Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh bình định (luận văn thạc sỹ luật)

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ n i chung và đấtở n i riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số ngư i dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp l cho n

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI THÀNH PHƯƠNG

THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ

• • • • CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH

BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

• • • •

TP HỒ CHÍ MINH - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI THÀNH PHƯƠNG

THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ

• • • •CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH

BÌNH ĐỊNH

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài “Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định” là công trình nghiên cứu

của riêng tôi, được sự hướng dẫn tận tình của giảng viên hướng dẫn TS.Châu ThịKhánh Vân, hoàn toàn không sao chép từ tác phẩm khác Những phần sử dụng tàiliệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu thamkhảo Các bản án, thông tin được nêu trong luận văn là trung thực và hoàn toànchính xác, đúng sự thật

TÁC GIẢ

BÙI THÀNH PHƯƠNG

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu luận văn 4

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 5

1.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 5

1.2 Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 9

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ KIẾN NGHỊ 12

2.1 Điều kiện đối với chủ thể 13

2.2 Điều kiện đối với quyền sử dụng đất 24

2.2.1 Điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng 25

2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị 30

KẾT LUẬN 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ n i chung và đất

ở n i riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số ngư i dân khi có nhu cầu

về đất; tạo cơ sở pháp l cho ngư i sử dụng đất ở chủ đ ng đầu tư, năng đ ng hơn trong

sử dụng đất ở, đồng th i c ng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuynhiên, trong quá trình t chức thực hiện, quyền này còn m t số tồn tại như chuyểnnhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượngQSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật ( không đăng k với cơ quan nhànước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của đại b phậndân cư và m t số cán b còn hạn chế; thị trư ng bất đ ng sản chính quy mới hoạt đ ng ởdạng sơ khai nên thị trư ng phi chính quy (thị trư ng ngầm) hoạt đ ng mạnh với việcmua án trao tay dưới nhiều hình thức, n m ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Vì thế,nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành nh thư ng, lành mạnh của thị trư

ng bất đ ng sản, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở là đòi hỏi của thực tế cu c sống Chuyển nhượng QSDĐ đối với nhiều loại đấtkhác nhau, trong khuôn kh m t luận văn thạc s tôi xin phép chỉ đề cập đến chuyển

nhượng QSDĐ ở, m t trong nhiều loại đất được quy định theo Luật Đất đai năm

2013 Từ những lý do trên, tôi chọn đề tài Thực tiễn áp dụng các quy định pháp

luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định

2 Tình hình nghiên cứu

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là m t đề tài được nhiềungư i quan tâm Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diệnkhác nhau Có thể đề cập đến m t số các công trình tiêu biểu sau đây Đề tài nghiêncứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu

địa chính - T ng cục Địa chính: "Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất" Đặng Văn Ngạn (2009), uậ ề chuyển n ượng quyền sử dụng đấ ực tiễn tại Hà Nam", Luận văn thạc s Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà N i Lưu Quốc Thái (200 , ề g

ị quyền ử ụng đấ uậ n n ", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 7 Các nhà khoa học

nước ngoài c ng c m t số nghiên cứu về các giao dịch đất đai của Việt Nam, tính đến

th i điểm hiện nay có: Tham luận số 03, "T động quy trình giao dị đấ đ đối với người

nghèo áp dụng ương DE SOTO (2005), nghiên cứu về các quy trình giao dịch đất đai

hiện hành, ảnh hưởng đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng và phát triển kinh tế,đặc biệt của ngư i nghèo của Ngân hàng phát triển châu Á (ADB); Nghiên cứu của t

chức tư vấn: "Strengthening environmental Management and Land Administration

Viet Nam - Sweden comporation Program (SEMLA)", đánh giá đối với hệ thống luật

đất đai của Việt Nam như C b đ n g thống uậ đấ đ (200 , đây là công tr nh nghiên

cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luậthiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra m t số khuyến nghịhoàn thiện hệ thống luật đất đai của Việt Nam

