Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết phân tích và đánh giá các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, đồng thời nêu thực trạng tranh chấp và cách giải quyết các tranh chấp này Qua đó, bài viết đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định về thuê QSDĐ, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai.
11Báo cáo công tác thụ lý, giải quyết các loại vụ án của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, giai đoạn 2011 - 2016;
Báo cáo tổng kết công tác giải quyết các vụ, việc dân sự từ năm 2011 đến 2016 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, nêu rõ những kết quả đạt được và những thách thức trong quá trình xử lý Trong giai đoạn này, TAND đã nỗ lực nâng cao chất lượng giải quyết các vụ án dân sự, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của công dân Đồng thời, báo cáo cũng chỉ ra các vấn đề còn tồn tại và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả công tác trong tương lai.
Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua, có một số công trình nghiên cứu về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, chẳng hạn:
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Văn Khánh (2018) tập trung vào chủ đề "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam", được thực hiện tại Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này phân tích các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nhằm làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch này Bài viết góp phần nâng cao hiểu biết về pháp luật đất đai và thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Quỳnh Lan (2015), Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Đại học Quốc gia Hà Nội
Các nghiên cứu khoa học đã làm rõ nhiều vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bao gồm nội dung, hình thức, đặc điểm và những lưu ý khi lập hợp đồng Tuy nhiên, vấn đề tranh chấp và giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất vẫn chưa được nghiên cứu một cách sâu sắc Các dạng tranh chấp cơ bản trong thực tế chưa được chỉ ra, do đó cần xác định nguyên nhân và đề xuất giải pháp để giải quyết những tranh chấp này.
Những luận văn nêu trên, dù chưa phong phú, vẫn là tài liệu quý giá, cung cấp cho tác giả những kiến thức thiết yếu và hữu ích, hỗ trợ cho quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn thạc sĩ.
Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, tác giả đã áp dụng những phương pháp nghiên cứu cụ thể.
Phương pháp so sánh và tổng hợp tài liệu, văn bản pháp luật giúp làm rõ các nội dung nghiên cứu, từ đó giải quyết hiệu quả nhiệm vụ nghiên cứu đã đề ra.
Phương pháp phân tích và thống kê được áp dụng để làm rõ thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Việc xử lý các tài liệu và số liệu liên quan giúp xác định các vấn đề nổi bật và xu hướng trong tranh chấp, từ đó đưa ra những giải pháp hiệu quả nhằm cải thiện tình hình.
Phương pháp tổng hợp, đề xuất, kiến nghị giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thuê QSDĐ.
Ngoài ra, trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả xin ý kiến của các nhà khoa học, giảng viên hướng dẫn để hoàn thiện nội dung.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Lời nói đầu và Kết luận, luận văn được kết cấu thành 02 chương, trong đó:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Chương 2: Các dạng tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Cơ sở lý luận về thuê quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm đất đai, quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất
“Đất đai” và “quyền sử dụng đất” là hai khái niệm liên quan chặt chẽ, mặc dù chúng khác nhau về bản chất Sự khác biệt này thường gây nhầm lẫn cho nhiều đối tượng trong thực tế.
Để hiểu rõ về quyền sử dụng đất (QSDĐ), trước tiên cần xác định khái niệm "đất đai" Đất đai được định nghĩa là một vùng có ranh giới, vị trí và diện tích cụ thể, với các thuộc tính tương đối ổn định hoặc có tính chu kỳ, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hiện tại và tương lai Những yếu tố như thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, và hoạt động sản xuất của con người đều đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tiềm năng của đất đai Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng, thuộc sở hữu toàn dân và được Nhà nước quản lý, với quyền sử dụng đất được cấp cho người dân theo quy định pháp luật.
Trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là pháp luật về đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" được đề cập thường xuyên nhưng chưa có khái niệm thống nhất Về mặt pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền cơ bản của chủ sở hữu, bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt Những chủ thể không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu theo thỏa thuận với chủ sở hữu Từ góc độ lịch sử, kinh tế và chính trị, các hình thức sở hữu khác nhau giữa các quốc gia dẫn đến những hiểu biết khác nhau về quyền sử dụng đất Đối với các quốc gia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
13Xem khoản 2 Điều 4 Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 của Bộ tài nguyên và môi trường về ban hành quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất;
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, chủ sở hữu đất có quyền quyết định số phận pháp lý của mảnh đất thuộc sở hữu của mình, trong đó quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi quyền sở hữu Tại Anh, quyền sở hữu đất đai được pháp luật công nhận, bao gồm cả đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng, mặc dù quyền này mang tính biểu tượng và chính trị hơn là kinh tế Ngược lại, tại Việt Nam, Nhà nước giữ vai trò là đại diện duy nhất cho chủ sở hữu đất đai, nắm giữ ba quyền năng của chủ sở hữu, nhưng không trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất, mà giao quyền này cho cá nhân và tổ chức, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự.
Vào năm 2015, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được công nhận là một loại quyền tài sản, cho phép tài sản này tham gia vào các giao dịch dân sự, miễn là tuân thủ các quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được coi là một loại tài sản đặc biệt, không do con người tạo ra và không mất đi trong quá trình sử dụng Ở các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, QSDĐ thường gắn liền với quyền sở hữu Tuy nhiên, tại Việt Nam, QSDĐ được hình thành từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, và các giao dịch đất đai giữa các chủ thể chỉ liên quan đến QSDĐ chứ không phải quyền sở hữu.
Chủ thể ngoài quyền sử dụng đất có thể thực hiện nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp và góp vốn Trong khi việc cho thuê đất của Nhà nước thường mang tính chất hành chính và mệnh lệnh, thì việc cho thuê quyền sử dụng đất giữa các tổ chức và cá nhân lại mang tính tự nguyện và được thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai.
