Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện vĩnh thạnh, tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham giao dịch hay không lànhững vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy địnhcủa pháp luật bao gồm cả

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN VĂN TÍN

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH

• • 7 •

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

• • • •

TP HỒ CHÍ MINH - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN VĂN TÍN

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH

TP HỒ CHÍ MINH - 2019 LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệuthống kê, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính thực tiễn, chính xác, trungthực và tin cậy Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ côngtrình nghiên cứu nào khác, tôi đã hoàn thành tất cả các môn học theo chương trình vàthực hiện tất cả các nghĩa vụ về tài chính theo quy định của Trường đại học kinh tế -Luật Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Trường Đại học kinh tế - Luật Đại họcQuốc gia thành phố Hồ Chí Minh để tôi có thể bảo vệ luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN VĂN TÍN

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3

3 Mục đích nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Bố cục 6

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 7

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.3 Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9 1.3.1 Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9 1.3.1.1 Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.3.1.2 Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng 10

1.3.1.3 Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng 11

1.3.2 Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.3.2.1 Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.3.2.2 Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .13

1.4 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tạiTòa án 131.4.1 Căn cứ pháp pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án 131.4.2 Giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệutại Tòa án 181.4.3 So sánh hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng 211.5 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất 22

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, TỈNH BÌNH ĐỊNH VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 31

2.1 Giới thiệu chung về địa giới hành chính của huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định31

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạiTòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định 322.3 Tóm tắt một số diễn biến chính của Bản án số 01 362.3.1 Bình luận bản án số 01 372.3.2 Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 372.4 Tóm tắt một số diễn biến chính của Bản án 02 392.4.1 Bình luận Bản án số 02 402.4.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện ý chí của các chủ thểtrong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 422.5 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất 43

KẾT LUẬN 45

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham giao dịch hay không lànhững vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy địnhcủa pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình thức).

Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đisâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quantrọng góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án,nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam quy định nhiều phương thức giải quyết tranh chấp đất đai,trong đó, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai vớinhững cơ chế hữu hiệu và trình tự tố tụng riêng biệt Những năm qua, do nhiềunguyên nhân khác nhau các tranh chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng.Tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều với tính chất và mức độkhá phức tạp Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh BìnhĐịnh đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng Mỗi năm, Tòa án nhân dâncác cấp thụ lý và giải quyết hàng trăm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Nhìn chung, ngành Tòa án đã giải quyết thành công một số lượng các

vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chất lượng xét xửngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã

hội và công dân Tuy nhiên, cũng phải nhận thức rằng, vì nhiều lý do khác nhau,nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lạihiệu quả như mong muốn Số lượng lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng điềunày bắt nguồn từ những nguyên nhân chủ quan và khách quan như: quản lý nhà nước

về đất đai còn yếu kém, trình độ chuyên môn một số Thẩm phán còn hạn chế Thựctrạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đang tồn tại, là một vấn

đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện hợpđồng chuyển nhượng tài sản không thuộc thẩm quyền sử dụng hợp pháp của mình,giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cầm của pháp luật, hìnhthức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật, xâm phạm đếnquyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợiích cá nhân, lợi ích xã hội và đặc biệt gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trìnhgiải quyết tranh chấp tại Tòa Bên cạnh đó, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật còn bộc lộ nhiều vấn

đề bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túngtrong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đógây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của Cơ quan có thẩm quyền trong quátrình giải quyết tranh chấp

Qua nghiên cứu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vàthực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất hiện hành để giải quyết tại Tòa án nhân dân nhằm phát hiện ra những hạnchế, thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật và từ đó đưa ra được những kiến nghị,các giải pháp giúp Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp,góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điềukiện kinh tế - xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay là việc làm mang

ý nghĩa to lớn Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện phápluật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Thực tiễn

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhândân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số công trình nghiên cứu ởnhiêu cấp độ như luận văn, bài viết tham luận của các nhà khoa học, nhà quản lýnghiên cứu về thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá, kiến nghị giảipháp làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung

Trong đó có một số công trình luận văn thạc sĩ như Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố

Hà Nội, của tác giải Nguyễn Bá Thắng, Thành phố Hà Nội, năm 2012; Luận văn thạc

sĩ Luật học về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Nguyễn Viết Tuấn (2006); Trần Anh Tuấn (2006), "Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đấr

