Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản (luận văn thạc sỹ luật)

Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Quá trình nghiên cứu các nội dung lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật vềđơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ góp phần làm sáng tỏ những quy

ịl

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN VÕ

TP HỒ CHÍ MINH - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quảnêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các ví dụ vàtrích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoànthành tất cả các môn học và tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa LuậtKinh tế

Nay do vậy, tôi viết Lời cam đoan này với mục đích đề nghị Khoa Luật Kinh tếxem xét cho tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ

LÊ KHÁNH TÂM

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 7

7 Kết cấu của đề tài 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Khái quát về hợp đồng thuê bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản 8

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản 10

1.1.3 Phân loại hợp đồng thuê bất động sản 16

1.1.4 Hình thức của hợp đồng thuê bất động sản 19

1.2 Tổng quan về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 20

1.2.1 Khái niệm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 20

1.2.2 Đặc điểm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 35

2.1 Thực trạng pháp luật và những bất cập 35

2.1.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 35

2.1.1.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên cho thuê 38 2.1.1.2 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê 44 2.1.2 Thủ tục và hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 51

2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 68 KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay, đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bấtđộng sản (viết tắt: “BĐS”) tại Việt Nam đã có những bước phát triển nhanh chóng vàvượt bậc Trong khoảng năm năm gần đây, lĩnh vực kinh doanh BĐS thương mại -một loại hình kinh doanh lấy ưu thế về đồng bộ hạ tầng, tiện ích hiện đại để cung cấphàng hóa, dịch vụ cho cộng đồng như trung tâm thương mại1 (được hiểu là địa điểmbao gồm nhiều cơ sở bán lẻ và cung cấp dịch vụ được bố trí tập trung, liên hoàntrong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề2) đã nhận được rất nhiều sự quantâm từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước Sự nở rộ của kinh doanh BĐS thươngmại không chỉ đáp ứng nhu cầu mua sắm, giải trí của người dân mà còn tạo động lựcphát triển cho nền kinh tế - xã hội thông qua việc tạo công ăn việc làm cho một bộphận người lao động, cải thiện môi trường sống và hạ tầng của các khu vực lân cận

Song song với những lợi ích mang lại, hoạt động kinh doanh BĐS thương mạinói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro vì tính chất phức tạp của thị trường BĐS và rủi rotrong quá trình đầu tư do tác động từ các yếu tố khác như chính sách, pháp luật cũngnhư khả năng thu hồi vốn chậm vì nguồn vốn đầu tư bỏ ra khá lớn Kinh doanh BĐSthương mại là một hoạt động kinh doanh đặc thù nên cần có sự điều chỉnh chặt chẽcủa pháp luật để đảm bảo duy trì tính ổn định và sự phát triển của nền kinh tế - xãhội Chính vì vậy, Nhà nước đã chú trọng và kịp thời ban hành ra các quy định phápluật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh Bất động sản (viếttắt: “LKDBĐS”) năm 2006 ra đời, sau đó là LKDBĐS sửa đổi năm 2014 cùng cácnghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn đã tạo ra một khuôn khổ pháp lý tương đốiđầy đủ cho sự phát triển ổn định của thị trường BĐS theo quy hoạch và quản lý củaNhà nước

Tuy nhiên, các văn bản pháp luật liên quan chỉ mới dừng lại ở mức độ vănbản khung cho hoạt động kinh doanh BĐS mà thiếu những nội dung cụ thể, chi tiết

để hoạt động kinh doanh BĐS thực sự hoạt động có hiệu quả, đặc biệt là những quy

1 Hoài Trâm (2018), “Bất động sản thương mại lên ngôi”, Báo điện tử Dân trí, doanh/bat-dong-san-thuong-mai-len-ngoi-20181018093221832.htm] , (truy cập ngày 22/11/2019).

[https://dantri.com.vn/kinh-2 Khoản 1[https://dantri.com.vn/kinh-2, Điều 3 Nghị định 09/[https://dantri.com.vn/kinh-2018/NĐ-CP.

định liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS (viết tắt: “HĐTBĐS”).Việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về hợp đồng kinh doanh thương mại tuy đãthu hút được sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta với nhiều công trìnhkhoa học về lĩnh vực này đã được xuất bản, công bố, nhưng tìm hiểu về HĐTBĐSnhằm mục đích kinh doanh dường như còn ít công trình nghiên cứu, xem xét trênphương diện lý luận và thực tiễn Do vậy, thực trạng các quy định về kinh doanhBĐS cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại Để khắc phục những trở ngạinày thì việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS là cần thiết Tuy nhiên, muốnđưa ra các giải pháp hoàn thiện cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàndiện quy định pháp luật về BĐS và thực trạng pháp luật để có thể nhận ra chính xác,

cụ thể những khiếm khuyết đang tồn tại Việc tìm hiểu sâu hơn để làm rõ các nộidung, quy định liên quan đến HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cùngthực trạng pháp luật là điều cần thiết và cũng giúp cho tác giả có kiến thức và nhìn

nhận rõ hơn về vấn đề này Xuất phát từ lý do trên, tác giả đã lựa chọn vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản” làm đề tài cho luận văn thạc sĩ luật

học của mình

2 Tình hình nghiên c ứu

Dưới góc độ luật tư, các công trình nghiên cứu khoa học về đơn phương chấmdứt hợp đồng được các luật gia nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh, và các lĩnh vựckhác nhau đặc biệt kể từ thời điểm Bộ luật dân sự (viết tắt: “BLDS”) số91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 được ban hành Theo đó, đã có nhiều công trìnhnghiên cứu các cơ sở lý luận của chế định đơn phương chấm dứt hợp đồng, các quyđịnh về đơn phương chấm dứt hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và các quốc giaphát triển dựa trên phương pháp so sánh pháp luật, nhằm hoàn thiện các quy định củapháp luật Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, và đáp ứng các tiêu chí hội nhập

Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu như:

Sách chuyên khảo “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự

năm 2015” của PGS.TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) do Nhà xuất bản Hồng Đức - Hội

luật gia Việt Nam phát hành năm 2016 Chuyên khảo đã phân tích, đánh giá, bìnhluận các điểm mới của BLDS 2015 về chấm dứt hợp đồng được quy định tại Điều

422 [tr.378-381], so với BLDS 2005 Đồng thời, chuyên khảo đã phác họa bức tranhtoàn cảnh các cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định này trong mức độ tương quanvới các quy định của pháp luật chuyên ngành và thông lệ quốc tế trong quá trình sửađổi BLDS 2005

Bài viết “Bình luận một số quy định về căn cứ chấm dứt hợp đồng trong Bộ

luật Dân sự năm 2015” của TS Hồ Thị Vân Anh đăng tải trên Tạp chí Pháp luật và

thực tiễn Số 35 năm 2018 Bài viết đã làm rõ một số nội dung pháp lý về chấm dứthợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, chỉ ra bất cập, vướng mắctrong thực tiễn áp dụng, đồng thời cũng đề xuất kiến nghị nhằm tìm ra giải pháp tiếptục hoàn thiện pháp luật trên cơ sở kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài

Bài viết “Hoàn thiện pháp luật liên quan đến vô hiệu hợp đồng trong bối

cảnh triển khai thi hành bộ luật dân sự năm 2015 - Nhìn ở góc độ so sánh với Luật Cộng Hòa Pháp” của TS Đoàn Thị Phương Diệp được đăng tải trong Kỷ yếu hội

thảo quốc tế “Pháp luật hợp đồng: So sánh pháp luật Việt Nam và pháp luật Pháp”

do Trường đại học Luật - Đại học Huế tổ chức ngày 31/05/2018 Bài viết đã sử dụngphương pháp so sánh pháp luật để đánh giá, bình luận các quy định của pháp luậtViệt Nam và Pháp về chấm dứt hợp đồng, và đề xuất các giải pháp hoàn thiện phápluật Việt Nam trên cơ sở nghiên cứu các kinh nghiệm của pháp luật Pháp

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đa phần các công trình nghiên cứu khoa họcđược các tác giả nghiên cứu về lý luận cơ bản về chấm dứt hợp đồng trong lĩnh vựckinh doanh BĐS nói chung theo quy định của BLDS và LKDBĐS Có thể kể đếnmột số công trình tiêu biểu như:

Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở

Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Xuân bảo vệ tại Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà

Nội năm 2014 Luận văn đã đưa ra một số đánh giá về hợp đồng kinh doanh BĐS và

đề cập được những nội dung liên quan đến các vấn đề pháp luật về HĐTBĐS nóichung như khái niệm, đặc điểm, các nội dung cơ bản của HĐTBĐS

Sách chuyên khảo “Bình luận Luật nhà ở năm 2014” của TS Nguyễn Minh

Oanh (chủ biên) do Nhà xuất bản Lao động phát hành năm 2018 đã bình luận, đánhgiá các quy định của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (viết tắt: “Luật nhà ở 2014”) có

hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015, trong đó các nhà bình luận đã nghiên cứu

và đánh giá, phân tích rất cụ thể các quy định cho thuê nhà ở được quy định tại mục

3 của Chương VIII “Giao dịch về nhà ở”, trong đó có quy định về đơn phương chấmdứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở [Điều 132 Luật nhà ở 2014]

Bài viết “Sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong

Luật kinh doanh bất động sản” của TS Lê Minh Hùng đăng tải trên Tạp chí Khoa

học pháp lý Số 02(81) năm 2014 Tác giả đã làm rõ một số nội dung pháp lý về cácloại hợp đồng kinh doanh BĐS trong LKDBĐS 2006, chỉ ra một số bất cập, vướngmắc trong thực tiễn áp dụng Đồng thời, bài viết đã đề xuất một số kiến nghị nhằmtìm ra giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh BĐS trong bốicảnh sửa đổi LKDBĐS 2006

Nhìn chung, đa số các công trình nghiên cứu của các luật gia trong thời gianquan chưa nghiên cứu một cách khoa học và toàn diện các quy định của pháp luậtViệt Nam hiện hành về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS như: Đặc điểm, khái niệm,thủ tục và hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt HĐTBS theo quy định củaBLDS 2015 và LKDBĐS 2014; nghiên cứu về việc đánh giá thực trạng các quy địnhcủa pháp luật Việt Nam về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đây là các vấn đề được

đề tài tập trung nghiên cứu Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên chính làtài liệu vô cùng quý báu để cung cấp các nghiên cứu lý luận về hợp đồng; BĐS;HĐTBĐS (Khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, phân loại hình thức); các quyđịnh về đơn phương chấm dứt hợp đồng (Đặc điểm, khái niệm, thủ tục và hậu quảpháp lý của đơn phương chấm dứt hợp đồng) giúp tác giả trong việc nghiên cứu vàhoàn thiện luận văn thạc sĩ của mình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài phải làm rõ được thực tiễn áp dụng pháp luật về đơn phương chấm dứtHĐTBĐS, chỉ ra được những ưu điểm và hạn chế của pháp luật Trên cơ sở đó, đề tàiphải đưa ra được những kiến nghị để khắc phục hạn chế và hoàn thiện pháp luật vềđơn phương chấm dứt HĐTBĐS để việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn dễ dànghơn, góp phần tiết kiệm chi phí, thời gian và hạn chế tranh chấp liên quan giữa cácbên trong HĐTBĐS

Để đạt được mục đích nghiên cứu đã đề ra, đề tài phải xác định được nhữngvấn đề lý luận chung về HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, phân tích vàđánh giá những quan điểm khoa học về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đề tài phảiđánh giá và làm sáng tỏ thực trạng pháp luật, ưu điểm và những điểm còn thiếu sót,bất cập, chưa rõ ràng trong quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứtHĐTBĐS Thông qua đó, đề tài phải đưa ra các kiến nghị để giải quyết các hạn chế

và hoàn thiện pháp luật

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định pháp luật điều chỉnh vànhững vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS là nhà và công trình xây dựng, HĐTBĐS

và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu của đề tàiđược giới hạn như sau:

- Giới hạn về nội dung nghiên c ứu: Đề tài giới hạn nội dung ở HĐTBĐS

nhằm mục đích kinh doanh tại BĐS thuê thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định tạiLKDBĐS 2014 với đối tượng là nhà và công trình xây dựng có sẵn Hợp đồng thuêquyền sử dụng đất, HĐTBĐS không thuộc kinh doanh BĐS không phải là đối tượngthuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài Theo đó, đề tài sẽ tập trung nghiên cứu các quyđịnh tại LKDBĐS 2014, BLDS 2015, Luật Thương mại 2005, các văn bản pháp luậtkhác có liên quan và các văn bản pháp luật nước ngoài về BĐS và đơn phương chấmdứt HĐTBĐS Cụ thể tác giả đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đếnđơn phương chấm dứt HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh theo hai khía cạnh làđơn phương chấm dứt HĐTBĐS do vi phạm và không do vi phạm

- Giớ i hạn về thời gian: Khi đánh giá thực trạng pháp luật về đơn phương

chấm dứt HĐTBĐS, đề tài lấy mốc từ năm 2015, năm có hiệu lực của LKDBĐS

2014 cho đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, tác giả kết hợp sử dụng các phương phápthu thập, phân tích và tổng hợp, so sánh Trong đó:

- Phương pháp thu thập được áp dụng xuyên suốt trong luận văn để thu thập,

sắp xếp các tài liệu, bản án, văn bản pháp luật trong nước và nước ngoài có liên quanđến đề tài để làm nguồn tham khảo phục vụ cho việc phân tích, tổng hợp và so sánh

- Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng trong quá trình thực hiện

đề tài thông qua việc nghiên cứu làm rõ các quy định của pháp luật về HĐTBĐS vàđơn phương chấm dứt HĐTBĐS, liên kết các điểm tương đồng, các nội dung đãphân tích để đưa ra đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đơnphương chấm dứt HĐTBĐS

- Phương pháp so sánh được áp dụng để so sánh các quy định về đơn phươngchấm dứt hợp đồng trong LKDBĐS 2014 so với BLDS 2015 và Luật Thương mại

2005 và đối chiếu với quy định của pháp luật nước ngoài để tìm hiểu những điểmkhác biệt và tương đồng; tạo cơ sở khoa học cho việc để xuất các giải pháp hoànthiện pháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Quá trình nghiên cứu các nội dung lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật vềđơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ góp phần làm sáng tỏ những quy định còn chưa

rõ ràng, giúp các bên trong quan hệ hợp đồng ý thức rõ hơn về quyền và nghĩa vụcủa mình trong HĐTBĐS và đề xuất giải pháp hoàn thiện để dễ dàng vận dụng vàothực tiễn và hạn chế tranh chấp giữa các bên trong quá trình thực hiện HĐTBĐS.Qua đó cũng đóng góp cái nhìn cụ thể hơn đối với các quy định về đơn phương chấmdứt HĐTBĐS để có cơ chế đổi mới phù hợp

Đồng thời, quá trình nghiên cứu các nội dung lý luận và đánh giá thực trạngpháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ góp phần làm rõ quyền và nghĩa vụcủa các bên trong HĐTBĐS và giảm thiểu các tranh chấp về giải thích quy định, tiếtkiệm được thời gian cũng như tiền bạc và tránh khỏi các thiệt hại khi tham gia vàomối quan hệ HĐTBĐS

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài lời cam đoan, danh mục các chữ viết tắt, mở đầu, kết luận, danh mụctài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của đề tài gồm 2 chương:

Chương 1: Tổng quan về hợp đồng thuê bất động sản và đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐƠN PHƯƠNG

CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về hợp đồng thuê bất động sản

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản

Pháp luật Việt Nam tiếp cận BĐS bằng việc quy định khái quát, Điều 107BLDS 2015 không ghi nhận cụ thể những tài sản nào là tài sản gắn liền với đất đaihay các tiêu chí xác định, ngoại trừ việc liệt kê BĐS gồm các tài sản gắn liền với đấtđai BLDS 2015, tương tự như BLDS 2005 trước đó, vẫn đang để ngỏ khái niệm nhưthế nào là “gắn liền” BĐS theo BLDS 2015 đang được quy định mở bằng cách ghinhận thêm BĐS bao gồm “các tài sản khác theo quy định của pháp luật” Cho đếnnay vẫn chưa có các quy định cụ thể hay tiêu chí nào để xác định cho danh mục cáctài sản khác này ngoại trừ quy định thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại BĐSđược đưa vào kinh doanh như ghi nhận tại Điểm b, Khoản 1, Điều 6 LKDBĐS 2006

và Khoản 4, Điều 5 LKDBĐS 2014 Cách quy định như vậy đã góp phần giúp choquy định mang tính bền lâu, mềm dẻo và phù hợp khi xã hội có sự biến động nhanh.Tuy nhiên, cũng chính cách quy định như vậy đã khiến cho phạm vi của BĐS trở nênrất rộng cũng như khó xác định, do đó gây khó khăn khi vận dụng vào thực tiễn vàđòi hỏi các cơ quan phải kịp thời ban hành những văn bản để hướng dẫn

BĐS có những đặc điểm chính giúp phân biệt BĐS với động sản như tínhkhan hiếm xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai do diện tích bề mặt trái đất là cóhạn; tính cố định, không thể di dời là tính chất đặc trưng nhất của BĐS mà qua đókhông thể di dời được về nơi khác một cách tùy ý như động sản; tính cá biệt và tínhđặc định do chứa đựng các tính chất, vật chất liệu, kết cấu, màu sắc khác nhau; tínhbền lâu cụ thể các BĐS xây dựng trên đất sau khi đưa vào khai thác có tuổi thọ côngtrình hay nói đơn giản là thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình3 Độ bềnvững của công trình càng cao thì thời hạn sử dụng bình thường của công trình đó sẽcàng cao Ví dụ nhà chung cư được phân loại 04 cấp có niên hạn sử dụng từ 50-100

3 Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng

và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.

năm với công trình cấp 2; hoặc từ 100 năm trở lên với công trình cấp 14; tính giá trịcao do giá đất cao và việc đầu tư xây dựng BĐS thường phức tạp, tốn nhiều chi phí

và thời gian cũng dẫn đến BĐS thường có giá trị cao hơn các động sản thông thườngkhác

Cho thuê BĐS là một hoạt động thuộc kinh doanh BĐS theo quy định tạiKhoản 1, Điều 3 LKDBĐS 2014 Theo đó, một chủ thể khi có quyền kinh doanhBĐS được xem là có quyền cho thuê BĐS Liên quan đến quyền cho thuê BĐS, phápluật không có định nghĩa cụ thể mà thông qua các quy định về quyền và nghĩa vụ từĐiều 26 đến Điều 29 LKDBĐS 2014 để khái quát định nghĩa về quyền cho thuê BĐS

là quyền chuyển giao tài sản là BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn vàbên thuê phải trả tiền thuê, sử dụng BĐS theo đúng mục đích và trả lại BĐS khi kếtthúc thời hạn thuê Trong số các loại quyền thuộc quyền kinh doanh BĐS thì quyềncho thuê BĐS là quyền cơ bản và phổ biến, đóng vai trò quan trọng trong đời sốngkinh tế - xã hội và được các chủ thể thực hiện thường xuyên, nhất là trong hoàn cảnhđất chật người đông, giá cả BĐS dần trở nên đắt đỏ như hiện nay

Hợp đồng có những tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏaước, ước định, hiệp ước5 Hợp đồng thể hiện hai vấn đề chủ yếu: Thứ nhất, sự traođổi và thống nhất ý chí giữa các bên hay sự thỏa thuận; Thứ hai, việc tạo ra một hệquả pháp lý từ thoả thuận đó Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể tại Điều

385 BLDS 2015, hợp đồng được hiểu là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập,thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Pháp luật Việt Nam không ghi nhận định nghĩa về như thế nào là HĐTBĐS,tuy nhiên từ khái niệm về hợp đồng thuê tài sản như được quy định tại Điều 472BLDS 2015 và từ những khái niệm về hợp đồng, BĐS, quyền cho thuê BĐS như đãphân tích ở trên, có thể kết luận rằng: “HĐTBĐS là sự thoả thuận giữa các bên vềviệc bên cho thuê sẽ giao BĐS cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định vàbên thuê sẽ trả tiền thuê BĐS cho bên cho thuê”

4 QCVN 03:2012/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.

5Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng Phần chung, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội,

tr.10.

HĐTBĐS sử dụng BĐS là đối tượng cho thuê, có thời hạn thuê cụ thể, có quyđịnh về các quyền và nghĩa vụ theo sự thỏa thuận của các bên dựa trên nguyên tắcbình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận nhưng không trái luật Khi kết thúc thờihạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác, thông thường bên thuê sẽ phải hoàn trảlại BĐS cho bên cho thuê trong tình trạng như lúc bàn giao ban đầu trừ đi các haomòn tự nhiên Khác với quan hệ mua bán và quan hệ chuyển nhượng, người mua vàngười nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu của BĐS, quan hệ thuê BĐS chỉtrao đổi quyền sử dụng BĐS Trong HĐTBĐS, quyền chiếm hữu và sử dụng BĐSđược chuyển giao tạm thời cho bên thuê và quan hệ giữa các bên là quan hệ song vụ.Bên cho thuê giao quyền sử dụng BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một khoảngthời gian nhất định theo thoả thuận giữa các bên Trong hoặc sau khi kết thúc thờihạn thuê, bên thuê phải trả tiền thuê để đổi lại quyền khai thác giá trị sử dụng củaBĐS và hoàn trả lại BĐS khi kết thúc thời hạn thuê.

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản

HĐTBĐS về bản chất là hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015.Bên cạnh những đặc điểm chung của một hợp đồng thuê tài sản, HĐTBĐS cũng cónhững đặc điểm riêng tương ứng cho đối tượng của HĐTBĐS là BĐS

Một là, một bên tham gia vào quan hệ HĐTBĐS luôn là cá nhân hoặc tổ chức

kinh doanh BĐS Chủ thể hợp đồng (hay chủ thể của quan hệ hợp đồng) là nhữngngười tham gia xác lập thực hiện hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợpđồng và phải chịu trách nhiệm về những những quyền phát sinh từ hợp đồng đó6.Việc xác định đúng chủ thể trong hợp đồng là hết sức cần thiết giúp dễ thực hiện hợpđồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này Để tham gia xác lập vàthực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều quy định các chủ thể phải đáp ứngnhững yêu cầu nhất định, HĐTBĐS cũng không loại trừ yếu tố này Các cá nhân, hộgia đình, tổ chức, pháp nhân thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS hoặc có nhu cầuthuê BĐS đều có thể là chủ thể của HĐTBĐS HĐTBĐS gồm ít nhất hai chủ thể làbên cho thuê và bên thuê, trong đó:

6 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật

học, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tr.40.

Bên thuê là các cá nhân, pháp nhân, tổ chức có nhu cầu thuê BĐS phải đápứng các điều kiện về chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự theo quy định tại Điểm a,Khoản 1, Điều 117 BLDS 2015 Nếu là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự

và năng lực hành vi dân sự Nếu là tổ chức, pháp nhân thì phải có năng lực pháp luậtdân sự Bên cạnh đó, bên thuê còn phải đáp ứng các điều kiện để được thuê BĐS tạiĐiều 14 LKDBĐS 2014, cụ thể:

- Tổ chức và cá nhân trong nước được thuê tất cả các loại BĐS

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; và chỉ được thuê BĐS để kinh doanh theođúng phạm vi kinh doanh (theo Khoản 2 và Khoản 3, Điều 11 LKDBĐS 2014)

Bên cho thuê gồm các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, pháp nhânkinh doanh BĐS Theo luật chung, đối với hợp đồng cho thuê thì bên cho thuê phải

là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền cho thuê (người được chủ sở hữu ủy quyềncho thuê BĐS hoặc quản lý BĐS, và trong phạm vi thực hiện công việc quản lý BĐSđược quyền cho thuê BĐS) Tuy nhiên cũng có trường hợp bên cho thuê BĐS có thể

là người có quyền chiếm hữu sử dụng BĐS chứ không phải chủ sở hữu BĐS haychính là giao dịch cho thuê lại BĐS theo đó bên thuê có quyền cho thuê lại BĐS màmình đã thuê Mặc dù vậy trong trường hợp này phải có sự đồng ý của chủ sở hữuBĐS thì hợp đồng mới được coi là hợp pháp Việc cho thuê lại BĐS thuê là một hợpđồng riêng biệt với HĐTBĐS ban đầu Trong đó người thuê chính (trong HĐTBĐSban đầu) nay đóng vai trò là bên cho thuê lại, và bị ràng buộc với bên thuê lại bởimọi nghĩa vụ của bên cho thuê đối với BĐS thuê trong suốt thời hạn của hợp đồngcho thuê lại Đồng thời người thuê chính vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ của bênthuê BĐS như đã thỏa thuận trong HĐTBĐS ban đầu Lưu ý, việc cho thuê lại BĐSkhông nằm ngoài thời hạn cho thuê trong HĐTBĐS ban đầu Điều đó có nghĩa bênthuê chỉ có quyền cho thuê lại BĐS đã thuê trong thời hạn của HĐTBĐS ban đầu nếuđược bên cho thuê đồng ý7

Ngoài việc có đầy đủ năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực pháp luật dân sự,

7Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, Tập 2, Phần thứ 3, Nghĩa vụ dân sự

và hợp đồng dân sự, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.431-432.

bên cho thuê phải đạt đủ các điều kiện luật định với tư cách vì hoạt động kinh doanhBĐS là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện8 Những điều kiện này sẽgiúp Nhà nước kiểm soát được vấn đề kê khai thuế từ hoạt động cho thuê BĐS vàgóp phần hạn chế những rủi ro phát sinh do chủ thể không đủ tiêu chuẩn thực hiệnhoạt động cho thuê BĐS, nhất là trong trường hợp cho thuê BĐS hình thành trongtương lai.

Bên cho thuê vừa phải đáp ứng các điều kiện cơ bản tương ứng khi tham giavào giao dịch dân sự theo BLDS 2015 vừa phải đáp ứng các điều kiện khi kinh doanhBĐS tại Điều 10 LKDBĐS 2014 Theo đó, ngoại trừ thuộc trường hợp không phảiđăng ký kinh doanh, bất kỳ tổ chức, cá nhân nào thực hiện hoạt động cho thuê BĐSđều phải đăng ký kinh doanh thông qua việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xãvới vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên Mức vốn pháp định 20 tỷ đồng được xácđịnh căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của phápluật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã Theo Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-

CP, doanh nghiệp và hợp tác xã không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận mứcvốn pháp định

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện không phải đăng ký kinh doanhtại Khoản 2, Điều 10 LKDBĐS 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụBĐS quy định tại Chương IV LKDBĐS 20149 và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinhdoanh BĐS nhưng chỉ bao gồm hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuêmua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên Cách hiểu như thế nào là tổ chức, hộgia đình, cá nhân cho thuê BĐS quy mô nhỏ và không thường xuyên đã được quyđịnh và hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1, Khoản 5, Khoản 7 Điều 5 của Nghị định

76/2015/ND-CP hướng dẫn thi hành một số điều của LKDBĐS 2014 Quy định này

của LKDBĐS 2014 là phù hợp với thực tiễn và khả thi vì trên thực tế, có rất nhiều tổchức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cho thuê các BĐS có sẵn thuộc quyền sở hữucủa mình do đang dư thừa BĐS để sử dụng, do không còn nhu cầu sử dụng BĐS đó

8 Phụ lục 4 - Danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, Ban hành kèm theo Luật số 03/2016/QH14 sửa đổi, bổ sung Điều 6 và Phụ lục 4 về Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tư.

9Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

hoặc do nhu cầu sống, hoặc đầu tư xây dựng BĐS với quy mô dự án nhỏ Đối với cáctrường hợp mang tính chất quy mô nhỏ và không thường xuyên nêu trên, sẽ khônghợp lý và hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS cũng như ảnh hưởng đến quyềnlợi chính đáng của chủ thể đối với BĐS thuộc quyền sở hữu của mình nếu như yêucầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó phải đăng ký kinh doanh và thành lập doanhnghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định rất lớn (từ 20 tỷ đồng trở lên).

Hai là, đối tượng của HĐTBĐS chính là BĐS, một vật đặc định với đặc trưng

không thể di dời có tính cá biệt Theo luật chung, bản chất của hợp đồng thuê tài sản

là chỉ chuyển giao quyền sử dụng tài sản [quyền sử dụng với tư cách là một trongnhững nội dung của quyền sở hữu bao gồm quyền dùng tài sản và quyền thu nhận lợiích từ tài sản Chủ sở hữu có quyền định đoạt phương thức sử dụng tài sản của mình:dùng hoặc không dùng, để cho người khác khai thác công dụng thông qua hợp đồngcho thuê10 ^1 trong một thời hạn nhất định mà không có sự thay đổi về quyền sở hữutài sản, hết thời hạn thuê thì bên thuê phải trả lại tài sản thuê theo đúng tình trạng banđầu của tài sản11 Nội dung cơ bản nhất của HĐTBĐS là quan hệ cho thuê BĐS, màhoạt động cho thuê BĐS thuộc hoạt động kinh doanh BĐS nên sẽ chịu sự điều chỉnhcủa luật chuyên ngành là LKDBĐS 2014 (theo Điều 1 và Điều 2 LKDBĐS 2014) Vìvậy, không phải tất cả các loại BĐS theo quy định của BLDS 2015 đều là đối tượngcủa HĐTBĐS mà phải thuộc một trong các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quyđịnh tại Điều 5 LKDBĐS 2014 Theo đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,công trình xây dựng sẽ không phải là đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS tạiLKDBĐS 2014 nói chung cũng như HĐTBĐS nói riêng Căn cứ vào các loại BĐSđưa vào kinh doanh, HĐTBĐS sẽ bao gồm HĐTBĐS mà BĐS là nhà và công trìnhxây dựng (sẵn có hoặc hình thành trong tương lai) và HĐTBĐS mà BĐS là quyền sửdụng đất Khi xây dựng Luận văn này, tác giả hướng nội dung và phạm vi nghiêncứu đến đối tượng của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh là BĐS sẵn có và cóđầu tư xây dựng (nhà và công trình xây dựng)

10 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản

Trẻ, tr.130.

11 Hoàng Thế Liên (2009), “tlđd”, tr.428.

Thông tin cụ thể về BĐS cho thuê sẽ được ghi trong HĐTBĐS thông qua cácbản vẽ, sơ đồ và giá thuê của BĐS sẽ có sự khác nhau tùy thuộc vào vị trí của BĐS,năng lực thương mại của bên thuê hoặc các yếu tố về mặt vận hành Vì vậy, bắt buộcbên cho thuê phải giao đúng BĐS và bên thuê phải hoàn trả chính BĐS đã nhận đó

mà không thể thay thế bằng BĐS khác Để đưa vào cho thuê, BĐS phải có đủ điềukiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 9 của LKDBĐS 2014 đối với BĐS sẵn có baogồm có đăng ký, không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Còn đối với BĐS hình thành trong tương lai thì cần đáp ứng các điều kiện theo quyđịnh tại Khoản 1, Điều 55 LKDBĐS 2014 bao gồm có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có giấyphép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệmthu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án(riêng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hìnhthành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móngcủa tòa nhà đó)

Ba là, các bên trong HĐTBĐS có thể thoả thuận về mục đích sử dụng BĐS

phù hợp với nhu cầu Bên thuê trong HĐTBĐS có thể sử dụng BĐS vào các mụcđích khác ngoài mục đích để ở như cho thuê lại, thực hiện mục đích xã hội, từ thiện đặc biệt là thực hiện mục đích kinh doanh nhằm phát sinh lợi nhuận Theo đó nhiềuloại BĐS theo quan điểm phi truyền thống sẽ hình thành, điển hình là các loạicondotel, officetel12 Tuy nhiên các bên vẫn phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng BĐSđúng với mục đích, thiết kế công năng sử dụng của BĐS theo quy định tại Khoản 11,Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và Điều 25 LKDBĐS 2014

Bốn là, HĐTBĐS chứa đựng các đặc điểm xuất phát từ đặc điểm của BĐS

như có tính giá trị cao, tính cá biệt, khan hiếm và có thể sử dụng cho nhiều mục đích

đa dạng Giá trị BĐS thường có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đangphát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Do đó, các HĐTBĐS thường được các

12 Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018), Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh

nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam, Tạp chí Công thương, [http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat- phap-ly- cua-condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat- dong- san-condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm] , (truy cập ngày 22/10/2019).

bên thỏa thuận với thời hạn lâu dài, ổn định bởi các lý do sau: (i) BĐS thường có thờihạn sử dụng lâu dài ổn định; (ii) BĐS là loại tài sản mang tính chất bền lâu, có tuổithọ vật lý cao hơn so với các động sản, mức độ hao mòn của tài sản không làm choBĐS mất đi hoàn toàn giá trị sử dụng và khai thác từ nó; (iii) giá trị của BĐS có sựbiến động bất thường theo chu kỳ của thị trường, và các giá trị mang lại từ việc khaithác của BĐS cũng có sự thay đổi, không cố định, tuy nhiên sự thay đổi này theo xuhướng lợi nhuận thu được từ việc khai thác BĐS tăng dần theo thời gian; (iv)HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh thường mang tính chất “dài hạn” xuất phát từtính ổn định của BĐS cũng như nhu cầu sử dụng, khai thác từ bên thuê vì phải bỏvốn đầu tư cao, theo đó thời hạn thuê có thể kéo dài 5-10 năm và nếu như việc kinhdoanh thuận lợi, thời hạn thuê có thể được gia hạn đến hết niên hạn sử dụng của côngtrình; (v) HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh thường gắn với việc bên cho thuêhoặc đơn vị quản lý BĐS sẽ cung cấp các dịch vụ tiện ích kèm theo như quảng cáo,bảo vệ, điện, nước, vệ sinh để đảm bảo sự vận hành suôn sẻ của BĐS trong kinhdoanh khi BĐS thường không nằm riêng lẻ mà được cơ cấu thành khu phức hợp, tổhợp, trung tâm thương mại.

1.1.3 Phân loại hợp đồng thuê bất động sản

Pháp luật Việt Nam không phân loại HĐTBĐS, cũng như chưa có nhữngcông trình nghiên cứu hay đề tài đề cập chi tiết về việc phân loại HĐTBĐS Tuynhiên, trong thực tế có thể phân loại HĐTBĐS theo cách cơ bản là dựa theo mụcđích thuê BĐS, đối tượng của HĐTBĐS hay sự hình thành của BĐS

Căn cứ vào mục đích thuê: HĐTBĐS bao gồm (i) HĐTBĐS không vì mục

đích kinh doanh và (ii) HĐTBĐS vì mục đích kinh doanh

HĐTBĐS không vì mục đích kinh doanh là loại hợp đồng mà bên thuê BĐS

sử dụng BĐS không vì mục đích doanh, có thể vì mục đích ở, hoặc làm văn phòng.Bên thuê trong loại HĐTBĐS này nhất là HĐTBĐS vì mục đích ở thường là cá nhânvới trình độ, kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng không bằng bên kinh doanh BĐS

HĐTBĐS vì mục đích kinh doanh cũng chính là đối tượng nghiên cứu củaluận văn là loại hợp đồng mà bên thuê sử dụng BĐS vì mục đích kinh doanh để kiếm

lợi nhuận Đây là một hình thức cho thuê phổ biến được áp dụng với các BĐSthương mại Bên thuê sử dụng BĐS cho mục đích kinh doanh do đó mức độ phức tạpcũng như rủi ro trong thời hạn thuê dễ phát sinh hơn và dẫn đến nội dung thoả thuậntrong loại HĐTBĐS này sẽ chi tiết và rõ ràng hơn Hơn nữa, các bên trong HĐTBĐS

vì mục đích kinh doanh đều hướng đến mục tiêu sinh lợi, nên cách tính giá thuê đốivới BĐS cũng đa dạng hơn và có điểm khác biệt với cách tính giá thuê trongHĐTBĐS không vì mục đích kinh doanh Một đặc điểm nữa của loại HĐTBĐS này

là thời hạn thuê thường sẽ dài hơn thời hạn thuê của HĐTBĐS không vì mục đíchkinh doanh Bởi lẽ khi sử dụng BĐS vì mục đích kinh doanh đòi hỏi bên thuê phải bỏ

ra khoản chi phí đầu tư khá lớn để hoàn thiện BĐS cho phù hợp với hoạt động kinhdoanh của mình, do đó thời hạn thuê sẽ kéo dài hơn để có thời gian khấu hao tài sảnđầu tư, thu hồi vốn cũng như thu lợi nhuận

Căn cứ vào đối tượng: HĐTBĐS bao gồm (ii) Hợp đồng thuê nhà và (ii) Hợp

đồng thuê các công trình xây dựng khác

Hợp đồng thuê nhà là một dạng của HĐTBĐS Trong nền kinh tế thị trườngviệc thuê nhà ngoài mục đích để ở còn thuê nhà để kinh doanh, buôn bán, làm dịch

vụ ngày càng phổ biến, đặc biệt là các khu công nghiệp và khu đô thị Hợp đồng thuênhà là một dạng hợp đồng chuyển quyền sử dụng BĐS, do vậy trong thời hạn thuê,quyền khai thác công dụng của nhà để phục vụ cho các nhu cầu của bên thuê đượcchuyển giao từ bên cho thuê sang cho bên thuê Trong đó, hợp đồng thuê nhà ở đượcpháp luật công nhận và điều chỉnh thông qua rất nhiều đạo luật khác nhau như BLDS

2015, Luật nhà ở 2014 và LKDBĐS 2014 nhằm thỏa mãn quyền sử dụng nhà ở chonhu cầu ở và sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình, cá nhân là bên thuê Do vậy, cácquyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở luôn được phápluật thực định bảo vệ, bên nào xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên kia thìphải chịu trách nhiệm dân sự13

Căn cứ vào tính hiện hữu của BĐS: HĐTBĐS bao gồm (i) HĐTBĐS có sẵn

và (ii) HĐTBĐS hình thành trong tương lai

Nhà, công trình xây dựng có sẵn là loại BĐS đã hình thành trên thực tế, có

13 Nguyễn Minh Oanh (2018), “tlđd”, tr.435.

trước hoặc được hình thành tại thời điểm các bên xác lập HĐTBĐS14 Chính vì tính

có sẵn mà mức độ rủi ro của HĐTBĐS có sẵn thường sẽ thấp hơn HĐTBĐS hình

thành trong tương lai

Luật thực định quy định về BĐS hình thành trong tương lai trong rất nhiềuđạo luật khác nhau như tại Điều 4 LKDBĐS 2014 hay tại Khoản 19, Điều 3 Luật nhà

ở 2014 Có thể hiểu BĐS hình thành trong tương lai là BĐS đang trong quá trìnhhình thành và chưa hoàn thiện về công dụng, tính chất đặc trưng của BĐS hoặc BĐSđược hình thành từ vốn vay (là BĐS chưa hình thành khi giao kết giao dịch bảođảm15) Vì tính chất đặc thù là hình thành trong tương lai nhiều rủi ro hơn nên bêncạnh việc tuân thủ các quy định tương ứng đối với cho thuê BĐS có sẵn tại Chương

II LKDBĐS 2014 và các quy định khác có liên quan của LKDBĐS 2014, còn phảituân thủ quy định tại Khoản 1, Điều 55 LKDBĐS 2014 khi đưa vào cho thuê BĐShình thành trong tương lai

Tuy nhiên, không có sự phân biệt giữa quy định pháp luật điều chỉnh vềquyền đơn phương chấm dứt BĐS sẵn có và BĐS hình thành trong tương lai Điềunày chưa phù hợp với tính chất của BĐS hình thành trong tương lai khi một sốtrường hợp đơn phương chấm dứt HĐTBĐS hoàn toàn không thể áp dụng được đốivới BĐS hình thành trong tương lai cho giai đoạn BĐS chưa hoàn thiện để đưa vào

sử dụng như quy định về quyền đơn phương chấm dứt của bên thuê khi bên cho thuêkhông sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảođảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; hay quyền sử dụng nhà,công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba theo quy định tại Điểm a

và Điểm c, Khoản 2 Điều 30 LKDBĐS 2014, hay như quy định về quyền đơnphương chấm dứt của bên cho thuê khi bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựngkhông đúng mục đích thuê; hay cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xâydựng thuê theo quy định tại Điểm b và Điểm c, Khoản 1 Điều 30 LKDBĐS 2014 15

1.1.4 Hình thức của hợp đồng thuê bất động sản

14 Đỗ Văn Đại (2016), “tlđd”, tr.124.

15Quỳnh Nga, Diệp Linh (2019), Tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật dân sự Việt

Nam, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/tai-san-hinh-thanh-trong- tuong-lai-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-dan-su-viet-nam], (truy cập ngày 22/10/2019).

Hình thức hợp đồng là sự biểu hiện ra bên ngoài nội dung của hợp đồng, gồmtổng hợp các cách thức, thủ tục, phương tiện để thể hiện và công bố ý chí của cácbên, ghi nhận nội dung hợp đồng và là biểu hiện sự tồn tại của hợp đồng16 Hình thứchợp đồng có hai chức năng: (i) là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và (ii) là bằngchứng giao kết hợp đồng17

Hình thức bắt buộc của HĐTBĐS theo Khoản 2, Điều 17 LKDBĐS 2014 làbằng văn bản Hình thức văn bản của hợp đồng đảm nhận ba vai trò cơ bản sau đây:(i) là bằng chứng tồn tại của hợp đồng; (ii) là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực; và(iii) có giá trị đối kháng với người thứ ba18 Hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung, vàHĐTBĐS bao gồm: (i) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; (ii) Hợp đồngchuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo LKDBĐS 2014 nóiriêng phải được lập thành văn bản, trong đó cần đảm bảo được các nội dung chính tạiĐiều 18 LKDBĐS 2014

Hình thức bằng văn bản chính là dạng chứng cứ pháp lý rõ ràng, chắc chắn và

dễ chứng minh hơn hình thức bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể, giúp tăng cao độxác thực và tính tin cậy về những nội dung mà bên cho thuê và bên thuê đã cam kếtvới nhau, nhất là BĐS có giá trị cao nên hậu quả về tiền khi xảy ra tranh chấp là lúccác bên không còn thiện chí và tin tưởng lẫn nhau để tiếp tục thực hiện hợp đồngthường rất lớn Căn cứ vào nội dung của hợp đồng được ghi nhận bằng văn bản, cácbên sẽ dễ dàng tuân thủ các cam kết của mình cũng như thực hiện quyền yêu cầu đốivới bên kia HĐTBĐS thường sẽ được lập thành 02 bản với giá trị pháp lý như nhau

và mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện Không có quy định về ngôn ngữ đối vớiHĐTBĐS nên các bên có thể lập hợp đồng bằng ngôn ngữ tuỳ chọn phù hợp với nhucầu Tuy nhiên, xuất phát từ các yêu cầu đối với ngôn ngữ chữ viết trong kế toán tạiLuật Kế toán 2015 cũng như để thuận tiện trong quá trình thực hiện các thủ tục hànhchính, nên lập hợp đồng song ngữ trong đó có ngôn ngữ tiếng Việt Theo Khoản 2,Điều 17 LKDBĐS 2014, việc công chứng, chứng thực HĐTBĐS do các bên thỏa

16 Lê Minh Hùng (2015), Hình thức của hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.16.

17 Phạm Hoàng Giang (2007), Quyền tự do hợp đồng trong hoạt động thương mại ở Việt Nam - Những

vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.48.

18 Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 17(178), tr.02.

cơ điện .

Ngoài ra, đối với HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh có thể có thêm cácphụ lục đặc thù liên quan đến hoạt động kinh doanh như phụ lục về các quy định kếtoán và doanh số từ hoạt động kinh doanh tại BĐS, phụ lục về mẫu hợp đồng bảohiểm, phụ lục về các quy định quản lý và vận hành, phụ lục về quy định thi công haycác quy định dành cho nhân viên của bên thuê khi làm việc tại nơi có BĐS Đó cũng

là một điểm đặc trưng của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh so với cácHĐTBĐS thông thường khác

1.2 Tổng quan về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

1.2.1 Khái niệm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Về nguyên tắc hợp đồng được giao kết có giá trị ràng buộc giữa các bênnhưng sự ràng buộc đó có thể bị chấm dứt, có nghĩa là chấm dứt hiệu lực của hợpđồng Chấm dứt hợp đồng là một trong những điều khoản cơ bản của một hợp đồng.Bởi lẽ bản chất của một hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,nghĩa vụ của các bên Hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực tại thời điểm bị chấm dứt

Ở Anh và Úc quan niệm sự ràng buộc giữa các bên trong hợp đồng còn tồn tạitrong chừng mực mà hợp đồng còn tồn tại, và một khi hợp đồng chấm dứt bởi bất kỳ

lý do gì thì sự ràng buộc đó cũng chấm dứt theo Họ tổng kết các lý do chấm dứt hợpđồng thành bốn loại: (i) Bởi sự thực hiện; (ii) Bởi sự thỏa thuận rõ ràng; (iii) Theohọc thuyết không thể thực hiện được; và (iv) Bởi sự vi phạm19

19 Paul Latimer, Australian Business Law, CCH Australia Limited, 1990, ed edition, p.323.

Chấm dứt hợp đồng theo pháp luật Việt Nam được quy định trong BLDS

2015, cụ thể là Điều 422 BLDS 2015 liệt kê những trường hợp nào xảy ra thì hợpđồng sẽ chấm dứt Trong đó, chấm dứt hợp đồng do một bên thực hiện quyền đơnphương chấm dứt hợp đồng vừa có thể là chế tài cho việc vi phạm hợp đồng, vừa cóthể là hình thức chấm dứt mà không phải là kết quả của việc vi phạm hợp đồng Hợpđồng đang trong quá trình thực hiện mà một bên trong hợp đồng theo ý chí của mìnhchấm dứt hợp đồng dù bên kia vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hành vi củabên đó chính là hành vi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng Quyền đơnphương chấm dứt hợp đồng theo BLDS 2015 là hành vi pháp lý của một bên tronghợp đồng chỉ phát sinh khi khi bên còn lại của hợp đồng vi phạm nghiêm trọng nghĩa

vụ hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định và kết quả củaviệc thực hiện quyền này là HĐTBĐS bị chấm dứt hiệu lực trước thời hạn mà khôngphụ thuộc vào ý chí của bên còn lại

Từ đó có thể đưa ra khái niệm đơn phương chấm dứt HĐTBĐS như sau:

“Đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là việc một bên trong HĐTBĐS bằng ý muốn củamình, tự chấm dứt việc thực hiện HĐTBĐS mà không quan tâm đến ý muốn của bêncòn lại.”

Nghiên cứu các quy định của pháp luật cho thấy, quyền đơn phương chấm dứtHĐTBĐS được bên có quyền thực hiện trong trường hợp sau:

Thứ nhất, đơn phương chấm dứt HĐTBĐS do sự vi phạm của bên thuê hoặc

bên cho thuê thuộc các trường hợp do luật định hoặc theo thỏa thuận trước của cácbên trong HĐTBĐS Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thực sự gây ảnh hưởng tới vấn

đề chấm dứt hợp đồng bởi sự vi phạm Trong quan hệ hợp đồng, nếu một bên viphạm cơ bản hợp đồng thì hợp đồng có thể bị chấm dứt bởi bên kia20 Vi phạm cơbản hợp đồng được hiểu là sự vi phạm làm cho bên bị thiệt hại trong một chừng mựcđáng kể bị mất cái mà họ có quyền chờ đợi trên cơ sở hợp đồng, trừ khi bên vi phạmkhông tiên liệu được hậu quả đó và một người có lý trí minh mẫn cũng sẽ không tiênliệu được nếu họ cũng ở vào hoàn cảnh tương tự21 Pháp luật các quốc gia phát triển

20 Ngô Huy Cương (2013), “tlđd”, tr.375.

21 Võ Sỹ Mạnh (2013), Bàn về khái niệm vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng theo quy định của luật

thương mại Việt Nam năm 2005, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 8(304), tr.41.

cho phép một bên trong quan hệ hợp đồng trong trường hợp hoàn cảnh cho thấythông qua tuyên bố rõ ràng hoặc ngụ ý của một bên về việc không thể hoặc khôngthực hiện hợp đồng, thì đó là căn cứ của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng Căn

cứ này phải được xác định bởi hành vi dễ dàng nhận thấy và không mập mờ22 Luậtnhà ở 2014 quy định các trường hợp cho phép bên cho thuê có quyền đơn phươngchấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nếu có căn cứ xác định bên thuê đã vi phạm các nghĩa

vụ cơ bản của hợp đồng bao gồm: (i) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; (ii) Sử dụng nhà ở không đúng mục đíchnhư đã thỏa thuận trong hợp đồng; (iii) Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ởđang thuê; (iv) Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sựđồng ý của bên cho thuê

Đối với HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh, việc sử dụng BĐS để kinhdoanh muốn đạt hiệu quả cần rất nhiều điều kiện đặc thù về thương mại như duy trì

độ phủ đầy (trong tiếng Anh được gọi là “Occupancy rate”) của các bên thuê kháctrong trung tâm thương mại nơi có BĐS, hay không được đặt vật cản lối vào hoặcche khuất mặt tiền của BĐS Đây là các yêu cầu rất phổ biến đối với bên thuê kinhdoanh nhãn hàng quốc tế nhằm đảm bảo lượng khách hàng nhất định đi qua mặt bằngthuê và đảm bảo doanh thu Hay như với các HĐTBĐS mà tiền thuê được tính trêndoanh thu hàng tháng của bên thuê tại BĐS thì đòi hỏi bên thuê phải trung thực vàbáo cáo chính xác doanh thu của mình để đảm bảo quyền lợi về tiền thuê của bên chothuê Ngoài ra, cũng có khả năng cao xảy ra các vi phạm trong quá trình vận hành vìtính chất đặc trưng của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh như bên thuê vi phạmquy định pháp luật trong quá trình kinh doanh gây ảnh hưởng đến uy tín, hình ảnhcủa trung tâm thương mại, bên cho thuê không đảm bảo việc cung cấp các tiện íchcần thiết phục vụ cho hoạt động của bên thuê như máy lạnh không đủ khiến gianhàng của bên thuê bị nóng dẫn đến ít khách và giảm doanh thu Các bên có thể tiênliệu để thoả thuận trước trong HĐTBĐS các trường hợp khi xảy ra một hành vi viphạm cụ thể để làm điều kiện thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

22 Dương Anh Sơn (2006), Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với vi

phạm pháp luật khi chưa đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 4(216), tr.51-55.

Thứ hai, đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không do vi phạm, cũng tương tự

như trường hợp đơn phương chấm dứt HĐBTĐS do vi phạm, có thể do luật địnhhoặc theo thoả thuận trước của các bên trong HĐTBĐS Trong đó, một số trườnghợp pháp luật cho phép một bên trong HĐTBĐS có quyền đơn phương chấm dứt hợpđồng nếu nhận thấy các yêu cầu của bên kia không hợp lý, xâm phạm đến quyền vàlợi ích hợp pháp của mình; hoặc có sự xâm phạm đến quyền và lợi ích của mình do

có sự can thiệp của bên thứ ba Tất cả các trường hợp này không được dựa trên sự viphạm các nghĩa vụ hợp đồng Căn cứ cho yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồngxuất phát từ hành vi pháp lý đơn phương của bên yêu cầu phải chính đáng và hợppháp Khoản 3, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn phươngchấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau: (i) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặctăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; (ii)Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba Theo các nhà bìnhluận thì trong trường hợp xuất hiện người thứ ba cũng có quyền đối với nhà ở thìquyền sử dụng nhà ở của bên thuê sẽ bị ảnh hưởng đáng kể, như trường hợp bên chothuê đã thế chấp nhà ở làm tài sản bảo đảm những lại không thông báo cho bên thuênhà Khi xuất hiện tình huống này, bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợpđồng23

Căn cứ để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không chỉ từhành vi vi phạm hợp đồng của một bên mà còn có thể xuất phát từ ý chí của các bên.Luật thực định (Khoản 1, Điều 428 BLDS 2015) cho phép các bên trong hợp đồng cóthể thỏa thuận, nếu xuất hiện những sự kiện mà các bên đã thỏa thuận trong hợpđồng (sự kiện này không phải hành vi vi phạm) thì một bên có quyền đơn phươngchấm dứt hợp đồng và thoả thuận cả hậu quả chấm dứt phát sinh theo đó Trongtrường hợp này, khi xuất hiện sự kiện pháp lý được các bên dự liệu trong hợp đồng,thì bên có quyền yêu cầu có quyền ra tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng

Đối với HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh, các bên thường thoả thuậntrường hợp bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS khi doanh thu tại

23 Nguyễn Minh Oanh (2018), “tlđd”, tr.449.

BĐS không đạt mức tối thiểu trong thời gian nhất định và bên thuê sẽ phải thông báocho bên cho thuê trước thời hạn nhất định Trường hợp chấm dứt này giúp giảm thiểuthiệt hại cho bên thuê khi phải cố duy trì hoạt động kinh doanh không hiệu quả tạiBĐS cho đến khi hết thời hạn thuê, và trên phương diện nào đó cũng có lợi cho bêncho thuê, nhất là bên cho thuê BĐS thuộc trung tâm thương mại Bởi lẽ duy trì sựhiện diện của một bên thuê kinh doanh không hiệu quả cũng sẽ làm giảm sự thu hútcủa trung tâm thương mại Việc chấm dứt sẽ tạo điều kiện cho bên cho thuê tìm mộtbên thuê thay thế tiềm năng và phù hợp hơn Hay như thỏa thuận về trường hợp đơnphương chấm dứt HĐTBĐS khi xảy ra sự kiện bất khả kháng Bởi lẽ các bên nhậnthấy rằng việc sự kiện bất khả kháng xảy ra và kéo dài trong một khoảng thời giankhông chỉ làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng hoặc khiến cho việc thực hiện hợpđồng của bên bị ảnh hưởng trở nên không phù hợp mà còn có thể gây thiệt hại chocác bên Hay như trường hợp bên thuê sáp nhập, thay đổi cấu trúc công ty vào mộtđơn vị là đối thủ của bên cho thuê, việc tiếp tục thực hiện HĐTBĐS với bên thuê sẽ

có thể gây ra thiệt hại cho bên cho thuê cũng như vấn đề về niềm tin khi xác lậpHĐTBĐS giữa các bên là không còn

Ngoài ra, việc đơn phương chấm dứt còn có thể do nhu cầu của một bên mặc

dù bên kia không có hành vi vi phạm là điều kiện để chấm dứt thực hiện và cũngkhông thuộc các trường hợp đã thoả thuận trước trong HĐTBĐS Ví dụ như bên thuêkhông còn nhu cầu thuê BĐS, bên cho thuê có nhu cầu bán BĐS mà không tiếp tụccho thuê nữa Khi đó bên đơn phương chấm dứt sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bêncòn lại và chịu các biện pháp chế tài khác như quy định trong HĐTBĐS và theo phápluật

Nhìn chung, vì tính chất phức tạp của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh

mà các bên thường sẽ có nhu cầu thoả thuận thêm nhiều trường hợp khác ngoàinhững trường hợp được nêu tại Điều 30 của LKDBĐS 2014 để đáp ứng nhu cầu củamình và phù hợp với thực tiễn thực hiện hợp đồng

1.2.2 Đặc điểm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

HĐTBĐS nói chung và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS nói riêng được điềuchỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau như BLDS 2015, LKDBĐS 2014, Luật nhà ở

2014, Luật đất đai 2013, Luật thương mại 2005 ở các cấp độ và khía cạnh khác nhau.Trong đó, các quy định chung về hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, đơn phương chấmdứt hợp đồng được điều chỉnh bởi BLDS 2015 tại các Điều 385, 422, 428 BLDS

2015 Khác với BLDS 2015, BLDS năm 2005 có các quy định về đơn phương chấmdứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở (Điều 498); tuy nhiên các quy định này đã đượcBLDS 2015 “hủy bỏ” với lý do có sự trùng lặp với các quy định của luật chuyênngành (Luật đất đai và Luật nhà ở)24

LKDBĐS 2014 là đạo luật “chính” điều chỉnh các quy định về HĐTBĐS vàđơn phương chấm dứt HĐTBĐS LKDBĐS 2014 không chỉ xếp quyền đơn phươngchấm dứt HĐTBĐS vào các quyền của bên cho thuê và bên thuê mà còn quy địnhthêm một điều khoản riêng biệt dành cho quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng vớinội dung cụ thể Điều này cho thấy sự quan tâm và chú trọng của pháp luật đếnquyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, một quyền có ảnh hưởng quan trọng đếnmối quan hệ cho thuê BĐS Điều 30 LKDBĐS 2014 về quyền đơn phương chấm dứtHĐTBĐS gồm ba phần tương ứng với ba khoản mục tại Điều này là quyền đơnphương chấm dứt HĐTBĐS của bên cho thuê, quyền đơn phương chấm dứtHĐTBĐS của bên thuê và thủ tục đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Trong đó, quyềnđơn phương chấm dứt thực hiện HĐTBĐS là một trong những quyền cơ bản của bêncho thuê tại Khoản 1, Điều 26 LKDBĐS 2014 và tương ứng, một trong những quyền

cơ bản của bên thuê tại Khoản 8, Điều 28 LKDBĐS 2014

Có thể thấy quy định của LKDBĐS được xây dựng trên cơ sở xem xét tínhchất và đặc điểm của BĐS, điều kiện sử dụng BĐS và mục đích cơ bản của các bênkhi tham gia vào HĐTBĐS nhằm bảo vệ những quyền lợi quan trọng nhất của mỗi

và đảm bảo nguyên tắc công bằng Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS tạiLKDBĐS 2014 mang tính chất luật định, nó vừa có thể phát sinh do hành vi vi phạmcủa một bên vừa có thể phát sinh không do hành vi vi phạm và các hành vi làm phát

24 Đỗ Văn Đại (2016), “tlđd”, tr.398.

sinh quyền đơn phương chấm dứt sẽ được pháp luật quy định cụ thể Quyền đơnphương chấm dứt HĐTBĐS theo LKDBĐS 2014 được hiểu là hành vi pháp lý củamột bên trong hợp đồng phát sinh khi khi bên còn lại thực hiện một trong các hànhđược quy định tại Điều 30 LKDBĐS 2014 và kết quả của việc thực hiện quyền đơnphương chấm dứt hợp đồng là hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực.

Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không được thực hiện bởi các bên màchỉ là hành vi đơn phương, tuy nhiên quyền này lại có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệulực của HĐTBĐS Do đó, trong quan hệ thuê BĐS, bên cho thuê và bên thuê bêncạnh việc thương lượng và thống nhất các điều khoản thương mại, còn phải quan tâmcác điều khoản pháp lý bắt buộc trong mỗi HĐTBĐS đặc biệt là nội dung về cáctrường hợp chấm dứt HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Việc thực hiệnquyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là một trong các trường hợp chấm dứt hợpđồng Do đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cũng có đầy đủ các

đặc trưng của chấm dứt hợp đồng và cả những đặc điểm riêng so với các trường hợpchấm dứt hợp đồng khác

Trước hết, ý chí đơn phương chính là đặc trưng cơ bản của quyền đơn phương

chấm dứt HĐTBĐS, tạo ra sự khác biệt giữa quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐSvới các trường hợp chấm dứt HĐTBĐS khác như chấm dứt HĐTBĐS do thoả thuậngiữa các bên (khi đó có sự thống nhất ý chí giữa các bên đồng thuận việc chấm dứtHĐTBĐS) và chấm dứt do hết hạn thời hạn thuê (khi kết thúc thời hạn thuê do cácbên thoả thuận, nếu không còn nhu cầu tiếp tục gia hạn thời hạn thuê thì HĐTBĐS sẽmặc nhiên chấm dứt, các bên đã đạt được mục đích của mình khi tham gia vàoHĐTBĐS) Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là quyền của một bên trong quan

hệ thuê BĐS HĐTBĐS được thành lập dựa trên sự thoả thuận và thống nhất ý chígiữa các bên Trong khi đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS lại phát sinh dohành vi pháp lý đơn phương của một bên trong HĐTBĐS, được thực hiện bởi ý chícủa riêng bên đó dựa theo các quy định của pháp luật và quy định trong HĐTBĐS vềcác trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đây là quyền của mỗibên trong HĐBTĐS, do đó, cả bên cho thuê và bên thuê trong quan hệ thuê BĐS đều

có thể không tiếp tục thực hiện HĐTBĐS theo ý chí của riêng mình.

Thứ hai, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS chính là một công cụ pháp lý

nhằm kịp thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên trong HĐTBĐS Giao kếtHĐTBĐS là một quá trình mà các bên bày tỏ ý chí với nhau bằng cách trao đổi ýkiến để đi đến thỏa thuận trong việc cùng nhau xác lập những quyền và nghĩa vụ.Tuy mong muốn ban đầu của các bên khi xác lập HĐTBĐS luôn là sự trọn vẹn củaHĐTBĐS và sự suôn sẻ trong quá trình thực hiện hợp đồng Nhưng thực tế trong quátrình thực hiện hợp đồng có rất nhiều yếu tố làm ảnh hưởng đến việc thực hiện hợpđồng của các bên, dẫn đến việc một bên có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền lợichính đáng của bên còn lại hay một bên không thực hiện đúng cam kết của mình,hành vi đó có thể gây thiệt hại cho bên còn lại và làm phát sinh tranh chấp cần giảiquyết Nếu như không có biện pháp xử lý là quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐSkhi trường hợp này xảy ra, các bên sẽ rất bị động và một bên có thể lợi dụng điều này

để trục lợi Nhằm đảm bảo sự an toàn, ổn định của mối quan hệ thuê BĐS, bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong HĐTBĐS, cũng như khiến các bên có

sự chú trọng đến trách nhiệm pháp lý của mình cũng như có sự cân nhắc trước khithực hiện bất kỳ hành vi nào, khi xác lập HĐTBĐS, các bên thường dự đoán nhữngtình huống bất lợi, những rủi ro có thể xảy ra và đưa vào nội dung hợp đồng để xâydựng biện pháp xử lý tương ứng khi các trường hợp này xảy ra Đối với nhữngtrường hợp mà theo quan điểm các bên cho rằng có ảnh hưởng tiêu cực, nghiêmtrọng đến quyền lợi của mình, hoặc có thể khiến mục đích khi tham gia vào hợp đồng

bị ngăn chặn, thường sẽ được các bên quy định thành một trong những điều kiện đểmột bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tuy nhiên, việc thực hiện quyền chấm dứt HĐTBĐS có thể xảy ra theo haihướng khác nhau, đó là đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo đúng quy định hợpđồng và pháp luật hoặc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS trái quy định hợp đồng, tráipháp luật Bởi lẽ pháp luật quy định đây là quyền nên khi sử dụng, mỗi bên thường

có xu hướng chỉ quan tâm đến lợi ích của riêng mình mà không để ý sự dung hòa lợiích giữa các bên, hoặc bên có quyền chưa nắm rõ được quyền của mình, thời điểm

phát sinh quyền cũng như cách thức thực hiện quyền Hơn nữa, do không cần phải có

sự đồng thuận của bên còn lại nên việc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS có nguy cơgây ra tranh chấp từ bên còn lại, gây thiệt hại cho các bên trong quan hệ thuê BĐS

Thứ ba, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS chỉ xảy ra khi chưa hết thời

hạn thuê của HĐTBĐS tức là khi HĐTBĐS vẫn đang được thực hiện bởi các bên màkhi đó, một bên có quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bằng ý chí của mìnhquyết định đơn phương chấm dứt quan hệ thuê BĐS bằng cách thông báo cho bêncòn lại biết Việc một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ dẫnđến việc HĐTBĐS bị chấm dứt hiệu lực trước khi thời hạn thuê của HĐTBĐS kếtthúc Khi ký kết HĐTBĐS, các bên thường đã xác định trước thời hạn thuê củaHĐTBĐS và nếu không có gì bất trắc xảy ra, mọi việc tiến hành thuận lợi theo như

dự tính ban đầu của các bên thì HĐTBĐS sẽ được các bên thực hiện cho đến khi kếtthúc thời hạn thuê được nêu trong HĐTBĐS Khi hết thời hạn thuê, quyền và nghĩa

vụ của các bên trong HĐTBĐS sẽ kết thúc và HĐTBĐS sẽ đương nhiên chấm dứt.Như vậy, các bên trong HĐTBĐS không được tuỳ tiện đơn phương chấm dứtHĐTBĐS trước thời hạn mà chỉ được đơn phương chấm dứt theo các trường hợp đãthoả thuận hoặc luật định

Nghiên cứu pháp luật hợp đồng Việt Nam cho thấy, thuật ngữ “đơn phươngchấm dứt hợp đồng” trong BLDS 2015 và LKDBĐS 2014 có tính chất tương tự thuậtngữ “đình chỉ thực hiện hợp đồng” trong Luật thương mại 2005 Điều 428 BLDS

2015 quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt khi một bên vi phạm nghiêm trọngnghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định,Điều 30 LKDBĐS 2014 quy định cụ thể những trường hợp mà bên cho thuê hoặcbên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn theo Điều 311 Luật thươngmại 2005 thì đình chỉ thực hiện hợp đồng là việc một bên chấm dứt thực hiện nghĩa

vụ hợp đồng trong trường hợp khi xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thỏa thuận

là điều kiện đình chỉ hợp đồng hoặc một bên vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợpđồng25 Theo đó, chế tài đình chỉ thực hiện hợp đồng được áp dụng khi có một trong

25 Dương Anh Sơn, Nguyễn Văn Luyện và Lê Thị Bích Thọ (2011), Giáo trình Luật hợp đồng thương

mại quốc tế, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, tr.85.

các căn cứ: Thứ nhất, khi một bên có hành vi vi phạm hợp đồng thuộc trường hợpcác bên đã thỏa thuận là điều kiện để bên kia đình chỉ thực hiện hợp đồng Căn cứnày phát sinh do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng; Thứ hai, một bên viphạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng mà không phụ thuộc vào việc các bên có thỏathuận về loại vi phạm này hay không, bên bị vi phạm được quyền áp dụng chế tàiđình chỉ hợp đồng Khi hợp đồng bị đình chỉ thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểmmột bên nhận được thông báo đình chỉ Các bên không phải tiếp tục thực hiện hợpđồng Bên đã thực hiện có quyền yêu cầu bên kia thanh toán hoặc thực hiện mộtnghĩa vụ đối ứng Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại26.

Sự khác biệt giữa thuật ngữ “đơn phương chấm dứt hợp đồng” và “đình chỉhợp đồng” được thể hiện qua các điểm căn bản sau: (i) Luật áp dụng cho các quyđịnh này khác nhau, “đơn phương chấm dứt hợp đồng” được áp dụng theo các quyđịnh của BLDS 2015 với tư cách là luật chung, và các quy định pháp luật chuyênngành có liên quan đến HĐTBĐS như Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013, vàLKDBĐS 2014 Tuy nhiên “đình chỉ hợp đồng” được áp dụng theo quy định củaLuật Thương mại 2005 với đặc điểm điều chỉnh các hành vi thương mại của cácthương nhân với nhau hoặc có ít nhất một bên là thương nhân nhằm phát sinh lợinhuận; (ii) Tại BLDS 2015, các bên có thể đơn phương chấm dứt khi có thoả thuậnhoặc pháp luật có quy định Tại LKDBĐS 2014, các trường hợp đơn phương chấmdứt HĐTBĐS có thể xuất phát từ vi phạm hoặc không do vi phạm (như trường hợpbên thuê được đơn phương chấm dứt khi quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bịhạn chế do lợi ích của người thứ ba tại Điểm c, Khoản 2, Điều 30 LKDBĐS 2014).Trong khi đó, vì mang bản chất là một chế tài nên tại Luật Thương mại 2005, các bênchỉ áp dụng “đình chỉ hợp đồng” nếu có hành vi vi phạm (vi phạm nghĩa vụ cơ bảnhoặc xảy ra hành vi vi phạm do các bên thoả thuận)

Luật thương mại 2005 điều chỉnh hợp đồng được ký kết giữa các thương nhânvới nhau và hợp đồng được ký kết giữa một bên là thương nhân và một bên không

26 Đào Thị Thu Hằng (2015), Pháp luật về thương mại hàng hóa và dịch vụ, Nhà xuất bản Đại học Quốc

gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr.199.

phải là thương nhân27 Có nghĩa là Luật thương mại 2005 được áp dụng ngay cả khimột bên tham gia hợp đồng không nhằm mục đích sinh lợi yêu cầu áp dụng nó28.Như vậy, khi các thương nhân giao kết các HĐTBĐS hoặc HĐTBĐS được ký kếtgiữa một bên là thương nhân và một bên không phải là thương nhân nhưng các bênyêu cầu áp dụng thì các quy định của Luật thương mại 2005 sẽ được áp dụng để giảiquyết các vấn đề pháp lý liên quan đến HĐTBĐS Như đã đề cập ở trên, Luật thươngmại 2005 thay vì quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sử dụng thuật ngữ

“đình chỉ hợp đồng” với các quan niệm tương tự Do đó, nếu các bên có thỏa thuậntrong HĐTBĐS hoặc nếu không có sự thỏa thuận mà xuất hiện vi phạm nghĩa vụtrong HĐTBĐS là cơ bản thì có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp đình chỉ hợp đồngtheo quy định của Luật thương mại 2005

Bên cạnh đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cũng có những điểm

khác biệt so với quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tại Điều 428 BLDS 2015: (i)

cơ sở để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tại BLDS 2015 là vi phạmnghiêm trọng, do luật định hoặc có thoả thuận trước của các bên Trong khi đó cơ sởthực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là những quy định cụ thể do luậtđịnh tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 30 LKDBĐS 2014; (ii) BLDS 2015 quy định bênđơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên còn lại, nếu không thông báo màgây thiệt hại thì phải bồi thường Như vậy, không có thời hạn cho việc thực hiệnthông báo và dù bên đơn phương chấm dứt không thông báo thì hợp đồng vẫn sẽ bịchấm dứt, chỉ khi có thiệt hại thì bên không thông báo mới phải bồi thường.LKDBĐS 2014 quy định bên đơn phương chấm dứt HĐTBĐS phải báo cho bên kiabiết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác Theo LKDBĐS 2014, có thời hạncho việc thực hiện thông báo và thời hạn đó ít nhất là 01 tháng trước ngày chấm dứtHĐTBĐS LKDBĐS 2014 cũng không quy định hậu quả nếu không thực hiện thôngbáo là gì (iii) BLDS 2015 quy định về hậu quả khi hợp đồng bị đơn phương chấmdứt tại Khoản 3 Điều 428, trong khi đó LKDBĐS 2014 không quy định về hậu quả

27 Điều 1 Luật thương mại 2005.

28 Dương Anh Sơn (2006), Bàn về khoản 3 điều 1 Luật thương mại 2005, Tạp chí Nhà nước và pháp

luật, 12/2006, Số 224, tr.26-30.

của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng; (iv) thời điểm hợp đồng chấm dứt khi bịđơn phương chấm dứt theo BLDS 2015 là thời điểm bên còn lại nhận được thông báochấm dứt của bên thực hiện quyền LKDBĐS 2014 không quy định thời điểmHĐTBĐS chấm dứt khi bị đơn phương chấm dứt, tuy nhiên căn cứ theo thời hạn phảithông báo trước thì thời điểm HĐTBĐS chấm dứt là 01 tháng kể từ ngày bên thựchiện quyền thông báo về việc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS đến bên còn lại.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nền kinh tế thị trường phát triển cùng dân số ngày càng tăng cao dẫn đến sựphát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt làhoạt động cho thuê BĐS trở nên sôi động hơn BĐS có vai trò lớn trong hỗ trợ tăngtrưởng kinh tế, việc làm và duy trì sự phát triển bền vững29 Việc đảm bảo sự pháttriển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ

sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển

và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào pháttriển kinh tế - xã hội của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nôngthôn bền vững30

Bên cạnh những tiềm năng và lợi ích mang lại, hoạt động kinh doanh BĐStrong đó có cho thuê BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro HĐTBĐS mà được ký kết tuânthủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực thì sẽ phát sinh hiệu lực và ràng buộc cácbên Tuy nhiên có nhiều trường hợp trong quá trình thực hiện HĐTBĐS, một bên cóhành vi gây ảnh hưởng tiêu cực và thiệt hại cho bên còn lại Do đó, để bảo vệ quyềnlợi của bên bị ảnh hưởng, LKDBĐS cho phép bên bị ảnh hưởng có quyền đơnphương chấm dứt HĐTBĐS Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận vềBĐS, HĐTBĐS và đặc biệt là việc nghiên cứu quyền đơn phương chấm dứtHĐTBĐS của bên cho thuê và bên thuê, một quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệulực của HĐTBĐS, chúng ta có thể hiểu được những đặc điểm của HĐTBĐS và cơ sởpháp lý để xây dựng quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Qua đó các chủ thểkinh doanh BĐS cũng như các chủ thể tham gia vào HĐTBĐS có thể nắm được mộtcông cụ pháp lý quan trọng để kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình,theo đó giảm thiểu rủi ro và thiệt hại trong quá trình tham gia vào hoạt động kinhdoanh BĐS và quan hệ thuê BĐS

29CHƯƠNG 1 29 Lam Phong (2017), “Từ Forbes 2017, nhìn lại vai trò của bất động sản trong nền kinh tế”,

Báo Đầu tư Bất động sản, [

https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/tu-forbes-2017-nhin-lai-vai-tro-cua-bat-dong-san -trong-nen-kinh-te-156450.html], (truy cập ngày 22/11/2019).

30 Tờ trình về dự án LKDBĐS (sửa đổi) số 24/TTr-CP ngày 22/01/2014.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT

HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 2.1 Thực trạng pháp luật và những bất cập

Nắm bắt những yêu cầu và sự cần thiết có quy định điều chỉnh hành vi đơnphương chấm dứt HĐTBĐS, pháp luật Việt Nam cũng đã xây dựng và dành một điềukhoản riêng biệt để quy định rõ về quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS của cácbên tại Điều 30 LKDBĐS 2014 Quy định này đã ghi nhận và bảo vệ tốt hơn quyềnlợi của các bên trong quan hệ thuê BĐS và góp phần ổn định môi trường pháp lý cho

sự phát triển của thị trường BĐS trong kinh doanh Đây cũng là quy định nền tảngđiều chỉnh cho trường hợp HĐTBĐS bị đơn phương chấm dứt, tuy nhiên, thực trạngpháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bên cạnh những ưu điểm, những điểmhợp lý thì vẫn còn tồn tại một số điểm chưa thật sự minh bạch và những bất cập màcần được nghiên cứu và khắc phục để hoàn thiện quy định pháp luật

2.1.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

LKDBĐS 2006 đề cập đến quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trongtrường hợp một bên vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt do các bên thỏathuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật31

Tại bản án phúc thẩm số 02/2018/KDTM-PT ngày 08/01/2018 của Toà ánnhân dân thành phố Hải Phòng về tranh chấp giữa Công ty A và Công ty B liên quanđến HĐTBĐS số 01/GEAM/VP Theo nội dung của hợp đồng, Công ty A cho Công

ty B thuê một phần nhà văn phòng thuộc quyền sở hữu của Công ty A Toà án cấpphúc thẩm đã nhận định Toà án cấp sơ thẩm tại bản án kinh doanh thương mại sơthẩm số 05/2017/KDTM-ST có căn cứ khi chấp nhận yêu cầu khởi kiện Trong đóToà án đã viện dẫn rằng theo HĐTBĐS số 01/GEAM/VP, nguyên đơn có quyền đơnphương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong trường hợp có nhu cầu phá dỡ toàn

bộ phần BĐS cho bị đơn thuê để giải phóng mặt bằng sử dụng vào mục đích chungcủa nguyên đơn, nguyên đơn cũng đã có văn bản thông báo cho bị đơn việc đơnphương chấm dứt hợp đồng Như vậy, Toà án đã giải quyết tranh chấp liên quan đến

31 Khoản 5, Điều 29 và Khoản 6, Điều 31 LKDBĐS 2006.

đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo hướng tôn trọng thoả thuận của các bên trongHĐTBĐS về trường hợp đơn phương chấm dứt HĐTBĐS.

Tuy nhiên đến LKDBĐS 2014 lại không quy định các bên có quyền đơnphương chấm dứt thực hiện HĐTBĐS trong trường hợp các bên có thỏa thuận.Khoản 1, Điều 30 của LKDBĐS 2014 đưa ra quy định bằng cách liệt kê cụ thể cáctrường hợp mà bên cho thuê hoặc bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiệnHĐTBĐS Mặc dù Khoản 8, Điều 26 và Khoản 9, Điều 28 LKDBĐS 2014 quy định

bên cho thuê và bên thuê có “các quyền khác trong hợp đồng” nhưng Khoản 6, Điều

26 LKDBĐS 2014 lại quy định bên cho thuê có quyền “đơn phương chấm dứt thực

hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này” và Khoản 8, Điều 28

LKDBĐS 2014 cũng quy định bên thuê có quyền “đơn phương chấm dứt thực hiện

hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này” Như vậy, vấn đề đặt ra

là các bên chỉ được quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo đúng các trườnghợp cụ thể được quy định tại Điều 30 LKDBĐS 2014, hay liệu rằng có thể hiểu “cácquyền khác trong hợp đồng” của các bên tại LKDBĐS 2014 bao gồm quyền đơnphương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp các bên có thỏa thuận

Đến thời điểm hiện tại, theo nghiên cứu của tác giả thì tồn tại hai quan điểmkhác nhau về vấn đề này như sau:

Thứ nhất, các bên chỉ được thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

trong những trường hợp cụ thể được quy định Điều 30 LKDBĐS Theo đó các bênvẫn có quyền thoả thuận về các trường hợp đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, tuynhiên chỉ trong khuôn khổ pháp luật Tức là việc thỏa thuận của các bên trongHĐTBĐS không được trái với quy định của luật chuyên ngành và các nguyên tắcchung được điều chỉnh tại BLDS 2015 Nguyên tắc kinh doanh BĐS tại Khoản 1,Điều 4 LKDBĐS 2014 ghi nhận sự bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên

cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, khôngtrái quy định của pháp luật

Liên quan đến vấn đề các bên có quyền thoả thuận khác với các trường hợpđược quy định tại Điều 30 LKDBĐS 2014 hay không, Bộ Xây dựng đã có công văn