Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
2.1.1 Khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai
Đất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, khác biệt với đá, hình thành dưới ảnh hưởng của nhiều yếu tố như khí hậu, cây cỏ, địa hình và tuổi Đất được xem là các tầng trên cùng của đá, tự nhiên bị biến đổi bởi nước, không khí và sinh vật sống hay chết Giá trị tài nguyên đất được xác định qua diện tích và độ phì nhiêu, đồng thời đất cũng được coi như một vật thể sống với sự hiện diện của nhiều sinh vật như vi sinh vật, nấm, thực vật và động vật Đất tuân thủ các quy luật sống như phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi, và thái độ của con người đối với đất có thể ảnh hưởng đến độ phì nhiêu và năng suất cây trồng.
Đất đai là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các thành phần của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm), hệ thực vật và động vật, cùng với trạng thái cư trú của con người Nó cũng phản ánh những tác động từ hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại, như sân nền, hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá và nhà cửa (UNCED, 1992).
2.1.1.2 Khái ni ệ m v ề đă ng ký đấ t đ ai Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Khái niệm này chỉ rõ:
Đăng ký đất đai là chức năng và thẩm quyền của Nhà nước, chỉ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật mới được phép tổ chức việc đăng ký này.
Dữ liệu địa chính, hay còn gọi là hồ sơ địa chính, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tính tập trung của quá trình đăng ký đất đai.
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
2.1.1.3 Th ự c tr ạ ng, l ợ i ích c ủ a đă ng ký Nhà n ướ c v ề đấ t đ ai
Theo Đỗ Đức Đôi (2005) và Lê Đình Thắng (2005), đăng ký Nhà nước về đất đai có một số thực trạng cụ thể như sau:
Đăng ký đất đai là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai tại Việt Nam Nhà nước quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất Quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, trong khi người sử dụng đất có quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định pháp luật Điều này nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong việc sử dụng đất.
Việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cần thiết để xác định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước quản lý đất đai và người sử dụng đất, nhằm đảm bảo việc chấp hành các quy định của pháp luật đất đai.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu quan trọng, cung cấp thông tin đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp tranh chấp hoặc xâm phạm Ngoài ra, các tài liệu này cũng xác định rõ ràng nghĩa vụ pháp lý mà người sử dụng đất cần tuân thủ, bao gồm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và trách nhiệm bảo vệ, sử dụng đất đai một cách hiệu quả.
Đăng ký đất đai là điều kiện thiết yếu để Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ quỹ đất trong lãnh thổ, đảm bảo sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm Đối tượng quản lý bao gồm toàn bộ diện tích đất trong các cấp hành chính, do đó, Nhà nước cần nắm vững thông tin chi tiết về từng thửa đất, bao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý Chỉ khi có thông tin đầy đủ, Nhà nước mới có thể thực hiện quản lý chặt chẽ tình hình đất đai và theo dõi mọi biến động theo đúng quy định pháp luật.
Đăng ký đất đai là một yếu tố quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, giúp thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thông tin đầy đủ về tự nhiên, kinh tế và xã hội của từng thửa đất Hệ thống thông tin này là kết quả từ các nhiệm vụ quản lý khác Để đảm bảo chất lượng cao trong đăng ký đất đai, cần thực hiện đồng bộ các nội dung như xây dựng và ban hành chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, cũng như thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai.
2.1.1.4 C ơ s ở lý lu ậ n đă ng ký đấ t đ ai, b ấ t độ ng s ả n a Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (BĐS) theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) là tài liệu quan trọng chứa thông tin về thuộc tính, quyền sở hữu và chủ thể liên quan đến đất đai và BĐS Những hồ sơ này được lập nhằm mục đích phục vụ lợi ích của Nhà nước cũng như bảo vệ quyền lợi của công dân.
Nhà nước cần thực hiện việc thu thuế nhằm đảm bảo quản lý, giám sát và sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả, đồng thời phát triển nguồn tài nguyên này bền vững.
Việc lập hồ sơ cho công dân đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu và người sử dụng, giúp họ thực hiện giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và tiết kiệm chi phí Nguyên tắc đăng ký đất đai và bất động sản là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
Tuân thủ các nguyên tắc này giúp hệ thống đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả, đơn giản hóa giao dịch và giảm thiểu khiếu nại về quyền sở hữu đất Đơn vị đăng ký sẽ là thửa đất.