Các công trình đã nghiên cứu, khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễntrong việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, nhưng nghiên cứu ở góc độ địa bàn riêng biệt khôngnghiên cứu áp dụng ở địa bàn huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Cho đến nay, trênđịa bàn tỉnh Bình Định chưa có công trình nghiên cứu về đề tài giải quyết tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Do vậy, đòi hỏi phải có

sự nghiên cứu có một cách có hệ thống, cụ thể, đầy đủ, rõ ràng, để có luận cứ khoahọc cho việc đưa ra những kiến nghị, các pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật

và giải pháp góp phần giải quyết có hiệu quả loại tranh chấp này trên địa bàn huyện

Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài nghiên cứu về Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định.

3 Mục đích nghiên cứu

Làm sáng tỏ những vấn đề chung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất Cụ thể, nghiên cứu làm rõ khái niệm quyền sử dụng đất, kháiniệm chuyển quyền sử dụng đất và khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất, từ đó phân tích đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

Phân tích một vài tình huống pháp lý trong các bản án của Tòa án, đánh giáthực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnhBình Định Trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiệnpháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất nhằm góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụngđất nâng cao hiệu quả, tính đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnhBình Định

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Là quy định của pháp luật trong việc giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh,tỉnh Bình Định

án từ khi thực hiện công cuộc đổi mới năm 1986 đến nay;

Hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng từ năm 1986 đến nay và

nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh BìnhĐịnh nói riêng

5 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biệnchứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng,Nhà nước về đất đai.Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương phápthống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, cụ thể:

Phương pháp thống kê: Phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu để

đưa ra đánh giá về tình hình nghiên cứu của luận văn và thực tiễn tranh chấp đất đaitại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong tất

cả các chương của luận văn, cụ thể được sử dụng để phân tích các quy định của phápluật, phân tích khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp đất đai và giải quyếttranh chấp đất đai, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân huyện VĩnhThạnh, tỉnh Bình Định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp góp phầnhoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất và bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Định

Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong việc so

sánh các quy định của pháp luật qua các thời kỳ lịch sử khác nhau

Kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ

sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảođối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất ở nước ta

Cấu trúc và nội dung của đề tài:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục và phần mục lục, luận văn được cấutrúc gồm 2 chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượngquyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh và hướng hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản công, thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nướckhông trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao củamình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thứcgiao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sửdụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộcvào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho các chủ thể khác được hưởngnhững quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cáchhợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển giao quyền đó cho ngườikhác Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm nhiềuquyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền được chuyển quyền sử dụng đất.Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định.Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành cácquy định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụcủa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất và các

cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người nàysang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất1 Hay nói cách khác,chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tựđiều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới khi hai chủ thể này đáp ứng

1 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

đủ và đúng các điều kiện mà pháp luật quy định.

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏathuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyềnkhác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụtheo hợp đồng với người sử dụng đất2

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quyđịnh cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sửdụng đất Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủthể quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Các bêntham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điềukiện nhất định do Nhà nước quy định, điều kiện chuyển đổi đối với từng loại đất làkhác nhau, điều kiện với từng chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng là khácnhau, điều kiện với loại hình sử dụng đất khác nhau là khác nhau

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một là đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và giá trị tài sản tương

ứng mà hai bên chuyển giao cho nhau

Hai là hợp đồng làm chấm dứt tư cách sử dụng của một bên và tạo lập cho bên

kia quyền sử dụng mới

Ba là chỉ có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, quyền sở hữu đất vẫn thuộc

Toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý

Bốn là hợp đồng chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai,

phải lập thành văn bản và tuân theo các quy định về thủ tục theo quy định pháp luật

Năm là các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện các

nghĩa vụ trong khi thực hiện hợp đồng và ngay cả sau khi hoàn tất hợp đồng để chấmdứt cũng như làm phát sinh quyền sử dụng đất đai của mình

2Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015

1.3 Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

1.3.1 Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1.1 Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngườichuyển nhượng phải đáp ứng hai điều kiện sau:

