NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Địa điểm nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội, nơi có nền kinh tế đang phát triển, dẫn đến tình hình biến động đất đai phức tạp Điều này ảnh hưởng đến công tác đăng ký biến động đất đai trong khu vực Đề tài nghiên cứu bao gồm 30 xã và 2 thị trấn của huyện Chương Mỹ.
Thời gian nghiên cứu
Đề tài được tiến hành trong thời gian từ tháng 7 đến tháng 9 năm 2019
Số liệu thứ cấp được thu thập trong phạm vi thời gian từ 1/1/2016 đến 31/12/2018
Số liệu sơ cấp được thực hiện trong thời gian từ 03/9/2019 đến 20/9/2019
3.3 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các dạng biến động về đất đai mà cơ quan Nhà nước phải quản lý như biến động về chuyển quyền sử dụng đất (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng); biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất; biến động do thu hồi đất; biến động về thế chấp, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất và các hoạt động quản lý biến động đất đai gồm: công tác đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai); công tác chỉnh lý biến động trên cơ sở dữ liệu địa chính và hồ sơ địa chính
3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Chương Mỹ
- Điều kiện kinh tế - xã hội
- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
3.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Kết quả đăng ký biến động đất đai về:
+ Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng)
+ Kết quả đăng ký biến động về thế chấp, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
+ Kết quả đăng ký biến động về thu hồi đất
+ Kết quả đăng ký biến động về chuyển mục đích sử dụng đất
+ Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai
Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu quan trọng như bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.4.3 Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai
- Đánh giá công tác chỉnh lý biến động đất đai
3.4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đăng ký và quản lý biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ
3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Đây là phương pháp được áp dụng nhằm thu thập các tài liệu, số liệu đã được công bố của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, chi cục thống kê
Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ Công tác kê khai đăng ký đất đai cũng như tình hình biến động đất đai, bao gồm các hình thức như tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, xóa thế chấp, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất, được thực hiện tại Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Chương Mỹ.
Tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Chương Mỹ, việc thu thập số liệu về tình hình cập nhật và chỉnh lý các loại hồ sơ địa chính như bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ mục kê đất đai và sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thực hiện một cách hệ thống và hiệu quả.
Tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Chương Mỹ, việc thu thập số liệu liên quan đến các trường hợp không đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện được thực hiện một cách nghiêm túc và hiệu quả.
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp điều tra người sử dụng đất cho thấy, vào năm 2018, trung bình mỗi xã ghi nhận 186 trường hợp biến động, tổng cộng toàn huyện có 5.965 trường hợp Một số xã có tỷ lệ đăng ký biến động dưới mức trung bình toàn huyện bao gồm Nam Phương Tiến, Ngọc Hòa, và Trường Yên, trong đó xã Ngọc Hòa được chọn làm đại diện với 169 trường hợp Ngược lại, các xã có tỷ lệ đăng ký biến động trên mức trung bình như Chúc Sơn, Thủy Xuân Tiên, và Xuân Mai, với xã Thủy Xuân Tiên đại diện cho nhóm này, ghi nhận 435 trường hợp đăng ký biến động.
3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp thông qua việc điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi đối tượng liên quan bao gồm người sử dụng đất, cán bộ địa chính xã, cán bộ văn phòng đăng ký đất đai về tình hình đăng ký và quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện
Số lượng phiếu điều tra người sử dụng đất được xác định theo phương pháp nghiên cứu khoa học của Vũ Cao Đàm, với 10% dung lượng mẫu Tại xã Ngọc Hòa và xã Thủy Xuân Tiên, tổng số đăng ký biến động năm 2018 là 604 trường hợp, trong đó Ngọc Hòa có 169 trường hợp và Thủy Xuân Tiên có 435 trường hợp Mục đích phiếu điều tra là để nắm bắt quan điểm của người dân về việc tự giác đăng ký biến động, hiểu biết về thủ tục đăng ký, lý do không đăng ký và ý kiến về thủ tục hành chính hiện hành Đối với cán bộ địa chính cấp xã, điều tra 100% cán bộ của 32 xã, thị trấn với 57 phiếu nhằm tìm hiểu quy trình tiếp nhận và quản lý biến động Thông tin về biến động được thu thập từ các nguồn khác nhau, đồng thời xác định ưu tiên trong việc chỉnh lý tài liệu và lý do chưa thực hiện chỉnh lý Đối với cán bộ văn phòng đăng ký, điều tra 100% cán bộ với 18 phiếu, tập trung vào việc tiếp nhận và chỉnh lý biến động, tỷ lệ chỉnh lý, lý do không gửi thông báo và ý kiến về quy trình quản lý biến động.
Kết quả xác định số lượng phiếu điều tra được thể hiện trong bảng 3.1:
Bảng 3.1 Xác định số lƣợng phiếu điều tra
TT Đối tƣợng điều tra
Số lƣợng Phiếu ĐT (phiếu)
1 Người sử dụng đất 604 10 60 Mẫu 01
3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Sau khi thu thập và thống kê số liệu về biến động đất đai tại huyện, chúng tôi đã tổng hợp các loại hình biến động của các xã và thị trấn, đồng thời xem xét hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý và chưa được chỉnh lý Tiếp theo, chúng tôi tiến hành tính toán và xử lý số liệu nhằm đánh giá thực trạng biến động và quản lý đất đai của huyện.
3.5.5 Phương pháp so sánh, phân tích
Phương pháp so sánh và đối chiếu kết quả đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính giữa các địa phương giúp chỉ ra sự khác nhau về tình hình biến động và quản lý giữa các xã, thị trấn trong huyện Qua các chỉ tiêu phân tích, cần đưa ra yêu cầu giải thích nguyên nhân của sự khác biệt và đề xuất biện pháp khắc phục phù hợp.