Từ điển Tiếng Việt (1995) định nghĩa "thuê" là việc sử dụng người hoặc vật trong một khoảng thời gian nhất định với khoản thanh toán tương ứng Theo pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là một loại tài sản, do đó việc thuê QSDĐ cũng tuân theo quy định này.
15Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm của nước ngoài và pháp luật đất đai, Tr.4.
QSDĐ là hình thức thuê tài sản, thường được sử dụng khi cá nhân hoặc tổ chức cần thuê quyền sử dụng đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc nhu cầu sinh hoạt Nhiều người thường nhầm lẫn về khái niệm này.
“Thuê đất” và “thuê quyền sử dụng đất” là hai hình thức thuê tài sản khác nhau tại Việt Nam Cụ thể, “thuê đất” là khi người thuê nhận một thửa đất từ Nhà nước và trở thành người có quyền sử dụng đất trong thời gian thuê Trong khi đó, “thuê quyền sử dụng đất” là người thuê tiếp nhận quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận, và trong thời gian thuê, họ trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác.
Sự khác biệt về quyền cho thuê đất xuất phát từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu và có quyền định đoạt đất đai Nhà nước có thể cho tổ chức, cá nhân thuê đất thông qua quyết định hành chính hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) Quyền cho thuê QSDĐ của tổ chức, cá nhân được xác lập dựa trên QSDĐ mà Nhà nước trao hoặc công nhận Do QSDĐ là quyền tài sản đặc thù liên quan đến đất đai, người sở hữu QSDĐ không phải là chủ sở hữu cần có sự đồng ý của chủ sở hữu và phải tuân thủ các quy định pháp luật về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng và giá thuê Quyền cho thuê QSDĐ bị giới hạn bởi thời gian, diện tích, mục đích, loại đất và chủ thể có QSDĐ.
Thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mà người thuê nhận QSDĐ từ người cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định, đồng thời người cho thuê nhận lại một khoản tiền tương ứng Hợp đồng thuê QSDĐ sẽ xác định quyền và nghĩa vụ của bên thuê theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được coi là một loại tài sản, và việc thuê QSDĐ mang đầy đủ các đặc điểm của việc thuê tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Hợp đồng thuê tài sản được lập dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê sẽ giao QSDĐ cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, và bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của QSDĐ, việc thuê loại tài sản này còn có một số đặc điểm riêng biệt cần lưu ý.
Không phải tất cả quyền sử dụng đất (QSDĐ) đều có thể được cho thuê; chỉ những QSDĐ hợp pháp và không bị cấm mới có thể tham gia vào quan hệ thuê tài sản Các loại QSDĐ trong quan hệ thuê bao gồm QSDĐ nông nghiệp như đất trồng lúa, cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, cũng như QSDĐ phi nông nghiệp như đất ở và đất khu công nghiệp.
Để cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên cho thuê cần đáp ứng các điều kiện pháp lý như có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất, đảm bảo QSDĐ không có tranh chấp và không bị kê biên Diện tích đất cho thuê cũng phải còn trong thời hạn sử dụng Theo quy định, một số chủ thể như tổ chức được giao đất không thu tiền, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư và các đơn vị sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng không có quyền cho thuê QSDĐ.
Các yếu tố của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
7 Xem khoản 3 Điều 16 LĐĐ năm 2013.
1.2.1 Chủ thể của hợp đồng
Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm các bên tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Các bên này cũng phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê QSDĐ.
Bên cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần đáp ứng các điều kiện pháp lý để thực hiện việc cho thuê, bao gồm việc là chủ sở hữu QSDĐ hợp pháp và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Bên thuê QSDĐ có thể là cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất và phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
- Đối với chủ thể sử dụng đất là tổ chức:
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ theo Điều 166 và Điều 167 LĐĐ năm 2013, nhưng không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) Các tổ chức có quyền cho thuê QSDĐ bao gồm: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, và tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân:
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất trong hạn mức, bao gồm cả đất có thu tiền sử dụng và đất cho thuê trả tiền một lần Những người này được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và có quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế đất Họ cũng có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và đã thanh toán tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Đối với chủ thể sử dụng đất là cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư:
Theo Điều 181 LĐĐ năm 2013, cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất Ngoài ra, họ cũng không được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Họ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế Đồng thời, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất, cùng với đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Đối tượng của hợp đồng Đối tượng của hợp đồng thuê QSDĐ chính là QSDĐ thuộc sở hữu hợp pháp của bên cho thuê Để thực hiện quyền này, QSDĐ là đối tượng của hợp đồng phải đảm bảo các nội dung theo quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013, cụ thể:
- Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận QSDĐ: Đây chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu
Theo Điều 185 Luật Đất đai năm 2013, nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở là những yếu tố quan trọng Các giấy tờ này không chỉ chứng minh tính hợp pháp của QSDĐ mà còn giúp bên thuê nắm rõ thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích và thời hạn sử dụng đất, từ đó đưa ra quyết định thuê QSDĐ một cách chính xác.
- QSDĐ tham gia vào quan hệ thuê không có tranh chấp:
Quy định này bảo vệ quyền lợi của bên thuê, yêu cầu chỉ những QSDĐ không có tranh chấp mới được tham gia vào giao dịch Đất không có tranh chấp được hiểu là không bị khiếu kiện tại cơ quan có thẩm quyền, đồng thời có ranh giới rõ ràng và ổn định so với các bất động sản xung quanh Nếu đất đang trong tình trạng tranh chấp, cần phải giải quyết xong tranh chấp trước khi người sử dụng đất thực hiện giao dịch thuê QSDĐ.
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:
Kê biên tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ), là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo thi hành án đối với bên có nghĩa vụ Khi QSDĐ bị kê biên, người sử dụng đất sẽ bị cấm thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng hay cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định cho đến khi có quyết định từ cơ quan Nhà nước Đồng thời, người sử dụng đất phải giữ nguyên hiện trạng của đất, không được thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thời gian này để đảm bảo việc thi hành án được tiến hành.
- Đất cho thuê vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất:
Theo quy định của Nhà nước, thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào kế hoạch, quy hoạch, loại đất và tình trạng đất Thời hạn này xác định khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép khai thác và hưởng lợi từ quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chỉ có quyền thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi còn trong thời hạn sử dụng.
1.2.3 Hình thức và nội dung của hợp đồng
- Về hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:
Hình thức hợp đồng là cách thể hiện bên ngoài nội dung của hợp đồng, phản ánh ý chí chung của các bên và chứng minh sự tồn tại của hợp đồng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995, 2005 và 2015, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Hợp đồng cần thể hiện đầy đủ các thông tin chính như tên và địa chỉ của các bên, quyền và nghĩa vụ của các bên, loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn thuê, giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền của bên thứ ba (nếu có), trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng, cũng như giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận thêm về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và cách giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hợp đồng thuê tài sản đặc biệt, do đó, các quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này rất nghiêm ngặt Để hợp đồng phát sinh hiệu lực và được pháp luật công nhận, nó phải đáp ứng đầy đủ các yếu tố về hình thức và nội dung theo quy định.
- Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng:
BLDS các năm 1995, 2005 và 2015 không quy định việc công chứng, chứng
Theo khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất (QSDĐ), cũng như các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất, không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực Điều này có nghĩa là các bên tham gia giao dịch có thể tự quyết định về việc công chứng hợp đồng, và hiệu lực của hợp đồng không phụ thuộc vào việc có được công chứng hay chứng thực hay không.
- Vấn đề đăng ký việc cho thuê QSDĐ:
Theo các Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995, 2005 và 2015, bên cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) có nghĩa vụ đăng ký việc cho thuê tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể, Điều 503 BLDS năm 2015 quy định rằng việc chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm cả việc cho thuê, chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai Thêm vào đó, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đăng ký này.
Theo quy định năm 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Các giao dịch này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được ghi nhận trong sổ địa chính.
Việc cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ có hiệu lực và được pháp luật công nhận khi đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Khi chấm dứt hợp đồng thuê QSDĐ, các bên liên quan cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký tại cơ quan đã thực hiện đăng ký, và trách nhiệm này thuộc về bên cho thuê QSDĐ.
Theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) được thực hiện khi người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ thực hiện quyền của mình Nếu quyền sử dụng đất áp dụng cho một phần thửa đất, người sử dụng cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc và tách thửa.
Theo khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần kiểm tra diện tích đất liên quan Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ, nếu đủ điều kiện sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính Trong trường hợp cần thiết, cơ quan thuế sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính và xác nhận các biến động vào giấy chứng nhận đã cấp, đồng thời thực hiện việc chỉnh lý và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Thủ tục xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) yêu cầu một trong các bên ký hợp đồng thuê nộp hồ sơ xóa đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và nếu hợp lệ, sẽ xác nhận việc xóa cho thuê QSDĐ Nếu thời hạn sử dụng đất kết thúc và người sử dụng không có nhu cầu tiếp tục hoặc không được gia hạn, giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi Cuối cùng, việc xóa đăng ký sẽ được thực hiện trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành quy định thủ tục đăng ký và xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) khá đơn giản, nhưng việc thực hiện trên thực tế gặp nhiều khó khăn và mất thời gian Ngoài việc cần giấy tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp, Văn phòng đăng ký đất đai còn yêu cầu bên cho thuê xuất trình xác nhận của chính quyền địa phương về tình trạng đất không có tranh chấp và các giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai Những yêu cầu này đã cản trở việc đăng ký thuê QSDĐ, dẫn đến tình trạng các bên trong hợp đồng không thực hiện đăng ký cho thuê.
- Mâu thuẫn trong quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng rất quan trọng, vì lúc này các bên chính thức bị ràng buộc bởi các điều khoản đã thỏa thuận Đây cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp phát sinh Theo quy định chung, giao dịch dân sự có hiệu lực khi các bên tham gia đều có năng lực hành vi dân sự.
18Xem Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của LĐĐ năm 2013;
Giao dịch phải tuân thủ 18 mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật, không trái với đạo đức xã hội Người tham gia giao dịch cần thực hiện một cách tự nguyện, và hình thức giao dịch phải phù hợp với quy định hiện hành.
Tùy thuộc vào tính chất của từng giao dịch, pháp luật quy định các điều kiện có hiệu lực riêng cho từng loại giao dịch Đối với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra các quy định cụ thể.
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” 20
Luật công chứng năm 2014 quy định rằng văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày được ký bởi công chứng viên và có dấu của tổ chức hành nghề công chứng Điều này chỉ ra hai vấn đề cần được thống nhất trong việc áp dụng quy định.
Với sự đa dạng trong các quy định pháp luật hiện nay, thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự trở nên khác nhau, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật trong thực tế.
Đề nghị quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê QSDĐ từ thời điểm các bên xác lập hợp đồng, với nghĩa vụ đăng ký thuê QSDĐ thuộc về bên cho thuê sau khi ký kết Nếu không đăng ký, các bên sẽ chịu trách nhiệm hành chính Quy định này phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội hiện nay, vì hợp đồng thuê QSDĐ là thỏa thuận tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, nên cần được pháp luật công nhận và bảo vệ Việc ký kết hợp đồng nhằm phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế, do đó cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng và linh động Hơn nữa, việc thuê QSDĐ không làm thay đổi quyền sở hữu, bên cho thuê chỉ chuyển giao QSDĐ trong một thời hạn nhất định, khiến giao dịch này đơn giản hơn so với chuyển nhượng QSDĐ.
Như vậy, từ phân tích trên, tác giải kiến nghị chỉ nên quy định việc đăng ký
19Xem Điều 122 BLDS năm 2005 và Điều 117 BLDS 2015;
20Xem khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013;
21Xem khoản 1 Điều 5 Luật công chứng năm 2014.
Tranh chấp hợp đồng thuê có đối tượng là quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất GCNQSDĐ được cấp theo mẫu thống nhất trên toàn quốc và chỉ được cấp cho những trường hợp đủ điều kiện, bao gồm: người sử dụng đất đủ điều kiện, người được giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định, người chuyển nhượng, thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất theo kết quả hòa giải tranh chấp, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người mua nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 188 LĐĐ năm 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ các điều kiện như có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng Điều này nhấn mạnh rằng việc cấp GCNQSDĐ là điều kiện tiên quyết để thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều chủ thể cho thuê QSDĐ vi phạm quy định này, gây khó khăn cho cơ quan tố tụng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án.
- Vụ án tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ giữa nguyên đơn Công ty cổ phần
22Xem khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013;
23Xem Điều 100, Điều 101 và Điều 102 Luật đất đai năm 2013. thủy sản Đắk Lắk; bị đơn là vợ chồng ông Trần Hữu Sương, bà Trần Thị Xin:
Ngày 20/8/1989, Trại cá Ea Kao thuộc Công ty thủy sản Đắk Lắk đã ký hợp đồng kinh tế với hộ ông Trần Hữu Sương để trồng cà phê trên diện tích 2.340m² trong 20 năm (1987-2007) Trước đó, vào năm 1987, Công ty đã phân chia đất cho công nhân, mỗi người được 1.000m², riêng hộ ông Sương và bà Xin được 2.000m² Hợp đồng này được ký bởi đại diện Trại cá Ea Kao là ông Ngô Giang Sơn và hộ gia đình bà Xin Tuy nhiên, Hội đồng quản trị của Công ty sau đó cho rằng Trại cá Ea Kao không đủ tư cách pháp nhân để ký hợp đồng, dẫn đến việc hủy hợp đồng và thông báo số 78/TB-TS ngày 07/10/1992 Hội đồng đưa ra hai phương án: một là nộp 500.000 đồng/1.000m² đất cho 25 năm sử dụng và nộp thuế nông nghiệp hàng năm; hai là nộp sản lượng cà phê hàng năm theo hợp đồng Nếu sau ngày 30/11/1992 không có ý kiến phản hồi, các hộ sẽ thực hiện theo hợp đồng đã ký.
Các hộ dân nhận thấy sản lượng cà phê theo hợp đồng năm 1989 quá cao, nên đã thống nhất nộp thuế nông nghiệp theo phương án 1, giúp giảm chi phí Ngày 19/11/1993, Công ty thủy sản Đắk Lắk, đại diện bởi ông Nguyễn Văn Đức, và bà Trần Thị Xin đã ký hợp đồng số 07/HĐ-TS, thay thế cho hợp đồng cũ Theo hợp đồng này, Công ty cho bà Xin thuê 2.040m² đất tại khu Trại cá Ea Kao để trồng cà phê trong 20 năm, từ 01/01/1993 đến 01/01/2013 Bà Xin sẽ thanh toán 500.000 đồng/1.000m² trước khi ký hợp đồng và hàng năm có trách nhiệm nộp thuế nông nghiệp cho Công ty Nếu bà Xin muốn sang nhượng đất, phải thông qua Công ty, và khi hợp đồng hết hạn, hai bên sẽ thỏa thuận ký lại hoặc thanh lý hợp đồng.
Cuối năm 2013, Công ty cổ phần thủy sản Đắk Lắk thông báo cho hộ bà Xin và một số hộ khác về việc thanh lý hợp đồng để trả lại đất, nhưng bà Xin không đồng ý Mặc dù hợp đồng thuê đất đã hết hạn, Công ty đã khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Xin phải giao trả lại diện tích đất 2.040m² Công ty cam kết nếu có chủ trương cho thuê lại đất này trong tương lai, sẽ ưu tiên cho hộ bà Xin.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 142/2015/DSST ngày 29/9/2015 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đã quyết định:
Căn cứ vào các điều khoản trong Bộ luật Tố tụng Dân sự và Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, cũng như Pháp lệnh về án phí và lệ phí Tòa án, các quy định này xác định rõ ràng các vấn đề liên quan đến án phí và lệ phí trong quá trình tố tụng.
Công ty cổ phần thủy sản Đắk Lắk đã được chấp nhận đơn khởi kiện, yêu cầu bà Trần Thị Xin trả lại lô đất 2.040m² thuộc thửa đất số 120, tờ bản đồ số 121, nằm tại liên gia 7, tổ dân phố 6, phường EaTam, thành phố Buôn Ma Thuột Đồng thời, Công ty cũng có nghĩa vụ thanh toán cho bà Xin số tiền 8.346.240 đồng, tương ứng với giá trị tài sản trên đất.
- Vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật và nguyên nhân của những vướng mắc:
Tại thời điểm ký kết hợp đồng, Luật Đất đai năm 1993 quy định tại Điều 78 về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) Cụ thể, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có hoàn cảnh khó khăn, như neo đơn hoặc chuyển nghề chưa ổn định, có thể cho thuê đất với thời hạn tối đa ba năm Trong trường hợp đặc biệt khó khăn, thời gian cho thuê có thể kéo dài theo quy định của Chính phủ, nhưng người thuê đất phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích.
Vào thời điểm giải quyết vụ án, Luật Đất đai năm 2013 đã có hiệu lực, quy định rõ các điều kiện cần thiết để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi.
Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi sở hữu Giấy chứng nhận Đối với việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp, quyền này chỉ được thực hiện sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất Trong trường hợp thừa kế QSDĐ, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đáp ứng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi đáp ứng các điều kiện: có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên, và trong thời hạn sử dụng đất.
2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật này Các quy định này cũng tương đồng với LĐĐ năm 2003 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi QSDĐ.
Từ năm 1993 đến nay, các quy định pháp luật về việc thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Luật Đất đai không cho phép thực hiện giao dịch thuê QSDĐ nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, các giao dịch thuê đất thường gặp phải nhiều vấn đề, đặc biệt là khi thời gian thuê kéo dài Trong thực tế, người thuê quyền sử dụng đất thường xây dựng nhiều tài sản trên diện tích đất thuê như nhà cửa, cây cối và các công trình khác, dẫn đến tranh chấp khi hợp đồng hết hạn.
- Nhận xét và kiến nghị:
Tranh chấp về thời hạn thuê quyền sử dụng đất
2.2.1 Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất khi hết thời hạn thuê
Thời hạn hợp đồng thuê QSDĐ đất được xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên Nếu không có thỏa thuận, thời hạn sẽ dựa vào mục đích thuê Trong trường hợp không thỏa thuận được thời hạn hoặc không thể xác định theo mục đích thuê, hợp đồng sẽ kết thúc khi bên thuê đạt được mục đích của mình.
Tranh chấp về thời hạn thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) thường xảy ra, đặc biệt là khi bên thuê không trả lại QSDĐ cho chủ sở hữu hợp pháp sau khi hết hạn Việc giải quyết những tranh chấp này gặp nhiều khó khăn cho Tòa án trong việc áp dụng pháp luật một cách chính xác.
- Vụ án tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ giữa nguyên đơn ông Phạm Thanh Nhàn với bị đơn Công ty TNHH Nhơn Phúc:
Vào ngày 21/6/2008, ông Phạm Thanh Nhàn đã cho Công ty TNHH Nhơn Phúc, đại diện bởi ông Trịnh Ngọc Hiền, thuê một phần đất 338m2 tại phường Thành Nhất, thành phố Buôn Ma Thuột với thời hạn 4 năm để xây dựng nhà xưởng và văn phòng Giá thuê được xác định là 1.200.000 đồng/tháng, cố định trong suốt thời gian thuê, và Công ty TNHH Nhơn Phúc cam kết thanh toán đầy đủ Theo hợp đồng, bên thuê có trách nhiệm xây dựng và sau khi hết hạn, bên cho thuê sẽ sở hữu toàn bộ công trình Tuy nhiên, đến tháng 6/2012, Công ty TNHH Nhơn Phúc không thanh lý hợp đồng và không trả tiền thuê đất, dẫn đến việc ông Nhàn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Công ty TNHH Nhơn Phúc phải thanh toán tiền thuê đất từ tháng 06/2012 đến tháng 7/2016, tổng cộng là 49 tháng, trong đó 37 tháng với mức phí 3.000.000 đồng/tháng Tham khảo Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Công ty TNHH Nhơn Phúc cần chấm dứt hợp đồng thuê đất và trả lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho ông Phạm Thanh Nhàn Tổng số tiền liên quan là 159.000.000 đồng, bao gồm 111.000.000 đồng và 12 tháng thuê đất với mức 4.000.000 đồng/tháng, tương đương 48.000.000 đồng.
Công ty TNHH Nhơn Phúc, đại diện bởi ông Trịnh Ngọc Hiền, xác nhận đã ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Phạm Thanh Nhàn vào ngày 21/6/2008 Nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là chính xác Tuy nhiên, Công ty chưa thể trả lại đất thuê khi hết thời hạn do vào năm 2010, xưởng cơ khí của công ty bị ảnh hưởng bởi dự án mở rộng đường Trần Phú.
Tại bản án số 75/2016/DSST ngày 05/8/2016 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, Tòa án đã áp dụng nhiều điều luật quan trọng, bao gồm khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, cùng các Điều 144, 147, 266, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS); các Điều 424, 703, 706, 707 và 713 của Bộ luật Dân sự (BLDS); và Điều 27 của Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH 12 ngày 27/02/2009 về án phí lệ phí Tòa án.
Tòa án đã chấp nhận đơn khởi kiện của ông Phạm Thanh Nhàn, yêu cầu Công ty TNHH Nhơn Phúc di dời thiết bị máy móc và vật liệu sản xuất, đồng thời trả lại cho ông diện tích đất 338m² Tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của ông Nhàn bao gồm: Nhà số 1 với diện tích 15,4m², tường rào dài 30,5m, mái che 68m², sân phơi 70m² và nhà số 2 có diện tích 34,32m².
Buộc Công ty TNHH Nhơn Phúc phải thanh toán tiền thuê đất cho ông Phạm Thanh Nhàn từ tháng 6/2012 đến tháng 7/2016 là 58.800.000 đồng.
- Nhận xét về nội dung vụ án và phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm:
Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng thuê
QSDĐ” là chưa đủ căn cứ pháp lý vững chắc, bởi lẽ, hợp đồng thuê QSDĐ ký ngày
Vào ngày 21/6/2008, ông Phạm Thanh Nhàn đã ký hợp đồng thuê với Công ty Nhơn Phúc, có thời hạn 04 năm Do đó, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Nhàn và Công ty Nhơn Phúc sẽ tự động chấm dứt vào ngày 21/6/2012.
27Xem khoản 1 Điều 424 BLDS năm 2005.
Vào ngày 20/10/2015, ông Nhàn đã nộp đơn khởi kiện về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) và yêu cầu Công ty Nhơn Phúc trả lại đất, cũng như thanh toán tiền thuê QSDĐ Tuy nhiên, việc khởi kiện này đã hết thời hiệu theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Tòa án đã buộc Công ty Nhơn Phúc phải trả tiền thuê đất cho ông Phạm Thanh Nhàn sau khi hợp đồng hết hạn, nhưng điều này không đúng vì hợp đồng thuê QSDĐ đã chấm dứt vào ngày 21/6/2012 mà không có gia hạn hay ký kết mới Do đó, Công ty Nhơn Phúc không có nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng với ông Nhàn Hơn nữa, sau ngày 21/6/2012, Công ty Nhơn Phúc chỉ để lại một số máy móc trên đất mà không sử dụng đất thuê, dẫn đến việc ông Nhàn có quyền khởi kiện vì vi phạm hợp đồng Việc Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện và buộc trả tiền thuê đất từ tháng 6/2012 đến tháng 7/2016 là không có căn cứ pháp lý vững chắc.
- Vướng mắc trong áp dụng pháp luật và nguyên nhân:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) được ký kết vào ngày 21/6/2008 có thời hạn 4 năm, do đó sẽ kết thúc vào ngày 21/6/2012 Nếu các bên không đạt được thỏa thuận mới về việc gia hạn hợp đồng, thì theo quy định tại khoản 1 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng sẽ tự động chấm dứt.
Theo Điều 427 BLDS năm 2005, thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng dân sự là 02 năm kể từ khi quyền lợi bị xâm phạm Hợp đồng giữa Công ty Nhơn Phúc kết thúc vào ngày 21/6/2012, nhưng đến ngày 21/11/2015, ông Phạm Thanh Nhàn mới khởi kiện, dẫn đến việc hết thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ Thực tế, sau khi hết thời hạn thuê, bên thuê vẫn tiếp tục quản lý và sử dụng QSDĐ từ năm 2012 đến 2016 Nếu xác định đã hết thời hiệu giải quyết tranh chấp, yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn sẽ không được chấp nhận.
Theo khoản 3 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP, việc tiếp tục trả tiền thuê đất trong thời gian chiếm giữ quyền sử dụng đất trái phép sẽ gây thiệt hại cho người cho thuê đất.
Tác giả kiến nghị cần có hướng dẫn pháp luật cụ thể để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê, đồng thời quy định rõ ràng trách nhiệm của bên thuê QSDĐ trong trường hợp không trả lại tài sản khi hợp đồng chấm dứt Ngoài ra, việc áp dụng chế tài phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại cũng nên được xem xét.
2.2.2 Tranh chấp về chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
2.3.1 Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) được ký kết giữa bên cho thuê và bên thuê, với đối tượng hợp đồng có thể là QSDĐ nông nghiệp, đất ở hoặc QSDĐ gắn liền với tài sản Mục đích của bên thuê là phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, và làm cơ sở cho việc trồng cây nông nghiệp, cây công nghiệp, nhằm thu được hoa lợi và lợi tức.
Theo quy định tại Điều 109 BLDS năm 2015:
“Điều 109 Hoa lợi, lợi tức
1 Hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại.
2 Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên thuê sử dụng công cụ lao động để tác động vào QSDĐ nhằm tạo ra hoa lợi và lợi tức phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hoặc tạo ra lợi nhuận Vì vậy, khi ký kết hợp đồng, các bên cần liệt kê rõ ràng các điều khoản liên quan.
Để đảm bảo việc thanh lý hợp đồng đúng quy định, cần kê khai đầy đủ 35 tài sản ban đầu gắn liền với quyền sử dụng đất thuê Qua đó, xác định các tài sản phát sinh do bên thuê tạo lập trong quá trình sử dụng đất, làm cơ sở cho việc thực hiện các bước thanh lý khi hợp đồng đến hạn.
- Vụ án tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ giữa nguyên đơn Đinh Văn Rỡ, Nguyễn Thị Sợi với bị đơn là ông Vũ Đình Lịch:
Vào ngày 01/06/2013, ông Rỡ và bà Sợi đã ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Vũ Đình Lịch Theo hợp đồng, ông Lịch thuê một diện tích đất 102m² cùng với phần đường đi Diện tích này đã được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 869527 vào ngày 26/03/2012 cho ông Đinh Văn Rỡ và bà Nguyễn Thị Sợi, thuộc thửa đất số 16, tờ bản đồ độc lập, tại hẻm.
Địa chỉ thuê là 272 Lê Thánh Tông, phường Tân Lợi, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Thời gian thuê kéo dài 07 năm, bắt đầu từ ngày 01/6/2013 đến 01/6/2020, với mức giá thuê là 40.000.000 đồng mỗi năm, thanh toán vào ngày 01/6 hàng năm.
Khi giao đất, tài sản trên đất bao gồm tường rào, hệ thống điện, nước và các công trình như 03 nhà lều, 01 nhà pha chế, 01 nhà kho Vào ngày 24/5/2016, ông Rỡ đã nhắc ông Lịch về việc thanh toán tiền hợp đồng vào ngày 01/6/2016, nhưng ông Lịch không thực hiện do yêu cầu ký hợp đồng với con trai mình Ngày 03/8/2016, ông Rỡ thông báo cho ông Lịch về việc chưa thanh toán tiền thuê đất, đồng thời đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu ông Lịch trả lại đất, tài sản, và bồi thường 03 tháng tiền thuê Thêm vào đó, vào tháng 11/2016, ông Lịch đã cho người khác thuê một phần đất để mở tiệm cắt tóc, vi phạm Điều 5 của hợp đồng Do đó, nguyên đơn đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề chấm dứt hợp đồng.
Vũ Đình Lịch cần hoàn trả 102m² đất đã thuê cùng lối đi, thanh toán tiền thuê đất từ ngày 01/06/2016 cho đến khi kết thúc vụ án, và bồi thường 3 tháng tiền thuê với tổng số tiền là 9.999.000 đồng.
Bị đơn đồng ý với quan điểm của nguyên đơn về nội dung hợp đồng Tuy nhiên, khi thực hiện giao đất, chỉ có tường rào, hệ thống điện nước và nhà lá hiện diện trên khu đất.
Ông Đinh Văn Rỡ và bà Nguyễn Thị Sợi đã cho thuê một quán cà phê cũ, nhưng sau đó quyết định tháo dỡ và xây dựng lại với tổng chi phí 245.000.000 đồng Ông Lịch, người đang quản lý hợp đồng, khẳng định rằng ông không vi phạm các điều khoản hợp đồng và đã đầu tư lớn vào sửa chữa và mua sắm đồ đạc Ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và nếu ông Rỡ đơn phương chấm dứt, thì phải bồi thường 118.236.021 đồng cho những tài sản đã đầu tư Hơn nữa, việc ông Rỡ và bà Sợi cho rằng ông Lịch cho người khác thuê đất mở tiệm cắt tóc là không chính xác, vì ông Lịch chỉ cho người anh em kết nghĩa mượn đất trong 5 ngày vào tháng 11/2016.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 90/2017/DS-ST ngày 29/8/2017, TAND thành phố Buôn Ma Thuột đã quyết định:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 36, Điều 128, Điều 144, Điều 147, Điều 165, Điều 200, Điều 203, Điều 220 của BLTTDS năm 2015; Điều 703, 706, 707, 709 và Điều 713 BLDS năm 2005 và khoản
2, Điều 468 BLDS năm 2015; Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.
Tòa án đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Văn Rỡ và bà Nguyễn Thị Sợi, tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê QSDĐ ngày 01/6/2013 và buộc ông Vũ Đình Lịch phải trả lại diện tích đất 102m² cùng lối đi vào đất và tài sản trên đất Đồng thời, bác phần yêu cầu bồi thường 03 tháng tiền phạt hợp đồng thuê QSDĐ trị giá 9.999.000 đồng Ngoài ra, ông Đinh Văn Rỡ và bà Nguyễn Thị Sợi cũng phải hoàn trả cho ông Vũ Đình Lịch số tiền 118.236.021 đồng tương ứng với giá trị tài sản trên đất.
- Nhận xét về nội dung vụ án:
Đầu tiên, cần xác định xem hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Đinh Văn Rỡ, bà Nguyễn Thị Sợi và ông Vũ Đình Lịch có tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành hay không.
Thời điểm ký kết hợp đồng là rất quan trọng, bởi lẽ hợp đồng được lập trên cơ sở tự nguyện giữa các bên Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005, việc thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để có hiệu lực pháp lý.
Vào thứ hai, khi nguyên đơn cho bị đơn thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), trên mảnh đất đó đã có sẵn các tài sản như cây cối và công trình xây dựng Do đó, nếu chỉ xem xét quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ”, sẽ không giải quyết triệt để vụ án Cần phải xác định lại quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” để đảm bảo tính toàn diện trong việc giải quyết.
- Vướng mắc trong áp dụng pháp luật và nguyên nhân của những vướng mắc:
Ông Đinh Văn Rỡ và bà Nguyễn Thị Sợi cho biết rằng khi cho ông Vũ Đình Lịch thuê đất, trên khu đất đã có sẵn hệ thống điện, nước, nhà lều và nhà pha chế Trong suốt thời gian thuê, người thuê chỉ thực hiện việc tu sửa các tài sản hiện có mà không xây dựng mới bất kỳ công trình nào.
Ông Vũ Đình Lịch nhấn mạnh rằng khi thuê đất, chỉ có hệ thống điện và nước hiện hữu, trong khi các tài sản khác không có hoặc không sử dụng được Tất cả các công trình xây dựng và nhà quán phục vụ kinh doanh đều do ông Lịch đầu tư trong thời gian thuê đất từ năm 2013 với tổng chi phí lên tới 245 triệu đồng Ông Lịch yêu cầu nguyên đơn hoàn trả số tiền đã đầu tư vào các tài sản trên đất thuê.
- Đề xuất và kiến nghị:
Tranh chấp về hình thức của hợp đồng 42 KẾT LUẬN
Hợp đồng là phương tiện ghi nhận và lưu trữ nội dung các điều khoản mà các bên đã thống nhất Theo Điều 401 BLDS năm 2005, hợp đồng có thể được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể Nếu pháp luật yêu cầu hợp đồng phải có hình thức văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, thì các bên phải tuân thủ theo quy định đó.
Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản và tuân thủ quy định của Bộ luật, pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật liên quan Đối với hợp đồng thuê QSDĐ, hình thức của hợp đồng là văn bản ghi nhận các thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê.
Khi soạn thảo hợp đồng cho thuê đất, các bên cần chú ý đến tên, địa chỉ, quyền và nghĩa vụ, loại đất, hạng đất, diện tích, giá thuê, thời hạn thuê và phương thức thanh toán Hợp đồng phải đảm bảo tính phân loại và khác biệt giữa các loại hợp đồng Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều vụ tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất xảy ra do các bên soạn thảo hợp đồng sơ sài, đặc biệt là với người dân tộc thiểu số Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định ý chí thực sự của các bên và phân loại hợp đồng là thuê hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vụ án tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn H' Biên Hwing và bị đơn Trương Hoành, cùng với các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Y Blul Niê và Nguyễn Hồng Thành, đang diễn ra với nhiều tình tiết phức tạp Tranh chấp này liên quan đến quyền lợi hợp pháp trong việc sử dụng đất, đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng của cơ quan chức năng để đảm bảo công bằng cho tất cả các bên liên quan.
Năm 1988, hợp tác xã Buôn Ju cấp cho cụ H' Mễn Hwing thửa đất 12.220m² để sản xuất nông nghiệp, gia đình bà H' Biên đã trồng cà phê trên 5,5 sào (5.950m²), phần còn lại trồng đậu và lúa Đến năm 1995, do khó khăn tài chính, vợ chồng ông Y Blul Niê đã ký hợp đồng giao khoán thửa đất 5,5 sào cho ông Trương Hoành với thời hạn 20 năm, tổng số tiền thuê là 2,5 cây vàng Cùng năm đó, bà H' Wen Hwing, vợ ông Y Blul, qua đời, khiến ông Y Blul phải về sống với gia đình, dẫn đến việc thửa đất 6.270m² liền kề không có ai canh tác Ông Hoành đã xin ông Y Blul cho phép canh tác trên thửa đất này từ đó đến nay mà không có thỏa thuận nào bằng văn bản và không trả tiền cho gia đình bà H' Biên.
Vào năm 2014, khi hợp đồng gần hết hạn, gia đình chị H' Biên yêu cầu trả lại thửa đất Tuy nhiên, ông Hoành từ chối, cho rằng ông Y Blul đã chuyển nhượng cho mình thửa đất 5,5 sào, trong khi thửa đất 6.270m² là do ông Hoành tự sở hữu.
Diện tích 12.220m² trước đây thuộc sở hữu của cụ H' Mễn Hwing và sau đó chuyển cho bà H' Nguốt Hwing theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 881590 do UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp ngày 24/12/2014 Vào ngày 19/3/2015, bà H' Nguốt đã tặng cho chị H' Biên Hwing, khiến toàn bộ diện tích này đứng tên chị H' Biên Hiện tại, chị H' Biên đã khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Trương Hoành trả lại quyền sử dụng đất 12.220m² mà ông đã thuê và mượn Chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là hợp đồng đất trồng cà phê ký kết giữa ông Y Blul và ông Trương Hoành vào năm 1995.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2016/DSST, TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H' Biên Hwing vào ngày 28/10/2016.
Ông Nguyễn Hồng Thành phải trả lại diện tích đất 6.270m² thuộc thửa số 14, tờ bản đồ số 12 tại buôn Ju, xã Ea Tu, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk cho gia đình bà H' Biên Hwing Đồng thời, bà H' Biên Hwing cũng phải thanh toán cho ông Thành giá trị quyền sử dụng đất là 313.500.000 đồng và toàn bộ giá trị cây trồng trên đất là 162.480.500 đồng.
Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H' Biên Hwing về việc buộc ông Trương Hoành trả lại diện tích đất 5.950m² Thay vào đó, tòa chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trương Hoành, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập năm 1995 giữa ông Y Blul Niê và ông Trương Hoành đối với diện tích đất 5.500m², thực tế là 5.950m².
- Nhận xét về nội dung vụ án và phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm:
Thứ nhất, Tòa án sơ thẩm đưa thiếu những người tham gia tố tụng như sau:
Vợ ông Nguyễn Hồng Thành và vợ ông Trương Hoành cùng quản lý các diện tích đất lần lượt là 6.270m² và 5.950m²; bà H' Nguốt Hwing đã tặng hai thửa đất có tranh chấp cho bà H' Biên Hwing Những người này cần được tham gia tố tụng với tư cách là những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Tòa án cấp sơ thẩm nhận định rằng "Bản hiệp đồng đất trồng cà phê" giữa ông Y Blul và ông Hoành không đảm bảo chứng cứ vững chắc cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể, hợp đồng giao khoán ghi nhận ông Y Blul cho ông Trương Hoành thuê 5,5 sào đất trong 20 năm, từ năm 1995 đến 2015, với tổng số tiền thuê là 2,5 cây vàng, được thanh toán làm hai lần Các bên đều công nhận đây là hợp đồng giao khoán có thời hạn 20 năm.
2015 mà không phải hợp đồng chuyển nhượng.
Thửa đất này thuộc về hộ bà H' Mễn Hwing, được cấp bởi hợp tác xã buôn Ju vào năm 1988 và được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1999 Ông Y Blul Niê, con rể của bà H' Mễn, không có quyền chuyển nhượng phần đất này Nếu ông Y Blul đã chuyển nhượng cho ông Hoành mà không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ bà H' Mễn, thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có giá trị pháp lý và bị vô hiệu Ngoài ra, cần tiến hành giám định hai chữ ký của ông Y Blul Niê trên “Bản hiệp đồng đất trồng cà phê” để xác định xem có phải do cùng một người ký hay không.
Tòa án cấp sơ thẩm đã có những nhận định sai lầm khi giải thích nội dung hợp đồng không đúng với ý chí chung của các bên tham gia, đồng thời không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành Điều này thể hiện sự nhầm lẫn giữa hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án:
Tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ), đặc biệt là trong lĩnh vực thuê QSDĐ, diễn ra phổ biến và thường phức tạp, liên quan đến nhiều chủ thể Ví dụ, trong một vụ án cụ thể, các bên đã thỏa thuận thời gian thuê là 20 năm, nhưng trong quá trình thực hiện, có sự thay đổi về chính sách pháp luật và hiện trạng QSDĐ, khiến cho những người làm chứng và người liên quan có thể không còn sống khi tranh chấp xảy ra Đặc biệt, một bên tham gia hợp đồng là người dân tộc thiểu số, nhóm có nhận thức pháp luật hạn chế, và các tập tục của họ có thể ảnh hưởng lớn đến giao dịch, như trường hợp ông Y Blul được bà H' Mễn Hwing giao QSDĐ mà ông có quyền định đoạt.