Thứ nhất, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người có quyền

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như pháp luật đất đai đã quy định Tùy thuộcvào việc chủ thể chuyển quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất theo hìnhthức nào (giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, chothuê đất), tùy thuộc vào loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất

cụ thể), căn cứ vào chủ thể nhận quyền sử dụng đất là ai (cá nhân, hộ gia đình, tổchức, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ), xem xét đến hìnhthức trả tiền thuê đất và còn căn cứ cả vào việc đất đang sử dụng có thuộc vào cáctrường hợp không được sử dụng hay không mà pháp luật quy định cho chủ thể cóquyền sử dụng đất có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không vàđược chuyển nhượng trong trường hợp cụ thể nào Trường hợp tổ chức, cá nhân sửdụng đất tại cảng hàng không, sân bay thì không được chuyển nhượng quyền sử dụngđất3; cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất4

Thứ hai, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có quyền ký kết

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người ký kết hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải là người theo quy định pháp luật dân sự và pháp luật đất đai

có quyền ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: người đạidiện theo pháp luật, người đại diện theo ủy quyền có nội dung ủy quyền phù hợp vớiviệc ký kết hợp đồng Để biết được người ký kết có thẩm quyền ký kết hay không tadựa vào các quy định của pháp luật dân sự về chế định đại diện được đề cập trong Bộ

3Điểm a Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013

4Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013

luật dân sự năm 2015 để xác định người này có thẩm quyền ký kết hay không nhằmtránh những hậu quả có thể xảy ra do người ký kết không có thẩm quyền ký kết hợpđồng Trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đìnhthì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc người được ủy quyền theo quy định của phápluật về dân sự ký tên Trường hợp văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của nhómngười sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản

ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộcùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư5.

1.3.1.2 Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng

Theo pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có thể nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Trong trường hợp pháp luật cấm không được chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Một số trường hợp mà người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất như: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cánhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhânkhông trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khuvực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó6

1.3.1.3 Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật phức tạp và ẩnchứa nhiều rủi ro pháp lý, để hạn chế những hậu quả xấu có thể xảy ra, pháp luật ViệtNam đã quy định những điều kiện cần có của quyền sử dụng đất để có thể đưa quyền

5Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

6Điều 191 Luật Đất đai

sử dụng đất vào quan hệ chuyển nhượng:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất7, hay có thể xemGiấy chứng nhận này là căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợppháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Đất không có tranh chấp Để quan hệ chuyển nhượng ổn định, minh bạch thìđất chuyển nhượng không được trong tình trạng đang có tranh chấp, quy định này làphù hợp vì các quan hệ tranh chấp đất đai vốn đã phức tạp, không thể chồng chéothêm các tranh chấp khác vào nữa

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Quy định nàynhằm đảm bảo cho người nhận chuyển nhượng thực hiện được quyền lợi của mình vàhạn chế sự phức tạp trong việc chuyển nhượng và sau khi đã chuyển nhượng quyền sửdụng đất xong

Quyền sử dụng đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất Khi thời hạn sử dụng đấtkết thúc thì cũng là lúc quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất chấm dứt, vì vậy

mà chủ thể sử dụng không còn các quyền năng ban đầu, do vậy mà việc không đượcchuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là đúng quy định pháp luật

Ngoài ra, do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật mà pháp luật đất đai quyđịnh cụ thể một số trường hợp quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượnghoặc các điều kiện đặc biệt, các chủ thể muốn giao dịch chuyển quyền sử dụng đấtphải tuân theo các quy định này

1.3.2 Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai

Không giống các giao dịch dân sự thông thường khác, việc chuyển quyền sửdụng đất được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lậpthành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, về đất đai vàquy định khác của pháp luật có liên quan8 Theo quy định pháp luật đất đai thì hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên tham gia giao dịch là tổ chứckinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theoyêu cầu của các bên còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên chủthể không là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng phải được công chứnghoặc chứng thực9.