3.5.6 Phương pháp đánh giá biến động
Hệ số biến động đối với từng loại hình biến động được xác định như sau:
Hệ số biến động được tính toán cho từng đơn vị và toàn bộ địa bàn dựa trên tỷ lệ số đăng ký biến động so với tổng số giấy chứng nhận đã cấp Hệ số này thể hiện mức độ đăng ký biến động đất đai, với giá trị càng lớn cho thấy ngày càng nhiều người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước.
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Chương Mỹ
- Điều kiện kinh tế - xã hội
- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
3.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Thủ tục đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Kết quả đăng ký biến động đất đai về:
+ Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng)
+ Kết quả đăng ký biến động về thế chấp, xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
+ Kết quả đăng ký biến động về thu hồi đất
+ Kết quả đăng ký biến động về chuyển mục đích sử dụng đất
+ Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai
Kết quả chỉnh lý biến động đất đai được thể hiện qua việc cập nhật hệ thống hồ sơ địa chính, bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.4.3 Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai
- Đánh giá công tác chỉnh lý biến động đất đai
3.4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đăng ký và quản lý biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Đây là phương pháp được áp dụng nhằm thu thập các tài liệu, số liệu đã được công bố của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, chi cục thống kê
Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ Công tác kê khai, đăng ký đất đai và tình hình biến động như tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, xóa thế chấp, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện tại Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Chương Mỹ.
Tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Chương Mỹ, việc thu thập số liệu về tình hình cập nhật và chỉnh lý các loại hồ sơ địa chính, bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ mục kê đất đai và sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.
Tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Chương Mỹ, việc thu thập số liệu cho các trường hợp không đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện được thực hiện một cách nghiêm túc và có hệ thống.
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp điều tra người sử dụng đất cho thấy, vào năm 2018, trung bình mỗi xã có 186 trường hợp biến động, tổng cộng huyện ghi nhận 5.965 trường hợp Các xã có tỷ lệ đăng ký biến động dưới mức trung bình toàn huyện bao gồm Nam Phương Tiến, Ngọc Hòa, Trường Yên, Hoàng Văn Thụ, Quảng Bị, Hữu Văn, Hoàng Diệu, Đông Phương Yên, Tốt Động, Đồng Lạc, Trung Hòa, Tân Tiến, Trần Phú, Phú Nam An, Hồng Phong, Đồng Phú, Thanh Bình, Thượng Vực, Văn Võ, Mỹ Lương và Hòa Chính, trong đó xã Ngọc Hòa được chọn làm đại diện với 169 trường hợp Ngược lại, các xã và thị trấn có tỷ lệ đăng ký biến động trên mức trung bình toàn huyện gồm Chúc Sơn, Thủy Xuân Tiên, Xuân Mai, Phụng Châu, Đông Sơn, Hợp Đồng, Phú Nghĩa, Thụy Hương, Tiên Phương, Đại Yên và Lam Điền, với xã Thủy Xuân Tiên được chọn làm đại diện điều tra có 435 trường hợp đăng ký biến động.
3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp thông qua việc điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi đối tượng liên quan bao gồm người sử dụng đất, cán bộ địa chính xã, cán bộ văn phòng đăng ký đất đai về tình hình đăng ký và quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyện
Số lượng phiếu điều tra người sử dụng đất được xác định theo "Phương pháp luận nghiên cứu khoa học" của Vũ Cao Đàm, với 10% dung lượng mẫu Tại xã Ngọc Hòa và xã Thủy Xuân Tiên, tổng số đăng ký biến động năm 2018 là 604 trường hợp, trong đó Ngọc Hòa có 169 trường hợp và Thủy Xuân Tiên có 435 trường hợp Mục tiêu điều tra là tìm hiểu quan điểm của người dân về việc đăng ký biến động đất đai, hiểu biết về thủ tục, lý do không đăng ký và ý kiến về thủ tục hành chính hiện hành Đối với cán bộ địa chính, điều tra 100% cán bộ của 32 xã, thị trấn với 57 phiếu để nắm bắt việc tiếp nhận và quản lý biến động Thông tin về biến động được thu thập từ nhiều nguồn, cùng với việc ưu tiên chỉnh lý tài liệu Cán bộ văn phòng đăng ký cũng được điều tra 100% với 18 phiếu, tập trung vào việc tiếp nhận và chỉnh lý biến động, tỷ lệ chỉnh lý, lý do chưa chỉnh lý và ý kiến về quy trình quản lý biến động.
Kết quả xác định số lượng phiếu điều tra được thể hiện trong bảng 3.1:
Bảng 3.1 Xác định số lƣợng phiếu điều tra
TT Đối tƣợng điều tra
Số lƣợng Phiếu ĐT (phiếu)
1 Người sử dụng đất 604 10 60 Mẫu 01
3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Sau khi thu thập số liệu và tài liệu về biến động đất đai tại huyện, chúng tôi tiến hành thống kê và tổng hợp theo các loại hình biến động của các xã, thị trấn Đồng thời, chúng tôi cũng tổng hợp các hồ sơ địa chính đã được chỉnh lý và chưa được chỉnh lý Cuối cùng, việc tính toán và xử lý số liệu giúp đánh giá thực trạng biến động và quản lý đất đai của huyện.
3.5.5 Phương pháp so sánh, phân tích
Phương pháp này giúp so sánh và đối chiếu kết quả đăng ký biến động đất đai cùng với việc chỉnh lý hồ sơ địa chính giữa các địa phương, nhằm chỉ ra sự khác biệt trong tình hình biến động và quản lý giữa các xã, thị trấn trong huyện Qua các chỉ tiêu phân tích, phương pháp này yêu cầu giải thích nguyên nhân của những sự khác biệt đó và đề xuất biện pháp khắc phục hiệu quả.
3.5.6 Phương pháp đánh giá biến động
Hệ số biến động đối với từng loại hình biến động được xác định như sau:
Hệ số biến động đất đai được tính toán cho từng đơn vị và toàn bộ địa bàn, dựa trên tỷ lệ số đăng ký biến động so với tổng số giấy chứng nhận đã cấp Hệ số này thể hiện mức độ đăng ký biến động đất đai, với giá trị càng cao cho thấy số lượng người sử dụng đất đến đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước càng lớn.
Kết quả nghiên cứu thảo luận
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
Chương Mỹ là một huyện lớn của thành phố Hà Nội có toạ độ địa lý từ
Vị trí địa lý của khu vực nằm giữa 20°23' đến 20°45' độ vĩ Bắc và 105°30' đến 105°45' độ kinh Đông, cách trung tâm Hà Nội 20 km theo Quốc lộ 6, nằm về phía Tây.
- Phía Đông giáp huyện Thanh Oai
- Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Mỹ Đức
- Phía Tây giáp huyện Lương Sơn, tỉnh Hoà Bình
- Phía Bắc giáp huyện Hoài Đức, huyện Quốc Oai và quận Hà Đông
Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Chương Mỹ
Huyện Chương Mỹ nằm trong Dự án quy hoạch chuỗi đô thị Miếu Môn
- Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây và nằm trong vùng quy hoạch phát triển hành lang của thủ đô Hà Nội về phía Tây
Huyện có sự kết nối quan trọng qua Quốc lộ 6 và Quốc lộ 21A (hiện nay là đường Hồ Chí Minh), liên kết huyện với tỉnh Hòa Bình, thủ đô Hà Nội, cùng các quận, huyện và thị xã khác trong thành phố cũng như các tỉnh lân cận.
4.1.1.2 Địa hình địa mạo Địa hình được phân bố thành 3 vùng rõ rệt: vùng bán sơn địa, vùng bãi ven sông Đáy và vùng đồng bằng thuộc khu vực trung tâm của huyện, cụ thể như sau:
Vùng bán sơn địa gồm 12 xã và thị trấn ven Quốc lộ 6 và đường Hồ Chí Minh, bao gồm thị trấn Xuân Mai và các xã Đông Phương Yên, Đông Sơn, Thanh Bình, Thủy Xuân Tiên, Tân Tiến, Nam Phương Tiến, Hoàng Văn Thụ, Hữu Văn, Mỹ Lương, Trần Phú, Đồng Lạc Địa hình khu vực này khá phức tạp, với độ dốc từ Tây sang Đông và đặc điểm chính là địa hình bị chia cắt bởi đồi gò và ruộng trũng Đồi gò chủ yếu là đồi thấp, có độ dốc trung bình từ 5° đến 20°, và địa hình có xu hướng thấp dần từ dãy núi Lương Sơn về phía sông Bùi và sông Tích.
Vùng bãi ven sông Đáy bao gồm 6 xã: Phụng Châu, Chúc Sơn, Lam Điền, Thụy Hương, Thượng Vực và Hoàng Diệu Đây là khu vực lý tưởng cho việc trồng lúa, rau màu, cây ăn quả và các loại cây công nghiệp ngắn ngày.
- Vùng đồng bằng thuộc khu vực trung tâm của huyện: Vùng này gồm
Khu vực huyện có 15 xã nằm ở vị trí trung tâm, với địa hình đồng bằng không bằng phẳng, có độ dốc từ bắc xuống nam và từ tây sang đông, xen kẽ những ô trũng Địa hình bị chia cắt bởi các tuyến đê bao, bờ kênh, đường giao thông và làng mạc, tạo thành những khu vực trũng thấp, gây khó khăn cho việc tiêu thoát úng Đây là vùng chuyên canh cây lúa chủ yếu của huyện.
Chương Mỹ thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa của đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa vùng núi Tây Bắc và đồng bằng Nhiệt độ trung bình trong khoảng thời gian từ tháng 11 đến tháng 4 là khoảng
20 0 C, tháng 1 và đầu tháng 2 nhiều ngày có nhiệt độ thấp từ 8 - 12 0 C, từ tháng
5 đến tháng 10 có nhiệt độ trung bình là 27,40 0 C, tháng 6 - 7 nhiệt độ cao nhất là 38 0 C, mùa hè có mưa nhiều, mùa đông mưa ít và đôi khi có sương muối
- Lượng mưa: Lượng mưa trên địa bàn huyện Chương Mỹ bình quân
Lượng mưa hàng năm trung bình đạt từ 1500 đến 1700 mm, tương đương 129,0 mm mỗi tháng Mùa hè là thời điểm mưa nhiều nhất, với tổng lượng mưa trung bình khoảng 1300 mm, chiếm 84% tổng lượng mưa trong năm Trong khi đó, mùa đông chỉ ghi nhận khoảng 400 mm mưa.
Mùa mưa ở huyện Chương Mỹ diễn ra từ tháng 5 đến tháng 10, với lượng mưa tập trung chủ yếu vào các tháng 6, 7 và 8 Độ ẩm trung bình trong ba tháng mùa mưa đạt từ 89% đến 91%, trong khi từ tháng 10 đến tháng 12, độ ẩm giảm xuống còn 81% đến 82% Trung bình, độ ẩm hàng năm của khu vực này dao động từ 82% đến 86%.
Mùa đông, huyện thường chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc, trong khi mùa hè có gió Đông Nam mang lại không khí mát mẻ và ẩm ướt Tuy nhiên, mỗi mùa cũng có từ 4 đến 5 đợt gió Tây Nam nóng và khô, đặc biệt ảnh hưởng đến vùng đồi gò, làm tăng nhiệt độ mặt đất và tác động tiêu cực đến cây trồng hàng năm cũng như các loại cây có bộ rễ chùm.
Theo thống kê năm 2018, huyện Chương Mỹ có tổng diện tích tự nhiên là 23.737,98 ha, trong đó diện tích đất đã điều tra là 16.290,21 ha Khu vực giữa huyện chủ yếu có đất phù sa trung tính và đất phù sa chua, với địa hình bằng và thấp trũng, thành phần cơ giới là đất thịt trung bình và thịt nặng Tầng canh tác dày từ 18-20 cm, thường xuyên bị ngập nước dẫn đến tình trạng glây Diện tích đất này thích hợp cho việc trồng lương thực và cây công nghiệp như mía, đậu đỗ, rau quả, với tổng diện tích là 6.205,58 ha.
Đất phù sa trung tính và ít chua, cùng với đất phù sa chua (ngoài đê), chủ yếu phân bố ở vùng ngoại đê dọc bờ hữu sông Đáy Thành phần cơ giới của đất này gồm cát pha, thịt nhẹ hoặc trung bình, với tầng canh tác đạt 18-20 cm, rất thích hợp cho việc phát triển cây rau màu, cây công nghiệp ngắn ngày và cây ăn quả Tổng diện tích loại đất này là 959,58 ha.
Đất phù sa glây trung tính chủ yếu phân bố ở các xã vùng giữa huyện như Đồng Phú, Văn Võ, và Hoà Chính, với tổng diện tích lên tới 4.520,72 ha Loại đất này có đặc tính chua và ít chua, rất thích hợp cho việc trồng lúa nước; tuy nhiên, để cải thiện độ chua của đất, cần phải sử dụng vôi.
Nguồn nước mặt chủ yếu tập trung ở các hồ và sông, trong đó sông Bùi chảy từ phía Tây sang phía Đông huyện, đi qua 13 xã, với 10 xã nằm trong vùng đồi gò Sông Đáy chảy từ phía Bắc xuống Đông Nam, phục vụ 9 xã vùng ven và đồng bằng Cả hai con sông này không chỉ là nguồn nước tưới quan trọng mà còn là hai trục tiêu tự chảy chính cho các vùng trong huyện Ngoài ra, sông Tích từ Sơn Tây cũng chảy qua huyện với chiều dài 5km.
Ngoài 3 con sông trên, huyện còn có một kênh cấp I dẫn nước từ hồ Đồng Mô (huyện Thạch Thất) phục vụ tưới cho các xứ đồng vùng bằng của huyện
Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
Trong thời gian qua, huyện Chương Mỹ đã có những bước phát triển kinh tế đáng kể, với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và công cuộc xây dựng nông thôn mới đạt được nhiều thành tựu, khi có 25/30 xã đạt chuẩn nông thôn mới Huyện đang phấn đấu trở thành huyện nông thôn mới vào năm 2020 Sự phát triển kinh tế - xã hội kéo theo nhu cầu sử dụng đất ở và đất sản xuất gia tăng, đồng thời cơ sở hạ tầng cũng được phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu của người sử dụng đất đã dẫn đến những biến động về đất đai trong khu vực.
- Biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Biến động do chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Biến động về thừa kế
- Biến động do người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
- Biến động do thu hồi đất
Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai được thực hiện tại cơ quan Nhà nước trên địa bàn huyện thể hiện qua bảng 4.6:
Bảng 4.6 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
Chuyển mục đích sử dụng
Xóa thế chấp bằng QSDĐ
(Nguồn: Tổng hợp từ VPĐK đất đai Hà Nội - CN huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Trong giai đoạn 2016-2018, huyện Chương Mỹ ghi nhận 15.508 trường hợp đăng ký biến động đất đai, trong đó chuyển quyền sử dụng đất chiếm 45,75% với 7.095 trường hợp Biến động thế chấp bằng quyền sử dụng đất đứng ở vị trí thứ hai, chiếm 23,92% tổng số biến động Đáng chú ý, biến động về chuyển mục đích sử dụng đất rất ít, chỉ chiếm 0,49% tổng biến động của huyện.
4.2.1 Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sử dụng đất
Trong những năm gần đây, mặc dù đã qua giai đoạn sốt đất, nhu cầu sử dụng đất tại huyện vẫn gia tăng đáng kể Điều này dẫn đến việc tặng cho, thừa kế và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng trở nên phổ biến.
Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện được thể hiện trong bảng 4.7:
Bảng 4.7 Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn
TT Xã, thị trấn Năm
TT Xã, thị trấn Năm
(Nguồn: Tổng hợp từ VPĐK đất đai Hà Nội – CN huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Trong 03 năm 2016-2018, huyện Chương Mỹ có 7.095 trường hợp đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất Các giao dịch chuyển quyền đều có xu hướng tăng qua 3 năm ở các xã, thị trấn, trong đó giao dịch chuyển nhượng chiếm cao nhất với 47,6% tổng số giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Về địa phương thì thị trấn Xuân Mai, TT Chúc Sơn, xã Phụng Châu, xã Thủy Xuân Tiên và Thụy Hương có tỷ lệ chuyển quyền cao hơn các xã khác do vị vị các địa phương này bị ảnh hưởng của thị trường bất động sản (2 thị trấn, 1 xã ven quận Hà Đông, 2 xã gần 2 thị trấn)
Cơ cấu biến động về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế
Hình 4.2 Cơ cấu biến động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
Kết quả đăng ký biến động theo từng loại tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện được thể hiện trong bảng 4.8
Trong giai đoạn 2016-2018, huyện Chương Mỹ đã ghi nhận kết quả đăng ký biến động liên quan đến việc tặng cho, chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất, cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bảng 4.8 trình bày chi tiết những số liệu này, phản ánh tình hình biến động tài sản đất đai trong khu vực.
TT Xã, thị trấn Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng 2016-2018
TC CN TK TC CN TK TC CN TK Tổng TC CN TK
TT Xã, thị trấn Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng 2016-2018
TC CN TK TC CN TK TC CN TK Tổng TC CN TK
(Nguồn: Tổng hợp từ VPĐK đất đai Hà Nội – CN huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Trong giai đoạn 2016-2018, toàn huyện ghi nhận 3.378 trường hợp đăng ký biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với sự không đồng đều giữa các xã và thị trấn Thị trấn Chúc Sơn dẫn đầu với 378 trường hợp, chiếm gần 11,2% tổng số, trong khi xã Trung Hòa chỉ có 19 trường hợp, tương đương 0,56% Sự phát triển mạnh mẽ của thị trấn Chúc Sơn, nhờ vị trí địa lý thuận lợi gần phường Biên Giang - quận Hà Đông, cùng với vai trò là trung tâm hành chính và kinh tế của huyện, đã thu hút nhiều cá nhân và hộ gia đình có tiềm lực kinh tế, tạo ra nhu cầu cao về chuyển nhượng đất để phát triển kinh tế và tích lũy tài sản.
Trong toàn huyện, có 2.591 trường hợp đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó thị trấn Chúc Sơn dẫn đầu với 237 trường hợp (chiếm 9,15%), trong khi xã Thượng Vực có số lượng thấp nhất với 29 trường hợp (chiếm 1,12%) Mặc dù thực tế có nhiều biến động hơn, nhưng nhiều người sử dụng đất không thực hiện đăng ký theo quy định Đa số các trường hợp đăng ký thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, trong khi những trường hợp không được miễn thường ít đăng ký Việc tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra giữa các thành viên trong gia đình, dẫn đến việc không đăng ký với cơ quan quản lý nhằm tránh tốn kém và khó khăn trong thủ tục hành chính.
Thừa kế quyền sử dụng đất là một loại hình biến động ít được đăng ký, mặc dù thực tế diễn ra thường xuyên trong các gia đình Khi con cái trưởng thành, ông bà, bố mẹ thường để lại hoặc chia sẻ đất cho con cháu, nhưng nhiều người vẫn nghĩ đây là vấn đề nội bộ và không cần thông báo với cơ quan Nhà nước Thủ tục giấy tờ phức tạp cũng là một nguyên nhân khiến việc đăng ký bị hạn chế, ảnh hưởng đến công tác quản lý biến động đất đai tại huyện Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nhận thức của người sử dụng đất về quyền và nghĩa vụ của mình đã cải thiện, dẫn đến sự gia tăng trong số lượng đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất.
4.2.2 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất
Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Chương Mỹ trong giai đoạn 2016-2018 được thể hiện trong bảng 4.9:
Bảng 4.9 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
TT Xã, thị trấn Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng
TT Xã, thị trấn Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng
(Nguồn: Tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Trong 03 năm 2016-2018 toàn huyện có 76 trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, xu hướng sau 3 năm có tăng nhưng không đáng kể và tập trung ở xã Thủy Xuân Tiên, TT Chúc Sơn, Hoàng Diệu, TT Xuân Mai Đây là những trường hợp đã đủ điều kiện (được phép chuyển mục đích sử dụng đât) Cho thấy, nhu cầu người dân cần chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương thấp Tuy nhiên còn không ít hộ gia đình, cá nhân có chuyển mục đích nhưng không đăng ký (tự ý chuyển mục đích) gây khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của địa phương Nguyên nhân chủ yếu là do nhận thức của người dân chưa cao, thực hiện thủ tục rườm rà, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (cụ thể là tiền sử dụng đất) khi chuyển mục đích sang loại đất khác Mặc dù, chính quyền địa phương đã có những can thiệp nhưng tình trạng này vẫn xảy ra trên địa bàn
4.2.3 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất
Trên địa bàn huyện, việc thu hồi đất chủ yếu phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất được thể hiện rõ trong bảng 4.10.
Bảng 4.10 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại huyện Chương
TT Xã, thị trấn Năm
TT Xã, thị trấn Năm
(Nguồn: Tổng hợp từ VPĐK đất đai Hà Nội - CN huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Gần đây, huyện Chương Mỹ đã chứng kiến sự gia tăng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống, dẫn đến việc thu hồi đất cho nhiều dự án Tổng số trường hợp thu hồi đất đạt 1.936, trong đó cao nhất là vào năm 2017 với 943 trường hợp, phục vụ cho các dự án như cải tạo, nâng cấp và mở rộng đường Quốc lộ.
Khu vực TT Chúc Sơn đang triển khai nhiều dự án quan trọng, bao gồm xây dựng và tu bổ nâng ấp đê bao Hữu Bùi, khu tái định cư, khu đấu giá quyền sử dụng đất, cùng với nhiều công trình công cộng phục vụ đời sống nhân dân.
4.2.4 Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hành động mà người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ của mình để thế chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nhằm vay tiền theo quy định pháp luật Để có hiệu lực, việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Đây là một biện pháp bảo đảm được quy định trong Bộ luật Dân sự, trong đó việc đăng ký biện pháp bảo đảm là ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu để xác nhận việc sử dụng tài sản nhằm bảo đảm nghĩa vụ với bên nhận bảo đảm.
