Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại toàn án nhân dân thành phố buôn ma thuột, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

Mục đích, nhiệm vụ của đề tài • 7 • • hân t ch, đánh giá về thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.B

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

• • • •

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

Ì1 [f

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các

số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Các kết luậnkhoa học của luận văn chưa từng được công bố trên bất kỳ công trình nào khác Ngoài ra,trong luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của cáctác giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng.

rp r _ _ • 2 1 A w Tác giả luận văn

Văn Thị Nguyễn Hiền

DANH MỤC VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT

Ngân hàng NN&PTNTVN Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

Việt NamGCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC VIẾT TẮT

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ 6

1.1 Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ 6

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ 6

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ 8

1.2 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 11 1.2.1 Khái niệm 11

1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 14

1.2.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ 15

1.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 18 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 22

CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TAND THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 23

2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột 23 2.1.1 Kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại

TAND thành phố Buôn Ma Thuột 23 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột 25

Trong đó, phần lớn là các vụ, việc liên quan đến tranh chấp QSDĐ, tranhchấp HĐTD mà có liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ chiếm t lệ cao, t lệ cácbản án, quyết định bị sửa, hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp luật

về nội dung còn nhiều

uất phát từ thực tế trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Giải quyết tranhchấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn MaThuột, tỉnh Đắk Lắk” để nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc s Thông quanghiên cứu để hoàn thành luận văn tôi có thể học hỏi thêm một số kinh nghiệm, nângcao kiến thức pháp luật từ đó đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyếttranh chấp tại TAND

1 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về tranh chấp QSDĐnói chung và các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ đã có một số công trình như

sau: Luận văn Thạc s Luật học: “Giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án tại Việt Nam” của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ - Thực trạng và giải pháp” của Lê

Thị Thanh Huyền (2017), trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn Thạc s Luật học

“Thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” của Dương Thị Vân Anh (2012),

Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Bên cạnh đó còn có các bài viết đăng trên cáctạp chí TAND, tạp chí Luật học, tạp chí Dân chủ và pháp luật

Các công trình nghiên cứu, bài viết đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đếnthế chấp QSDĐ, thế chấp tài sản, tuy nhiên chưa đi sâu nghiên cứu tổng thể nhữngvấn đề về lý luận và thực tiễn cũng như việc giải quyết các tranh chấp liên quan đếnhợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án

Vì vậy, việc nghiên nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp

QSDĐ tại TAND là một vấn đề rất cần thiết và có ý ngh a rất quan trọng, nhất làtrong giai đoạn hiện nay khi hoạt động tín dụng đang diễn ra sôi động Kéo theo đó

là các vụ án về tranh chấp HĐTD và cụ thể hơn là tranh chấp hợp đồng thế chấpQSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp

2 Mục đích, nhiệm vụ của đề tài

• 7 • •

hân t ch, đánh giá về thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.Bên cạnh đó tìm hiểu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết cáctranh chấp và xác định những bất cập, thiếu sót của pháp luật Qua đó đề xuất cácbiện pháp làm hạn chế, giảm thiểu các vụ án tranh chấp và hướng để nâng cao hiệuquả giải quyết các vụ án góp phần xây dựng tỉnh Đắk Lắk ngày một phát triển mạnh

mẽ, giữ vững và phát triển bản sắc văn hóa, góp phần vào sự phát triển chung của đấtnước

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận, thủ tục và thực tiễnxét xử về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn

Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

* Phạm vi nghiên cứu:

Trong phạm vi nghiên cứu và giới hạn cho phép của Luận văn Thạc sỹ, tácgiả sẽ tập trung phân t ch, đánh giá các quy định của pháp luật về giải quyết cáctranh chấp và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấpQSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được hình thành trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm của Đảng và Nhà nước vềhoạt động xét xử tại Tòa án nói chung và về giải quyết các tranh chấp nói riêng kếthợp vận dụng các phương pháp khoa học như: hương pháp phân t ch, phương pháp

tổng hợp, phương pháp so sánh phápluật, phương pháp thống kê, phương pháp tổngkết thực tiễn để thực hiện đề tài.

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Kết quả của luận văn sẽ góp phần bổ sung phát triển lý luận và áp dụng phápluật trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án Có thể

sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo cho Thẩm phán, Thư ký, cán bộ Tòa án khi

áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp

6 Bố cục tổng quát của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củaLuận văn được kết cấu thành hai chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất

Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tạiTAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ 1.1 Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ

Việt Nam đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nền kinh tế thị trường,tiến tới hội nhập với nền kinh tế thế giới trong đó, hoạt động ngân hàng giữ vai tròđặc biệt quan trọng Bởi lẽ, nó được coi là mạch máu của nền kinh tế bất cứ mỗiquốc gia nào và tài chính - ngân hàng có lành mạnh thì nền kinh tế mới có cơ hộicạnh tranh và phát triển Tuy nhiên, đây cũng là l nh vực xảy ra nhiều tranh chấpnhất trong các loại tranh chấp kinh doanh thương mại Bởi bản chất của hoạt động tíndụng là sự tín nhiệm lẫn nhau giữa một bên là ngân hàng và bên còn lại là kháchhàng vay tiền Đối tượng trong quan hệ này cũng khá đặc biệt, đó là một khoản tiền

cụ thể để sử dụng vào mục đ ch xác định trong một khoản thời gian nhất định, saukhoản thời gian đó, người vay có ngh a vụ thanh toán cho ngân hàng cả gốc và lãi

Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì

cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế chấp

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ, Tùy

mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là bênvay và ngân hàng ký HĐTD để được cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để thếchấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong HĐTD

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ

Đất đai là tư liệu sản xuất không có gì thay thế được, đóng vai trò quan trọngtrong đời sống sản xuất, phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng Kể từsau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam (12/1986),kinh tế nước ta đã chuyển từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ ngh a Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối vớiđất đai và Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,cho thuê đất và công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định Đồng thời Nhànước quy định quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhànước bảo hộ và ghi nhận trong BLDS, LĐĐ mà theo đó người có tài sản là QSDĐdùng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ và không giao tài sản cho bên kia Trướcđây, háp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 không có quy định về việc thế chấpQSDĐ nhưng đến BLDS năm 1995, việc thế chấp QSDĐ đã được quy định tại mộtchương riêng như là một trong những biện pháp để đảm bảo thực hiện ngh a vụ dân

sự Kế thừa các quy định của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã có quy định vềhợp đồng thế chấp QSDĐ, về phạm vi thế chấp QSDĐ, quyền và ngh a vụ của bênthế chấp, bên nhận thế chấp QSDĐ và quy định về xử lý tài sản đã thế chấp ĐếnBLDS 2015 ra đời đã có nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng đề cao nguyên tắc tôntrọng, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự Nhưng quy định

về thế chấp tài sản trong BLDS 2015 giảm 04 điều luật so với BLDS 2005, tuy nhiêncác quy định về thế chấp đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch bảođảm nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch thực hiện ngh a vụ.3

Thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tínhtruyền thống, phổ biến trong hoạt động tín dụng Theo đó ngân hàng thỏa thuận vớingười đi vay về việc d ng QSDĐ làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay Trongtrường hợp người đi vay không trả được khoản vay và nếu không có thỏa thuận khácgiữa hai bên thì QSDĐ được xử lý để thu hồi nợ Như vậy, thế chấp QSDĐ là sựthỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐđược pháp luật quy định, theo đó bên sử dụng đất d ng QSDĐ của mình để bảo đảmviệc thực hiện ngh a vụ dân sự Việc thỏa thuận được thể hiện dưới dạng hợp đồng

Về bản chất, hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kếthợp đồng Những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở thống nhất ý chí, phùhợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trởlên Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mục

đ ch của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và

3 Đỗ Thị Hải Yến, “Thế chấp QSDĐ và sự cần thiết phải có án lệ về thế chấp QSDĐ”, Tạp chí

TAND, 2017

ngh a vụ Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân

sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, ngh a vụ giữa các bên thì khi giao kết hợpđồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưngkhông được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợptác, trung thực và ngay thẳng Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn cácđiều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợpvới giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tựnguyện; mục đ ch và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm củaluật, không trái đạo đức xã hội

Như vậy, Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ

Thế chấp QSDĐ được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản,đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các Ngân hàng Trong nền kinh tế thị trường hiệnnay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cầnthiết Việc quy định thế chấp QSDĐ tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chứckinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là vấn đềthiết thực và quan trọng Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinhdoanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanhtiền tệ của Ngân hàng; đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việcnhững người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất,kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh toán khoản vay vàtiền lãi thông qua việc thế chấp QSDĐ

Về bản chất hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng mang đầy đủ những đặc tínhchung của các biện pháp bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân sự, đó là t nh dự phòng vàtính bảo đảm Tuy nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ còn có những đặc trưng khác biệtnhư sau:

- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “QSDĐ” QSDĐ được hiểu là

quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảođảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai QSDĐchỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi QSDĐ đó thuộcquyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp Người thế chấp QSDĐ có thể được thếchấp một phần hoặc toàn bộ; Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đấtthuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sảnthế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.4

QSDĐ là một loại quyền tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đạidiện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi thế chấpQSDĐ phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật vềđất đai quy định

- Thứ hai, chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấpQSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ Bên thế chấp là người sử dụng đất được nhànước, thông qua các quyết định của pháp luật, cho phép thực hiện quyền thế chấpQSDĐ Bên nhận thế chấp bằng QSDĐ có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức, hộ giađình, cá nhân

- Thứ ba, về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định là phảilập thành văn bản, có công chứng, chứng thực Việc pháp luật quy định hợp đồng thếchấp QSDĐ phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấptài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung mà đối tượng của hợp đồng làQSDĐ - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quyđịnh riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng có giátrị

- Thứ tư, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ: Theo quyđịnh, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhànước có thẩm quyền Việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ có ý ngh a quan trọng,liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng

ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng kýthế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước

4 Xem thêm Khoản 3 Điều 318 của BLDS năm 2015

trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án.

