Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự (luận văn thạc sỹ luật)

Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm: 1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảođảm mà bên có nghĩa vụ không thực h

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ LINH PHƯỢNG

• •

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

• • • •

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ LINH PHƯỢNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kếtquả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các sốliệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chínhtheo quy định của Trường đại học Kinh tế - Luật Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này

đề nghị Trường đại học Kinh tế - Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ

NGUYỄN THỊ LINH PHƯỢNG

6 LTHADS Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm

2014

Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự

MỤC LỤC iii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu 5

3.1 M ục đích nghiên cứu đề tài 5

3.2 Đ ối tượng nghiên cứu của đề tài 5

3.3 Phạm vi nghiên cứu 5

4 Các phương pháp nghiên cứu 5

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 6

6 Bố cục của đề tài 7

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 8

1.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 8

1.1.1 Khái niệm 8

1.1.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 13

1.2 Ý nghĩa của quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 17 1.3 Căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành

dân sự 19 1.4 Nội dung xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 22

1.4.1 Thẩm định giá tài sản 221.4.2 Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất 23

Dưới góc độ pháp lý, tài sản bao gồm: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản

có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”1.

Vật là bộ phận của thế giới vật chất giới hạn trong không gian và có khả năngthỏa mãn nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của con người và con người có khả năngchiếm hữu được Tiền là một loại tài sản đặc biệt, có đặc điểm: Không thể khai tháccông dụng từ chính tờ tiền hay đồng xu đó; thực hiện ba chức năng: thanh toán, tíchlũy, định giá các loại tài sản khác; do nhà nước độc quyền phát hành; được xác định

số lượng thông qua mệnh giá và chủ sở hữu không được tiêu hủy Giấy tờ có giá làchứng nhận của tổ chức tín dụng phát hành để huy động vốn trong đó xác nhận nghĩa

vụ trả nợ một khoản tiền trong một thời gian nhất định, điều kiện trả lãi, các điềukhoản cam kết khác giữa tổ chức tín dụng và người mua Tài sản hình thành trongtương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xáclập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch2

Dựa vào các tiêu chí khác nhau tài sản có thể phân chia thành: Động sản vàbất động sản; hoa lợi và lợi tức; tài sản vô hình và tài sản hữu hình; tài sản có đăng

ký quyền sở hữu và tài sản không có đăng ký quyền sở hữu; tài sản hiện có và tài sảnhình thành trong tương lai; tài sản cấm lưu thông, hạn chế lưu thông, tự do lưu thông

Khái niệm thế chấp tài sản.

Thuật ngữ thế chấp có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán - Việt, trong đó, thế

là bỏ đi, thay cho; còn chấp là cầm giữ, bắt Theo đó, thế chấp là sự thay thế để đảm

bảo thực hiện một nghĩa vụ Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên cónghĩa vụ lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản; giá

1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015

2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015

trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự tronghợp đồng dân sự Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành3: “Thế chấp tàisản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bênnhận thế chấp)” Với ý nghĩa này, khi các bên giao kết hợp đồng dân sự, để đảm bảoviệc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng một cách nghiêm túc thì bên cónghĩa vụ hoặc bên thứ ba có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho bên còn lại,như một “vật làm tin” rằng sẽ thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận

Khái niệm xử lý tài sản thế chấp.

Theo Từ điển Tiếng Việt: “Xử lý là căn cứ vào lý lẽ và luật lệ mà phán xử, không xét về mặt tình cảm và hoàn cảnh phạm tội”4 “Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”5

Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm

có quyền xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảođảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (2)Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạmnghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật (3) Trường hợp khác do cácbên thỏa thuận hoặc luật có quy định.6

Theo quy định này, một mặt, điều luật đưa ra các nguyên tắc mang tính mặcđịnh về quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất là trong trường hợp các bên không có thỏathuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, cho phép các bên thỏa thuận trong hợpđồng bảo đảm về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường

3Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015.

4Viện Ngôn ngữ (năm 2007), Từ điển Tiếng Việt (trang 1208), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Hà

hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể Trường hợp

xử lý tài sản bảo đảm đầu tiên là trường hợp thông thường khi có vi phạm nghĩa vụđược bảo đảm Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạntheo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảmcho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, BLDS) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa

vụ phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật Phá sản số 2014)

Khái niệm quyền sử dụng đất.

Theo Từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ”7 Theo giáo trình Luật Đất đai:

"Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”8 Mặc dù các công trìnhnghiên cứu ở các góc độ khác nhau, song nội hàm của các khái niệm về QSDĐ cócác đặc điểm chủ yếu: (i) QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai; (ii) Chủ thểthực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) và(iii) QSDĐ không phải là quyền sở hữu đất đai

Theo LĐĐ, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ

sở hữu Nhà nước trao QSDĐ cho công dân thông qua hình thức giao đất, cho thuêđất Luật cũng công nhận QSDĐ đối với những người sử dụng đất ổn định và quyđịnh về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Do đó, QSDĐ được định nghĩa như sau: QSDĐ là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển QSDĐ Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định 9

7Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa

và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.

8 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân, Hà Nội.

9 Hồ Quang Huy (ngày 03/7/2017), Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam,

moj.gov.vn.

vi i

Khái niệm thi hành án dân sự.

Hoạt động THADS là hoạt động làm cho BA, QĐ của Tòa án, quyết định củaHội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh, QĐ của Trọng tài thương mại Việt Nam; BA, QĐdân sự của Toà án nước ngoài, QĐ của Trọng tài nước ngoài đã được Toà án ViệtNam công nhận và cho thi hành tại Việt Nam được thực thi trên thực tế, góp phầngiữ vững ổn định chính trị - xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhànước Điều 106 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định:

“Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan,

tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành” 10

Về nguyên tắc, khi BA, QĐ của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì phải đượccác bên đương sự tự nguyện thi hành Trường hợp người phải THA không tựnguyện, cơ quan THADS cưỡng chế thi hành11

Theo Đại Từ điển Tiếng Việt, thi hành là “thực hiện điều đã chính thức quyếtđịnh”12 THADS là việc cơ quan, tổ chức13 có thẩm quyền, tổ chức thi hành các BA,

QĐ có hiệu lực pháp luật nhằm bảo đảm hiệu lực của BA, QĐ, hiệu quả quản lý nhànước, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức và cá nhân

Cơ quan THADS, CHV và TPL là người được Nhà nước giao trách nhiệm tổchức thi hành các BA, QĐ Khi thực thi nhiệm vụ, CHV chỉ tuân theo pháp luật vàđược pháp luật bảo vệ

Từ phân tích trên, hoạt động THADS là tổng hợp các hành vi của cơ quan THA, CHV, thực hiện các trình tự, thủ tục do luật định để đưa các QĐ trong BA, QĐ của Tòa án hoặc QĐ khác do pháp luật quy định ra thi hành theo yêu cầu của đương

sự hoặc cơ quan THA chủ động ra QĐ thi hành nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp

10 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng

01 năm 2014.

11Điều 46 LTHADS.

12Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội, tr.1559.

13Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 8.1.2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.

vi ii

pháp của nhà nước, công dân, cơ quan, tổ chức và lợi ích công cộng.

Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự.

Về nguyên tắc việc xử lý tài thế chấp dựa trên các cam kết, thỏa thuận của cácbên đương sự Các cam kết này được các bên thể hiện trong hợp đồng thế chấp tàisản hoặc hợp đồng tín dụng Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thựchiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo sự thỏa thuận của cácbên Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử

lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên thế chấp và các bên cùng nhậnthế chấp Nếu các bên tham gia quan hệ thế chấp không có thỏa thuận hoặc khôngthỏa thuận được thì tài sản thế chấp được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Với các phân tích trên, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS là tổng hợp các hành vi của cơ quan THADS, CHV, trong việc xem xét, giải quyết, định đoạt tài sản thế chấp là QSDĐ theo trình tự, thủ tục do THADS quy định nhằm đảm bảo các nghĩa vụ của người phải THA theo BA, QĐ của tòa án nhân dân và QĐ của các chủ thể có thẩm quyền khác.

