Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh

- Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền của người sử dụngđất, cần thực hiện các giải pháp như: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai và việc thực hiệnquyền

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM ỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN HOÁN

ĐÁNH GIÁ VI C TH C HI N QUY N C A ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỰC HIỆN QUYỀN CỦA ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỀN CỦA ỦA

NG ƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN Ử DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN ỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN I S D NG Đ T TRÊN Đ A BÀN ẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN Ở TRÊN ĐỊA BÀN ỊA BÀN HUY N TIÊN DU – T NH B C NINH ỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ỈNH BẮC NINH ẮC NINH

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hoán

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trongquá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức PhòngTài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tiên Du đãgiúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hoán

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất 4

2.1.1 Quyền sở hữu về đất đai 4

2.1.2 Quyền sử dụng đất 7

2.1.3 Người sử dụng đất 7

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 8

2.1.5 Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất 11

2.2 Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới 12

2.2.1 Thụy Điển 12

2.2.2 Australia 14

2.2.3 Trung Quốc 16

2.2.4 Hàn Quốc 19

2.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam 20

2.3 Thực hiện các quyền sử dụng đất ở việt nam qua các giai đoạn 21

2.3.1 Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ 21

2.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Bắc Ninh 34

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 38

3.1 Địa điểm nghiên cứu 38

3.2 Thời gian nghiên cứu 38

3.3 Đối tượng nghiên cứu 38

3.4 Nội dung nghiên cứu 38

3.4.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 38

3.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 38

3.4.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 38

3.4.4 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 38

3.4.5 Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 38

3.5 Phương pháp nghiên cứu 38

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 38

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39

3.5.3 Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu 40

3.5.4 Phương pháp so sánh 40

3.5.5 Phương pháp đánh giá 40

Phần 4 Kết quả và thảo luận 41

4.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 41

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tiên Du 45

4.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của huyện Tiên Du 47

4.2.1 Thực trạng quản lý đất đai 47

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Tiên Du 48

4.3 Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011- 2015 51

4.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,

thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du 51

4.3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011-2015 53

4.3.3 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011-2015 56

4.3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011-2015 58

4.3.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011-2015 60

4.4 Đánh giá kết quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du 63

4.4.1 Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất ở 63

4.4.2 Đánh giá của cán bộ, viên chức 66

4.4.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du 68

4.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du 69

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 72

Hợp tác xãNghị định của chính phủQuyết định

Quyền sử dụng đất

Sử dụng đấtTỉnh lộThủ tục hành chính

Xã hội chủ nghĩa

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của người

SDĐ tại huyện Tiên Du 39Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 huyện Tiên Du 49Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Tiên Du 50Bảng 4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện

Tiên Du giai đoạn 2011 – 201555Bảng 4.4 Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du

giai đoạn 2011 – 2015 57Bảng 4.5 Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du

giai đoạn 2011 – 2015 59Bảng 4.6 Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Tiên Du

giai đoạn 2011 – 2015 62Bảng 4.7 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC của huyện Tiên Du

giai đoạn 2011-2015 64Bảng 4.8 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công

việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC 65Bảng 4.9 Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất về thủ tục

hành chính 67Bảng 4.10 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục

hành chính về quyền sử dụng đất 67

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 41Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Tiên Du 48Hình 4.3 Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp

QSDĐ tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 51Hình 4.4 Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp trên

địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2011 – 2015 53

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Văn Hoán.

Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du – tỉnh Bắc Ninh”.

Phương pháp nghiên cứu: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội được

thu thập tại các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Tiên Du Phương pháp thu thập sốliệu sơ cấp: Điều tra 173 người dân đã thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tạiChi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và 21 cán bộ liên quan trực tiếp đến quyền củangười sử dụng đất Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu: Tổng hợp tình hìnhchuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ bằng phần mềm Microsoft OfficeExcel 2010 Phương pháp so sánh: Số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn

là thị trấn, xã từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng, tiếnhành phân tích, so sánh số liệu điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đất ở giữacác năm điều tra về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất Phương phápđánh giá: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thông qua các tiêu chítrong phiếu điều tra

Kết quả chính và kết luận:

- Theo kết quả thống kê đất đai tính đến ngày 31/12/2015, tổng diện tích đất tựnhiên trên địa bàn huyện là 9.568,65 ha (chiếm 100%), trong đó: Tổng diện tích đất nông nghiệp củatoàn huyện là 3.575,29 ha (chiếm 37,36% tổng diện tích đất tự nhiên); diện tích đất phi nông nghiệp

là 5.993,36 ha (chiếm 62,61% tổng diện tích đất tự nhiên); diện tích đất chưa sử dụng không còn.Tổng số giấy chứng nhận đã cấp trong toàn huyện Trên địa bàn huyện Tiên Du việc cấp GCNQSDđất ở nông thôn đã cấp được 106.228 hộ đạt 96,21%, cấp GCNQSD đất ở đô thị, đã cấp 38.688 hộ,với tổng diện tích đã cấp 768,25 ha, đạt 92,06 %

- Trong giai đoạn 2011 – 2015, huyện Tiên Du đã tiếp nhận tổng số 2571 hồ sơ

chuyển nhượng QSDĐ ở trong đó xã Hoàn Sơn có số trường hợp chuyển nhượng caonhất với 735 trường hợp, xã Tân Chi có số trường hợp chuyển nhượng thấp nhất với

57 trường hợp Thừa kế QSDĐ ở có 1100 trường hợp trong đó nhiều nhất là xã PhúLâm với 156 trường hợp, thấp nhất là xã Hiên Vân với 37 trường hợp Tặng choQSDĐ ở trong giai đoạn 2011 – 2015 có 963 trường hợp trong đó nhiều nhất là xã PhúLâm với 143 trường hợp, ít nhất là xã Tân Chi với 23 trường hợp Trong giai đoạnnghiên cứu có 4150 hồ sơ thế chấp QSDĐ ở được đăng ký biến động tại Chi nhánhvăn phòng đăng ký đất đai huyện Theo kết quả điều tra, 100% số hộ thực hiện chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ ở có đầy đủ GCNQSDĐ và 100% các hộ

đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền

- Qua số liệu điều tra thu thập ý kiến đánh giá của HGĐ, cá nhân; cán bộ, viên chức,

có 30,64% HGĐ, cá nhân và cán bộ, viên chức đánh giá không hài lòng về điều kiện cơ sở vật chấtphục vụ cho công tác đăng ký QSDĐ Đánh giá thông qua phiếu điều tra người thực hiện quyền sửdụng đất cho thấy, 34,11% HGĐ, cá nhân không hài lòng về thời hạn giải quyết TTHC với lý do chủyếu là việc trả kết quả giải quyết TTHC chậm Việc thiếu cán bộ, viên chức thực hiện các TTHC vềQSDĐ (17/21phiếu); sự phối hợp giữa cán bộ, viên chức của các phòng ban trong việc thực hiệnquyền của người sử dụng đất chưa chặt chẽ (7/21 phiếu) được thể hiện qua phiếu điều tra cán bộ,viên chức là một trong số những lý do dẫn đến tình trạng chậm giải quyết, chậm trả kết quả giảiquyết TTHC về QSDĐ theo quy định

- Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền của người sử dụngđất, cần thực hiện các giải pháp như: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai và việc thực hiệnquyền của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giảiquyết TTHC huyện Tiên Du; cải thiện, nâng cấp các trang thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn

vị hành chính trên địa bàn huyện Tiên Du; tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng caotinh thần trách nhiệm của cán bộ, viên chức trong thực thi công vụ

THESIS ABSTRACT Master Candidate: Nguyen Van Hoan

Thesis title: "Evaluation of the implementation of the land use rights in Tien Du

district - Bac Ninh province".

Major: Land Management sector Code: 62.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Methods: Data on natural conditions, economic - social is collected in

offices, units Tien Du district Methods of collecting primary data: Survey of 173 people have made the transfer of land use rights at the branch office of land registration and 21 officials directly linked to the rights of land users Treatment methods, analysis, and synthesis of data: To review the situation to transfer, donate, bequeath or mortgage of land use rights in the software Microsoft Office Excel 2010 Method comparison: The data are aggregated each object in the locality is the town, each content communal land use rights and each year to tabulated, analyzed, comparing the survey carried out by the land use right in the middle of five things Check on the status of implementation of the land use rights Assessment method: Evaluation of the implementation of the land use rights of the criteria adopted in the questionnaire.

Main results and conclusions:

- According to the statistics of land to the date of 31/12/2015, a total area of natural land in the district is 9568.65 hectares (100%), of which: Total land area of the district agriculture is 3575.29 hectares (accounting for 37.36% of total natural land area); non-agricultural land area is 5993.36 hectares (accounting for 62.61% of total natural land area); Unused land no longer The total number of certificates issued in the whole district, Tien Du district on the granting of land use right certificates granted in rural areas is 106228 households reached 96.21%, level certificates of land use rights of land urban, 38 688 households were granted, with a total area of 768.25 hectares granted, reaching 92.06% In the period 2011 - 2015, Tien Du district has received a total of 2571 records of land use right transfer in Hoan Son commune which has the highest transfer cases with 735 cases, Tan Chi with schools where the transfer of the lowest with 57 cases Inheritance of land use in the 1100 case in which there is a maximum

of 156 communes Woody with cases, Van Hien commune is the lowest with

37 cases Donation of land use rights in the period 2011 - 2015 with 963 cases inwhich the Phu Lam at most 143 cases, at least Tan Chi with 23 cases During the studyperiod with 4150 records of land use right mortgage is registered in volatility at thebranch office of land registration district According to a survey, 100% of themimplemented the transfer, bequeath, donate or mortgage of land use rights in fullcertificates of land use rights and 100% of households have fully implemented meansfinancial services as licensor.

- Through the survey data collected opinions of households and individuals;officers and employees, with 30.64% of households, individuals and officials and officials assess theconditions are not satisfied on the basis of material serves for the registration of land use rights.Assessed through surveys of people exercise their right to land use showed that 34.11% of allhouseholds and individuals are unhappy about the time limit for settling administrative proceduresfor reasons mainly to releasing slow administrative procedures The lack of staff and implementation

of administrative procedures for land use rights (17/21 votes); coordination between the officers andemployees of the departments in the implementation of land use rights is not close (7/21 votes) isexpressed through the survey officers and employees is one of the reasons leading to slow due to thesettlement, the settlement results deferred administrative procedures for land use rights as prescribed

- To overcome the shortcomings and inadequacies in the implementation of landuse rights, to implement solutions like: To propagate and popularize the law of the land and theimplementation of land use rights; improve operational efficiency of reception and result-solvingadministrative procedures Tien Du district; improving and upgrading the equipment and facilities atagencies, administrative units Tien Du district; increased staffing, professional training andprofessional, improve the sense of responsibility of the officials and employees in performing officialduties

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian củamọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thànhphần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xâydựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sởhữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đãquy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp năm 1992 và hiến phápnăm 2013, đất đai tiếp tục được quy định là thuộc sở hữu toàn dân Luật Đất đainăm 2013 đã có những quy định về việc giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất Tuy nhiên, tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phươngvẫn còn nhiều tồn tại và bất cập như: hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyểnmục đích sử dụng đất trong nông nghiệp đang diễn ra tự phát, thiếu thông tin vàkhông có sự kiểm soát của Nhà nước; thị trường giao dịch ngầm về đất đai cònchiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt động củathị trường QSDĐ, nhưng người dân không muốn nhận mà vẫn thực hiện giao dịchngầm; công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng

cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá đất doNhà nước quy định nhưng vẫn còn nhiều bất cập Giải phóng mặt bằng chậm chễ,cản trở tiến độ đầu tư của các công trình; tâm lý của người dân ở vùng đồng bằngBắc bộ, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất dẫnđến vấn đề nông dân không có đất do chuyển nhượng ngày càng tăng

Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam.Pháp luật đất đai hiện hành đã hạn chế được sự can thiệp của các biện pháp hànhchính đối với các QSDĐ, cùng với các quy định coi “QSDĐ là tài sản” đã khuyếnkhích, thúc đẩy ngày càng tăng các giao dịch dân sự về QSDĐ và tài sản gắn liềnvới đất Tuy nhiên, cho đến nay việc thực hiện các QSDĐ trong thực tiễn vẫn cònnhiều bất cập cần giải quyết Để có cơ sở hoàn thiện chính sách và đề xuất các giảipháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ, việc nghiên cứu nhằm đánh giá tìnhhình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn cụ thể huyện Tiên Du,tỉnh Bắc Ninh là cần thiết và rất có ý nghĩa

Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau

do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của ngườidân ở mỗi vùng Huyện Tiên Du là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá xãhội của tỉnh Bắc Ninh Huyện có quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khucông nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nôngnghiệp thu hẹp, hạ tầng bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ công nghiệphóa, hiện đại hóa nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hànhchính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Trong những năm gần đâycùng với cả nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có

xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực hiện các quyền của người sửdụng đất trên địa bàn huyện diễn ra khá sôi động Mặc dù vây, việc thực hiện cácthủ tục liên quan đến quyền của người sử dụng đất ở còn gặp khó khăn, bất cập cầnđược nghiên cứu, đánh giá và giải quyết để việc thực hiện quyền của người sửdụng đất ở tại huyện Tiên Du được thuận lợi và nhanh chóng hơn

Xuất phát từ thực tế trên, nên thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện

quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du – tỉnh Bắc Ninh”

là cần thiết

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Du, tỉnh Bắc Ninh;

bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài tập trung nghiên cứu việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh BắcNinh giai đoạn 2011-2015 Đây là những quyền của người sử dụng đất ở đượcthực hiện nhiều nhất trong giai đoạn nghiên cứu

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn là công trình nghiên cứu một cách có về việc thực hiện quyền củangười sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh với những điểmmới là chỉ rõ những tồn tại, bất cập và nguyên nhân khi thực hiện quyền của

người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất một số giải pháp khắcphục phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn nghiên cứu.

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã đưa ra được nhưng con số cụ thể về việc thực hiện quyền củangười sử dụng đất ở, thông qua việc tiến hành phỏng vấn người thực hiện quyềncũng như người thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sửdụng đất, cơ sở pháp lý của việc thực hiện quyền và đưa ra các biện pháp cụ thể

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu nghiên cứu cho sinh viên, cán bộquan tâm đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Ngoài ra, những biệnpháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyệnTiên Du tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa việc thực hiện quyền của người sửdụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Quyền sở hữu về đất đai

2.1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu về đất đai

Điều 164, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồmquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theoquy định của pháp luật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,2005) Đối tượng của quyền sở hữu là một loại tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cánhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng ) có đủ ba quyền là quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản

2.1.1.2 Phân loại quyền sở hữu về đất đai

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt

hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ

sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản

lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cáchthức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợpđược chủ sở hữu giao quyền sử dụng Điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổchức, hộ gia đình, cá nhân

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tàisản của mình theo hai phương thức:

của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừakế

thực tế

Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử

dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu pháttriển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên

cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế

- xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việcphân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng

đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sửdụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao

đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn m ức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhậnchuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi đất

trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốcgia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tựnguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Nhà nước quyết định trưng dụng đấttrong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạngchiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai

- Quyết định giá đất: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết

định giá đất cụ thể

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không thu tiền sửdụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đấtthu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai: Nhà nước quyết định chính sách

thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư củangười sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ

sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi

5

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Nhà nước quy định

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, côngnhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sởhữu tư nhân và sở hữu toàn dân

rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tàinguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tàisản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, vănhóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh

định khác do cá nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh nhằm thực hiệnmục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ,cùng quản lý và cùng hưởng lợi

Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn, hoa lợi, lợitức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là tài sản thuộc hình thức sở hữu tư nhân (Quốc hộinước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)

định tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu” Luật Đất đai năm 2013 lại một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quy định” Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụnghợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo vệ đã thể hiện rõ bảnchất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đaithuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014)

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việcthống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đaiđược sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ), đảm bảo lợi

6

ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các

quyền của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

2.1.2 Quyền sử dụng đất

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”

thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền

sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất”

đất mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất

đi quyền sử dụng đất đai của mình Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ bằng các hình thức chủyếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, KHSDĐ để phân định mục đích sửdụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm phápluật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sửdụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ýtưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực Đồng thời, người sử dụng đất trong quátrình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạngnhững nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuếchuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất (Phạm Phương Nam,2013)

hữu đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn QSDĐ của người sửdụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặccông nhận QSDĐ và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn vàmục đích sử dụng (Trần Quang Huy, 2013)

2.1.3 Người sử dụng đất

Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nướccho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, chophép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có quyền

và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất

7

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất 2.1.4.1 Quyền của người sử dụng đất a

Quyền chung của người sử dụng đất

Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,Luật Đất đai 2013 bao gồm:

và tài sản khác gắn liền với đất;

dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b Quyền riêng của người sử dụng đất

Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụngđất bao gồm:i) Quyền chuyển đổi, ii) chuyển nhượng, iii) cho thuê, iv) cho thuêlại, v) thừa kế, vi) tặng cho; vii) quyền thế chấp, viii) góp vốn quyền sử dụng đất”

Sau đây là nội dung cụ thể của các quyền:

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâmnghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợpthửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manhmún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người cóđất ở trong cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi

chỗ ở Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục

đích thương mại (Phạm Phương Nam, 2013)

QSDĐ Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ chongười được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ mộtkhoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thunhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013) Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là

ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn củathời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuếchuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trườnghợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đấtđai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012)

theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê

và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định Cho thuê QSDĐ là hoạt động phổ biếntrong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và

bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định Hoạt động này giải quyết được nhu cầu củangười có QSDĐ nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ vớinhững người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện đểnhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013)

chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luậtdân sự và pháp luật về đất đai Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự và Luật Đất đai thì thừa kế là mộtquan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệchuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện Chỉ những người

có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mớiđược nhận thừa kế QSDĐ Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyểnnhượng QSDĐ

chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất Thực chất tặng

9

cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việcchuyển nhượng này có giá cả thanh toán bằng không Tặng cho QSDĐ phải có sựthống nhất ý chí giữa hai bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, loại trừ trường hợpngười được tặng cho không muốn nhận tặng cho QSDĐ.

trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành tráchnhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn dongười thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấpđến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiênthanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS,trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vaytiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó làdựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay chokhoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011)

bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinhdoanh Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc điềuchỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyếnkhích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần QuangHuy, 2013)

người sử dụng đất:Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sửdụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất

2.1.4.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sửdụng đất như sau:

i, Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về

sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình côngcộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

ii, Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thếchấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

iii, Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

iv, Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

v, Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

vi, Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

vii, Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn

sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

2.1.5 Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điều 195 Luật đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đaibao gồm:

i) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất;

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

hành quyết định thu hồi đất;

cơ quan hành chính;

Điều 196 Luật đất đai 2013 quy về công khai thủ tục hành chính vềđất đai:

thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; ii) Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;

iii) Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;

v) Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính

bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trêntrang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện

2.2 THỰC HIỆN QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồntại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt độnggiám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thịtrường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Cáchoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa.Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của ThụyĐiển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa ánthực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người muaphải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên muanộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổđăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu đểngười mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tạitòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế vềchuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng

lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng

là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xácnhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên

ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy,việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sởhữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên chovay Khi thực hiện bước 1, Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối vớithế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất độngsản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấplà: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điềukiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên chovay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấpcoi như không hợp pháp Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật,nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổchức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồngvay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và mộtđơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu vàgửi đơn xin thế chấp đến Tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp đượcchuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng đợi

đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khikhoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽđược trả lại cho bên đi vay.

Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi bên vaykhông thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản đểthế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đólà: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không đượcchấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toánkhoản tiền đã cho vay thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụviệc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (NguyễnThị Thu Hồng, 2000)

- Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị

trường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất

được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đóphải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởnglợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trườnghợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiêncũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chungcủa xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòibồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

2.2.2 Australia

Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống phápluật của Anh, theo Luật Chung Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quanđiểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu vàchứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trongnhững hòn đá tảng của Luật BĐS Anh – Australia Các quyền về đất đai/ BĐS ởAustralia bao gồm:

Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận dưới góc độ những học thuyết về chiếm hữu

và học thuyết về tài sản, vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối caocủa nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ) Đất đai được phân bố để sử dụng

thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê Ý nghĩa của vươngquyền đối với từng phương thức có khác nhau Thông thường, những loại đất nhạycảm thường được cấp theo phương thức cho thuê.

Tại bang New South Wales, với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế

độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa Đất vương quyền dành cho các mụcđích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửađất tư) Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, chính phủ lấy đất từ quỹ đất vươngquyền rồi bán cho người sử dụng Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trườngthì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý Nhìn chung,việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nướcban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác,phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Sở hữu tư nhân: Sở hữu tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm

về tài sản mà theo học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng đượcđặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trêncùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó

có những loại tài sản khác nhau được thiết lập

Như vậy, theo “bậc thang của sở hữu” có hai loại tài sản: (1) Tài sản tưgồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế, quyền thừa

kế hạn chế; phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do; theophương thức này, chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất cònvương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế và các tài sản kháctheo phương thức thuê Theo “dấu hiệu sở hữu” tương ứng có các loại đất sau: đất

tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn);đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu nhànước; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất vương quyền cho thuê hoặc sử dụngtheo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ) (NguyễnĐình Bồng, 2014)

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Australia tại Mabocông nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật vàtập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; các quyền

về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đấtđai; các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; quyền raquyết định về đất đai và quản lý tiếp cận (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuêlại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư Giá giao dịch vềđất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạnthuê còn lại và thấp hơn giá đất tư Vai trò của thông tin BĐS thể hiện ở việcchuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịchthấp nhất để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội Nhìn chung, nhu cầu về BĐS

ở Australia được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả, chi phí giao dịch thấp

và có thể dự báo được Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thịtrường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau

Hệ thống Torrens – Hệ thống đăng ký đất đai/BĐS Australia đóng vai tròtrung tâm của Luật BĐS của Australia Đây là hệ thống chứng nhận quyền quađăng ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký Theo hệthống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai vàtên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ Khi thửa đất được giao dịch thì chỉ cần đổitên của chủ sở hữu quyền Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trườnghợp một phần của thửa đất được giao bán Mặc dù, chủ sở hữu quyền hoặc bên chovay thế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyềnđối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở hữuquyền Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt đốivới quan hệ thế chấp Các giao dịch được đăng ký và công nhận tính pháp lý đượcNhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót Với

hệ thống Torrens, các giao dịch có liên quan đến đất đai và BĐS được thực hiệnthuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp, những người tham gia các giao dịch

về đất đai hoàn toàn được bảo đảm (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.2.3 Trung Quốc

Trước cải cách và mở cửa (1978), Trung Quốc không thừa nhận tư hữuđối với đất đai Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đôthị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách làngười chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung

và đất đô thị nói riêng Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản lýhành chính Đất được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội, đượcphân phối miễn phí, do vậy người sử dụng đất không phải trả bất cứ một khoảntiền nào cho việc sử dụng đất Những chủ thể sử dụng đất cũng không được phépchuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng đó (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).

Hiến pháp Trung Quốc năm 1982 quy định: không tổ chức, cá nhân nàođược phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳhình thức nào Như vậy, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như mộtloại hàng hóa theo quan hệ thị trường Đặc biệt, thời kỳ này Trung Quốc khônghạn chế việc Nhà nước thu hồi đất theo mục đích vì “lợi ích công cộng”, càng làmgia tăng việc sử dụng đất đai kém hiệu quả

Tuy nhiên, trên thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đainhư một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai “không chính thức” Ở nhiềuđịa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanhnghiệp có nhu cầu sử dụng Đây được coi là những nhân tố năng động đầu tiênxuất hiện ở Trung Quốc trong quan hệ giao dịch đất đai Đặc biệt, trước đòi hỏi mởcửa và thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sự vươn lên củabản thân các thành phần kinh tế trong nước đã tạo áp lực cho việc cải cách chínhsách đất đai ở Trung Quốc (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đấttheo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dầnđược hình thành Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã quy định cơ cấu sử dụngđất đai thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việchình thành thị trường đất đai Trên thực tế, những phác họa ban đầu cho việc thiếtlập thị trường đất đai được bắt đầu từ những khu vực mà kinh tế thị trường pháttriển mạnh như Quảng Đông, Giang Tô, Triết Giang,

Tháng 11-1987, Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách chính sáchđất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu, Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trịhàng hóa của đất đai Ngày 1-12-1987, tại Thẩm Quyến đã mở phiên đấu giá

44 doanh nghiệp đã cạnh tranh quyết liệt để giành QSDĐ và người thắng cuộc đãphải trả 5,25 triệu Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào

thị trường như các tài sản khác đã chính thức được công nhận (Nguyễn MinhHoàn, 2013).

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường đã được chính thức quy định tạiHiến pháp sửa đổi của Trung Quốc (4-1988), chấm dứt chế độ phân phối đất đaikhông thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai chính thức được tham gia vàothị trường như một loại hàng hóa Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền chuyểnnhượng QSDĐ, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cụ thể hóa Hiếnpháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao

và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về QSDĐ

có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Điều lệ tạm thời xuấtnhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai quốc hữu thành thị”, “Quyền sửdụng đất đai có thể chuyển nhượng” đã được hợp pháp hóa

Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từchỗ không giới hạn thời hạn sử dụng đất chuyển sang quy định sử dụng đất có thờihạn; từ chuyển nhượng “chui” sang chuyển nhượng hợp pháp; và từ sự cứng nhắctrong phân lập quản lý đến chỗ linh hoạt hơn, dù vẫn với cơ chế quản lý phân lậpgiữa đô thị và nông thôn, đã tạo ra cho công tác quản lý sử dụng đất của TrungQuốc bước đầu đạt được hiệu quả (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh đến việc hoàn thiện thị trường đấtđai Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV Đảng Cộng sản Trung Quốc xác định cảicách chế độ sử dụng ruộng đất là một bộ phận cấu thành quan trọng trong chỉnhthể cải cách thể chế kinh tế, đồng thời nêu rõ về nội dung và yêu cầu của việc xácđịnh phạm vi sự phát triển thị trường đất đai Đặc biệt, chế độ sử dụng đất đai đặcthù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải được xây dựng

Đến năm 1998, tiếp thu ý kiến đóng góp của các tầng lớp xã hội, Kỳ họpthứ 4 Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc (29-8-1998), đã ban hànhLuật quản lý đất đai (sửa đổi) Với việc thành lập thị trường đất đai, ở hầu hết cácthành phố và các tỉnh của Trung Quốc, đất đai đã được chuyển giao theo phươngthức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Chế độ sở hữu đất đai được quy định trong Điều 8 Luật quản lý đất đainước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998 như sau: Đất đai nội thành thànhphố thuộc quyền sở hữu của nhà nước; Đất đai ở nông thôn và khu vực ngoại ô,

ngoài những khu đất do nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nước, đềuthuộc sở hữu tập thể nông dân; đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc vềquyền sở hữu tập thể của nông dân (Nguyễn Minh Hoàn, 2013).

Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và của tập thể nông dân đều cóthể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật Cá nhân hoặc đơn vị

có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý (Điều 9 Luật quản lý đất đainước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998)

Ngày 1-1-2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việcthành lập thị trường đất đai và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩnnhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao dịchđất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai

Năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương vàcác văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập, hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn

bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đôthị, công khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, côngkhai thông tin về đăng ký đất đai, quyết định tập thể (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

2.2.4 Hàn Quốc

Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liêntiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc Quátrình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nôngthôn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất Lĩnh vực này đã làm cho nhữngngười giàu nay lại càng giàu hơn Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảmgiá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về

dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh Đồng thời, mộtđạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáogiá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách

Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già vàngười khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư.Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuậntiện sẽ được lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sốngtại các căn nhà chung cư mới thuê Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ làngười già ở độ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và nhữngngười khiếm thị, khiếm thính

Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ravào, đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghếngồi trong phòng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi vị trí của videophone trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanhtại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm ghế ngồi sẽ được bán ravới giá phải chăng nhất.

Một lối đi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số

cơ sở khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành Song có rất nhiềunhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già vàngười khuyết tật

Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nướcngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hô Người nước ngoài

có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá (đối với các nước chophép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự) Hàn Quốc có đạo luậtriêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ cóthể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân HànQuốc Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn còn có cácràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân sự, Bảo tồn di sản vănhoá, Luật Bảo tồn môi trường (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2015)

2.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam

và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam phù hợp với thể chế kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa Từ đó việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo

hệ thống thị trường bất động sản với việc cung cấp các thông tin cho người tham gia giao dịch tốthơn và việc thực hiện được liên thông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấpcủa người sử dụng đất

tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Do những điều kiệnlịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù

do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quyphạm pháp luật đất đai của các nước phát triển

- Thứ ba: Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai vàotrong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị trường bất động sản,người quyền sử dụng đất.

hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất

2.3 THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM QUA CÁC GIAI ĐOẠN

2.3.1 Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ

2.3.1.1 Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam từ khởi đầu đến hết thời kỳ thuộc địa (1945)

a Trong thời kỳ dựng nước

Nông nghiệp trồng lúa nước, sức kéo của trâu bò đã xuất hiện khá sớm trênlãnh thổ nước ta Cuộc sống định cư trên các vùng đồng bằng ven sông đã tạo ranhững cộng đồng nông nghiệp, những “làng” hay “chạ” của những cư dân có cùngnguồn gốc, tiếng nói Đất đai do các thành viên cộng đồng hợp tác, khai phá, do

đó, theo truyền thống thời nguyên thủy phải thuộc về sở hữu của cả cộng đồng.Mọi thành viên cộng đồng đều có trách nhiệm bảo vệ ruộng chung, không chophép các làng, chạ, láng giềng lấn chiếm Trách nhiệm đó gắn liền với cuộc sốnghàng ngày của các thành viên nên đồng thời họ cũng tự nguyện cày cấy, trồng trọt

và thu hoạch vào ngày mùa Không ai có quyền chiếm giữ lâu dài một bộ phậnruộng đất nào đó làm của riêng (Nguyễn Đức Khả, 2003)

Tuy nhiên, sự phát triển của công cụ sản xuất và kinh nghiệm trồng trọtcho phép người đứng đầu làng (bồ chính) cùng các “già làng” tiến hành phân chiaruộng đất cho các thành viên của làng để cày cấy và hưởng thụ Ngược lại, thànhviên khi được chia ruộng phải có nghĩa vụ với làng: Làm thủy lợi, chống ngập lụt,cứu giúp nhau khi có thiên tai, mất mùa, đóng góp phục vụ các việc chung… Đếnkhi Nhà nước Văn Lang - Âu Lạc tồn tại thì cũng bước đầu hình thành một quanniệm nhất định về lãnh thổ, quốc gia do Nhà nước quản lý chung, về những côngviệc do Nhà nước điều hành Đó là cơ sở của cái gọi là sở hữu tối cao về ruộng đấtcủa Nhà nước, đứng đầu là vua Hùng hay vua Thục Mặc dù vậy, quan niệm nàyđương thời chưa được xác định rõ ràng bởi tính chất sơ khai của Nhà nước VănLang - Âu Lạc Ruộng đất thực chất thuộc

quyền sở hữu chung của cả công xã và công xã chỉ phải nộp thuế cho các Lạc Hầu,Lạc Tướng theo “thể chế cống nạp” (Nguyễn Đức Khả, 2003).

b Thời kỳ Bắc thuộc

Hơn 1000 năm Bắc thuộc đã để lại dấu ấn sâu sắc trong chế độ sở hữuruộng đất của người Việt Làng xã với quyền sở hữu tập thể về ruộng đất được duytrì nhưng ở bên trên là một bộ máy chính quyền thành thục, có nhiều kinh nghiệmgiải quyết vấn đề ruộng đất Quyền sở hữu của các làng, chạ chịu sự khống chế củachính quyền đô hộ Nhiều viên quan đô hộ (Sĩ Nhiếp, Chu Phù, Đào Khản, TuệĐộ…) đã cướp đất của người Việt, xây dựng các trang trại, bắt nô tỳ cày cấy Cáctriều đại phong kiến phương Bắc cũng du nhập chế độ ban cấp ruộng đất củaTrung Quốc vào nước ta, từ đó hình thành nên những điền trang lớn của các viênquan đô hộ Đồng thời, hàng vạn người Hán di cư sang cũng họp nhau khai phá đấthoang, xây dựng xóm làng theo và phân phối ruộng đất theo quan niệm riêng củamình Tình hình nói trên đã ảnh hưởng đến chế độ ruộng đất tại các vùng gần trungtâm của chính quyền đô hộ Một số quan lang trở thành người giàu có, nhiều thóclúa, ruộng đất, có thế lực trong vùng được gọi là tầng lớp hào trưởng địa phươngnhư Phùng Hưng, Khúc Thừa Dụ, Dương Đình Nghệ… Sử cũ cũng cho biết saukhi củng cố được chính quyền tự chủ đầu thế kỷ X, Tiết độ sứ Khúc Hạo đã thihành chính sách tiến bộ về tài chính nhằm “tha bỏ lực dịch và quân bình thuếruộng” Như vậy, vào thời Bắc thuộc ở nước ta đã xuất hiện một số hình thức sởhữu ruộng đất mới là sở hữu tối cao của Nhà nước và sở hữu tư nhân, song chưaphổ biến Sở hữu tập thể của làng xã vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối bởi nhu cầu cố kếtcộng đồng để phản ứng lại các thế lực xâm lược, biến làng xã thành những "pháođài xanh" và nơi duy trì những giá trị truyền thống của dân tộc (Nguyễn VănKhánh, 2013)

c Thời kỳ phong kiến độc lập

Thế kỷ X, nước ta khôi phục nền độc lập dân tộc, bước vào kỷ nguyên xâydựng các vương triều Từ phong kiến Chế độ sở hữu phong kiến về ruộng đất trongtừng thời kỳ có những đặc trưng riêng, nhưng nói chung có 2 hình thái chính: Sởhữu của Nhà nước với chế độ công điền công thổ và sở hữu tư nhân, trong đó, chế

độ sở hữu của Nhà nước luôn chiếm ưu thế Nhà nước phong kiến mà đại diện lànhà vua với tư cách là chủ sở hữu tối cao về ruộng đất, đã chi phối đến hầu hết các

bộ phận ruộng đất khác nhau, tuy nhiên quyền chi phối đó tuỳ thuộc vào từng thời

kỳ lịch sử, mà mức độ chi phối không giống nhau

Có thể thấy rất rõ từ đầu thế kỷ XI đến cuối thế kỷ XIV, chế độ sở hữu Nhànước về ruộng đất luôn giữ địa vị thống trị Đây tảng để Nhà nước ban hành hàngloạt các chính sách về là cơ sở kinh tế chủ yếu của Nhà nước, là nền tảng để Nhànước ban hành hàng loạt các chính sách về ruộng đất Đặc điểm chung của cáctriều đại Lý - Trần - Hồ (1010 - 1407) là áp đặt quyền sở hữu tối cao của Nhà nướcbao trùm lên tất cả các loại ruộng đất công của làng xã và các loại hình tư hữu, coi

đó là cơ sở quan trọng nhất của chế độ Trung ương tập quyền Hệ thống pháp luậtvới các bộ luật Hình Thư (nhà Lý), Hình Luật (nhà Trần) đã bao quát nhiều quan

hệ phức tạp về đất đai với đặc trung cơ bản là khuyến khích sở hữu tư nhân, hạnchế quỹ công làng xã Trong những năm cuối của thế kỷ XIV, sự phát triển nhanhchóng của chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất với sự mở rộng của các điền trangquý tộc lớn đã dần trỏ thành mối nguy hại đối với mô hình Nhà nước phong kiếntập quyền Và chính sách “hạn điền” của Hồ Quý Ly như là một tất yếu vừa xóa bỏ

sở hữu tư nhân lớn về ruộng đất vừa khẳng định vai trò, sức mạnh và quyền sở hữutối cao của Nhà nước có thể can thiệp vào bất kỳ loại hình sở hữu ruộng đất nào

Thế kỷ XV là thời kỳ thịnh trị của Nhà nước phong kiến tập quyền với “môhình Lê Sơ” và đỉnh cao là triều vua Lê Thánh Tông (1460 - 1497) Luật HồngĐức ban hành năm 1483 có 59 điều nói về ruộng đất, trong đó tập trung vào việcbảo vệ chế độ sở hữu tối cao của Nhà nước thông qua thu tô thuế và quản lý ruộngđất; bảo vệ nghiêm ngặt chế độ ruộng đất công; bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân vềruộng đất và tài sản, đặc biệt là sở hữu lớn của quý tộc, địa chủ Dưới triều Lê, sởhữu nhà nước về ruộng đất giữ địa vị bao trùm, thống trị” Trên cơ sở tịch thu vàthống kê các nguồn đất đai, Nhà nước đã xác lập quyền sở hữu và thực thi chínhsách Lộc điền để ban cấp ruộng đất cho tầng lớp quan lại cao cấp và hoàng thânquốc thích của triều đình Nhà Lê đã thực thi chính sách phong cấp ruộng đất chocông thần và quan lại nhưng cũng cấm họ lập điền trang hay trang trại tư, chế độ tưhữu về ruộng đất chững lại do áp lực mạnh mẽ của thiết chế trung ương tập quyềnmạnh Bên cạnh chính sách ban cấp ruộng đất cho quan lại, Nhà nước Lê sơ cònthực hiện chính sách Quân điền để phân chia ruộng đất cho dân các làng xã Điềunày thể hiện xu hướng quốc hữu hóa ruộng đất, qua đó khẳng định quyền sở hữutối cao về đất đai của Nhà nước

Bước sang thế kỷ XVI, sự suy yếu của Nhà nước phong kiến trung ương và

sự phát triển mạnh mẽ của chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã làm tổ hại

đến chính sách quân điền Mặc dù vậy, trong những thế kỷ tiếp theo, chính sáchnày vẫn được duy trì và vẫn là chỗ dựa kinh tế chủ yếu của Nhà nước phong kiếntrung ương Trong khi đó, chế độ tư hữu ruộng đất ngày càng phát triển nhanhchóng và đến đầu thế kỷ XIX đã chiếm tới trên 80% diện tích ruộng đất của cảnước Tuy nhiên, vai trò sở hữu tối cao của Nhà nước phong kiến không bị mất đibởi ruộng tư vẫn bị Nhà nước thu tô và triều đình có thể ra lệnh xóa bỏ sở hữu lớntrang trại về ruộng đất Đến thế kỷ XIX, với bản chất của một nhà nước phongkiến tập quyền cao độ, triều đình nhà Nguyễn đã ra sức khôi phục và củng cốquyền sở hữu ruộng đất của mình Điều đó thể hiện qua một loạt chính sách nhưlập địa bạ, ban hành phép quân điền Gia Long…(Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Pháp luật đất đai của triều Nguyễn trong luật Gia Long bảo vệ ruộng côngđồng thời cũng bảo vệ ruộng tư Tuy nhiên, trên thực tế, nhà Nguyễn đã giải quyếtvấn đề sở hữu ruộng đất theo hướng quốc hữu hóa gắn chặt với hạn chế tư hữu.Cải cách ruộng đất thí điểm của Minh Mạng năm 1840 tại Bình Định là một ví dụtiêu biểu Trong suốt triều Nguyễn, quá trình phân hóa và xu hướng tư hữu hóa tựnhiên về ruộng đất diễn ra rất chậm chạp Đáng chú ý là ở Nam bộ, với chính sáchhiến tư điền thành công điền và chuyển đồn điền thành công đến và nhất là với sựthành công của dự án “ đồn điền lập ấp” của Nguyễn Tri Phương từ sau năm 1853thì ruộng đất công tăng nhanh Tuy nhiên, khác với Bắc bộ và Trung bộ, xu hướng

tư nhân hóa ruộng đất ở Nam bộ phát triển rất mạnh mẽ; đến giữa thế kỷ XIX cónhững nơi tỷ lệ ruộng đất tư đã chiếm 86, 5%, thậm chí đạt 97,4% Song song vớiquá trình duy trì và tăng cường quyền sở hữu tối cao về ruộng đất, Nhà nước còntìm cách can thiệp ngày càng sâu vào ruộng đất công làng xã, hay nói cách khác,ruộng đất công làng xã bị phong kiến hoá ngày càng mạnh mẽ, mặc dù ở mỗi thời

kỳ được gọi tên một cách khác nhau Theo Trương Hữu Quýnh, ở thời Lý - Trần

“ruộng đất công làng xã tuy thuộc sở hữu Nhà nước nhưng vẫn do làng xã quản lý

Đó là lý do khiến nó mang tên "quan điền", "quan điền bản xã" Cách gọi quan điền

đã thể hiện quyền sở hữu của Nhà nước đối với bộ phận ruộng đất công làng xãsong từ thời nhà Lê, bộ phận ruộng đất này còn mang tên "xã dân công điền".Ruộng đất công làng xã ngoài tính chất thuộc quyền sở hữu nhà nước còn là ruộngđất của "từng xã thôn, chia cho dân trong xã cày cấy, nép tô và chính vì vậy mà nócòn có tên gọi như trên" Đến thời Lê, bộ phận ruộng đất này vẫn chiếm ưu thế, tồntại trên phạm vi khá rộng so với ruộng đất tư Có thế đây là một trong những lý do

để nhà Lê chỉ đánh thuế vào ruộng

đất tư Sự phát triển mạnh mẽ của chế độ sở hữu và chiếm hữu tư nhân về ruộngđất đã tác động mạnh mẽ vào các hình thức sở hữu công hữu đương thời mà trướchết là ruộng đất công làng xã, thu hẹp thêm một buớc bộ phận ruộng đất này(Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Cho đến cuối thế kỷ XIX đầu thế kỷ XX, trong các khoán ước, hương ướccủa từng làng xã, người ta thường xuyên bắt gặp những quy định về việc phân chiacông điền công thổ Như vậy, về nguyên tắc cũng như trong thực tế cả Nhà nước

và làng xã đều cố gắng duy trì, bảo vệ ruộng đất công làng xã, cố gắng thể hiện vaitrò của mình ở đó Nhà nước tuy nắm quyền chi phối, nhưng trong thực tế quyền

sử dụng thực sự bộ phận ruộng đất này lại thuộc về cư dân làng xã Đây là mộtbiểu hiện của " phép vua thua lệ làng" Nhưng mặt khác, quyền lực của làng xã thểhiện ở bộ phận ruộng đất này dù có những lúc vượt trội lên thì xét trong toàn bộquá trình lịch sử, về căn bản, làng xã vẫn chịu áp lực chi phối luật pháp của Nhànước trung ương Vì vậy, dù "phép vua có thua lệ làng" nhưng "lệ làng" cũngkhông phá vỡ "phép vua” Ngay cả đối với sở hữu tư nhân, Nhà nước vẫn có thểcan thiệp bất kỳ lúc nào khi cảm thấy mối đe dọa hiện hữu với chế độ Trung ươngtập quyền (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

d Vào thời kỳ Thuộc địa

Thực dân Pháp tiến hành xâm lược Việt Nam từ năm 1858 và đến năm

1884 cơ bản hoàn thành công cuộc chinh phục trên phạm vi toàn quốc Trong lĩnhvực đất đai, người Pháp từng bước đưa việc đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, hồ

sơ địa chính, và pháp luật đất đai vào quy phạm, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai

và bảo vệ quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, thời kỳ đầu thuộc Pháp, ở nước ta vẫntồn tại song song 2 hệ thống pháp luật khác nhau về quyền sở hữu ruộng đất Đó làluật pháp của nước Pháp áp dụng ở Việt Nam và luật pháp của triều đình phongkiến Dần dần, thực dân Pháp đã từng bước vô hiệu hóa hệ thống luật pháp truyềnthống của Việt Nam và khẳng định vai trò độc tôn của luật pháp nước Pháp Lầnđầu tiên trong lịch sử Việt Nam, pháp luật về đất đai được quy định một cách chặtchẽ và mang tính hiện đại, chịu ảnh hưởng sâu sắc của luật đất đai của phươngTây, mang tính chất tư sản rõ nét (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Nội dung pháp luật đất đai dưới thời thực dân quy định về quyền sở hữu đấtđai rất rõ ràng, gồm 4 loại hình sở hữu được pháp luật bảo hộ: Sở hữu pháp nhâncông (bao gồm sở hữu Nhà nước và sở hữu làng xã), sở hữu pháp nhân tư

(bao gồm sở hữu của các Hội thương mại, các Hội được pháp luật bảo vệ), sở hữuchung (nhiều người đồng sở hữu một mảnh đất không thể phân chia), sở hữu tưnhân (quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo vệ gồm quyền chiếm hữu, hưởngdụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối miễn là không vi phạm các điềukhoản cấm) Chế định về quyền sở hữu cũng quy định về chế độ “địa dịch”, nghĩa

là những hạn chế của một bất động sản phải gánh để không gây phương hại đếnmột bất động sản khác (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Quyền tư hữu đất đai đã được pháp luật bảo vệ, thể hiện rõ nguyên tắc nổitiếng trong Tuyên ngôn nhân quyền và dân quyền Pháp năm 1789 là “Quyền tưhữu là thiêng liêng và bất khả xâm phạm” và đây cũng là nét khác biệt cơ bản nhất

so với luật pháp về đất đai dưới các triều đại phong kiến Việt Nam Diễn biến hiệnthực trong thời Pháp thuộc không hoàn toàn giống như pháp luật quy định Thựcdân Pháp tôn trọng quyền tư hữu, quyền sở hữu đất đai của người Pháp và các thếlực địa chủ, tay sai người Việt nhưng không tôn trọng đất tư của nông dân nghèo.Nhiều nghị định đã được ban hành quy định chi tiết về chế độ ban cấp ruộng đấtđồn điền, kết quả là số lượng đồn điền và quỹ đất đồn điền tăng nhanh, lên tới909.300 ha hoặc không có ruộng, phải lĩnh canh ruộng đất của địa chủ hoặc trởthành công nhân đồn điền (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Đối với Nam Kỳ, thực dân Pháp chủ trương phát triển chế độ sở hữu lớn vềruộng đất Chính quyền thực dân đã ra nghị định bán rẻ nhiều vùng đất đai rộnglớn; chiếm đoạt đất bỏ hoang, đất công để sang nhượng cho thực dân và địa chủngười Việt, lập nên những đồn điền rộng lớn (thậm chí trên 2.000 ha) với tầng lớpđại điền chủ Nam kỳ có thế lực to lớn về kinh tế - chính trị Song mặt khác, sự pháttriển của các đồn điền và sở hữu tư nhân lớn về ruộng đất cũng là điều kiện để sảnxuất và tâp trung nông sản cao, thúc đẩy hoạt động xuất khẩu nông sản ra thịtrường thế giới (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Ngược lại với Nam Kỳ, ở Trung Kỳ và Bắc Kỳ, thực dân Pháp chủ trươngduy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ về ruộng đất Để tránh cho nôngdân thoát ly khỏi sản xuất nông nghiệp, chính quyền Pháp cố gắng cột chặt nôngdân vào ruộng đất bằng cách duy trì một quỹ đất công phù hợp Nhiều nghị định,thông tư được ban hành nhằm cấm các làng xã bán công điền công thổ, cấm biếndiện tích khai hoang mới thành đất tư, cấp thêm ruộng công cho các làng xã Vìvậy, quỹ đất công ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ đến năm 1945 vẫn còn từ 20 - 30%.Ruộng đất công còn song không có nghĩa là người nông dân được hưởng lợi bởi

vì loại đất này thường bị chia cắt thành nhiều mảnh nhỏ, thời hạn quân điền ngắnlại bị cường hào làng xã lũng đoạn Sở hữu đất công làng xã lúc này thực chất chịu

sự chi phối của tầng lớp kỳ hào địa phương (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Như vậy, dưới thời Pháp thuộc, tuy chính quyền thực dân đã công nhận vàbảo hộ quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất song tình hình thực tế lại rất phức tạp.Chủ thể nắm giữ quyền sở hữu ruộng đất thực chất là địa chủ, tư sản đối với đất tư

và cường hào địa phương đối với loại đất công Một mặt, sở hữu tư nhân lớn vềmặt ruộng đất được khuyến khích ở Nam Kỳ nhưng mặt khác sở hữu công điền lạiđược bảo vệ chặt chẽ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ Trên bình diện cả nước, diện tíchruộng công và ruộng của các tập thể nhỏ tăng trong khi tỷ lệ ruộng tư lại có xuhướng giảm Đây là một điều “bất bình thường” trong quy luật tiến hóa của chế độruộng đất nói chung ở Việt Nam dưới thời Pháp thuộc (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

2.3.1.2 Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 -

1975 a Dưới Chính quyền Việt Nam Cộng hòa

Sau hội nghị Giơnevơ, nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm 2 miền Nam

- Bắc với hai chế độ chính trị, xã hội khác nhau Miền Nam đặt dưới quyền kiểmsoát của chính quyền Sài Gòn với sự hỗ trợ đắc lực từ Hoa Kỳ Chính sách ruộngđất nói chung của chính quyền sài Gòn được thể hiện qua hai cuộc cải cách điềnđịa thời Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu Khi mới lên nắm quyền, Ngô ĐìnhDiệm đã coi cải cách điền địa là quốc sách và là vấn đề then chốt của kinh tế ởmiền Nam Cải cách điền địa dưới thời Ngô Diệm tiến hành từ 1955 đến 1963,được chia làm 2 giai đoạn Giai đoạn 1 thực hiện “Quy chế tá điền’’ nhằm quyđịnh việc lập hợp đồng và xác định mức tô giữa tá điền và địa chủ Nội dung nàythực chất chỉ mang tính cải lương vì không giải quyết vấn đề cơ bản của ruộng đất

là quyền sở hữu Các địa chủ thời kỳ kháng chiến chống Pháp bị chính quyền cáchmạng tịch thu ruộng đất, nay trở về chiếm đoạt lại ruộng đất và chính quyền Diệmkhông kiểm soát được mức tô của địa chủ (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Giai đoạn 2 của cải cách điền địa thời Ngô Đình Diệm liên quan trực tiếptới quyền sở hữu đất đai nhằm mục tiêu “phân chia ruộng đất cho công bằng, giúp

tá điền thành tiểu điền chủ” Nội dung cụ thể quy định địa chủ giữ lại 115 ha, sốruộng thừa ra sẽ “truất hữu” bán cho người thiếu ruộng, mỗi ruộng không quá 5 ha.Thực tế, giai đoạn 2 chỉ đụng chạm đến 1/3 số diện tích đất đai của địa