ác công tr nh trên đã giải quyết m t số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồmphân tích khái niệm, đặc điểm, ngh a của chuyển quyền sử dụng đất cơ sở của quyđịnh về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích n i dung quy định của chuyển quyền sửdụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựunghiên cứu của các công trình khoa học về vấn đề này đã công ố; Luận văn tiếp tụcnghiên cứu, đánh giá m t số quy định pháp luật từ thực tiễn về chuyển quyền sử dụng

đất tại tỉnh nh Định

3 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích quy định của pháp luật, nghiên cứu m t cách hệ thốngcác quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễnthực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Định,tác giả hướng đến tìm ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, từ đ đềxuất định hướng và m t số giải pháp nh m góp phần hoàn thiện quy định pháp luật vềchuyển nhượng QSD đất ở

đa dạng, tác đ ng đến nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác nhautrong xã h i

Vì vậy, trong khuôn kh phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chủ yếu tậptrung nghiên cứu các quy định cụ thể của pháp luật đất đai, nhất là Luật Đất đai

2013, các văn ản hướng dẫn thi hành về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,các văn bản pháp luật khác c liên quan như luật Dân sự 2015, Luật Công chứng2014 Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật gồm nhiều loại nên trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ nghiên cứu cácgiao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa h gia đ nh, cá nhân và các ước thựchiện trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa h gia đ nh cá nhân.Trong quá tr nh nghiên cứu, từ các vụ việc cụ thể xảy ra trên địa bàn tỉnh nh Định,tác giả c đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgiữa h gia đ nh, cá nhân th o pháp luật Việt Nam, trên cơ sở đ đưa ra những đề xuất,kiến nghị của mình

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các phươngpháp nghiên cứu chủ yếu như Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biệnchứng và duy vật lịch sử của chủ ngh a ác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quanđiểm, đư ng lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trư ng; Các phương pháp nhưphân tích, t ng hợp, khảo sát, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử phương phápthống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã c được sử dụng để làm sáng

tỏ các vấn đề đặt ra trong luận văn

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, n i dung của luậnvăn gồm 02 chương

Chương 1: Khái quát quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đất ở, theo cách hiểu thông thư ng, là đất mà con ngư i dùng để xây cất nhàcửa, công trình phục vụ cho nhu cầu ở tạm th i, ở lâu dài, nghỉ ngơi và sinh hoạt củacon ngư i Luật Đất đai chưa c quy định cụ thể về khái niệm đất ở Theo Luật Đất đainăm 2013, đất ở phải thỏa mãn hai yếu tố: M t là, đất ở là đất dùng để xây dựng nhà

ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đ i sống, vư n, ao trong cùng m t thửa đấtHai là, đất ở phải n m trên thửa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyhoạch là đất khu dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản g an liềnvới đất đai ; đồng th ời cũng là quyền tài sản đặc biệt, thể hiện ở chỗ giá trị củaquyền sử dụng đất thay đổ i theo nhu cầu xã hội, theo mục đích sử dụng đất Khi nhucầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và ngược lại, giá trịquyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trường giảm Người sử dụng có quyềnchuyển đổ i, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,thừa kế, góp vốn b ang quyền sử dụng đất Trong đó , chuyển nhượng đất đai là hìnhthức giao dịch được hình thành từ rất sớm, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội,hình thức giao dịch này đã c ó nhiều thay đổ i Hiện nay, chuyển nhượng đất đai đãtrở thành hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thươngmại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữutoàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựngnên quyền sử dụng đất của Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch vềquyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khung pháp lý cho sự ra đời và vận hành củathị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất the o xu hướng công khai, minh bạch.Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các quy định về chuyển nhượng quyền sửdụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, bất cập Với đặc trưng của thị trường bất

động sản ở Việt Nam hiện nay, muốn thúc đẩy sự phát triển của hoạt động chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thì cần phải hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượngquyền sử dụng đất the o hướng công b ang và minh bạch.

Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã mở ra thời kỳ mới, mang tính độ tphá, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường QSDĐ, đó là luật đã thừa nhận giá đất,cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển QSDĐ ở Đến Luật Đất đai năm 2003tiếp tục khẳng định các quyền của ngư ời sử dụng đất trong đó c ó quyền về chuyểnnhượng QSDĐ ở Thời gian này, với những hạn chế về thủ tục chuyển nhượngQSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền vànhững hạn chế khác về thời hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứngnhận QSDĐ ở đã tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài vòng phápluật là phổ biến

Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hộ i Khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông quangày 29/11/2013 thay thế luật Đất đai năm 2003; Luật đã kế thừa và phát triển nhữngnội dung hợp lý của Luật Đất đai năm 2003 nham đảm bảo sử dụng đất đai có hiệuquả hơn ; các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật Đất đai 1993, 2003, 2013không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn

Khái niệm ‘ ‘ quyền sử dụng’ ’ được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015

\ the o đó chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo

ý chí của m nh nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích củaNhà nước, lợi ích công c ng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngư i khác Như vậy cóthể hiểu quyền sử dụng đất là quyền khai thác, hưởng dụng những thu c tính có lợi từđất m t cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụngđất đó cho ngư ời khác hay tạo vốn từ đất The o quy định của Luật Đất đai năm

2013 thì khi m ộ t chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, những ngư ời cóquyền sử dụng đất được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

*1 X _ _

Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015

Vậy quyền sử dụng đất ở là gì? Khái niệm quyền sử dụng đất nói chung và

quyền sử dụng đất ở n i riêng chưa được đề cập ở bất kỳ m t văn ản pháp lý nào củaViệt Nam Trong khoa học pháp lý, quyền sử dụng đất trước hết là quyền của Nhà

nước, với tư cách là chủ sở hữu đất đai Đ là quyền khai thác các thu c tính có ích

của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước’ ’,

‘ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ’ ’ Trong logic này,quyền sử dụng đất ở của ngư i sử dụng đất được phân biệt với quyền sử dụng đất củaNhà nước trên m t số khía cạnh: m t là, quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, ctrước, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, có sau, xuất hiện khi các t chức, cánhân, h gia đ nh được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyểnquyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; hai là, quyền sở hữu đất đai là

m t quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất ở là m t loại quyền không trọnvẹn, không đầy đủ, ngư i sử dụng đất chỉ có những quyền do Nhà nước trao cho, và

bị giới hạn bởi diện tích, th i hạn sử dụng và mục đích sử dụng

Chuyển nhượng QSDĐ ở là m t loại giao dịch dân sự nh m thực hiện việcchuyển QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác Trong giao dịch này ngư i đượcnhận QSDĐ ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ phải ù đ p cho ngư i đãchuyển nhượng cho mình m t khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị QSDĐ ở đ huyển nhượng QSDĐ ở phải tuân th o các quy định của Pháp luật Dân sự và LuậtĐất đai về điều kiện, n i dung, hình thức mới có giá trị pháp l và được pháp luật bảovệ

Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của t chức, cánhân được thực hiện dựa trên chế đ sở hữu toàn dân về đất đai ọi t chức, cá nhântrong xã h i không có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữugiao đất và quyền sử dụng để sử dụng n định lâu dài

Thứ hai, do đất đai c vị thế cố định không di d i được do vậy khác với cáchàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sửdụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu được tiến hành thông qua

hệ thống hồ sơ giấy t Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận QSDĐ ở,

các hợp đồng chuyển QSDĐ ở, các tư liệu địa chính.

Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiếtphần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dânđối với đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không do ngư i sử dụng đất tạo ra, mà doNhà nước, do các t chức, cá nhân khác trong xã h i tạo ra thông qua việc thu thuế thunhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính

Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thu c vào nhiều yếu tốnhư vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất Mức đ hoàn thiện cơ sở hạ tầng các yếu

tố kinh tế, chính trị, xã h i khác Do vậy, cùng m t diện tích nhưng vị trí khác nhau,khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng có giá cả khácnhau

ng cần phân biệt rõ giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển đ iquyền sử dụng đất Trên thực tế, vẫn còn nhiều ngư i còn nhầm lẫn về hai khái niệmnày dẫn đến những phát sinh khi thực hiện các hoạt đ ng giao dịch liên quan

ng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đ i quyền sử dụng đất là m thình thức chuyển quyền sử dụng đất, th o đ Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đấtcủa ên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thứcnày có sự khác nhau cơ ản, thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượngquyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là đ i đất lấy tiền và việc thực hiện quan hệnày là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lậpquyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ m t chiều), thì trong quan

hệ chuyển đ i quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là đ i đất lấy đất