1.3.2.2 Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai không quy định cụ thể một hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất bao gồm những nội dung gì, tuy nhiên theo quy định của Bộ luật dân sựnăm 2015 thì nội dung thỏa thuận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtbao gồm các nội dung sau:

“1 Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liênquan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừtrường hợp pháp luật có quy định khác

2 Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định

về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cácquyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác củapháp luật có liên quan.”10

Đây là những nội dung cần thiết để tạo lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất, những yếu tố này giúp cho việc thực hiện hợp đồng được tiến hành thuậnlợi, hạn chế những nguy cơ tranh chấp của các chủ thể về sau

1.4 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ạ 1 • Ạ. J _ • rri A _ r

vô hiệu tại Tòa án

8Điều 502 Bộ luật dân sự 2015

9Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai

1.4.1 Căn cứ pháp pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án

Qua thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồngđược giao kết các bên phát hiện ngay ra vi phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng.Việc xin hủy hợp đồng thường là do bên có lợi xin hủy hợp đồng Nếu các bên tranhchấp về tính có hiệu lực của hợp đồng (một bên yêu cầu hủy hợp đồng, một bên yêucầu công nhận hợp đồng) thì Tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên hợp đồng

mà xác định xem hợp đồng có hiệu lực hay không

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức khác với

quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 hoặc hợp đồng được thực hiện xong trước ngày

Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực mà có tranh chấp thì sẽ không áp dụng các quyđịnh của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết, như vậy lúc này ta sẽ chỉ áp dụngcách giải quyết được nêu trong Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩmphán Tòa án nhân dân tối cao về Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyếtcác vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình ngày 10 tháng 08 năm 2004

Trường hợp thứ hai, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức phù hợp

với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân

sự này, như vậy sẽ xảy ra tình trạng có hai hướng giải quyết cho cùng một tình huống,một là áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, hai là áp dụng Điều 129 Bộ luật dân

sự năm 2015 Ở đây, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP căn cứ vào việc hợp đồng có đápứng đúng điều kiện về hình thức theo pháp luật tại thời điểm tạo lập hợp đồng haykhông, căn cứ vào thời điểm xảy ra tranh chấp, xem xét đến bên nhận chuyển nhượng

đã nhận đất hay chưa, các điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện hay chưa mà đưa

ra việc hủy hay công nhận hợp đồng Còn theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sựnăm 2015 thì trường hợp pháp luật quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu

lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì vô hiệu trừ trường hợp sau đây:

1 Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưngvăn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhấthai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa

án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó

2 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắtbuộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất haiphần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án raquyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên khôngphải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Như vậy trong trường hợp này, sẽ có sự chồng chéo pháp luật, nếu áp dụngcùng lúc cả Bộ luật dân sự và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩmphán thì cuối cùng Tòa án sẽ tuyên như thế nào?

Không những thế, nếu như trường hợp áp dụng quy định tại Điều 129 Bộ luậtdân sự mà không có yêu cầu của một trong các bên của hợp đồng thì Tòa án có quyềnquy định thời hạn để các bên thực hiện hình thức hợp đồng không, hay sẽ tuyên bốhợp đồng vô hiệu ngay Qua nghiên cứu tài liệu chuyên khảo dường như hướng đi:

“việc các bên không thực hiện hợp đồng bằng hình thức bắt buộc không đương nhiênlàm cho hợp đồng vô hiệu Tòa án không được “quyết định hợp đồng vô hiệu ngay”được Tòa án nhân dân tối cao ưu tiên trong xét xử thực tiễn Khi chưa được côngchứng, chứng thực theo quy định thì hợp đồng không vô hiệu nhưng cũng không đượccông nhận giá trị pháp lý Bên cạnh đó, trong Bộ luật dân sự cũng không hề có quyđịnh nào chỉ rõ rằng nếu không tuân thủ hình thức bắt buộc thì hợp đồng sẽ bị tuyên

bố vô hiệu Từ đây, ta thấy hướng giải quyết buộc các bên đáp ứng quy định về hìnhthức của hợp đồng trong một thời gian nhất định mà không tuyên vô hiệu ngay làhướng đi hợp lý cho xét xử các vi phạm về hình thức của hợp đồng

Tuy nhiên, có một vấn đề còn chưa được quy định rõ trong pháp luật đó là thờihạn ấn định để các bên thực hiện lại đúng hình thức của hợp đồng là trong bao lâu Vềvấn đề này, theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao đối với hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất mà chưa tuân thủ hình thức thì: “Tùy từng trường hợp cụ

thể mà ấn định trong thời hạn tối thiểu một tháng nhưng tối đa không quá hai tháng”11.

