Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án (luận văn thạc sỹ luật)

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các b n, t eo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển n ượng, c o t u , c o t u lại, tặng

QU T N P M N TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN DUY TRƯỜNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP NG

CHUYỂN N ƯỢNG QUYỀN SỬ DỤN ẤT T TÒ ÁN

LUẬN VĂN T C SĨ LUẬT H C

• • • •

TP H M N - NĂM 2019

I H C QU C GIA T N P H M N TRƯỜN G ĐẠI HỌ C KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN DUY TRƯỜNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP NG CHUYỂN N ƯỢNG QUYỀN SỬ DỤN ẤT T TÒ ÁN

Ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

TÁ Ả LUẬN VĂN

NGUYỄN DUY TRƯỜNG

MỤC LỤC

LỜI MỞ ẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3

3.1 Mục t u ng n c u 3

3.2 Nhiệm vụ ng n c u 3

4 Đối tượng nghiên cứu 4

5 Phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5

6.1 P ương p áp luận 5

6.2 P ương p áp ng n c u cụ thể 5

7 Ý nghĩa của nghiên cứu đề tài luận văn 5

8 Cấu trúc đề tài 5

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP Đ ỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 7

1.1 Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Phân loại quyền sử dụng đất 9

1.1.3 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 10

1.1.4 Khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.1.5 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13

1.2 Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

1.2.1 Tự thương lượng, hòa giải 15

1.2.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền 16

1.2.3 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 19 CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN VÀ PHƯƠNG ƯỚN O N T ỆN 22 2.1 Thực tiễn và những bất cập trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 22

2.1.1 Thực tiễn và những bất cập về thẩm quyền giải quyết vụ án 22

2.1.2 Thực tiễn và những bất cập trong xác định chủ thể 26

2.1.2.1 Về chủ thể khởi kiện 26

2.I.2.2 về những người tham gia tố tụng khác 32

2.1.3 Thực tiễn và những bất cập về xác định giá trị tài sản 35

2.1.3.1 Định giá tài sản 36

2.1.3.2 Thẩm định giá tài sản 38

2.1.4 Thực tiễn và những bất cập về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

2.1.5 Thực tiễn và những bất cập về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 2.2 Nguyên nhân, hạn chế trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 56

2.2.1 Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế về thẩm quyền tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56

2.2.2 Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế trong xác định tư cách tố tụng 57

2.2.3 Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế trong xác định giá trị tài sản 58

2.2.4 Nguyên nhân, khó khăn và hạn chế trong thiếu biện pháp thu thập chứng cứ tại Tòa án 60

2.3 Phương hướng hoàn thiện pháp luật và ứng dụng thực tiễn 61

KẾT LUẬN 67

DANH MỤ c TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜ MỞ ẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn Đất đai chiếm vai trò quantrọng trong mọi mặt đời sống, kinh tế, xã hội Do vì đất đai có một chế độ pháp lýđặc biệt là thuộc quyền sở hữu toàn dân Việc xem đất đai là một loại tài sản thì bảnthân nó khi được đặt vào trong các mối quan hệ sẽ chịu những tác động bên trong,bên ngoài làm cho vận động và phát triển Như vậy, các giao dịch liên quan đến bấtđộng sản cũng vận động và phát triển Cho nên tranh chấp về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất xuất hiện là phù hợp Quyền sử dụng đất hiện nay trênthực tế tùy từng địa phương mà có giá trị khác nhau Cụ thể đối với cùng loại đất ởtại đô thị và nông thôn đã có giá trị khác nhau Gia trị giao dịch liên quan đến đấtđai thường lớn và quyết định nhiều đến kinh tế của các chủ thể tham gia giao dịch.Bản thân đất đai có chế độ pháp lý đặc thù nên Pháp luật Việt Nam có những quyđịnh đặc thù để điều chỉnh cho những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.Pháp luật quy định những giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng,tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Với tình hình phát triển kinh tế xã hộihiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế chiếm tỷ lệ cao trong cácgiao dịch dân sự Hoạt động này rất phổ biến nên pháp luật cần phải đánh giá đúngtầm quan trọng để có tác dụng định hướng cho các giao dịch liên quan đến quyền sửdụng đất, phát triển trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - mục tiêuxây dựng của Nhà nước ta Tuy nhiên, chính sự phát triển mạnh về mặt kinh tế cùngvới những mặt chưa hoàn thiện trong quản lý kinh tế, quản lý xã hội Bên cạnh đó là

sự tác động tiêu cực của nền kinh tế thị trường đã làm phát sinh những vướng mắc,khó khăn trong thực tiễn Hiện nay, thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân gồmcác mảng: dân sự, kinh doanh thương mại, lao động, hành chính, hôn nhân gia đình

và hình sự Thực tế cho thấy loại án dân sự luôn có tỷ lệ giải quyết thấp Trong đó,những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp vềquyền sử dụng đất ngày càng gia tăng nhưng thực tiễn giải quyết rất là thấp và tồnđọng dài do nhiều nguyên nhân

2 Tình hình nghiên cứu

Đã có nhiều công trình khoa học nghiên cứu liên quan đến hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi của chuyên ngành Luật đất đai Tuy nhiên,các công trình nghiên cứu này chỉ được thực hiện ở các mức độ, góc độ, giai đoạnkhác nhau và chủ yếu liên quan đến những quy định của Bộ luật dân sự 2005 và luật

đất đai 2003 Điển hình, đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển n ượng

quyền sử dụng đất từ thực tiễn T àn p ố Hồ C í M n ” của tác giả Lương Khải An

được thực hiện năm 2006 Hay những bài viết khoa học đã được thực hiện dưới một

số góc cạnh như: “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hạnh

(2014), “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả

Nguyễn Văn Hiến (2016))

Đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển n ượng quyền sử dụng đất tại

tỉn Đồng T áp”, Luận văn thạc sĩ của tác giả Tống Anh Hào, năm 2011 Đây là một

đề tài mang tính tương tự và toàn diện Tuy nhiên, luận văn trên được thực hiện khichưa có sự thay đổi Bộ luật dân sự, Luật đất đai và chỉ mới đánh giá trong phạm vimột tỉnh Có những vụ việc quan điểm pháp luật không rõ ràng nên có những cách ápdụng pháp luật không thống nhất nên khó khăn trong giải quyết Dẫn đến nhiều kếtquả giải quyết vụ việc khác nhau

Đề tài “Hợp đồng chuyển n ượng quyền sử dụng đất vô ệu về mặt ìn t c: P áp

luật và t ực tiễn xét xử”, Khóa luận tốt nghiệp của Huỳnh Thị Yến Nhi, năm 2015.