Chuyển nhượng về bản chất là mua b án, đó là việc một bên (bên bán) chuyểngiao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang b ên kia (b ên mua) để nhận

từ bên kia m ột khoản tiền nhất định Đối tượng chuyển nhượng trong trư ờng hợp này chỉ là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này có tên gọi là: Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân

sự phải tuân the o quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các b ên, the o đó bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bênnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượngtheo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Nếu chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì còn phải tuân the o quy định của phápluật về kinh doanh bất động sản Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tớinhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đấtđai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn b ản pháp luật khác nhau Bên cạnh Bộ luậtDân sự, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh b ang các luậtchuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất độ

ng sản)

1.2 Hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

M t trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi b ng pháp luật kể từ LuậtĐất đai 1993 đến nay chính là việc trao cho ngư i sử dụng đất các quyền giao dịchđối với quyền sử dụng đất Việc ngư i sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyền sửdụng đất, ngh a là tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo n i dung

và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai8, thể hiện sự thừa nhận

và khẳng định của Nhà nước r ng quyền sử dụng đất là tài sản của ngư i sử dụng đất;

họ được đưa n vào lưu thông, trao đ i trên thị trư ng; tạo thuận lợi để ngư i sử dụngđất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai

Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất gồm bảy quyền đ làchuyển đ i quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê (cho thuêlại) quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; tặng cho quyền sử dụng

8Trư ng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luậ Đấ đ , Nxb Hồng Đức, tr.

5 Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

đất; thế chấp b ng quyền sử dụng đất; và góp vốn b ng quyền sử dụng đất Có nhữngquyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thểthực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủthể này và làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể kia (ngh a là c sự thay đ i chủthể sử dụng đất)9 và được gọi tên chung là quyền chuyển quyền sử dụng đất, baogồm quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và gópvốn b ng quyền sử dụng đất10 Trong đ , chuyển nhượng quyền sử dụng đất là m ttrong những quyền giao dịch quyền sử dụng đất có sự chuyển quyền mà ngư i sửdụng đất quan tâm

Giao dịch quyền sử dụng đất ở là việc ngư ời sử dụng đất thực hiện quyền tàisản của mình đối với quyền sử dụng đất b ang cách đưa quyền sử dụng đất của mìnhvào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định củapháp luật đất đai Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịchquyền sử dụng đất từ ngư i có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngư i khác theo m ttrình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Th o đ , ngư i có quyền sử dụng đất(ngư i chuyển nhượng) có ngh a vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng cho ngư iđược chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngư i nhận chuyển nhượng) và n p thuế thunhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất Ngư i nhận chuyểnnhượng c ngh a vụ trả tiền cho ngư i chuyển nhượng và n p lệ phí trước bạ, phí địachính và phí thẩm định hồ sơ th o quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu

lực kể từ th i điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai, đ là việc chuyển đ i,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụngđất, góp vốn b ng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cóhiệu lực kể từ th i điểm đăng ký vào s địa chính5 Việc chuyển nhượng phải tuân theonhững nguyên t c như Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phépchuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử

9 Trư ng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luậ Đất đ , Nxb Hồng

Đức, tr.209

10 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

dụng đất; Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về n i dungcủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của b luậtdân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đấtđúng mục đích, đúng th i hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phùhợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại th i điểm chuyển quyền sửdụng đất; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi íchchính đáng của ngư i sử dụng đất đồng th i khuyến khích họ đầu tư công sức, tiềncủa vào sử dụng đất có hiệu quả và Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôivới việc chuyển mục đích sử dụng đất Việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên t c trên

sẽ là cơ sở quan trọng trong tiến trình khai thác các nguồn lợi c được từ đất của cácchủ thể tham gia giao dịch về đất đai ở Việt Nam hiện nay

6 Điều 697 B luật Dân sự.

