Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh đắk lăk (luận văn thạc sỹ luật)

Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ...15 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...24 CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TR

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN ÁI VÂN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK

• •

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH - 2019ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP

TP HỒ CHÍ MINH - 2019 LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Các kết luận khoa học của luận

văn chưa từng được công bố trên bất kỳ công trình nào khác Ngoài ra, trong luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của các tác giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TRẦN ÁI VÂN

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

6 Kết cấu của đề tài 5

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1 Khái niệm và các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.1 Khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết tại Tòa án nhân nhân 8

1.2 Khái niệm và đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân 10

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 10

1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 12

1.3 Nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 14

1.3.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 14

1.3.2 Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 15

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 24 CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK

LẮK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 25

2.1 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 25

2.1.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng dân sự 25

2.1.1.1 Thẩm quyền theo cấp xét xử 25

2.1.1.2 Thẩm quyền theo lãnh thổ 26

2.1.2 Quy định trong Bộ luật dân sự và Luật Hôn nhân và gia đình 27

2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk 27

2.2.1 Tổng quan về địa bàn tỉnh Đắk Lắk và ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

2.2.2 Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và kiến nghị 30

2.3 Nguyên nhân của những tồn tại và vướng mắc 47

2.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án và tổ chức thực hiện nhìn từ góc độ áp dụng pháp luật 50

2.4.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50

2.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 53

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 57

KẾT LUẬN 58

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống Sự dịch chuyển đất đai từchủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Bêncạnh việc biến đổi không ngừng của quan hệ pháp luật đất đai, pháp luật đất đai cũngđược Quốc hội sửa đổi bổ sung qua từng giai đoạn nhằm thực hiện các chính sáchpháp luật về đất đai Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu vàtìm hiểu những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vàthực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Khi tham gia vào các giao dịchchuyển nhượng, thuê, tặng cho, quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu các chủ thểthực hiện phải tuân thủ triệt để các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợpđồng, trường hợp vi phạm một trong những quy định này, có thể dẫn đến hợp đồng bị

vô hiệu một phần hay Tòan bộ Việc nắm vững và vận dụng các quy định của phápluật liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnói riêng là cần thiết đối với mỗi cá nhân, tổ chức

Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án có liên quan đến bất động sảnngày càng gia tăng, phổ biến là các dạng tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng,tính chất các vụ việc ngày càng phức tạp từ việc thu thập, đánh giá chứng cứ đến việc

áp dụng pháp luật vào giải quyết vụ án Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyênnhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả giảiquyết tranh chấp liên quan đến bất động sản đó là hệ thống pháp luật về bất động sảnnói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng hiện nay cònnhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo Và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ những ngườitiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù của các vụ tranhchấp; chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình độ chuyên môn của một số thẩmphán còn hạn chế Theo thống kê của TAND tỉnh Đắk Lắk thì số lượng đơn đề nghịTòa án xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm ngày càng tăng và tính chất ngàycàng phức tạp4 Trong đó, phần lớn là các vụ, việc liên quan đến tranh chấp nhà ở,chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao, tỷ lệ các bản án, quyết định bịsửa, hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp luật về nội dung cònnhiều

4 Báo cáo thống kê tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

Từ thực tiễn nêu trên nên tác giả thực hiện đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk” Trong phạm vi đề tài, tác giả trình bày, phân tích các quy định của pháp luật

liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, đưa ra nhữngnhận xét về tính phù hợp của quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực trạng giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk

2 Tinh hình nghiên cứu của đề tài

Áp dụng pháp luật nói chung và áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử củaTAND là đề tài thu hút sự quan tâm của nhiều nhà khoa học pháp lý Đặc biệt trongtình hình hiện nay thì số lượng bài viết, công trình nghiên cứu về áp dụng pháp luậttrong hoạt động xét xử của Tòa án tăng lên rõ rệt Nhưng theo tìm hiểu của cá nhân

tác giả thì hiện nay, liên quan đến đề tài: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk” thì chưa

có công trình nghiên cứu nào tương tự Song nếu xét trong phạm vi cả nước thì liênquan trực tiếp đến đề tài này có một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây đãđược công bố:

Luận văn thạc sĩ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết tranh

chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án tại Việt Nam, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí

Minh; Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Hoài Nam (2013): “Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” Trường Đại học

Quốc gia Hà Nội: Trong các luận văn trên, tác giả nêu cơ sở lý luận về giải quyếttranh chấp quyền sử dụng đất và phân tích, đánh giá chủ yếu các quy định của phápluật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp nhằmhoàn thiện pháp luật

Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Tống Anh Hào năm 2011 - Trường Đại

học Kinh tế - Luật thành phố Hồ Chí Minh về “Giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp”.

Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận, các quy định của pháp luật liên quan đến chếđịnh về hợp đồng,các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, thực tiễn giải quyết các vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại TAND tỉnh Đồng Tháp Trên cơ sở đó phát hiệnnhững vướng mắc, những bất cập trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án để đưa ra những kiến nghị nhằm hoànthiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Nhìn chung các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu,nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở các mức độ khác nhau về những nộidung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND Tuy nhiên, chưa có công trìnhnghiên cứu nào được thực hiện về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân sau khi có Luật Đất đai 2013 Bêncạnh đó hiện nay còn có nhiều văn bản pháp luật khác có liên quan đến việc giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án được banhành như Bộ luật dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng có nhiều thay đổiliên quan đến nội dung của đề tài, đặc biệt là còn nhiều vụ án được giải quyết trongthực tế vẫn gây ra tranh luận và vướng mắc Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả làrất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc Đề tài không trùng lặp với cáccông trình đã công bố trước đây

Kế thừa những thành quả khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố,Luận văn này đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu một cách Tòan diện, có hệ thống cơ sở lýluận và thực tiễn của pháp luật giải quyết các giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk Trên cơ sở đó, luậnvăn đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

b) Nhiệm vụ của luận văn

Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếusau đây:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại Tòa án thông qua việc nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cũng như các khái niệm khác có liênquan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất, phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng nhưthẩm quyền, nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại Tòa án

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn tỉnh ĐắkLắk Chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án hiện nay và nguyên nhân của nhữngtồn tại, vướng mắc đó

- Nêu phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, góp phần hoàn thiện cácquy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất tại TAND

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình hoàn thành luận văn, tác giả sử dụng phương pháp duy vậtbiện chứng duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh,trong đó chú trọng các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, phương phápphân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, so sánh Các phương pháp này được

sử dụng cụ thể như sau;

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giả sử dụng để tìm hiểu các kháiniệm, phân tích, tổng hợp các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích khái quát hóa cácquy định của pháp luật về vấn đề này, làm cơ sở cho việc đánh giá pháp luật Trên cơ

sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận để nhận xét, đánh giá các các bản án,quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thểphục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp so sánh: được sử dụng để so sánh giữa quy định của pháp luật

- Phương pháp thống kê: dùng để thống kê các số liệu có liên quan đến giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế làm cơ sởcho các kết luận, đề xuất của luận văn.

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a) Về đối tượng nghiên cứu

Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các văn bản quy phạm pháp luật về giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án; thực tiễncông tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạiTAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk thông qua một số vụ án cụ thể trong những năm

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm 02 chương, trong đó:Chương 1: Lý luận và quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong giải quyếttranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các Tòa án trên địabàn tỉnh Đắk Lắk và một số kiến nghị

sự và LĐĐ (Điều 697 của BLDS năm 2005, Điều 500 của BLDS năm 2015), ta cóthể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung độtgiữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiệnviệc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền.Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh hưởngtới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình Do đó,người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên trong phạm vi đề tài tác giả chỉ tập trung đi vàocác tranh chấp giữa các bên của hợp đồng mà không đi vào các tranh chấp có liênquan đến người thứ ba.

Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là việc thực hiệncác quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên nhận chuyểnnhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợpđồng Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theonguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và quy định riêng đốivới hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phải tuân theo các quy định của

5 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội.

Từ phân tích trên có thể đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung

đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ.