Kết quả đăng ký thế chấp bằng QSDĐ tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-
2018 được thể hiện trong bảng 4.11:
Bảng 4.11 Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
TT Xã, thị trấn Năm
TT Xã, thị trấn Năm
Biến động thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ từ 2016-2018 đã ghi nhận 3.709 trường hợp đăng ký, chiếm 23,9% tổng số đăng ký biến động toàn huyện Đây là loại hình biến động phản ánh đúng thực tế, với việc người dân bắt buộc phải đăng ký để thực hiện các mục đích vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng Các địa phương như TT Chúc Sơn, Phú Nghĩa, Phụng Châu, Đông Phương Yên, Thủy Xuân Tiên và Tiên Phương có tỷ lệ đăng ký thế chấp cao do tập trung nhiều doanh nghiệp và hộ buôn bán, tạo ra nhu cầu vay thế chấp lớn hơn trong thị trường bất động sản sôi động.
4.2.5 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất được thực hiện khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm, hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm, hoặc khi tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, phá dỡ, hoặc tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước Ngoài ra, việc xóa đăng ký cũng xảy ra khi có bản án hoặc quyết định của tòa án về việc hủy bỏ giao dịch bảo đảm Khi tài sản bảo đảm cho khoản vay được xóa chấp, nghĩa là nghĩa vụ bảo đảm đã hết hạn, do đó cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ trong giai đoạn 2016-2018 được thể hiện trong bảng 4.12.
Bảng 4.12 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
TT Xã, thị trấn Năm
(Nguồn: Tổng hợp từ VPĐK đất đai Hà Nội - CN huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
4.3.1 Về thực hiện đăng ký biến động
4.3.1.1 Hiểu biết của người sử dụng đất về đăng ký biến động đất đai
Việc đăng ký biến động đất đai tại huyện phụ thuộc vào nhận thức và hiểu biết của người dân Kết quả điều tra về thông báo biến động và quy trình đăng ký biến động được thể hiện rõ trong bảng 4.14.
Bảng 4.14 trình bày kết quả điều tra người sử dụng đất tại huyện Chương Mỹ về việc đăng ký biến động và mức độ hiểu biết về thủ tục đăng ký biến động trong giai đoạn 2016-2018.
STT Tiêu chí Số lƣợng
Thông báo với cơ quan Nhà nước, chính quyền địa phương
- Báo cho trưởng thôn, trưởng khu
- Báo cho cán bộ địa chính xã, thị trấn
- Thông báo tới phòng Tài nguyên và môi trường
- Thông báo tới VPĐK đất đai Hà Nội – CN Chương Mỹ
- Cơ quan khác: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
- Không biết khai báo ở đâu
- Quá bận, không có thời gian khai báo
Hiểu biết về các quy định ĐKBĐ đất đai
Biết đầy đủ, chi tiết
STT Tiêu chí Số lƣợng
Nguồn tìm hiểu trình tự, thủ tục ĐKBĐ đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
Trong một cuộc khảo sát về việc thông báo với cơ quan Nhà nước khi có biến động, 54 người (90%) cho biết họ đã thực hiện thông báo, trong khi 6 người (10%) không thông báo Trong số 54 người đã thông báo, 52 người (96,3%) thông báo cho cán bộ địa chính xã, thị trấn, và chỉ 2 người (3,7%) thông báo tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Không có ai thông báo tới phòng Tài nguyên môi trường và VPĐK đất đai – CN huyện Chương Mỹ, cho thấy phần lớn người sử dụng đất vẫn gắn bó với cơ quan địa phương để thực hiện các thủ tục đăng ký biến động Đối với 6 người không thông báo, 4 người (66,7%) cho rằng không cần thiết phải thông báo, 2 người (33,3%) không biết nơi khai báo, và không có ai vì quá bận rộn Điều này cho thấy nguyên nhân chính khiến người sử dụng đất không thông báo với cơ quan có thẩm quyền là do chưa nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký biến động, dẫn đến thiếu tinh thần tự giác.
Khảo sát về hiểu biết của người dân về các quy định đăng ký biến động đất đai cho thấy chỉ có 15% số người tham gia (9/60) biết đầy đủ và chi tiết, trong khi 55% (33 người) chỉ có kiến thức một phần, và 30% (18 người) hoàn toàn không biết gì Điều này cho thấy hiểu biết của người dân về các quy định này vẫn còn hạn chế, với một bộ phận không nhỏ không nắm bắt thông tin cần thiết Sự thiếu hiểu biết này gây cản trở lớn cho công tác cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai, vì chỉ khi người sử dụng đất có kiến thức pháp luật, họ mới có ý thức và tự giác trong việc sử dụng đất cũng như đăng ký biến động đất đai.
Khi xảy ra biến động, 85% người sử dụng đất tìm hiểu trình tự và thủ tục đăng ký biến động tại UBND xã, thị trấn, trong khi 10% tra cứu thông tin trên internet và 5% tìm hiểu qua bộ phận một cửa UBND huyện Điều này cho thấy người dân chủ yếu tìm kiếm thông tin về quy trình khai báo biến động tại cơ quan chức năng.
4.3.1.2 Có sự chênh lệch về số lượng đăng ký giữa các loại hình biến động
Số trường hợp đăng ký biến động đất đai có sự chênh lệch giữa các loại hình biến động và được thể hiện trong hình 4.3:
Hình 4.3 Thống kê kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện
Trong giai đoạn 2016-2018, huyện Chương Mỹ ghi nhận 15.508 trường hợp đăng ký biến động hợp lệ, với sự chênh lệch rõ rệt giữa các loại hình biến động Biến động chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chiếm tỷ lệ cao nhất, với 7.095 trường hợp, tương đương 45,75% tổng số đăng ký Tiếp theo là biến động thế chấp bằng quyền sử dụng đất với 3.709 trường hợp, chiếm 23,92% tổng số đăng ký, trong khi biến động do chuyển mục đích sử dụng đất chỉ có 76 trường hợp.
Sự khác nhau về số lượng đăng ký xuất phát từ đặc thù của từng loại hình biến động Nhận thức của người dân ngày càng nâng cao, dẫn đến việc tăng cường đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất Đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục đăng ký là cần thiết để vay vốn từ ngân hàng và tổ chức tín dụng, do đó, việc đăng ký và xóa đăng ký thế chấp phản ánh đúng thực tế biến động Biến động do thu hồi đất cũng có số lượng đăng ký tương đối đầy đủ với 1.936 trường hợp, chiếm 12,5% tổng số đăng ký của toàn huyện, nhờ vào tính pháp lý cao.
Trong 03 năm toàn huyện chỉ có 1.126 đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, chủ yếu do nhận thức, tinh thần tự giác của người sử dụng đất nên số lượng đăng ký biến động do thừa kế quyền sử dụng đất chưa bám sát thực tế của địa phương Thủ tục, giấy tờ liên quan đến việc thực hiện đăng ký thừa kế rườm rà, phức tạp, nhận thức của người dân cho rằng việc thừa kế trong nội bộ gia đình giữa ông (bà), bố (mẹ) với con, cháu cũng như thỏa thuận giữa các anh chị em nên không cần thông báo với cơ quan Nhà nước Chỉ khi diễn ra các giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền yêu cầu thì mới đi đăng ký Đối với biến động về chuyển mục đích sử dụng đất, ngoài các trường hợp đăng ký tại cơ quan Nhà nước (76 trường hợp) còn không ít trường hợp có chuyển mục đích nhưng không thông báo, đăng ký với cơ quan có thẩm quyền Các trường hợp đó đều là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất Khi có sự can thiệp của chính quyền địa phương mới đi đăng ký Điều này gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất nói chung và quản lý biến động đất đai nói riêng
4.3.1.3 Đăng ký biến động không đồng đều giữa các địa phương
Kết quả đăng ký biến động trong 03 năm 2016-2018 của các địa phương được thể hiện trong bảng 4.15:
Bảng 4.15 Tổng hợp kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện
TT Xã, thị trấn Năm
(Nguồn: Tổng hợp từ VPĐK đất đai Hà Nội - CN huyện Chương Mỹ 2016-2018)
Bảng số liệu cho thấy sự biến động lượng đăng ký không đồng đều giữa các địa phương, trong đó thị trấn Chúc Sơn ghi nhận lượng đăng ký cao nhất với 1.905 trường hợp trong 03 năm, chiếm 12,28% toàn huyện Là trung tâm hành chính và phát triển kinh tế của huyện, Chúc Sơn có nhiều hoạt động và loại hình kinh tế đa dạng Điều này cho thấy rằng sự biến động chủ yếu xảy ra ở các khu vực có nền kinh tế phát triển và là trung tâm hành chính.
Chia huyện thành 3 nhóm tương ứng với lượng đăng ký biến động như sau:
Khu vực này ghi nhận sự biến động trong lượng đăng ký với hơn 1.200 trường hợp, nổi bật nhất là thị trấn Chúc Sơn với 1.905 trường hợp, được thể hiện bằng màu cam đậm nhất trên bản đồ.
Nhóm có lượng đăng ký dao động từ 600 đến dưới 1200 trường hợp, bao gồm thị trấn Xuân Mai với 953 trường hợp và 05 xã: Thủy Xuân Tiên 958 TH, Phụng Châu 825 TH, Đông Sơn 716 TH, Phú Nghĩa 666 TH, và Thụy Hương 601 TH, tất cả được thể hiện bằng màu hồng cam trên bản đồ.
Nhóm xã có lượng đăng ký biến động dưới 600 trường hợp bao gồm 25 xã, trong đó có Đông Phương Yên với 598 trường hợp, Hợp Đồng 587, Tiên Phương 547, Ngọc Hòa 445, Lam Điền 443, Hoàng Văn Thụ 442, Hữu Văn 440, Quảng Bị 431, Nam Phương Tiến 426, Đại Yên 409, Trường Yên 409, Tân Tiến 408, Hoàng Diệu 404 và Tốt Động 322 trường hợp.
Các xã như TH, Thanh Bình (315TH), Mỹ Lương (289TH), Trung Hòa (269TH), Phú Nam An (259TH), Hòa Chính (252TH), Đồng Lạc (247TH), Trần Phú (230TH), Đồng Phú (210TH), Hồng Phong (207TH), Thượng Vực (159TH) và Văn Võ (136TH) được thể hiện bằng màu hồng nhạt trên bản đồ Đây là những xã có dân cư thưa thớt, chủ yếu là người theo đạo, và nằm xa trung tâm huyện.
Như vậy, biến động có xu hướng tập trung hơn ở khu vực đông dân cư, có kinh tế phát triển và thuận lợi cho các hoạt động kinh tế
Hình 4.4 Phân loại mức độ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện
4.3.1.4 Về mức độ đăng ký biến động
Mức độ đăng ký biến động được đánh giá thông qua hệ số biến động
Hệ số biến động được xác định như sau:
Kết quả xác định hệ số biến động thể hiện trong bảng 4.16:
Bảng 4.16 Hệ số biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ giai đoạn 2016-2018
STT Loại hình biến động Số GCN đã cấp
Hệ số biến động (lần)
1 Chuyển quyền sử dụng đất
2 Chuyển mục đích sử dụng đất 76 0,001
Hệ số đăng ký biến động thể hiện tỷ lệ người sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước so với tổng số giấy chứng nhận đã được cấp Tỷ lệ này có sự khác biệt tùy thuộc vào từng loại hình biến động.
Hệ số trung bình các loại hình biến động trong cấp giấy chứng nhận là 0,05 lần, với biến động chuyển quyền sử dụng đất có hệ số cao nhất là 0,12 lần Ngược lại, biến động về chuyển mục đích sử dụng đất có hệ số thấp nhất, chỉ đạt 0,001 lần so với tổng số giấy chứng nhận đã cấp.
Đề xuất giải pháp quản lý công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ
Xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại, hiệu quả và dễ dàng truy cập là điều cần thiết để Nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật Hệ thống này giúp xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư, từ đó tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất với chi phí tối ưu.
Mặc dù công tác quản lý đất đai, đặc biệt là quản lý biến động, tại huyện đã có những cải tiến tích cực, nhưng vẫn còn nhiều tồn tại và hạn chế cần được khắc phục Dựa trên những vấn đề này, tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong khu vực.
(1) Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai:
Các nghị định và thông tư thường được ban hành trong thời gian ngắn để giải quyết nhanh các mâu thuẫn, dẫn đến sự thiếu đồng bộ và thống nhất, gây khó khăn trong việc khai thác quỹ đất do nhà nước giao Các luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, và Luật Khiếu nại, tố cáo thường xuyên thay đổi, tạo ra mâu thuẫn trong quy trình lập hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến việc thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo tính đồng bộ và giải quyết triệt để các vướng mắc liên quan đến đăng ký biến động đất, đặc biệt là trong việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình.
(2) Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính:
Hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và xây dựng chính sách thương mại hóa thông tin này là cần thiết để đảm bảo tự chủ tài chính cho các cơ quan, đơn vị cung cấp thông tin.
Xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, tích hợp vào Hệ thống Dữ liệu Quốc gia, được quản lý bởi một cơ quan đăng ký thống nhất, nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong quản lý đất đai.
- Cập nhật biến động sử dụng đất lên bản đồ địa chính thường xuyên và chuyển về dạng số để quản lý
- Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện, nghiệm thu kết quả đo đạc bản đồ địa chính của các xã, thị trấn theo Dự án tổng thể
Thiết lập hệ thống sổ sách đất đai bao gồm sổ địa chính, sổ mục kê và sổ theo dõi biến động đất đai là rất quan trọng Việc này cần thực hiện đầy đủ và tuân thủ đúng hướng dẫn cũng như quy định hiện hành để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý tài sản đất đai.
- Từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống thông tin đất đai của huyện
Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính và đơn giản hóa quy trình đăng ký biến động đất đai là cần thiết để hỗ trợ người sử dụng đất Các văn bản hướng dẫn cần phải rõ ràng, dễ hiểu và được phổ biến rộng rãi đến cộng đồng Ngoài việc niêm yết tại các cơ quan quản lý và trụ sở ủy ban, cần thường xuyên truyền thông qua các phương tiện thông tin đại chúng và sách báo địa phương.
(4) Nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ
Cán bộ địa chính đóng vai trò quan trọng trong tổ chức ngành Địa chính tại Việt Nam, vì họ là yếu tố quyết định cho sự hiệu quả của toàn ngành Do đó, việc kiện toàn đội ngũ cán bộ địa chính là vấn đề cấp bách cần được chú trọng trong giai đoạn hiện nay.
Để nâng cao hiệu quả quản lý biến động, cần định kỳ cập nhật các quy định và kỹ năng cho cán bộ Việc tổ chức thường xuyên các khóa tập huấn sẽ giúp nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ quản lý từ cấp xã đến huyện.
Xây dựng cơ sở dữ liệu cho công tác đăng ký biến động sử dụng đất là cần thiết, nhằm ứng dụng công nghệ hiện đại trong quản lý đất đai Việc này không chỉ nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội mà còn phản ánh xu thế toàn cầu hiện nay.
Để nâng cao trình độ và ý thức của người sử dụng đất trong việc đăng ký biến động đất đai, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền các quy định pháp luật đất đai đến người dân Việc phổ biến thông tin này nên được thực hiện qua các hội thảo, báo chí, loa phát thanh tại địa phương, và các buổi họp dân, thay vì chỉ niêm yết tại ủy ban nhân dân hay văn phòng đăng ký đất đai.
Để đảm bảo sự thống nhất và liên kết trong thông tin biến động đất đai, cần thực hiện việc gửi thông báo chỉnh lý biến động đến các cấp địa phương Hành động này đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng hệ thống quản lý khoa học và chất lượng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý biến động và quản lý đất đai một cách hiệu quả.
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Giai đoạn 2016-2018, huyện đã tiếp nhận 15.508 trường hợp đăng ký biến động đất đai, với sự chênh lệch giữa các loại hình biến động và địa phương Biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất, đạt 45,75% tổng số biến động, tiếp theo là biến động do đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất với 3.709 trường hợp, tương đương 23,92% Các địa phương có tỷ lệ chuyển quyền cao tập trung chủ yếu ở các thị trấn và xã ven thị trấn, ven quận, nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt là tại Thị trấn Xuân Mai và Thị trấn Chúc Sơn.
Xã Thủy Xuân Tiên và xã Thụy Hương là những địa phương có giao dịch thế chấp ngoài tập trung, đặc biệt phổ biến ở các xã ven thị trấn với tỷ lệ hộ kinh doanh và trang trại cao Tuy nhiên, tỷ lệ xóa thế chấp không tương xứng với tỷ lệ thế chấp ở các địa phương này, chủ yếu do khả năng thanh toán và thời gian vay dài hạn.
Biến động từ việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 5%, không phản ánh đúng thực tế do nhiều người sử dụng đất không kê khai hoặc đăng ký, thường là do vi phạm pháp luật hoặc thiếu hiểu biết về quy định liên quan.