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG

th o đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nước thu được lợi ích từđất đai thông qua việc thu ngh a vụ tài chính của ngư i sử dụng đất Th o đ , việc đảmbảo cho ngư i sử dụng đất an tâm đầu tư, sử dụng đất đai c hiệu quả c ng là iện phápđảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích từ đất đai

Pháp luật đất đai không đưa ra định ngh a cho từng quyền giao dịch quyền sửdụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dựa trên quy định

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của B luật Dân sự, có thể hiểuchuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các ên, th o đ ên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhậnchuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng th oquy định của B luật này và pháp luật về đất đai6 Vấn đề này mặc dù đã được phápluật quy định rõ nhưng trên thực tế, khi đưa vào áp dụng trong từng vụ việc cụ thể lạiphát sinh nhiều tồn tại, vướng m c, dẫn đến khiếu kiện kéo dài

2.1 Điều kiện đối với chủ thể

Quyền và ngh a vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ thể và khách thể,của bất kỳ quan hệ pháp luật nào Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với ngh a vụ

7 Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản.

phải thực hiện, quyền của ngư i sử dụng đất là vấn đề mà cả Nhà nước và ngư i sửdụng đất đều quan tâm

Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã hộ i - quản lý tài nguyên đất đai quý giácủa quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai - quản lý tài sản thuộ c sở hữucủa m nh, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, c ng phải được khaithác, sử dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã h i và cho chính Nhà nước Tuynhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà chuyển giao đất đai và quyền

sử dụng đất cho ngư i sử dụng đất để họ thay mặt Nhà nước khai thác đất đai trênthực tế Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đai của Nhà nước đượcđưa vào khai thác th o đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nướcthu được lợi ích từ đất đai thông qua việc thu ngh a vụ tài chính của ngư i sử dụngđất Th o đ , việc đảm bảo cho ngư i sử dụng đất an tâm đầu tư, sử dụng đất đai chiệu quả c ng là iện pháp đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích từ đất đai

M t trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi b ng pháp luật chính làviệc trao cho ngư i sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất.Những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch quyền sử dụng đất, ngh a là đượcphép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trư ng, quyền sửdụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của ngư i sử dụng đất7

Như vậy, quyền sử dụng đất của ngư i sử dụng đất có thể được hiểu theo haingh a

Ở mức đ chung và theo cách hiểu thông thư ng, quyền sử dụng đất được hiểu

là m t trong ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,

và quyền định đoạt ngh a là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đấtđai11 Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng ngư i sử dụng đất có quyền sửdụng đất do chủ sở hữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụngđất

Ở mức đ riêng và đối với những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịchquyền sử dụng đất, ngh a là được phép đưa quyền sử dụng đất vào lưu thông, dịch

11Điều 192 B luật Dân sự 2005

7 Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản.

chuyển trên thị trư ng, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản củangư i sử dụng đất12 Tùy loại chủ thể sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quyđịnh, ngư i sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sảnquyền sử dụng đất của mình

Th o quy định của pháp luật, các điều kiện chung để thực hiện quyền giaodịch quyền sử dụng đất ao gồm c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác g n liền với đất đất không tranh chấp quyền sử dụng đất không ị

kê iên để đảm ảo thi hành án và trong th i hạn sử dụng đất13

hủ thể là yếu tố quan trọng trong tất cả các quan hệ giao dịch liên quan đếnđất đai nhưng trên thực tế th chủ thể c ng là m t trong những nguyên nhân gây ra cáckhiếu kiện c liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như hủ thể không cGiấy chứng nhận hủ thể đang ị tranh chấp về quyền sử dụng đất hủ thể đang ị hạnchế về quyền sử dụng đất do quyền sử dụng đất ị kê iên, ị thế chấp, áp dụng các b iệnpháp khẩn cấp ; không c ó ý kiến của m ột hay những chủ thể sử dụng đất chungcòn lại ; M ột số vụ tranh chấp khi vi phạm điều kiện về chủ thể khi chuyểnnhượng quyền sử dụng đất dưới đây sẽ minh họa cụ thể hơn về vấn đề này

12 Điều 163 B luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy t có giá và các quyền tài sản.

13 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Ngày 12 tháng 01 năm 2018, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định thụ lý vụ án

tranh chấp ‘ ‘Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấf

,n giữa nguyên đơn là b à Nguyễn Thị N (Sinh năm 1964; Địa chỉ : Số X, đường Đ,

Tp Quy Nhơn, tỉnh B ình Định) và bị đơn là b à Hứa Thị L (sinh năm 1966; Địa chỉ :

T 0 Y, phường T, Tp Quy Nhơn, tỉnh B ình Định ; Hiện đang chấp hành án tại Trạigiam K, huyện H, tỉnh B ình Định (c ó đơn xin xét xử vắng mặt))

The o đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng và xét xử,nguyên đơn b à Nguyễn Thị N trình b ày : Tháng 8/2011 giữa b à và b à Hứa Thị L c

ó thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà trên đất tại số N đường L, TpQuy Nhơn, tỉnh B ình Định, diện tích 69,70m2 đã được UBND tỉnh B ình Định cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3454 ngày 15/5/2000 cho vợ chồng bà HứaThị L và ông Phan Văn S, giá chuyển nhượng là 1.100.000.000đ nhưng hai b ên thỏathuận chỉ ghi vào hợp đồng chuyển nhượng là 350.000.000đ Khi chuyển nhượng hai

b ên thỏa thuận miệng rằng gia đình b à L sẽ chuyển nhà đi trong vòng 01-02 tháng.Tuy nhiên, đến hẹn vợ chồng b à L, ông S vẫn không giao nhà Nay b à yêu cầu vợchồng b à L, ông S phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

b à và b à L đã ký

The o đơn phản tố và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng sơ thẩm b ịđơn b à Hứa Thị L trình b ày : vì cần vay tiền nên b à c ó nhờ b à N hỏi vay giúp tiềnngân hàng Ngày 23/8/2011, b à c ó vay tiền của b à Nguyễn Thị T.L số tiền1.050.000.000đ để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đang thế chấp choQuỹ tín dụng Trung ương chi nhánh B đưa cho b à N đứng ra vay dùm số tiền nhiềuhơn Ngày 14/9/2011, b à N cho 02 nhân viên ngân hàng A đến xem nhà thì b à mớibiết hợp đồng ký tại văn phòng công chứng T.B là hợp đồng chuyển nhượng chứkhông phải hợp đồng ủy quyền để vay vốn Nay, b à N yêu cầu vợ chồng b à giaonhà, đất nói trên bà không đồng ý vì việc chuyển nhượng không đúng ý chí và

11Bản án số 31/2018/DSPT ngày 04/4/2018 của TAND tỉnh nh Định nguyện vọng của b à, nên b à c

ó đơn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên b ố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g an liền với đất ngày 29/8/2011.

The o các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng cũng như tại phiên tòa sơthẩm, người c ó quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phan Văn S1, anh Phan Văn T, chịPhan Thị A.T do ông Phan Văn S là người đại diện cho rằng vì muốn vợ ông vay tiềnngân hàng nên ngày 25/8/2011 ông c ó lập Hợp đồng ủy quyền số 3700, nhưng khilàm hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng T.B ông không đọc nộ i dung nên mới

ký vào hợp đồng này Ông không biết việc vợ ông c ó mua b án ngôi nhà số số Nđường L, Tp Quy Nhơn, tỉnh B ình Định cho b à N vì vợ ông không nói cho ông biết, đến năm 2012 khi xảy ra tranh chấp với b à N, ông mới biết Ông yêu cầu Tòahủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất giữa b à N và b à L đã kýngày 29/8/2011 vì không đúng với ý chí, nguyện vọng của ông

Kết quả giải quyết của vụ án dân sự này là : c ông nhận Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và tài sản gan liền với đất được công chứng số 3756 ngày29/8/2011 giữa bà Hứa Thị L và b à Nguyễn Thị N tại Phòng công chứng T.B là hợppháp ; B uộ c ông Phan Văn S, b à Hứa Thị L, anh Phan Văn S1, anh Phan Văn S2,chị Phan Thị A.T, anh Phan Văn T phải giao nhà và đất cho b à Nguyễn Thị N

The o nhận định và phân tích của TAND tỉnh thì : Ngày 29/8/2011 giữa vợchồng b à Hứa Thị L, ông Phan Văn S và b à Nguyễn Thị N đã xác lập hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g an liền với đất Theo đó , vợ chồng b à

L đã chuyển nhượng toàn b ộ quyền sử dụng đất và tài sản g an liền với đất tại số Nđường L, Tp Quy Nhơn, tỉnh B ình Định với diện tích 69,70m2, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 3454 do UBND tỉnh B ình Định cấpcho ông Phan Văn S và b à Hứa Thị L ngày 15/5/2000 cho bà N và hợp đồng này đãđược công chứng tại Văn phòng công chứng T.B vào ngày 29/8/2011 The o quyđịnh của pháp luật thì quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nói trên đã hoàn toànthuộ c về b à Nguyễn Thị N kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản g ắn liền với đất được công chứng c ăn cứ vào thỏa thuận tại khoản 1 Điều

3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản g ắn liền với đất lập

ngày 29/8/2011 giữa vợ chồng b à L với b à N thì : ‘ ‘ bên A có nghĩa vụ giao thửa

đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ

quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền cho bên B vào thời điểm bên A nhận đủ tiền’ Ngày 26/8/2011, b à L đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu nhà ở cho b à N và b à N đã đăng ký chuyển tên từ vợ chồng b à

L sang b à N vào ngày 07/9/2011 Quá trình b à N hoàn tất thủ tục sang tên đổ i chủđối với ngôi nhà và đất này, b à L và ông S cũng không c ó ý kiến gì Do đó , b à Lcho rằng b à chưa nhận tiền chuyển nhượng nhà đất của b à N là không c ó cơ sở.Mặt khác, the o hồ sơ Thi hành án dân sự đối với Quyết định công nhận sự thỏathuận số 141/2011/QĐST-DS ngày 13/7/2011, tại biên b ản giải quyết việc thi hành

án ngày 22/12/2011 và ngày 23/02/2012 (bút lục số 326, 328) , b à L thừa nhận : ‘

‘ Tô i đã bán 01 ngôi nhà số N đường L, Tp Quy Nhơn cho bà Ngiám đốc Công ty

T.N ’’ , ‘‘ Đến hết ngày 28/5/2012 tôi sẽ trả xong tiền cho Công ty T N cả gốc và lãi để chuộc lại nhà ’\ Điều đó chứng tỏ vợ chồng b à Hứa Thị L, ông Phan Văn S

đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và nhà trên đất cho b à Nguyễn Thị N

Do đó , b à Hứa Thị L cho rằng việc xác lập, công chứng Hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất và tài sản g ắn liền với đất giữa vợ chồng b à và b à Nguyễn Thị N

do bị lừa dối, không đúng the o nguyện vọng của b à là không c ó căn cứ

rất nhiều trư ng hợp tương tự như vụ việc trên, việc thỏa thuận ghi giáchuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế không phải lúc nào c ng manglại lợi ích cho các b ên The o quy định của Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày được đăng ký vào trong s ổ địa chính14 Nếu trongquá trình giao dịch, các bên phát sinh mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp hợp đồng tại tòa

án thì cả hai ên đều phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định Cụ thể là, tòa án sẽcăn cứ giá trong hợp đồng chuyển nhượng để xác định lỗi Sau đ xử lý đất trả lại chobên chuyển nhượng, tiền trả lại cho bên nhận chuyển nhượng, bên nào có lỗi sẽ phảiđền ù cho ên kia Như vậy, nếu bên nhận chuyển nhượng không chứng minh được m

nh đã trả bao nhiêu tiền trong thực tế thì họ sẽ bị thiệt thòi rất lớn, còn nếu bên nhậnchuyển nhượng chứng minh được thì cả hai bên sẽ bị xử về t i trốn thuế Do nhậnthức pháp luật còn chưa cao nên các ên tham gia hợp đồng chưa nhận thức hết được

14Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013