1.1.1 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS là phương thức cưỡng chếTHA và có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để THADS là hoạt động thi hành án

của cơ quan THADS theo quy định của luật THADS

Việc xử lý tài sản thế chấp để THADS là hoạt động do luật THADS điềuchỉnh Mục đích của xử lý tài sản thế chấp để THADS là đảm bảo thi hành quyền,nghĩa vụ của các đương sự và người có quyền, lợi ích liên quan trong các BA, QĐdân sự có hiệu lực thi hành Khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì

cơ quan THADS định đoạt tài sản thế chấp là QSDĐ bằng cách sử dụng các quy địnhcủa pháp luật để định đoạt quyền sử dụng của người phải thi hành án nhằm đảm bảoquyền cho người được thi hành án

THADS là giai đoạn tiếp theo của giai đoạn xét xử, đảm bảo cho BA, QĐ củatòa án được thực hiện trên thực tế Vì vậy, THADS là hoạt động của cơ quan Nhànước, tổ chức có thẩm quyền, được tiến hành theo thủ tục, trình tự được pháp luậtquy định nhằm thực hiện các BA, QĐ đã có hiệu lực pháp luật của tòa án và của chủthể khác14

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để THA do CHV áp dụng trong

trường hợp người phải THA không tự nguyện THA

Trong hoạt động THADS, CHV là chủ thể được Nhà nước giao trách nhiệmthi hành các BA, QĐ dân sự có hiệu lực pháp luật Theo Điều 20 LTHADS, CHV cóquyền quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm THA, biện pháp cưỡng chế THA; lập

kế hoạch cưỡng chế THA; thu giữ tài sản THA Tính chủ động, độc lập của CHVđược pháp luật quy định và căn cứ vào nội dung BA, QĐ; QĐTHA; tính chất, mức

độ, nghĩa vụ THA; điều kiện của người phải THA; yêu cầu bằng văn bản của đương

sự và tình hình thực tế của địa phương nhằm lựa chọn việc áp dụng phương thức xử

lý tài sản để THA thích hợp

Sau khi hết thời hạn tự nguyện THA mà người phải THA không tự nguyện thihành mặc dù có điều kiện thi hành, thì CHV ra QĐ cưỡng chế kê biên và xử lý tàisản của người phải THADS Quyết định cưỡng chế do CHV ban hành phải căn cứvào Khoản 1 Điều 46 của LTHADS, nội dung của BA, QĐ, QĐTHA và kết quả xácminh điều kiện THA của người phải THA

Do tính chất của THADS khác với THA hình sự là lấy trừng phạt, cải tạo để

áp dụng đối với người phạm tội, trong THADS, người phải THA có thời hạn tựnguyện thực hiện nghĩa vụ Điều kiện để CHV áp dụng biện pháp xử lý QSDĐ trướchết là căn cứ vào thái độ tự giác THA và điều kiện tài sản hiện có của người phải

THA Điều 46 Luật THADS quy định: “Hết thời gian quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế” LTHADS quy định thời gian tự nguyện cố định đối

với mọi trường hợp là 10 ngày, kể từ ngày người phải THA nhận được QĐ hoặc

14 Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, 1999, tr.705

được thông báo hợp lệ quyết định THA

Hơn nữa, việc người phải THA không tự nguyện còn thể hiện khi chưa hết

thời gian tự nguyện THA nhưng người phải THA có dấu hiệu tẩu tán, hủy hoại tài

sản theo quy định tại khoản 2 Điều 45 LTHADS Theo đó, “Trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp quy định tại Chương IV của luật này” Như vậy, ngay cả khi đang trong thời gian tự nguyện

THA, nếu CHV phát hiện thấy người phải THA có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sảnhoặc thực hiện các biện pháp khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ phải THA, thì CHVcũng có thể áp dụng ngay biện pháp cưỡng chế, xử lý QSDĐ để ngăn chặn hành vinhằm trốn tránh nghĩa vụ của người phải THA Tuy vậy, trên thực tế, trừ trường hợp

áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, thì hầu như ít có trường hợp CHV ra QĐ kêbiên, xử lý tài sản là QSDĐ khi chưa hết thời gian tự nguyện Thông thường, khi cầnngăn chặn người phải THA tẩu tán tài sản là QSDĐ, CHV áp dụng biện pháp bảođảm là tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tàisản

Thứ ba, đối tượng bị xử lý để thi hành án là QSDĐ.

Đối tượng bị xử lý để THA các nghĩa vụ trong QSDĐ trong thi hành án dân

sự là QSDĐ Một trong những tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trong các giao dịch vàphải đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là QSDĐ thế chấp Khi tài sản thế chấp

là QSDĐ có thay đổi thì hoạt động này phải đăng ký lại Trước khi xử lý QSDĐ thếchấp, bên nhận thế chấp phải đăng ký thông báo xử lý tài sản thế chấp QSDĐ vàtrong văn bản thông báo phải mô tả rõ QSDĐ được xử lý Chuyển QSDĐ thế chấpthành tiền hoặc chuyển nhượng cho chủ thể khác là những phương thức để bên nhậnthế chấp giải quyết khoản nợ khi bên vay lâm vào tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ Dotính chất pháp lý đặc thù của QSDĐ nên bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi xử lý tàisản là QSDĐ phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:

Một, chỉ xử lý QSDĐ của người phải THA thuộc trường hợp được QSDĐtheo quy định của pháp luật về đất đai Người phải THA chưa được cấp giấy chứng

- Đất chưa được cấp giấy chứng nhận và thuộc trường hợp không được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đất thuộc diện quy hoạch phải thu hồi và đã có quyết định thu hồi đất (Điều

110 Luật THADS 2014)

Hai, khi xử lý QSDĐ, nếu người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sảngắn liền tài sản trên đất thì xử lý cả QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất Tuy nhiên,trong trường hợp này, theo quy định tại Điều 113 Luật THADS, cần phân biệt cáctrường hợp:

- Trường hợp tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án gắn liền vớiquyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên xử lý tài sản cùng với quyền sửdụng đất theo khoản 2 Điều 113 Luật THADS

- Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khácthì cần xác định thời điểm hình thành tài sản Nếu tài sản đó có trước khi người phảithi hành án nhận được quyết định thi hành án thì việc xử lý tài sản đó được thực hiệntheo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 113 Luật THADS Nếu tài sản đó có sau khingười phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì việc xử lý tài sản đóđược thực hiện theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 113 Luật THADS Đồngthời, trong trường hợp này thì người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi

15 Điều 110 LTHADS.

xi i

hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưngphải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản

1.1 Ý nghĩa của quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS có các ý nghĩasau:

Thứ nhất, là phương thức bảo vệ quyền lợi cho người được THADS.

THADS là việc tổ chức thi hành các BA, QĐ có hiệu lực pháp luật để bảođảm trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự và cá nhân, tổ chứcliên quan Kết quả THADS có ý nghĩa quan trọng đối với người được THA mà cụthể là thu hồi số tiền cho vay, hạn chế rủi ro, bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thếchấp

Khi người phải THA có điều kiện thi hành án nhưng vì lý do hoặc lợi ích cánhân nào đó không tự nguyện THA, trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụthì CHV áp dụng pháp luật để thi hành Trong trường hợp này, CHV thực hiện biệnpháp cưỡng chế nhằm bảo đảm cho việc THA, đảm bảo cho lợi ích của người đượcTHA Người phải THA không thể kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ khi nghĩa vụđến hạn Người được THA phải được nhận lợi ích được hưởng theo BA, QĐ của tòa

án trong thời gian sớm nhất

Thứ hai, là hình thức củng cố kết quả xét xử của tòa án trong các BA, QĐ.

