Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland .doc

Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland .doc

LỜI MỞ ĐẦU

Mỗi năm có rất nhiều dự án thuộc mọi ngành nghề, lĩnh vực được phê duyệt, và chỉ 50% trong số những dự án này được coi là khả thi khi tiến hành thực hiện Tuy nhiên, bên cạnh những dự án hoàn thành đúng dự định, đạt được mục đích và mục tiêu của nhà đầu tư, lại có không ít dự án bị dừng lại giữa chừng vô thời hạn hoặc “chết yểu” ngay từ khi còn trong “trứng nước” Từ đó có thể thấy rằng, quản lý dự án – với 4 hoạt động cơ bản được lặp lại theo chu kỳ Plan – Do – Check - Act là sự áp dụng kiến thức, kỹ năng, kỹ thuật và công cụ vào các hoạt động của dự án để thỏa mãn yêu cầu về thời gian, chi phí và chất lượng đóng vai trò vô cùng quan trọng, quyết định chủ yếu đến sự thành bại của dự án

Nhóm 4 chọn thực hiện dự án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê

Wonderland” Với lợi thế sức trẻ, yêu thích những cái mới, các thành viên với

nhiều hoài bão và quyết tâm, cùng với kỹ năng làm việc nhóm cũng như làm việc độc lập tốt, chúng tôi tin tưởng rằng nhóm 4 sẽ quản lý dự án một cách hiệu quả, từ đó nắm bắt nhanh nhất những kiến thức môn học thông qua thực hành

Là một thành viên của nhóm 4, trong phạm vi dự án “Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland” , tôi nhận trách nhiệm về xây dựng khu biệt thự

gồm 4 khu nhà ở tiện nghi cao cấp nằm trong tổng thể xây dựng khu biệt thự, khu công viên cây xanh và khu giải trí của dự án

Sau một ngày làm việc bận rộn và đầy áp lực khiến họ cảm thấy căng thẳng và mệt mỏi Mong muốn được thư giãn, sum họp bên gia đình và những người thân trong một không gian yên tĩnh, thoáng đãng với đầy đủ tiện nghi cao cấp là nhu cầu của rất nhiều người nước ngoài sống tại Việt Nam Nhưng giữa Hà Nội chật chội và đông đúc thế, điều đó thật khó thực hiện Hiểu được nhu cầu cấp thiết đó, ý tưởng

về một khu biệt thự cao cấp để cho thuê đã ra đời với sự tán thành nhiệt liệt của tất

cả thành viên trong nhóm

5 Mục đích của dự án:

 Mục đích:

- Xây dựng khu biêt thự cao cấp hứa hẹn mang lại cho khách hàng đẳng cấp sống mới, sang trọng tiện nghi với các tiện ích hàng đầu.

- Xây dựng khu đô thị ở ngoại thành Hà Nội mang vẻ đẹp hiện đại của thủ đô pha lẫn những nét đồng quê thơ mộng của một làng ven đô

 Mục tiêu:

- Khách hàng tiềm năng là tầng lớp thượng lưu trong và ngoài nước

6 Các bên liên quan trong dự án:

- Ban quản lý dự án

- Sở quy hoạch TP Hà Nội

- Chủ đầu tư

- Các đơn vị thầu

-Ban thẩm định kiểm tra.

7 Tài nguyên của dự án:

- Thành viên thuộc ban quản lý dự án

- Nhóm chuyên gia tư vấn

- Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án

- Những phần mềm hỗ trợ quá trình quản lý dự án

8 Thời gian thực hiện dự án:

- Thời gian thực hiện: 2 năm

- Hoàn thành vào: Tháng 3 năm 2011

9 Chi phí: Khoảng hơn 112 tỷ đồng

Khái quát dự án

Phối cảnh tổng thể

Wonderland được xây dựng trên khu đất nông nghiệp của Huyện Đông Anh – Hà

Nội Với tổng diện tích khoảng 4 ha Wonderland nổi lên như một điểm sáng về không

gian sống thanh bình, phảng phất đâu đây những nét mộc mạc của một làng ven đô Không khí thoáng đãng trong lành của làng quê như được mang vào trong từng ngôi nhà bạn Tại đây quý khách như được tận hưởng cuộc sống của một thiên đường bình yên và hạnh phúc

