Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện quảng xương, tỉnh thanh hóa

Thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương, tỉnh ThanhHóa trong giai đoạn 2011-2015 đã đạt được những kết quả nhất định, song vẫn cònmột số hạn chế cần được khắc phục

H C VI N NÔNG NGHI P VI T NAM Ọ Ệ Ệ Ệ

HOÀNG VĂN LONG

C A NG Ủ ƯỜ Ử Ụ I S D NG Đ T TRÊN Đ A Ấ Ở Ị BÀN HUY N QU NG X Ệ Ả ƯƠ NG, T NH THANH Ỉ HÓA

Ngườ ưới h ng d n khoa h c:ẫ ọ TS Ph m Phạ ương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Long

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản

lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Phạm Phương Nam đãtrực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Quảng Xương, Phòng Tàinguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Quảng Xương,Chi cục Thống kê huyện Quảng Xương, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các

xã, thị trấn phỏng vấn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,

số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngườithân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả Luận văn

Hoàng Văn Long

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất 4

2.1.1 Quyền sở hữu về đất đai 4

2.1.2 Quyền sử dụng đất 5

2.1.3 Người sử dụng đất 6

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 7

2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới 10

2.2.1 Thụy Điển 10

2.2.2 Ôxtrâylia 12

2.2.3 Trung Quốc 13

2.2.4 Malayxia 15

2.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam 16

2.3 Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại việt nam và tỉnh Thanh Hóa 16

2.3.1 Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 16 2.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Thanh Hóa 23

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 28

3.1 Địa điểm nghiên cứu 28

3.2 Thời gian nghiên cứu 28

3.3 Đối tượng nghiên cứu 28

3.4 Nội dung nghiên cứu 28

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quảng Xương 28

3.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Quảng Xương 28

3.4.3 Đặc điểm thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương 28

3.4.4 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương 28

3.4.5 Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương 28 3.5 Phương pháp nghiên cứu 28

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29

3.5.3 Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu 30

3.5.4 Phương pháp đánh giá 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Xương tỉnh Thanh Hóa32 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 34

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 39

4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện quảng Xương 42

4.2.1 Thực trạng quản lý đất đai tại huyện Quảng Xương 42

4.2.2 Thực trạng sử dụng đất tại huyện Quảng Xương 44

4.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương 47

4.3.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 50

4.3.2 Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở 53

4.3.3 Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở 56

4.3.4 Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở 60 4.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn

huyện Quảng Xương 63

4.4.1 Đánh giá của người sử dụng đất 63

4.4.2 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức 68

4.4.3 Đánh giá chung việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương 74 4.5 Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 78 Phần 5 Kết luận và kiến nghị 80

5.1 Kết luận 80

5.2 Kiến nghị 81

Tài liệu tham khảo 82

Phụ lục 84

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

Hợp tác xãQuốc lộQuyền sử dụng đất

Sử dụng đấtTiếp nhận và trả kết quảThành phố

Thủ tục hành chính

Ủy ban nhân dânVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số lượng phiếu phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của người

sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 30Bảng 4.1 Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Quảng Xương 45Bảng 4.2 Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất ở phân

theo loại quyền (Giai đoạn 2011-2015)47Bảng 4.3 Bảng tổng hợp số vụ chuyển nhượng QSD đất ở giai đoạn 2011-2105

huyện Quảng Xương 51Bảng 4.4 Bảng tổng hợp số vụ giao dịch thừa kế QSD đất ở tại huyện Quảng

Xương đoạn 2011-2015 54Bảng 4.5 Bảng tổng hợp số vụ tặng cho QSD đất ở tại huyện Quảng Xương giai

đoạn 2011-2015 57Bảng 4.6 Bảng tổng hợp số vụ giao dịch thế chấp QSD đất ở tại huyện Quảng

Xương giai đoạn 2011-2015 60Bảng 4.7 Đánh giá của công dân về bộ phận TN&TKQ và trình tự thủ tục thực

hiện QSDĐ 64Bảng 4.8 Đánh giá của công dân về thời hạn trả kết quả và tính chuyên nghiệp

của bộ phận TN&TKQ65Bảng 4.9 Đánh giá của công dân về nghĩa vụ tài chính và mức độ hiểu biết pháp

luật đất đai 66Bảng 4.10 Ý kiến góp ý khác của công dân khi thực hiện TTHC 67Bảng 4.11 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về cơ sở vật chất, nhân lực và

áp lực của việc giải quyết TTHC trong lĩnh vực đất đai 69Bảng 4.12 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức thực hiện về TTHC lĩnh vực

đất đai, mức độ hiểu biết và chấp hành pháp luật đất đai 71Bảng 4.13 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về mức độ phối hợp, mức

thu phí và lệ phí của công dân khi thực hiện giải quyết TTHC 72Bảng 4.14 Tổng hợp ý kiến góp ý khác của cán bộ, công chức, viên chức thực

hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất 73

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 32Hình 4.2 Cơ cấu đất đai huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa 46Hình 4.3 Biểu đồ số vụ giao dịch QSDĐ ở huyện Quảng Xương giai đoạn

2011-2015 phân theo từng loại quyền 49Hình 4.4 Biểu đồ số vụ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng

Xương giai đoạn 2011-2015 52Hình 4.5 Biểu đồ số vụ thừa kế QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng Xương giai

đoạn 2011-2015 55Hình 4.6 Biểu đồ số vụ tặng cho QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng Xương giai

đoạn 2011-2015 58Hình 4.7 Biểu đồ số vụ thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Quảng Xương giai

đoạn 2011-2015 62

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Hoàng Văn Long

Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá”.

Phương pháp nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quảng

Xương; Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Quảng Xương; Đặc điểm thực hiệnquyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương; Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụngđất ở tại huyện Quảng Xương; Giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất

ở tại huyện Quảng Xương

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu; Phương pháp đánh giá.

Kết quả chính và kết luận

Trong giai đoạn 2011-2015, huyện Quảng Xương đã hoàn thành công tác giảiquyết thủ tục hành chính cho 31.568 trường hợp thực hiện quyền của người sử dụngđất trên tổng số 32.147 trường hợp đến đăng ký thực hiện chiếm 98,19%, so với sốlượng GCN QSDĐ đã cấp là 62.355 GCN thì giai đoạn này tỷ lệ thực hiện quyền củangười sử dụng đất khoảng 50,62% Trong giai đoạn 2011 – 2015, tại các địa phương

có điều kiện phát triển kinh tế, đô thị hóa nhanh thì số lượng các trường hợp giao dịch

về đất đai diễn ra sôi động hơn, các xã thuần nông lượng giao dịch kém sôi động hơnKết quả nghiên cứu cho thấy, về cơ bản các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, thếchấp, tặng cho đã được thực hiện theo quy định với 142/180 phiếu điều tra có hồ sơgiải quyết TTHC đúng hẹn đạt 78,9%; đánh giá của người sử dụng đất

liên quan đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính ở mứctrung khá, có 119/180 hộ được phỏng vấn cảm thấy hài lòng với bộ phận tiếp nhận vàtrả kết quả đạt 66,1% Đội ngũ cán bộ, viên chức thực hiện việc giải quyết TTHC liênquan đến quyền của người sử dụng đất cơ bản đáp ứng yêu cầu của công việc (100% ýkiến đánh giá của cán bộ, viên chức) Bên cạnh những ưu điểm vẫn còn những tồn tại

và hạn chế như việc quản lý các trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đấtchưa toàn diện, đội ngũ cán bộ chưa đủ để đáp ứng yêu cầu công việc Điều kiện cơ sởvật chất vẫn còn khó khăn chưa đáp ứng được yêu cầu công việc, đặc biệt đối với các

xã, thị trấn

Thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương, tỉnh ThanhHóa trong giai đoạn 2011-2015 đã đạt được những kết quả nhất định, song vẫn cònmột số hạn chế cần được khắc phục thông qua hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiện toàn bộ máy thựchiện quyền của người sử dụng đất; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệuquả hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và đẩy mạnh công tác tuyêntruyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người dân

THESIS ABSTRACT Master candidate: Hoang Van Long

Thesis title: "Evaluation of the Implementation of Housing Land Use Rights in Quang Xuong District, Thanh Hoa Province".

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Methods: Methods of collecting secondary data; Methods of collecting primary data; Treatment methods, analysis and comparison of data;

Evaluation methods

Main findings and conclusions

In the period 2011-2015, Quang Xuong district has completed the settlement of administrative procedures for the implementation of 31568 cases of land use right out of

32147 registered cases to account for 98,19% implemented, compared to the number issued is 62355 land titles this stage, the rate of implementation of the land use rights of about 52,62% In the period 2011 - 2015, in the local economic development conditions, rapid urbanization, the number of cases of land transactions more active place, the agricultural commune of transactions less exciting more study results showed that, basically transfer cases, inheritance, mortgage, donation was carried out in accordance with the questionnaire 142/180 settlement record punctuality reached 78 administrative procedure, 9%; evaluation of land use related to the adoption agency and result-solving administrative procedures to its pretty, with 119/180 households interviewed feel satisfied with the adoption agency and result reaching 66.1% Staff and employees implement the resolution related to the administrative procedures of the basic land use to meet the requirements of the job (100% feedback of officers and employees) Besides

the advantages still exist and restrictions as the management of the case the rights ofland users are not comprehensive, not enough staff to meet work requirements.Infrastructure conditions are still difficult not meet job requirements, especially for thecommunes and towns.

The implementation of housing land use rights in Quang Xuong district, ThanhHoa province in 2011-2015 has achieved certain results, but there are still somelimitations that need to be overcome through the issuance perfection of titles of landuse rights, ownership of houses and other assets attached to the land; apparatusconsolidate the rights of land users; continue to reform administrative procedures,improve operational efficiency of the State management agencies on land and promotethe dissemination and popularization of laws on land to the people

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệusản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của

xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nênviệc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ củacác quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp Trong quátrình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ nàyqua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Để quản lýtốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sửdụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được quản lýbằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước

Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người

sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền” Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hộithông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung (quyềnđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợiích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đượcNhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đượcnhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đấtđai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định; được khiếunại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp củamình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai) và 8 quyền của người

sử dụng đất (Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của

pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới Trên cơ sở chế độ sở hữu toàndân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đấtđai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huynội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của

người dân ở mỗi vùng Huyện Quảng Xương là một trong những trung tâm kinh tế,chính trị, văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hoá, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu

và phát triển kinh tế Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH –HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và cáchoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn rakhá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn

nhiều bất cập, đặc biệt đối với đất ở Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá” là thực sự cần thiết.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá

- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng là người thực hiện các quyền về sử dụng đất ở trên địa bàn

huyện Quảng Xương

- Đề tài đi sâu nghiên cứu việc thực hiện 04 quyền của người sử dụng đất

ở(quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp bằngquyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn 35 xã và 01 thị trấnthuộc huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2011-2015 Đây lànhững quyền được thực hiện nhiều nhất, phổ biến nhất so với các quyền kháctrong giai đoạn nghiên cứu và có nhiều vấn đề tồn tại liên quan cần được xem xétgiải quyết

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của các tồntại khi thực hiên quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Quảng Xương, tỉnhThanh Hóa, trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền củangười sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã làm rõ hơn và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về người sửdụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, kinh nghiệm thực hiện quyềncủa người sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảocho sinh viên, cán bộ quan tâm đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn

vị trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa áp dụng nhằm hoàn thiện hơnnữa việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Quyền sở hữu về đất đai

2.1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu về đất đai

Quyền sở hữu về đất đai là một dạng quyền sở hữu về tài sản, gọi tắt làquyền sở hữu Quyền sở hữu được quy định trong Điều 164 của Bộ luật Dân sựnăm 2005 bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sảncủa chủ sở hữu Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác Sở hữu về đấtđai thể hiện quan hệ giữa người với người trong chiếm hữu, sử dụng và định đoạtđất đai (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Quyền chiếm hữu đất đai là quyền nắm giữ, quản lý đất đai thuộc sở hữu củamình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải

là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ đất đai của chủ sở hữu Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,lợi tức từ đất đai theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnhhưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp củangười khác Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng đất đai trongtrường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhànước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn VănKhánh, 2013)

Quyền định đoạt về đất đai là quyền chuyển giao quyền sở hữu đất đai hoặc

từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, đểthừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy địnhcủa pháp luật đối với đất đai (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

2.1.1.2 Các hình thức sở hữu về đất đai

Các hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,

sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.

Sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là Nhà nước.Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu, quyền định đoạt

và quyền sử dụng đối với đất đai Tại Việt Nam trước năm 1980, sở

hữu nhà nước về đất đai là một trong những hình thức sở hữu về đất đai và đượcquy định trong Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959.

Sở hữu tập thể về đất đai là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là tập thể (hợptác xã, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư hoặc tập thể khác) Cũng như đối với sởhữu nhà nước về đất đai, sở hữu tập thể về đất đai tại Việt Nam được quy địnhtrong Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959

Sở hữu tư nhân về đất đai là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là cá nhân và

hộ gia đình Cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất đai được thực hiện quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai như bán đất, tặng cho đất đai, từ

bỏ quyền sở hữu về đất đai và các quyền khác theo quy định của pháp luật Quyền

sở hữu tư nhân về đất đai cũng được quy định tại Hiến pháp năm 1946 và Hiếnpháp năm 1959

Sở hữu toàn dân về đất đai là hình thức sở hữu về đất đai mà chủ sở hữu làtoàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Với tư cách làđại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu, định đoạt vàNhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tập thể và các tổ chứckinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao, người ViệtNam định cư nước ngoài để khai thác, sử dụng Khái niệm sở hữu toàn dân lầnđầu tiên được đưa vào Hiến pháp năm 1980 và tiếp tục được quy định trong Hiếnpháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩaViệt Nam, 1992, 2013)

2.1.2 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khíacạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhucầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất(Nguyễn Ngọc Hòa, 1999)

Tại Việt Nam, với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước khôngtrực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổnđịnh, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bởi

vì, Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: Thôngqua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mụcđích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc

xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đấtbuộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất.Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ýtưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực Đồng thời, người sử dụngđất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc

sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hìnhthức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp lệ phí địachính, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước làđại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn vàkhông bị ai hạn chế Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặccông nhận quyền sử dụng đất và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chếbởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là mộtkhái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam Trong điềukiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào

để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sửdụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lạikhông làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lývới tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất”của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫnnói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân(Đinh Dũng Sỹ, 2003)

2.1.3 Người sử dụng đất

Theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm các đốitượng như: tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệpcông lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổchức); hộ gia đình, cá nhân trong nước (gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); cộngđồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn,làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phongtục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

Ngoài các đối tượng kể trên còn có cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhànguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêngcủa tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; tổ chức nướcngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự,

cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủViệt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quanhoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài,doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua

cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

2.1.4.1 Quyền của người sử dụng đất

a) Quyền chung của người sử dụng đất

Theo Điều 166, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các quyềnchung là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đấtnông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợppháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quyđịnh; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợppháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b) Quyền riêng của người sử dụng đất

Theo Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các quyền:Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dâncùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâmnghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lạisản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,

giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai côngbằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùngmột địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục đíchthương mại.

Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sửdụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trongtrường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiềntương ứng với mọi chi phí mà họ phải bỏ ra để có được QSDĐ đó và số đầu tư làmtăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫnthuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thờigian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việcthu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quyđịnh một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượngQSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành viphạm pháp

Cho thuê QSDĐ là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau theo đó bêncho thuê QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê và sửdụng đất đúng mục đích sử dụng đất mà pháp luật quy định Cho thuê QSDĐ làhoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạngchuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhấtđịnh Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ nhưng khôngtrực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ và những người muốn

mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhậnchuyển nhượng QSDĐ Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợpngười có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầngkhu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lạiQSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuêphải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ chothuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ (Đào Trung Chính,2005)

Thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho ngườithừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều

733 Bộ luật dân sự 2005) Theo Bộ luật dân sự và Luật Đất đai hiện hành thì thừa

kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa kế Thừa kế là một dạngđặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi vàchủ thể thực hiện Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhânhoặc nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ Ngườithừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ(Nguyễn Đình Bồng, 2012)

Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể khác

mà không cần có sự đền bù về mặt vất chất Thực chất tặng cho QSDĐ là mộtdạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng này

có giá trị thanh toán bằng không Tặng cho QSDĐ phải có sự thống nhất giữa cácbên trong quan hệ tặng cho QSDĐ, ngoại trừ trường hợp người nhận tặng chokhông muốn nhận tặng cho QSDĐ (Nguyễn Hải An, 2012)

Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hànhtrách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đượcchuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng nó đảm bảo mộtgiá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thếchấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấpđất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấpbất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp ngườivay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huyđộng vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ đểchịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2006)

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đấtđai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phươngthức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc điềuchỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đấtnông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại

mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân – là một trong những lựachọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp vànông thôn (Trần Quang Huy, 2009)

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để thực hiện các quyền trên, người sửdụng đất cần có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm2013; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thihành án và trong thời hạn sử dụng đất

2.1.4.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo Điều 170, Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đấtđúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu tronglòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất

và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng

ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo quy địnhcủa pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiệncác biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làmtổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quyđịnh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước cóquyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhànước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

2.2 QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân vềđất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tạitrên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt độnggiám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thịtrường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạtđộng cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bấtđộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa Dướiđây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyểnnhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án

sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hànhđăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồngchuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũngxem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lạixuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng làmột hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xácnhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên

ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy,việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sởhữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của phápluật về thế chấp, có 3 bước để thực hiện thế chấp:

Bước 1: Người sở hữu đất đai làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền.Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sởhữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiệnthế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiệnsau khi đăng ký

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.Khi thực hiện bước 1, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thếchấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản

để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấplà: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điềukiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên chovay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các

yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy địnhcủa pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổchức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay(nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửitoà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơnxin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lạingân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi cóquyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấpđược thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại chobên đi vay.

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không đượcthanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quanthi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấugiá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tụcnày được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể

từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Về vấn đề bồi thường: Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệthại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trongtrường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bántài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phảinộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sảncủa mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành chocác mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủđất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn ThịThu Hồng, 2000)

2.2.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữucủa Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhànước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhànước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau01/01/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu đượcquyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếuNhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất vàphải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệtđối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thếchấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặcngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập cáccông trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quyhoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phảinộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đaiÔxtrâylia - DOLA) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

2.2.3 Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốcthuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộckhu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chínhquyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ởTrung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừanhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đãđược tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”

và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được ápdụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhànước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trườnghợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở TrungQuốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụngđất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nướcvới một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộcvào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoảthuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thựchiện giao dịch đất đai.

2.2.3.1 Quyền Chuyển nhượng QSDĐ

a Về điều kiện

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chínhquyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính,trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản đểđược chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấychứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhấtđịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án(Lưu Quốc Thái, 2006)

b Về thủ tục

Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhấtthiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày kýhợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản

lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

c Về giá cả

Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không

có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó dobên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trongtrường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địaphương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định nàynhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

2.2.3.2 Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịchnày phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơquan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong

thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng làbên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã camkết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).

2.2.3.3 Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐtại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải đượcthực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đếnhạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng

ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từcác tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi lànguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền củaTrung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2007)

2.2.4 Malayxia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để cómột văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính làbằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sởhữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phảiđăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ khôngđược Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp (ChuTuấn Tú, 2000)

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng gồm: Bằng khoánđăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa làđất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có nhữngnhư: có Bằng khoán vĩnh viễn; có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; cóquyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đaicủa mình; có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được cácbằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; có quyền để lại đấthoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồibắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu

được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi cóthể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặcviệc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đãkhiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ đượcchuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đaihợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).

2.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam

Thứ nhất, Cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản và

phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam phù hợp với thể chế kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa Từ đó việc thực hiện quyền của người sửdụng đất được thực hiện theo hệ thống thị trường bất động sản với việc cung cấpcác thông tin cho người tham gia giao dịch tốt hơn và việc thực hiện được liênthông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp của người sử dụngđất

Thứ hai, Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các thủ

tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Donhững điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ởnước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống phápluật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai củacác nước phát triển

Thứ ba, Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai vào

trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị trường bấtđộng sản, người quyền sử dụng đất

Thứ tư, Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng cao

hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sửdụng đất

2.3 THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

VÀ TỈNH THANH HÓA

2.3.1 Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.1.1 Giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1987 có hiệu lực

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoàđược đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Năm 1980, Chính phủ banhành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất

và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủ tướng Chính phủ banhành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng kýthống kê ruộng đất Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cảnước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam Theoquy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo mộttrình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết,trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của

hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trênbản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản

đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng,hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp

xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục

kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trịpháp lý

Điều 11 Hiến pháp năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng hòatrong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau: SHNNtức là SHTD; sở hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu củangười lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc Nhà nước đã bảo hộ QSH

về đất đai Cụ thể, Điều 12 Hiến pháp 1959 đã quy định “những rừng cây, nhữngđất hoang mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”

Do không được quy định trong hiến pháp và các văn bản mang tính pháp lýnên việc thực hiện mua bán, tặng cho, cầm cố đất đai không được thực hiện chỉ khiNhà nước cần lấy ruộng đất thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộngđất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồithường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy

2.3.1.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực

Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấnchiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không

sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất córừng vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinhnhững bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh

đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyểnQSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cáthể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đấtchuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục

sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thờiđược QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền côngnhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng muabán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thựcchất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉquản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhànước về mặt kinh tế đối với đất đai Trong quá trình triển khai theo Luật đất đai

1988, Nhà nước đã ban hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số100/CT-TW làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng

ký đất đai gặp nhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoànchỉnh chặt chẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập hồ

sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa đạt kếtquả cao Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần 1.500 xã, tập trung chủ yếu tại cácvùng đồng bằng sông Cửu Long (40%) Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổnđịnh nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời chủyếu cho các xã tự kê khai

2.3.1.3 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa

việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 LuậtĐất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mớinhư một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép

người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướngngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ củamình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộluật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người sửdụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993 Tuy nhiên, do sựphát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh

tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sửcòn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993chưa có quy định Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sungthêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Vì vậy giai đoạn 1998 đếntrước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực người sử dụng đất có 7 quyền riêng là:Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốnbằng quyền sử dụng đất Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐnhư sau:

Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đấtnông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đíchkhác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồngthuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng câylâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Cho phép tổchức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của phápluật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa làngười sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chứctín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tạiViệt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩymạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 nămthực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếukém

Mặc dù giai đoạn này đã quy định 7 quyền của người sử dụng đất tuy nhiêncác quy định trong lĩnh vực pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan nhưtrong lĩnh vực dân sự chưa thực sự đồng bộ và thống; giá trị đất đai chưa tuântheo thị trường; thị trường BĐS chưa thực sự bùng nổ; nhận thức của người dân vềpháp luật đất đai còn thấp dẫn đến số lượng trường hợp thực hiện quyền của người

sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp còn ít và hạn chếđặc biệt là ở vùng nông thôn

2.3.1.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợiích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thuhồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nướcthu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường

thiệt hại” (Điều 73 Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực

hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạttuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lýthuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền địnhđoạt (Phùng Văn Nghệ, 2010) Kết quả cấp GCN đất ở trên cả nước tính đến ngày30/92008, đất ở nông thôn cấp được 10.298.895 GCN chiếm diện tích 380.807 ha,đạt 76,00% diện tích cần cấp; đất ở đô thị cấp được 2.825.205 GCN chiếm diệntích 63.012 ha, đạt 60,90% diện tích cần cấp

Việc cấp GCN chậm làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai của Nhànước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất Nghị định 88/2009/NĐ-CPngày 19/10/2009 quy định về việc thống nhất cấp một loại GCNQSDĐ, QSHNỞ

và tài sản gắn liền với đất Trong năm 2011 cả nước đã thực hiện cấp Giấy chứngnhận đất ở với khoảng 2.048.000 giấy, diện tích cấp được 55.270 ha, trong đó: Đất

ở tại nông thôn cấp được 1.312.000 giấy với diện tích 37.300 ha, tăng 12,9%

số giấy và 9,7% diện tích; đất ở tại đô thị cấp được 736.000 giấy với diện tích17.970 ha, tăng 25,9% số giấy và 27,9% về diện tích.

2.3.1.5 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lựcthi hành từ ngày 01/7/2014, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật thay thếcác văn bản cũ:

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,thu hồi đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8 quyềnriêng, trong đó 8 quyền riêng cụ thể như sau:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện

cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đaicông bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi

chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làmnghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất

mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho ngườichuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đượcquyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyểnnhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyềnchỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếtphần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất vàtiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyểnQSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký thực hiện quyền củangười sử dụng đất, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp

người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất

đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoảntiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê

và bên thuê QSDĐ

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xâydựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cánhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giáQSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người

có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúchoăc theo quy định của pháp luật

- Quyền cho, tặng QSDĐ: Cho, tặng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong

tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộpthuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xãhội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể pháttriển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếmmột tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làmvật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làmvật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng vàdùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả

nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán

để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bấtđộng sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trịQSDĐ

- Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành

vimà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh,sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huytiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trườnghợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xínghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập chonông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa vàcông nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

Tính đến 30/9/2014, cả nước đã thực hiện cấp GCN đất ở khoảng 18.257.076giấy với diện tích 645.735 ha, trong đó: Đất ở nông thôn đã cấp được khoảng12.918.211 GCN chiếm diện tích 516.140 ha, đạt 94,40% diện tích cần cấp; Đất ở

đô thị đã cấp được khoảng 5.338.865 GCN chiếm diện tích 129.595 ha, đạt96,70% diện tích cần cấp Kết quả cấp GCN của cả nước còn chậm phần lớn cáctrường hợp còn tồn đọng đều có nguồn gốc phức tạp hoặc vi phạm pháp luật đấtđai vì vậy rất khó khăn trong quá trình xử lý Tình trạng tồn đọng GCN đã ký chưatrao cho người sử dụng đất vẫn còn nhiều ở một số địa phương

2.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Thanh Hóa

2.3.2.1 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước

Các quyền của ngưởi sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Có thể nói,sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, việc thực hiện quyền của ngưởi sử dụng đất

ởnước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Trong thờigian đầu hình thành và phát triển, việc thực hiện quyền của ngưởi sử dụng đấtkhông thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu

để giải quyết

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 15 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp vàđất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồnglúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP

về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hếtcác địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu,ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất

là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100m2 Việc chuyển đổiruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớnhơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương

đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chươngtrình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất củamỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nôngdân

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất

ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơntrong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đườngchuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại nhưchuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗtrợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụchuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủtục chuyển nhượng còn quá phức tạp

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trênđất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều

tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng tráipháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sựnghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sởkinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ

không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang chothuê khoảng 1.319.457m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ởcho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên,người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhànước.

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kếtquả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là côngviệc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kếthì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cầnphải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa nhữngngười được thừa kế QSDĐ

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kểvào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyềnnày ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người chovay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ chovay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đãbộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy sốtiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấpchưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệuthông tin đất đai

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăngcủa đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sảnxuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt làtrong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷUSD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liênkết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanhnghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tưnước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

2.3.3.2 Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hoá

Trong những năm qua, được sự quan tâm của Bộ Tài nguyên và Môi trường

và của các Bộ, Ngành Tỉnh Thanh Hóa đã triển khai thực hiện công tác đo đạc, lậpbản đồ địa chính theo dự án đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất 11 huyện miền núi (giai đoạn từ năm 2004-2008) và Dự

án tổng thể (giai đoạn từ năm 2008-2011) toàn Tỉnh đã hoàn thành việc đo đạc, lậpbản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN-2000 trên địa bàn 19 huyện thuộc tỉnh Côngtác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn tỉnh còn hạn chế, mới xây dựngđược ở một số huyện nhưng chưa đồng bộ, mỗi huyện được một số xã

Kết quả rà soát, đánh giá tình hình, xác định nhu cầu cấp giấy chứng nhậnđối với từng loại đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đến ngày 20/10/2015, đốivới đất ở hộ gia đình, cá nhân: Đã cấp 852.545/932.748 GCNQSD đất ở cho hộ giađình, cá nhân đạt 91,40% số giấy cần phải cấp (lần đầu) Trong đó đất ở đô thị(phường, thị trấn) cấp được 107.870/118.001 giấy (mỗi thửa 01 giấy), đạt 91,41%

số thửa đất cần phải cấp (lần đầu); đất ở nông thôn đã cấp được 744.675/814.747giấy (cả cấp chung và cấp đến thửa), đạt 91,40% số thửa đất cần phải cấp (Báo cáo

số 106/BC-STNMT Thanh Hóa ngày 17/9/2013)

UBND tỉnh Thanh Hóa đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, UBNDcấp huyện rà soát các thủ tục hành chính về đất đai, cắt giảm thành phần hồ sơ,thời gian giải quyết và đẩy mạnh việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế

“một cửa”, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân và trình UBND tỉnh sửađổi, bổ sung kịp thời những thủ tục hành chính cho phù hợp với quy định của phápluật Các thủ tục hành chính về đất đai được công bố công khai rộng rãi, tạo điềukiện tổ chức thực hiện có hiệu quả, chống các hành vi tiêu cực, gây phiền hà, sáchnhiễu; các tổ chức, doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận với đất đai, tìmkiếm cơ hội đầu tư; đồng thời cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tổ chứcthanh tra, kiểm tra công tác cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo việc tổ chức thựchiện cải cách thủ tục hành chính có hiệu quả

Trong giai đoạn 2011 – 2015 với 9 quyền riêng của ngưởi sử dụng đất theoquy định của Luật Đất đai năm 2003 và 8 quyền riêng của người sử dụng đất theoquy định của Luật Đất đai 2013 thì trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa thực hiện khoảng283.500 giao dịch của ngưởi sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền cho thuê, cho