Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu
Huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình, nằm ở cửa ngõ phía Bắc với địa hình đa dạng bao gồm rừng núi, đồng bằng, hồ đầm và sông bãi, nổi bật với nhiều danh lam thắng cảnh như khu bảo tồn thiên nhiên Vân Long, suối Kênh Gà, động Vân Trình, chùa Bái Đính và chùa Địch Lộng Trong những năm qua, công tác đánh giá và quy hoạch sử dụng đất (ĐGQSDĐ) tại Gia Viễn đóng vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong công tác này cần được khắc phục, do đó nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp cho ĐGQSDĐ tại huyện Gia Viễn là rất cần thiết.
Thời gian nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ tháng 5/2015 đến tháng 3/2017, với các số liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2012-2016 Số liệu sơ cấp liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại ba dự án nghiên cứu được điều tra từ tháng 11 năm 2016.
Đối tượng nghiên cứu
- Công tác đấu giá quyền SDĐ tại 3 dự án của huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu
- Cán bộ công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Gia Viễn.
Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình
- Điều kiện kinh tế xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Viễn
3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Viễn
- Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016
- Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016
3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn
- Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
- Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Viễn
- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016
3.4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Viễn
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Sinh
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Thanh
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Tân
3.4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn
3.4.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Điều tra và thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cũng như tình hình quản lý đất đai là cần thiết để hỗ trợ công tác đấu giá đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Viễn và Chi cục Thống kê huyện Gia Viễn.
Điều tra và thu thập tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Ninh Bình và phòng Tài chính Kế hoạch huyện Gia Viễn, bao gồm cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và kết quả đấu giá.
Thu thập các tài liệu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Viễn là một bước quan trọng trong quy trình này Việc nắm bắt thông tin chính xác và đầy đủ sẽ hỗ trợ hiệu quả cho các hoạt động đấu giá, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.
3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trong giai đoạn 2012 - 2016, huyện Gia Viễn đã tổ chức đấu giá 38 dự án tại 21 xã và thị trấn Các dự án này được phân tích và đánh giá dựa trên các chỉ tiêu như vị trí khu đất, diện tích, mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá, cùng với mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định Một số dự án tiêu biểu trong 5 năm qua đã được chọn để phân tích thêm dựa trên các chỉ tiêu này.
- Số lượng người tham gia đấu giá lớn
- Tỷ lệ đấu giá thành công 100% với mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đạt yêu cầu (>1)
- Người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính với tỷ lệ từ 90 - 100%
- UBND huyện Gia Viễn hoàn thành công tác cấp GCN và bàn giao đầy đủ cơ sở hạ tầng (điện, đường, mương, rãnh thoát nước)
Trên cơ sở các tiêu chí đã xây dựng, đề tài lựa chọn nghiên cứu 3 dự án sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh: 221 lô;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh: 33 lô
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Tân: 69 lô;
Chúng tôi chọn ba dự án này vì chúng có quy mô lớn với số lượng lô đất đa dạng, từ hơn 30 lô đến ít hơn, đồng thời phản ánh thực trạng quy trình và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất tại Huyện Gia Viễn, Tỉnh Ninh Bình Những dự án này cũng mang tính thời sự, cập nhật gần đây, cho thấy hiệu quả và những hạn chế trong công tác đấu giá đất.
3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Nghiên cứu sử dụng phiếu điều tra có sẵn để khảo sát ý kiến của 90 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án, mỗi dự án điều tra 30 người Mục tiêu là làm rõ đánh giá của những người tham gia đấu giá về chất lượng công tác này Các chỉ tiêu đánh giá sẽ xem xét nhiều khía cạnh khác nhau, từ đó phản ánh toàn diện chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thông tin cơ về người trúng đấu giá
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá bao gồm các yếu tố như diện tích lô đất tham gia đấu giá, mục đích sử dụng đất (như để ở, phục vụ sản xuất kinh doanh, đầu tư bất động sản, dành cho con hay tích lũy tài sản), nguồn thông tin về đấu giá, tính hợp lý của việc niêm yết thửa đất và công khai phương án đấu giá Ngoài ra, cần xem xét hình thức đấu giá hiện tại, phí đấu giá, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm, bước giá quy định, và tính hợp lý của giá trúng đấu giá Cuối cùng, cần đánh giá tình trạng "cò đất" có tham gia vào quá trình đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương hay không.
Sau khi thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), hộ gia đình cần đánh giá xem đất trúng đấu giá đã được đưa vào sử dụng hiệu quả hay chưa Đồng thời, họ cũng cần xem xét chất lượng đời sống, cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh khu vực có dự án đấu giá QSDĐ Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sự thành công của dự án và ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân địa phương.
Đề tài thực hiện điều tra 24 cán bộ công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình, nhằm đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSD đất giai đoạn 2012-2016 Các tiêu chí đánh giá bao gồm thông báo về dự án đấu giá, niêm yết thửa đất, hình thức đấu giá, phí tham gia, và khoản tiền đặt trước Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng xem xét giá khởi điểm, bước giá, đánh giá của cán bộ sau khi có dự án đấu giá, chất lượng cơ sở hạ tầng, đời sống hộ gia đình, sự biến động giá đất, và hiệu quả thực hiện nhiệm vụ của cơ quan chức năng sau khi có người trúng đấu giá.
3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá giai đoạn 2012-2016
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel 3.5.5 Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu thu thập được với nhau hoặc với chỉ tiêu cụ thể nhằm làm sáng tỏ vấn đề hoặc nhận ra sự khác biệt:
+So sánh biến động đất đai giữa các năm, giữa năm đầu kỳ và cuối kỳ nhằm để thấy rõ sự thay đổi diện tích các loại đất
+ So sánh giá trúng đấu giá và giá đất cụ thể từ đó chỉ ra sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá đất trên địa bàn huyện Gia Viễn
So sánh những thay đổi trong nội dung các văn bản luật thay thế giúp xác định mức độ hợp lý và phù hợp của chúng với điều kiện thực tế của đất nước và địa phương Việc này không chỉ đảm bảo tính khả thi trong việc áp dụng luật mà còn phản ánh sự thích ứng của hệ thống pháp luật trước những biến chuyển trong xã hội.
+ So sánh mức giá trúng đấu giá so với giá sàn (giá khởi điểm)
Số tiền trúng đấu giá
MCL Số tiền ước thu