- Thứ năm, theo quy định của BLDS việc phân biệt cầm cố với thế chấp tàisản không phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động sản, mà được phân biệt

ở chỗ có hay không việc chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền Nếu chuyển giaotài sản cho bên có quyền thì đó là biện pháp cầm cố tài sản Nếu không chuyển giaotài sản thì là biện pháp thế chấp tài sản Tuy nhiên trong biện pháp thế chấp tài sảncác bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ

Đối với QSDĐ pháp luật quy định người có ngh a vụ và người có quyền chỉđược chọn biện pháp bảo đảm duy nhất đó là biện pháp thế chấp QSDĐ Đồng thờitrong hợp đồng thế chấp QSDĐ người thế chấp luôn là người trực tiếp quản lý, sửdụng đất của mình Các bên không thể thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp đượcquản lý, sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý, sử dụng như tàisản thông thường khác Quy định này để đảm bảo cho việc sử dụng đất một cách cóhiệu quả, tránh tình trạng người có quyền (bên nhận thế chấp) không có nhu cầu sửdụng đất nhưng vẫn phải quản lý đất dẫn đến việc bỏ hoang đất, gây lãng phí cho xãhội, trong khi bên có ngh a vụ (bên thế chấp) có nhu cầu sử dụng đất thì lại khôngđược quản lý và sử dụng đất Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng thế chấpQSDĐ

1.2 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại rp

Ạ _ r

Tòa án

1.2.1 Khái niệm

Tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là những mâu thuẫn phát sinh từ quyền

và ngh a vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (khách hàng) Đó lànhững tranh chấp về chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ; quyền và ngh a vụ củacác bên; xử lý tài sản bảo đảm, Chỉ được coi là tranh chấp khi sự xung đột, bấtđồng về quyền lợi giữa các bên đã được thể hiện ra bên ngoài thông qua nhữngchứng cứ cụ thể và xác định được Vì thế, không phải cứ khi nào vi phạm hợp đồngthì khi đó có tranh chấp mà đôi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấphợp đồng lại là sự kiện diễn ra sau đó một khoảng thời gian nhất định

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể hiểu là các hình thức,các phương thức giải quyết các bất đồng, các tranh chấp về quyền và ngh a vụ củacác bên trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranhchấp uất phát từ những t nh chất, đặc điểm của các tranh chấp liên quan đến hợpđồng thế chấp QSDĐ việc giải quyết những tranh chấp này cần phải đạt được nhữngyêu cầu nhất định.

- ột là, tranh chấp phải được giải quyết một cách kịp thời, khẩn trương

- Hai là, phải bảo đảm giữ được b mật của hoạt động kinh doanh cũng như uy

t n của các bên trong quan hệ tranh chấp Cho d có tranh chấp, nhưng đây là nhữngtranh chấp về lợi ch kinh tế nên các bên có xu hướng tự thương lượng để giải quyết

- Ba là, việc giải quyết tranh chấp phải có chi phí hợp lý về thời gian, cơ hội

và chi phí tiền bạc Mỗi bên đều có quyền cân nhắc, so sánh giữa cái được và nhữngchi phí phải bỏ ra để giải quyết tranh chấp, lợi ích kinh tế và sự ổn định quan hệ kinhdoanh để từ đó lựa chọn phương thức và đưa ra yêu cầu giải quyết tranh chấp Tranhchấp trong kinh doanh chỉ được giải quyết thỏa đáng khi các bên đã tìm ra phương ándung hòa được các lợi ích, lợi ích kinh tế của các bên và lợi ích các mặt của cùngmột bên

Cũng như các tranh chấp khác, các phương thức giải quyết tranh chấp liênquan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: thương lượng, hòa giải, trọng tàithương mại, tòa án Vấn đề lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinhphải được các bên cân nhắc, lựa chọn phù hợp dựa trên các yếu tố như mục tiêu đạtđược, bản chất của tranh chấp, mối quan hệ làm ăn giữa các bên, thời gian và chi phídành cho việc giải quyết tranh chấp Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức giảiquyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểmcủa một phương thức để có quyết định hợp lý

Thông thường thì hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh thông qua Tòa ánđược tiến hành mà việc áp dụng cơ chế thương lượng và hòa giải không còn có hiệuquả Việc tự giải quyết tranh chấp của các bên thường gặp nhiều khó khăn do nhiềunguyên nhân khác nhau và vì vậy sự cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhànước có thẩm quyền là Tòa án Bởi vì, Tòa án là một cơ quan Nhà nước tiến hành

theo một thủ tục tố tụng chặt chẽ, nhằm ra một bản án hay quyết định về vụ tranhchấp và đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước.