THADS là giai đoạn kiểm nghiệm thực tế những phán quyết của Tòa án, phảnánh trung thực chất lượng và hiệu quả của hoạt động xét xử Nếu Tòa án xét xử đúngpháp luật, bản án, quyết định tuyên cụ thể, rõ ràng thì việc xử lý tài sản thế chấp làquyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự sẽ thuận lợi, nhanh chóng, kịp thời vàhiệu quả hoạt động xét xử của Tòa án được củng cố

Khi Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh hay Trọng tài thương mại đưa

ra các phán quyết về một vụ kiện thì quyền và lợi ích cũng như nghĩa vụ của cácđương sự vẫn còn là những phán quyết mang tính pháp lý Để các phán quyết đó trởthành hiện thực thì đòi hỏi sự tự nguyện của các bên Trong trường hợp họ không

xi ii

chịu thi hành thì quyền lực nhà nước cưỡng chế họ Đối với vụ việc mà đương sựphải thanh toán tiền theo bản án, quyết định, có điều kiện thi hành nhưng không tựnguyện thi hành thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế

Vi ệc quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học sẽ tránh được tình trạng một bản án,quyết định tuy đã có hiệu lực pháp luật nhưng lại không được thi hành trên thực tế

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự nhằm giúp chobản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật đi vào cuộc sống, tạo điều kiện cho ngườiđược thi hành án thu lại được các khoản bù đắp cho những thiệt hại đã xảy ra

Nếu không quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành ándân sự thì dù được Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh hay Trọng tài thươngmại bảo vệ, người được thi hành án cũng không thể nhận được những lợi ích màmình được nhận Điều đó có nghĩa là các phán quyết của Tòa án, Hội đồng xử lý vụviệc cạnh tranh hay Trọng tài thương mại không có ý nghĩa, quyền lợi của ngườiđược thi hành án không được bảo vệ

Thứ ba, góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của đương sự, người

có quyền, nghĩa vụ liên quan trong việc thi hành BA, QĐ

Vi ệc xét xử vụ án của Tòa án mới chỉ là giai đoạn đầu của quá trình bảo vệquyền lợi của các đương sự Ở giai đoạn này, Tòa án mới chỉ giải quyết nội dung vụ

án, xác định được quyền và nghĩa vụ của các đương sự trong bản án, quyết định.Phán quyết của Tòa án có trở thành hiện thực hay không phụ thuộc vào quá trìnhthực thi trong cuộc sống Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thihành án dân sự sẽ hạn chế một phần quyền của người phải thi hành án, ngăn chặnhành vi tẩu tán tài sản, thúc đẩy người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ theo bản

án, quyết định

Hơn nữa, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để THA được coi là tổng hợpnhững biện pháp mạnh được cơ quan thi hành án áp dụng để đảm bảo tính nghiêmminh của pháp luật, răn đe, phòng ngừa những hành vi vi phạm pháp luật Cá nhân,

cơ quan, tổ chức khi tham gia các giao dịch phải nhận thức rằng nghĩa vụ trong các

xi v

giao dịch nếu không thực hiện thì phải chịu sự cưỡng chế của Nhà nước và bị xử lýtheo các chế tài do pháp luật quy định

1.2 Căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự

Theo Điều 70 LTHADS thì căn cứ để cưỡng chế thi hành án bao gồm: BA,QĐ; QĐTHA; QĐ cưỡng chế THA, trừ trường hợp BA, QĐ đã tuyên kê biên, phongtỏa tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành QĐ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạmthời của tòa án

Từ quy định trên, để xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì phải đảm bảo cácđiều kiện như sau:

Thứ nhất, phải có BA, QĐ đã có hiệu lực pháp luật của tòa án nhân dân hoặc quyết định đã có giá trị thi hành của các tổ chức có thẩm quyền.

BA, QĐ của tòa án là một trong những căn cứ bắt buộc, không thể thiếu đểthực hiện biện pháp kê biên tài sản nói chung và kê biên tài sản thế chấp thu hồi nợngân hàng, nói riêng CHV phải dựa trên cơ sở BA, QĐ của tòa án để ban hành QĐ

và áp dụng biện pháp cưỡng chế Không phải mọi BA, QĐ của tòa án đều được đưa

ra thi hành và áp dụng biện pháp cưỡng chế, mà chỉ những BA, QĐ của tòa án cóhiệu lực pháp luật mới được đưa ra tổ chức thi hành và làm căn cứ để cưỡng chế, trừquy định khác16 BA, QĐ có hiệu lực pháp luật là BA, QĐ bắt buộc thực hiện đối với

cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan

Thứ hai, cơ quan THA đã ban hành QĐTHA.

QĐTHA là căn cứ quan trọng và cần thiết nhất trong hồ sơ THA Đây là căn

cứ để CHV lập hồ sơ THA, cũng như tổ chức kê biên THA Toàn bộ những nội dung

mà CHV phải tổ chức thi hành đều được thể hiện trong QĐTHA CHA chỉ được tổchức THA từ khi có QĐTHA do thủ trưởng cơ quan ban hành và phân công choCHV thực hiện

Theo Điều 36 LTHADS, thủ trưởng cơ quan THADS ra QĐTHA trong cáctrường hợp:

- Khi có yêu cầu THA

16 Điều 2 LTHADS và Điều 103 LTHADS.

- Chủ động ra QĐTHA và phân công CHA tổ chức thi hành đối với phần BA,QĐ: a) Hình phạt tiền, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, án phí, lệ phí tòa án; b)Trả lại tiền, tài sản cho đương sự; c) Tịch thu sung quỹ nhà nước, tịch thu tiêu hủyvật chứng, tài sản; các khoản thu khác cho Nhà nước; d) Thu hồi QSDĐ và tài sảnkhác thuộc diện sung quỹ nhà nước; đ) QĐ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; e)

QĐ của tòa án giải quyết phá sản

Đối với trường hợp ra QĐTHA theo đơn yêu cầu thì thủ trưởng cơ quanTHADS chỉ ra QĐTHA khi có yêu cầu, thời hạn ra QĐTHA khi có yêu cầu là 05ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu THA Để xác định nội dung yêu cầu củangười yêu cầu THA, cơ quan THA phải nghiên cứu cụ thể nội dung đơn yêu cầu, nộidung của BA, QĐ Nội dung đơn yêu cầu phải phù hợp với nội dung phần QĐ trong

BA, QĐ

CHV căn cứ vào nội dung BA, QĐ; QĐTHA; tính chất, mức độ, nghĩa vụTHA; điều kiện của người phải THA; yêu cầu bằng văn bản của đương sự và tìnhhình thực tế của địa phương để lựa chọn việc áp dụng biện pháp bảo đảm, biện phápcưỡng chế THA thích hợp CHA áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chếTHA trong trường hợp thi hành QĐ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyđịnh tại Điều 130 LTHADS

Thực hiện đúng các nguyên tắc trong áp dụng biện pháp cưỡng chế, kê biêntài sản THA đòi hỏi CHV phải được đào tạo rất kỹ lưỡng về kỹ năng, nghiệp vụTHA cũng như những kinh nghiệm thực tiễn tích lũy được trong quá trình công tác.CHV phải áp dụng đúng biện pháp cưỡng chế, thời điểm, bản chất vụ việc Việc tuânthủ đúng nguyên tắc trong cưỡng chế, kê biên tài sản để THA sẽ đảm bảo cho việccưỡng chế, kê biên tài sản được diễn ra hiệu quả, an toàn, đúng pháp luật

Thứ ba, người phải THA không tự nguyện THA.

Theo quy định hiện hành biện pháp THA bao gồm: Tự nguyện và cưỡng chếTHA Theo Điều 46 LTHADS, khi hết thời hạn tự nguyện THA là 10 ngày, kể từngày người phải THA nhận được QĐTHA hoặc được thông báo hợp lệ QĐTHA,người phải THA có điều kiện THA mà không tự nguyện THA thì bị cưỡng chế Theo

xv i

đó, điều kiện để CHV áp dụng cưỡng chế kê biên QSDĐ, trước hết là căn cứ vào thái

độ của người phải THA và điều kiện về tài sản của người phải THA Biện pháp kêbiên và xử lý tài sản là QSDĐ được CHV quyết định áp dụng khi đã hết thời gian tựnguyện thi hành của người phải THA

1.3 Nội dung xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự

Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS phải theo quy định của phápluật THADS Đó là trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, gồm thẩm địnhgiá, đấu giá và thanh toán nghĩa vụ THA

1.4.1 Thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản là một khâu quan trọng trong quy trình cưỡng chế kêbiên, xử lý tài sản để THADS, việc định giá tài sản kê biên nhằm mục đích xác địnhgiá khởi điểm để bán đấu giá, thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải THA TheoKhoản 5 Điều 4 Luật Giá 2013, quy định: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩmquyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch

vụ Theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2013, quy định: Thẩm định giá là việc cơ quan,

tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sảntheo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thờiđiểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Việc định giá có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình giải quyết việcTHADS Theo Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP17 quy định về thẩm định giá,như sau:

Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: Giá do đương sự thỏa thuận làgiá khởi điểm để bán đấu giá;

Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: Ký hợp đồng dịch vụvới tổ chức thẩm định giá đó;

Nếu đương sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá hoặc tổchức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng và việc THA do cơ

17 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự.

xv ii

quan THADS chủ động thi hành: Ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trên địabàn tỉnh nơi có tài sản là bất động sản bị kê biên trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể

từ ngày kê biên tài sản

CHV tự xác định giá: Trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợpđồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá Đối với trường hợp này, CHV tự xác địnhgiá cần phải lưu ý nếu trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có tài sản

kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì CHV yêu cầu đương sự thỏa thuận lựachọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác Nếu như đã yêu cầu mà đương sự khôngthỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì CHV tiến hành xác định giá tài sản theoquy định Cần lưu ý trong trường hợp này, CHV phải thực hiện thủ tục tham khảo ýkiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan Việc tham khảo phảilập thành văn bản hoặc biên bản có chữ ký của CHV và cơ quan tài chính, cơ quanchuyên môn đó Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của CHV mà

cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản thì thủ trưởng

cơ quan THADS có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các

cơ quan chuyên môn có ý kiến để CHV xác định giá tài sản kê biên

Trong thực hiện việc thẩm định giá, ngoài việc áp dụng các quy định củaLTHADS, Nghị định hướng dẫn thi hành thì còn cần phải áp dụng các văn bản phápluật chuyên ngành khác như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, Luật Công chứng, LuậtĐất đai

1.4.2 Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

Khoản 2, Điều 5, LĐG, quy định: Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có

từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quyđịnh tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này (Điều 49 quyđịnh về Đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, mộtngười tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá)

Đấu giá tài sản để THA là giai đoạn cuối cùng và quan trọng trong quá trình

xử lý tài sản của người phải THA, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chủtài sản để bảo đảm việc THA Khi một tài sản bị cưỡng chế, kê biên, thẩm định giá

xv iii

và đấu giá thì phải trải qua một quá trình tác nghiệp của CHV, cơ quan THADS

Đấu giá tài sản là QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Điều 101 LTHADS

và Luật Đấu giá Theo đó, việc đấu giá tài sản là bất động sản phải do tổ chức đấugiá thực hiện, cụ thể: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trongthời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá Chấp hành viên ký hợpđồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận ”.Như vậy, các đương sự có thể thỏa thuận với nhau để lựa chọn tổ chức đấu giá tàisản Trong trường hợp các đương sự không thỏa thuận được tổ chức đấu giá thì CHVđược lựa chọn tổ chức đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Việc đấu giá tài sản là bất động sản được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể

từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá

Trong trường hợp đấu giá lần đầu mà không có người tham gia đấu giá, trảgiá hoặc bán đấu giá không thành thì CHV thông báo và yêu cầu đương sự thỏathuận về mức giảm giá tài sản Nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuậnkhông được về mức giảm giá thì CHV quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấugiá Người được THA có quyền nhận chính tài sản để trừ vào số tiền được thi hành

từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia bán đấu giá, trả giáhoặc bán đấu giá không thành Nếu người được THA không đồng ý nhận tài sản đểTHA thì CHV ra QĐ giảm giá để tiếp tục bán đấu giá cho đến khi giá trị tài sản đãgiảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được THA vẫn không nhận đểtrừ vào số tiền được THA thì tài sản là bất động sản được giao lại cho người phảiTHA quản lý, sử dụng Tuy nhiên, người này không được đưa tài sản này tham giacác giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ THA

1.4.3 Thanh toán tiền thi hành án

Thanh toán tiền thi hành án quy định tại Điều 47 LTHADS, thứ tự như sau:

“1 Số tiền thi hành án, sau khi trừ các chi phí thi hành án và khoản tiền quyđịnh tại khoản 5 Điều 115 của Luật này, được thanh toán theo thứ tự sau đây:

Tiền cấp dưỡng; tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mấtviệc làm, trợ cấp mất sức lao động; tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ,

xi x

tổn thất về tinh thần;

a) Án phí;

b) Các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định

2 Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán tiền thihành án được thực hiện như sau:

a) Việc thanh toán được thực hiện theo thứ tự quy định tại khoản 1 Điều này.Trường hợp trong cùng một hàng ưu tiên có nhiều người được thi hành án thì việcthanh toán được thực hiện theo tỷ lệ số tiền mà họ được thi hành án;

b) Số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án nào thì thanhtoán cho những người được thi hành án đã có đơn yêu cầu tính đến thời điểm cóquyết định cưỡng chế đó Số tiền còn lại được thanh toán cho những người được thihành án theo các quyết định thi hành án khác tính đến thời điểm thanh toán Số tiềncòn lại được trả cho người phải thi hành án

2 Số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản màbản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưutiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án

3 Thứ tự thanh toán tiền thi hành án về phá sản được thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về phá sản

4 Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày thu được tiền, Chấp hành viên phảithực hiện việc thanh toán tiền thi hành án quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điềunày”

Theo quy định trên, số tiền THA thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấphoặc bán tài sản mà BA, QĐ tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể,

ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm, sau khi trừ các chi phí về THA Quyđịnh này nhằm bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các bên tham gia trong quan hệgiao dịch bảo đảm, khuyến khích các tổ chức tín dụng, cá nhân tham gia quan hệcầm cố, thế chấp, bảo lãnh thực hiện đăng ký thế chấp, hạn chế rủi ro phát sinh từ thịtrường

Ngoài ra, việc ưu tiên để đảm bảo quyền lợi cho người phải THADS cònđược quy định tại Khoản Điều 115 LTHADS Theo đó, khi cưỡng chế giao nhà lànhà ở duy nhất của người phải THA cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xétthấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ THA mà người phải THA không còn đủ

tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho ngườiđược THA, CHV trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải THAthuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm.Nghĩa vụ THA còn lại được tiếp tục thực hiện theo quy định của luật Quy định nàyđảm bảo tính nhân đạo, tạo điều kiện cho người phải THA có chỗ ở ổn định trongthời gian nhất định trong trường hợp bán tài sản là nhà ở duy nhất của họ

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

THA là việc thực hiện trên thực tế các quyền, nghĩa vụ đã được BA, QĐ ghinhận Hoạt động THA một mặt bảo đảm việc thực hiện quyền tư pháp của Nhà nước,mặt khác là công cụ hữu hiệu để khôi phục lại các quyền và lợi ích hợp pháp của xãhội và công dân bị xâm hại Trong THADS các bên đương sự có thể tự thực hiện cácquyền, nghĩa vụ theo BA, QĐ hoặc yêu cầu để thông qua cơ quan THADS thực hiệncác quyền, nghĩa vụ đó Pháp luật về THADS hiện hành chủ yếu quy định thủ tục thihành các BA, QĐ thông qua cơ quan THA

Hoạt động THADS liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là hoạtđộng của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền tổ chức THADS để xử lý tài sản thế chấp,thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chứcTHADS hiện nay là cơ quan THADS trực thuộc Bộ Tư pháp và Bộ Quốc phòng, tổchức có thẩm quyền tổ chức THA là các văn phòng TPL, mà đại diện là các TPL.Trình tự thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng là thẩmđịnh giá, đấu giá và thanh toán nghĩa vụ THA Quá trình xử lý tài sản thế chấp là quátrình liên tục, xuyên suốt theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định Do đó, để quyđịnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp luật THADS được đảmbảo thực hiện trong đời sống xã hội, phát huy được tác dụng, đòi hỏi các chủ thể thựchiện phải nhận thức đầy đủ vị trí, vai trò và ý nghĩa thiết thực của nó, từ đó chủ động

có các biện pháp thích hợp để tổ chức thực hiện tốt những quy định pháp luật vàotrong thực tiễn

và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Bảo quản tài sản THA là hoạt động có tính phổ biến trong THADS Đây làmột trong những nhiệm vụ mà CHV phải thực hiện sau khi áp dụng biện pháp kê biêntài sản Theo Từ điển Tiếng Việt, bảo quản là giữ cho đừng mất18 Theo Từ điển Luậthọc, bảo quản tài sản kê biên là giữ gìn tài sản kê biên không bị mất, hư hỏng hoặchao hụt19 Với các khái niệm nêu trên, bảo quản tài sản là hoạt động của các chủ thểthực hiện việc gìn giữ tài sản theo những nhu cầu nhất định Ví dụ chủ sở hữu tựmình bảo quản tài sản của họ

Trong THADS, bảo quản tài sản THA là một hoạt động mà CHV phải thựchiện khi áp dụng biện pháp cưỡng chế THA về tiền Hoạt động này được tiến hànhsau khi CHV thực hiện việc kê biên tài sản của người phải THA Đây là hoạt động cótính chất bắt buộc nhằm đảm bảo cho tài sản liên quan đến việc THA không bị tẩután, hủy hoại hoặc làm giảm giá trị của tài sản Tùy thuộc vào từng loại tài sản, tínhchất, công dụng cũng như khả năng bảo quản tài sản mà CHV quyết định hình thứcbảo quản hoặc bảo quản theo quy định của luật Nói chung, bảo quản tài sản THA làhoạt động của CHV thực hiện trong quá trình cưỡng chế THA nhằm gìn giữ tài sảnTHA để xử lý THA theo những phương thức do luật định

Theo luật định, có nhiều hình thức bảo quản tài sản THA Hình thức bảo quảntài sản THA là các phương thức bảo quản tài sản mà CHV được áp dụng khi tiếnhành cưỡng chế THA nhằm gìn giữ tài sản để xử lý thi hành án Nhiệm vụ của CHVkhi cưỡng chế THA về tiền là bảo đảm cho giá trị tài sản bị kê biên về cơ bản làkhông thay đổi nhằm mục tiêu thi hành nghĩa vụ của người phải THA

Phương thức bảo quản tài sản THA thứ nhất là giao cho người phải THA,

18 Viện ngôn ngữ (2007), “Từ điển Tiếng Việt”, NXB Từ điển Bách khoa, tr45

19 Viện Khoa học pháp lý (2006), “Từ điển Luật học”, NXB Từ điển Bách khoa, Tư pháp, tr 46

người thân thích của người phải THA hoặc người đang sử dụng, bảo quản là mộttrong các hình thức bảo quản tài sản THA20 Theo phương thức này, người được giaotài sản THA để bảo quản là người phải THA, người thân thích của người phải THAhoặc người đang sử dụng, bảo quản.

Người phải THA là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ trong

BA, QĐ được thi hành21

Người thân thích của người phải THA là người có đủ năng lực hành vi dân sựcùng cư trú với người đó, bao gồm vợ, chồng, con, ông, bà, cha, mẹ, bác, chú, cô,cậu, dì, anh, chị, em của đương sự, của vợ hoặc chồng của đương sự

Người đang sử dụng, bảo quản tài sản của người phải THA là người đang khaithác, gìn giữ tài sản của người phải THA Người đang sử dụng, bảo quản tài sản củangười phải THA có thể là:

- Cơ quan, tổ chức, người sử dụng lao động, Bảo hiểm xã hội nơi người phảiTHA nhận tiền lương, tiền công, tiền lương hưu, tiền trợ cấp và các thu nhập hợppháp khác;

- Ngân hàng, tổ chức tín dụng khác đang quản lý tài sản, tài khoản của ngườiphải THA trong trường hợp người phải THA có tiền gửi hoặc thế chấp tài sản để đảmbảo nghĩa vụ tại các tổ chức trên;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân được người phải THA là chủ sở hữu quyền

sở hữu trí tuệ chuyển quyền sử dụng quyền sở hữu trí tuệ và đang sử dụng quyềntrên;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, sử dụng đồ vật, nhà ở, công trìnhkiến trúc của người phải THA được chuyển giao theo hợp đồng;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang nhận cầm cố tài sản của người phải THA;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang thuê tài sản của người phải THA;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang nắm giữ vốn góp của người phải THA là tài

20 Điều 58 Luật Thi hành án 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014

21 Điều 3 Luật Thi hành án 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, sử dụng phương tiện giao thông củangười phải THA;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang chiếm giữ tài sản của người phải THA;

- Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, sử dụng tài sản chung với ngườiphải THA;

- Vợ, chồng đang sở hữu, sử dụng chung về tài sản với chồng, vợ mà một bên

là người phải THA;

- Thành viên hộ gia đình đang sử dụng QSDĐ chung của hộ gia đình và cáctrường hợp khác

Sau khi kê biên, CHV quyết định giao cho các chủ thể nêu trên bảo quản tàisản THA Căn cứ để CHV giao bảo quản tài sản THA là dựa vào nội dung BA, QĐ;tính chất của tài sản, tính chất, mức độ, nghĩa vụ THA; điều kiện của người phảiTHA; yêu cầu bằng văn bản của đương sự và tình hình thực tế của địa phương để QĐ

về chủ thể bảo quản Thông thường, việc giao tài sản cho người phải THA, ngườithân thích của người phải THA hoặc người đang sử dụng, bảo quản, ngoài việc căn

cứ vào tính chất của vụ việc thi hành nêu trên, còn dựa vào khả năng và điều kiện bảoquản của người bảo quản, cụ thể như sau:

Thứ nhất, tài sản gắn liền với việc sinh tồn của người phải THA và người thânthích của họ Đây là những tài sản có tính chất thiết yếu đảm bảo nhu cầu ở, mưu sinhcủa người phải THA và người thân thích của họ Những tài sản này thông thường lànhà ở, các loại đất là tư liệu sản xuất hoặc tài sản là phương tiện mưu sinh cho cácchủ thể trên (máy móc, phương tiện, công cụ) Về nguyên tắc, cơ quan THA, một mặtbuộc người phải THA phải thi hành các QĐ trong BA, QĐ nhưng cũng phải bảo đảmtính nhân đạo trong thi hành pháp luật Trường hợp người phải THA có nhiều tài sản

để thi hành thì việc giao bảo quản tài sản tương đối dễ nhưng nếu người phải THAchỉ có một tài sản thì việc giao bảo quản buộc phải cân nhắc, tính toán Không thể đểngười phải THA và người thân thích của họ không có nơi ở, tư liệu, công cụ sản xuất

để mưu sinh

Thứ hai, tài sản là đối tượng của giao dịch, đảm bảo giao dịch Tài sản trongcác giao dịch đề cập trong trường hợp này là tài sản mà người phải THA đang chothuê, sửa chữa, gửi giữ, gửi sửa chữa, cầm cố, thế chấp Đây là những giao dịch hợppháp mà tài sản là đối tượng của giao dịch22 hoặc đảm bảo cho giao dịch theo quyđịnh của pháp luật Các chủ thể đang cầm giữ tài sản được tiếp tục bảo quản tài sản bị

kê biên để THA

Thứ ba, tài sản giao cho người đang sử dụng, bảo quản Người đang sử dụngtài sản là người đang quản lý và khai thác tài sản Tài sản này có thể do họ đượcchuyển giao theo hợp động hoặc đang chiếm hữu tài sản Nếu xét thấy việc ngườiđang sử dụng có thể bảo quản tài sản THA tốt thì CHV quyết định giao cho họ tiếptục bảo quản

Tuy nhiên, CHV sẽ không giao tài sản cho các chủ thể nêu trên bảo quản nếu

họ có khả năng hủy hoại hoặc tấu tán tài sản làm ảnh hưởng đến việc THA23

Giao tài sản THA cho người phải THA, người thân thích của người phải THAhoặc người đang sử dụng, bảo quản là biện pháp giúp cho việc THA thuận lợi cũngnhư tạo điều kiện cho người phải THA, người thân thích của họ dễ dàng hơn trongviệc giải quyết chỗ ở, mưu sinh nhưng biện pháp này cũng gặp một số khó khăn,vướng mắc khi áp dụng

Theo quy định, sau khi kê biên, CHV phải tổ chức bảo quản tài sản đã kê biên.Việc bảo quản tài sản kê biên có thể giao cho người phải THA hoặc người thân thíchcủa họ bảo quản Người được giao bảo quản tài sản vi phạm quy định thì tùy theotính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứutrách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của phápluật24

Trên thực tế sau khi kê biên, CHV gặp rất nhiều khó khăn trong việc giao bảoquản tài sản, đặc biệt tài sản là bất động sản Khi kê biên tài sản là QSDĐ và quyền

22Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật thi hành án dân sự.

23 Điều 46 Luật Thi hành án 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014

24 Khoản 5 Điều 58 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014.

sở hữu nhà ở gắn liền trên đất, thông thường CHV sẽ giao nhà, đất đó cho người đangquản lý sử dụng, được tiếp tục quản lý, sử dụng Trong trường hợp này, mặc dù họđang quản lý sử dụng nhưng khi CHV giao để bảo quản thì họ lại từ chối nhận bảoquản và cũng không đồng ý giao nhà đất để CHV giao cho tổ chức, cá nhân khácquản lý Nếu CHV tiếp tục giao để họ quản lý, trong trường hợp mất mát, hư hỏngliên quan đến tài sản kê biên thì không xác định được ai là người chịu trách nhiệm.Nếu muốn giao cho người khác quản lý thì CHV phải tổ chức cưỡng chế trục xuất họ

ra khỏi nhà, nhưng hiện nay pháp luật thi hành án dân sự chưa quy định về hình thứccưỡng chế này

Ví dụ: Theo QĐ số 1809/2010/QĐST-KDTM ngày 19/11/2010 của Tòa ánnhân dân thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Thành M và bà Hoàng Thị Ngọc Tphải trả cho Ngân hàng TMCP C.T.VN số tiền 1.251.479.908 đồng, chậm nhất làngày 11/02/2010, nếu hết thời hạn trên không trả thì ngân hàng có quyền yêu cầu phátmại tài sản thế chấp là nhà, đất tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, thành phố HồChí Minh để thi hành án Đến hạn trả nợ ông M và bà T không trả được, ngân hànglàm đơn và yêu cầu THA kê biên tài sản thế chấp là nhà, đất nêu trên để thi hành án.Ngày 28/9/2011 cơ quan THA đã ra QĐ cưỡng chế kê biên nhà, đất để bảo đảmTHA

Trong vụ án này, qua xác minh trong căn nhà nêu trên hiện có mười lăm nhânkhẩu đang cư trú qua nhiều thế hệ và chỉ có một căn nhà duy nhất, ông M và bà T dothiếu nợ đã bỏ trốn khỏi địa phương Khi kê biên, CHV giao căn nhà trên cho nhữngngười thân thích của ông M và bà T đang cư trú nhưng họ không đồng ý nhận bảoquản và cũng không giao nhà cho người khác bảo quản

đồng ý giao nhà đất để Chấp hành viên giao cho tổ chức, cá nhân khác quản lý thì Chấp hành viên có quyền tổ chức cưỡng chế trục xuất họ ra khỏi nhà để tránh mất mát, hư hao tài sản đã kê biên hoặc có khó khăn khác khi thi hành án (như trồng thêm cây lâu năm, xây cất, sửa chữa) Tài sản này Chấp hành viên giao cho cá nhân,

tổ chức có điều kiện bảo quản tiến hành bảo quản.

Nếu quy định này được bổ sung thì tạo điều kiện thuận lợi hơn cơ quan THA

vì không phải xử lý các tranh chấp về tài sản theo Điều 74 và Điều 117 LTHADS

2.2 Về xác định tư cách chủ thể thỏa thuận giá đối với người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Theo khoản 1 Điều 98 LTHADS, đương sự thỏa thuận được về giá hoặc tổchức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó Tuy nhiên,trong công tác tổ chức THADS không phải mọi trường hợp chỉ có đương sự thỏathuận được về giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá là CHV công nhận sự thỏa thuận

đó Đối với tài sản bảo lãnh, người phải THA không đồng thời là chủ tài sản, trongtrường hợp này, chủ tài sản là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Do vậy, khi

tổ chức THA mà xử lý tài sản bảo lãnh để đảm bảo THA, CHV phải thông báo đầy

đủ các thủ tục THA cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan biết để họ tham giavào quá trình THA Trong trường hợp này, nếu không có sự tham gia ý kiến củangười có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan thì việc thỏa thuận giá của đương sự không

có giá trị và không được chấp nhận Đây cũng là bất cập

Ví dụ 25: Việc THA của ông Nguyễn Văn T phải thi hành QĐ số94/2017/QĐST-DS ngày 09/11/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Bến Tre, trả choNgân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương tín số tiền là 209.158.000 đồng vàlãi suất theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng mà ông T đã ký cùng ngân hàng; QĐcòn tuyên quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp của ngân hàng khi ông T khôngthực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền cho ngân hàng, gồm: QSDĐ theo hợp đồng thếchấp ngày 12/9/2015 giữa ông Thật, bà Quận và Ngân hàng Phương Nam (Ngân hàngTMCP Phương Nam được sáp nhập vào Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín theoQuyết định số 1844, ngày 14/9/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), cụ thể là

25 Phụ lục 1

QSDĐ thuộc thửa 151, 152 cùng tờ bản đồ số 15 cùng tọa lạc tại xã Sơn Đông, thànhphố Bến Tre.

Ngày 23/7/2018, ngân hàng làm đơn yêu cầu thi hành án Chi cục thi hành ándân sự thành phố Bến Tre ra QĐTHA số 1749 cho THA đối với ông T và QĐTHA đãđược tống đạt hợp lệ cho ông T vào ngày 25/7/2018

Do ông T không có tiền để thực hiện nghĩa vụ cho ngân hàng nên ngày27/7/2018 ông Thật, bà Quận đồng ý đề nghị CHV kê biên một phần tài sản của mình

để thực hiện nghĩa vụ THA (mặc dù vẫn còn trong thời gian tự nguyện THA) Ngày30/7/2018, CHV Chi cục THADS thành phố Bến Tre ra QĐ cưỡng chế số 28: Kêbiên, xử lý tài sản là QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất thuộc thửa 151 tờ bản đồ số

15 tọa lạc tại xã Sơn Đông do ông Thật đứng tên quyền sử dụng (đã thế chấp ngânhàng) để đảm bảo thi hành án QĐ cưỡng chế và thông báo cưỡng chế được tống đạtcho ông T, ông Thật, bà Quận và ngân hàng vào các ngày 30/7/2018 và 02/8/2018

Ngày 13/8/2018, CHV tiến hành kê biên QSDĐ của ông Thật, bà Quận đểđảm bảo nghĩa vụ THA Tại buổi kê biên, ông T và ngân hàng thỏa thuận được giá trịtài sản để đưa ra đấu giá và thỏa thuận được tổ chức đấu giá Do ông Thật và bà Quậnvắng mặt nên không có ý kiến về giá và tổ chức thẩm định giá Trên cơ sở thỏa thuậngiá và tổ chức bán đấu giá của người được THA và người phải THA, ngày 24/8/2018CHV ký hợp đồng bán đấu giá tài sản đã kê biên tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giátài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre

Quá trình kiểm sát việc thi hành án, Kiểm sát viên đã báo cáo Lãnh đạo Việnkiểm sát ban hành kiến nghị yêu cầu Chi cục THADS thành phố Bến Tre tạm ngưnghợp đồng bán đấu giá tài sản do việc thỏa thuận giá và tổ chức đấu giá không có ýkiến của ông Thật và bà Quận

Trên thực tế, CHV thường chỉ chú ý đến quyền và nghĩa vụ của người đượcTHA, người phải THA mà chưa chú trọng đến quyền và nghĩa vụ của người có quyềnlợi và nghĩa vụ liên quan Đặc biệt liên quan đến xử lý tài sản bảo lãnh, người bảolãnh được tham gia trong suốt quá trình THA từ việc thỏa thuận giá tài sản, thỏa

thuận tổ chức thẩm định giá, bán đấu giá, được quyền yêu cầu định giá lại tài sản,được thỏa thuận mức giảm giá tài sản Do vậy, khi tiến hành các thủ tục THA, CHVcần chú ý thông báo, tống đạt đầy đủ các văn bản liên quan đến việc xử lý tài sản chongười có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan biết để họ tham gia quá trình THA.

Qua kết quả công tác kiểm tra, kiểm sát hồ sơ THA, cho thấy trong nhiều vụviệc THA, nhận thức của CHV trong áp dụng quy định pháp luật đối với việc xácđịnh tư cách, quyền và nghĩa vụ của người có tài sản thế chấp, bảo lãnh (người thứba) chưa chuẩn xác, dẫn đến việc thực hiện thủ tục cưỡng chế kê biên, xử lý tài sảnthế chấp, bảo lãnh có nhiều thiếu sót, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cácbên đương sự (ví dụ: người có tài sản thế chấp, bảo lãnh (người thứ ba) không đượcthông báo việc THA; không được tham gia vào quá trình kê biên, xử lý tài sản: thỏathuận giá, thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá hay tổ chức bán đấu giá )

Đề xuất, kiến nghị:

Từ vướng mắc trên, tác giả đề xuất hướng dẫn thi hành Điều 98, Điều 99, Điều

104 LTHADS theo hướng như sau:

Bổ sung người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) được quyền tham gia thỏa thuận giá tài sản hoặc tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá; thỏa thuận mức giảm giá.

2.3 Về giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Kể từ thời điểm được đấu giá viên công bố là người trúng đấu giá tài sản thìxem như người này đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vớingười có tài sản bán đấu giá (BĐG)26 Hợp đồng này có hiệu lực đối với các bên giaokết Người mua được tài sản và người có tài sản bán đấu giá có các quyền và nghĩa vụphát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Theo đó, người mua được tài sảnBĐG có quyền được nhận tài sản trúng đấu giá, có quyền sở hữu đối với tài sản trúngđấu giá, các quyền khác theo quy định của pháp luật.27

Theo Điều 103 LTHADS: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận

26 Khoản 3 Điều 46 Luật đấu giá tài sản

27Khoản 1 Điều 48 Luật đấu giá tài sản

tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác”.

Thời gian giao, nhận tài sản do người có tài sản BĐG và người trúng đấu giátài sản thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được thực hiện theo

quy định pháp luật, cụ thể “Người mua được tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày đấu giá thành Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng” 28

Đối với tài sản đấu giá để THADS, khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sảnvới tổ chức đấu giá, cơ quan THADS là người có tài sản đấu giá Trường hợp tài sảnđấu giá do người phải THA trực tiếp quản lý, sử dụng thì người phải THA có nghĩa

vụ giao tài sản cho người mua được tài sản đấu giá, nếu tài sản đấu giá do người thứ

ba quản lý, sử dụng thì người thứ ba có nghĩa vụ giao tài sản này cho người muađược tài sản đấu giá Trong trường hợp này, người có tài sản đấu giá có trách nhiệmyêu cầu, đôn đốc người thứ ba giao tài sản đúng thời hạn, địa điểm đã thỏa thuậntrong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Như vậy, khi người mua trúng đấu giá tài sản nộp đủ tiền theo quy định phápluật, thì họ được nhận tài sản theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã ký kết Tuynhiên, trên thực tế thì một trong những khó khăn, vướng mắc trong công tác THADShiện nay là việc giao tài sản cho người trúng đấu giá Có rất nhiều trường hợp ngườimua đã nộp đủ tiền mua tài sản theo quy định nhưng không được nhận tài sản trúngđấu giá

28 Khoản 3 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP

Ví dụ29: Quyết định thi hành án số: 1053/QĐ-CTHADS ngày 22/01/2013 củaChi cục thi hành án dân sự quận N thi hành Bản án số 42/KDTM-PT ngày17/12/2012 của Tòa án phúc thẩm TAND Tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh “BuộcCông ty X thanh toán cho Ngân hàng TMCP Việt Nam T số tiền còn nợ của Hợpđồng tín dụng ngày 22/04/2011 và Phụ lục kèm theo là 97.866.989.298 đồng” Quátrình tổ chức thi hành án, tài sản thế chấp là căn nhà đã được đưa ra đấu giá Saunhiều lần giảm giá thì kết quả người trúng đấu giá tài sản là 24.035.416.000 đồng và

đã nộp đầy đủ tiền mua tài sản tại Chi cục THADS quận N

Tuy nhiên, bản án trên bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nên Chi cụcTHADS quận N ra quyết định tạm đình chỉ thi hành án và yêu cầu người trúng đấugiá nhận lại số tiền đã nộp (để mua tài sản trúng đấu giá) nhưng người trúng đấu giátài sản không đồng ý mà yêu cầu Chi cục THADS quận N phải tiến hành giao tài sảntrúng đấu giá cho họ theo quy định pháp luật

Sau đó, đến ngày 16/7/2018, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết địnhgiám đốc thẩm số 06/2018/KDTM-GĐT ngày 16/7/2018 về việc tranh chấp Hợpđồng tín dụng tuyên: “Hủy bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số42/2012/KDTM-PT ngày 17/12/2012 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tạiThành phố Hồ Chí Minh và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số819/2012/KDTM-ST ngày 26/6/2012 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn làNgân hàng thương mại cổ phần Vi ệt Nam T với bị đơn là Công ty cổ phần giấy M;người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng N, Công ty cổ phần thương mạidịch vụ xây dựng A, hộ gia đình ông Cao Văn S, bà Nguyễn Thị Bình M, ôngNguyễn Tống T

Qua vụ việc này, theo quan điểm của tác giả thì Chi cục THADS quận N phải

có nghĩa vụ tổ chức giao tài sản cho người trúng đấu giá bởi các lý do như sau:

Thứ nhất, tại Khoản 3, Điều 46 LĐG: "Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản

29 Phụ lục 2.

đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan” hay tại khoản 3 Điều 7 LĐG: “Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật này” Do đó, hợp đồng bán đấu giá tài sản giữa Chi cục THADS quận N với

người trúng đấu giá được xem là hợp pháp, có giá trị pháp lý thi hành và được phápluật bảo vệ

Thứ hai, BLDS quy định hiệu lực của hợp đồng tại Khoản 1, Điều 401 như

sau: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Thứ ba, tại khoản 3 Điều 133 BLDS quy định về việc bảo vệ người thứ ba

ngay tình: '“Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa” hay Điều 103 LTHADS quy

định bảo vệ người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án trong

trường hợp ““người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác’”.

Trong vụ việc này, người trúng đấu giá đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình khi mua

tài sản bán đấu giá là nộp đầy đủ tiền mua đấu giá tài sản.

Đề xuất, kiến nghị:

Hiện nay, có rất nhiều trường hợp tài sản bán đấu giá thành, CHV không giaotài sản đúng thời hạn theo hợp đồng, do quy định của pháp luật bất cập hoặc do các lý

do khác (tài sản đã bán đấu giá thành nhưng liên quan đến vụ án khác mà tòa án thụ

lý giải quyết; tạm dừng việc giao tài sản để chờ quyết định của tòa án), vì vậy tác giảkiến nghị như sau:

Một là, sửa đổi khoản 3 Điều 27 NĐ 62 theo hướng: “ Trong thời hạn khôngquá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 90 ngày, kể từ ngày ngườimua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tàisản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng” Kiến nghịnày xuất phát từ việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá gặp khó khăn, phứctạp thì cần có đủ thời gian tương ứng với thời gian giải quyết khiếu nại

Hai là, cơ quan THADS và tòa án nhân dân các cấp có quy chế phối hợp trongviệc xử lý các vụ việc tòa án thụ lý về tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tàisản đấu giá Theo đó, tòa án nhân dân các cấp sớm đưa các vụ, việc ra giải quyết để

cơ quan THADS có căn cứ giải quyết dứt điểm vụ việc nhằm bảo vệ người ngườimua trúng đấu giá tài sản

Ba là, nhằm bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá đồng thời đảmbảo căn cứ cưỡng chế thi hành án, cần sửa đổi, bổ sung Điều 70 LTHADS như sau:

“Điều 70 Căn cứ cưỡng chế thi hành án

Căn cứ để cưỡng chế thi hành án bao gồm:

1 Bản án, quyết định

2 Quyết định thi hành án

3 Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định đãtuyên kê biên, phong tỏa tài sản, tài khoản, trường hợp thi hành quyết định áp dụngbiện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án và Khoản 2 Điều 103 Luật này.”

2.4 Về thanh toán tiền thi hành án từ việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Trong quá trình thực hiện Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 củaQuốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết số 42/2017/QH14); các văn bản hướng dẫn của Trung ương, Chỉ thị số 32/CT-TTg ngày19/7/2017 của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thực hiện Nghị quyết số42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Chỉthị số 32/CT-TTg) và hướng dẫn của Tổng cục Thi hành án dân sự, cơ quan THADS

về thanh toán tiền THA từ việc đấu giá tài sản là QSDĐ gặp những khó khăn, vướngmắc như sau:

- Thứ nhất, về việc thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của chủ cũ tài sản khi số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản không đủ để thanh toán khoản

nợ có bảo đảm cho ngân hàng

Vướng mắc trong trường hợp này là người mua được tài sản đấu giá khôngđăng ký được quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản mình đã mua vì nghĩa vụ tàichính của chủ cũ tài sản chưa được thực hiện

Ví dụ30: Thi hành QĐ số 02/2019/KDTM ngày 10 tháng 5 năm 2019 của Tòa

án nhân dân thành phố Bến Tre Trong vụ án này, chấp Chi cục Thi hành án dân sựthành phố Bến Tre đã kê biên, xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ và tài sản gắn liền vớiđất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà N và ông T (chồng của bà N) để THA (tàisản do bà N thế chấp cho Ngân hàng TMCP Đ để bảo đảm cho khoản vay của Doanhnghiệp tư nhân P do bà N làm chủ Doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Đ)

Sau khi bán tài sản thông qua hình thức đấu giá tài sản, số tiền thu được từviệc bán tài sản không đủ để thi hành các khoản nợ có bảo đảm của Doanh nghiệp tưnhân P tại ngân hàng Khi người mua được tài sản đấu giá nộp đủ tiền, Chấp hànhviên đã giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá thì người mua được tàisản đấu giá không đăng ký được quyền sở hữu, sử dụng vì nghĩa vụ thuế của chủ cũ(bà N) không được trích từ tiền bán đấu giá tài sản để nộp như trước khi có Nghịquyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của

30 Phụ lục 3.

các tổ chức tín dụng Ngân hàng TMCP Đ đã có văn bản xác định khoản nợ củaDoanh nghiệp tư nhân P là khoản nợ xấu Tài sản trên cũng không phải là tài sản duynhất của bà N Doanh nghiệp tư nhân P là người phải THA bỏ địa chỉ đăng ký kinhdoanh Bà N không đồng ý nộp thuế vì cho rằng bà chỉ có nghĩa vụ trả nợ thay choDoanh nghiệp tư nhân P bằng giá trị tài sản là nhà đất nêu trên.

Tình huống trên cho thấy theo quy định về thuế thì bà N không thuộc đốitượng được miễn thuế đối với khoản tiền từ chuyển nhượng bất động sản nêu trên.Mặt khác, khoản 2 Điều 15 Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định việc nộp thuế củabên bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảmthực hiện theo quy định của pháp luật về thuế chỉ bên nhận bảo đảm, bên nhậnchuyển nhượng không phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của bên bảo đảm từ sốtiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sởhữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm Như vậy, theo quy định thì bà N (bên bảo đảm)vẫn phải nộp thuế từ việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm nêu trên (theo người viếthiểu không phải là khoản thuế, phí khác) Tuy nhiên Điều 12 Nghị quyết số 42/2017/QH14 lại quy định: Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, saukhi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanhtoán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nướcngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụkhác không có bảo đảm của bên bảo đảm Trường hợp một tài sản được dùng để bảođảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhậnbảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật

Có thể thấy Nghị quyết số 42/2017/QH14 không quy định bên bảo đảm đượcmiễn khoản thuế từ việc chuyển nhượng tài sản nêu trên nhưng lại ưu tiên thanh toán

số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản được ưu tiên thanh toán cho tổ chức tíndụng trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế Như vậy, theo quan điểm của tác giả thì quyđịnh trên chưa hợp lý vì tổ chức tín dụng gồm nhiều loại hình trong đó có ngân hàngthương mại lại được ưu tiên thanh toán trước khoản thu thuế là thu cho ngân sách nhànước Bên cạnh đó, khó khăn từ việc xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng

không phải xuất phát từ khoản thuế này mà chủ yếu do tại thời điểm cho vay tổ chứctín dụng nâng giá trị tài sản lên quá cao và cho vay số tiền lớn hơn nhiều so với giá trịthực tế của bất động sản Do đó, ngân hàng không thể tự xử lý tài sản bảo đảm được

mà phải trải qua quá trình khởi kiện, THA (Bên bảo đảm thì cho rằng trước đây tàisản được định giá cao sao bây giờ định giá thấp, từ đó dẫn đến khiếu nại, tranh chấp)

Rõ ràng, khi cho vay tổ chức tín dụng được quyền định giá đúng giá trị của tài sản đểbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nhưng vì chỉ tiêu, vì nhiều lý do mà cán

bộ tín dụng cấu kết với công ty thẩm định giá, nhân viên thẩm định giá để nângkhống giá trị tài sản thế chấp gây khó khăn cho quá trình xử lý tài sản sau này

Tóm lại, qua thực tiễn thi hành án cho thấy Nghị quyết số 42/2017/QH14 vàcác quy định của pháp luật về thuế đều không quy định trường hợp của bà N đượcmiễn thuế nhưng lại không có quy định hoặc hướng dẫn thi hành của các cơ quanchuyên môn trong việc xử lý đối với khoản thuế này như thế nào, quyền lợi của ngườimua được tài sản bán đấu giá ra sao Theo quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14thì số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp này được ưu tiênthanh toán cho ngân hàng nhưng cho đến nay chưa có văn bản pháp luật nào hướngdẫn cách thức xử lý khoản thuế mà bà N không đồng ý nộp Rõ ràng, Điều 12 Nghịquyết số 42/2017/QH14 quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảođảm của khoản nợ xấu là chưa phù hợp trong trường hợp kê biên, xử lý tài sản là nơi

ở duy nhất của người phải THA, đồng thời việc Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên vàMôi trường chưa có hướng dẫn xử lý về các khoản thuế liên quan đến việc chuyểnnhượng tài sản bảo đảm cũng như các khoản thuế (liên quan đến tài sản bảo đảm) màngười phải THA đang nợ làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người muatrúng đấu giá

Đề xuất, kiến nghị:

Để nâng cao hiệu quả công tác THADS, tác giả kiến nghị sớm ban hành vănbản hướng dẫn về việc xử lý nợ xấu liên quan về thuế, đăng ký giao dịch tài sản bảođảm để áp dụng pháp luật thống nhất, cụ thể như sau:

- Đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm có hướng dẫn về

việc xử lý số tiền thuế liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợxấu theo Chỉ thị số 32/CT-TTg của Thủ tướng.

- Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự nhưsau:

“1 Số tiền thi hành án, sau khi trừ các chi phí thi hành án, các nghĩa vụ tài chính với nhà nước của chủ cũ và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này thì được thanh toán theo thứ tự sau đây:

a) Tiền cấp dưỡng; tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động; tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, tổn thất về tinh thần;

b) Án phí, lệ phí Tòa án;

c) Các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định.”

Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự như sau:

“3 Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp

là bên được thi hành án hoặc trường hợp bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể thì số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp, bị kê biên được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm sau khi trừ chi phí thi hành án, nghĩa vụ tài chính liên quan đến tài sản của chủ cũ, án phí của bản án, quyết định đó và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này.

Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp không phải là người được thi hành án thì người nhận cầm cố, thế chấp được ưu tiên thanh toán trước khi thanh toán các khoản theo quy định tại Điều này.”

- Thứ hai, về thứ tự thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là tài sản bảo lãnh của bên thứ ba

Điều 335 BLDS, quy định: “1 Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực

hiện không đúng nghĩa vụ”.

Đồng thời, Điều 336 BLDS quy định về phạm vi bảo lãnh:

“1 Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh.

Nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại, lãi trên số tiền chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Khi người bảo lãnh dùng tài sản của mình để bảo lãnh cho người được bảolãnh vay tiền từ ngân hàng thì chỉ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người được bảolãnh chứ không có nghĩa vụ phải nộp án phí của người phải thi hành án Do đó, việckhấu trừ tiền án phí mà người được bảo lãnh phải nộp từ tiền bán tài sản bảo lãnh củangười bảo lãnh còn bất cập, vướng mắc

Ví dụ31: Theo BA số 12/2016/KDTM-ST ngày 21/9/2016 của Tòa án nhân dânthành phố B, tỉnh B và Bản án số 02/2017/KDTM-PT ngày 10/01/2017 của Tòa ánnhân dân tỉnh B Tại QĐTHA số 160/QĐ-CCTHADS ngày 08/11/2017 của Chi cụcTHA huyện Châu Thành, tỉnh B Nội dung buộc Phạm Minh Hoàng phải trả choNgân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh B (Ngân hàng BIDV -Chi nhánh B) số tiền 3.457.100.023đ (Ba tỷ, bốn trăm năm mươi bảy triệu, một trămngàn không trăm hai mươi ba đồng) Trong đó: Nợ gốc là 2.684.972.368 đồng, lãitrong hạn là 582.128.646 đồng lãi quá hạn là 189.999.008 đồng và tiền án phí kinhdoanh thương mại sơ thẩm số tiền 101.124.000đ (Một trăm lẻ một triệu, một trăm haimươi bốn ngàn đồng)

Trong trường hợp Phạm Minh Hoàng không trả được nợ thì Ngân hàng BIDV

- Chi nhánh B có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp đã ký kết để thu hồi nợ Cụthể:

- Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ ngày 19/4/2012 Thế chấp QSDĐ diệntích 112,8m2 và tài sản trên đất là một ngôi nhà thuộc thửa số 125, tờ bản đồ số 35,tọa lạc xã Phú Hưng, thành phố B, tỉnh B do bà Nguyễn Thị Vui đứng tên

- Hợp đồng thế chấp số 01/2013/HĐ ngày 18/01/2013 Thế chấp QSDĐ diệntích 705,1m2 đất và tài sản trên đất là một căn nhà thuộc thửa 371, tờ bản đồ số 25,

31 Phụ lục 4.