Khu biệt thự với diện tích gần 3 ha gồm 40 biệt thự với nhiều kiểu phong phú phục vụ mọi nhu cầu của khách hàng Được chia làm 4 khu:

-Sân vườn: 150m2 ( 40% tổng diện tích đất)

Diện tích xây dựng(diện tích sàn): 1Gara + 1Phòng khách + 1Bếp và phòng ăn + 1 Phòng ngủ + 1WC

• khu D

Diện tích: 490 m2/căn

Gồm: 10 căn

Tầng trệt: Sân vườn:200 m2

• Bể bơi gia đình

• Phòng ngủ

• Phòng của bé

• Bếp

• Quầy bar gia đình

dự án Ban

điều hành

Tổ chức chính quyền

và pháp luật khác

Các đơn vị đấu thầu

Chủ đầu tư

Tổ dự án vàthi công

1 Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management)

1.2 Xác định phạm vi:

Ban quản trị dự án sẽ quyết định, chịu trách nhiệm và kiểm soát các công việc thuộc về

dự án từ khâu chuẩn bị, thực hiện và kết thúc

Dự án được tiến hành theo các yêu cầu đã ký kết với chủ đầu tư và chịu sự tác động trực tiếp từ các quy định của ban quản trị dự án

Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và kết thúc khi dự án được hoàn tất

Cơ cấu phân tách công việc:

1 Giai đoạn tiền thi công.

1.1 Thành lập ban quản lý và các phòng ban

1.2 Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng

1.3 Khảo sát thiết kế xây dựng

1.4 Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự

toán

1.5 Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu

1.6 Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương án

phóng chống cháy nổ

* đền bù thỏa đáng

theo đúng quy định của pháp luật

* Tìm ra mô hình xây dựng phù hợp nhất với địa hình cảnh quan của lô đất

* lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất với chi phí thấp nhất

1 2 Giai đoạn thi công.

Gia cố nền móng, san nền đào đắp đất, chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình

* Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật khi thi công không làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường

14 2.4.4 Sân, bãi đỗ xe.

27 4 Giám sát đánh giá quá trình thực hiện

* Thông báo những sai khác cho chủ đầu

tư

Sơ đồ phân tách công việc phần mua sắm trang thiết bị

• Mua sắm trang thiết bị nhà ở

 Video trung tâm và anten parabol

2 Quản trị thời gian

2.1 Lập kế hoạch thời gian

Trong quản trị phạm vi đã xác định được công việc cần thực hiện Khi lên kế hoạch thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượng được tương đối thời gian

và thứ tự các công việc cần thực hiện Chúng tôi lập kế hoạch tiến độ như sau:

toán

Tháng 4/2009

án

Tháng 12 /2010

Giai

đoạn

kết

thúc

thiết bị của công trình

Tháng 1 /2011

bi quan

Thời gian lạc quan

Thời gian thườn

g gặp

Thời gian

4 Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự

6 Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương

13 Xây dựng hệ thống thoát nước và công

15 Hoàn thiện và trình cơ quan thẩm định

dự án

16 Kiểm tra chất lượng xây dựng và chất

lượng thiế bị của công trình

Khi những thay đổi xảy ra các nhà quản lý cần xác định rõ nguyên nhân, tìm ra các biện pháp khắc phục sự thay đổi đó đồng thời nhà quản lý cần lập dự phòng cho những thay đổi có thể xảy ra để có hướng khắc phục hiệu quả nhất

Sơ đồ Gantt

T

Dur atio n

Quý II

Quý III

Quý IV

Quý I

Quý II

Quý III

Quý IV

Quý I

3 Quản lý chi phí

3.1 Lập kế hoạch chi phí

Cơ sở lập dự toán:

• Thông tư 116/200/TT – BTC hướng dẫn quản lý chi phí QLDA

• Chi phí lập quy hoạch xây dựng áp dụng theo quy định tại Quyết định số 06/2005/QĐ – BXD ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Định mức chi phí quy hoạch xây dựng

• Chủ đầu tư lập dự toán chi phí trên cơ sở nội dung công việc phải thực hiện, sản phẩm công trình xây dựng và các chế độ chính sách có liên quan

• Khối lượng theo bản vẽ thiết kế

• Đơn giá thiết kế được lập theo mức dự toán do BXD ban hành

• Nội dung chi phí dự án xây dựng:

 Chi phí lập dự án (đồ án) xây dựng gồm: chi phí điều tra thu thập tài liệu,

số liệu hiện trạng và dự báo liên quan đến dự án xây dựng

 Chi phí thực hiện dự án xây dựng gồm: chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng, làm mô hình (nếu có), chi phí nguyên vật liệu, chi phí công nhân, nhân viên dự án…

 Chi phí thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng

A Quản lý tổng mức đầu tư, tổng dự toán, dự toán công trình:

• Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án.

• Xác định chi tiết chi phí:

 Xác định Chi phí Xây dựng cho các hạng mục:

 Căn cứ để xác định Chi phí XD các hạng mục:

Danh mục các hạng mục XDQuy mô XD các hạng mụcSuất đầu tư xây dựng tính cho một m2 sàn được lấy theo suất đầu tư 1600/BXD-VP

Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 10%

Bảng Chi phí xây dựng các hạng mục

Đơn vị: Triệu đồngST

vị

Quy

mô xây dựng

Đơn giá chưa VAT

Chi phí trước thuế

Chi phí sau thuế

Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong DA bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ trong quản lý điều hành DA.

 Phòng bếp: (49 phòng) bố trí: 1 tủ lạnh 135l + 1 bếp ga + 1 tủ bếp + 1sọt rác nhựa + 1 xô nhựa đổ nước

 Phòng ăn: (49 phòng) bố trí: 1 bộ bàn ghế ăn + 1 điều hoà

 Phòng ngủ: (148 phòng) gồm: 1 giường + 1 tủ đứng và bàn trang điểm + 1 diều hoà + 1 tivi + 1telephone + 1 radio + thảm chân giường + 1 bàn làm việc + 1 ghế ngồi làm việc + 1 hộp màn + 1 nệm trải giường + 1 ga trải giường + 1 màn + 2 vỏ gối + 2 ruột gối + 1 chăn len + 1 rido che cửa + 1 tranh treo tường

o Riêng nhà D trong phòng ngủ bố trí thêm 1 tủ lạnh 50l

 Phòng khách: (49 phòng) gồm: 1 bộ xa lông to + 1 telephone + 1 tivi + 1 radio + mắc treo quần áo + 1 lọ hoa + 1 tranh treo tường + 2 gạt tàn + 1 bộ ấm chén uống nước + 1 xô nhựa đổ nước + 1 điều hoà + 1 phích nước điện + 1 rido + 1 sọt rác nhựa

 Phòng WC: (89 phòng) bố trí: 1 bồn tắm + 1 lavabo + 1 vòi nước + 1 bình nóng lạnh + 1 vòi hoa sen

 Quầy Bar: (9 phòng) bố trí 1 tivi + 1 tủ lạnh 135lít + 1 telephone

 Phòng giặt: (40 phòng) bố trí 1 máy giặt + 1 lavabo + 1 vòi nước

 Reception: 1 bộ bàn ghế văn phòng + 1 tổng đài điện thoại + 2 fax + 6 telephone + 4 máy tính + 5 điều hoà nhiệt độ + 1 xô nhựa đổ rác + 1 bộ xalông nhỏ + 1 bộ ấm chén uống nước + 2 lọ hoa + 2 gạt tàn + 1 sọt rác nhựa + 1 tranh treo tường + 1 phích nước điện

Bảng Chi phí mua sắm thiết bị

Đơn vị: triệu đồng

vị tính

Số lượng

Đơn giá (ko VAT)

4 Máy phát điện Bộ 1 31,3 31,30 34,43

Tỷ lệ Chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt: 10%

Bảng Chi phí lắp đặt thiết bị

Đơn vị: Triệu đồngS

TT Loại thiết bị

Giá trị lắp đặt

Tỷ lệ

Thành tiền chưa VAT

Công trình xây dựng trên đất ruộng nên chỉ có Chi phí đền bù không có Chi phí tái định cư

Tiền lương đội thiết kế và thi công

⇒ Tổng chi phí nhân công: 13.598+8.243,902= 21.841,902

(8.243,902 là chi phí nhân công xây dựng trong bảng 1 phụ lục)

 Xác định Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn và Chi phí khác

 Các căn cứ xác định:

Các định mức Chi phí thuộc các khoản Chi phí khác theo quy định tại công văn

số 1751/BXD-VPKhối lượng và đơn giáChi phí quản lý dự án được tính bằng 10% tổng chi phí xây dựng, mua sắm và lắp

đặt thiết bị là 1.0752,59 triệu đồng.

Chi phí khác ước tính khoảng 135 triệu đồng.

 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án:

 Căn cứ xác định:

Nhu cầu mua sắm trang thiết bị, công cụ, dụng cụ loại nhỏ cho dự án

Đơn giá các công cụ, dụng cụ loại nhỏ theo mức giá thị trường tại thời điểm lập DA

Tổng giá trị của công cụ dụng cụ: 1.544,477

 Chi phí dự phòng:

Lên kế hoạch lập dự phòng chi phí cho dự án với 5% tổng chi phí là: (61.934,95+11.383,58+3.930+1.072,59+135)*5%=3.922,81 triệu đồng Khoản dự phòng này sẽ được sử dụng trong trường hợp chi phí có sự thiếu hụt cần bổ sung do những yếu tố khách quan, lạm phát …đem lại Nếu kết thúc dự án mà không sử dụng tới số tiền này thì sẽ trả lại cho chủ đầu tư

4 Quản trị chất lượng dự án (Project quality management)

4.1 Lập kế hoạch chất lượng

• Chính sách chất lượng

 Chất lượng xây dựng công trình được đặt lên hàng đầu

 Đảm bảo công trình được bàn giao đúng thời gian dự kiến

 Hiệu quả sử dụng của công trình phải đúng với mục tiêu đề ra ban đầu

• Phạm vi chất lượng

Quản trị chất lượng trong phạm vi dự án, không vượt qua mức phạm vi của dự án

a/ Quản trị chất lượng hợp đồng

Đảm bảo mọi điều khoản của hợp đồng được thực hiện một cách chính xác Đặc biệt là các điều khoản về sai lệch trong hợp đồng

b/ Quản trị chất lượng khảo sát địa hình:

Bao hàm cả khảo sát địa chất, thuỷ văn, khảo sát hiện trạng, đo đạc địa hình… của khu đất xây dựng

Để dự án đảm bảo được tiêu chuẩn chất lượng theo yêu cầu, đầu tiên là khảo sát

để phản ánh thực trạng nền đất tại Đông Anh - Hà Nội Chất lượng nền đất phải được đảm bảo theo các tiêu chuẩn về đất xây dựng của tổng cục tiêu chuẩn và đo lường chất lượng từ TCVN 4195:1995 đến TCVN 4202:1995 Đồng thời, dự báo những thay đổi

Quản trị chất lượng

Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc

Quản trị chất lượng nhân viên dự án

Quản trị chất lượng thi công trình

Quản trị chất lượng đấu thầu

Quản trị chất lượng nghiện thu công trình

địa chất công trình, từ đó có phương án dự phòng và đảm bảo an toàn cho khu vực xung quanh công trình.

Việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát trước khi tiến hành xây dựng được thực hiện theo quy trình tại điều 12 nghị định số 206/2004/ND-CP

c/ Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc:

Quản trị chất lượng thiết kế dự án bao gồm quản lý chất lượng thiết kế cơ sở và quản lý chất lượng thiết kế bản vẽ thi công Thiết kế hai bước đó được Giám đốc dự

án phê duyệt Các thiết kế được lập trên cơ sở báo cáo và nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng dự án tiến hành trước đó

Yêu cầu trong quá trình thiết kế :

- Thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt

- Kiến trúc nội thất đảm bảo sự tiện dụng tối đa cho người sử dụng mang những nét đặc trưng của một khu biệt thực cao cấp

- Trong thiết kế cơ bản thì có một phần đặc biệt được chú ý là khảo sát trước xây dựng, để phản ánh đúng thực trạng nền đất tại địa điểm thi công và dự báo những thay đổi về địa chất công trình Từ đó có phương án dự phòng và đảm bảo an toàn và giữ vững tổng thể cho các công trình khác thuộc các tiểu dự án nằm trong tổng thể xây dựng, tránh được các thay đổi thiết kế đột ngột mang tính quan trọng gây xáo trộn cả hệ thống thiết kế tổng thể

*Yêu cầu trong quá trình thẩm định thiết kế

Việc thẩm định thiết kế là bước tiền nghiệm thu Sau khi ban quản lý dự án thẩm định sẽ trình lên chủ đầu tư để phê duyệt Chính vì vậy việc đảm bảo chất lượng ở khâu này là một trong những điều hết sức quan trọng đối với dự án

- Việc thẩm định phải được tiến hành hết sức khách quan và dựa trên các cơ sở về

kỹ thuật, mĩ thuật, sự phù hợp, tính đồng bộ, đã đặt ra từ trước để kiểm tra các sai sót

Quá trình thẩm định thiết kế phải được tính toán đến thời gian để sửa chữa các lỗi sai sót (đã quy định và tính toán trong phần quản trị thời gian).

d/ Quản trị chất lượng xây dựng và thi công:

210 và 211:1998SNiP3.02.02-87

- Theo yêu cầu thiết kế

- Tỷ trọng các khiếm khuyết (sai lệch không hợp với thiết kế hoặc tài liệu tiêu chuẩn) trong một đơn

vị kiểm tra không vượt quá 10%

Nền gia cố

TCXD245:2000ASTM-D4751ASTM-D4491ASTM-D4716TCN-1 đến 9

- Khả năng chuyển nước của bấc thấm hoặc vải điện kỹ thuật không nhỏ hơn 100 cm3 / năm ở áp suất nở hông là 276 KPa (40psi)

- Hệ số thấm của vải địa kỹ thuật >=10 lần hệ số thấm của đất

- Độ sụt của kết cấu bêtông tại vị trí đổ:

Kết cấu dầm bản, tường mỏng, phễu xilô, cột, các kết cấu đổ băng cốp pha di động: 50-80mm cho đầm máy và 80-120 cho đầm tay

cách giằng ngang giữa các viên trong các khối xây đặc, rỗng, xây hai lớp.

Gạch xây bằng đất nung kích thước tiêu chuẩn 6*11*22cm

Mạng lưới dây

điện

Khi hai dây đi song song thì khoảng cách giữa hai sợi phải xa hơn 0.5m

dây dẫn không đi trong ống phải đảm bảo các quy định về khoảng cách an toàn như sau:

Theo phương ngang:

 Trên bậc tam cấp, ban công, mái nhà: 2.5m

 Trên cửa sổ: 0.5m

 Dưới ban công: 1m

 Dưới cửa sổ (tính từ khung cửa): 1mTheo phương thẳng đứng: khoảng cách từ dây dẫn đến:

TCXD46:1984 - Kim chống sét: Tiết diện của phần kim loại ở mũi

kim không nhỏ hơn 100mm²

- Dây thu sét: Tiết diện dây không được nhỏ hơn 50mm², không lớn hơn 75mm², được sơn dẫn điện dây không quá căng, khi dây qua khe lún phải có