Việc đưa tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ ra xét xử tại Tòa án có nhiều

ưu điểm nhưng cũng có những nhược điểm nhất định như:

Về ưu điểm:

Thứ nhất, Toà án là cơ quan nhân danh Nhà nước để giải quyết tranh chấp, do

đó phán quyết của Toà án được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của nhànước Cơ quan thi hành án là một cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy,phương tiện để thi hành các bản án đã có hiệu lực pháp luật

Thứ hai, hòa giải trong thủ tục tố tụng là một thủ tục bắt buộc nên quyền tự

định đoạt của các đương sự vẫn được đảm bảo

Thứ ba, khi giải quyết tranh chấp tại Toà án, việc giải quyết có thể qua nhiều

cấp xét xử, vì thế nguyên tắc nhiều cấp xét xử bảo đảm cho quyết định của Toà ánđược chính xác, công bằng, khách quan và đúng với pháp luật

Thứ tư, với điều kiện thực tế ở Việt Nam hiện nay, chi phí cho việc giải quyết

tranh chấp kinh tế tại Toà án thấp hơn rất nhiều so với việc nhờ đến các tổ chứcTrọng tài thương mại hay Trọng tài quốc tế Ngoài ra, ta còn thấy thẩm quyền giảiquyết của Toà án được mở rộng đến tất cả các ngành kinh tế Chính vì thế, khi xảy ratranh chấp, người ta thường ngh đến Toà án như là nơi bao quát giải quyết mọi vấnđề

Về nhược điểm:

Thứ nhất, mặc dù nguyên tắc xét xử nhiều cấp đảm bảo cho quyết định của

Toà án là chính xác, công bằng Tuy nhiên, nguyên tắc này cũng sẽ khiến cho vụ việc

có thể bị kéo dài, trải qua nhiều cấp xét xử gây bất lợi cho đương sự Việc dây dưa,kéo dài vụ việc sẽ gây căng thẳng tâm lý, làm mất thời giờ, tiền bạc của các bên thamgia tố tụng tại Tòa án

Thứ hai, Toà án xét xử công khai, điều này xuất phát từ bản chất của hoạt

động xét xử là bảo vệ pháp chế và duy trì công lý đã được pháp luật quy định, xã hộithừa nhận Mặt khác, hoạt động xét xử công khai của Toà án còn có tác dụng răn đe,cảnh cáo những hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, trong một số trường hợp, để

giữ bí mật Nhà nước hoặc bí mật nghề nghiệp theo yêu cầu ch nh đáng của đương sự,Toà án có thể xử k n nhưng phải tuyên án công khai Các doanh nghiệp làm ăn trênthương trường đều không muốn mất uy tín khi Doanh nghiệp của mình phải ra Toà

để giải quyết tranh chấp, nó có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của họ, chonên khuyết điểm này có thể coi là lớn nhất

Thứ ba, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp bằng Toà án, các bên

phải nắm rõ được bản chất, vì việc giải quyết tranh chấp của Toà án phải tuân thủnghiêm ngặt các quy định mang tính hình thức của pháp luật tố tụng và đặc điểm nàyđôi khi có thể gây trở ngại cho các bên tranh chấp

1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án

1.2.2.1 Tranh chấp về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp QSDĐ và bênnhận thế chấp QSDĐ Trong quá trình ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, việc xemxét tư cách chủ thể của bên thế chấp QSDĐ là một vấn đề quan trọng, nó ảnh hưởngtrực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ Nếu không xác định đúng, đầy

đủ tư cách chủ thể dẫn đến những sai sót khi ký kết hợp đồng, hợp đồng bị tuyên bố

hết nên dẫn đến tranh chấp và giải quyết rất phức tạp.

1.2.2.3 Tranh chấp về đối tượng của hợp đồng

Việc xác định đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc hếtsức quan trọng khi Tòa án giải quyết, xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ trongtrường hợp không bên thế chấp không trả được nợ vay Khoản 3 Điều 318 của BLDS

năm 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, tài sản gắn liền trên đất cũng là

đối tượng thế chấp nếu các bên không có thỏa thuận, khi xử lý tài sản bảo đảm ngânhàng có quyền xử lý QSDĐ thì được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất

1.2.2.4 Tranh chấp về việc xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng

Khi đến hạn thực hiện ngh a vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bênthế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngh a vụ thì bên thế chấp phảigiao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý theo thỏa thuận Nếu bên thếchấp không thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp sẽ khởikiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết

1.2.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ

Thực tế trong những năm gần đây việc tranh chấp đất đai nói chung, tranhchấp về các hợp đồng có đối tượng là QSDĐ nói riêng ngày càng có chiều hướng giatăng, năm sau cao hơn năm trước, tính chất và nội dung tranh chấp ngày càng.Nguyên nhân khách quan

Nguyên nhân khách quan dẫn tới tình trạng tranh chấp hợp đồng thế chấpQSDĐ thể hiện ở những quy định của pháp luật, sự tác động của điều kiện kinh tế, xãhội Những nguyên nhân này dù không trực tiếp nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn đếnnội dung tranh chấp và phương hướng giải quyết tranh chấp Có thể thấy một sốnguyên nhân khách quan khác nhau sau đây dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấpQSDĐ:

- Do quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ còn có những điểm khônghợp lý: Trước đây theo quy định của BLDS năm 2005 thì nhà ở, công trình xây dựngkhác, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các

bên có thoả thuận Như vậy nếu các bên chỉ thoả thuận thế chấp QSDĐ để bảo đảmthực hiện ngh a vụ trả nợ thì khi bên vay là bên thế chấp QSDĐ không trả được nợthì việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ là không thể thực hiện được Vì không ai nhậnchuyển nhượng QSDĐ khi trên đó có những tài sản gắn liền với đất không thuộcquyền sở hữu của mình Về bản chất thì tài sản gắn liền với QSDĐ và đất là một khốitài sản thống nhất và tài sản này chỉ thực sự có giá trị khi nó gắn liền với quyền được