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 15
SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1 Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
2.2.1.1 Khái quát v ề qu ả n lý đấ t đ ai ở Th ụ y đ i ể n
Quản lý đất đai tại Thụy Điển, theo Đặng Anh Quân (2011), bắt nguồn từ việc bảo vệ quyền sử dụng đất và quản lý đất đai Việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp về đất đai luôn là vấn đề quan trọng đối với người dân, trước đây được thực hiện bởi các tòa án địa phương.
Bảo đảm quyền sở hữu đất là một yếu tố quan trọng cho sự phát triển của mỗi nhà nước, góp phần vào việc thúc đẩy tài nguyên đất và tài trợ cho các hoạt động thông qua thuế và đóng góp từ sử dụng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập tại Thụy Điển nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ đó đã phát triển thành một cơ sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về quản lý đất đai.
2.2.1.2 Quy ề n s ở h ữ u và đă ng ký đấ t đ ai
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định bởi Bộ Luật Đất đai từ năm 1970, theo đó tất cả đất đai được chia thành các đơn vị bất động sản và được ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu này áp dụng cho các đối tượng, thửa đất và không gian ba chiều (3D) trên mặt đất, bao gồm cả không gian trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau.
+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân. + Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của toà nhà
Quyền địa dịch và quyền đi qua là những quyền quan trọng cho phép sử dụng lô đất khác nhằm kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu Những quyền này giúp đảm bảo việc tiếp cận và sử dụng hợp pháp tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động liên quan đến bất động sản.
Quyền thế chấp và quyền sử dụng lô đất có thể bị thu hồi nếu không đủ khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền này, thửa đất, có thể thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo quy định pháp luật, như việc chia nhỏ hoặc biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hoặc thông qua các thỏa thuận khác như địa dịch và thế chấp Đồng thời, quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi vì mục đích công.
Trong trường hợp chuyển nhượng đất, cần có hợp đồng bằng văn bản giữa các bên, ghi rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng Hợp đồng cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán để đảm bảo tính hợp pháp Hợp đồng mua bán phải được cơ quan đăng ký đất đai phê duyệt trong vòng 3 tháng, và giấy chứng nhận sẽ được cấp như bằng chứng lô đất đã được đăng ký Những hứa hẹn mua bán hiện nay cũng có giá trị pháp lý.
Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khoán, chứng thực quyền sở hữu hợp pháp của lô đất Quá trình này bao gồm kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép, được Nhà nước bảo đảm Người sở hữu giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi xâm phạm theo quy định của luật Việc chuyển nhượng có thể được các bên liên quan tự giải quyết mà không cần sự tham gia của pháp lý Ở Thụy Điển, công chứng viên không tham gia vào các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất, giúp hệ thống hoạt động hiệu quả và tiết kiệm chi phí hơn.
Hệ thống thế chấp là quá trình đăng ký tài sản để đảm bảo quyền thúc ép bán hoặc tịch thu tài sản nhằm thanh toán nợ Nó đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế, đặc biệt là đầu tư vào bất động sản, với đất đai được coi là vật thế chấp đáng tin cậy nhờ vào giá trị ổn định của nó Hệ thống này giúp chuyển đổi “vốn chết” thành vốn sinh lợi, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế Tại Thụy Điển, khoảng 80% tổng tín dụng được đảm bảo bằng thế chấp, cho thấy tầm quan trọng của nó trong việc đảm bảo đầu tư.
2.2.2 Hệ thống đăng ký đất đai của Pháp
Theo Tổng cục Quản lý Đất đai, chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp và đã được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ rằng việc chuyển giao quyền sở hữu sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố, tức là giao dịch chỉ tạo ra quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia cho đến khi được công khai.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Đạo luật cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản, đảm bảo tính minh bạch trong quản lý tài sản.
Dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, cần tuân thủ bốn nguyên tắc chung.
Hợp đồng và giao dịch cần được lập bởi Công chứng viên, điều này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện đúng các thủ tục đăng ký sau này Việc có sự kiểm tra của viên chức công quyền giúp xác thực và hợp pháp hóa các hợp đồng, giao dịch Đặc tính của văn bản công chứng, với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ cao, mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo ngại về tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng trong việc đăng ký quyền sở hữu, yêu cầu mọi hợp đồng và giao dịch chỉ được đăng ký khi giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó đã được thực hiện Nguyên tắc này nhằm đảm bảo thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và khả năng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó một cách dễ dàng Do đó, nếu chủ thể quyền quên đăng ký quyền sở hữu bất động sản, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được phép đăng ký, dẫn đến việc không có hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai rất chú trọng đến thông tin về sở hữu chủ Việc xác định rõ ràng các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là cần thiết Tất cả hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ cư trú, ngày sinh, nơi sinh, và thông tin về vợ hoặc chồng, cũng như chế độ tài sản hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù có mặt trực tiếp hay thông qua đại diện Đối với các pháp nhân, cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh, cùng với họ tên và địa chỉ cư trú của người đại diện Cuối cùng, mọi hợp đồng và văn bản đều phải có chữ ký chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản đều phải cung cấp thông tin cụ thể và nhất quán, đặc biệt khi có nhiều giao dịch liên tiếp Thông tin về bất động sản phải hoàn toàn khớp với hồ sơ địa chính trong các trường hợp chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, cho tặng hoặc di tặng Để phân biệt bất động sản, các thông tin quan trọng bao gồm tên xã, số thửa trên bản đồ địa chính và số bản đồ địa chính là không thể thiếu Ngoài ra, thực tiễn còn ghi thêm các thông tin như tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi.
Hệ thống đăng ký đất đai của việt nam qua các giai đoạn
2.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ
Trong quá khứ, hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam có thể chia ra các giai đoạn như sau:
Sau Cách mạng tháng 8/1945, chính quyền cách mạng đã tập trung vào vấn đề người cày có ruộng, ban hành nhiều chính sách nhằm cấp đất cho nông dân Trong giai đoạn này, nhiều Sắc lệnh quan trọng đã được phát hành, như Sắc lệnh số 27b-SL ngày 02/3/1947 về sử dụng ruộng đất bỏ hoang, Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950 về tạm cấp ruộng đất, và Sắc lệnh số 25 về sử dụng ruộng đất vắng chủ Những chính sách này thể hiện nỗ lực của chính quyền trong việc cải cách ruộng đất và nâng cao đời sống nông dân.
Vào ngày 13/02/1952, Sắc lệnh số 87-SL được ban hành vào ngày 05/3/1952 quy định về việc sử dụng công điền và công thổ Tiếp theo, Sắc lệnh số 149-SL ngày 12/4/1953 đã đề cập đến chính sách ruộng đất, bao gồm các vấn đề quan trọng như giảm tô, giảm tức và hiến ruộng.
Để phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai đã được điều chỉnh Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập dưới sự quản lý của Bộ Tài chính, và năm 1959, Cục Đo đạc - Bản đồ ra đời trực thuộc Phủ Thủ tướng Đến ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính sang Bộ Nông nghiệp và đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất, tuy nhiên, hệ thống này chỉ quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp, dẫn đến sự chồng chéo trong quản lý đất đai giữa các ngành như lâm nghiệp và xây dựng Để giải quyết vấn đề này, năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập, nhằm thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên toàn quốc, phát triển sản xuất và bảo vệ môi trường Trong giai đoạn này, hồ sơ đăng ký chủ yếu bao gồm bản đồ giải thửa và sổ mục thống kê ruộng đất, với thông tin chỉ phản ánh hiện trạng mà không cập nhật các cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất, dẫn đến tình trạng hồ sơ của chế độ cũ không còn hiệu lực.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987
Sau khi đất nước thống nhất, từ năm 1980, việc đăng ký đất đai được khôi phục với hai quy định quan trọng từ Hội đồng Chính phủ Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 đã thống nhất quản lý ruộng đất và nâng cao công tác quản lý trên toàn quốc Đồng thời, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Dựa trên các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định thủ tục đăng ký thống kê đất đai trên toàn quốc Việc đăng ký đất đai được thực hiện theo quy trình thống nhất và chặt chẽ, kế thừa một phần từ chế độ cũ Mỗi xã thành lập Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, có nhiệm vụ xác định ranh giới hành chính, xét duyệt đơn đăng ký và lập sổ sách đăng ký với hệ thống hồ sơ gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt trước khi được đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Hồ sơ đất đai bao gồm nhiều mẫu giấy tờ quan trọng như biên bản xác định ranh giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản kiểm tra đo đạc, phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất tập thể, và tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp Ngoài ra, còn có sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân và tổ chức, sổ mục kê, biểu tổng hợp diện tích đất ở và khoanh bao trên bản đồ, cùng với các mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản đồ địa chính Thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất, biên bản kết thúc công khai, sổ khai báo biến động và trích sao khai báo biến động cũng là những tài liệu cần thiết trong hồ sơ này.
Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai hiện tại chủ yếu chỉ phản ánh tình trạng sử dụng đất mà chưa được quản lý chặt chẽ, dẫn đến tỷ lệ sai sót và nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao, có nơi vượt quá 30% Điều này đã ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến quá trình này chưa được thực hiện hiệu quả.
* Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1987 và có hiệu lực từ năm 1988, việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành những nội dung chính thức trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Đây là nhiệm vụ bắt buộc mà các cơ quan trung ương phải chỉ đạo địa phương thực hiện.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201-QĐ/ĐKTK vào ngày 14/7/1989 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng với Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quy định này Từ năm 1990, các địa phương đã triển khai đồng loạt, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu quy định trong Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK được phát hành, chính thức công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa kết quả trước đó và khắc phục tồn tại, trong đó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục mới chưa được thực hiện nhiều Hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạng và có nhiều sai sót, không xác định rõ nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất Bên cạnh đó, chính sách đất đai biến động cũng khiến cho việc thi hành gặp nhiều khó khăn, dẫn đến kết quả còn hạn chế.
Giai đoạn Luật Đất đai 1993 đánh dấu sự công nhận chính thức thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất tại Việt Nam, với các quy định về giá đất và quyền giao dịch Mặc dù Hiến pháp 1980 xác định sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, người dân chỉ có quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp Tuy nhiên, các quy định trong Quyết định 201/ĐKTK về đăng ký đất đai không còn phù hợp, chủ yếu phục vụ công tác quản lý của Nhà nước mà chưa bảo vệ quyền sử dụng đất của người dân như một tài sản Do đó, hệ thống đăng ký đất đai cần thay đổi cả về cơ quan quản lý và thủ tục đăng ký để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập nhằm quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên toàn quốc, hợp nhất từ Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước theo Nghị định số 12-CP Cùng năm đó, Bộ Xây dựng nhận trách nhiệm quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân Do đó, tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một cho quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một cho quyền sở hữu nhà ở thuộc ngành xây dựng.
Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, cơ cấu kinh tế Việt Nam đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, kéo theo sự thay đổi trong việc sử dụng nguồn lực lao động, công nghệ, đất đai và tài nguyên thiên nhiên, đồng thời ảnh hưởng đến môi trường Ngành địa chính và hệ thống đăng ký đất đai đã được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường Việc số hóa hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin điện tử đã được quy định, tạo nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai Mặc dù các quy định hiện tại chủ yếu tập trung vào quản lý hành chính và chưa thể triển khai đồng loạt do tư duy quản lý chưa thay đổi nhiều, nhưng sự chuyển biến này sẽ là nền tảng cho những cải cách tiến bộ trong hệ thống đăng ký đất đai.
* Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai 1993, bao gồm các sửa đổi và bổ sung năm 1998 và 2001, là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước Việt Nam, đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội, Luật Đất đai 1993 đã bộc lộ những hạn chế cần khắc phục Để giải quyết vấn đề này, Quốc hội đã thực hiện Nghị quyết số 12/2002/QH11 và tiến hành xây dựng Luật đất đai mới nhằm thay thế Luật Đất đai 1993.
Vào ngày 26 tháng 12 năm 2003, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai 2003, quy định hoạt động đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường Luật này thống nhất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu chung cho mọi loại đất và tài sản gắn liền Chính phủ sẽ quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp có chức năng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế "một cửa".
Đối tượng nghiên cứu
- Công tác đăng ký đất đai.
- Thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan.
Đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng với tài sản gắn liền với đất là rất quan trọng Đồng thời, việc chỉnh lý các biến động liên quan đến đất đai, nhà ở và tài sản cũng cần được thực hiện để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp.
Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính là cần thiết khi có sự thay đổi liên quan đến việc sử dụng đất, tiền thuê đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Những người có liên quan:
Người sử dụng đất là nhóm đối tượng chính chịu ảnh hưởng từ việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đặc biệt là qua mô hình Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Văn Phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn
- Về thời gian: Từ năm 2012 đến năm 2016
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Văn Quan, tỉnh Lạng Sơn
- Đánh giá về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, bộ máy của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Quan
Để đánh giá kết quả thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Văn Quan từ năm 2012 đến năm 2016, cần phải xem xét các hoạt động chủ yếu mà chi nhánh này thực hiện Việc này không hề đơn giản, do đó, tôi sẽ tập trung nghiên cứu và phân tích 04 hoạt động nổi bật nhất, phản ánh rõ nét sự phát triển và hiệu quả của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Quan trong giai đoạn này.
+ Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Lập và quản lý sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động, sổ đăng ký;
+ Công tác chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
+ Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp chính sẽ được sử dụng để thực hiện đề tài đó là:
3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập các tài liệu liên quan đến Văn phòng đăng ký đất đai của Tổng cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
Phòng Tài nguyên và Môi trường đã thu thập tài liệu và số liệu liên quan đến hiện trạng sử dụng đất cũng như tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Văn Quan, bao gồm một thị trấn và ba xã, trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2016.
Phòng Kinh tế và phòng Thống kê đã tiến hành thu thập các báo cáo liên quan đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện và các phường nghiên cứu, cùng với số liệu thống kê về kinh tế - xã hội trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2016.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan đã thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của mình, cùng với các báo cáo về tình hình hoạt động và kết quả thực hiện nhiệm vụ từ năm 2012 đến 2016 Những báo cáo này bao gồm công tác đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, các dịch vụ công về đất đai, cũng như kết quả thu chi tài chính.
3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Các điểm nghiên cứu được chọn tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan bao gồm Thị trấn Văn Quan, xã Khánh Khê, xã Văn Đoàn và xã Tân An, với đặc trưng về đất đai, điều kiện kinh tế - xã hội và số lượng dân cư.
Lựa chọn 1 thị trấn và 3 xã, gồm: Thị trấn Văn Quan, xã Khánh Khê, xã Văn Đoàn, xã Tân An để tiến hành điều tra nghiên cứu.
3.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Nghiên cứu này thu thập số liệu sơ cấp từ điều tra các hộ gia đình và cá nhân thực hiện thủ tục hành chính tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan Thông tin được ghi nhận qua mẫu phiếu điều tra chuẩn bị sẵn, tập trung vào việc đăng ký quyền sử dụng đất và đánh giá của người dân về hoạt động của chi nhánh này.
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra 100% ( gồm 5 người ) các cán bộ làm việc tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Quan.
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra hộ gia đình cá nhân đến giao dịch tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Quan.
1 Phỏng vấn 50 hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn có có nền kinh tế đang phát triển, nhu cầu về đất đai lớn, số lượng người dân đến giao dịch cao Đại diện cho khu vực này chọn nghiên cứu điểm đó là thị trấn Văn Quan.
2 Phỏng vấn 40 hộ đia đình, cá nhân tại địa bàn có nền kinh tế đã tương đối phát triển, đất đai có xu hướng ổn định, có số lượng người dân đến giao dịch thấp hơn so với Thị trấn Văn Quan Đại diện cho khu vực này chọn nghiên cứu 3 đó là xã Khánh Khê.
3 Phỏng vấn 60 hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn có điều kiện kinh tế khó khăn, mức độ giao dịch thấp so với xã Khánh Khê Đại diện cho khu vực này chọn nghiên cứu điểm 2 xã đó là xã Văn Đoàn, Tân An.
Bài viết thu thập thông tin qua bảng câu hỏi về số khẩu, trình độ, tình hình sử dụng đất, và các giấy tờ pháp lý liên quan Nó cũng đánh giá thực hiện thủ tục hành chính từ góc nhìn người dân, cũng như điều kiện cơ sở vật chất và chính sách của Nhà nước từ cán bộ Chi nhánh VPĐK Qua đó, có thể nhận định về quyền lợi của người dân khi đến Văn phòng đăng ký, mức độ công khai, thời gian thực hiện, và thái độ hướng dẫn của cán bộ Tổng cộng có 150 phiếu điều tra được phân bổ cho các địa phương: Thị trấn Văn Quan 50 phiếu, xã Khánh Khê 40 phiếu, xã Văn Đoàn 30 phiếu, và xã Tân An 30 phiếu.
3.4.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Sử dụng phần mềm Excel để tính toán và hệ thống hóa số liệu, giúp tạo ra thông tin tổng hợp Từ đó, chúng ta có thể xác định những đặc trưng và tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu.