Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện gia viễn tỉnh ninh bình

Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai, Nhà nước t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THANH KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN GIA VIỄN- TỈNH NINH BÌNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thanh Kiên

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,

Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên

và Môi trường, Phòng Tài chính và Kế hoạch, các phòng, ban, ngành liên quan của huyện Gia Viễn - tỉnh Ninh Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thanh Kiên

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Danh mục chữ viết tắt viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai và thị trường đất đai 4

2.1.2 Giá đất 7

2.1.3 Định giá đất 9

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13

2.2 Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất 17

2.2.1 Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất tài sản của Trung Quốc 17

2.2.2 Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Pháp 19

2.2.3 Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản 21

2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử

dụng đất ở Việt Nam 23

2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 25

2.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương 29

Phần 3 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu 35

3.1 Địa điểm nghiên cứu 35

3.2 Thời gian nghiên cứu 35

3.3 Đối tượng nghiên cứu 35

3.4 Nội dung nghiên cứu 35

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình 35

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Viễn 36

3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn 36

3.4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Viễn 36

3.4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn 36

3.4.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn 36

3.5 Phương pháp nghiên cứu 36

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 36

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 38

3.5.5 Phương pháp so sánh 38

Phần 4 Kết quả và thảo luận 40

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia viễn 40

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

4.1.2 Thực trạng điều kiện kinh tế - xã hội 44

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Gia Viễn 47

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 47

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Gia Viễn 53

4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai

đoạn 2012 - 2016 55

4.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Gia Viễn 55

4.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Viễn 56

4.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện tại huyện Gia Viễn 56

4.3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 59

4.4 Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu 61

4.4.1 Khái quát về 3 dự án nghiên cứu 61

4.4.2 Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu 68

4.4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 69

4.4.4 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn 74

4.4.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn 82

4.5 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn 84

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 85

5.1 Kết luận 85

5.2 Kiến nghị 87

Tài liệu tham khảo 88

Phụ lục 90

do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu 73 Bảng 4.9 Đánh giá của cán bộ về thông báo dự án đấu giá, việc niêm yết thửa

đất, hình thức đấu giá đang áp dụng, phí tham gia đấu giá và khoản

Bảng 4.10 Giá khởi điểm và bước giá 76 Bảng 4.11 Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng

Bảng 4.12 Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt

trước, giá khởi điểm và bước giá 79 Bảng 4.13 Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá 81

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện Gia Viễn - Tỉnh Ninh Bình 40 Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình 56 Hình 4.3 Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá xã Gia Sinh 64 Hình 4.4 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất đất tại xã Gia Sinh 65 Hình 4.5 Sơ đồ quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh 66 Hình 4.6 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh 66 Hình 4.7 Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá Gia Sinh 67 Hình 4.8 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Tân 68

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bản đồ địa chính BĐS Bất động sản BTC Bộ tài chính BTN&MT Bộ tài nguyên và Môi trường BTP Bộ tư pháp

CSHT Cơ sở hạ tầng

ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MCL Mức chênh lệch

NĐ Nghị định

QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất THPL Thực hiện pháp luật TN&MT Tài nguyên và Môi trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản TTLT Thông tin liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Phạm Thanh Kiên

Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”

- Trong những năm qua, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Gia Viễn có sự chuyển biến tích cực và đi vào nề nếp, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ địa chính ngày càng được nâng cao Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được triển khai đồng bộ, đạt được những kết quả khả quan, góp phần không nhỏ và tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, đảm bảo giữ vững ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn huyện Gia Viễn

- Trong giai đoạn 2012-2016, huyện Gia Viễn đã tổ chức đấu giá thành công 38

dự án, tổng số lô đã bán là 2067 lô với diện tích 287.445 m2, ở 16/21 xã, thị trấn Tổng

số tiền thu được là 395,531 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương

- Kết quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án đã đạt được hiệu quả nhất định, số tiền thu

về cho ngân sách Nhà nước như sau: Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh là 17.989 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm là 1.758 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Thanh 6.912 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm là 757 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân là 9.719 triệu đồng, vượt giá khởi điểm là 3.506 triệu đồng 100%

số người trúng đấu giá và cán bộ đều cho rằng các dự án đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết quả tốt Phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước khá phù hợp Sau khi đấu giá CSHT và đời sống của người dân được nâng lên Tuy nhiên tại các dự án cũng gặp không ít khó khăn như công tác đo đạc và xây dựng quy hoạch chi tiết tại các khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu quả Việc xác định giá khởi điểm tại một số dự án chưa phù hợp Việc điều tra và xác định

nhu cầu SDĐ của khu vực chưa khoa học dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền SDĐ có những thời điểm ít người đăng ký tham gia đấu giá.Thông tin được công khai nhưng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa được thực hiện nghiêm túc, hiệu quả chưa cao Đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai vẫn còn tồn tại, chưa tận dụng được tối đa nguồn thu từ đấu giá các lô đất

- Để khắc phục và hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp về chính sách, giải pháp về về quy hoạch, kế hoạch SDĐ và giải pháp công tác tổ chức thực hiện đấu giá

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Pham Thanh Kien

Thesis title: “Evaluation reality of auction land use authorities at some projects in locality Gia Vien district, Ninh Binh province”

Major: Land management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Main findings and conclusions

Gia Vien district has total area of natural land 176,685,000 m2, includes 21 villages, towns belong to administrative unit The economic structure transliterates toward positive, augment proportion the industry, service, reduced proportion agriculture In 2016, the population of the district were 120,947 people, in working age were 83,215 people In 2012, per capita income were 20 million per year, by 2016 per capita income were 26 million per year

Over the years, government management work about land of Gia Vien district had a positive change and went in order The professional qualifications of land officials increasingly enhanced The contents of government management about land were deployed in sync, achieved results positive, contributed not a little and facilitated to promote economic development with fast speed, ensuring political stability, safety and order of society in locality Gia Vien district

In the period 2012-2016, Gia Vien district organized successful 38 projects Total lands which were sold, were 2.067 lands with area 287,445 m2, in 16/21 villages, towns The total amount of proceeds were 395,531 billions Viet Namese dong for state and local budget The result of auction land use authorities at 03 projects had achieved certain effect Money earned for state budget as follows: The projects of auction land use authorities in Gia Sinh villages were 17,989 millions Viet Namese dong, higher than total starting price 1,758 millions Viet Namese dong The projects of auction land use authorities in Gia Thanh villages were 6,912 millions Viet Namese dong, higher than total starting price 757 millions Viet Namese dong The projects of auction land use authorities in Gia Tan villages were 9,719 millions Viet Namese dong, higher than total starting price 3.506 millions Viet Namese dong 100% the people which won the auction and staffs all said that projects were done publicly and transparent The auction form was fit, brought good results Auction fee and reservation amount were quite fit After the auction, the life of people were raised However, the projects also had many difficulties such as measurement work and construction planning in detail at the auction

residential area not effective Determining the starting price at some projects were inappropriate The investigation and identify needs using land of area hadn’t been science, led to condition the projects of auction land use rights were not really serious, the effect was not high All the staff cadres which did land valuation, were concurrent, multiple jobs, were not professionally trained about valuation field The ability to understand about determining methods starting price was not very close with market price, speculation phenomenon land was still exist, not yet fully utilized revenues from auctions of land lots

To fix and perfect auction land use authorities in locality Gia Vien district required executable the solution group about policy, zoning, land use plan and the solution of organizing the auction

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người Từ ngàn xưa, cha ông ta đã từng nói: “Tấc đất, tấc vàng” Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, nhất là “Thị trường bất động sản” đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất Tăng cường việc giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) là một trong những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai nhằm tăng cường hiệu quả pháp luật về đất đai, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách và tạo ra thị trường bất động sản minh bạch Bản chất của ĐGQSDĐ là một hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá từ thấp lên cao và người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

Huyện Gia Viễn đang là địa bàn mở rộng các khu công nghiệp có vốn đầu

tư cả trong và ngoài nước Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Gia Viễn thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ

Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình nói chung và huyện Gia Viễn nói riêng đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá

Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một

số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại 1 số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn nghiên cứu

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, Tỉnh Ninh Bình, cụ thể:

- Dự án 1: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Sinh

- Dự án 2: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Thanh

- Dự án 3: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Tân 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Đóng góp mới của đề tài

Trên cơ sở đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn, xác định những vấn đề còn tồn tại, hạn chế làm cơ sở

đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới 1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở

hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Gia Viễn có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện Gia Viễn đạt kết quả tốt hơn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai và thị trường đất đai

2.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.1.2 Quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống

xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch

sử nhất định Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch

sử cụ thể

Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/ tài sản Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu

và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình (Nguyễn Văn Khánh, 2013) Chế

độ sở hữu đất đai là một trong các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội,

được hình thành dựa trên những điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước Đó cũng chính là cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam (Nguyễn Đình Kháng, 2014)

Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai Có một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại Quyền sở hữu đất đai được nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai (Trần Kim Chung, 2013)

Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế

độ tư hữu về đất đai Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm tuyệt đại đa số là các nước tư bản chủ nghĩa Tuy nhiên, tại các nước này vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai Ví dụ: ở Mỹ 40%

là đất công, 60% là đất tư, ở Ô-xtrây-li-a, về pháp lý toàn bộ đất đai là của Nữ hoàng Anh, sau đó bán dần cho thần dân sử dụng, đến nay 93% lãnh thổ vẫn là đất của nhà nước, nhưng 7% còn lại thuộc sở hữu tư nhân, chủ yếu nằm trong các

đô thị, đất tư nhân chiếm đến 90% Ở Đài Loan, toàn bộ đất nông nghiệp là thuộc

tư nhân Ở Nhật Bản, trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của nhà nước là 10 triệu héc ta Nhìn chung, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ

để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số (Nguyễn Đình Kháng, 2014)

Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội, 2013) Về bản chất, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng

trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất (Phan Thị Thanh Huyền, 2015)

2.1.1.3 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013) Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản (Đặng Thị Bích Liễu, 2012; Trần Tiến Hải, 2015) Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Quốc hội, 2015) Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác (Trần Tiến Hải, 2015)

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước đóng vai trò

là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, còn các chủ khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Dung, 2011) Như vậy, có thể hiểu quyền

sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2013)

2.1.1.4 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp" Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền

sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường) Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.2 Giá đất

2.1.2.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động

kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét

về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013)

Giá trị QSDĐ trên thị trường là giá QSDĐ được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường Các giao dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, góp vốn Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

2.1.2.2 Đặc điểm của giá đất

Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thường không thể

có, cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản thông thông Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:

- Do đất đai không thể di dời được nên giá đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào vị trí của chính nó Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con người, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao

- Do đất đai không thể di dời được nên thị trường đất đai bị chia cắt theo vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tương đối độc lập so với nhau

- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một đại lượng hữu hạn Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con người Do đó, xét trên phương diện tổng quát thì giá trị của đất đai theo thời gian không

những không bị mai một như các loại tài sản thông thường mà ngược lại giá trị của đất đai có xu hướng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con người 2.1.3 Định giá đất

2.1.3.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm

sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp

lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

2.1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành 02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm

2014 quy định về khung giá đất Trên cơ sở đó, Bộ TN&MT đã ban hành Thông

tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Hiện nay, đang xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh

tế - kỹ thuật định giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể)

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền

kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Chính phủ, 2013)

2.1.3.3 Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Đồng thời, giao cho Bộ TN&MT quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được quy địn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư Đối với 4 phương pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn

để so sánh không chỉ là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà còn có giá trúng đấu giá QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013

Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

đã bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất/khu đất của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất (Chính phủ, 2014)

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014)

b Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) (Chính phủ, 2014)

c Phương pháp so sánh thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính phủ, 2014)

d Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính phủ, 2014)

e Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính phủ, 2014) 2.1.3.4 Khung giá đất

Luật đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường có biến động lớn (Quốc hội, 2003)

Luật đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian

thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên

so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (Quốc hội, 2013)

2.1.3.5 Giá đất cụ thể

Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định về giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5, Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định

số 69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, quy định này chưa rạch ròi nên phần lớn các địa phương vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013)

Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ;

- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013)

2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá

cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu

Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể hiểu là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định Ai trả giá cao nhất sẽ được mua Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định

Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài sản bán đấu giá

Theo đó, khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất được hiểu như sau:

“Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá”

Từ khái niệm trên cho thấy quyền sử dụng đất được bán đấu giá bởi vì: Thứ nhất, đây là một loại tài sản có thể thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người (chẳng hạn được thừa kế chung, tặng cho chung), có khả năng xảy ra xung đột về mặt lợi ích giữa các chủ thể trong quá trình sử dụng Vì vậy, để đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá tài sản, phân định rạch ròi quyền lợi của các bên, tránh mâu thuẫn khi không thống nhất giá cả giữa các đồng sử dụng, cần phải đem ra bán công khai để người mua tự định giá

Thứ hai, quyền sử dụng đất đem bán đấu giá trong một số trường hợp là đối tượng phải thực hiện một phán quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trong trường hợp này, chủ sử dụng hợp pháp đã mất đi một số quyền năng nhất định trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của mình; họ sẽ không được tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; mà việc chuyển nhượng đã được ấn định bởi cơ quan Tòa án

Thứ ba, quyền sử dụng đất đang thuộc quỹ đất dự trữ của Nhà nước, Nhà nước chưa giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng Đứng trước nhu cầu cần phải huy động một số lượng nguồn vốn lớn nhằm xây dựng cơ sở vật chất -

kỹ thuật và các yếu tố hạ tầng khác, Nhà nước quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và giám sát quyền hoạt động của nhân dân trong hoạt động kinh tế chung

Thứ tư, quyền sử dụng đất được bán đấu giá trong trường hợp thế chấp khi chủ sử dụng là người thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ Trường hợp này, quyền sử dụng đất có thể được bán đấu giá theo thỏa thuận từ trước của hai bên, hoặc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người nhận thế chấp

Thứ năm, trong thực tế, một số trường hợp khó có thể xác định được giá trị đích thực của quyền sử dụng đất đối với một thửa đất; nên chủ sử dụng hợp pháp đó đã tuyên bố bán đấu giá để xác định giá trị sử dụng của nó thông qua sự giám định của khách hàng là những người có nhu cầu sử dụng thực tế, để từ đó thực hiện các quyền tài sản của mình

2.1.4.2 Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

a Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại

bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi

là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định) Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt

là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu

tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người

có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước Điều này

sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ

“tâm phục, khẩu phục” hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho

thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho” Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết sức khó khăn Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

b Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin,cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TTBĐS

- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước

- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững

- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai

- Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất

2.2 THỰC HIỆN PHÁP LUẬT TRONG BÁN ĐẤU GIÁ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ NHỮNG KINH NGHIỆM CÓ THỂ VẬN DỤNG VÀO ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất tài sản của Trung Quốc

Để cơ cơ sở pháp lý cho việc THPL về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đã ban hành Luật về bán đấu giá tài sản Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thông qua ngày 05/7/1996

Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định pháp luật của Trung Quốc Chủ sở hữu hoặc người có quyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản pháp luật cấm mua bán Đối với những tài sản và quyền tài sản mà việc chuyển giao quyền sở hữu phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ thì việc bán đấu giá chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp thuận đó

Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp Việc thành lập doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý bán đấu giá theo uỷ quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ương và khu tự trị nơi doanh nghiệp có trụ sở

Để được phép hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn như: Có vốn đăng ký ít nhất là 1 triệu nhân dân tệ; có tên, cơ cấu tổ chức, trụ sở và điều lệ riêng; có đấu giá viên và nhân viên đủ tiêu chuẩn để tiến hành hoạt động bán đấu giá; có quy chế bán đấu giá phù hợp với pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy định của pháp luật có liên quan;

có giấy phép hành nghề kinh doanh đặc biệt do cơ quan công an cấp

Đối với đấu giá viên, là những người trực tiếp chủ trì cuộc bán đấu giá tài sản do doanh nghiệp bán đấu giá nhận uỷ quyền Để trở thành đấu giá viên cần đáp ứng các điều kiện nhất định như: Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá; đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên; có tư cách đạo đức tốt Để được công nhận chính thức là đấu giá viên, những người đáp ứng điều kiện nêu trên và phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức (Hiệp hội bán đấu giá là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân, được thành lập theo quy định của pháp luật và

là tổ chức tự quản trong lĩnh vức bán đấu giá Hiệp hội thực hiện chức năng giám sát các doanh nghiệp bán đấu giá và đấu giá viên) Những người đạt yêu cầu của

kỳ thi sẽ được Hiệp hội bán đấu giá cấp chứng chỉ đấu giá viên

Để tiến hành bán đấu giá tài sản thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với chủ sở hữu tài sản Nội dung về các điều khoản cần phải có, hợp đồng bán đấu giá tài sản được Luật bán đấu giá tài sản quy định

cụ thể

Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là do chủ sở hữu tài sản đưa ra Riêng đối với tài sản nhà nước cần phải tiến hành định giá trước khi bán đấu giá theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ, việc định giá tài sản sẽ do một cơ quan theo quy định của pháp luật tiến hành định giá Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được đưa ra đồng thời với kết quả giám định tài sản

Tài sản bán đấu giá được người bán đấu giá thông báo về việc bán đấu giá trong 7 ngày trước khi tổ chức bán đấu giá Thông báo bán đấu giá được đăng trên báo hoặc các phương tiện thông tin đại chúng khác Người bán đấu giá phải trưng bày tài sản bán đấu giá tối thiểu là 2 ngày trước khi tiến hành bán đấu giá, nhằm tạo điều kiện cho việc xem xét tài sản bán đấu giá và cung cấp các thông tin liên quan khác

Việc xử lý vi phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản được quy định rất

cụ thể đối với từng chủ thể tham gia đấu giá, từ doanh nghiệp bán đấu giá đến người được uỷ quyền, người tham gia đấu giá và vi phạm của cơ quan cán bộ nhà nước Như đối với doanh nghiệp bán đấu giá, nếu người thành lập doanh nghiệp bán đấu giá không đăng ký kinh doanh hoặc không được sự phê chuẩn

thì sẽ bị đình chỉ hoạt động; các khoản thu nhập bất hợp pháp của doanh nghiệp sẽ bị tịch thu

Ngoài ra còn bị phạt một khoản tiền từ 100% đến 500% khoản thu nhập bất hợp pháp Doanh nghiệp bán đấu giá cấu kết với người tham giá đấu giá mà gây thiệt hại cho người khác, thì cuộc bán đấu giá sẽ không có hiệu lực và doanh nghiệp vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật, có thể xử phạt một khoản tiền từ 100% đến 500% giá trả cao nhất đối với người bán đấu giá có hành vi cấu kết Đối với người tham gia đấu giá mà cố ý cấu kết với những người tham gia đấu giá khác và doanh nghiệp bán đấu giá sẽ bị xử phạt một khoản tiền từ 10% đến 30% của giá trả cao nhất Đối với người uỷ quyền tham gia trả giá hoặc uỷ quyền cho người khác thay mặt mình tham gia trả giá sẽ

bị phạt tiền đến 30% giá bán tài sản bán đấu giá ( Trần Tiến Hải, 2015)

2.2.2 Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Pháp

Ở Pháp, đất đai được xác định là tài sản với nhiều hình thức sở hữu nên đấu giá tài sản trong đó có đấu giá về đất đai Hoạt động đấu giá đất đai, tài sản ở Pháp xuất hiện từ thế kỷ XV và hiện nay rất phát triển Đây là hình thức mua bán đất đai, tài sản được nhiều tổ chức và cá nhân lựa chọn

Theo quy định của pháp luật, điều kiện để trở thành đấu giá viên là phải

có bằng cử nhân Luật và kiến thức lịch sử nghệ thuật (đại học đại cương 02 năm)

và phải trải qua một kỳ thực tập đấu giá là 2 năm tại các cơ sở bán đấu giá tài sản Người được công nhận là đấu giá viên bên cạnh yêu cầu về kiến thức pháp luật, kiến thức về tài sản mà còn yêu cầu kiến thức sâu về thị trường, về giá trị tài sản, giá trị nghệ thuật

Khi hành nghề đấu giá, đấu giá viên bị ràng buộc bởi nhiều nghĩa vụ do luật quy định, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp

Điều kiện bắt buộc đối với hoạt động đấu giá đất đai, tài sản là phải do những cá nhân, tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành Việc bán đấu giá phải được công chứng viên và thừa phát lại tiến hành thông qua hoạt động bổ trợ Hoạt động bán đấu giá sẽ được thực hiện tại văn phòng của họ và được chỉ định

là người chủ sở hữu tài sản Ngoài cá nhân thì pháp luật Pháp còn quy định các công ty đấu giá động sản tự nguyện được thực hiện hoạt động đấu giá, tuy nhiên

bị hạn chế về giá trị động sản Các công ty bán đấu giá động sản tự nguyện cũng

sẽ hoạt động như người đại diện chủ sở hữu tài sản nhưng họ không có quyền nhân danh cá nhân họ mua hoặc bán trực tiếp hoặc gián tiếp động sản đưa ra đấu giá

Các công ty bán đấu giá động sản tự nguyện chỉ có thể thực hiện hoạt động của họ sau khi có sự cho phép của Uỷ ban quản lý về bán đấu giá động sản

tự nguyện được thành lập bảo đảm cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất và tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật

Công ty phải đảm bảo tính trung thực và kinh nghiệm của người điều hành

và kế hoạch để đảm bảo an toàn cho các giao dịch với khách hàng

Trình tự, thủ tục THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản, thì mỗi phiên bán đấu giá tài sản tự nguyện sẽ được công bố công khai theo cách thức phù hợp Giá đăng ký, thông báo giá thấp nhất được bên bán đồng ý Nếu đất đai, tài sản đã được định giá, giá này sẽ không thể cao hơn giá thấp nhất đã được định giá và thông báo công khai bởi người điều hành phiên đấu giá và xác định trong biên bản đấu giá

Người điều hành phiên đấu giá sẽ tự điều hành phiên đấu giá, xác định người mua được tài sản là người trả giá cao nhất hoặc công bố tài sản không được bán và lập biên bản đấu giá Biên bản đấu giá phải được lập trong thời hạn một ngày sau ngày kết thúc phiên đấu giá Nội dung biên bản phải xác định tên, địa chỉ của người sở hữu mới đã được tuyên bố là người mua được tài sản bán đấu giá, họ tên của người bán, mô tả tài sản và giá bán tài sản đó

Bộ luật Thương mại Pháp còn cho phép công ty tổ chức bán đấu giá ký hợp đồng bảo hiểm với công ty bảo hiểm hoặc một tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm về giá tối thiểu cho người có tài sản được bán đấu giá Theo đó công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng cam kết trong trường hợp công ty tổ chức bán đấu giá thất bại thì công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng này phải thanh toán số tiền chênh lệch giữa giá bảo đảm và giá bán thực tế nếu như tài sản không được bán với giá bảo đảm trong phiên đấu giá

Đối với cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản, theo quy định Bộ luật Thương mại Pháp, cơ quan quản lý về đấu giá tài sản tự nguyện là Uỷ ban quản

lý về bán đấu giá động sản tự nguyện, Uỷ ban có tư cách pháp nhân, có trách nhiệm quản lý, cho phép các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tổ chức bán đấu giá động sản tự nguyện; xử phạt các vi phạm của các công ty, các chuyên gia đối với quy chế và nghĩa vụ nghề nghiệp của công ty bán đấu giá hàng hoá tự nguyện

Uỷ ban được quyền từ chối hoặc rút giấy phép của một công ty hoặc cá nhân hoặc đăng ký của một công dân thuộc Châu Âu theo đúng quy định Uỷ ban quản

lý về bán đấu giá động sản tự nguyện và Hội đồng quốc gia định giá viên của Toà

án và đấu giá viên sẽ tổ chức các khoá đào tạo với mục đích đào tạo người đủ tiêu chuẩn cần thiết để điều hành các phiên đấu giá

Vi phạm của đấu giá viên tuỳ theo mức độ có thể do Hội đồng đấu giá viên quốc gia thi hành kỷ luật hoặc quy trách nhiệm theo Bộ luật Hình sự Pháp Trong Bộ luật Hình sự Pháp cũng có điều khoản quy định về tội thông đồng, dìm giá của những người tham gia đấu giá ( Trần Tiến Hải, 2015)

2.2.3 Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản

Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá Việc THPL về bán đấu giá đối với bất động sản và động sản có thủ tục, trình tự và trách nhiệm của các chủ thể thực hiện khác nhau

Đối với đất đai và các bất động sản khác, thủ tục bán đấu giá bao gồm trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của Toà án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy

tờ cho Toà án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo

Thủ tục trong THPL về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toà án Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì toà án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá Để tiến hành thủ tục bán đấu giá, toà án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó Sau khi nhận được văn bản của toà án, Sở đăng ký sẽ đăng ký bất động sản đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho toà án Toà án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu bất động sản đó

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên

2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng, 2011)

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

Tòa án Người tham

gia đấu giá

Quảng cáo bất

động sản

Lựa chọn bất động sản

Làm thủ tục

tham gia

Điều tra bất động sản

Mở phiên đấu giá

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể

riêng

Bỏ giá cho bất động sản

2.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người Từ ngàn xưa, cha ông ta đã từng nói: “Tấc đất, tấc vàng” Ngày nay, trước sự phát triển kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh

tế hành hóa nhiều thành phần, nhất là “Thị trường bất động sản” đang thu hút mạnh mẽ đối với nhiều tổ chức, cá nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiềm tàng của đất Thị trường bất động sản mà trong đó các tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán liên quan đến bất động sản được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó bán đấu giá quyền sử dụng đất mới chỉ được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây (Luật Đất đai năm 1993 không đặt ra và giải quyết vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng Luật này làm bật ra yêu cầu đó Chính thức Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 mới đặt

ra vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất)

Một trong những nội dung tạo dấu ấn quan trọng của Luật Đất đai năm

2003 đã chính thức quy định đấu giá quyền sử dụng đất thông qua đó để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Luật Đất đai năm 2003 đã tạo cơ sở chính thức cho sự hình thành pháp luật về đất giá quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các quan hệ pháp luật đất giá quyền sử dụng đất

ở Việt Nam

Cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về đấu giá quyền sử dụng đất, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đã được ban hành (kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ) Đây là văn bản pháp luật có tính chất quan trọng đối với việc điều chính các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Lần đầu tiên, những vấn đề về đấu giá quyền

sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được

đề cập khá đầy đủ Sau 10 năm áp dụng Luật Đất đai năm 2003, các hiện tượng tiêu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai, đặc biệt là tham nhũng thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, theo dư luận rộng rãi, vẫn diễn ra phổ biến, với mức

độ nghiêm trọng không giảm, nếu không muốn nói là ngày càng gia tăng và thủ đoạn ngày càng tinh vi Điều đó, chứng tỏ các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã không phát huy được tác dụng mong muốn: trong không ít trường hợp, đất

vẫn được giao, được cho thuê với giá thấp hơn giá trị thật và phần chênh lệch tiếp tục lọt vào túi riêng của người này, người kia

Nhà nước mang quyền sử dụng đất ra đấu giá nhằm mục đích tìm kiếm và chọn được người sử dụng đất nghiêm túc và chấp nhận trả giá hợp lý nhất Tuy nhiên, trong điều kiện về mặt lý thuyết, tất cả mọi người đều có quyền tham gia đấu giá, trong không ít trường hợp, đất được đấu giá rốt cuộc lại rơi vào tay những người có tiền nhưng không thực sự có nhu cầu trực tiếp sử dụng đất Nói cách khác, việc đấu giá vô tình tạo điều kiện thuận lợi cho nạn đầu cơ đất, trong khi mục tiêu đáp ứng nhu cầu chính đáng về sử dụng đất của những người thuộc các thành phần kinh tế, xã hội đa dạng lại không đạt được

Tình trạng kém hiệu quả của Luật Đất đai 2003 liên quan đến lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất có thể do nhiều nguyên nhân, trong đó một nguyên nhân quan trọng chính là sự yếu kém của khung pháp lý (do lần đầu soạn thảo quy định về đấu giá quyến sử dụng đất), được quy định như một giải pháp nguyên tắc tại Luật Đất đai 2003 (Điều 58) đã dẫn đến việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh một cách chuyên biệt tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ Sau một thời gian được thực hiện theo quy trình, thủ tục riêng, việc đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một khung pháp lý chung về đấu giá tài sản, ban hành theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 3 năm 2010; Nghị định này được hướng dẫn thực hiện một cách chi tiết bằng Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm

2010 của Bộ Tư pháp Dựa vào các văn bản trên, các địa phương xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng riêng cho địa phương mình

Luật Đất đai 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) đã khắc phục được những hạn chế nêu trên của Luật Đất đai 2003 Việc đấu giá quyền sử dụng đất có quy định riêng, không đặt trong một khung pháp lý chung

về đấu giá tài sản và được quy định rất cụ thể (tại Điều 117, Điều 118 và Điều

119 của Luật Đất đai 2013) về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp phải đấu giá và không phải đấu giá quyền sử dụng đất; điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và người tham gia đấu giá với mục đích công khai, minh bạch

2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.2.1 Một số quy định chung

a Đối tượng được tham gia đấu giá

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

b Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình,

cá nhân; đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

- Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ

sử dụng đất

- Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

- Các trường hợp khác do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định

c Thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó

2.3.2.2 Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

được quy định tại Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được quy định

cụ thể tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP

Bước 1 Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt

và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định tại Điều 4 của Thông

tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình

Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sau đây: Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất đấu giá (nếu có); Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất; Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất; Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá; Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá; Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá; Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá; Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng đấu giá đặc biệt theo quy định)

- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 2 Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn

bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất Hồ sơ thửa đất đấu giá bao gồm: Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích

đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính; Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất

Bước 3 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 4 Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt

Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 5 Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

- Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)