Ngược lại người cho vay luôn muốn thu hồi vốn và lợi ích phát sinh từ việccho vay Đây ch nh là mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên và là nguyên nhân dẫn đếntranh chấp Qua đó có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã có những tác động nhấtđịnh đến các chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ và đây ch nh là một trong nhữngnguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ

Tóm lại, dù không trực tiếp nhưng các nguyên nhân khách quan cũng ảnhhưởng rất lớn tới nội dung của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấpQSDĐ Đây là khó khăn lớn mà chúng ta phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ thếchấp QSDĐ được lành mạnh

1.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan

Nếu như nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, quá trình giải quyếttranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ thì nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng khôngnhỏ tới nội dung tranh chấp Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất phát

từ chính những chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ Ch nh nhữngnguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ quyếtliệt và phức tạp hơn Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyếttranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có một số nguyên nhân chủ quan sau đây:

- Ở Việt Nam, khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ ngân hàng chưa có cácchính sách hợp lý và quy trình cho vay hiệu quả, cơ chế phân tích và quản lý rủi rocòn hạn chế Việc đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay còn hạn chế, chưa phân t ch,đánh giá các điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng đánh giá vềbiện pháp bảo đảm tiền vay còn dựa vào tài liệu do bên vay xuất trình mà chưa có sựkiểm tra thực tiễn Trình độ thẩm định của nhân viên ngân hàng còn chưa cao, nên cónhững sai sót và thiếu chặt chẽ dẫn đến kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu Hoặc cónhững trường hợp vì lợi ch cá nhân mà các nhân viên ngân hàng đã thẩm định giá trịtài sản cao hơn so với thực tế, thẩm định sai tài sản thế chấp Đến khi phát sinh tranhchấp thì giá trị tài sản không đủ để thực hiện ngh a vụ hoặc tài sản thế chấp khôngphải tài sản thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, tài sản thế chấp đang có tranhchấp với người thứ ba

- Do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng thếchấp QSDĐ: Khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu các chủ thế có ý thức tuânthủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thếchấp QSDĐ như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia kýhợp đồng Do đó khi có sự vi phạm về ngh a vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp QSDĐđược xác định là vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp không có bảo đảm, mặc dù họ

là người giữ Giấy chứng nhận QSDĐ của bên thế chấp

Ngoài vấn đề về ý thức không tuân thủ pháp luật thì sự hiểu biết pháp luật cònnhiều hạn chế của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng ch nh là nguyênnhân không kém phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày càng có chiều hướng gia

tăng và phức tạp Trên thực tế do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên thường đơngiản hoá vấn đề, sau khi xảy ra tranh chấp, lợi ch không được bảo đảm.

- Do sự bội tín của bên thế chấp: Khi không còn khả năng trả được nợ, thìthường bên thế chấp QSDĐ không muốn thực hiện việc xử lý QSDĐ để trả nợ như

đã thoả thuận và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng thếchấp QSDĐ Tuy nhiên vấn đề này sẽ không mấy khó khăn khi các bên xác lập hợpđồng thế chấp QSDĐ hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quyđịnh Nhưng vấn đề sẽ phức tạp hơn nhiều nếu các bên không tuân thủ đầy đủ trình

Thứ nhất: Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự Quyền

của chủ thể tranh chấp trong việc quyết định chọn phương thức giải quyết khi đương

sự có đơn yêu cầu và chỉ giải quyết các vấn đề tranh chấp trong phạm vi yêu cầu Cóngh a là khi tranh chấp xảy ra, các bên tranh chấp có quyền tự quyết định việc khởikiện, chủ động đề xuất các yêu cầu, phạm vi mức độ quyền và lợi ích cần được bảo

vệ Thậm chí, ngay khi đưa vụ án tranh chấp ra giải quyết các bên tranh chấp cóquyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách

tự nguyện không trái với pháp luật và yêu cầu đạo đức xã hội.5

Thứ hai: Các đương sự có ngh a vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh Việc

cung cấp chứng cứ và chứng minh trong giải quyết tranh chấp là quyền và ngh a vụcủa các đương sự Khi yêu cầu tòa án giải quyết thì đương sự phải chứng minh đượccác yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp Các bên có quyền và ngh a vụ trìnhbày những gì mà họ cho là cần thiết và có thể phản đối yêu cầu của người khác đốivới mình nhưng phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ Trong quá trình giải

5Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

quyết tranh chấp, Tòa án không bị bắt buộc thu nhập, xác minh chứng cứ mà chỉ tiếnhành xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp do BLTTDS quy định.Nguyên tắc này tạo cơ sở giải quyết nhanh chóng các vụ tranh chấp và nâng caotrách nhiệm chứng minh của các đương sự bảo vệ lợi ích của mình.6

Thứ ba: Nguyên tắc bình đẳng quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự Đây là

nguyên tắc thể hiện quyền con người trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ ngh

a Việt Nam Khi tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án, các đương sự có quyền vàngh a vụ ngang nhau, không ai được phân biệt đối xử Các đương sự đều bình đẳng

về quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự, có quyền đưa ra yêu cầu và phản đối yêucầu của bên kia cũng như thực hiện quyền và ngh a vụ cung cấp chứng cứ nhằm bảo

vệ lợi ích của mình.7

Thứ tư: Nguyên tắc bảo đảm quyền bảo vệ và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Ngoài quyền tự bảo vệ cho mình, các đương sự có quyền nhờ luật sư hay người khác

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củamình.8

Thứ năm: Nguyên tắc hoà giải Vì đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp

QSDĐ đầu bắt đầu phát sinh từ các tranh chấp đối với HĐTD vì vậy nó phản ảnh vềlợi ích kinh tế của các bên nên biện pháp mà các bên tiến hành để giải quyết tranhchấp trước tiên là hoà giải và chỉ cần đến sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền khi không thể hoà giải được Khi Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp,trước tiên toà án có trách nhiệm tiến hành hoà giải và tạo điều kiện thuận lợi để cácđương sự thoả thuận với nhau Điều này có ngh a, tại toà án, các đương sự vẫn cóquyền tiến hành hoà giải dưới sự hướng dẫn và công nhận của Toà án.9

Thứ sáu: Nguyên tắc xét xử vụ án dân sự phải có Hội thẩm nhân dân tham

gia Hội thẩm nhân dân là người có uy t n, được bầu hoặc cử theo quy định của phápluật để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhằm đảmbảo quyền và lợi ch ch nh đáng của người dân Thẩm phán là người được bổ nhiệm

6Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

7Điều 8 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

8Điều 9 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

9Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

theo quy định của pháp luật để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án và giải quyếtnhững việc khác thuộc thẩm quyền của Tòa án Khi xét xử vụ án, Thẩm phán và Hộithẩm nhân dân ngang quyền với nhau, độc lập và chỉ tuân theo pháp luật mà khôngchịu bất kỳ sự chi phối nào khác Đương nhiên, họ phải chịu trách nhiệm đối với ýkiến của mình về từng vấn đề của vụ án.10

Thứ bảy, nguyên tắc Tòa án xét xử kịp thời, công bằng, công khai.

Đây là một nguyên tắc mà trước đây Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 chưa đềcập tới Nguyên tắc xét xử kịp thời của Tòa án phải trong thời hạn do Bộ luật nàyquy định11

Việc Toà án tiến hành xét xử công khai góp phần đảm bảo rằng hoạt động xét

xử của Tòa án nhân dân là thể hiện sự dân chủ và phản ánh giá trị của cộng đồng đểtạo niềm tin cho người dân rằng trình tự cũng như kết quả của việc tố tụng là côngbằng Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì Tòa án vẫn có thể tiến hành xét xử kíntrong các trường hợp đặc biệt cần giữ bí mật nhà nước, giữ gìn thuần phong mỹ tụccủa dân tộc, bảo vệ người chưa thành niên hoặc giữ bí mật nghề nghiệp, bí mật kinhdoanh, bí mật cá nhân, bí mật gia đình của đương sự theo yêu cầu chính đáng của họ

Thứ tám, nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử.

Tranh tụng là hoạt động của các bên tham gia xét xử đưa ra các quan điểmcủa mình và tranh luận lại để bác bỏ một phần hoặc toàn bộ quan điểm của phía bênkia Tranh tụng là cơ sở để Tòa án đánh giá toàn bộ nội dung vụ án và đưa ra phánquyết cuối cùng đảm bảo tính khách quan, đúng người, đúng tội, đúng pháp luật Xácđịnh tầm quan trọng của hoạt động tranh tụng tại phiên tòa “Nguyên tắc tranh tụngtrong xét xử được bảo đảm”10 12 Đây là một trong những đổi mới đáng chú ý vì lầnđầu tiên Hiến pháp đã ghi nhận nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử Đồngthời, Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định Tòa án có trách nhiệm bảo đảm chođương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện quyềntranh tụng trong xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm theo quy định

10 Điều 11 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

11 Điều 15 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

12 Khoản 5 Điều 103 Hiến pháp năm 2013.

của Bộ luật này13 Trong quá trình xét xử, mọi tài liệu, chứng cứ phải được xem xétđầy đủ, khách quan, toàn diện, công khai, trừ trường hợp không được công khai theoquy định tại Khoản 2 Điều 109 của Bộ luật này Tòa án điều hành việc tranh tụng,hỏi những vấn đề chưa rõ và căn cứ vào kết quả tranh tụng để ra bản án, quyết định.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm ngh a vụ dân sự, là một hình thứcchuyển QSDĐ, nhưng việc chuyển quyền này không hoàn toàn Hợp đồng thế chấpQSDĐ là một loại hợp đồng dân sự, các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ đượcquy định trong BLDS, LĐĐ và các văn bản pháp luật có liên quan Tuy các quy địnhpháp luật hiện hành đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu về thế chấp QSDĐ, nhưng vẫncòn những quy định bất cập, không phù hợp với thực tế, gây vướng mắc trong quátrình thực hiện và áp dụng để giải quyết tranh chấp, đồng thời cũng là một trong cácnguyên nhân dẫn đến tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp về thế chấpQSDĐ nói riêng

