Xử lý quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư chậm tiến độ trên địa bàn tỉnh bến tre, thực trạng và giải pháp (luận văn thạc sỹ luật)

Để thúc đẩy các DAđược triển khai theo đúng tiến độ và việc sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời kiên quyết hũy bỏ các DA chậm triển khai nhằm bảo vệquyền và lợi ích của Nhà nước, chủ ĐT v

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS DƯƠNG ANH SƠN

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài luận văn “Xử lý quyền sử dụng đất với các dự án đầu tư chậm tiến độ trên địa bàn tỉnh Bến Tre, thực trạng và giải pháp” là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS TS Dương Anh Sơn Công trình được thực hiện bằng sự đầu tư, nghiên cứu

nghiêm túc, không sao chép mà không có trích dẫn, không vi phạm quyền sởhữu trí tuệ của tổ chức, cá nhân nào Nếu cam kết này là sai, tôi xin hoàn toànchịu trách nhiệm./

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

- Dự án: DA;

- Đầu tư: ĐT;

- Đất đai: ĐĐ;

- Dự án đầu tư: DAĐT;

- Ủy ban nhân dân: UBND;

- Luật Đầu tư 2014 (Số 67/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 26tháng 11 năm 2014): Luật ĐT;

- Luật Đất đai 2013 (Số: 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29tháng 11 năm 2013): Luật ĐĐ

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHẬM TIẾN ĐỘ CẦN XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 7

1 1 Thực trạng quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm tiến độ cần

xử lý quyền sử dụng đất 7 1.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất 11

1.2.1 Thực tiễn xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất 11

1.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về phân loại các DAĐT có sử dụng đất chậm tiến độ 18

1 3 Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÁCH THỨC XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHẬM TIẾN ĐỘ 34

2 1 Thực trạng pháp luật về thời điểm xử lý quyền sử dụng đất vi

phạm tiến độ 34

2 2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thời điểm xử lý quyền sử dụng đất vi phạm tiến độ và đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật liên quan 36 2.3 Các phương thức xử lý quyền sử dụng đất đối với DAĐT chậm tiến độ 42

2.3.1 Xử lý hoàn trả lại đất cho người dân tiếp tục sử dụng theo quy hoạch 43

2.3.2 Xử lý thu hồi đất của DA trong thời gian gia hạn 24 tháng do chậm tiến độ 47

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 51

KẾT LUẬN 53

độ và phù hợp quy hoạch sẽ hình thành nên khu đô thị mới, khu công nghiệptập trung, công trình công cộng phúc lợi xã hội và giải quyết việc làm Bêncạnh mặt tích cực nêu trên, trên địa bàn cả nước nói chung và tại tỉnh Bến Trenói riêng còn rất nhiều DA mà chủ ĐT chậm triển khai thực hiện DA đã đượcphê duyệt với nhiều lý do khác nhau, hệ lụy sẽ gây hậu quả rất lớn, kìm hãm sựphát triển kinh tế, xã hội, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, ô nhiễm môitrường và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân, Vì vậy, việc chủ

ĐT chậm triển khai thực hiện DA có sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật

ĐT, pháp luật đất đai (ĐĐ) và gây thiệt hại rất lớn đến sự phát triển kinh tế, xãhội

Để thúc đẩy các DAđược triển khai theo đúng tiến độ và việc sử dụng đất

có hiệu quả, đồng thời kiên quyết hũy bỏ các DA chậm triển khai nhằm bảo vệquyền và lợi ích của Nhà nước, chủ ĐT và người dân có đất bị thu hồi, nhậnthấy cần nghiên cứu kỷ và ứng dụng đầy đủ các quy định pháp luật về ĐT,phápluật về ĐĐ với mối quan hệ của hai đạo luật này trong công tác xử lý quyền sửdụng đất đối với DAĐT chậm tiến độ là rất cần thiết

Hiện nay, việc xử lý vi phạm tiến độ của DA có sử dụng đất được Nhànước giao, cho thuê thường áp dụng biện pháp cho gia hạn tiến độ ĐT hoặccho gia hạn thời gian sử dụng đất; biện pháp xử lý dứt điểm, hữu hiệu nhất làchấm dứt thực hiệnDAĐT, thu hồi lại đất, nội dung này đã được quy định tạiLuật ĐT năm 2014, Luật ĐĐ năm 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn

thi hành Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật vào từng DAĐT có

sử dụng đất cụ thể, ở địa phương còn nhiều khó khăn, vướng mắc vì chưa cómối quan hệ chặc chẽ, phù hợp với nhau của hai hệ thống pháp luật này về xửlýcùng một hành vi Mặt khác, DA chậm triển khai có liên quan đến nhiềungành, lĩnh vực nên việc xử lý quyền sử dụng đất đảm bảo theo nguyên tắcquyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, chủ ĐT và người dân có đất bị thuhồi, thực tế cho thấy việc vận dụng, áp dụng quy định của pháp luật có nhiềucách thức, cách hiểu khác nhau

Nhằm theo kịp xu hướng phát triển chung của đất nước, để góp phần tháo

gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc đảm bảo tính hiệu lực và hiệu quả củapháp luật, cần nghiên cứu phân tích thực trạng áp dụng pháp luật, từ đó đưa ranhững kiến nghị, đề xuất những cách thức xử lý đạt hiệu quả nhất để khắcphục những hạn chế của pháp luật hiện hành Với những lý do nêu trên, tác giả

chọn đề tài: “Xử lý quyền sử dụng đất đối với các DAĐT chậm tiến độ trên địa bàn tỉnh Bến Tre, thực trạng và giải pháp” để làm Luận văn tốt nghiệp

Chương trình đào tạo Thạc sĩ Luật Kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Tác giả tự nghiên cứu và có sự trợ giúp của Trung tâm Thông tin - Thưviện Trường Đại học Kinh tế - Luật (thuộc Đại học Quốc gia thành phố Hồ ChíMinh) và Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh thực hiện theo quytrình tra cứu khảo sát thông tin liên quan đề tài nghiên cứu, thống kê kết quảkhảo sát đến ngày 31/10/2018, các đề tài có liên quan gồm:10 Luận văn Caohọc Luật, 02 Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật, Giáo trình Luật ĐĐ - Đại họcLuật Hà Nội, NXB, 2008 và một số bài đã được đăng trên Tạp chí, cụ thể nhưsau:

- Ngô Gia Hoàng (2017), Quyền tiếp cận ĐĐ của doanh nghiệp có vốn

ĐT nước ngoài thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Luậnvăn Thạc sĩ Luật học thực hiện tại Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí

Minh: Luận văn nghiên cứu, phân tích, làm rõ những quy định pháp luật ĐĐ

và các văn bản pháp luật có liên quan đến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất đểthực hiện DA; tác giả không nghiên cứu về xử lý quyền sử dụng đất DA khi có

vi phạm trong lĩnh vực ĐT và trong lĩnh vực ĐĐ

- Bùi Mạnh Khoa (2017), “Vướng mắc trong thực tiễn triển khai các quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật ĐĐ năm 2013 và các văn bảnhướng dẫn thi hành”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2 (346) năm 2017: Bàiviết phân tích so sánh đánh giá những bất cập quy định việc sử dụng đất đốivới trường hợp DA bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về ĐTtại Điều 48 Luật ĐT 2014 và Điều 64 Luật ĐĐ năm 2013 chưa thống nhất vềthời gian sử dụng đất khi DA bị chấm dứt hoạt động; đồng thời cũng chưa quyđịnh rõ mối quan hệ giữa chấm dứt thực hiện DAĐT với thu hồi quyền sửdụng đất Tác giả chưa đề xuất giải pháp như thế nào để mang lại hiệu quảtránh lãng phí ĐĐ trong việc xử lý

- Trần Quang Huy (2014), “Giám sát, thanh tra và xử lý vi phạm phápluật về ĐĐ”, Tạp chí Luật học - Đặc san 11/2014: Bài viết phân tích làm rõchức năng nhiệm vụ quyền hạn của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giám sát,thanh tra trong lĩnh vực ĐĐ và việc xử lý hành chính đối với các tổ chức, cánhân có hành vi phạm pháp luật ĐĐ Tác giả chưa nghiên cứu về cách thức xử

lý quyền sử dụng đất làm DA có vi phạm trong lĩnh vực ĐT và ĐĐ

- Nguyên Anh (2015), Những quy định loại bỏ tình trạng quy hoạch, DA

"treo" trong Luật ĐĐ 2013 đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam Số 10 (20).Qua thực tiễn nghiên cứu nêu trên, có thể thấy rằng đến nay chưa có tácgiả nào nghiên cứu chuyên sâu về xử lý quyền sử dụng đất đối với các DA viphạm pháp luật về ĐĐ và ĐT Do đó, việc nghiên cứu đề tài này đảm bảokhông trùng lắp

Hình thức chọn lựa đề tài luận văn theo định hướng ứng dụng, cách tiếp

cận của tác giả là đưa vào các tình huống cụ thể xảy ra trong thực tiễn tại tỉnhBến Tre, từ đó tập trung vào các vấn đề có liên quan với việc xử lý quyền sửdụng đất vi phạm tiến độ và xử lý DAĐT chậm tiến độ, với những vướng mắc

từ tình huống xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành và phát sinh tình tiết

mà quy định pháp luật còn hạn chế chưa điều chỉnh, từ đó tìm ra cơ sở pháp lý

xử lý cho phù hợp gắn liền thực tiễn tại tỉnh Bến Tre

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là để đề xuất các giải pháp cơ bản nhằmgóp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý quyền sử dụngđất đối với DAĐT chậm tiến độ từ thực tiễn áp dụng quy định chế tài của phápluật về ĐT và ĐĐ tại tỉnh Bến Tre

Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu trên, tác giả Luận văn xác địnhnhững nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Từ thực tiễn thi hành quy định pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất đốivới DAĐT chậm tiến độ nhằm phát hiện những vấn đề mang tính hệ thống và

cơ bản đặt ra trong thực tiễn áp dụng pháp luật tại Bến Tre

- Nghiên cứu đề xuất giải pháp pháp lý, cơ chế thực hiện nhằm bảo đảmtính hiệu lực và hiệu quả của pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất đối vớiDAĐT chậm tiến độ

4 Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật và các tình huống

cụ thể, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất cónguồn gốc Nhà nước giao, cho thuê đối với các DA có sử dụng đất do chủ ĐTthực hiện chậm tiến độ tại tỉnh Bến Tre

- Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn không nghiên cứu riêng về chủ ĐTthực hiện DAcó vi phạm

pháp luật phải thu hồi đất theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hànhchính trong lĩnh vực ĐĐ, bởi vì thực tế pháp luật chưa có quy định về hành vichậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ được nêu trong DAĐT là vi phạm hànhchính trong lĩnh vực ĐĐ (Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 củaChính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ĐĐ, tạiChương II: Hành vi vi phạm hành chính, hình thức, mức xử phạt, không cóhành vi nêu trên)

5 Phương pháp nghiên cứu

Hình thức nghiên cứu theo định hướng ứng dụng, tác giả sử dụng phốihợp các phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích: Sử dụng tại Chương 1 và Chương 2 để phântích quy định pháp luật và phân tích đánh giá việc thực thi pháp luật trong thờigian qua tại tỉnh Bến Tre, để tiếp cận các DAĐT có sử dụng đất tại tỉnh BếnTre, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về việc xử lý DA và quyền

sử dụng đất trong trường hợp có vi phạm chậm tiến độ thực hiện Từ đó nhậnxét, đánh giá tính phù hợp hoặc hạn chế trong thực tiễn áp dụng pháp luật về

lý đạt được hiệu quả tránh lãng phí ĐĐ và xử lý dứt điểm đối với các DA này

6 Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên cứu đó

Dự kiến kết quả nghiên cứu:

- Luận văn đưa ra một số đề xuất cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện cơbản hành lang pháp lý trong việc phối hợp hai hệ thống pháp luật về ĐT và ĐĐliên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất đối với các DA dầu tư chậm tiếnđộ

Địa chỉ ứng dụng:

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu thamkhảo của các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, huyệntrong việc áp dụng cácquy định pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất đối với DAĐT chậm tiến độnhư Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường; Thanh tra Sở Kế hoạch và ĐT,

Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện và sở, ngành có liên quan

- Luận văn cũng là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu, giảngdạy, tìm hiểu thực tiễn tình huống xử lý quyền sử dụng đất với các DA chậmtiến độ

7 Bố cục của luận văn

Luận văn kết cấu gồm hai chương:

- Chương 1 Thực trạng quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm tiến

độ cần xử lý quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng

- Chương 2 Thực trạng quy định pháp luật về cách thức xử lý quyền sửdụng đất đối với DAĐT chậm tiến độ

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH DỰ Á N ĐẦU T Ư CHẬM TIẾN ĐỘ CẦN XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

1.1 Thực trạng quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất

Theo giải thích từ ngữ được quy định tại Luật ĐT năm 2014 nêu: DAĐT

là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động

ĐT kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” 3 , DAĐT

trên địa bàn cụ thể có hai dạng, dạng DAĐT không sử dụng đất và dạng DAĐT

có sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất

“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ĐĐ để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước” 4 ; trong

khoảng thời gianxác định chính là tiến độ thực hiện DA Từ các khái niệm nêutrên thể hiệnDAĐT có sử dụng đất là một chỉnh thể thống nhất bao gồm ĐĐ,hoạt động của chủ ĐT và tiến độ thực hiện Chậm tiến độ thực hiện DA đượchiểu chính là thời gian thực hiện DA vượt quá thời gian xác định ghi trongDAĐT hoạch định cam kết ban đầu, chủ ĐTDA có hành vi không thực hiệnhoặc không có khả năng thực hiện DA theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng

ký ĐT thì phải chịu chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về ĐT Đối vớiđất DA đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chủ ĐT có hành vi không

sử dụng đất liên tục trong khoảng thời gian nhất định hoặc tiến độ sử dụng đấtchậm so với tiến độ ghi trong DAĐT kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địathì phải chịu xử lý theo quy định của pháp luật về ĐĐ

Pháp luật về ĐT chưa có quy định khung về tiến độ thực hiện DAĐT, màtheo cơ chế cho phép chủ ĐT tự quyết định từng giai đoạn, tiến độ thực hiệnDAĐT của mình nhưng phải thể hiện trên giấy chứng nhận đăng ký ĐT, quyết

3Khoản 2, Điều 3 Luật Đầu tư 2014

4Giáo trình Luật ĐĐ, Đại học Luật Hà Nội, NXB, 2008, Tr 92.

định chủ trương ĐT Trường hợp xảy ra chậm tiến độ, nhà ĐT đề xuất bằngvăn bản về việc giãn tiến độ thực hiện DA (lùi lại thời gian góp vốn ĐT, tiến

độ xây dựng, đưa công trình chính vào hoạt động, tiến độ thực hiện các mụctiêu hoạt động ), gửi đến cơ quan đăng ký ĐT để được xem xét, giải quyếttheo quy định tại Điều 46 Luật ĐT năm 2014 Về chậm tiến độ thực hiện DA,Luật ĐT năm 2014 quy định xử lý DAĐT có dấu hiệu không thực hiện hoặckhông có khả năng thực hiện DA theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký

ĐT, bằng hình thức cho phép kéo dài tiến độ ĐT, tổng thời gian léo dàitiến độ

ĐT không quá 24 tháng, quy định tại Điều 46 Luật ĐT năm 2014 và hình thức

xử lý chấm dứt hoạt động của DAĐT theo quy định tại Điều 48 Luật ĐT năm2014

Về chậm tiến độ sử dụng đất DA, Luật ĐĐ năm 2013 quy định xử lý đốivới đất được Nhà nước giao, cho thuê khi DA có dấu hiệu vi phạm không sửdụng đất liên tục trong khoảng thời gian nhất định hoặc tiến độ sử dụng đấtchậm so với tiến độ ghi trong DAĐT kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa,bằng hình thức cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và hình thức xử lý thuhồi đất5

Các hình thức xử lý nhằm mục đích hạn chế tình trạng vi phạm pháp luậttrong lĩnh vực ĐT và ĐĐ của các tổ chức có chiều hướng gia tăng, trong đó cótình trạng lãng phí sử dụng đất, ảnh hưởng đến nguồn tài nguyên đất, an ninh,chính trị và môi trường sinh sống trên địa bàn, gây hậu quả kìm hãm tốc độphát triển kinh tế xã hội của địa phương và trên cả nước Biện pháp cho phépgia hạn tiến độ thực hiện DA trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm thúcđẩy DAĐT được quyền tiếp tục triển khai, hạn chế hậu quả gây thiệt hại chochủ ĐT; biện pháp thu hồi giấy chứng nhân ĐT hay thu hồi đất chỉ áp dụng saukhi hết thời gian gia hạn nhưng chủ ĐT vẫn không thực hiện, xét thấy cần thiết

xử lý dứt điểm đối với DAĐT có sử dụng đất, nhằm tạo quỹ đất sạch cho nhiều

5Điều 64 Luật ĐĐ năm 2013

nhà ĐT khác có cơ hội tiếp cận, tăng trưởng môi tường ĐT Tuy nhiên, thực tếcho thấy kết quả xử lý đối với các DA có sử dụng đất chậm tiến độ chưa đạthiệu quả cao, còn lãng phí ĐĐ trong giai đoạn xử lý do biện pháp xử lý chưa

đủ tính răn đe đối với các nhà ĐT, bởi vì DAĐT có sử dụng đất vi phạm tiến

độ thì xảy ra vi phạm trên hai lĩnh vực về ĐT và ĐĐ, để xử lý dứt điểm thì rấtcần có sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất về hình thức, thời gian xử lý Quy địnhcủa pháp luật hiện hành điều chỉnh hai lĩnh vực ĐT và ĐĐ cho thấy mối quan

hệ giữa Luật ĐT năm 2014 với Luật ĐĐ năm 2013 trong công tác thực thi xử

lý chấm dứt hoạt động của DAĐT và thu hồi đất, chỉ mới có quan hệ mộtchiều, chưa đồng bộ, chưa thông thoáng thể hiện tại các quy định chấm dứt

hoạt động của DAĐT khi “Nhà ĐT bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện DAĐT hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm ĐT và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm ĐT trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm ĐT” 6 , như vậy chủ ĐTDA bị