Đề tài này chưa mang tính nghiên cứu toàn diện đầy đủ

Thực tế, các đề tài trên được thực hiện tại thời điểm lâu và lỗi thời so với quyđịnh pháp luật hiện hành Hiện nay, Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015 đã cóhiệu lực, có nhiều thay đổi hơn và một số tranh chấp phát sinh phần nào đã đượckhắc phục Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề hạn chế cần được phát hiện và có hướnghoàn thiện quy định pháp luật Vì vậy, việc thực hiện đề tài Luận văn của học viênkhông bị trùng lặp và có hướng phát triển, hoàn thiện hơn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục t u n n c u

Trên cơ sở đánh giá Thực tiễn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất, từ đó đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Nhiệm vụ n n c u

Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu, đề tài giải quyết tốt các nhiệm vụ sau:

+ Phân tích để làm rõ những vấn đề lý luận và quy định pháp luật liên quan đếnhợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

+ Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ đó làm rõ những hạn chế, khó khăn, bất cập về pháp luật hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất

+ Đánh giá sự điều chỉnh của pháp luật và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luậttrong điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật

4 Đ ối tượng nghiên cứu

Pháp luật đất đai quy định quyền của người sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi,chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn quyền sửdụng đất Để thực hiện quyền của mình người sử dụng đất có nhiều phương thứcđược pháp luật quy định Với tốc độ phát triển kinh tế như hiện nay và quyền của

người sử dụng đất được pháp luật quy định thì người sử dụng đất có thể có nhiềuphương thức để thực hiện quyền của mình Do đó, học viên lựa chọn những giaodịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện nghiên cứu, cụ

thể là “hợp đồng chuyển n ượng quyền sử dụng đất” Bởi lẽ, hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất chiếm vị trí, vai trò và mức độ phổ biến nhất hiện nay nên

nó có ảnh hưởng nhiều đến những người sử dụng đất và những chủ thể khác có liênquan Đặc thù đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên quy định pháp luật đối với đấtđai cũng mang tính phức tạp hơn Vì vậy, tác giả lựa chọn chủ đề này để nghiên cứu

5 Phạm vi nghiên cứu

Trong thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bởinhiều chủ thể khác nhau Khi thực hiện những hợp đồng này không phải chủ thể nàocũng nắm rõ được các quy định pháp luật để thực hiện đúng, đầy đủ để đảm bảoquyền lợi của mình Có những giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sửdụng đất đã phát sinh hoặc chưa phát sinh hiệu lực nhưng xảy ra tranh chấp thì cácbên vẫn có thể thương lượng, đàm phán giải quyết được tranh chấp Tuy nhiên, cònnhững giao dịch không thỏa thuận được thì cần đến sự can thiệp của Cơ quan cóthẩm quyền là Tòa án Đề tài của học viên nghiên cứu về hoạt động giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Đây là một trongnhững loại án khó và chiếm tỷ lệ tồn đọng nhiều trong hệ thống Tòa án góp phầntháo gỡ những khó khăn trong thực tế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất để hạn chế gây tồn đọng án và làm lành mạnh hóa quyđịnh pháp luật tạo tính minh bạch, công khai trong xã hội

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận biện chứng và nghiêncứu đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng; pháp luật của Nhà nước; những lýluận về hợp đồng, quyền sử dụng đất và quy định pháp luật về dân sự, đất đai nóiriêng

6.2 P ươn p áp n n c u cụ thể

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu

- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp

7 Ý nghĩa của nghiên cứu đề tài luận văn

- Đề tài phân tích quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất Từ đó, rút ra những vấn đề khó khăn, hạn chế về quy định pháp luật và nhữngvấn đề vướng mắc khi áp dụng trong thực tiễn, những vấn đề chưa có hướng giảiquyết

- Đề tài nghiên cứu một cách tương đối đầy đủ và toàn diện về giải quyết hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Qua đó giúp nhận thức rõ hoạtđộng áp dụng pháp luật trong thực tế của các chủ thể sử dụng đất để tạo sự địnhhướng cho pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội

- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể phục vụ công tác hoàn thiện pháp luật

quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi Cụ thể Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định "Đấu

đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển

và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” Quy định này được tiếp tục kế thừa

qua Hiến pháp 1992 và 2013 Tại Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: "Đất đai, tài

nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ” Như thế,

pháp luật nước ta đã thống nhất đất đai là thuộc sở hữu toàn dân mà không thuộc bất

cứ một cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào Với tư cách là chủ sở hữu của đất đai, Nhànước có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.Quyền định đoạt giúp cho các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất củamình Quyền sử dụng đất hiện nay chưa có một khái niệm thống nhất

Theo từ điển luật học thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” 1

Theo giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Quyền sử dụng đất đai là 1Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và

Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.

quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” 2

Qua các khái niệm trên có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền khai thác cácthuộc tính của đất đai thông qua một số hình thức nhất định để phục vụ cho các mụctiêu phát triển đất nước Quyền sử dụng đất chỉ là quyền phái sinh từ quyền sở hữuđất Hiến pháp 2013 (Điều 53) và Luật đất đai 2013 (Điều 4), đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước làm người đại diện quản lý Từ đó, quyền sở hữu đất đai xuấthiện trước Từ quyền sở hữu này, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai thông qua cáchình thức giao đất, cho thuê đất để chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sửdụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một loại quyền không trọnvẹn, không đầy đủ Tính không trọn vẹn, không đầy đủ được thể hiện ở ba khía cạnh:

Thứ nhất, Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước

với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai3

Thứ hai, Không phải chủ sử dụng đất hợp pháp nào cũng có quyền chuyển đổi,

tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp

và góp vốn quyền sử dụng đất

Thứ ba, Không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ các

quyền năng trên.4

1.1.2 P ân loạ quyền sử dụn đất

Hiện nay, có nhiều phương thức để phân loại quyền sử dụng đất Tùy theo vàonhu cầu, mục đích nghiên cứu mà có thể phân chia thành các nhóm khác nhau Nếuphân loại dựa trên thời gian sử dụng đất thì có hai loại là: đất sử dụng ổn định lâu dài

và đất sử dụng có thời hạn

Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể

2 Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân

dân, Hà Nội, trang 79

3 Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân

dân, Hà Nội, trang 80

4 Th.S Trần Quang Huy (Chủ biên, 2016), G áo trìn luật đất đa , Nhà xuất bản Công an nhân

dân, Hà Nội, trang 80

thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước

ra quyết định thu hồi đất Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sửdụng cụ thể, người sử dụng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất5 6.Việc phân chia theo thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa trong việc quản lý đất đaicủa Nhà nước Bên cạnh đó, người sử dụng đất sẽ có tâm lý ổn định, yên tâm trongquá trình sử dụng đất Khi hết thời hạn sử dụng đất quyền lợi của người sử dụng đấtvẫn được đảm bảo bằng hình thức gia hạn thời gian sử dụng đất

Hiện nay, luật đất đai 2013 phân loại quyền sử dụng đất dựa trên mục đích sửdụng đất Các loại đất được phân loại theo quy định pháp luật bao gồm: nhóm đấtnông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

- Nhóm đất nông nghiệp là loại đất chủ yếu được dùng để sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đấtnuôi trồng thủy san,

- Nhóm đất phi nông nghiệp là những loại đất không được sử dụng vào mụcđích sản xuất nông nghiệp như đất ở, đất để sản xuất kinh doanh,

- Nhóm đất chưa sử dụng là nhóm đất chưa có mục đích sử dụng

Việc phân định mục đích sử dụng đất là chính sách điều tiết của Nhà nước.Quyền sử dụng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thống nhất, quản lý theoquy hoạch và pháp luật Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tuy nhiên quỹ đất thìhữu hạn vì thế Nhà nước cần có chính sách quản lý phù hợp Phân nhóm mục đích sửdụng đất là chính sách điều phối đất đến tay các chủ thể có nhu cầu sử dụng và hạnchế được sự chiếm dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng của các chủ thể gây lãng phínguồn tài nguyên đất, mất cân bằng kinh tế, xã hội

Dựa vào tiêu chí mục đích sử dụng đất thì nhóm đất chưa sử dụng sẽ khôngđược tham gia vào chuyển nhượng dưới mọi hình thức bởi nhóm đất này vẫn cònthuộc quyền sở hữu, sử dụng của Nhà nước

Đối với nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp thì có thể chuyển5Th.S Châu Thị Vân: “Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Tạp chí Dân chủ

6 Pháp luật, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=186 (truy cập ngày 26/4/2018)

nhượng nếu như đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch Hai nhóm đất này, không phảilúc nào cũng có thể được chuyển nhượng bởi vì chính sách quản lý của Nhà nước sẽtác động điều chỉnh đến các đối tượng phù hợp làm cho nguồn tài nguyên đất đếnđược đúng đối tượng có nhu cầu, hạn chế sự lãng phí nguồn tài nguyên này Chẳnghạn, trong nhóm đất phi nông nghiệp có loại đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốcphòng thì dưới mọi trường hợp sẽ không được chuyển nhượng.

1.1.3. K á n ệm c uyển quyền sử dụn đất

Pháp luật quy định những điều kiện cho người chuyển quyền sử dụng đất vàcho cả người nhận chuyển quyền sử dụng đất Khi thực hiện chuyển quyền sử dụngđất thì quyền sử dụng đất không còn đối với phía người chuyển quyền sử dụng đất.Không phải mọi trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đều được pháp luật côngnhận, thực thi và bảo đảm Pháp luật Việt Nam quy định 05 hình thức chuyển quyền

sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quy định của Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền sử dụng đất trên vào

quy định của pháp luật như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là v ệc chuyển giao

quyền sử dụng đất từ ngườ này sang ngườ k ác t ông qua các ìn t c chuyển đổi, chuyển n ượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” 7 Phạm vi đề tài tác giả chỉ đi nghiên cứu một hình thức chuyển quyền sử dụng

đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong năm hình thức chuyển quyền

sử dụng đất Như định nghĩa về chuyển quyền sử dụng đất đã thể hiện, để thực hiệnquyền năng của người sử dụng đất thì các bên phải tham gia chuyển giao quyền sửdụng đất Đối với hình thức chuyển nhượng các bên phải tham gia vào hợp đồng dân

sự Hợp đồng này được cụ thể hóa dưới tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất

Hợp đồng là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và

7 Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đa , ban hành ngày 29/11/2013,

Khoản 10 Điều 3

nghĩa vụ dân sự Trước đây, Bộ luật dân sự 2005 có quy định riêng về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Là sự thỏa thuận giữa các b n, t eo đó b n

chuyển quyền sử dụng đất chuyển g ao đất và quyền sử dụng đất c o b n n ận chuyển

n ượng, còn b n n ận chuyển n ượng trả tiền c o b n c uyển n ượng theo quy định” 8

Bộ luật dân sự 2015 đã có sự thay đổi về kỹ thuật lập pháp đã gộp chung địnhnghĩa hợp đồng về quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mộttrong những hình thức thực hiện quyền sử dụng đất được pháp luật quy định

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng

đất là sự thỏa thuận giữa các b n, t eo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển n ượng, c o t u , c o t u lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền k ác t eo quy định của Luật đất đa c o b n k a; b n k a t ực hiện quyền, ng

ĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Do bản thân đất đai là một tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên Nhà nước đãquản lý xây dựng nên các văn bản chuyên ngành trong lĩnh vực này để quản lý, điềutiết Vì thế, mà Bộ luật dân sự 2015 đã theo hướng đi chung điều chỉnh chung mộtnhóm quan hệ Điều này phù hợp với quy định của pháp luật nước ta khi tác độngđến các nhóm quan hệ pháp luật Những quan hệ pháp luật được điều chỉnh bằng cácquy định chuyên ngành thì sẽ được áp dụng trước Những quan hệ chưa có luậtchuyên ngành điều chỉnh sẽ quay về áp dụng theo luật chung

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất làđiều tất yếu và xảy ra mạnh mẽ Việc hoàn thiện được các quy định trong chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý, khai thác lợi ích từ quyền sử dụngđất được tận dụng tối đa Từ đó, hạn chế được những tranh chấp không đáng có Trênthực tế, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vàvẫn cần những phương hướng giải quyết triệt để Qua luận văn này, tác giả sẽ đi sâuhơn các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất và đưa ra hướng hoàn thiện nhằm tạo sự lành mạnh hóa trong giải quyết tranh

8 Quốc Hội (2005), Luật số 33/2005/QH11 về Bộ luật dân sự, ban hành ngày 14/6/2005, Điều

697

1.1.4. K á n ệm về tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất

Theo từ điển tiếng việt thông dụng: “Tran c ấp là đấu tranh, giằng co nhau k

có ý k ến bất đồng, t ường là trong vấn đề quyền lợi giữa a b n” 9 Từ điển luật học

định nghĩa: “Tran c ấp hợp đồng là n ững bất đồng p át s n trong quá trìn t ực hiện

Đây là một hoạt động thuộc thẩm quyền của Tòa án Tòa án sẽ áp dụng các quyđịnh pháp luật để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự Bởi lẽ có nhiềuphương án giải quyết tranh chấp Tuy nhiên đối với các giao dịch, hợp đồng dân sựthì thẩm quyền giải quyết của Tòa án có sự tham gia của cơ quan Nhà nước Ở đây,không giải quyết bằng con đường trọng tài do tranh chấp đang được nghiên cứu lànhững tranh chấp dân sự, không mang tính lợi nhuận Sau phán quyết của Tòa án nó

sẽ đảm bảo thi hành bằng quyền lực Nhà nước nên có tác động mạnh mẽ đến hiệulực thi hành đối với các bên

1.1.5. Đặc đ ểm tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất đa dạng về đối tượng hợpđồng, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích chuyển nhượngđất, Do đó, loại hợp đồng này có một số đặc điểm sau:

- Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụngđất Quyền sử dụng đất để có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng phải thỏa mãncác điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 là: Đất đã có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, đất còn thời hạn sử dụng đất, không bị tranh chấp và không bị kê

9Nhóm Việt Ngữ (Chủ biên, 2016), Từ đ ển tiếng việt t ông dụng, NXB Hồng Đức, trang 973

10 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ đ ển luật học, NXB Từ điển Bách Khoa và NXB

Tư Pháp, Hà Nội, trang 805

biên thi hành án Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất đáp ứng đủ bốn điều kiện trên thìvẫn không đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực Để hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật phải đáp ứng rất nhiềuđiều kiện khác đi cùng về mục đích sử dụng đất, chủ thể nhận sử dụng đất,

- Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiệntheo quy định Do đặc thù đất được phân chia vào các nhóm đất khác nhau Mỗinhóm đất lại có mục đích sử dụng khác nhau nên đối tượng nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất cũng có hạn chế nhất định Bởi lẽ, đây là chính sách điều phối đấtđai của Nhà nước Nhà nước quyết định các hình thức giao đất, cho thuê đất đến cácđối tượng trong xã hội nên để đảm bảo cho mục đích sử dụng đất sử dụng đúng mụcđích thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo thỏa mãn cácđiều kiện pháp luật quy định Điển hình, hiện nay pháp luật nước ta vẫn không chongười người nước ngoài sở hữu bất động sản bởi vì bảo vệ chính sách chung của Nhànước

- Mục đích và diện tích đất phải phù hợp với người nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Để hạn chế tình trạng manh mún, chia nhỏ đất do tình trạng tách thửathì mỗi địa phương có một quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa Điềunày ảnh hưởng đến quá trình thực hiện hợp đồng Nếu các bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở nhưng diện tích đất ở không đảm bảo đủ diện tích tối thiểu để táchthành hai thửa thì thực tế các hợp đồng này cũng không có hiệu lực Do đó, khi thựchiện các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo được diện tíchtối đa được chuyển nhượng đối với loại đất nông nghiệp và diện tích tối thiểu để táchthửa đất để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên Hay là đối với đất nông nghiệp đểtránh tình trạng đầu cơ đất, trong khi những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụngđất không có đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp thì những đối tượng muốnnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải là hộ gia đình, cá nhân có mục đíchchuyển nhượng để sản xuất nông nghiệp

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo về hình thức.Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai quy định chặt chẽ về hình thức của loại hợpđồng này phải được thể hiện dưới dạng văn bản có công chứng và đăng ký theo quy

định Điều kiện góp phần vào đảm bảo hiệu lực của hợp đồng này là tuân thủ về hìnhthức.

1.2 Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khá phổ biến Tuynhiên, để giải quyết tranh chấp này có nhiều cách thức như tự thương lượng, hòagiải, hòa giải tại địa phương, giải quyết bằng con đường tố tụng, Đặc thù của mỗicách thức giải quyết có ưu và nhược điểm khác nhau

1.2.1. Tự t ươn lượn , òa ả

Thương lượng, hòa giải là phương thức giải quyết đầu tiên trong quá trình giảiquyết tranh chấp, thể hiện ở việc các bên trong tranh chấp chủ động gặp gỡ nhau, bànbạc, thỏa thuận về quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mỗi bên Tự thương lượng, hòagiải không phải là thủ tục bắt buộc phải thực hiện giải quyết tranh chấp giữa các bêntrong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hòa giải là một cách thức giải quyết mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng

Theo từ điển tiếng việt thông dụng: “Hòa g ả là t uyết phục, g úp c o ổn thỏa tìn

trạng xung đột, mâu t uẫn giữa các b n”11

Theo từ điển luật học: “Hòa g ả là t uyết phục các b n tran c ấp tự giải quyết

tranh chấp của mìn một các ổn thỏa”12

Pháp luật Việt Nam khuyến khích việc tự thương lượng, hòa giải giữa các bênđương sự với nhau trong việc giải quyết các tranh chấp Khi quyền lợi của các bên bịmâu thuẫn dẫn đến xung đột lợi ích, các bên có thể tự thương lượng, hòa giải vớinhau

Việc thương lượng, hòa giải tạo ra được những lợi ích đáng kể như:

- Tự thương lượng, hòa giải không có quy định về hình thức thủ tục nên cácbên có sự lựa chọn và đa dạng trong cùng nhau thống nhất giải quyết vấn đề

11 Nhóm Việt Ngữ (Chủ biên, 2016), Từ đ ển tiếng việt t ông dụng, NXB Hồng Đức,

trang 497

12 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ đ ển luật học, NXB Từ điển Bách Khoa và NXB

Tư Pháp, trang 365

- Thiện chí giữ cho các bên trong quá trình giải quyết thúc đẩy nhanh quá trình

tự thương lượng, hòa giải và hạn chế chi phí phát sinh cho các bên Các đương sự khi

đã cùng nhau thể hiện ý chí của họ một cách hoàn toàn tự nguyện thì những mâuthuẫn trong họ không còn tồn tại như lúc ban đầu Họ có thể nối lại mối quan hệ, sựđoàn kết và đồng thời không để cho những sự việc đáng tiếc xảy ra Như vậy, tựthương lượng, hòa giải góp phần vào việc giữ gìn an ninh, trật tự công bằng xã hội,làm cho các quan hệ xã hội phát triển không bằng mệnh lệnh mà bằng giáo dục,thuyết phục và sự cảm thông của các thành viên trong xã hội

- Với tranh chấp có liên quan đến họ, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sátsườn của họ thì việc tiếp thu, nhận thức về pháp luật của họ được nâng cao hơn baogiờ hết với sự tự giác cao mà không cần sự ép buộc nào của Tòa án Như vậy khi hòagiải, việc giải thích pháp luật đã làm cho đương sự hiểu biết về chính sách pháp luậtcủa Nhà nước đồng thời nâng cao ý thức pháp luật trong nhân dân góp phần thựchiện các nhiệm vụ của Nhà nước đã đề ra.

Tuy nhiên, không phải mọi quá trình tự thương lượng hòa giải đều mang lạihiệu quả cao

Việc tự thương lượng, hòa giải chỉ phát huy tối đa hiệu quả khi ý chí của cácbên muốn giải quyết mâu thuẫn đồng nhất Nếu một hoặc cả hai bên không có thiệnchí tự thương lượng, thiếu thiện chí, thiếu trung thực thì hoạt động này không manglại bất cứ kết quả gì Bên cạnh đó, giá trị thực thi của các bên không có cơ chế bảođảm thực hiện nên nó chỉ có hiệu quả khi các bên tự nguyện thực hiện thi hành

1.2.2. G ả quyết tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất tạ cơ quan

àn c ín n à nước có t ẩm quyền

Theo quy định pháp luật, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất là một dạng trong tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Nhưvậy, khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát sinh cácmâu thuẫn liên quan đến quyền sử dụng đất đều được xem là tranh chấp đất đai Hiện

nay, tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2013 có cơ quan giải quyết là cơ quan hànhchính nhà nước hoặc Tòa án nhân dân.

Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại hai cơ quan này có những sự

ưu điểm và hạn chế khác nhau Khi giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì điều kiện bắt buộcphải trải qua hòa giải cơ sở (Điều 203 Luật đất đai 2013) Hòa giải ở UBND xã nơi

có đất tranh chấp có thành phần và đối tượng điều chỉnh thuộc luật đất đai mà khôngphải theo luật hòa giải cơ sở Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 45ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải

Một trong những khó khăn của Luật đất đai 2003 là thành phần hòa giải tranhchấp đất đai Do quy định pháp luật đất đai 2003 không quy định thành phần tham dựhòa giải nên tại các địa phương khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đấtđai thì không có sự thống nhất Dẫn đến, mỗi địa phương có một cách áp dụng khácnhau Khắc phục sự áp dụng không thống nhất, Luật đất đai 2013 đã quy định kỹ hơn

về thành phần hòa giải bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân làChủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng

tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đạidiện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc

và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã,phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, HộiPhụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh13 Trước khithực hiện hòa giải, UBND xã có thẩm quyền phải tiến hành thu thập xác minh vềnguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng đất tranh chấp, thành lập hội đồng hòagiải Cuộc họp phải được tiến hành khi có đầy đủ các bên tranh chấp, thành viên Hộiđồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Kết quảhòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản và có đầy đủ chữ ký của cácbên tham gia Mục đích của hòa giải với sự có mặt của cơ quan nhà nước giúp cho

13 Chính Phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết t àn một số đ ều

của

Luật Đất đa , ban hành ngày 15/05/2014, Điểm b, Khoản 1 Điều 88

việc hòa giải được thuận lợi, dễ dàng hơn Đây là một điều kiện để các bên có thểngồi lại với nhau, trong một khuôn khổ đảm bảo sự công bằng Tại đây các bên đượcquyền trình bày quan điểm của mình, qua đó các bên có thể hiểu được vấn đề đangtranh chấp và có sự giải thích của cán bộ nhà nước góp phần tăng tỷ lệ hòa giải thànhcông Điều này vừa giúp cho UBND nắm bắt được nội dung vụ việc và nguyện vọngcủa các bên Hiệu quả, mục đích hòa giải tại UBND giống như kết quả hoạt động tựthương lượng hòa giải Tuy nhiên, pháp luật đưa hoạt động hòa giải ở UBND xãnhằm nâng cao chất lượng hòa giải tranh chấp đất đai và phần nào góp phần giảm tảitranh chấp đất đai trong thực tiễn.

Nếu không đồng ý với kết quả hòa giải thì các bên có hai lựa chọn để yêu cầubảo vệ quyền lợi của mình: Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hoặc yêu cầuUBND có thẩm quyền giải quyết

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND được xác định phụ thuộcvào chủ thể tranh chấp Nếu tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư thì UBND cấp huyện sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nạitranh chấp đất đai lần đầu Còn chủ thể tranh chấp là các đối tượng khác thì UBNDcấp tỉnh sẽ giải quyết tranh chấp lần đầu Trong thời gian luật định, cơ quan có thẩmquyền giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai lần đầu phải ra quyết định giải quyếttranh chấp Quyết định này có thể bị khiếu nại và giải quyết lần hai Nếu không đồng

ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì các đương sự có quyền khởi kiện raTòa án nhân dân Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính mang lạitính thực thi ngay Bởi lẽ, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là một quyết địnhhành chính nên nó có những thuận lợi sau:

Một là, Quyết định hành chính được ban hành theo trình tự thủ tục luật định

nên đảm bảo được sự áp dụng thống nhất, hạn chế sự tùy tiện trong áp dụng phápluật

Ha là, Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành và đảm bảo thi

hành bằng quyền lực nhà nước Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp làUBND nên quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thì nó sẽ tự được cơ quanhành chính nhà nước đưa vào thực hiện Khác với các phán quyết của Tòa án, khi

bản án, quyết định tại Tòa án có hiệu lực, các đương sự tự liên hệ với cơ quan nhànước có thẩm quyền để thực hiện hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành Tuynhiên, thực tiễn cho thấy quá trình thi hành án hoặc tự liên hệ của bên có quyềnkhông phải dễ dàng.

Ngược lại, giải quyết theo con đường hành chính vẫn mang lại những khó khăncho người dân Cụ thể, kết quả giải quyết tranh chấp là một quyết định hành chính.Trong trường hợp một bên không chấp hành quyết định hành chính và cho rằngquyết định hành chính này là sai thì quyền khởi kiện của đương sự không bị mất.Điều này, làm vụ việc tiếp tục kéo dài mà chưa có hồi kết Các đương sự tranh chấptiếp tục đưa nhau ra tòa kiện tụng làm tổn thất về thời gian, tiền bạc

1.2.3. G ả quyết tran c ấp ợp đồn c uyển n ượn quyền sử dụn đất tạ Tòa án

Khi quyền lợi của các bên trong hợp đồng không được đảm bảo, phát sinh tranhchấp thì việc yêu cầu Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tham gia vào quá trình giảiquyết là điều cần thiết

Quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ dân sự.Quyền lợi của một trong các bên trong hợp đồng bị ảnh hưởng, xâm phạm thì bên bịxâm phạm có quyền yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Pháp luật Việt Nam quy định hai cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranhchấp quyền dân sự là Trọng tài và Tòa án14 Tùy loại quyền dân sự mà có nhữngquyền dân sự chỉ phát sinh một trong hai cơ quan hoặc cả hai cơ quan Hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phần trong hợp đồng về quyền dân sự Hợpđồng này quy định về quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất Thủ tục trọng tài chỉ áp dụng cho tranh chấp thương mạinên những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không liên quan đến hoạtđộng thương mại sẽ không thuộc thẩm quyền trọng tài cho dù có thỏa thuận trọng tàihợp lệ

Như sự phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một

14 Quốc Hội (2015), Luật số 91/2015/QH13 về Bộ luật dân sự, ban hành ngày

24/11/2015,

Khoản 1 Điều 14

dạng của hợp đồng dân sự Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự

năm 2015: “Tranh chấp về giao dịc dân sự, hợp đồng dân sự” Do đó, Tòa án là cơ

quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất Trong từng trường hợp mà cấp sơ thẩm giải quyết các vụ án dân sự là khác nhau.Phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một

số trường hợp sẽ liên quan đến quyết định hành chính nhà nước về việc công nhậnquyền sử dụng đất thì có thể vụ án được giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính.Giải quyết một vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thìrất ít khi được giải quyết bằng con đường hành chính Bởi vì, đối tượng của tố tụnghành chính là những quyết định hành chính, hành vi hành chính Bên cạnh đó, tốtụng hành chính không là lựa chọn hàng đầu

Khi các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án tức có sự tham gia của cơquan quyền lực nhà nước nên nó được thực hiện trên một quy định nền tảng chặt chẽ

và tính thực thi được đảm bảo cao nhất Phán quyết của Tòa án nhân dân sẽ đượcNhà nước đảm bảo quyền lợi của các bên theo quy định của pháp luật vì thế nó đảmbảo mang tính cưỡng chế đối với các bên nếu không thực hiện theo phán quyết củaTòa án Trong thực tiễn, các con đường giải quyết tranh chấp khác như hòa giải,thương lượng không giải quyết được thì con đường Tòa án giải quyết là lựa chọncuối cùng

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án hiện nay đang còn tồn tại những bất cập chưađược xử lý triệt để như thời gian giải quyết vụ án kéo dài, trình tự thủ tục giải quyếttranh chấp rườm rà, quy định pháp luật không rõ ràng, chồng chéo khó khăn trongviệc áp dụng pháp luật,

Do đó, luận văn này sẽ trình bày về những hạn chế, trong pháp luật nội dung

và pháp luật về hình thức (tố tụng) trong quá trình giải quyết vụ án

CHƯƠNG 2

T Ự T ỄN Ả QUYẾT TR N ẤP ỢP N

c HUYỂN NHƯỢN G QUYỀN SỬ DỤN G Đ ẤT TẠI TÒA ÁN

VÀ PHƯƠN G HƯỚN G HOÀN TH IỆN 2.1 Thực tiễn và những bất cập trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

Giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộcthẩm quyền của Tòa án Việc thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến khởi kiệnđược thực hiện theo Bộ luật tố tụng dân sự Tuy nhiên, việc xem xét quá trình thựchiện hợp đồng thì đánh giá dựa trên hợp đồng và pháp luật nội dung liên quan nhưluật đất đai, Bộ luật dân sự, luật nhà ở, Việc xây dựng đường lối giải quyết vụ án vàxây dựng hồ sơ xét xử phụ thuộc vào thẩm phán phụ trách hồ sơ Các đường lối thuthập chứng cứ trong mỗi hồ sơ có sự khác nhau Vì vậy, trong luận văn, học viên giớithiệu những phần nội dung đang gặp vướng mắc và những vấn đề về pháp luật hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần xem xét Tùy theo hồ sơ, quan hệ tranhchấp và độ phức tạp mà có những bước thu thập khác nhau Cách thức xử lý hồ sơ vàthu thập khác nhau nên trong phạm vi luận văn chỉ đi sâu những quy định pháp luật,những điều vướng mắc và thực tiễn áp dụng

2.1.1. T ực t ễn và n ữn bất cập về t ẩm quyền ả quyết vụ án

Hai cấp xét xử là một nguyên tắc quan trọng trong tổ chức và hoạt động xét xửcủa Tòa án nhân dân Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợpđồng dân sự, theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự thì khi phát sinh tranh chấpthì nó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Toàn bộ những tranh chấpphát sinh xung quanh các điều khoản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thìthẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, một số vụ án tranh chấpliên quan đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấptỉnh (thành phố) trực thuộc trung ương

Đặc thù tranh chấp liên quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất nên khi xem xét thẩm quyền giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta phải ưu tiên xác định đối

tượng tranh chấp theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự : “Đối tượng

tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” Như thế, vị trí quyền sử dụng đất thuộc lãnh thổ nào thì thẩm quyền giải

quyết thuộc Tòa án nhân dân lãnh thổ đó giải quyết Còn việc khởi kiện tại Tòa ánnhân dân cấp tỉnh hay Tòa án nhân cấp huyện tùy theo mỗi nội dung vụ án mà cónhững hướng giải quyết khác nhau

Nếu các bên tranh chấp với nhau chỉ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất thì thẩm quyền chỉ thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện Bởi vì theo điểm a,khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định những tranh chấp thuộc điều 26 của

Bộ luật tố tụng dân sự thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

Hiện nay, đa số các vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vụ ánphát sinh yêu cầu hủy quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức ngày càng nhiều Xácđịnh chính xác thẩm quyền xem xét hủy quyết định cá biệt được quan tâm hàng đầu

về lý luận và thực tiễn Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có hướng dẫn xác định thẩmquyền hủy quyết định cá biệt được thực hiện như Luật tố tụng hành chính

Đối chiếu với quy định của Điều 105 Luật đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho các chủ thể sử dụng đất Nên toàn bộ tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến vấn đề hủy giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp tỉnh Bởi vì, thẩm quyền giải

quyết khiếu kiện hành chính thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh có “Khiếu kiện quyết

địn àn c ín , àn v àn c ín của cơ quan n à nước cấp tỉn tr n cùng p ạm v địa giớ àn c

ín vớ Tòa án và của ngườ có t ẩm quyền trong cơ quan n à nước đó”15 và “Khiếu kiện

quyết địn àn c ín , àn v àn c ín của Ủy ban n ân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban n ân

15Quốc Hội (2015), Luật số 93/2015/QH13 về Luật tố tụng àn c ín , ban hành ngày

25/11/2015, Khoản 3 Điều 32

dân cấp huyện tr n cùng p ạm v địa giớ àn c ín vớ Tòa án”16

Quy định này xuất phát từ hoạt động thay đổi thẩm quyền giải quyết án hànhchính Trước đây, Bộ luật tố tụng dân sự 2004 được sửa đổi bổ sung năm 2011, Điều32a xác định thẩm quyền của Hội đồng xét xử sơ thẩm đối với quyền hủy quyết định

cá biệt rõ ràng trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền của cơ quan,

tổ chức đó xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự màTòa án có nhiệm vụ giải quyết

Tiếp thu những hạn chế trước đây về thẩm quyền giải quyết vụ án hành chínhkhi tâm lý cả nể trong giải quyết hủy các quyết định hành chính nên Bộ luật Tố tụnghành chính 2015 đã thay đổi thẩm quyền giải quyết án hành chính liên quan đến thẩmquyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất khá lâu nên có những vụ án được thụ lý giải quyết rất lâu từ trước khi Bộ luật tốtụng dân sự 2015 có hiệu lực đến nay chưa được giải quyết Khi thẩm quyền giảiquyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thayđổi từ thay đổi Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã sử dụngnhững thủ thuật để đẩy việc giải quyết án cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Thủ thuật này thường được sử dụng trong việc hướng dẫn các quy định phápluật và yêu cầu đương sự thực hiện khởi kiện bổ sung hoặc phản tố về yêu cầu hủygiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, những người tiến hành tố tụng sẽ đượctính là giải quyết một vụ án và tránh được tỷ lệ hủy, sửa án do lỗi chủ quan - tỷ lệhủy, sửa án do lỗi chủ quan sẽ ảnh hưởng đến hồ sơ tái bổ nhiệm chức danh tố tụng

Do đó, khi quy định về thẩm quyền của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có hiệu lực một

số lượng lớn vụ án liên quan tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tranh chấp quyền sử đụng đất được chuyển lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh

Để khắc phục tình trạng này, Tòa án nhân dân tối cao đã ra văn bản hướng dẫnmang tính chất nội bộ tại giải đáp 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 tại Khoản

16Quốc Hội (2015), Luật số 93/2015/QH13 về Luật tố tụng àn c ín , ban hành ngày

25/11/2015, Khoản 4 Điều 32

2 Mục IV về tố tụng dân sự, thi hành án dân sự hướng dẫn: '“Trường hợp vụ việc

dân sự do Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý trước ngày 01-7-2016 nhưng kể từ ngày 01-7-2016 mới phát sinh yêu cầu hủy quyết định cá biệt của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà quyết định đó rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và phải hủy quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự thì căn cứ khoản 4 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, khoản 5 Điều 1 Nghị quyết số 104/2015/QH13 ngày 25-11-2015 của Quốc hội về việc thi hành Luật

tố tụng hành chính năm 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung mà không chuyển cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết

”.

Việc quy định theo hướng xử lý trên dẫn đến hậu quả áp dụng tùy tiện phápluật, không tạo được sự nhất quán minh bạch trong việc áp dụng pháp luật Đây là kỹnăng hạn chế sự ồ ạt một số lượng lớn các vụ án dân sự chuyển thẩm quyền nhưngkhông giải quyết được trọng tâm của vấn đề Trong trường hợp, Tòa án nhân dân cấphuyện ra quyết định chuyển vụ án được thụ lý trước ngày 01/7/2016, phát sinh yêucầu hủy quyết định cá biệt và phớt lờ hướng dẫn của giải đáp 01/2017/GĐ- TANDTCngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân Tối cao thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh ra quyếtđịnh trả hồ sơ về lại Tòa án nhân dân cấp huyện Vụ án lúc này được thụ lý lại với sốthụ lý sau ngày 01/7/2016 Điều này gây tốn thời gian cho giải quyết vụ án nhưngkhông giải quyết được bất cứ điều gì

về quy định pháp luật thì hướng dẫn giải đáp của Tòa án nhân dân Tối caokhông phải là văn bản quy phạm pháp luật không có giá trị bắt buộc mà chỉ có giá trịtham khảo Tuy nhiên, do đây là văn bản hướng dẫn của ngành nên những người tiếnhành tố tụng sẽ vận dụng áp dụng Khi thống nhất thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa

án cấp huyện lên Tòa án cấp tỉnh sẽ kéo dài thời gian giải quyết vụ án do quan điểmthu thập, đánh giá chứng cứ khác nhau Tuy nhiên vẫn đảm bảo được tính hợp hiến,hợp pháp

2.1.2 T ực t ễn và n ữn bất cập tron xác địn c ủ t ể

Trong vấn đề này, luận văn sẽ trình bày về những tranh chấp liên quan đến các

chủ thể trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại Tòa án Vì xác định đúng và số lượng chủ thể sẽ góp phần xác định đúng

và đủ đương sự trong giải quyết vụ án Nếu xác định sai tư cách và thiếu đương sự thìđây được đánh giá là sai phạm nghiêm trọng tố tụng Hậu quả bản án sơ thẩm sẽ bịhủy án khi bản án bị kháng cáo, kháng nghị

2.1.2.1 Về c ủ t ể k ở k ện

Phạm vi đề tài chỉ giới hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại Tòa án tức chỉ đi vào lĩnh vực dân sự nên mục đích của các chủthể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phát sinh lợi nhuận.Xác định tư cách của người khởi kiện có vai trò quan trọng trong việc xác địnhquyền khởi kiện của một cá nhân, cơ quan, tổ chức Khi quyền lợi của các bên tronghợp đồng bị xâm hại thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thôngqua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án

Xác định người khởi kiện trong vụ án tùy đặc trưng khác nhau mà chủ thể có sựkhác nhau Những điều kiện chung đối với từng nhóm chủ thể như sau:

- Đối với quyền lợi của cá nhân khi bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện Điềukiện đối với cá nhân có quyền khởi kiện phải là người có năng lực hành vi dân sựđầy đủ Trong trường hợp cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lựchành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được khởi kiệnthông qua người đại diện theo pháp luật của những người này Với những cá nhânkhông biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện,người không thể tự mình ký tên điểm chỉ thì cuối đơn phải có người đủ năng lựchành vi dân sự làm chứng

- Đối với người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì người đại diện theo pháp luậtcủa tổ chức là người ký đơn khởi kiện và đóng dấu theo quy định

Khi quyền lợi hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức bị xâm phạm thì họ

có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích Việc xác định chủ thể trong hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong những chủ thể có quyền khởi kiện

để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan, tổ chức Bởi lẽ, người có

quyền khởi kiện sẽ rộng hơn những chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền

của các đương sự Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Cơ quan, tổ chức, cá

nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của mình” Vấn đề này, trên thực tế đã phát sinh và minh chứng

sự hợp lý trong thực tiễn được thể hiện qua bản án sơ thẩm số 51/2017/DS-ST ngày23/5/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa và bản án phúc thẩm số141/2017/DS-PT ngày 20/9/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai

Nội dung vụ án được tóm tắt “Ông Giỏi bà Quyên có căn nhà một trệt, một lầutrên diện tích 44,8m2 tại một phần thửa đất số 360, tờ bản đồ số 17, phường Tân Hiệptọa lạc tại 12C/1, tổ 6, khu phố 3, phường Tân Hiệp, TP Biên Hòa, nguồn gốc do ông

bà mua lại của ông Phạm Văn Vinh cùng vợ là bà Đào Thị Thơ vào ngày 12/09/2014.Đồng thời, thửa đất trên cũng được ông Vinh, bà Thơ bán lại cho ông Hoàng VănGiang và bà Nguyễn Thị Hoa vào ngày 24/10/2014 Cả hai hợp đồng chuyển nhượngđều không được tuân thủ về hình thức” Vụ án phát sinh tranh chấp, ông Giỏi, bàQuyên là nguyên đơn có yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất giữa ông Vinh, bà Thơ và ông Giang, bà Hoa ký kết vào ngày24/10/2014 Phán quyết của Bản án sơ thẩm số 51/2017/DS-ST ngày 23/5/2017 củaTòa án nhân dân thành phố Biên Hòa đã đình chỉ giải quyết yêu cầu hủy hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 24/10/2014 với lý do ông Giỏi,

bà Quyên không phải là đối tượng giao kết hợp đồng nên không có quyền yêu cầu

hủy hợp đồng Tòa án phúc thẩm đã nhận định: “Đối vớ y u cầu của ông G ỏ và bà

Quy n x n ủy hợp đồng chuyển n ượng n à đất ngày 24/10/2014 giữa ông V n , bà T ơ

vớ ông Hoàng Văn G ang và bà Nguyễn Thị Hoa, Tòa án cấp sơ t ẩm cho rằng ông

G ỏ và bà Quy n k ông p ả là đố tượng giao kết hợp đồng n n k ông có quyền y u cầu hủy hợp đồng là k ông đúng vì k t ấy quyền và lợ íc ợp p áp của mìn bị xâm p ạm, ông G ỏ và bà Quy n có quyền khởi kiện y u cầu hủy hợp đồng chuyển n ượng n à đất ngày 24/10/2014 giữa ông V n , bà T ơ vớ ông Hoàng Văn G ang và bà Nguyễn Thị Hoa” và hủy một phần bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân TP.Biên Hòa.

Tuy nhiên, việc xác định tư cách pháp lý của một số chủ thể vẫn còn tranh cãi.Thông thường, người khởi kiện là bản thân các chủ thể tham gia vào hợp đồng Phátsinh tranh chấp chủ yếu là các bên trong hợp đồng Tuy nhiên, không phải pháp luậtlúc nào cũng hoàn thiện nên vẫn còn nhiều vướng mắc

Điển hình, chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình còn nhiều vấn đề tranh cãi Khitham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phát sinh nhiều vấn

“Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôị dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng clấr” 17

Quy định pháp luật có định nghĩa về hộ gia đình sử dụng đất nên có nhữngbước hoàn thiện pháp luật Thực tế, chủ thể dân sự là hộ gia đình không còn phổbiến Định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất khắc phục được những khó khăn trước đâytrong việc xác định thành viên của hộ gia đình Hộ gia đình không có tư cách phápnhân nên khi thực hiện các giao dịch đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất thìcác thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự

17Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đai, ban hành ngày 29/11/2013,

Khoản 29 Điều 3

hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

So với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 có sự thay đổi về chủ thể là cánhân có phần tài sản trong tài sản chung của hộ gia đình Trước đây, thành viên của

hộ gia đình từ 15 đến dưới 18 tuổi có quyền quyết định đối với tài sản chung là tưliệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình Việc quy định như thế này

vô hình chung đã tạo khó khăn trong thực tiễn thực thi pháp luật Pháp luật khôngquy định như thế nào là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn dẫn đến cách ápdụng pháp luật tùy tiện, phụ thuộc vào quan điểm của mỗi chủ thể áp dụng pháp luật.Tiếp thu những tồn tại hạn chế của quy định về hộ gia đình, Bộ luật dân sự đã

có những điểm mới đáng ghi nhận Hộ gia đình theo Bộ luật dân sự 2015 đã cá thểquyền lợi hóa của các thành viên mà không thực hiện qua người đại diện18 Thực tế,

sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình là một hình thức sở hữu chunghợp nhất Vì thế, để đảm bảo quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình thì cánhân họ phải tự thực hiện quyền của mình dưới hình thức luật định Ngày nay, hìnhthức sở hữu của hộ gia đình ngày càng ít không còn nhiều trên thực tế Pháp luật đấtđai có hướng dẫn cách xác định hộ gia đình sử dụng đất dựa trên 03 tiêu chí Đó là:Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định củapháp luật về hôn nhân và gia đình;

18 Quốc Hội (2015), Luật số 91/2015/QH13 về Bộ luật dân sự, ban hành ngày

24/11/2015,

Khoản 1 Điều 101

không có hướng giải quyết.

Trong quá trình giải quyết vụ án từ thực tiễn hiện nay cũng có hướng dẫn củaTòa án nhân dân tối cao trong việc xác định tư cách thành viên hộ gia đình Việchướng dẫn xác định tư cách thành viên hộ gia đình được thực hiện thông qua giải đáp01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về một số vấn

đề nghiệp vụ liên quan đến lĩnh vực dân sự và tố tụng dân sự Hướng dẫn này chủyếu hướng dẫn đối với những tranh chấp liên quan đến hộ gia đình được công nhậnquyền sử dụng đất sau thời điểm luật đất đai có hiệu lực Còn thời điểm trước khiLuật đất đai 2013 có hiệu lực, xác định thành viên hộ gia đình được công nhận quyền

sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định tư cách đương sựtrong vụ án vẫn còn là một trong những vướng mắc

Thực tế xét xử, để xác định tư cách của các thành viên hộ gia đình chủ yếu phụthuộc vào những thành viên có tên trong hộ khẩu hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân

có thẩm quyền Do pháp luật dân sự không có quy định cụ thể nên việc vận dụngcũng tùy vào thẩm phán phụ trách hồ sơ Và mỗi nơi khác nhau có cách xác địnhthành viên hộ gia đình là khác nhau

Vận dụng khoản 4 Mục 1 giải đáp 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 củaTòa án nhân dân tối cao vào việc xác định thành viên hộ gia đình trước đây cũngkhông mang lại hiệu quả vì thực tế các cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sửdụng đất đã không có văn bản xác định thành viên của hộ gia đình nên việc yêu cầucác cơ quan trên xác định cũng không mang lại tính khả thi

Qua phân tích ở trên, nếu người khởi kiện là hộ gia đình khi khởi kiện thì cầnphải có đầy đủ các thành viên tham gia đứng đơn khởi kiện theo quy định của phápluật Trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa thành viên của hộ gia đình và hộ giađình thì thành viên của hộ gia đình phải chứng minh được mình là thành viên của hộgia đình thì mới phát sinh quyền khởi kiện

Luật đất đai không quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì khithực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất hiện tại đã thỏamãn điều kiện là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước kia hoặc người

sử dụng đã đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất nên trong quy định phápluật không có điều kiện đối với người chuyển quyền sử dụng đất.

Do đặc thù đất được phân chia vào các nhóm đất khác nhau Mỗi nhóm đất lại

có mục đích sử dụng khác nhau nên đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất cũng có hạn chế nhất định Bởi lẽ, đây là chính sách điều phối đất đai của Nhànước Nhà nước quyết định các hình thức giao đất, cho thuê đất đến các đối tượngtrong xã hội nên để đảm bảo cho mục đích sử dụng đất sử dụng đúng mục đích thìngười nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo thỏa mãn các điều kiệnpháp luật quy định

Đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrồng lúa trong trường hợp hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng để sản xuất nôngnghiệp19 Trong trường hợp đất ở, đất trồng lúa trong khu vực rừng phòng hộ, trongphân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chỉđược chuyển nhượng cho hộ, gia đình cá nhân cư trú tại khu vực rừng đặc hộ, rừngđặc dụng đó20

2.I.2.2. về nh ững người th am gia tố tụng kh ác

Hiện nay, những bản án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

bị hủy do một số lỗi về xác định sai tư cách đương sự trong vụ án Một trong nhữngvấn đề được đề cập trong đề tài này là việc xác định tư cách pháp lý của Văn phòngđăng ký đất đai có thẩm quyền chỉnh lý biến động và thẩm quyền công nhận quyền

sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

Theo quy định pháp luật đất đai, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất là: “Ợy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với

19 Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đa , ban hành ngày

29/11/2013, Khoản 3 Điều 191

20 Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đa , ban hành ngày

29/11/2013, Khoản 4 Điều 191

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”21 Như trình bày phần trước về thẩm quyền giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có yêu cầu liênquan đến quyết định cá biệt thì việc xác định tư cách tố tụng đúng trong trường hợpnày thì quyết định đến thẩm quyền giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Luật đất đai quy định thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất thuộc Ủy bannhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện phụ thuộc vào chủ thể sử dụngđất Hiện nay, pháp luật cũng quy định rõ thẩm quyền của cơ quan chuyên môn thựchiện lĩnh vực đăng ký cấp đổi, chỉnh lý biến động người sử dụng đất Thực tế, việcchỉnh lý biến động quyền sử dụng đất đối với chủ sở hữu trong giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất được Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện

Quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai được quy định tại Thông tư liên tịch

số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên Môitrường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn,

cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường có một số quyền hạn sau:

“1 Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu n à ở và tà sản k ác gắn liền vớ đất.

2 Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu n à ở và tà sản k ác gắn liền vớ đất (sau đây gọ là G ấy ch ng nhận).

Văn phòng đăng ký đất đai không có chức năng công nhận quyền sử dụng đấtnhưng có các chức năng phái sinh sau khi chủ sử dụng đất được công nhận quyền sửdụng đất Sau khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất thìliên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lạiGiấy chứng nhận, đăng ký quyền sử dụng đất

Trong giải quyết vụ án, khi có yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

21 Quốc Hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 về Luật đất đa , ban hành ngày

29/11/2013, Khoản 2 Điều105.