kinh tế Nhơn Hội đến trung tâm

TP Quy Nhơn (đô thị loại I) chỉ cách nhau chưa đến 10km

Như vậy mục đích ban đầu của việc ưu đãi đầu tư là huy động nguồn vốn tư nhân để cải thiện điều kiện KT - XH không còn mang nhiều ý nghĩa khi chính Nhà nước đã tự bỏ vốn để cải thiện hạ tầng Theo tác giả, yếu tố thu hút nhà đầu tư xuất phát từ hoàn thiện hạ tầng là đủ, hợp lý và đúng bản chất là nhằm phát triển KT-XH

chủ trương đúng đắn nhằm huy động vốn tư nhân để phát triển kinh tế địa phương, tuy nhiên Nghị định 118/2015/NĐ-CP còn quy định một cách máy móc khi đưa các

vùng đã được nhà nước đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, các vùng điều kiện KT - XH

không thực khó khăn vào danh mục ưu đãi đầu tư Chính sách chưa phù hợp tình hình thực tế

Yếu tố thu hút nhà đầu tư xuất phát từ hoàn thiện cơ sở hạ tầng là đủ, không nên để Ngân sách mất tiền 2 lần: lần thứ nhất là tiền đầu tư hạ tầng và lần thứ hai là nguồn thu từ việc ưu đãi thuế, tiền thuê đất Cần rà soát và loại bỏ các vùng, địa phương không thực sự khó khăn hoặc đã hoàn thiện hạ tầng ra khỏi danh mục ưu đãi đầu tư, tránh ưu đãi tràn lan

Về tổng quan, khi xây dựng chính sách thu hút đầu tư cần tiến tới đặt ra nguyên tắc rằng nếu đề xuất chính sách ưu đãi đầu tư nào mà không thể hiện đầy đủ

và rõ nét các tác động tiêu cực thì phải được hạn chế trong quá trình thẩm định,

thẩm tra và thông qua

1.3 Quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi

Người sử dụng đất có nghĩa vụ trao trả lại đất cho Nhà nước; được nhận đền

bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các địa phương quy định trên cơ sở pháp luật như hỗ trợ ổn định đời sống, tạo điều kiện về chuyển đổi nghề nghiệp sau khi bị thu hồi đất (đất nông nghiệp hoặc đất ở kết hợp kinh doanh)

Ngoài việc bị thiệt thòi khi không được tham gia xây dựng bảng giá đất như

đã nêu ở trên, một số quyền lợi chính đáng của người dân chưa được pháp luật quy định, cụ thể:

Hỗ trợ chuyển đổi việc làm chưa đầy đủ, toàn diện:

Khi nói đến hỗ trợ chuyển đổi việc làm đa số những người làm chính sách đều hướng đến chủ thể bị thu hồi đất sản xuất là người nông dân trực tiếp sản xuất, hoặc hộ gia đình kinh doanh dịch vụ (kết hợp đất ở)11

Bản thân tôi nhận thấy cụm từ “ hỗ trợ chuyển đổi việc làm” chưa phát huy đúng bản chất khi chỉ hướng đến đối tượng là người nông dân bị thu hồi đất sản

11 Điều 2 Quyết định số 63/2015/QĐ-TTg ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất

xuất hoặc hộ gia đình kinh doanh dịch vụ Còn những đối tượng khác cũng bị mất việc làm khi trả lại đất cho nhà nước thì chưa được quan tâm, cụ thể: người ngư dân

có “đất ở” sát bờ biển khi di chuyển đến khu tái định cư rất khó đưa thuyền đi đánh bắt thủy hải sản

Người ngư dân cũng bị mất việc làm hoặc lợi thế việc làm như trước đây bị mất đi, ví dụ: Theo Phương án tổng thể GPMB&TĐC Dự án Khu du lịch Vinpearl Quy Nhơn thì có 131 hộ dân, 650 nhân khẩu tại thôn Hải Giang (nằm sát theo chiều dọc bãi biển Hải Giang) bị ảnh hường thì có đến 102 hộ sống phụ thuộc về kinh tế hoặc phụ thuộc một phần vào việc đánh bắt thủy hải sản gần bờ bằng ghe thuyền nhỏ trên vùng biển liền kề Khi phải di chuyển đến Khu tái định cư Nhơn Phước cách xa ngư trường cũ, vùng biển gần nhất có thể đánh bắt thủy hải sản (hạn chế) cũng gần 15km, việc di chuyển ghe thuyền với khoảng cách xa (đi – về 30km) dẫn đến mất thêm chi phí và thời gian, việc đánh bắt kém hiệu quả nên rất nhiều hộ gia đình đã bỏ nghề, muốn tồn tại phải tìm việc làm khác

Bản chất của hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm nếu như đúng ý nghĩa phải hướng đến tất cả những đối tượng bị mất việc làm hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc làm, mất sinh kế khi giao trả đất cho nhà nước ngay cả khi đó là đất

ở (không kinh doanh dịch vụ) mà vẫn có những ưu thế khác để sản xuất

Đối với người ngư dân, biển chính là tư liệu sản xuất, những người này vì lợi ích chung của đất nước mà lâm vào hoàn cảnh không còn tư liệu sản xuất Nhà nước phải có trách nhiệm, chính sách cụ thể hơn để tạo lại việc làm, ổn định đời sống cho

họ

Cũng qua ví dụ ở trên, có thể thấy việc bố trí tái định cư cho các hộ dân ở thôn Hải Giang chưa thực hợp lý đối với nghề nghiệp khai thác thủy hải sản của họ dẫn đến thất nghiệp

Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về các tiêu chí của khu tái định cư,

cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều