Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn vân đình, huyện ứng hòa, TP hà nội

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhằm hiện đại hóa hệ thống công tác quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động nguồn dữ liệu đất đai thống nhấttừ trung ương đến địa phương đảm bảo cun

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn : TS Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan

và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hà

LỜI CẢM ƠNTrong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi

đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản

lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hoa, TP Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hà

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục Lục iv

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Danh mục chữ viết tắt ix

Trích yếu luận văn x

Thesis abstract xi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Tổng quan về giá đất 4

2.1.1 Định nghĩa về đất đai 4

2.1.2 Giá đất 4

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 5

2.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8

2.1.5 Phương pháp xác định giá đất 11

2.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai 14

2.2.1 Cơ sở dữ liệu đất đai 14

2.2.2 Cơ sở dữ liệu địa chính 15

2.2.3 Cơ sở dữ liệu về giá đất 17

2.3 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên thế giới và ở việt nam 19 2.3.1 Tình hình xây dựng CSDL đất đai trên thế giới 19

2.3.2 Tình hình xây dựng CSDL đất đai ở Việt Nam 22

2.3.3 Tình hình xây dựng CSDL đất đai trên địa bàn huyện Ứng Hòa 24

2.4 Giới thiệu phần mềm ArcGIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 25

2.4.1 Giới thiệu chung về ArcGis 25

2.4.2 Giới thiệu chung về ArcGIS Online 27

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 30

3.4.1 Khái quát về khu vực nghiên cứu 30

3.4.2 Phân loại thửa đất 30

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 30

3.4.4 Xây dựng CSDL giá đất 31

3.4.5 Khai thác CSDL và chia sẻ thông tin giá đất 31

3.4.6 Đánh giá hiệu quả ứng dụng CSDL giá đất thị trấn Vân Đình 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 32

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu 33

3.5.4 Phương pháp tích hợp và truyền tải thông tin 33

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 Khái quát về khu vực nghiên cứu 34

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 34

4.1.2 Hiện trạng kinh tế - xã hội 37

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai 38

4.2 Phân loại thửa đất 44

4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 45

4.3.1 Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền 46

4.3.2 Xây dựng nhóm lớp dữ liệu địa chính 49

4.3.3 Trình bày và liên kết cơ sở dữ liệu 56

4.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 57

4.4.1 Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất 58

4.4.2 Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể 63

4.4.3 Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường 71

4.5 Khai thác CSDLvà chia sẻ thông tinh giá đất 71

4.5.1 Tra cứu thông tin 71

4.5.2 Xác định nghĩa vụ tài chính 74

4.5.3 Cập nhật, chỉnh lý biến động 79

4.5.4 Ứng dụng ArcGIS Online chia sẻ thông tin giá đất 80

4.6 Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Vân Đình 84 4.6.1 Những thuận lợi trong việc ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất 84

4.6.2 Khó khăn 85

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

5.1 Kết luận 86

5.2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tình hình phân bố dân cư thị trấn Vân Đình năm 2016 38

Bảng 4.2 Bảng hiện trạng SDĐ theo MĐSD thị trấn Vân Đình năm 2016 42

Bảng 4.3 Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2011-2016 43

Bảng 4.4 Bảng phân loại thửa đất 45

Bảng 4.5 Cấu trúc dữ liệu thuộc tính lớp thửa đất 52

Bảng 4.6 Kiểu thông tin dữ liệu lớp tài sản gắn liền với đất 54

Bảng 4.7 Cấu trúc dữ liệu thuộc tính tài sản gắn liền với đất 55

Bảng 4.8 Cấu trúc dữ liệu giá đất 58

Bảng 4.9 Cấu trúc dữ liệu bảng giá đất 59

Bảng 4.10 Cấu trúc dữ liệu bảng khung giá đất 59

Bảng 4.11 Cấu trúc dữ liệu giá đất năm 2017 64

Bảng 4.12 Cấu trúc bảng dữ liệu giá thị trường 71

Bảng 4.13 Biểu tống hợp phiếu điều tra giá thị trường theo vị trí thửa đất

73

Bảng 4.14 Mức chênh lệch giá Nhà nước và giá thị trường một số thửa đất

73

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Các thành phần cốt lõi của ArcGIS Desktop 26

Hình 2.2 Cấu trúc của một GeoDatabase 27

Hình 2.2 Mô hình tương tác của ArcGIS Online 28

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị trấn Vân Đình 35

Hình 4.2 Dữ liệu địa phận hành chính thị trấn Vân Đình 48

Hình 4.3 Dữ liệu thủy hệ thị trấn Vân Đình 48

Hình 4.4 Dữ liệu giao thông thị trấn Vân Đình 49

Hình 4.5 Dữ liệu không gian lớp thửa đất 51

Hình 4.6 Dữ liệu tài sản gắn liền với đất thị trấn Vân Đình 54

Hình 4.7 Dữ liệu đường chỉ giới quy hoạch giao thông 56

Hình 4.8 Mô tả mối quan hệ giữa lớp dữ liệu không gian lớp thửa đất và lớp tài sản gắn liền với đất 57

Hình 4.9 Tên các tuyến đường, phố phục vụ đề tài 624

Hình 4.10 Sơ đồ vị trí thửa đất thị trấn Vân Đình 62

Hình 4.11 Sơ đồ đơn giá đất năm 2017 thị trấn Vân ĐìnhError! Bookmark not defined. Hình 4.12 Vị trí các thửa đất điều tra giao dịch thực tế 72

Hình 4.13 Kết quả tra cứu theo thửa đất 71

Hình 4.14 Kết quả tra cứu theo chủ sủ dụng đất 72

Hình 4.15 Kết quả tra cứu thông tin theo yêu cầu 73

Hình 4.16 Kết quả tra cứu dữ liệu theo không gian 74

Hình 4.17 Kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp 75

Hình 4.18 Kết quả xác định thuế SDĐ phải nộp 77

Hình 4.19 Kết quả tính thuế TNCN khi chuyển quyền SDĐ 78

Hình 4.20 Kết quả tính lệ phí trước bạ phải nộp 79

Hình 4.21 Kết quả cập nhật biến động ranh giới thửa đất 80

Hình 4.22 Nội dung dữ liệu sau khi được chia sẻ lên ArcGis online 81

Hình 4.23 Dữ liệu bản đồ giá đất sau khi được chia sẻ lên ArcGis Online 81

Hình 4.24 Phân quyền sử dụng và chia sẻ dữ liệu khi mời thành viên 82

Hình 4.25 Tra cứu thông tin theo yêu cầu trên ArcGis Online 83

Hình 4.26 Kết quả tra cứu thông tin theo yêu cầu trên ArcGis Online 83

Hình 4.27 Công cụ tính toán trên ArcGis Online 84

TRÍCH YẾU LUẬN VĂNTên tác giả: Đặng Thị Hà

Tên luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội”.

Ứng dụng công nghệ WebGIS để ch a sẻ lên Webs te cung cấp thông

t n g á đất theo bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp; Phương pháp xây dựng CSDL; Phương pháp WebGis (chia sẻ dữ liệu để tra cứu thông tin trên Internet). Kết quả chính và kết luận

Luận văn đã đánh giá điều kiện tự nhiên (Vị trí địa lý, địa hình, thủy văn, đất đai; kinh tế - xã hội); Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội; Tình hình quản lý và sử dụng đất tại địa phương.

Luận văn đã xây dựng khung hệ thống CSDL đất đai, bao gồm: CSDL không gian

và CSDL thuộc tính với các lớp dữ liệu: thửa đất, giao thông, thủy hệ CSDL địa chính được sử dụng làm dữ liệu nền xây dựng CSDL giá đất CSDL giá đất gồm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, dữ liệu giá cụ thể (theo phương pháp hệ

số điều chỉnh), dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường (100 thửa đất).

CSDL đã xây dựng cho phép giải quyết một số bài toán ứng dụng: Tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ; Ứng dụng CSDL giá đất trên ArcGIS online giúp việc khám phá dữ liệu, theo dõi biến động hiện trạng thực tế qua hệ thống bản đồ nền; Chia sẻ, cung cấp dữ liệu nhanh chóng, tiện lợi, mọi lúc mọi nơi cho đa ngành, đa đối tượng sử dụng.

THESIS ABSTRACTMaster candidate: Dang Thi Ha

Thesis title: “Application of Geographic Information System on building a land price database in town Van Dinh - Ung Hoa District – Ha Noi city”.

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research objectives

Application of geographic information system to build a detailed database

of land price to each land plot of Van Dinh town, Ung Hoa district, Hanoi city. Application of WebGIS aims to sharing decent information about land price which is Promulgated by People’s Committee of Hanoi.

Materials and methods

Method used in the thesis are method of investigation, data collection, secondary materials and primary materials; Methods of database development; WebGis method (sharing data for searching information on the Internet).

Main findings and conclusions

The thesis has evaluated natural conditions (geographic location, terrain, hydrology, land, socio-economic); showing the Situation of socio- economic development as well as local land use and management.

The thesis builds the framework of land database, including spatial database and database Attribute with layer data: land plot, traffic, water system The database of land office is used as building database which is based on database of land price The database value consists of the land costs data provided by the provincial People's Committee, the quantitative data (by the adjustment coefficient), the market conversion value (100 land lots).

The database has been developed to deal with a number of application problems: information retrieval, fluctuations, financial obligations of land users; application of land used database on ArcGIS online enables to explore data, control Fluctuation of the actual situation via background maps more easily; faster and faster in sharing and providing the data, using information convenience in any way situated multidisciplinary or multi-use.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Hiện nay, khi Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cùng với sự phát triển của xã hội thì nguồn tài nguyên đất ngày càng trở nên quý hiếm do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái hoặc bị hủy hoại ngày càng nghiêm trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc dưới tác động của con người Chính vì vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững là mục tiêu quan trọng của mọi quốc gia.

Năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định số 179/2004/QĐ-TTg

về việc phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 Trong Quyết định đã đưa ra 4 mục tiêu chủ yếu và 7 nhiệm vụ trọng tâm Trong đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên môi trường nói chung và cơ sở dữ liệu đất đai nói riêng là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất.

Ngày 27/8/2010, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định số 1605/QĐ-TTg phê duyệt Chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của cơ quan nhà nước giai đoạn 2011 – 2015 trong đó, giao “Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Thông tin và truyền thông hướng dẫn xây dựng hệ thống thông tin về tài nguyên và môi trường tại cơ quan nhà nước cơ quan các cấp”; Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tăng cường trao đổi, lưu trữ, xử lý văn bản điện tử trên toàn quốc Bảo đảm tận dụng triệt

để hạ tầng kỹ thuật được trang bị để trao đổi các văn bản điện tử giữa các cơ quan nhà nước…giảm văn bản giấy, tăng cường chia sẻ thông tin trong hoạt động của cơ quan nhà nước, chuẩn hóa thông tin, xây dựng các quy trình, chuẩn nội dung tích hợp thông tin từ cấp xã, huyện, tỉnh và các Bộ và Văn phòng Chính phủ Từ những yêu cầu trên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là nhiệm vụ được đặt lên hàng đầu đối với ngành quản lý đất đai.

Luật Đất đai năm 2013 với 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (nhiều hơn 02 nội dung so với Luật Đất đai năm 2003), bổ sung nội dung có liên quan đến công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, khẳng định vai trò quan trọng của công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai Theo Khoản 23 Điều 03 Luật Đất đai năm 2013: cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp,

tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử; nội dung, cấu trúc cở sở dữ liệu đất đai gồm:

cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, cơ

sở dữ liệu giá đất và cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.

Ở Việt Nam, việc định giá đất đang là mối quan tâm của toàn xã hội, nhiều tỉnh còn gặp nhiều khó khăn trong việc ban hành giá đất cụ thể và sát với giá thực tế trên thị trường cho địa phương mình Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giá đất trên thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí có khả năng sinh lợi Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích của cộng đồng.

Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, đặc biệt là sự phát triển nhanh chóng của công nghệ GIS Hệ thống thông tin địa lý (GIS) với nhiều chức năng vượt trội trong thu nhận, lưu trữ, điều khiển, phân tích, và quản lý dữ liệu

sẽ là công cụ có hiệu quả cho việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất Mặc dù vậy, việc tiếp cận đến cơ sở dữ liệu liên quan đến đất đai, đặc biệt là thông tin giá đất, của các đối tượng có nhu cầu vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Huyện Ứng Hòa hiện nay, cơ sở dữ liệu về đất đai đều được quản lý bằng phần mềm chuyên ngành như MicroStaton, VILIS nhưng tất cả thông tin, dữ liệu về giá đất của huyện Ứng Hòa nói chung và thị trấn Vân Đình nói riêng vẫn còn được lưu trữ theo cách truyền thống, thủ công như: tài liệu, sổ sách hay được lưu trữ riêng lẽ trên máy tính (dạng file word) chưa được lưu trữ, quản lý chung bằng một phần mềm từ đầu vào đến đầu ra Do đó, gây khó khăn và mất thời gian cho việc tra cứu thông tin giá đất để phục vụ cho công tác quản lý giá đất hay mua bán đất đai hay chủ sử dụng đất muốn biết thông tin về giá trị thửa đất của mình rất hạn chế và gặp nhiều khó khăn.

Nhận thức thấy sự phát triển của công nghệ thông tin nhất là công nghệ GIS với thế mạnh là thu thập, xử lý, lưu trữ và truy vấn dữ liệu cả không gian và thuộc tính một cách hiệu quả Tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội”.

1.2 MỤC TİÊU NGHİÊN CỨU

- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất chi tiết đến từng thửa đất;

- Ứng dụng công nghệ WebGIS để ch a sẻ lên Website cung cấp thông tin giá đất theo bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành.

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất tại thị trấn Vân Đình, huyện Ứng Hòa, TP Hà Nội.

- Thửa đất và các thông tin liên quan đến thửa đất.

Kết quả nghiên cứu có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự.

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU2.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

2.1.1 Định nghĩa về đất đai

"Đất đai" có thể hiểu là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác); và các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa ) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người (Nguyễn Hữu Ngữ và Nguyễn Thị Hải, 2013).

Hay: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, tập đoàn động vật, thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại” (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là giá đất tới từng thửa đất, do vậy khái niệm đất đai sẽ tìm hiểu là các thửa đất có kích thước, diện tích cụ thể đã bao gồm cả các yếu tố môi trường xung quanh có liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thửa đất đó 2.1.2 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Tại Khoản 19 Điều 03 Luật Đất đai năm 2013: “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”; giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trng ương quy định;

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

+ Do người sử dụng đất thỏa thuận trong quá trình thực hiện chuyển quyền - Đặc điểm của giá đất:

+ Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến đâu thì

có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như: giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…

+ Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.

+ Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá

cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Do đất đai có tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí, đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất và giá đất phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu của thị trường.

+ Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1.3.1 Nhóm nhân tố thông thường

Là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường.

Từ đó trở thành cơ sở để quyết định đến giá cụ thể cho các loại đất Nhóm nhân tố thông thường bao gồm: nhân tố hành chính, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế và nhân tố quốc tế.

- Nhân tố hành chính: chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả các loại đất thông qua các văn bản luật, chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế và đời sống xã hội Trong đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố: chế độ sở hữu, chế

độ sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế

- Nhân tố nhân khẩu: Các trạng thái nhân khẩu như mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình ảnh hưởng đến tình hình kinh tế

- xã hội và liên quan mật thiết với giá đất; dân số tăng nhanh, kết cấu gia đình

ngày càng nhỏ hay trình độ giáo dục và tố chất văn hóa nhân khẩu của một khu vực nào đó có chi phối tới nhu cầu sử dụng đất, ảnh hưởng đến giá đất tại đó.

- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái

ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Nhân tố kinh tế: một số yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới nhu cầu, sức mua của đồng tiền, khả năng thanh toán…từ đó ảnh hưởng tới giá đất bao gồm:

+ Tình trạng phát triển kinh tế;

+ Mức độ dự trữ và đầu tư;

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ;

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của

dân cư; + Biến động vật giá;

+ Mức lãi suất.

- Nhân tố quốc tế: Trong xu thế toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước (Hồ Thị Lam Trà

và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.3.2 Nhóm nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: trường học, chợ, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem

xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách

xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu

có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường

sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, có thể là: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.

- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu thông qua tính chất sử dụng đất, phân khu chức năng, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.3.3 Nhóm nhân tố cá biệt.

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, đặc biệt nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu

so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.1.4.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản,

có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.

Địa tô chênh lệch được hình thành bởi các nhân tố thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai… được gọi là địa tô chênh lệch I Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó

có được không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại Chủ nghĩa tư bản thu được lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh vào thời kì bắt đầu khai thác nông nghiệp Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho chủ đất vẫn còn nhận được lợi nhuận bình quân.

Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức

là do những khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ nghĩa tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kì đã hoàn toàn làm chủ trong sản xuất nông nghiệp Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định.

Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của của địa tô chênh lệch Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc

sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau.

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh

tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.

Sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất, sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng),

do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.4.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất là tỷ lệ tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu.

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào.

– Lãi suất ngân hàng mà tăng thì sức mua đất sẽ giảm, vì mang tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có lợi nhuận – Lãi suất ngân hàng mà giảm thì sức mua đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ đất sẽ thu được lợi nhuận lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.

Vì vậy nhà đầu tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

Tuy nhiên, nếu chỉ xét trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).

2.1.4.3 Quan hệ cung-cầu

Đảng Nhà nước ta định hướng xây dựng nền kinh tế thị trường đinh hướng xã hội chủ nghĩa, đó là nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị), đồng thời đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa (có sự điều tiết của Nhà nước) Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là

có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu.

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn.

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá

cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái.

Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này

có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Xét về tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ

lệ lãi suất của ngân hàng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005) 2.1.5 Phương pháp xác định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã đưa ra phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

2.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ

sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác

để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

Phạm vi áp dụng:

- Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp Áp dụng rộng rãi với tất cả các khu vực có thị trường đất đai lành mạnh, đủ thông tin và các mẫu giao dịch Có tính hiện thực cao vì kết quả định giá và giá thị trường gần nhau (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

2.1.5.2 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

- Phạm vi áp dụng trong các trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác dịnh giá (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

2.1.5.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một

số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

2.1.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép

chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

- Phạm vi ứng dụng: Áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích

sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương

tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

+ Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

+ Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển + Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất (Chính phủ nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

2.1.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

- Phạm vi áp dụng:

+ Được áp dụng để định giá đất cho: Các trường hợp quy định tại các Điểm

a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai

mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để

áp dụng cho các trường hợp như quy định trên.

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng được áp dụng cho trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền

kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Đối với trường hợp này thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2014).

2.2 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI

2.2.1 Cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu (database) là một hệ thống các thông tin có cấu trúc được lưu trữ trên các thiết bị lưu trữ thứ cấp (băng từ, đĩa từ…) nhằm thoả mãn yêu cầu khai thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau Tuy nhiên, thuật ngữ này thường dùng trong công nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết các dữ liệu, thường đủ lớn để lưu trên một thiết bị lưu trữ như đĩa hay băng Dữ liệu này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong hệ điều hành hay được lưu trữ trong các hệ quản trị cơ

sở dữ liệu (Nguyễn Hùng Cường, 2014).

Cơ sở dữ liệu địa lý (Geodatabase) là một hoặc một bộ dữ liệu được tổ chức chặt chẽ, linh hoạt và được lưu trữ trong bộ nhớ thích hợp, là một kho chứa dữ liệu không gian và thuộc tính trong quản trị cơ sở dữ liệu (Database Management System-DBMS) Đây là một mô hình dữ liệu đối tượng có hướng mô tả các đối tượng địa lý, đối tượng thuộc tính và quan hệ giữa các đối tượng Geodatabase kết hợp “geo” (dữ liệu không gian) với “cơ sở dữ liệu” (kho chứa dữ liệu) để tạo ra một kho dữ liệu trung tâm cho việc lưu trữ

và quản lý dữ liệu không gian Có thể coi Database như là bộ từ điển bách khoa toàn thư, nó có thể được thừa hưởng trong máy tính để bàn, máy chủ hoặc điện thoại di động cho phép lưu trữ dữ liệu GIS ở vị trí trung tâm để dễ dàng truy cập và quản lý Dữ liệu này được lưu trữ theo mô hình này mang tính toàn vẹn cao Hệ thống thông tin địa lý sử dụng Geodatabase làm dữ liệu của mình (Nguyễn Hùng Cường, 2014).

Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai đã đưa ra giải thích “Cơ sở dữ liệu đất đai gồm tập hợp các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính đất đai được sắp xếp,

tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử” (Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau:

- Cơ sở dữ liệu địa chính;

- Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất;

- Cơ sở dữ liệu giá đất;

- Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.

Trong đó, cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác Nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin của CSDL giá đất được thực hiện theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu giá đất do Bộ TN&MT quy định.

- Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền (điểm khống chế đo đạc, dữ liệu biên giới, địa giới, giao thông, thủy hệ, địa danh và ghi chú) và các dữ liệu không gian chuyên đề (dữ liệu địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai).

- Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm dữ liệu thuộc tính địa chính; dữ liệu thuộc tính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dữ liệu thuộc tính giá đất; dữ liệu thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai.

+ Dữ liệu thuộc tính địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây: thửa đất; đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; tài sản gắn liền với đất; người sử dụng đất, người quản lý đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất; sự biến động trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất; dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất.

+ Dữ liệu thuộc tính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện; dữ liệu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

+ Dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm: dữ liệu giá đất theo bảng giá đất; dữ liệu giá đất cụ thể; dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường + Dữ liệu thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai bao gồm: dữ liệu hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; dữ liệu kết quả điều tra kiểm kê (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015).

2.2.2 Cơ sở dữ liệu địa chính

Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại Trong nhiều năm qua, các địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai thực hiện ở nhiều địa bàn Một số tỉnh đã cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và tổ chức quản lý, vận hành phục

vụ yêu cầu khai thác sử dụng một cách hiệu quả, đồng thời cơ sở dữ liệu

đó cũng được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhằm hiện đại hóa hệ thống công tác quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động nguồn dữ liệu đất đai thống nhất

từ trung ương đến địa phương đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính xác phục vụ tốt quản lý nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về phát triển kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng,nghiên cứu khoa học, đào tạo, hợp tác quốc tế; phát triển chính phủ điện tử trong ngành tài nguyên và môi trường và đặc biệt là nhu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho người dân và doanh nghiệp góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản Từng bước hoàn thiện và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng, phục vụ cho lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khai thác tiềm năng quỹ đất, cung cấp các thông tin về đất đai phục cho cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương.

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm: dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính.

Dữ liêụ bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên

có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng cụ thể đến từng thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, kích thước, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi như hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và khu vực đất lưu không dành cho giao thông có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, ranh giới hành lang baỏ vệ an toàn công trình;

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung cuả sổ mục kê đất đai, sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Các đối tượng có chiếm đất không tạo thành thửa đất gồm tên gọi,

mã của đối tượng, diện tích của hệ thống thủy văn, hệ thống giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về giấy tờ tùy thân, văn bản về việc thành lập tổ chức;

- Thông tin về tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng, số phát hành Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất;

Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng tập trung thống nhất từ trung ương tới địa phương Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời, và thực hiện theo quy định,quy chuẩn kỹ thuật về xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính.

Cơ sở dữ liệu địa chính cấp xã là thành phần cơ bản của hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, là cơ sở để thành lập nên cơ sở dữ liệu địa chính cấp huyện, cấp tỉnh.

2.2.3 Cơ sở dữ liệu về giá đất

Cơ sở dữ liệu về giá đất là một trong những nội dung, một thành phần tham gia hình thành nên hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai CSDL giá đất là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu giá đất được xây dựng, sắp xếp để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử CSDL giá đất cũng được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, tổng hợp theo đơn vị hành chính cấp huyện và tích hợp vào CSDL đất đai Đồng thời, CSDL giá đất phải được gắn vào thông tin dữ liệu thửa đất trong CSDL địa chính, được xây dựng theo hướng sau:

- Dữ liệu về giá đất được gắn vào thông tin dữ liệu thửa đất, tích hợp theo từng năm CSDL về giá đất được xây dựng, cập nhật bắt đầu từ năm 2003 cho đến nay.

- Hàng năm CSDL về giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên sau khi UBND tỉnh phê duyệt giá đất trên địa bàn tỉnh (thông thường được cập nhật vào tháng 01/01 năm đầu của giai đoạn) Dữ liệu về giá đất hàng năm sẽ được lưu trữ trong bộ nhớ hệ thống theo thời hạn bảo quản hồ sơ, tài liệu chuyên ngành tài nguyên và môi trường được quy định tại Thông tư số 11/2013/TT- BTNMT ngày 28/5/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Đối với cở sở dữ liệu giá đất, khi xây dựng cần có một số thông tin thuộc tính liên quan đến giá đất xác định đến từng thửa đất cụ thể như sau:

- Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất: giá đất theo bảng giá đất, vị trí đất, khu vực đất, quyết định ban hành, ngày ban hành và ngày có hiệu lực;

- Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể: giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể, thời điểm quyết định giá cụ thể, căn cứ pháp lý;

- Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường: giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá và thời điểm biến động (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015).

Theo đó CSDL giá đất là một bộ phận trong CSDL đất đai, muốn xây dựng đầy đủ và hoàn thiện hệ thống CSDL đất đai quốc gia thì việc xây dựng CSDL giá đất là yêu cầu không thể thiếu Các dự án liên quan đến CSDL đất đai quốc gia, gồm: (1) Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP), gồm 9 tỉnh: Hà Nội (địa bàn Hà Tây cũ), Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long; (2) Dự án Tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và CSDL quản lý đất đai: Triển khai

ở 63 tỉnh, thành nhằm hoàn thành mục tiêu cấp GCN QSDĐ và chuẩn hóa đồng

bộ hệ thống hồ sơ địa chính trên cả nước; (3) Dự án xây dựng CSDL quốc gia về tài nguyên và môi trường: Thực hiện theo Quyết định số 1605/QĐ-TTg ngày ngày 27/8/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của cơ quan nhà nước giai đoạn 2011 - 2015 do Cục Công nghệ thông tin chủ trì; (4) Dự án xây dựng CSDL

quốc gia về đất đai (giai đoạn I: 2013-2015): Dự án đã được phê duyệt theo Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30 tháng 10 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Dự án xây dựng CSDL quốc gia về đất đai (Huyền Trang, 2015).

Gần đây, Tổng cục Quản lý đất đai đã phối hợp với Cơ quan hợp tác Quốc

tế Hàn Quốc (KOICA) hỗ trợ thực hiện xây dựng mô hình hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (VIETLIS) Dự án VIETLIS là dự án nhằm tăng cường năng lực quản lý đất đai thông qua việc xây dựng chiến lược, lộ trình phát triển hệ thống thông tin đất đai hiện đại, thiết kế và xây dựng mô hình thông tin đất đai đa mục tiêu, góp phần cung cấp các dịch vụ thông tin cho người dân, doanh nghiệp Dự

án được Tổng Cục Quản lý đất đai phối hợp với phía Hàn Quốc triển khai từ tháng 12/2013 - 02/2015, thí điểm thực hiện ở 3 địa điểm: Hà Nội (Tổng cục

Quản lý đất đai), tỉnh Bắc Ninh (huyện Từ Sơn) và TP Đà Nẵng (quận Hải Châu) Dự kiến về giai đoạn 2 của Dự án VIETLIS, Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA), Chính phủ Hàn Quốc sẽ viện trợ không hoàn lại đối với

Dự án Hỗ trợ kỹ thuật tăng cường năng lực định giá đất và xây dựng hệ thống thông tin về giá đất, thực hiện từ năm 2016 - 2017 “Đây là một dự án rất cần thiết và có tính khả thi cao cho Bộ TN&MT Do đó, Bộ TN&MT đề nghị phía KOICA ủng hộ và đưa dự án vào danh mục các dự án ưu tiên tài trợ cho

Bộ TN&MT trong năm 2015 hoặc năm 2016” (Bộ TNMT, 2015).

2.3 TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

2.3.1 Tình hình xây dựng CSDL đất đai trên thế giới

Việc ứng dụng công nghệ vào xây dựng CSDL địa chính ở nhiều nước trên thế giới đã được quan tâm từ sớm và thực hiện với nhiều kết quả tốt Đặc biệt là

ở các nước phát triển như Thụy Điển, Hà Lan, Úc, Italy,… CSDL địa chính được hoàn thiện thành các hệ thống thông tin đất đai phục vụ rất hiệu quả cho sự phát triển kinh tế - xã hội Sau đây tác giả xin tổng quan một số các hệ thống thông tin đất đai ở một số nước.

Hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc (KLIS): Hàn Quốc xây dựng lộ trình tin học hóa thông tin địa lý quốc gia từ năm 1988-2010 gồm 3 giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1996 xây dựng hạ tầng mạng quốc gia giai đoạn 1 và 2 Năm 1995-2000 xây dựng KLIS giai đoạn 1 với nhiệm vụ tập trung số hóa các loại bản đồ, phát triển hệ thống thông tin thửa đất (PBLIS), xây dựng hệ thống thông tin đất đai tích hợp (MLIS) Giai đoạn từ năm 2001 – 2005 xây dựng KLIS giai đoạn 2 để vận hành thử nghiệm hệ thống, mở rộng trên toàn quốc, hoàn tất công tác xây dựng CSDL đất đai Từ năm 2006 đến năm 2010 xây dựng KLIS giai đoạn 3,liên kết và quy tập dữ liệu từng ngành, cơ quan, hoàn thiện hệ thống tổng hợp thông tin địa

lý quốc gia (ISP) Từ năm 2010-2012 Hàn quốc xây dựng chính sách thong tin địa

lý quốc gia lần thứ 4laf quy hoạch tổng thể tận dụng triệt để giá trị thong tin địa

lý quốc gia, sử dụng tài nguyên một cách hợp lý để hỗ trợ phát triển kinh tế Năm 2013-2017 xây dựng cơ bản chính sách thông tin địa lý lần 5 nhằm giúp nâng cao khả năng thích ứng với sự phát triển không ngừng của công nghệ thông tin, điện thoại thông minh, tích hợp thông tin địa lý la yếu tố cốt lõi của Chính phủ 3.0, cung cấp dịch vụ phù hợp với toàn dân Hệ thống KLIS được xây dựng với hệ thống chức năng: Hệ thống

hỗ trợ hành chính đất đai với chức năng cấp phép giao dịch đất đai, cấp phát GCN, quản lý giá đất; hệ thống quản lý hồ sơ địa chính với chức năng quản

lý biến động đất đai, chỉnh sửa hồ sơ,xuất trích đo bản đồ, tra cứu văn bản, quản lý thống kê đo đạc; hệ thống quản lý bản đồ địa chính với chúc năng thiết lập lớp bản đô, tra cứu thong tin thửa đất, biên tập bản đồ, chia tách thửa đất; hệ thống quản lý cấp tỉnh và trung ương với nhiệm vụ tiếp nhận xử

lý trực tuyến các dịch vụ hành chính công, tạo số liệu thống kê, giám sát tình hình sử dụng ở cấp dưới (Đinh Hải Nam, 2015).

- Hệ thống hạ tầng quốc gia vê hệ thống thông tin đất đai Malaysia (NaLIS): tháng 1 năm 1997 Chính phủ Malaysia đã ban hành thông tư phát triển hành chính công PADC để thành lập hạ tầng quốc gia về hệ thống thong tin đất đai NaLIS NaLIS

sử dụng các công nghệ web Internet/Intranet, NaLIS cung cấp phương tiện cho người

sử dụng thông tin đất đai có được quyền truy cập vào thông tin đất giữa các cơ quan liên quan đến đất đai Hệ thống đo đạc, đăng ký đất đai thuộc Cục đo đạc và bản đồ,

Sở quản lý mỏ và đất, hệ thống xác định thông tin giá (VLIS) của Cục thẩm định giá và dịch vụ định giá bất động sản (PAS) của Kuala Lumpur Ngoài các hồ sơ đất đai, NaLIS cũng cung cấp dịch vụ truy cập đến dữ liệu không gian được lưu trữ trong hệ thống thông tin địa lý ở Bộ Nông nghiệp ; hệ thống sử dụng đất của Sở Nông nghiệp;

hệ thống thong tin dân số của tổng cục thống kê; hệ thống thông tin đất đai và đo đạc (LALIS) của Sarawak, Sabah; hệ thống thông tin đại lý của Penang (PEGIS); hệ thống cho quản lý và tiện ích xây dựng bản đồ và cơ sở hạ tầng (Sutra) của Bộ Công trinh công cộng; hệ thống thông tin rừng của Cục lâm nghiệp và bán đảo Malaysia Học hỏi kinh nghiệm từ một số nước Mỹ, Canada, Thụ Điển và Úc, Chính phủ Malaysia huy động tất cả các hoạt động của các cơ quan liên quan đến đất đai phối hợp để xây dựng và thu thập dữ liệu sau đó được chia sẻ để tránh sự trùng lặp và giảm chi phí kinh tế Chính phủ chỉ đầu tư kinh phí cho phần cứng, phần mềm và thiết bị mạng, bảo trì cho hệ thống NaLIS Chi phí xây dựng dữ liệu thuộc về các cơ quan liên quan đến đất đai NaLIS được sự giúp đỡ của một số tổ chức như Swedservey của Thụy Điển; dữ liệu đất đai BC của Canada; Cục dữ liệu địa lý liên bang của Hoa Kỳ; Macdonald Dettwiler của Canada; SYSDECO của Na Uy; hệ thống Oracle Malaysia; ESRI Châu Á; Intergraph Malaysia; Dataprep/SYSDECO Malaysia; SUN Malaysia; thiết

bị kỹ thuật số Malaysia; ESRI Châu Á (Đinh Hải Nam, 2015).

20

- Hà Lan là một nước thuộc Liên minh Châu Âu xây dựng mô hình quản lý cơ sở dữ liệu địa chính theo hướng xã hội hóa Cấp quản lý Nhà nước chỉ đưa ra các luật định theoo tiêu chuẩn của Liên minh Châu Âu (EU) và hệ thống luật quốc gia Các tỉnh có nghĩa vụ thực thi luật và phục vụ công dân Việc xây dựng dữ liệu, đo đạc bản đồ, đăng ký đất đai được giao cho tổ chức

tư nhân dưới sự giám sát của Nhà nước Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai của Hà Lan (Kadaaster) xây dựng như sau:

+ Số hóa toàn bộ dữ liệu bản đồ thời gian từ năm 2004-2011; bản đồ

số đo đạc năm 2007; đăng ký đất đai công khai từ năm 2000; thực hiện công chứng điện tử từ năm 2005; xử lý giao dịch điện tử từ năm 2010.

+ Lập bản đồ và phân phối thông tin địa lý, địa hình; đăng ký dữ liệu địa chính; đăng ký quốc gia về dữ liệu cá nhân; đăng ký phân phối thông tin về bất động sản gồm: đại chỉ tòa nhà, giao dịch, giá bất động sản; cung cấp chứng thực giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý thuế, cơ quan công chứng Ngoài ra, hệ thống Kadaster còn cung cấp thông tin về mạng lưới thảm khảo số liệu trắc địa quốc gia; thông tin về vị trí của dây cáp và đường ống công trình ngầm; kết nối với chính phủ điện tử nhằm giảm gánh nặng hành chính, giúp chính phủ cung cấp dịch vụ cho các công ty và công dân một cách dễ dàng, chi phí thấp, chất lượng cao, sản phẩm đa dạng, dữ liệu chính xác theo tiêu chuẩn kỹ thuật; xây dựng cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian của Hà Lan (SDI) kết nối với hệ thống dịch vụ thong tin đất đai Châu Âu (EULIS) (Đinh Hải Nam, 2015).

- Các dịch vụ thông tin đất đai Châu Âu (EULIS): giữa năm 2001-2004, 8 tổ chức thông tin đất đai Châu Âu khác nhau và một trường đại học hợp tác trong việc phát triển một nền tảng cho người dùng để đăng ký đất đai, xây dựng thông tin tham khỏa trực tuyến về đất đai từ mỗi nước tham gia với sự hỗ trợ va kinh phí bổ sung tư

ủy ban Châu Âu EULIS cung cấp truy cập trực tiếp vào văn phòng đăng ký đất đai ở Châu Âu EULIS được sở hữu bởi một tập đoàn của các nước thành viên có chuyên môn trong lĩnh vực đăng ký đất đai, nhất là các tổ chức Chính phủ EULIS cung cấp thuê bao cho khách hàng đăng ký đất đai và tài sản như: ngân hang, cho vay, các đại

lý bất động sản và các luật sư, dữ liệu đáng tin cậy, truy cập trực tiếp và dễ dàng Ngoài ra, EULIS còn cung cấp các tài liệu cơ bản về luật, pháp lý, mô tả về thói quen

và cong tác đăng ký chuyển nhượng bất động sản và thế chấp của người dân, cung cấp thong tin liên lạc cho các cơ quan có liên quan đến giao dịch bất động sản (Đinh Hải Nam, 2015).

2.3.2 Tình hình xây dựng CSDL đất đai ở Việt Nam

Cùng với các cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất, lần thứ hai, và thứ

ba thì hệ thống khoa học công nghệ đã ngày càng hiện đại Công nghệ thông tin

đã thâm nhập vào đa số các lĩnh vực của cuộc sống, kể cả trong lĩnh vực quản lý thông tin bất động sản Hệ thống thông tin giúp Nhà nước và những cơ quan quản lý có thể cập nhật kịp thời, nhanh chóng khi có những thay đổi Việc ứng dụng công nghệ, tiên tiến, hiện đại trên thế giới để thu thập, lưu trữ, xử lý, tích hợp và cung cấp dữ liệu đất đai ở dạng số đã được bắt đầu kể từ khi công nghệ

đo đạc chuyển từ các máy đo quang cơ sang công nghệ số (digital) với việc ứng dụng công nghệ GPS và toàn đạc điện tử, ảnh hàng không và ảnh viễn thám dạng số (Lê Thị G ang và Nguyễn Thị Châu Long, 2010).

Dựa trên sự kế thừa, sáng tạo và ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ trên thế giới, nước ta đã và đang bước đầu xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu dạng số nhằm phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai với một số công

cụ phần mềm như: FAMIS, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, VNLIS

Hầu hết các cơ quan tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện đều

đã xây dựng cơ sở dữ liệu dạng số khai thác vào hoạt động quản lý đất đai Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng miền núi đặc biệt khó khăn.

Trong nhiều năm qua, ngành quản lý đất đai của nước ta đã được nhiều nước phát triển quan tâm giúp đỡ để xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại, điển hình là dự án SEMLA của Chính phủ Thụy Điển

có tên “Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển về tăng cường năng lực quản lý đất đai và môi trường” từ năm 2004-2009 Các kết quả chính của nhóm đạt được là xây dựng chiến lược quản lý đất đai của Việt Nam, các mô hình về quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, địnhgiá đất và thị trường bất động sản đã được thử nghiệm và triển khai.

- Năm 2009, Tổng cục quản lý đất đai, BTNMT đã xây dựng dự án “Dự

án xây dựng và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở Việt Nam” với mục tiêu nghiên cứu xây dựng và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở Việt Nam trên cơ

sở các chuẩn về hệ thống thông tin địa lý của quốc tế, chuẩn dữ liệu địa chính của một số nước trên thế giới Nội dung của dự án là khảo sát, phân tích, đánh giá về hiện trạng dữ liệu địa chính; phân tích tổng hợp chuẩn dữ liệu địa chính của một

số nước trên thế giới; xây dựng yêu cầu, nội dung, tai liệu hướng dẫn kỹ thuật, phần mềm hỗ trợ xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính.

- Năm 2009-2011, Tổng cục quản lý đất đai phối hợp với Trung tâm lưu trữ và Thông tin đất dai xây dựng “Dự án xây dựng CSDL tổng hợp đất đai ở Trung ương” Dự án sẽ xây dựng CSDL tổng hợp về đất đai cấ Trung ương, cung cấp những thông tin, dữ liệu cơ bản để các Bộ, ngành xây dựng chiến lược, quy hoạch phát triển của Bộ, ngành mình đồng thời là tiêu chí quan trọng để quản lý

va bảo vệ tài nguyên và mô trường nói chung và tổng hợp về đất đai cấp Trung ương nói riêng Mục tiêu chính của dự án này là xây dựng và đưa vào vận hành một CSDL tổng hợp về đất đai cấp Trung ương nhằm giúp các cơ quan quản lý đất đai cấp Trung ương có được một công cụ quản lý tốt, hiệu quả phục vụ quy hoạch phát triển kinh tế -xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng; thực hiện việc kiểm soát chất lượng, nâng cao giá trị dữ liệu và trình độ kỹ thuật quản lý dữ liệu, hỗ trợ kỹ thuật cho việc quản lý dữ liệu ở các cơ sở bằng các hoạt động đào tạo, chuyển giao kỹ thuật; thiết lập cơ chế hoạt động bảo đảm cho sự hoạt động có hiệu quả và lâu dài của CSDL, chấm dứt sự phân tán thông tin dữ liệu đất đai cấp Trung ương.

- Năm 2008-2013, Dự án “Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP)” Dự án triển khai tại 9 tỉnh được lựa chọn với kinh phí 100 triệu

đô la mỹ tang cường sự tiếp cận của mọi đối tượng đối với dịch vụ thông tin đất đai thong qua việc phát triển một hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện ở các tỉnh được lựa chọn ở Việt Nam trên cơ sở xây dựng hệ thống công khai, chính xác, đây đủ, kịp thời

về đăng ký đất đai, thông tin đất đai (bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính), GCNQSDĐ nhằm đáp ứng mọi nhu cầu về thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của người SDĐ và đáp ứng mọi nhu cầu thông tin của cộng đồng (Đinh Hải Nam, 2015).

Ngày 24/4/2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư

số 04/2013/TT-BTNMT quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Theo đó, cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến cấp tỉnh và cấp huyện, trong đó:

- Đơn vị hành chính cấp xã là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.

- Cơ sở dữ liệu đất đai của cấp huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các

xã thuộc huyện; đối với các huyện không có đơn vị hành chính xã trực thuộc thì cấp huyện là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.

- Cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả các huyện thuộc tỉnh.

- Cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương được tổng hợp từ cơ

sở dữ liệu đất đai của tất cả các tỉnh trên phạm vi cả nước.

Hoạt động tích cực của Nhà nước nói chung và của cơ quan nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai nói riêng trong việc hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đã mang lại nhiều thành tựu hướng tới nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng tài nguyên đất.

2.3.3 Tình hình xây dựng CSDL đất đai trên địa bàn huyện Ứng Hòa Việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật sử dụng dữ liệu đất đai phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Huyện Ứng Hòa là một trong những huyện thí điểm trong việc thực hiện

dự án “Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam”, theo

đó, hệ thống hồ sơ địa chính được xây dựng với công nghệ thông tin hiện đại, chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn kỹ thuật đề ra Hệ thống bản đồ địa chính

đã được xây dựng dưới dạng số bằng phần mềm MicroStation SE đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật và đảm bảo tính pháp lý; hơn nữa hồ sơ địa chính toàn

bộ các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Ứng Hòa đều hướng tới việc được kết nối lên phần mềm VLIS phục vụ công tác quản lý, sử dụng và thường xuyên cập nhật thông tin biến động, liên quan đến thửa đất và người sử dụng đất Nhìn chung những kết quả đạt được là đáng khích lệ và đáp ứng được những đòi hỏi cấp bách công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, góp phần không nhỏ trong việc bình ổn xã hội, làm tăng thu cho ngân sách thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai Tuy nhiên,

cơ sở dữ liệu đất đai hiện nay mới chỉ giới hạn phục vụ trong ngành tài nguyên môi trường là chủ yếu và cũng chủ yếu do ngành tài nguyên và môi trường xây dựng Chính vì lẽ đó hiệu quả chưa cao và đôi khi dẫn đến lãng phí trong đầu tư do đầu tư chồng chéo và thiếu chia sẻ thông tin Vấn đề đặt

ra là cần phải nhanh chóng xây dựng một cơ sở dữ liệu đa mục tiêu, đa người sử dụng và do nhiều cơ quan cùng tham gia xây dựng.

2.4 GIỚI THIỆU PHẦN MỀM ARCGIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT

2.4.1 Giới thiệu chung về ArcGis

ArcGIS là một hệ thống phần mềm cung cấp một giải pháp tổng thể về hệ thống thông tin địa lý, bao gồm nhiều modul khác nhau, đáp ứng nhu cầu cho mọi tổ chức, từ những người sử dụng đơn lẻ cho đến hệ thống có tính toàn cầu.

Phần mềm ArcGIS cung cấp nhiều chức năng để có thể:

- Xây dựng một mô hình xử lý không gian rất hữu dụng cho việc tìm ra các mối quan hệ, phân tích dữ liệu và tích hợp dữ liệu.

- Thực hiện chồng lớp các véc tơ, tính xấp xỉ và phân tích thống kê.

- Tạo ra các đặc tính cho sự kiện và chồng xếp các đặc tính của các sự kiện đó.

- Chuyển đổi dữ liệu và các định dạng của dữ liệu theo rất nhiều loại định dạng.

- Xây dựng những dữ liệu phức tạp, các mô hình phân tích và các đoạn mã để tự động hóa các quá trình GIS…

Bộ phần mềm ArcGIS Desktop (sau đây gọi tắt là ArcGIS) bao gồm 3 thành phần cốt lõi sau:

- ArcMap để hiển thị, xử lý và phân tích dữ liệu và thành lập các bản đồ; Đây là phần mềm sẽ sử dụng nhiều nhất.

- ArcCatalog để quản lý, theo dõi các dữ liệu đã có hoặc tạo mới và

mô tả các dữ liệu mới Vai trò của ArcCatalog tương tự như Windows Explorer, sự khác biệt là ArcCatalog làm việc với các nguồn dữ liệu (lớp dữ liệu, bảng dữ liệu,…) chứ không phải là với các tệp tin ArcCatalog có thể hoạt động như một phần mềm độc lập, hay tích hợp trong ArcMap.

- ArcToolbox cung cấp các công cụ để phân tích dữ liệu, xuất nhập và chuyển đổi dữ liệu ArcToolBox không hoạt động như một phần mềm độc lập mà được tích hợp trong ArcMap hoặc ArcCatalog.

-Ngoài 3 thành phần cốt lõi nêu trên, ArcGIS còn bao gồm 2 phần mềm bổ trợ khác là:

- ArcScene: dùng để hiển thị dữ liệu dưới dạng mô hình 3D.

- ArcGlobe: dùng để hiển thị dữ liệu trong mô hình Trái đất dưới dạng quả địa cầu Hình thức gần giống như Google Earth (Trần Quốc Bình, 2011).

Hình 2.1 Các thành phần cốt lõi của ArcGIS Desktop

Khả năng của ArcGIS là rất lớn vì ngoài 5 phần mềm nêu trên, ArcGIS còn có hàng nghìn ứng dụng chạy trên nó, gọi là phần mở rộng (Extension) Đáng kể nhất là Spatial Analyst (phân tích không gian) và 3D Analyst (phân tích và hiển thị dữ liệu 3D) (Trần Quốc Bình, 2011) ArcMap là ứng dụng để tạo ra bản đồ Mỗi bản đồ trong ArcMap được gọi là Map document và được ghi trong các file có đuôi mở rộng là *.mxd, một lớp bản

đồ có thể có nhiều Data frames Data frame là một nhóm các lớp bản đồ (Data layer hay Feature layer) theo một nội dung nào đó và có cùng cơ sở toán học (được hiển thị trong một hệ quy chiếu) Các layer có thể được tạo từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau: shape files, personal geodatabase, ArcInfo cover datasets, CAD drawings, SDE databases, tables, images.

Các dữ liệu địa lý có hai dạng chính là vector (shape, cover, CAD, geodatabase…) và raster (ảnh số, ảnh quét, các file ảnh dưới dạng *.jpg, *.tift…).

Có 4 định dạng chủ yếu mà ArcMap dùng để lưu trữ dữ liệu là Shape files, Personal GeoDatabase (gọi tắt là GeoDatabase), File GeoDatabase và SDE GeoDatabase Shape files đơn giản hơn GeoDatabase song chức năng của nó lại ít hơn Vì vậy để quản lý chặt chẽ hơn, định dạng GeoDatabase hay được sử dụng nhiều hơn.

GeoDatabase là một cơ sở dữ liệu được chứa trong một file có đuôi là *.mdb (định dạng của MS Acsess) Khác với shape file, GeoDatabase cho phép lưu trữ topology của các đối tượng.

Feature Class Feature Class Feature Class Feature Class

Attribute Table Attribute Table Attribute Table Attribute Table

Hình 2.2 Cấu trúc của một GeoDatabase

Trong một GeoDatabase có một hay nhiều Feature Dataset Feature Dataset là một nhóm các đối tượng có cùng chung hệ quy chiếu và hệ tọa độ Một Feature Dataset có thể chứa một hay nhiều Feature Class Feature Class chính là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và cung cấp dữ liệu cho một (layer) trong ArcMap Mỗi Feature Class chỉ chứa 1 trong các dạng đối tượng là: point (điểm), polyline (đường), polygon (vùng) Một Feature Class sẽ được gắn chặt với một bảng thuộc tính (Attribute Table).

2.4.2 Giới thiệu chung về ArcGIS Online

ArcGIS Online là một nền tảng điện toán đám mây dựa trên sự hợp tác giữa các thành viên của một tổ chức để tạo, chia sẻ và truy cập bản đồ, các ứng dụng cũng như dữ liệu, bao gồm bản đồ nền (basemaps) được xuất bản bởi ESRI Thông qua ArcGIS Online, người dùng sẽ truy cập vào điện toán đám mây của ESRI một cách an toàn, tại đây người dùng có thể quản lý, tạo, lưu trữ và truy cập nhiều lớp dữ liệu Vì ArcGIS Online là một phần không thể thiếu của hệ thống phần mềm ArcGIS nên người dùng có thể sử dụng nó để mở rộng khả năng của ArcGIS Desktop, ArcGIS server, ArcGIS Web APIs, and ArcGIS Runtime SDKs và những ứng dụng khác liên quan đến ArcGIS (ESRI Vietnam, 2015).

ArcGIS Online bao gồm các bản đồ tương tác và những phối cảnh cho phép khám phá, hiểu rõ và đo đạc dữ liệu địa lý mà người dùng cần Truy cập vào các bản

đồ có sẵn để sử dụng và cho phép hiển thị các mô hình, các câu trả lời, các mối quan hệ của cộng đồng và thế giới Sử dụng các công cụ phân tích bao gồm

trong trình xem bản đồ để tiết lộ những điểm mới, tìm các địa điểm phù hợp, làm phong phú thêm dữ liệu và có thể tóm tắt được dữ liệu cần thiết Thông qua chức năng hiển thị bản đồ và các phối cảnh có thể truy cập vào một thư viện bản đồ nền và sử dụng các công cụ để thêm các lớp riêng và có thể chia sẻ với người khác Người dùng cũng có thể truy cập dễ dàng sử dụng các công cụ để tạo ra các ứng dụng có thể xuất bản trên ArcGIS Online.

ArcGIS Online giúp tương tác với dữ liệu bằng cách chia sẻ nội dung liên quan đến các hoạt động chung Người quản trị có thể thiết lập các nhóm riêng hoặc nhóm chỉ được mời hoặc nhóm công khai để mở cho tất cả mọi người Hoặc có thể chia sẻ bản đồ bằng cách nhúng chúng vào các trang web, trên các Blog hay trong các ứng dụng web hoặc thông qua các công cụ hoặc phương tiện thông tin đại chúng ArcGIS Online bao gồm một số các cấu hình ứng dụng và người xây dựng Chỉ một vài bước và không cần phải lập trình, có thể xuất bản một ứng dụng web mà bất cứ

ai cũng có thể truy cập thông qua trình duyệt web.

Nguồn: ESRI

Hình 2.2 Mô hình tương tác của ArcGIS Online

Các lớp và bản đồ như các lớp dữ liệu web có thể được xuất bản trên ArcGIS Online Điều này giải phóng được tài nguyên khi các lớp dữ liệu web được lưu trữ trên đám mây của ESRI và quy mô tự động tăng lên hoặc giảm

xuống khi có nhu cầu Người dùng có thể xuất bản trực tiếp các dữ liệu từ ArcGIS cho các ứng dụng Desktop hoặc website của ArcGIS Online mà không cần phải cài đặt trên server và chia sẻ các dữ liệu này với bên ngoài cơ quan, đơn vị Các đơn vị,

cơ quan có nhu cầu cũng có thể thêm các lớp dữ liệu hoặc dùng các công cụ xử lý

dữ liệu để tạo ra các bản đồ của họ hoặc các ứng dụng của họ.

Quản lý dữ liệu trên ArcGIS Online thông qua các công cụ, các tính năng cho phép người quản trị tại đơn vị không chỉ tùy chọn trang chủ mà còn quản trị được toàn bộ đơn vị Điều này bao gồm việc cấu hình các trang web, mời các thành viên sử dụng và xác định các chức năng mà họ có thể sử dụng được, quản lý nội dung và các nhóm hay thiết lập các chính sách bảo mật.

Người dùng có thể truy cập ArcGIS Online thông qua trình duyệt web, thiết

bị di động, hay xem bản đồ trên các ứng dụng deskop, cũng như trực tiếp thông qua các phần mềm của ArcGIS như: ArcGIS Desktop Khi tham gia vào một tổ chức, đơn vị và đăng ký với tài khoản đơn vị, người dùng có thể xem các tùy chỉnh của trang web, có thể truy cập dữ liệu độc quyền của đơn vị mình và những nội dung không gian địa lý khác hay tham gia vào các nhóm, tổ chức khác và có thể lưu trữ các công việc của chúng ta ở ArcGIS Online (ESRI, 2015).