Một vấn đề cũng cần chú ý nữa là về cách hiểu của cụm từ “theo yêu cầu củamột hoặc các bên” được quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự thì nên hiểu đây phải làyêu cầu buộc bên kia thực hiện hình thức bắt buộc hay hiểu theo nghĩa chỉ cần mộtbên yêu cầu thực hiện hợp đồng là đủ mà không cần là yêu cầu buộc thực hiện đúng

hình thức theo quy định pháp luật Theo quan điểm của Tiến sĩ Đỗ Văn Đại thì: “ khi các bên yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thì có thể suy luận rằng ở đây một bên yêu cầu thực hiện hợp đồng Và việc yêu cầu thực hiện hợp đồng chứa đựng ý định thực hiện hình thức hợp đồng Do đó, việc yêu cầu giải quyết tranh chấp đã hàm chứa ý định của một bên yêu cầu thực hiện hình thức theo quy định của pháp luật.”12.Nếu hiểu theo ý này thì chỉ cần có yêu cầu thực hiện hợp đồng của một bên thìTòa án đã có thể áp dụng hướng giải quyết tại Điều 129 Bộ luật dân sự được nêu

Thứ hai, giải quyết tranh chấp về các điều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đưa ra phán quyết rằng hợp đồng có vô hiệu hay không, ta cần căn cứ vàođiều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đúngquy định pháp luật không, xác định xem bên bán có quyền sử dụng đất không Nếungười đứng ra chuyển nhượng không phải là người có quyền chuyển nhượng thì người

đó có được ủy quyền hợp pháp không Hậu quả của giao dịch dân sự do người không

có quyền đại diện xác lập được xử lý theo quy định tại Điều 142 Bộ luật dân sự năm

2015 và hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập vượt quá phạm vi đạidiện được xử lý theo quy định tại Điều 143 Bộ luật dân sự năm 2015

Thứ ba, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.

Những nội dung về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trong hợp đồng có

đúng quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở tiểu mục 1.3.1.3 sẽ là căn cứ quan

trọng để quyết định hợp đồng có vô hiệu hay không Nếu quyền sử dụng đất không

11Giải đáp của Tòa án nhân dân tối cao số 16/1999/KHXX ngày 1/2/1999 về một số vấn đề hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành chính và tố tụng

12 Đỗ Văn Đại , Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc

gia, tr 328

đáp ứng đúng và đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng mà các bên vẫn thực hiện giaodịch chuyển nhượng thì sẽ là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật, lúc này hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu và thường là vô hiệutoàn bộ hợp đồng.

Thứ tư, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

Ngoài việc cân nhắc các yếu tố của hợp đồng đã nêu ở trên thì việc nghiên cứucác điều khoản, các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng như: có đủ các thỏa thuậnnhư Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định hay không, nếu đã đủ thì các thỏa thuận cóphù hợp với quy định pháp luật dân sự không, thời điểm xác lập hợp đồng, thỏa thuận

đó có tự nguyện không Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng có giả tạo không Quyền

và nghĩa vụ các bên Đối tượng mua bán đã được xác định rõ ràng trong hợp đồngchưa Hợp đồng có thỏa thuận về điều kiện, thời điểm có hiệu lực của hợp đồngkhông Có thuộc loại hợp đồng có điều kiện và điều kiện đó đã diễn ra chưa Các bênthực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng như thế nào

Trường hợp mà hợp đồng soạn thảo sơ sài, không chặt chẽ, Tòa án sẽ xác địnhnội dung của hợp đồng mà không tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay Các yếu tố có thểdùng để xác định nội dung của hợp đồng như: căn cứ vào chính hợp đồng có tranhchấp, những dữ liệu sau khi hợp đồng được ký kết và còn có thể dựa vào những dữliệu có trước khi hợp đồng được tạo lập; việc phối hợp các yếu tố với nhau là hết sứccần thiết để xác định những nội dung thỏa thuận không rõ ràng của các bên Ngoài ra,việc giải thích nội dung hợp đồng còn dựa theo những nguyên tắc được quy định tạiĐiều 404 Bộ luật dân sự năm 2015, nhưng tùy vào quan điểm của Thẩm phán mà ápdụng quy định này hay không và áp dụng như thế nào vào vụ việc cụ thể trên thựctiễn

Ngoài ra, để đưa ra phán quyết hợp pháp và hợp lý thì cũng cần quan tâm đếncác yếu tố như:thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vôhiệu, chủ thể nào vi phạm thỏa thuận, mức độ vi phạm, lỗi thuộc về ai, mức độ lỗi của

mỗi bên, bên nhận chuyển nhượng có tu sửa gì không, có thiệt hại gì phátsinh nếu hợp đồng vô hiệu và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo

hướng nào, nếu có việc sau khi mua bán bên nhận chuyển nhượng đã chuyểnnhượng một phần cho người khác thì phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việcchuyển nhượng này, phải nghiên cứu yêu cầu của bên chuyển nhượng, bên nhậnchuyển nhượng tiếp theo để việc giải quyết vụ án được toàn diện.

Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong thực tế xét xử của Tòa án là muôn hình muôn vẻ Ở từng quan hệ cụ thể có tranhchấp biểu hiện của vi phạm rất khác nhau Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phứctạp trong việc giải quyết các tranh chấp này

1.4.2 Giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-vô hiệu tại Tòa án

- Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tùytừng trường hợp Tòa án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đếnĐiều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự năm 2005 vàtrong Bộ luật dân sự năm 2015 các trường hợp hợp đồng vô hiệu khi vi phạm quyđịnh tại Điều 123 đến Điều 129 để xác định thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

- Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại Việc xác định lỗi, xácđịnh trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a vàđiểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụngpháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình”

- Xác định thiệt hại Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm:

+ Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng banđầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất;

+ Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trịquyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm trên đất

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa

thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hạiquy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại cònbao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giátrị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án phải tiến hành định giá giá trịquyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

+ Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giátrị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thànhlập hội đồng định giá Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trườngchuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thờiđiểm xét xử sơ thẩm

Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụngđất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tạiđịa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêmyết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét

xử sơ thẩm, thì Tòa án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giániêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà khôngnhất thiết phải thành lập hội đồng định giá Trong trường hợp này cần phải có căn cứxác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụngđất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thịtrường vào thời điểm xét xử sơ thẩm Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá docác đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ Trường hợpđương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí choviệc định giá lại và Tòa án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tùy thuộc vàokết quả xét xử

Trong quá trình giải quyết án trên địa bàn huyện Vĩnh Thạnh, tỉnh Bình Địnhthường xảy ra trường hợp các đương sự đều không yêu cầu giải quyết hậu quả hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mặc dù Tòa án đã giải thích cho các đương

sự về việc giải quyết hậu quả của hậu quả hợp đồng vô hiệu, nhưng sau khi xét xử cấp

sơ thẩm không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nhưng khi có kháng cáo cấp

phúc thẩm lại căn cứ vào việc cấp sơ thẩm không giải quyết hậu quả của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử đất là chưa triệt để, để hủy bản án sơ thẩm là chưa thỏađáng.

Tại công văn giải đáp nghiệp vụ có giải đáp như sau: Khi giải quyết vụ án dân

sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyếthậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp

lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu Việc giải thích phải được ghi vào biên bản vàlưu trong hồ sơ vụ án

Trong trường hợp Tòa án đã giải thích nhưng tất cả các đương sự vẫn không

Ạ À _ • 9 • Ạj 1 Ạ 9 1 4 Ặ /V 1_ • /V 11 > m > _ < i 'S 1 Ặ 1. 4- Ặ 'S 1 • 'S

yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu màkhông phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; trừ trường hợp đương sự không yêucầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặcngười thứ ba

1.4.3 So sánh hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng

Căn cứ pháp lý Điều 407 Bộ Luật dân sự

ký kết

Hậu quả pháp lý Khôi phục lại tình trạng

ban đầu, trả lại cho nhaunhững gì đã nhận hoặc trảlại tiền với giá trị tươngứng

Các bên có quyền đòi lạilợi ích do việc đã thựchiện phần nghĩa vụ theoHợp đồng

Trách nhiệm bồi thường Bên có lỗi gây thiệt hại có

trách nhiệm phải bồithường (Có thể là mộttrong số các bên trong hợpđồng, có thể là bên thứba)

Bên có lỗi phải bồi thườngthiệt hại (Một trong số cácbên trong hợp đồng)