Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, phản ánh mối quan hệ giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội trong cộng đồng Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng đã nâng cao giá trị đất đai Nhà nước, với vai trò quản lý toàn dân về đất, phải ban hành và quản lý giá đất để phát triển kinh tế Kinh tế hóa đất đai là nhiệm vụ quan trọng, trong đó xác định đúng giá trị đất là điều kiện tiên quyết Việc này không chỉ phát huy tiềm năng đất mà còn hạn chế tiêu cực trong quản lý, giảm khiếu kiện và thúc đẩy phát triển hạ tầng Tuy nhiên, giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành vẫn có sự chênh lệch so với giá thực tế trên thị trường, ảnh hưởng đến công tác quản lý và người sử dụng đất.
Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai
Sự phát triển công nghệ đã thúc đẩy sự ra đời và phát triển nhanh chóng của hệ thống thông tin địa lý (GIS), cho phép lưu trữ, phân tích và mô hình hóa nhiều loại dữ liệu GIS không chỉ là công cụ quan trọng cho các kỹ sư mà còn cho các nhà quản lý chuyên ngành và quản lý xã hội Việc tích hợp và ứng dụng GIS đang trở nên phổ biến trong nhiều lĩnh vực kinh tế và xã hội, mang lại lợi ích lớn trong quản lý và giám sát Sử dụng GIS giúp cải thiện hiệu quả tài chính, nâng cao nhận thức con người và công nghệ, đồng thời thu hẹp khoảng cách không gian, cung cấp cái nhìn tổng thể về các vấn đề cần quản lý trên nền tảng dữ liệu trực quan.
Việc ứng dụng công nghệ trong quản lý Nhà nước để xây dựng bảng giá đất sẽ hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý giá theo từng thửa đất, đồng thời tạo cơ sở thuận lợi cho định giá đất và tài sản trên đất Điều này giúp các cơ quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất phù hợp với đặc thù từng địa phương, đặc biệt là xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai nhanh chóng Thông tin về các yếu tố như đường và vị trí sẽ phục vụ cho việc tính thuế đất Trong quá trình xây dựng bản đồ giá đất, cần nhận diện những bất cập và bất hợp lý hiện tại để đưa ra giải pháp hoàn thiện bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành định kỳ 5 năm.
Đề tài "Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên" được thực hiện nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý và thông tin giá đất.
Mục đích nghiên cứu
Ứng dụng công nghệ GIS giúp xây dựng cơ sở dữ liệu bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành trong 5 năm qua, đồng thời tạo ra cơ sở dữ liệu giá đất thị trường.
Mục tiêu cụ thể
- Xây dựng bản đồ giá đất ở do UBND tỉnh Phú Yên quy định 05 năm (2015-
2019) và bản đồ giá đất thị trường trên địa bàn phường 3, TP Tuy Hoà
Đánh giá những bất cập trong giá đất hiện hành là cần thiết để cải thiện tính thực tế của nó Việc áp dụng công nghệ GIS sẽ giúp xác định giá đất một cách chính xác hơn, từ đó đề xuất những điều chỉnh và bổ sung hợp lý Những cải tiến này không chỉ nâng cao tính minh bạch mà còn hỗ trợ quy hoạch và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học
Hoàn thiện phương pháp, cơ sở thành lập bản đồ giá đất.
Ý nghĩa thực tiễn
Chuyển giá đất theo vị trí cụ thể trong bảng giá đất đến từng thửa đất là một yếu tố quan trọng tại thành phố Tuy Hòa và tỉnh Phú Yên Việc xác định giá đất dựa trên vị trí giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.
Đề xuất xây dựng Bảng giá đất ở định kỳ 5 năm nhằm phản ánh đúng tình hình thực tế tại địa phương, thực hiện định giá đất ở theo nguyên tắc thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước.
- Tăng cường sự công khai, minh bạch trong thông tin về giá đất ở góp phần thu hút đầu tư đồng thời tăng thu ngân sách từ đất đai.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai [21]
1.1.1.2 Thuộc tính cơ bản của đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người
Thuộc tính tự nhiên của đất bao gồm các yếu tố không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí Ngoài ra, còn có các đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và tính chất sinh lý hóa của đất, tất cả đều ảnh hưởng đến giá trị đầu tư vào đất đai.