1.1.2 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết tại Tòa án nhân nhân

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểuhiện ở nhiều dạng khác nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thứcthanh toán xong chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bấtđồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết

và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xung đột đó có thể đượcbiểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưngcũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, mộtbên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, cácthỏa thuận trong hợp đồng, làm tổn hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bênkia hoặc chủ thể khác có liên quan Thông thường, đối với những mâu thuẫn, bấtđồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả không nặng

nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì chúng có thểđược giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau đểtìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiệnhợp đồng và về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhauthì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từnggiai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất như sau:

Nhóm các tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng có hiệu lực hay vôhiệu Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng(Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và nay quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015)hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc bênchuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không cóquyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa các bên là không có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu Các bên tham giaphải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, phải khôi phục lại tình trạng banđầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường theo mức

độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu

Nếu việc chuyển nhượng của các bên thực hiện đúng quy định của Luật đất đai,

Bộ luật dân sự về điều kiện giao kết, hình thức hợp đồng thì hợp đồng có giá trị pháp

lý, buộc các bên phải thi hành Nếu bên vi phạm nghĩa vụ không thi hành thì bên cóquyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn phươngchấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.Nhóm các tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng Khi hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì về nguyên tắc cácbên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo quyđịnh của Bộ luật dân sự, Luật đất đai

Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta có thểphân thành các loại như sau:

Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyểnnhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận)

Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bênchuyển nhượng phải giao đúng loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờchứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng);

Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tụccông chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng)

1.2 Khái niệm và đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Giải quyết tranh chấp là một phương thức của con người nhằm tìm ra một giảipháp để xóa bỏ các bất đồng, mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều thành viêntrong xã hội, đảm bảo duy trì sự đồng kết, ổn định trong nội bộ nhân dân

Giải quyết tranh chấp luôn gắn liền với việc phát sinh tranh chấp trong xã hội.Điều này có ý nghĩa là tranh chấp, xung đột xã hội bao giờ cũng là hiện tượng phát

sinh trước Sau đó, giải quyết tranh chấp mới ra đời nhằm giải quyết các bất đồng,mâu thuẫn giữa con người với con người trong xã hội Trên thực tế, tranh chấp có thểxuất hiện ở mọi khía cạnh khác nhau của cuộc sống vì vậy việc giải quyết tranh chấpcũng phát sinh trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, nơi mà ở đó phátsinh tranh chấp Xét dưới góc độ xã hội, giải quyết tranh chấp có thể do các bên tranhchấp tự thương lượng giải quyết hoặc do người có uy tín đối với các bên tranh chấpgiải quyết.

Xét dưới góc độ quản lý thì giải quyết tranh chấp do cơ quan nhà nước có thẩmquyền hoặc cán bộ, công chức nhà nước được giao nhiệm vụ giải quyết những bấtđồng, mâu thuẫn phát sinh trong lĩnh vực thuộc thẩm quyền quản lý giữa các đốitượng chịu sự quản lý nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng hoặc bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của đối tượng chịu sự quản lý nhà nước

Mục đích của giải quyết tranh chấp là phá vỡ, triệt tiêu các bất đồng, mâuthuẫn, xung đột giữa các bên thông qua việc dàn xếp, thương lượng, hòa giải, đàmphán, trọng tài, nhằm khôi phục lại tính ổn định của các quan hệ xã hội đã được xáclập hoặc tăng cường, củng cố và duy trì sự tồn tại ổn định của các mối quan hệ xãhội, góp phần vào việc bảo vệ sự bền vững của trật tự xã hội hoặc của các thiết chế

xã hội

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp 6 Qua việc giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các quan hệ hợpđồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người

sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định củapháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống Giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyềndùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng,mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bịxâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của

họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sửdụng đất Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

6 Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Luật đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế) NXB Công an nhân dân Hà Nội-1999.Tr35;

sử dụng đất là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết cácmâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của ngườichuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.

Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc giảiquyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đaiphát huy được vai trò trong đời sống xã hội Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần thực hiệncải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định củapháp luật, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Banchấp hành Trung ương Đảng khoá XI về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳcông nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy địnhcủa Luật đất đai năm 1993, 2003 Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung nhữngquy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã quyđịnh các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thông qua ba phương thức: Hòagiải, Giải quyết bởi cơ quan hành chính và Giải quyết bằng Tòa án nhân dân

Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan Tòa án là hoạt động của Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo và khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

“Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

là một loại vụ việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp” Qua nghiên cứu cho thấy giải quyết tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án có các đặc điểm cơ bản sau:Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạiTòa án mang tính quyền lực của Nhà nước Bởi lẽ, đó là phương thức giải quyết

thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền xét

xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định:

“Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp.

Tòa án nhân dân gồm Tòa án nhân dân tối cao và các Tòa án khác do luật định.

Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân”.

Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏathuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phảithi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kết quả giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là bằng quyết định haybản án Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành

Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạiTòa án chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật có liên quan như Bộ luật tố tụng dân sự,Luật đất đai, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự, Điều này có nghĩa là trong quá trình giảiquyết tranh chấp đất đai, Tòa án phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục giảiquyết vụ án dân sự của Bộ luật tố tụng dân sự (các quy định về hình thức giải quyết

vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất); Đồng thời phải căn

cứ vào các quy định của Luật đất đai để xác định chứng cứ, nhận diện quyền và lợiích hợp pháp của người sử dụng đất (các quy định về nội dung giải quyết vụ việctranh chấp đất đai) Căn cứ vào Bộ luật dân sự để giải quyết các tranh chấp đất đai cóliên quan đến hợp đồng, đến thừa kế

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảmbảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổicác yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái phápluật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữamột bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sựtheo thủ tục tố tụng đương sự có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyếtnhư giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án Trong quátrình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ

chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu củamình đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luậtcho phép như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án cótrách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình.

Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không buộc phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước Khibản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu cácbên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân

sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổchức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyệnthi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do phápluật quy định

1.3 Nguyên tắc và cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.3.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tưtưởng chỉ đạo có tính định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp Việc giảiquyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất bằng Tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu thống nhất quản lý:

Từ Hiến pháp 1980 đến nay, chế độ sở hữu đất đai ở nước ta có sự thay đổi cơbản, từ chỗ tồn tại nhiều hình thức sở hữu chuyển sang quốc hữu hoá đất đai và xác

lập chế độ “Đất đai thuộc sở hữu Tòan dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Sở

hữu Tòan dân về đất đai có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một

tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ

là chủ thể của quyền sử dụng đất Như vậy, Việt Nam có sự phân định rõ ràng giữachủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai Đất đai thuộc sở hữu Tòan dân nhưngNhà nước đại diện quản lý, cho nên Nhà nước có quyền xác lập chế độ pháp lý cụ thể

đối với người sử dụng đất Các chủ thể có quyền sử dụng đất chỉ có được khi Nhànước cho thuê đất hay giao đất hay thừa nhận để sử dụng chứ không có quyền sở hữuđất đai Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất,phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyếtcác tranh chấp đất đai cũng như giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyêntắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp Từ đó cần quán triệt quan điểm,đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao chongười khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước ViệtNam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa Miền Nam ViệtNam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh

tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắcnày, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành cácquan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vàomột quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệpháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâmhàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thìviệc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết cáctranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòalợi ích kinh tế giữa các bên

Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đấtđai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã hội, gâynên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quangiải quyết tranh chấp Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổchức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp vớiquá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệphóa - hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh,từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc

khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranhchấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọngtruyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng

tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông quahoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những ngườikhác; thực hiện nghị quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam

1.3.2 Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp

- Trường hợp nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định củapháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng:

+ Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất thì Tòa án công nhận hợp đồng,buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyểnquyền sử dụng đất Nếu bên nhận đất chưa trả đủ tiền cho bên có đất thì buộc họ phảitrả cho bên chuyển nhượng số tiền còn thiếu theo giá đất thực tế trên thị trường tạithời điểm xét xử sơ thẩm

+ Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bênchuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng, chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó,thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏathuận khác

+ Trong trường hợp bên chuyển nhượng đã làm nhà ở hoặc không có điều kiện

để giao đất cho bên nhận chuyển nhượng, thì tùy trường hợp cụ thể Tòa án có thểhủy hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyểnnhượng khoản tiền đã nhận theo giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm xét xử sơthẩm

- Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luậtnhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thờiđiểm giao kết hợp đồng

+ Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợpđồng vô hiệu và hủy hợp đồng

+ Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyểnnhượng đã giao Tòan bộ diện tích đất, thì Tòa án công nhận hợp đồng chuyểnnhượng đất đó Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền

chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thểcông nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận Nếu công nhận phầnhợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn

số tiền mà họ đã nhận, thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bênchuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả sovới diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trịquyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm Đồng thờibuộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bênnhận chuyển nhượng đã nhận Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao sốtiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Tòa án chỉ công nhận phần hợp đồngtương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toánkhoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sửdụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm

- Đối với trường hợp bên chuyển nhượng đã nhận tiền của bên nhận chuyểnnhượng nhưng chưa giao đất cho họ mà đất đó đã bị Nhà nước thu hồi để sử dụngvào mục đích công cộng và có đền bù cho bên chuyển nhượng đất thì Tòa án tuyên

bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu, thì tùy từng trường hợp Tòa án áp dụng quy định của điều luậttương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộluật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất vô hiệu Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại đượcthực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghịquyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhândân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranhchấp dân sự, hôn nhân và gia đình7

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện mà điều kiện

đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng đó được giải quyết theo hướngdẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụngpháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình8

7 Xem thêm tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

8Xem thêm tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.1 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Tòan bộ hoặc một phần nộidung của hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu Tòan bộhoặc một phần và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được thựchiện theo quy định tại Điều 137, Điều 146 của Bộ luật dân sự 2005 và hướng dẫn tạiđiểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 củaHội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việcgiải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993

Khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án giảiquyết như sau:

- Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xáclập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng tráipháp luật Do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtchưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu Việc giải quyếthậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa ánnhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự,hôn nhân và gia đình9

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa

án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

về đất đai;

+ Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưngbên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã chophép việc chuyển nhượng;

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiếntrúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy

Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân

sự, hôn nhân và gia đình.

9Xem thêm tại tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sửdụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinhdoanh trên đất đó

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

- Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711của Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật đất đainăm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 củaLuật đất đai năm 2003, thì Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cónăng lực hành vi dân sự;

+ Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoànTòan tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtkhông trái pháp luật, đạo đức xã hội;

+ Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đainăm 2003;

+ Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyểnnhượng theo quy định của pháp luật;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản cóchứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp cóthẩm quyền

- Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ cácđiều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn

áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình10.+ Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện

10 Xem thêm: điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTPngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn ápdụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, nhưng

đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do viphạm điều kiện này Các giấy tờ tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003 là cácgiấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng như, giấyđược tặng cho, được thừa kế, được nhận chuyển nhượng, quyết định giao đất, có têntrong sổ địa chính, hoặc có đất thông qua bản án có hiệu lực của Tòa án những giấy

tờ này nay được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Những giấy tờ vềquyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyềncấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủCộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhànước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạmthời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộngđất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa,nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, muabán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dâncấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý,hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quyđịnh của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộcchế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày

15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngàyLuật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải

nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết

vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa ánnhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự,hôn nhân và gia đình11, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tạicác khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và

từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vôhiệu do vi phạm điều kiện này Thực tiễn xét xử có nhiều Tòa án công nhận luôn hợpđồng, có Tòa án thì buộc các bên hoàn thiện quy định về hình thức, nếu không thựchiện Tòa án tuyên bố vô hiệu Với quy định đã hướng dẫn rõ vi phạm 2 điều kiện mà

có đủ điều kiện thì không có là vi phạm, cần phải được hiểu là không coi bị vi phạm

về hình thức và vi phạm về đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trườnghợp này nếu không có vi phạm nào khác ngoài hai điều kiện trên thì Tòa án cần phảicông nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện đượchướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn

áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, nếusau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng câylâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không

bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định củaNhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Tòa án công nhậnhợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa áncông nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ

11 Xem thêm tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trảphần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảmmục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanhtoán cho nhau phần chênh lệch.

Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa áncần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôiphục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủyhoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trịquyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm trên đất Trong trườnghợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về việc

áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều

379 Bộ luật Dân sự 2005 để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồmkhoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trịquyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có

Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án phải tiến hành định giá giá trịquyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trịthiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thànhlập hội đồng định giá Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trườngchuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thờiđiểm xét xử sơ thẩm

Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụngđất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tạiđịa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêmyết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét

xử sơ thẩm, thì Tòa án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giániêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, màkhông nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá Trong trường hợp này cần phải cócăn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền

sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn Tòan phù hợp vớigiá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm

Như vậy, trong tình hình thực tế hiện nay, các quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân

và gia đình vẫn còn hiệu lực, tuy nhiên, không còn phù hợp với các quy định tại luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật đã có quy định mới nhưng việc hướng dẫn xử lý giải quyết hậu quả lại áp dụng theo Nghị quyết cũ, chưa có Nghị quyết, nghị định thay thế, hướng dẫn dẫn đến việc áp dụng pháp luật khó khăn.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổbiến, diễn biến phức tạp, nhất là trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôiđộng, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ cácgiao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng là lợinhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bấtchấp pháp luật thực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật Biểu hiệncủa hàng loạt các sai phạm trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đượccông chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chủ thểtham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiệnhoặc không được phép thực hiện giao dịch; đối tượng của hợp đồng là quyền sửdụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch Bên cạnh đó,quá trình thực hiện hợp đồng do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng các cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng Tất cả những biểu hiện củanhững sai phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh mâu thuẫn, các bất đồng dẫnđến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệnnay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyếtcác tranh chấp dân sự nói chung của ngành Tòa án nhân dân Do đó, nâng cao hiệuquả của việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại Tòa án nhân dân là một đòi hỏi tất yếu, khách quan hiện nay đối với ngành Tòa

án nhân dân, nên việc nghiên cứu làm rõ các quy định về giải quyết tranh chấp đấtđai theo Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2005 và

Bộ luật dân sự 2015 Cũng như việc tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật và giảiquyết tranh chấp về vấn đề này có một ý nghĩa quan trọng trong việc tạo tiền đề choviệc xây dựng và hoàn thiện một cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

TỈNH ĐẮK LẮK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 2.1 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án

2.1.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng dân sự

2.1.1.1 Thẩm quyền theo cấp xét xử

Khác với thẩm quyền chung quy định trong Luật đất đai, phân định thẩmquyền giữa TAND với thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước khác; Thẩm quyềntheo cấp lại là phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án với nhau Theo Bộ luật tốtụng dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa áncác cấp như sau:

4» n Ấ • r • m F 1 1 Ấ 1

* Đối với Tòa án nhân dân cấp huyện

TAND cấp huyện sẽ có thẩm quyền xét xử sơ thẩm đối với tranh chấp quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế đối với tàisản là quyền sử dụng đất.12

* Đối với Tòa án cấp tỉnh

Sẽ có ba trường hợp mà tranh chấp quyền sử dụng đất do TAND cấp tỉnh giảiquyết như sau:

- Xét xử sơ thẩm những vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà có đương sự

ở nước ngoài

- Xét xử sơ thẩm những vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyềngiải quyết của TAND cấp huyện mà TAND cấp tỉnh thấy cần thiết lấy lên để giảiquyết Chúng ra có thể hiểu “cần thiết” trong trường hợp này đó là những tranh chấpquyền sử dụng đất mà có số lượng người khiếu kiện đông, tính phức tạp của vụ áncao có thể ảnh hưởng to lớn đến tình hình trật tự, an Tòan xã hội hay đòi hỏi ngườigiải quyết vụ án phải có chuyên môn cao

- Xét xử phúc thẩm những vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà đã qua thủtục xét xử sơ thẩm tại TAND cấp huyện13.

TA Ạ • _ r • rp Ạ_r _ ■ A 1 A A

* Đối với Tòa án nhân dân cấp cao

Tòa án cấp cao có thẩm quyền xét xử phúc thẩm vụ việc mà bản án, quyếtđịnh sơ thẩm của TAND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc phạm vi thẩmquyền theo lãnh thổ chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị theo quyđịnh của Bộ luật tố tụng

- Giám đốc thẩm, tái thẩm Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật củaTAND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, TAND huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh và tương đương thuộc phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ bị kháng nghịtheo quy định của luật tố tụng 14

TA Ạ • _ r • rp Ạ_r _ ■ A _ 1 A J Ạ •

* Đối với Tòa án nhân dân tối cao.

TAND Tối cao là cơ quan xét xử cao nhất của nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam;

TAND Tối cao có thẩm quyền xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm những vụ án

mà bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo quy định của phápluật tố tụng; giám đốc việc xét xử của các Tòa án khác, trừ trường hợp do luật định.15

TAND Tối cao không có thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vụ án tranh chấpquyền sử dụng đất

2.1.1.2 Thẩm quyền theo lãnh thổ

Khác với thẩm quyền theo cấp phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án vớinhau, thì thẩm quyền theo lãnh thổ phân định thẩm quyền giữa các Tòa án tại các địaphương khác nhau Theo quy định của pháp luật thì tranh chấp về quyền sử dụng đất

sẽ thuộc thẩm quyền Tòa án nơi có đất giải quyết và có một trường hợp

đặc biệt đó là, nếu vụ án không chỉ liên quan đến bất động sản mà có cả động sản thìvẫn là Tòa án nơi có bất động sản giải quyết vụ án.16

Nếu tranh chấp quyền sử dụng đất mà có nhiều mảnh đất ở những địa phươngkhác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các mảnh đất tranh

chấp để giải quyết.17

Trên thực tế việc chọn Tòa án giải quyết theo đúng thẩm quyền cũng gặpkhông ít khó khăn bởi có những trường hợp mảnh đất tranh chấp lại nằm cả trên haiđịa phương khác nhau, tính chất đa dạng, phức tạp của các vụ án tranh chấp quyền sửdụng đất.Vì vậy, khi xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì phải kết hợp xemxét cả thẩm quyền chung, thẩm quyền theo cấp, thẩm quyền theo lãnh thổ nhằm tránhtrường hợp phải đình chỉ vụ án hay bản án không có hiệu lực pháp luật

2.12 Quy định trong Bộ luật dân sự và Luật Hôn nhân và gia đình

Các quy định trong Bộ luật dân sự và Luật Hôn nhân và gia đình thường được

áp dụng để giải quyết tranh chấp về QSDĐ tại Tòa án khi có liên quan đến các giaodịch quyền sử dụng đất, đến thừa kế, đến việc xác định tài sản vợ chồng hay cácthành viên khác trong gia đình Tuy nhiên cũng như Luật đất đai, khi áp dụng Luậtdân sự và Luật Hôn nhân và gia đình cần lưu ý đến thời điểm phát sinh quan hệ (sởhữu, giao dịch, hôn nhân và gia đình, thời điểm mở thừa kế ) và thời điểm phát sinhtranh chấp để áp dụng pháp luật cho chính xác

2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk

2.2.1 Tổng quan về địa bàn tỉnh Đắk Lắk và ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đắk Lắk là một tỉnh nằm ở trung tâm vùng Tây Nguyên, hầu hết dân cư củatỉnh đều có nguồn gốc ở tất cả các tỉnh trong cả nước đến đây để làm ăn và sinh sống,

cơ cấu dân cư phức tạp Trong những năm gần đây dân số Đắk Lắk, có nhiều biếnđộng, chủ yếu là di dân tự do Hàng năm các cơ quan bảo vệ pháp luật của tỉnh phảigiải quyết một lượng án dân sự, hành chính, kinh tế, lao động rất lớn, đứng thứ nămTòan quốc Số lượng án năm sau cao hơn năm trước Theo số liệu thống kê thì hàngnăm có khoảng 5000 vụ án dân sự, hành chính, kinh doanh thương mại các loại,riêng tranh chấp đất đai bình quân khoảng 400 vụ/năm15 Các tranh chấp liên quanđến đất đai ngày càng nhiều và phức tạp Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấphợp đồng CNQSDĐ nói riêng trong thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhânnhư: Việc quản lý đất đai trước đây còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, hành vi lấn chiếm đất đai phổ biến vànghiêm trọng nhưng không được ngăn chặn kịp thời; đất đai từ chỗ không có giá trịtrở thành có giá trị cao và nhiều nơi giá trị quyền sử dụng đất tăng đột biến, .Điều