Nhà nước thu hồi đất thì phát sinh mối quan hệ liên quan có thể bị chấm dứthoạt động DAĐT Vấn đề quan hệ pháp luật chiều ngược lại, DAĐT bị chấmdứt hoạt động liên quan đến việc thu hồi đất DA thì chưa có quy định trongLuật ĐĐ năm 2013, mà áp dụng thu hồi lại đất khi có vi phạm pháp luật về ĐĐ

do chậm tiến độ sử dụng Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ ban hành Nghịđịnh số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, theo đó việc thu hồi đất đối vớitrường hợp chấm dứt hoạt động của DAĐT theo quy định của pháp luật về ĐT

“Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau: Chủ ĐT được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày DAĐT bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về ĐT; Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày DAĐT bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ ĐT được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà ĐT khác theo quy

6Điểm đ, Khoản 1 Điều 48 Luật ĐT năm 2014

định của pháp luật Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ ĐT không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà ĐT khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật ĐĐ” và “Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây: Chủ ĐT được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày DAĐT bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về ĐT; Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày DAĐT bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ ĐT được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà ĐT khác theo quy định của pháp luật Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê; Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ ĐT không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà ĐT khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật ĐĐ'”' Từ đó cho thấy: Nghị

định số 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ có hiệu lực thi hành

từ ngày 03/3/2017, tạo ra cơ sở pháp lý thu hồi đất theo quy định tại Điểm i,Khoản 1 Điều 64 của Luật ĐĐ năm 2013, bổ sung trường hợp đối với DAĐTchấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về ĐT, nhằm giải quyết mốiquan hệ chặt chẽ, thông thoáng hai chiều giữa pháp luật về ĐT và pháp luật về

ĐĐ, cùng phối hợp trong công tác xử lý DAĐT có sử dụng đất vi phạm chậmtiến độ

Quy định pháp luật về DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất,xảy ra khi chấm dứt hoạt động DAĐT theo quy định của pháp luật về ĐT do

số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ

vi phạm đến mức phải thu hồi giấy chứng nhận ĐT, quyết định chủ trương ĐT

Xử lý thu hồi đất theo quy định tại Điểm i, Khoản 1 Điều 64 Luật ĐĐ năm

2013 với điều kiện giả định là đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện

DAĐT và chủ ĐT đã nhận đất bàn giao trên thực địa Thực tế có nhiều DAĐT

đã phát sinh quyền và lợi ích hợp pháp đối với ĐĐ như được Nhà nước giao,cho thuê để thực hiện DA mà chủ ĐT chưa thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nênchưa nhận đất bàn giao trên thực địa; hoặc là chưa lập thủ tục ĐĐ nên chưađược Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất, khi DA vi phạm trong lĩnhvực ĐT thì quyền và lợi ích hợp pháp đối với ĐĐ này của chủ ĐT được xử lýtrong thực tiễn

1 2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm

tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất

1.2.1 Thực tiễn xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất

Cần xác định được DAĐTnào chậm tiến độ để xử lý quyền sử dụng đấttheo quy định pháp luật, thực tế được thực hiện theo nhiều cách khác nhau baogồm: (i) căn cứ Hồ sơ đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận ĐT để theo dõi tiến độtriển khai DA; (ii) thông qua kiểm tra, rà soát tiến độ thực hiện DA; (iii) quathanh tra việc chấp hành các quy định của pháp luật ĐĐ

Tiến độ thực hiện DA có tầm quan trọng quyết định đến xử lý DAĐT, liênquan dẫn chiếu đến xử lý quyền sử dụng đất DA, bằng hình thức công bố thôngtin, tiếp tục cho gia hạn hay là thu hồi đất Do cơ chế pháp luật về ĐT chưa quyđịnh tiến độ ĐT phải như thế nào, mà để cho Chủ ĐT tự quyết định từng giaiđoạn, tiến độ DAĐT của mình, đặc biệt là tình trạng nhiều DAĐT không rõtiến độ thực hiện DA, ở địa phương gặp khó khăn khi xác định thời điểm xảy ra

vi phạm

Trong quy trình thủ tục chấm dứt hoạt động của DA và thu hồi Giấychứng nhận ĐT có mô tả các trường hợp thụ lý hồ sơ chấm dứt hoạt động DA

và thu hồi giấy chứng nhận ĐT gồm: 1 DA chưa triển khai thực hiện theo tiến

độ đăng ký; 2 DA triển khai xây dựng nhưng tiến độ chậm so với tiến độ đăngký; 3 DA hoàn thiện các hạng mục xây dựng nhưng chưa đi vào hoạt động

theo tiến độ đăng ký; 4 DA đã đi vào hoạt động, nhưng ngừng hoạt động kéodài; 5 Trường hợp theo bản án, quyết định của toà án, trọng tài do Chủ ĐT viphạm pháp luật.

Kể từ khi DA được cấp Giấy chứng nhận ĐT, người được giao phụ trách

có nhiệm vụ theo dõi, giám sát tình hình triển khai DA và đề xuất các trườnghợp phải thụ lý hồ sơ chấm dứt hoạt động DA và thu hồi Giấy chứng nhận ĐT.Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh văn bản yêu cầu Chủ ĐTphải camkết thời gian triển khai DA cũng như tiến độ thực hiện Ấn định thời hạn 15ngày kể từ ngày ban hành văn bản của Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh,Chủ ĐT phải cam kết tiến độ triển khai DA (lần 1) Nếu Chủ ĐT không triểnkhai DA theo tiến độ cam kết lần 1, Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh banhành văn bản yêu cầu Chủ ĐT cam kết tiến độ triển khai DA (lần 2) trong thờihạn là 15 ngàyvà cảnh báo sẽ thu hồi Giấy chứng nhận ĐT nếu vẫn không thựchiện Nếu Chủ ĐTvẫn không triển khai thực hiện DA theo đúng tiến độ camkết lần 2, Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh tiếp tục ban hành văn bản (lầncuối) yêu cầu Chủ ĐTtriển khai DA theo tiến độ cam kết lần 2 và khẳng địnhviệc thu hồi Giấy chứng nhận ĐT mà không cần thông báo trước cho Chủ ĐT.Trường hợp nhà ĐT không thực hiện việc cam kết theo yêu cầu của Ban quản

lý các Khu công nghiệp, sau 03 lần thông báo Ban quản lý các Khu côngnghiệp sẽ thụ lý hồ sơ chấm dứt hoạt động DA và thu hồi Giấy chứng nhận ĐTtheo quy định của pháp luật7

UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định 2365/QĐ-UBND ngày01/07/2016 về Quy định trình tự chấm dứt hoạt động của DAĐT trên địa bàntỉnh Quảng Nam để thụ lý hồ sơ thu hồi Giấy chứng nhận ĐT, chấm dứt hoạtđộng DAĐT theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, đảm bảo tính minhbạch, rõ ràng trong quá trình thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận ĐT; đẩy nhanh

7Quy trình thủ tục chấm dứt hoạt động của DA và thu hồi Giấy chứng nhận

ĐT, http://www.thutuchanhchinh.com.vn/vql/?scat=178&cat=413&id=1173

tiến độ triển khai thực hiện DAĐT theo đúng mục tiêu, nội dung, tiến độ đãcam kết và các quy định tại Giấy chứng nhận ĐT để nâng cao hiệu quả ĐT.Trong Quy định nêu rõ, việc chấm dứt hoạt động của DAĐT được thực hiệntheo quy định của Luật ĐT ngày 26/11/2014; thực hiện công khai, minh bạch,đúng trình tự công tác chấm dứt hoạt động của DAĐT trên địa bàn tỉnh QuảngNam Các DAĐT bị chấm dứt hoạt động trong một số trường hợp, cụ thể:

- Nhà ĐT quyết định chấm dứt hoạt động của DA; theo các điều kiệnchấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; hếtthời hạn hoạt động của DAĐT

- DAĐT thuộc một trong các trường hợp sau đây mà nhà ĐT không cókhả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động: i) Thủ tướng Chính phủ quyếtđịnh ngừng một phần hoặc toàn bộ hoạt động của DAĐT trong trường hợp việcthực hiện DA có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh quốc gia theo đề nghị của Bộ

Kế hoạch và ĐT; ii) Cơ quan quản lý nhà nước về ĐT quyết định ngừng hoặcngừng một phần hoạt động của DAĐT trong các trường hợp: Để bảo vệ di tích,

di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia theo quy định của Luật di sản văn hóa; Để khắcphục vi phạm môi trường theo đề nghị của cơ quan nhà nước quản lý về môitrường; Để thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn lao động theo đề nghị của

cơ quan nhà nước quản lý về lao động; Theo quyết định, bản án của Tòa án,Trọng tài; Nhà ĐT không thực hiện đúng nội dung Giấy chứng nhận đăng ký

ĐT và đã bị xử lý vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm

- Nhà ĐT bị nhà nước thu hồi đất thực hiện DAĐT hoặc không được tiếptục sử dụng địa điểm ĐT và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm ĐTtrong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không đượctiếp tục sử dụng địa điểm ĐT

- DAĐT đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừnghoạt động, cơ quan đăng ký ĐT không liên lạc được với nhà ĐT hoặc đại diện

hợp pháp của chủ ĐT.

- Sau 12 tháng mà nhà ĐT không thực hiện hoặc không có khả năng thựchiện DA theo quy định tại văn bản quyết định chủ trương ĐT, Giấy chứng nhậnđăng ký ĐT, Giấy chứng nhận ĐT hoặc tiến độ đã cam kết tại Bản cam kếtthực hiện DA hoặc theo các văn bản liên quan đến DAĐT và không thuộctrường hợp giãn tiến độ thực hiện DAĐT theo quy định

- Theo bản án, quyết định của Toà án, Trọng tài8

Từ Quy định trên của tỉnh Quảng Nam cho thấy, việc áp dụng và thựchiện theo dõi các DA chậm tiến độ trong các Khu công nghiệp là tương đối đơngiản do đặc thù của Khu công nghiệp quản lý và tập trung; trong thực tế khôngphải DAĐT nào cũng được thực hiện trong Khu công nghiệp Việc xác địnhDAĐT chậm tiến độ ở ngoài Khu công nghiệp thường được thực hiện qua việckiểm tra, rà soát, thanh tra, thể hiện qua những thực tế sau:

Trước tình hình chậm tiến độ của các DAĐT trên địa bàn tỉnh Bến Tre,đặc biệt là DAĐT xây dựng nhà ở tái định cư (cho các hộ dân bị thu hồi đất

thực hiện các DA và bị sạt lỡ do triều cường): “Tổng số DA phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn tỉnh Bến Tre (tính đến ngày 30/10/2017): 26DA khu dân cư, khu nhà ở, tổng quy mô diện tích đất khoảng: 169,25ha Cụ thể: Thành phố Bến Tre: 8DA (quy mô khoảng 47,27ha); huyện Châu Thành:6DA (quy mô: 33,7ha); huyện Ba Tri: 2DA (quy mô: 23,4ha); huyện Bình Đại: 2DA (quy mô: 17,6ha); huyện Giồng Trôm: 2DA (quy mô: 16,5ha); huyện Mỏ Cày Nam: 3DA (quy mô:22,54ha); huyện Mỏ Cày Bắc: 01 DA(quy mô: 2,27ha); huyện Chợ Lách: 01 DA (quy mô: 3,12 ha); huyện Thạnh Phú: 01 DA (quy mô: 2,85ha)”9, UBND tỉnh Bến Tre có Văn bản số 3346/UBND- KTN ngày19/10/2017 về việc rà soát, giải quyết tồn tại, đẩy nhanh tiến độ thực hiện DA

http://www.ipaquangnam.gov.vn/vie/tin-tuc-chi-tiet/quy-dinh-trinh-cham-dut-hoat-dong-cua-du-an-dau-

9Báo cáo số 436/BC-SXD ngày 12/12/2017 của Sở Xây dựng tỉnh Bến Tre

khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp cùng

Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố rà soát, kiểm tratiến độ thực hiện, trực tiếp hỗ trợ, giải quyết các khó khăn vướng mắc trongquá trình thực hiện các khu dân cư, khu đô thị, theo Báo cáo số 436/BC-SXDngày 12/12/2017 của Sở Xây dựng tỉnh về kết quả kiểm tra tình hình triển khai

26 DA phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, trong đó: “có 14 DA đang triển khai thực hiện; 11 DA chậm triển khai; 01 DA đã hoàn thành đưa vào hoạt động”10

Trên cơ sở kết quả kiểm tra, UBND tỉnh Bến Tre ra quyết định xử lý: “Thu hồi chủ trương ĐT 03 DA; cho tiếp tục thực hiện 8 DA ; xem xét gia hạn 14DA”11.Việc xử lý thu hồi chủ trương ĐT 03DA, căn cứ vào DA chưa triển khai hạtầng kỹ thuật, đã quá thời hạn 12 tháng và nguyện vọng của chủ ĐT yêu cầu;đối với 14DA cần xem xét cho gia hạn vì không rõ tiến độ thực hiện, đồng thờiyêu cầu các chủ ĐT báo cáo bổ sung phương án, kế hoạch triển khai (nêu rõmốc thời gian thực hiện) Chính vì không xác định được kế hoạch triển khaithực hiện DA từ mốc thời gian nào, đối chiếu với quy định pháp luật về ĐTtrước đây chưa điều chỉnh việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuậnchủ trương ĐTDA cần phải có mốc thời gian thực hiện, để khắc phục tình trạngxảy ra, UBND tỉnh Bến Tre chỉ đạo các chủ ĐT thực hiện việc xác định rõ mốcthời gian và có cam kết để làm cơ sở cho việc gia hạn tiến độ và cơ sở xử lýnếu có vi phạm sau này

Qua kết quả nêu trên cho thấy: trước hết, xác định DAĐT có sử dụng đấtchậm tiến độ cần xử lý có thể được thực hiện thông qua việc kiểm tra, rà soáttiến độ thực hiện DA khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh do Sở Xây dựngchủ trì, phối hợp cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thànhphố tổ chức thực hiện

Liên hệ việc Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam làm chủ ĐTDA Khu

10Báo cáo số 436/BC-SXD ngày 12/12/2017 của Sở Xây dựng tỉnh

11Văn bản số 1292/UBND-KTN ngày 07/3/2018 của UBND tỉnh Bến Tre

biệt thự du lịch sinh thái Hàm Luông, thời gian thực hiện được phê duyệt từ năm 2012, với điện tích 226.225,3m 2 đất, tại xã Thanh Tân, huyện Mỏ Cày Bắc, tỉnh Bến Tre Theo Quyết định số 629/QĐ-UBND ngày 09 tháng 4 năm 2012 của UBND tỉnh Bến Tre về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ

lệ 1/500 Khu biệt thự du lịch sinh thái Hàm Luông, huyện Mỏ Cày Bắc và được UBND tỉnh giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Quyết định số 92/QĐ- UBND ngày 17 tháng 01 năm 2013 cho Công ty Cổ phần ĐT Miền Tây xây dựng Khu biệt thự du lịch sinh thái Hàm Luông Công ty Cổ phần ĐT Miền Tây chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quyết định nêu trên và đã giải thể trong năm 2013.

Sau khi Công ty Cổ phần ĐT Miền Tây giải thể, DA được giao cho Công

ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam thực hiện theo Công văn số TCĐT ngày 25 tháng 6 năm 2013 của UBND tỉnh Bến Tre và Công ty Cổ phần

2848/UBND-du lịch Hoàng Lam đã nhận đất tại thực địa Ngày 10/4/2014, Sở Tài nguyên

và Môi trường phối hợp với các ngành chức năng của tỉnh Bến Tre làm việc với Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam, kết quả Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam cam kết hoàn thành DA trong tháng 12/2014 Do tiến độ thực hiện DAvẫn chậm so với cam kết, ngày 09/3/2018, Chi cục Quản lý ĐĐ (trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường) có Kế hoạch số 22/KH-CCQLĐĐ về việc kiểm tra chấp hành pháp luật ĐĐ đối với các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đoàn kiểm tra tiến hành thanh tra DAKhu biệt thự du lịch sinh thái Hàm Luông và theo Thông báo số 2439/TB-STNMT ngày 06 tháng 9 năm 2018 của

Sở Tài nguyên và Môi trường về kết quả kiểm tra về việc chấp hành pháp luật

ĐĐ, kết luận: Về ĐĐ: Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất bằng chưa sử dụng (đất nông nghiệp), tuy nhiên khi nhà ĐT xây dựng khu du lịch sinh thái phải lập DA cụ thể và chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Quyết định số

1074/QĐ-UBND ngày 22 tháng 5 năm 2009 của UBND tỉnh Đến nay, Công ty

Cổ phần du lịch Hoàng Lam vẫn chưa lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để đưa đất vào thực hiện DA theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Về thực hiện DA: DA được phê duyệt với tiến độ từ năm 2012 đến năm

2013 đã chậm tiến độ, Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam có cam kết hoàn thành DA trong tháng 12/2014, nhưng đến tháng 8/2018vẫn chưa hoàn thành

và tiếp tục cam kết hoàn thành xây dựng đưa DA vào hoạt động cuối quí 4 năm

2018 (theo Văn bản số 04/CV-HL ngày 03 tháng 8 năm 2018 của Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam).

Qua kết quả kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre kết luận DAKhu biệt thự du lịch sinh thái Hàm Luông là chậm tiến độ vi phạm quy định tại Điểm i, Khoản 1 Điều 64 Luật ĐĐ năm 2013, kiến nghị UBND tỉnh

cho phép chủ ĐT được gia hạn sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày 26/6/2018 đến ngày 26/6/2020 12

Xác định, DAĐT có sử dụng đất chậm tiến độ là cơ sở tiến hành thanh tra,kiểm tra, qua thông báo kết quả kiểm tra cho thấy về xử lý cho phép chủ ĐTđược gia hạn sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày 26/6/2018 đến ngày 26/6/2020,như vậy vẫn chưa thể xử lý quyền sử dụng đất đối với DA nêu trên

Để thúc đẩy các DA triển khai theo đúng quy định, kiên quyết xóa bỏ các

DA chậm triển khai, giải quyết quyền lợi của người sử dụng đất, Thường trựcTỉnh ủy, Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh, UBNDtỉnh Bến Tre giao cho SởTài nguyên và Môi trường kết hợp với UBNDcác huyện, thành phố thực hiệnviệc rà soát phân loại DA với từng tiêu chí cụ thể, đưa ra các hình thức xử lý rõràng, cụ thể đối với từng loại DA; trong đó các DA chậm tiến độ thuộc loạikhông khả thi, có mức độ bồi thường, giải phóng mặt bằng thấp (dưới 50%diện tích đất DA) kéo dài, gây bức xúc trong nhân dân đã bị xử lý theo hìnhthức chấm dứt hiệu lực pháp lý văn bản chấp thuận địa điểm ĐT, thu hồi, huỷ

bỏ quyết định thu hồi và giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.Hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường Bến Tre đang tổ chức thực hiện

1.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về phân loại các DAĐT có sử dụng đất chậm tiến độ

Thực tiễn xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất cóthể phân thành các nhóm: (i) Các DAĐT có sử dụng đất chậm tiến độ đến mức

bị thu hồi DA nhưng không cần xử lý quyền sử dụng đất; (ii) Các DAĐT có sửdụng đất chậm tiến độ cần xử lý thu hồi DA và xử lý quyền sử dụng đất

Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương địa điểm ĐTlàm DA, chủ ĐT tiến hành công việc tạo quỹ đất sạch bằng cách thỏa thuận

12Hồ sơ xử lý đối với Công ty Cổ phần du lịch Hoàng Lam làm chủ ĐTDA Khu biệt thự du lịch sinh thái Hàm Luông (hồ sơ lưu tại Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre)

nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sửdụng đất trực tiếp với người dân để giải phóng mặt bằng, nhưng chưa lập thủtục ĐĐ để Nhà nước giao, cho thuê thực hiện DA Vì lý do vướng mắc trongcông tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng chậm trễ dẫnđến DA chậm tiến độ quá 12 tháng, theo quy định pháp luật về ĐT thì thu hồi

DA Tình trạng pháp lý xảy ra quan hệ pháp luật giữa chủ ĐT và các hộ dân cóđất nằm trong DA bị thu hồi đã phát sinh quyền và nghĩa vụ; giữa chủ ĐT vớiNhà nước chưa phát sinh tính pháp lý vì chưa được Nhà nước giao đất, chothuê đất, do đó, không xảy ra hậu quả pháp lý thu hồi đất khi đã thu hồiDAĐT Cụ thể, xem xét mức độ vi phạm tiến độ thực hiện DAĐT, UBND tỉnhBến Tre ban hành các quyết định và công văn về việc thu hồi các DAĐT trênđịa bàn tỉnh; đồng thời giao Sở Kế hoạch và ĐT kết hợp với các ngành có liênquan và UBND các huyện, thành phố tổ chức tổ chức làm việc với các chủ ĐTnhằm đánh giá hệ quả pháp lý sau khi thu hồi DA Theo báo cáo số 1848/BC-SKHĐT ngày 13 tháng 9 năm 2018 của Sở Kế hoạch và ĐT về việc báo cáotiến độ thực hiện và giải ngân các DA sử dụng vốn ĐT trong và ngoài ngânsách trên địa bàn tỉnh đối với các DA được trao quyết định chủ trương ĐT tạiHội nghị xúc tiến ĐT của tỉnh năm 2015, theo đó tại tại Hội nghị có 34 quyếtđịnh, giấy chứng nhận ĐT được trao cho các tổ chức, cá nhân Đến tháng9/2018, có 05 DA đi vào hoạt động; 09 DA đang triển khai; 17 DA đang hoàntất các thủ tục để triển khai xây dựng DA; 03 DA đã chấm dứt hoạt động (thuhồi DA do chậm tiến độ) Các DA này có chung đặc điểm là chủ ĐT tự thỏathuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, không thông quaphương án bồi thường, cho nên sau khi thu hồi DA, chủ ĐT tự xử lý quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về ĐĐ; do đó, đòi hỏi cần phải có quyđịnh về xử lý quyền sử dụng đất sau khi thu hồi DA

Về trình tự sáng lập DAĐT mới, trước tiên chủ ĐT được cấp giấy chứng

nhận đăng ký ĐT hoặc quyết định chủ trương ĐT, sau đó được cơ quan nhànước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và tiến hành bàn giao trên thực địacho chủ ĐT nhận để thực hiện hoạt động ĐT, do vi phạm chậm tiến độ phải xử

lý thu hồi DA và ĐĐ

Liên hệ vụ việc Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận được Công

ty Phát triển hạ tầng tỉnh cho thuê diện tích 16.992,1m 2 đất (gốc đất Khu công nghiệp trước đây Công ty Phát triển hạ tầng được Nhà nước cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 15 tháng 4 năm 2009) để thực hiện DA xây dựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận theo Hợp đồng số 32/HĐ-TĐ được Ban Quản lý các khu công nghiệp chứng thực ngày

05 tháng 5 năm 2011; Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận được UBND tỉnh Bến Tre cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 494870 ngày 20 tháng 12 năm 2013 và Ban Quản lý các khu công nghiệp cấp Giấy chứng nhận ĐT số 55201000029 ngày 27 tháng 12 năm 2013 Thời gian thực hiện DA 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận ĐT.

Do vướng mắc công tác giải phóng mặt bằng cho đến ngày 24/4/2015, Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận được UBND tỉnh Bến Tre ký hợp đồng thuê đất và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre bàn giao đất ngoài thực địa ngày 05/5/2015 (sau gần 20 tháng kể từ khi được cấp giấy chứng nhận ĐT).

Năm 2015, DA xây dựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận chưa thực hiện, UBND tỉnh Bến Tre xem xét về dấu hiệu vi phạm của Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận trong lĩnh vực ĐT, theo đó: từ ngày 27 tháng 12 năm 2013 (cấp giấy chứng nhận ĐT) đến ngày 14 tháng 10 năm 2015 (Tờ trình số 216/TTr-SKH của Sở Kế hoạch và ĐT) là khoảng 22 tháng, Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận không thực hiện DA, cũng không có văn bản đề nghị gia hạn tiến độ thực hiện DA Căn cứ Điểm g,

Khoản 1 Điều 48 Luật ĐT năm 2014, quy định chấm dứt hoạt động của DAĐT, Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh ban hành Quyết định số 47/QĐ-KCN ngày 23/10/2015 về việc chấm dứt DA và thu hồi Giấy chứng nhận ĐTDA xây dựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận số 55201000029 của Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận làm Chủ ĐT, với lý do “sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận ĐT, Nhà ĐT đã không thực hiện

DA theo đúng tiến độ quy định tại giấy chứng nhận ĐT và không có hồ sơ đề nghị gia hạn tiến độ thực hiện DA ” Đến ngày 30/6/2017, UBND tỉnh Bến Tre ban hành Quyết định số 1469/QĐ-UBND về việc hủy Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp cho Công

ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận có số phát hành giấy chứng nhận BD

494870 do UBND tỉnh Bến Tre cấp ngày 09 tháng 8 năm 2011, với lí do

“Người sử dụng đất vi phạm quy định tại Điểm i, Khoản 1 Điều 64 Luật ĐĐ

2013 13

Nhận thấy Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận đã được UBNDtỉnh Bến Tre cho thuê quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận ĐT làm DAxây dựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận nhưng có dấu hiệuchậm tiến độ ĐT quá 12 tháng Về xử lý thu hồi Giấy chứng nhận ĐTDA xâydựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận theo quy định của Luật

ĐT năm 2014; về xử lý thu hồi đất của Công ty cổ phần chế biến thủy sản HuyThuận theo quy định của Luật ĐĐ năm 2013, việc xử lý trên hai lĩnh vực ĐT

và ĐĐ để đạt được kết quả là thu hồi dứt điểm DAĐT có sử dụng đất do viphạm tiến độ Xét thấy tại thời điểm ngày 23/10/2015 chấm dứt hoạt động ĐT

và thu hồi Giấy chứng nhận ĐT, nhưng quyền sử dụng đất làm DA xây dựngNhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận chưa bị thu hồi theo Điều 64Luật ĐĐ năm 2013, do UBND tỉnh tỉnh Bến Tre ký hợp đồng thuê đất ngày

13Hồ sơ xử lý đối với Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận làm Chủ ĐTDA xây dựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận (hồ sơ lưu tại Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre)

24/4/2015 và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre bàn giao đất ngoàithực địa ngày 05/5/2015, xét việc Công ty cổ phần chế biến thủy sản HuyThuận nhận bàn giao trên thực địa từ ngày 05/5/2015 đến ngày 23/10/2015(chấm dứt hoạt động ĐT và thu hồi Giấy chứng nhận ĐTDA xây dựng Nhàmáy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận), không sử dụng 5 tháng liên tục(không vi phạm Điểm i, Khoản 1 Điều 64 Luật ĐĐ năm 2013 về đất khôngđược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục) mà phải chờ đợi thêm 7 thángnữa mới xác định được vi phạm về đất không được sử dụng trong thời hạn 12tháng liên tục Trong khoảng thời gian này, tác giả Luận văn nhận thấy mụcđích sử dụng đất của Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận làm DAkhông còn, bởi vì DA xây dựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu HuyThuận đã bị thu hồi, giả sử trường hợp Chủ ĐT có nhu cầu sử dụng đất cũngkhông được phép; UBND tỉnh Bến Tre nhận thấy lãng phí sử dụng đất muốnthu hồi giao cho nhà ĐT khác cũng không thực hiện được vì không có căn cứpháp lý, mà cứ để tình trạng lãng phí sử dụng đất kéo dài đến tháng 5/2016,Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận mới xảy ra vi phạm về đấtkhông được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục, bị xử lý thu hồi đất theoĐiểm i, Khoản 1 Điều 64 Luật ĐĐ năm 2013 Khoảng thời gian từ ngày23/10/2015 (chấm dứt hoạt động ĐT và thu hồi Giấy chứng nhận ĐTDA xâydựng Nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu Huy Thuận) đến ngày 03/6/2016thu hồi đất của Công ty cổ phần chế biến thủy sản Huy Thuận là 7 tháng 20ngày lãng phí ĐĐ Đây là DAĐT chậm tiến độ đến mức thu hồi DA cần xử lýquyền sử dụng đất, nhưng chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa pháp luật về ĐT

và pháp luật về ĐĐ trong công tác xử lý nên gây lãng phí sử dụng đất trongkhoảng thời gian nhất định

Trường hợp chủ ĐT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết địnhgiao đất, cho thuê đất nhưng chưa tổ chức bàn giao trên thực địa, khi DAĐT vi

phạm đến mức bị thu hồi, cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ trươnggiải quyết quyền sử dụng đất DA theo quy định luật ĐĐ.

“Ngày 07/12/2009, UBND tỉnh Bến Tre chấp thuận chủ trương tại Công văn số 3074/UBND-SX diện tích 48.588,1m 2 đất tại xã Đa Phước Hội, huyện

Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre để xây dựng Khu dân cư Mỏ Cày Nam Ngày 10/3/2011, UBNDhuyện Mỏ Cày Nam ban hành Quyết định số 346/QĐ- UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Mỏ Cày Nam với tổng diện tích 48.588,1m 2 đất Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài gòn VIETLAND làm chủ ĐT và đã thỏa thuận bồi thường cho

21 hộ dân với tổng diện tích 36.471m 2 (vị trí đất không liền thửa) Ngày 20/8/2012, UBND tỉnh Bến Tre giao đất (đợt 1) với tổng diện tích 18.535m 2

Do Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài gòn VIETLAND thiếu năng lực tài chính và các hộ dân còn lại không chấp thuận đơn giá bồi thường nên DA Khu dân cư Mỏ Cày Nam thực hiện chậm tiến độ, UBNDhuyện Mỏ Cày Nam kiểm tra và có Báo cáo số 96/BC-UBND ngày 12tháng 05 năm 2014 kiến nghị thu hồi DA Ngày 18/7/2014, UBND tỉnh Bến

Mỏ Cày Nam do Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài gòn VIETLAND làm chủ ĐTvì chậm tiến độ.

Xét thấy, quyền sử dụng đất diện tích 18.535m 2 đất (giao đợt 1) cho Công

ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài gòn VIETLAND không bị

xử lý do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre chưa giao đất ngoài thực địa Do đó, Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài gòn VIETLAND có Văn bản số 11/KHDA ngày 11 tháng 6 năm 2015 xin hoàn trả lại hồ sơ giao đất (đợt 1) do nợ tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp (1.7.420.500đồng.) và Văn bản số 12/KHDA xin chủ trương xử lý quyền sử