Thuộc tính xã hội của đất đai, hay còn gọi là vị thế đất đai, phản ánh sự mong muốn xã hội liên quan đến một vị trí cụ thể Vị thế này được hình thành từ các quan hệ xã hội, bao gồm cả tương tác thị trường và phi thị trường Để xác định vị thế đất đai, cần xem xét số lượng, chất lượng và cường độ của các mối quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng kết nối của người sử dụng với các dịch vụ đô thị, hàng xóm và các đối tác khác Cường độ quan hệ này chịu ảnh hưởng bởi khoảng cách không gian, với quy luật rằng mối quan hệ sẽ giảm dần theo khoảng cách, thể hiện qua câu ngạn ngữ “Bán anh em xa, mua láng giềng gần.”
1.1.1.3 Đặc điểm của đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị
Tính dị biệt là khái niệm thể hiện sự khác nhau giữa các thửa đất đai, nhưng sự khác biệt này chỉ mang tính tương đối Điều này có nghĩa là các thửa đất có thể khác nhau về mặt lượng, nhưng không có sự khác biệt về chất lượng.
- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau
- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng [21]
1.1.1.4 Khái niệm giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu
Khi thị trường đạt sự cân bằng giữa cung và cầu, giá cả đất đai sẽ ở mức cân bằng Tuy nhiên, giá cả này có thể thay đổi khi có sự mất cân đối giữa cung và cầu: giá sẽ giảm nếu cung vượt cầu và tăng nếu cầu vượt cung, trong khi các yếu tố khác không thay đổi Giá thị trường thể hiện giá trị thị trường dưới dạng tiền tệ.
Giá trị đất đai bao gồm hai thành phần chính: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình liên quan đến các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể và vị trí, cùng với các đặc điểm địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn, cũng như các tính chất sinh lý hoá của đất và giá trị đầu tư phát triển hạ tầng Ngược lại, giá trị vô hình phản ánh vị thế xã hội của đất đai.
Giá cả, được định nghĩa là giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ, thường bao gồm các loại giá như giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường Giá cảm nhận phản ánh lợi ích mà người tiêu dùng nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai Khi thị trường đạt trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ tương ứng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường, hình thành đường cân bằng giá trị (VEL), thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.
Mức giá cảm nhận của một thửa đất được xác định dựa trên thông tin giá giao dịch trên thị trường, thông qua việc tham khảo giá từ hàng xóm hoặc tư vấn thẩm định giá Giá cảm nhận có thể được thể hiện dưới dạng giá rao bán và giá rao mua Thông thường, giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng, trong khi giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng.
Hình 1.1: Bản đồ giá trị [21]
Giá rao mua Giá rao bán
Giá mua bán đất đai thường dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào lợi ích mà mỗi người nhận thấy từ bất động sản Mỗi cá nhân có hoàn cảnh sống và vị thế xã hội khác nhau, dẫn đến sự đánh giá khác nhau về giá trị và lợi ích của đất đai Do đó, giá cảm nhận cũng sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng người Giá mua bán được xác định trong các giao dịch cụ thể, phản ánh tính hợp lý và tương xứng với lợi ích mà người mua cảm nhận trong bối cảnh cụ thể.
1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
Trong quá trình đổi mới kinh tế-xã hội, cơ chế quản lý kinh tế thị trường tại Việt Nam đang dần được hình thành Luật đất đai hiện hành cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh Do đó, đặc trưng của giá đất khác biệt rõ rệt so với giá các loại hàng hóa thông thường Sự khác nhau này thể hiện qua một số đặc điểm nổi bật.
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Giá đất đang có xu hướng tăng cao, và để xác định giá đất phù hợp với thực tế, việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng là vô cùng quan trọng Các yếu tố này có thể được phân loại theo mối quan hệ với đất và phạm vi ảnh hưởng, bao gồm các lực lượng chính trị, xã hội, kinh tế vĩ mô và thị trường vi mô Ngoài ra, các nhân tố có thể được chia thành ba nhóm: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
Nhân tố thông thường đề cập đến các yếu tố phổ biến và cộng đồng ảnh hưởng đến giá đất, tạo ra tác động tổng thể đến mức giá trong bối cảnh kinh tế và xã hội Những yếu tố này là cơ sở quan trọng để xác định giá cụ thể cho các loại đất khác nhau.
Nhân tố hành chính đóng vai trò quan trọng trong việc can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai, nhằm bảo vệ lợi ích toàn xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế vĩ mô Nhà nước thiết lập chính sách phù hợp để điều chỉnh việc chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nhất định, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có tác động lớn đến giá đất.
Giá đất và vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai
1.2.1 Giá đất và một số khái niệm liên quan
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [20]
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị tiền tệ tương ứng với quyền sử dụng của một diện tích đất cụ thể, trong một khoảng thời gian sử dụng đất nhất định.
Tiền sử dụng đất là khoản chi mà người sử dụng đất phải thanh toán cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất Việc xác định tiền sử dụng đất dựa trên diện tích, mục đích sử dụng và giá đất, trong đó giá đất được tính theo từng trường hợp cụ thể.
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc là giá đất cụ thể [6]
Tiền thuê đất là khoản tiền mà người thuê đất phải thanh toán cho Nhà nước khi được cấp quyền sử dụng đất Số tiền này được tính dựa trên diện tích đất, mục đích sử dụng, đơn giá thuê và hình thức cho thuê đất từ Nhà nước.
Tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi là giá trị quyền sử dụng đất mà Nhà nước chi trả cho chủ sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi.
Nhà nước thu hồi đất được xác định bằng giá đất cụ thể [20]
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch chuyển nhượng và đấu giá quyền sử dụng đất Nó được xác định dựa trên chi phí và thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong một khu vực nhất định và trong khoảng thời gian cụ thể.
1.2.2 Khung giá đất và Bảng giá đất
Khung giá đất đai được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm cho từng loại đất và vùng Nếu trong thời gian thực hiện, giá đất thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, cùng với khung giá đất, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân để thông qua trước khi ban hành Quy trình này diễn ra định kỳ 05 năm một lần và bảng giá đất sẽ được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất cần phải phản ánh đúng thực tế tại địa phương; nếu giá quá cao, sẽ cản trở mục đích sử dụng đất, trong khi giá quá thấp sẽ không khai thác hết tiềm năng của đất, dẫn đến hiệu quả sử dụng không đạt yêu cầu.
1.2.3 Vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai
Giá đất, bao gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể, được căn cứ để thực hiện các trường hợp liên quan đến tài chính đất đai [20]
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp [20]:
Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình và cá nhân, việc tính tiền sử dụng đất sẽ áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức Đồng thời, Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân.
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
Để tính giá trị quyền sử dụng đất cho những người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, cần xác định giá trị của đất mà Nhà nước đã giao có thu tiền sử dụng đất, cũng như quyền sử dụng đất đã được công nhận với khoản thu tiền sử dụng đất Đồng thời, đối với đất thuê, giá trị cũng phải được tính dựa trên tiền thuê đất đã trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp [20]:
Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, việc tính tiền sử dụng đất sẽ áp dụng cho phần diện tích đất ở vượt hạn mức Đồng thời, Nhà nước cũng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cho phần diện tích vượt hạn mức giao đất Ngoài ra, việc tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp cũng sẽ được thực hiện đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, việc tính tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện Điều này cũng áp dụng khi công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, việc tính giá trị quyền sử dụng đất là rất quan trọng Đối với doanh nghiệp sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cần xác định giá trị đất theo hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền định kỳ 5 năm, cần tính toán tiền thuê đất phù hợp để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nó là công cụ thiết yếu để điều tiết các quan hệ đất đai trên thị trường, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai.
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin và hệ thống thông tin địa lý đã cải thiện đáng kể việc quản lý tài nguyên, đặc biệt là đất đai và môi trường, mang lại hiệu quả cao hơn trong công tác quản lý.
Xây dựng và xử lý thông tin địa lý bằng phần mềm hệ thống thông tin địa lý mang lại độ chính xác và hiệu quả cao Quy trình thực hiện được hệ thống hóa và kiểm nghiệm qua kết quả phân tích.
Các đề xuất về bảng giá đất nhằm hoàn thiện tính hợp lý của bảng giá đất được ban hành định kỳ 5 năm Việc áp dụng các phương pháp hợp lý trong xây dựng bảng giá đất không chỉ mang lại lợi ích cho người dân mà còn tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai Điều này đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, góp phần thu hút đầu tư hiệu quả.
1.3.1 Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là một tổng thể bao gồm các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, phần mềm, dữ liệu cùng với quy trình và thủ tục Nó được xây dựng nhằm mục đích thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin về đất đai.
Hệ thống thông tin đất đai tại Việt Nam được xây dựng đồng bộ và thống nhất, nhằm phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau, tuân thủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn quốc gia cũng như quốc tế đã được công nhận.
Hệ thống thông tin đất đai bao gồm các thành phần cơ bản như hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, hệ thống phần mềm điều hành, phần mềm hệ thống và ứng dụng, cùng với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai và Sổ theo dõi biến động đất đai được quản lý dưới dạng số trên máy tính, phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh và cấp huyện, đồng thời được in ra giấy cho quản lý ở cấp xã Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm cả dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính liên quan.
Để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hiệu quả, cần đảm bảo các điều kiện như thường xuyên cập nhật dữ liệu thuộc tính và bản đồ địa chính theo quy định Cơ sở dữ liệu này phải cho phép in giấy chứng nhận và hệ thống sổ bộ địa chính đúng quy định, đồng thời cung cấp khả năng tìm kiếm thông tin pháp lý cần thiết về người sử dụng đất, thửa đất, kích thước, hình thể, diện tích và mục đích sử dụng Cuối cùng, cơ sở dữ liệu địa chính phải tuân thủ đúng tiêu chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính cần đáp ứng các yêu cầu về nhập, quản lý và cập nhật dữ liệu một cách thuận lợi, đồng thời bảo đảm tính bảo mật thông tin Hệ thống phải cho phép khai thác và chỉnh lý dữ liệu chính xác, cùng với việc phân cấp quyền truy cập thông tin chặt chẽ Ngoài ra, phần mềm cũng cần tương thích với các phần mềm cơ sở dữ liệu khác để nâng cao hiệu quả quản lý.
Theo Công văn số 1159/TCQLĐĐ ngày 21/09/2012, cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thông tin có cấu trúc về dữ liệu địa chính, bao gồm dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính và các thông tin liên quan Những dữ liệu này được tổ chức và sắp xếp để dễ dàng truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên thông qua các phương tiện điện tử.
Cơ sở dữ liệu địa chính đóng vai trò quan trọng trong hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, là nền tảng để phát triển các cơ sở dữ liệu thành phần khác.
Bao gồm: Hệ thống và ứng dụng + Phần mềm hệ thống;
+ Phần mềm nền (Quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ, hệ thống thông tin địa lý, );
Phần mềm ứng dụng bao gồm các phân hệ cơ bản như Quản trị hệ thống, Nhập và cập nhật dữ liệu, Đăng ký đất đai, Đồng bộ dữ liệu, Khai thác thông tin đất đai, và Cổng thông tin đất đai.
* Các quy chế, quy trình cơ bản của hệ thống:
+ Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Quy trình quản lý, cập nhật, bảo trì cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Quy chế tra cứu, cung cấp thông tin đất đai
+ Xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu
* Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin
1.3.2 Cơ sở dữ liệu đất đai
Khái niệm dữ liệu đất đai là tập hợp thông tin được sắp xếp và tổ chức một cách có hệ thống, cho phép người dùng dễ dàng truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua các phương tiện điện tử.
Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia bao gồm nhiều thành phần quan trọng như: văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, địa chính, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thống kê và kiểm kê đất đai, cũng như thông tin về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai.
1.3.3 Bản đồ chuyên đề giá đất
Bản đồ chuyên đề là loại bản đồ tập trung vào một lĩnh vực hoặc chuyên ngành cụ thể, thể hiện chi tiết và đầy đủ các yếu tố như thực vật, đường sá, hoặc dân cư Những bản đồ này phản ánh đa dạng các hiện tượng tự nhiên và xã hội, bao gồm khí hậu, mật độ dân cư, kết cấu địa chất của lớp vỏ trái đất, và phân bố kinh tế.
Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
1.4.1 Lịch sử phát triển GIS
Hệ thống thông tin địa lý (GIS) được phát triển từ những năm 1970, nhờ vào sự tiến bộ của công nghệ thông tin và các ngành khoa học như Địa Lý, Bản Đồ, Tin Học và Toán Học GIS chủ yếu được sử dụng để tạo ra các bản đồ chuyên đề, hỗ trợ các nhà quy hoạch trong việc chồng lắp và phân tích bản đồ nhằm đưa ra quyết định chính xác hơn.
Việc sử dụng máy tính để vẽ bản đồ bắt đầu từ cuối thập niên 50 và đầu thập niên 60, đánh dấu sự ra đời của khái niệm GIS Tuy nhiên, chỉ đến những năm 80, GIS mới thực sự phát triển mạnh mẽ.
Công nghệ GIS đã phát triển mạnh mẽ từ thập niên 80, trở thành công cụ quan trọng trong thương mại, khoa học và quản lý Ngày nay, GIS hỗ trợ ra quyết định cho các hoạt động kinh tế, an ninh và xã hội, với ứng dụng rộng rãi trong việc giải thích hiện tượng, dự báo và quy hoạch chiến lược.
Hiện nay, công nghệ GIS đang phát triển theo hướng tích hợp và kết nối mạng Trong suốt quá trình tiến bộ, GIS đã được hoàn thiện từ những ứng dụng đơn giản đến phức tạp, từ chuyên dụng đến đa dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp của khoa học kỹ thuật.
GIS được giới thiệu vào Việt Nam vào đầu những năm 80 thông qua các dự án hợp tác quốc tế, nhưng chỉ được áp dụng rộng rãi từ cuối những năm 90 Hiện nay, GIS ngày càng trở nên quan trọng trong quản lý tài nguyên rừng, đất, nước, giám sát môi trường, quản lý dịch bệnh trong ngành thú y, quy hoạch đô thị và quản lý cây xanh.
Hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một công cụ mạnh mẽ dùng để thu thập, lưu trữ, quản lý, xử lý và phân tích thông tin không gian từ thế giới thực GIS hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường và giao thông, đồng thời giúp dễ dàng trong quy hoạch phát triển đô thị và lưu trữ dữ liệu hành chính.
1.4.3 Các thành phần của GIS:
Một hệ thống GIS hoàn chỉnh gồm có hệ thống máy tính (phần cứng, phần mềm,
…); Cơ sở dữ liệu; Con người và phương pháp [18]
Phần cứng: Hệ thống máy tính, có thể là máy chủ trung tâm hay các máy trạm hoạt động độc lập hoặc liên kết mạng
Hiện nay, nhiều phần mềm phổ biến đã được thương mại hóa, bao gồm ArcGis, Arc/Info, ArcView, Mapinfo, Idrisi, ENVI và Microstation Các phần mềm này có những thành phần chính hỗ trợ trong việc xử lý và phân tích dữ liệu địa lý.
+ Công cụ nhập và thao tác trên các thông tin địa lý
+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DBMS)
+ Công cụ hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị địa lý
+ Giao diện đồ họa Người – Máy để truy cập các công cụ dễ dàng
Cơ sở dữ liệu là thành phần thiết yếu của Hệ thống Thông tin Địa lý (GIS), bao gồm dữ liệu địa lý và dữ liệu thuộc tính liên quan Người dùng có thể tự tập hợp hoặc mua dữ liệu từ các nhà cung cấp thương mại Các nguồn dữ liệu cần cung cấp thông tin quan trọng như tọa độ địa lý, quy mô, đặc điểm thuộc tính và các mối quan hệ cần thiết cho hệ thống.
Con người và phương pháp là yếu tố thiết yếu trong hệ thống thông tin địa lý (GIS) Những chuyên gia quản lý GIS cần có khả năng đánh giá độ chính xác, phạm vi suy diễn thông tin và khả năng kết nối các mảng thông tin trong hệ thống một cách hiệu quả.
1.4.4 Các chức năng của GIS [18] :
Nhập dữ liệu không gian bao gồm việc số hóa trực tiếp từ bản đồ giấy, quét bản đồ thành file ảnh và số hóa trên file ảnh Ngoài ra, có thể sử dụng chức năng chuyển đổi từ raster sang vector, nhập trực tiếp tọa độ địa lý hoặc chuyển đổi từ các định dạng dữ liệu không gian khác.
Công nghệ GIS cung cấp đa dạng công cụ để thao tác dữ liệu không gian, giúp loại bỏ những dữ liệu không cần thiết một cách hiệu quả.
Quản lý dữ liệu trong các dự án GIS nhỏ có thể được thực hiện bằng cách lưu trữ thông tin địa lý dưới dạng các file đơn giản Trong số nhiều cấu trúc hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DBMS) khác nhau, cấu trúc quan hệ được chứng minh là hiệu quả nhất cho GIS.
Hệ thống GIS cung cấp khả năng hỏi đáp đơn giản cùng với các công cụ phân tích tinh vi, giúp cung cấp thông tin kịp thời cho người quản lý Các hệ GIS hiện đại sở hữu nhiều công cụ phân tích hiệu quả, trong đó hai công cụ quan trọng nhất là phân tích liền kề và phân tích chồng xếp.
Khi làm việc với dữ liệu địa lý, việc hiển thị kết quả một cách hiệu quả nhất là thông qua bản đồ hoặc biểu đồ Bản đồ không chỉ thể hiện thông tin cụ thể mà còn được kết hợp với các báo cáo, hình ảnh 3D, ảnh chụp và các dữ liệu khác để cung cấp cái nhìn tổng quan đầy đủ hơn.
1.4.5 Cấu trúc dữ liệu trong GIS [18]:
- Mô hình cơ sở dữ liệu không gian:
Bản đồ thực chất là sản phẩm thu được trong việc đơn giản hóa một thực thể
Bản đồ được phản ánh đồng thời những thông tin đặc trưng và các thông tin tổng hợp
Thông tin tổng hợp thường được trình bày qua các ký hiệu, trong khi các đối tượng hình ảnh lại được biểu diễn theo tọa độ không gian Dữ liệu không gian có hai phương pháp hiển thị chính: phương pháp đầu tiên là sử dụng các đơn vị bản đồ, và phương pháp thứ hai là sử dụng các ô lưới hay ma trận Hai phương pháp này được gọi là mô hình vector và mô hình raster tương ứng.
- Mô hình cơ sở Dữ liệu thuộc tính
Toàn cảnh GIS ở Việt Nam
Hoạt động nghiên cứu và triển khai GIS tại Việt Nam, khởi xướng bởi Bộ Khoa học và Công nghệ, đã phát triển mạnh mẽ và trở thành nhu cầu thiết yếu cho nhiều địa phương và ngành nghề trong việc ra quyết định kinh tế - xã hội và an ninh - quốc phòng Mặc dù ứng dụng GIS vẫn chưa hoàn thiện, nhưng việc áp dụng công nghệ tiên tiến trong các dự án quản lý và quy hoạch đã được chú trọng và triển khai rộng rãi Các nhà khoa học và quản lý tại các tỉnh thành đang tích cực hợp tác để nghiên cứu và ứng dụng GIS hiệu quả.
GIS, nhất là tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và các tỉnh thành lớn
Tìm hiểu việc ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý đất đai:
CiLIS và VILIS là hệ thống quản lý thông tin đất đai được phát triển bởi các Trung tâm thông tin thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường Hệ thống này đã được thử nghiệm thành công tại nhiều địa phương trên toàn quốc, nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống thông tin với dữ liệu số (dữ liệu điện tử) mang lại nhiều lợi ích quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay khi thông tin bùng nổ và yêu cầu hội nhập ngày càng cao Việc nâng cao năng lực làm việc, cải thiện hiệu quả công việc và tiết kiệm chi phí trở thành nhu cầu cấp thiết Để đạt được điều này, việc xây dựng các hệ thống thông tin đáp ứng tốt yêu cầu quản lý của từng ngành, lĩnh vực là vô cùng quan trọng Những hệ thống này không chỉ phục vụ cho công tác quản lý mà còn hỗ trợ việc khai thác và phân phối thông tin cho các ngành liên quan, đồng thời đáp ứng nhu cầu thông tin của người dân.
Hiện nay, nhận thức về tầm quan trọng của hệ thống thông tin ngày càng gia tăng, khiến chính phủ đầu tư mạnh mẽ vào việc xây dựng các hệ thống này cho quốc gia và các ngành Điển hình là các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và luật pháp Nhiều lĩnh vực trong cả nước cũng đã phát triển hệ thống thông tin riêng Gần đây, chính phủ đã phê duyệt đề án xây dựng chính quyền điện tử (E-Government) để đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao.
Trong ngành Địa chính, việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết, trong đó hệ thống thông tin đất đai (LIS) đóng vai trò quan trọng Hệ thống này bao gồm thông tin bản đồ và hồ sơ địa chính, được quản lý thống nhất ở các cấp Trước đây, bản đồ được vẽ trên các vật liệu truyền thống và hồ sơ địa chính được lưu trữ trên sổ sách Tuy nhiên, sự phát triển của công nghệ thông tin và nhu cầu ngày càng cao về thông tin đất đai đã thúc đẩy việc xây dựng Hệ thống thông tin đất đai dựa trên nền tảng máy tính cho các cấp trung ương và địa phương.
Mục tiêu là thiết lập quy định chuẩn về chức năng và dữ liệu của hệ thống, đảm bảo sự đồng thuận giữa các bên liên quan Những chuẩn này, kết hợp với xác định về phần cứng và phần mềm, sẽ tạo ra hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai, giúp các địa phương dễ dàng thực hiện.
Hệ thống thông tin đất đai là một kho dữ liệu lớn, bao gồm thông tin đồ họa và thuộc tính, có tính pháp lý cao Để xây dựng hệ thống này, cần đảm bảo khả năng đáp ứng các yêu cầu quản lý thông tin, phục vụ cho nhiều lĩnh vực như thu thuế đất và quy hoạch Tính tập trung là yếu tố quan trọng, giúp thống nhất toàn bộ dữ liệu của tỉnh vào một hệ thống duy nhất, từ đó nâng cao khả năng khai thác và quản lý dữ liệu Hệ thống cũng cần đảm bảo tính tin cậy, với dữ liệu chính xác và không mâu thuẫn, cùng với tính sẵn sàng để đáp ứng yêu cầu thao tác bất cứ lúc nào Cuối cùng, tính an toàn là cần thiết để bảo vệ dữ liệu khỏi hư hỏng hoặc mất mát.
Hệ thống thông tin đất đai cung cấp thông tin chi tiết về từng thửa đất, phục vụ cho công tác quản lý đất đai tại các cấp tỉnh, huyện và xã Mỗi tỉnh có trách nhiệm quản lý thông tin trong phạm vi của mình, với hệ thống được tổ chức phân tán Chức năng cập nhật thông tin của các cấp được quy định theo thẩm quyền trong Luật Đất đai.
Tổng quan về công trình nghiên cứu trước đây
1.6.1 Những nghiên cứu trong nước về xây dựng và quản lý giá đất
Đất đai tại Việt Nam và trên toàn thế giới là một loại hàng hoá đặc biệt, với các giao dịch liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng, được quy định bởi luật đất đai 2003 Trước đây, thông tin về đất đai chủ yếu được lưu trữ theo phương pháp truyền thống như tài liệu, sổ sách và bản đồ giấy, dẫn đến khó khăn trong việc tra cứu thông tin về từng thửa đất và chủ sở hữu, ảnh hưởng đến công tác quản lý và giao dịch trên thị trường bất động sản.
Sự phát triển vượt bậc về khoa học công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ thông tin, đòi hỏi Việt Nam phải xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại, chính xác và cập nhật kịp thời Việc ứng dụng công nghệ thông tin là yếu tố không thể thiếu trong quá trình này Hệ thống thông tin địa lý đóng vai trò quan trọng như một công cụ mạnh mẽ, giúp quản lý và khai thác thông tin đất đai, từ đó phục vụ cho sự phát triển bền vững của đất nước.
Việc ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý tài nguyên môi trường tại Việt Nam và trên toàn thế giới đang ngày càng trở nên phổ biến và hiệu quả Đất đai, với giá trị cao, cần được quản lý chặt chẽ, vì vậy Nhà nước đã đầu tư nhiều vào việc quản lý tài sản này GIS hiện là công cụ hiệu quả nhất cho việc quản lý đất đai, với nhiều địa phương đã áp dụng để xây dựng và quản lý giá đất Quản lý giá đất là vấn đề nhạy cảm và khó xác định chính xác theo thị trường hiện nay Một trong những ứng dụng của GIS là xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí, phục vụ cho thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.
Nẵng” do Th.s Nguyễn Văn Bình – Đại học Nông Lâm Huế nghiên cứu với các nội dung sau:
Ứng dụng công nghệ GIS, đặc biệt là phần mềm Mapinfo, để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí là một giải pháp hiệu quả nhằm phục vụ cho thị trường bất động sản tại phường Hoà Cường Việc này không chỉ giúp quản lý thông tin đất đai một cách chính xác mà còn hỗ trợ các nhà đầu tư và người mua trong việc đưa ra quyết định hợp lý.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất tại thành phố Đà Nẵng là cần thiết, nhằm phục vụ cho thị trường bất động sản và tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác và nhanh chóng Cơ sở dữ liệu này không chỉ đáp ứng nhu cầu của các nhà quản lý và cung cấp hàng hóa bất động sản, mà còn hỗ trợ người dân tìm hiểu thông tin về loại hàng hóa này Mục tiêu là xây dựng một hệ thống thông tin đất đồng bộ, hoàn chỉnh và hiện đại trên toàn quốc, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong bối cảnh hội nhập và phát triển.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai là cần thiết để tạo ra một hệ thống thông tin đất đồng bộ, hiện đại, phục vụ quản lý nhà nước trong bối cảnh hội nhập Qua việc áp dụng phần mềm Mapinfo trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí cho phường, chúng tôi nhận thấy rằng phần mềm này hỗ trợ hiệu quả trong việc khai thác và tìm kiếm thông tin đất đai, bao gồm thông tin pháp lý, đặc điểm và giá thành Chức năng biên tập dễ sử dụng và khả năng tạo bản đồ chuyên đề có tính thẩm mỹ cao, cùng với việc liên kết thông tin thuộc tính và bản đồ hoàn chỉnh, giúp lưu trữ và cập nhật thông tin an toàn, khắc phục được các vấn đề trong lưu trữ thủ công trước đây.
Phần mềm Mapinfo mang lại nhiều ưu điểm trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cho thị trường bất động sản Nó cho phép liên kết thông tin bản đồ với các thuộc tính từ nhiều nguồn khác nhau, giúp người dùng dễ dàng quản lý các đối tượng như điểm, đường và vùng trên cùng một bảng dữ liệu Ngoài ra, Mapinfo hỗ trợ tạo ra các loại bản đồ như bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá đất và bản đồ khoanh vùng giá đất, giúp người sử dụng tham khảo giá một cách thuận tiện và hiệu quả.
Mapinfo cho phép chồng xếp các lớp bản đồ có mối quan hệ trên cùng một hệ quy chiếu, giúp người quản lý tổng hợp thông tin dễ dàng Phần mềm này có khả năng liên kết với nhiều ứng dụng khác, phục vụ cho nhiều lĩnh vực khác nhau Nó cung cấp các ứng dụng hiệu quả trong việc đặt hệ tọa độ, thực hiện truy vấn đơn giản và điều khiển các lớp (layer) một cách linh hoạt Ngoài ra, Mapinfo hỗ trợ ngôn ngữ mở, cho phép người dùng tạo thêm các công cụ bổ trợ.
Việc ứng dụng Mapinfo có một số nhược điểm, bao gồm hiện tượng vỡ cấu trúc dữ liệu khi chuyển dữ liệu từ các phần mềm như Microstation và Autocad, dẫn đến việc cần phải biên tập lại Để đảm bảo tính đồng nhất cao về cơ sở toán học và cấu trúc dữ liệu, các dữ liệu nhập vào Mapinfo cần được xử lý cẩn thận Hơn nữa, do các lớp thông tin được lưu trữ trên các bảng độc lập, người dùng cần sao chép đầy đủ các bảng liên quan khi copy workspace để tránh tình trạng thiếu dữ liệu khi mở.
Mapinfo là phần mềm mở rộng, có khả năng ứng dụng thực tế trong việc phát triển các lĩnh vực kinh tế - xã hội Hiện nay, việc sử dụng Mapinfo ngày càng trở nên phổ biến trong nhiều ngành nghề khác nhau.
Mapinfo trong công tác quản lý đất đai đang ngày càng phát triển và mở rộng
Mapinfo nổi bật trong việc ứng dụng để xây dựng và quản lý thông tin, hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Cơ sở dữ liệu trên Mapinfo được thiết lập một cách chuẩn mực và dễ dàng quản lý, giúp lưu trữ gọn nhẹ dưới dạng file dữ liệu Ứng dụng GIS, đặc biệt là Mapinfo, trong định giá đất không chỉ cung cấp thông tin về thửa đất và giá cả mà còn hỗ trợ quản lý tính toán tiền sử dụng đất cho các thửa đất chưa có giấy chứng nhận, tính lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, và giá đền bù một cách nhanh chóng và hiệu quả.
1.6.2 Tình hình và những nghiên cứu ngoài nước về đất đai
Trên thế giới, các quốc gia phát triển đã áp dụng công nghệ hiệu quả trong quản lý đất đai, với mỗi quốc gia có chính sách quản lý riêng biệt Đất đai không chỉ là tài sản mà còn phản ánh giá trị quyền sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được xem là biểu hiện của giá trị quyền sở hữu, thể hiện mệnh giá quyền sở hữu đất trong không gian và thời gian xác định.
Trên thực tế, giá đất được chia thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường hình thành từ sự thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên liên quan, trong khi giá đất Nhà nước quy định dựa trên giá thị trường để phục vụ cho mục đích thu thuế và các nhu cầu khác của Nhà nước Hai loại giá này có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lẫn nhau, đều chịu tác động từ các quy luật kinh tế thị trường; trong đó, giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh, còn giá đất thị trường luôn biến động Nhiều quốc gia đã ứng dụng công nghệ GIS để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Tại Campuchia, kinh nghiệm sử dụng phần mềm GIS trong phát triển hệ thống thông tin đất đai đã được tích lũy, với hệ thống trước đây dựa trên phần mềm Access đã bị quá tải do lượng dữ liệu lớn Dưới dự án hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai LMAP do chính phủ Phần Lan tài trợ, kế hoạch nâng cấp hệ thống thông tin đất đai hiện hành đã được triển khai Nước này đã chọn phần mềm PostgreSQL/PostGIS, có khả năng tương đương với các phần mềm thương mại nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn và quy trình triển khai đơn giản hơn Hệ thống mới sẽ cung cấp thông tin đất đai và giá đất do chính phủ quản lý một cách hiệu quả, đồng thời cung cấp thông tin cần thiết về đất đai cho người dân.