này đã gây sức ép quá tải về việc giải quyết tranh chấp nói chung và tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng16 Ngoài ra, với đặc điểm như trên,các TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trìnhgiải quyết các loại án như việc đi lại điều tra, xác minh gặp nhiều khó khăn, nhậnthức cũng như trình độ dân trí của nhiều người dân còn hạn chế ở những vùng xa đâychính là nguyên nhân phát sinh những tranh chấp đất đai kéo dài, vượt cấp.

Theo số liệu thống kê của TAND tỉnh Đắk Lắk thì tranh chấp đất đai nóichung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết tạiTAND tỉnh Đắk Lắk có xu hướng gia tăng Tính từ năm 2013 đến tháng 9 năm 2017,Tòan tỉnh Đắk Lắk, thụ lý 2223 vụ tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Cụ thể, số liệu qua các năm nhưsau17:

STT NĂM Số vụ án thụ lý Số vụ ánr

• • A À giải quyết

Số vụ án chưa

r

• • A À giải quyết

15 Báo cáo thống kê tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

16 Báo cáo tổng kết của Tòa dân sự - Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk tháng 9 năm 2017.

17 Báo cáo thống kê tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk

cảnh lịch sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thihành Việc xét xử cũng đảm bảo đúng thời hạn luật định của Bộ luật tố tụng dân sự,đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mọi người dân Nhưng bên cạnh những mặttích cực đã nêu trên, công tác xét xử các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk cũng bộc lộ những hạn chếnhất định Tỷ lệ các bản án, quyết định bị huỷ, bị sửa vẫn còn Có một số vụ án tranhchấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kéo dài, qua nhiều cấp xét xử

do việc nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ không đầy đủ, đánh giá chứng cứ thiếukhách quan, toàn diện, lúng túng khi áp dụng pháp luật; không vận dụng đúng đườnglối chính sách pháp luật của Nhà nước về nhà ở; đất đai trong từng giai đoạn lịch sửnên buộc những người đang quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở hợp pháp từ nhiều nămphải trả nhà đất cho nguyên đơn, gây thiệt hại nghiêm trọng về cả vật chất và tinhthần cho bị đơn Việc xác định sai tư cách hoặc thiếu người tham gia tố tụng dẫn đếnquyết định sai lầm hoặc vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên Toà án cấp trênphải huỷ hoặc sửa án của Toà án cấp dưới Các bản án quyết định của Toà án bịkháng cáo, kháng nghị nhiều Khi áp dụng pháp luật để giải quyết vụ án chưa thật sựchú trọng đến những vấn đề về đạo đức xã hội, tập quán của người dân nên hiệu quảcòn hạn chế

Đặc biệt, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, việc thu thập chứng cứ của TAND cấp huyện tại tỉnh Đắk Lắkgặp rất nhiều khó khăn Các đương sự thường bất hợp tác, không lấy được lời khai dolẩn tránh bỏ đi nơi khác cư trú, không trình bày hoặc ngăn cản không cho định giá,không cho đo đạc đất đai, không cho tiến hành thẩm định tại chỗ, chống đối quyếtliệt như đóng cổng, đóng cửa, không tiếp xúc với cơ quan chức năng Có nhữngtrường hợp đương sự vận động số đông người thân quen từ già đến trẻ ra ngăn cản.Chính vì vậy đã có những trường hợp phán quyết sai trong trường hợp tranh chấpquyền sử dụng đất giữa hai gia đình liền kề vì khi giải quyết, thụ lý tại Tòa sơ thẩm,

bị đơn gây cản trở, cán bộ địa chính phải thao tác nhanh dẫn đến đo đạc không chínhxác Nhưng khi đến cấp phúc thẩm bị đơn hợp tác đề nghị thẩm định lại thì kết quảđịa chính đo lại khác so với ban đầu

2.2.2 Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và kiến nghị