Quá trình thực hiện HĐTD, giữa các bên phát sinh tranh chấp do rất nhiềunguyên nhân chủ quan hoặc khách quan và việc phát sinh tranh chấp liên quan đếnhợp đồng thế chấp QSDĐ là điều tất yếu có thể xảy ra Điều quan trọng là làm thếnào để nhận thức một cách đúng đắn và đầy đủ về tranh chấp từ đó đưa ra các biệnpháp để giải quyết, hạn chế đến mức thấp nhất hậu quả có thể xảy ra khi giải quyếttranh chấp

Trong Chương 1 đã nêu ra một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thế chấpQSDĐ, phân loại các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ từ đó tìm ra nguyên nhânphát sinh các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợpđồng thế chấp QSDĐ tại TAND Qua đó làm cơ sở cho việc đánh giá thực tiễn giảiquyết các tranh chấp tại Tòa án

13 Điều 24 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH

• • 7

ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột

2.1.1 Kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột

Đắk Lắk là tỉnh thuộc khu vực trung tâm của Tây Nguyên nên hầu hết dân cưđều có nguồn gốc từ các tỉnh trong cả nước đến để làm ăn và sinh sống Trong nhữngnăm gần đây dân số tỉnh Đắk Lắk nói chung và thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng

đã có nhiều biến động, chủ yếu là dân di cư tự do, người lao động đến làm công nhânthời vụ khá nhiều, đã gây những tác động xấu đến tình hình quản lý của nhà nước.Hàng năm các cơ quan bảo vệ pháp luật của tỉnh phải giải quyết một lượng án dân

sự, hành chính, kinh tế, lao động rất lớn, đứng thứ năm toàn quốc Số lượng án nămsau cao hơn năm trước Theo số liệu thống kê thì hàng năm có khoảng 5000 vụ ándân sự, hành ch nh, kinh doanh thương mại các loại13 Đặc biệt là số lượng các loại

vụ án phải giải quyết của TAND thành phố Buôn Ma Thuột tăng về số lượng, tínhchất phức tạp của vụ việc ngày càng gia tăng cụ thể: Trong năm 2017 thụ lý: 2.949

vụ, việc và năm 2018 thụ lý 3.712 vụ, việc14

Trong những năm gần đây, t lệ các vụ án tranh chấp về HĐTD được thụ lýgiải quyết tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột luôn chiếm t lệ lớn trong tổng sốtranh chấp về kinh doanh thương mại Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từmột trong những đặc trưng cơ bản của hoạt động cấp tín dụng là sự chứa đựng nguy

cơ rủi ro rất lớn đối với quyền lợi của bên cho vay vì theo cam kết trong HĐTD bên

13 Báo cáo thống kê năm 2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk;

14Báo cáo thống kê năm 2017, năm 2018 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột cho vay chỉ có thể

đòi tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định, nếu thời hạn cho vay càng dài thìnguy cơ rủi ro càng lớn, vì thế mà các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng cũng thườngxảy ra với số lượng và t lệ lớn hơn so với các hợp đồng khác được giải quyết tại Tòaán.

Khi giải quyết các tranh chấp liên quan từ HĐTD thì một trong những nguyênnhân làm phát sinh tranh chấp dẫn đến kéo dài là tranh chấp về hợp đồng thế chấpQSDĐ Qua từng năm các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ ngày càng tăng

về số lượng và tính chất ngày càng phức tạp hơn

Dưới đây là số liệu thống kê các vụ án về tranh chấp kinh doanh thương mại,

về tranh chấp HĐTD và tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ của TAND thành phốBuôn Ma Thuột trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017

Biểu đồ 2.1: Thống kê hồ sơ vụ án tranh chấp từ năm 2013 đến 2017 của

TAND thành phố Buôn Ma Thuột 14

Qua phân tích biểu đồ, ta có thể thấy được số liệu cụ thể qua các năm nhưsau:

- Năm 2013, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 131 vụ án tranh chấpkinh doanh thương mại, trong đó số vụ án về tranh chấp HĐTD là 102 vụ, số vụ án

14 Báo cáo công tác thi đua, khen thưởng của TAND thành phố Buôn Ma Thuột các năm 2013,

2014, 2015, 2106, 2017.

có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 6 vụ Chiếm t lệ 5,88%.

- Năm 2014, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 145 vụ án tranh chấpkinh doanh thương mại, trong đó số vụ án về tranh chấp HĐTD là 100 vụ, số vụ án

có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 10 vụ Chiếm t lệ 10%

- Năm 2015, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 176 vụ án tranh chấpkinh doanh thương mại, trong đó vụ án tranh chấp HĐTD là 138 vụ, số vụ án có liênquan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 15 vụ Chiếm t lệ 10,87%

- Năm 2016, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 163 vụ án tranh chấpkinh doanh thương mại, trong đó vụ án tranh chấp HĐTD là 120 vụ, số vụ án có liênquan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 8 vụ Chiếm t lệ 6,67%

- Năm 2017, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 145 vụ án tranh chấpkinh doanh thương mại, trong đó vụ án tranh chấp HĐTD là 96 vụ, số vụ án có liênquan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 10 vụ Chiếm t lệ 10,41%

2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột

Qua thực tiễn giải quyết những năm gần đây cho thấy các tranh chấp đượcTAND thành phố Buôn Ma Thuột ngày càng tăng về số lượng và tính chất vụ việccũng ngày càng phức tạp hơn Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án thu thập, xácminh chứng cứ không đầy đủ; xác định tư cách người tham gia tố tụng không đầy đủ;xem xét đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, chính xác hoặc xác định tính hợp phápcủa hợp đồng thế chấp QSDĐ không đúng Dẫn đến việc bản án sơ thẩm của TANDthành phố Buôn Ma Thuột bị hủy, cải sửa vẫn còn làm cho việc thi hành án bị kéodài gây tốn kém về thời gian, tiền bạc và gây bức xúc trong nhân dân

Dưới đây là một số thiếu sót trong quá trình giải quyết, xét xử các vụ án tranhchấp HĐTD mà xảy ra các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ củaTAND thành phố Buôn Ma Thuột mà đã bị TAND tỉnh Đắk Lắk, TAND cấp cao tại

Đà Nẵng hủy, cải sửa Thông qua các bản án luận văn để đánh giá tìm ra nguyênnhân để hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng xét xử

Ví dụ 1: Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về chủ thể

xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ

Vụ án thụ lý số 638/2014/TLST-KDTM ngày 24 tháng 12 năm 2014 giữa Ngân hàng NN&PTNTVN (Chi nhánh Hòa Thắng) và bị đơn ông Lê Văn Hùng, bà

Vũ Thị Mai Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn Thanh, bà Võ Thị Cúc, ông Lê Văn Phước.

Nội dung vụ án: Ngày 13/11/2012 vợ chồng ông Lê Văn H ng và bà Vũ Thị

Mai có ký Hợp đồng tín dụng số 274/2012/HĐTD với Ngân hàng NN&PTNTVN,chi nhánh Hòa Thắng để vay số tiền 1.600.000.000 đồng Tài sản bảo đảm cho khoảnvay là quyền sử dụng đất của ông Lê Văn Thanh và bà Võ Thị Cúc (là bố mẹ của ông

Lê Văn H ng) tại hợp đồng thế chấp QSDĐ số 240739093 ngày 27/10/2011 đã đượccông chứng ngày 27/10/2011 và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòngđăng ký QSDĐ thành phố Buôn Ma Thuột ngày 28/10/2011 Ông Thanh và bà Cúc

đã ký kết tiếp Phụ lục hợp đồng thế chấp QSDĐ số 01/ LHĐ ngày 13/11/2012 Tàisản thế chấp là QSDĐ có diện tích 1.532,3m2 đã được UBND thành phố Buôn MaThuột cấp GCNQSDĐ số ADD 882208 cho hộ ông Lê Văn Thanh, bà Võ Thị Cúc

Do quá trình thực hiện hợp đồng, vợ chồng ông Hùng, bà ai chưa thanh toán nợ gốc,

nợ lãi nên ngân hàng đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết

Tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 05/2015/QĐST-KDTM ngày 03/02/2015 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột các đương sự thỏa thuận như sau: Ông Lê Văn H ng và bà Vũ Thị Mai có trách nhiệm

trả nợ cho Ngân hàng NN&PTNTVN, chi nhánh Hòa Khánh tổng số tiền là

2.196.666.667 đồng Trong đó nợ gốc là 1.600.000.000 đồng và 596.666.667 đồngtiền lãi t nh đến ngày 04/12/2014 Trường hợp ông Hùng, bà mai không thanh toánhoặc thanh toán không đầy đủ số tiền cho ngân hàng thì tài sản thế chấp là QSDĐ số

AĐ 882208; diện tích 1.532,3m2; thửa đất số 112, tờ bản đồ số 3; đất tọa lạc tại Tổdân phố 6, phường Tân Hòa, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; do UBNDthành phố Buôn Ma Thuột cấp ngày 28/02/2006 đứng tên chủ sở hữu hộ ông Lê VănThanh và bà Võ Thị Cúc được bán đấu giá để thanh toán số tiền ông Lê Văn H ng và

bà Vũ Thị Mai còn nợ của ngân hàng.15

15 Xem thêm tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số KDTM

05/2015/QĐST-Sau khi ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ôngHùng, bà Mai không thực hiện đúng với thỏa thuận Ngân hàng đã có đơn yêu cầu cơquan thi hành án thi hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số05/2015/QĐST-KDTM ngày 03/02/2015 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột Quátrình xác minh thi hành án, ngày 27/3/2017 Cục thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk đã

có Công văn số 228/CTHADS-NV&TCTHADS về việc kiến nghị xem xét Quyếtđịnh của Tòa án theo trình tự giám đốc thẩm

Quyết định Giám đốc thẩm số 28/2017/GĐT-KDTM ngày 22/8/2017 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng, đã quyết định: Hủy Quyết định công nhận sự thỏa thuận

của các đương sự số 05/2015/QĐST-KDTM ngày 03/02/2015 của TAND thành phốBuôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Buôn MaThuột, tỉnh Đắk Lắk để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật16

Nhận xét:

Tại khoản 29 Điều 3 và Điều 179 LĐĐ năm 2013 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì

16ngày 03/02/2015 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

17 Xem thêm tại Quyết định Giám đốc thẩm số 28/2017/GĐT-KDTM ngày 22/8/2017 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng