Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

- Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức trong nước thuê đất hàng năm cũng được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê như đối với tổ chức nước ngoài đã được quy định tại điểm d

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

về “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất

đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” Các thông tin trích dẫn trong

luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu

trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù

hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu Các kết quả này chưa từng được ai công bố

trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả Luận văn

Phạm Minh Tâm

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất

và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những

kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại

trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết

ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo Thầy đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình

thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể đơn vị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 9 và bạn bè đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để

tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài

Ngày tháng 10 năm 2017

Tác giả Luận văn

Phạm Minh Tâm

TÓM TẮT

Tác giả thực hiện đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN

9, TP HỒ CHÍ MINH” Ngoài ra, để thực hiện tốt cơ chế tài chính đối với đất đai,

luận văn kiến nghị một số nội dung có liên quan:

- Xem xét việc có nên bỏ quy định về giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng cứ giao đất là giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đối với đất

ở) Còn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) thì chỉ

thực hiện theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả

thời gian thuê)

- Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức trong nước thuê đất hàng năm cũng được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê như đối với tổ chức nước

ngoài (đã được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 119 của Luật đất đai);

- Nghiên cứu sửa đổi quy định tại khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng

tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được quyền bán tài sản gắn liền

với đất thuê mà thực hiện theo cơ chế tổ chức không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước

thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất và bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo

quy định của pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm

(vì thực tế vừa qua các trường hợp này thu đuợc lợi ích rất lớn, nhưng nhà nước chỉ

điều tiết được một phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp)

- Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà

nước quy định tại Điều 109 và 110 Luật đất đai; vì theo quy định tại các điều này thì

trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì mới có các quyền:

chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; thế chấp, bão lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng

đất Như vậy, các doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh

doanh bất động sản được nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho

thuê thì sẽ không thực hiện được mục tiêu bảo toàn và phát triển vốn nhà nước; mà

phải sử dụng vốn vay để hoạt động

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ix

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI 3

1.1.1 Khái niệm về đất đai 3

1.1.2 Vai trò đặc điểm của đất 3

1.2 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 7

1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 7

1.2.2 Phân loại đất đai 11

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai 12

1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 13

1.3.1 Khái quát chính sách tài chính đất đai 13

1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 15

1.3.3 Vai trò của chính sách đối với đất đai 16

1.4 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI 18

1.4.1 Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945 18

1.4.2 Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1988 18

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993 19

1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 20

1.5 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH 21

1.5.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 21

1.5.2 Thuế nhà đất 23

1.5.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24

1.5.4 Tiền sử dụng đất 27

1.5.5 Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 29

1.5.6 Lệ phí trước bạ 31

1.6 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 32

1.6.1 Chính sách thu đối với đất ở Úc 32

1.6.2 Chính sách thu đối với đất ở Thụy Điển 32

1.6.3 Chính sách thu đối với đất ở New Zealand 33

1.6.4 Chính sách thu đối với đất ở Thượng Hải – Trung Quốc 34

CHƯƠNG 2 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 35

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 35

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH 38

3.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 39

3.1.3 Thực trạng xã hội 41

3.1.4 Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43

3.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 44

3.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 45

3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu đất ở từ năm 2011 - 2016 46

3.2.4 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47

3.2.5 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai 48

3.3 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 49

3.3.1 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế Quận 9 50

3.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 51

3.3.3 Tiền sử dụng đất 51

3.3.4 Tiền thuê đất 52

3.3.5 Thuế nhà, đất 54

3.3.6 Thuế thu nhập cá nhân 55

3.3.7 Lệ phí trước bạ 57

3.3.8 Tổng hợp thực trạng các khoản thu thuế từ đất trên địa bàn Quận 9 từ năm 2011 – 2016 58

3.4 NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 59

3.4.1 Thiếu tính thống nhất và đồng bộ 60

3.4.2 Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài 62

3.4.3 Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai 63

3.4.4 Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính 63

3.4.5 Nguyên nhân của những tồn tại 67

3.5 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 69

3.5.1 Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư 69

3.5.2 Cơ chế điều tiết phần tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng 71

3.5.3 Lệ phí trướcbạ 72

3.5.4 Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

4.1 KẾT LUẬN 74

4.2 KIẾN NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1.Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 22

Bảng 1.2 Tổng hợp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh 31

Bảng 3.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 40

Bảng 3.2.Giá trị sản xuất của Quận 9 41

Bảng 3.3.Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn \quận 42

Bảng 3.4.Phân bố lao động trong các ngành sản xuất 43

Bảng 3.5.Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2016 45

Bảng 3.6.Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2011-2016 46

Bảng 3.7 Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận 9 47

Bảng 3.8 Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai từ 2011 –2016 48

Bảng 3.9.Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2016 52

Bảng 3.10.Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2016 53

Bảng 3.11 Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 – 2016 54

Bảng 3.12 Tình hình thu phí, lệ phí sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 57

Bảng 3.13.Các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn Quận 9 giai đoạn 2011-2016 58

Bảng 3.14 Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9 66

Bảng 3.15 Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9 67

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1.Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 9

Hình 1.2.Sơ đồ mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS 11

Hình 3.1 Hình ảnh thu nhỏ của bản đồ ranh giới Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh 39

Hình 3.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 9 50

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Chính sách tài chính đối với đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành

quỹ tiền tệ tập trung của ngân sách nhà nước Trong những năm qua, chính sách tài

chính đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu

huy động nguồn thu ngân sách nhà nước và quản lý sử dụng đất đai trong nền kinh tế

thị trường Trong đó, các văn bản pháp lý quy định cơ sở để tính các loại nghĩa vụ tài

chính như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, những quy định về thuế sử dụng đất,

thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường chưa đáp

ứng với yêu cầu thực tiễn Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định bảng giá đất do

UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát với thị trường, nhằm điều hoà bất cập nêu

trên nhưng phương pháp xác định giá đất lại không đảm bảo được yếu tố sát với thị

trường Kèm theo đó, Chính phủ lại ấn định khung giá trần và sàn cho các khu vực

Các vấn đề mâu thuẫn nêu trên không chỉ không phù hợp với chức năng quan trọng

của văn bản pháp lý mà còn ảnh hưởng đến quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn

cuộc sống

Từ trước đến nay, đã có một số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài chính đất đai

Tuy nhiên, các đề tài chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh trong chính sách thu thuế đối

với đất đai đó là chính sách thuế Hồ Đông (2001) đã đưa ra phương hướng và các giải

pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam Bạch Thị Minh Huyền (2002) đã

nghiên cứu hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất ở Việt Nam và tổng hợp

được các khả năng cũng như điều kiện áp dụng của từng loại thuế Một số đề tài khác

nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc độ khai thác nguồn lực

tài chính từ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế

đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề chính sách tài chính đất đai trong thị

trường bất động sản như Phạm Đức Phong (2003) đã nghiên cứu về chính sách tài chính

nhằm khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước hoặc Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn cách tiếp cận khác cụ thể là đưa ra các

giải pháp tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh

tế ở nước ta trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay Kế thừa kết quả nghiên

cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu sâu và rộng hơn để đưa ra

giải pháp hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam

Phần lớn các tác giả đều dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành

Đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi Trong lĩnh vực chính sách thu đất

đai Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu và tiếp cận chính sách thu đối với đất

đai nhưng chỉ dừng lại ở tập trung tổng kết và hoàn thiện chính sách thu cả nước, mà

không đề cập đến cơ chế thực hiện chính sách tài chính về đất đai

Quận 9 là địa bàn quy hoạch quỹ đất khá lớn các dự án phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nên việc thu hồi đất là điều cần thiết Những vấn đề của

chính sách tài chính đất đai bộc lộ tính bất cập khi triển khai thực thi chính sách quản

lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng trên địa bàn quận như giá bồi

thường, phương pháp định giá và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ quan

thu thuế Việc này, gây khá nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất và gây không ít

khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế Yêu cầu cấp bách đặt ra là tiếp

tục đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai Vì vậy, việc nghiên cứu

“Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai

trên địa bàn Quận 9, Tp Hồ Chí Minh” trong điều kiện phát triển hiện nay là hết sức

cần thiết

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm rõ được thực trạng thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

- Phân tích được những vấn đề bất cập trong các văn bản pháp lý về giá đất, phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định chi tiết trong các văn bản

pháp lý về chính sách tài chính đất đai

- Đề xuất được các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực thi chính sách tài chính đất đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định

giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra

các quyết định sát đúng, nhằm nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất

đai trên địa bàn huyện, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai trên địa

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật

ngữ Đất và Đất đai, ví dụ như: Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất,

phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên

cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về

đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối

tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai cũng có

nhiều cách định nghĩa khác nhau Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh

tế biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế, xã hội Trong nhiều tài

liệu về quản lý đất đai, các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi

nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền

sử dụng đất Nhưng trong tư duy khoa học cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác

nhau giữa lãnh thổ, đất và đấtđai:

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý – dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất, hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên (Ngô Đức Cát, 2000)

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất

định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặtvới không gian

bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay

trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất

đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương

ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

1.1.2 Vai trò đặc điểm của đất

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một

quốc gia, một dân tộc Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động Trong quá

trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành

đất trồng trọt Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người Không chỉ

theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên

phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng Ngay

từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố

sản xuất rất quan trọng

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông

qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao

động, vừa là đối tượng lao động Đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy

đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Trong bối cảnh hiện nay, các

tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối

bởi các quy luật kinh tế, xã hội Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai

thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt

động kinh tế, xã hội của con người

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa

hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ

hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế

bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.Trái lại, nếu đất

được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn Về mặt không gian tự nhiên, đất

đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển Đặc tính không thể di

dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài

tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình

thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định

thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao

hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều

hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng

giềng và với các đối tác khác Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai

Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian Cần phân biệt các không gian

tự nhiên, không gian kinh tế, xã hội và không gian tâm lý Vị thế chính là tổ hợp

của vị trí trong ba không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế,

xã hội vào không gian tâm lý

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt

động kinh tế, xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ

đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường

Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai hiện hành Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay còn

có nhiều điều chưa có thống nhất Hiện nay, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá

trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong

hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó, giá trị là thuộc tính xã

hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với

giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức

biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh

trong đất đai Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo

công thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Sau này một số nhà kinh

tế trường phái tân Mácxít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động

xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá

và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M

(Xagaidak, 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị,

lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá

trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của

con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong

việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của

nó.Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không

có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị

trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá

trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ,1995)

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức

độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô

hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng

với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người

(Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được

giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và

giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai

Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất), cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai

Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai Bản chất “vô hình” của giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư,

nguyện vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất

Nguyễn Thiêm, 2005)

Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi

vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng,2006)

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất

cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu

hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Khó

mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu

trong quá trình sản xuất và đời sống Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của

đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xãhội

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia

- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư phát triển kinh tế

1.2 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

1.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước xuất hiện cùng với sự xuất hiện của Nhà nước, là quản lý công việc của Nhà nước Nội hàm của quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế độ

chính trị, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia qua các giai đoạn

lịch sử Ngày nay, quản lý nhà nước xét về mặt chức năng bao gồm các hoạt động lập

pháp của cơ quan lập pháp, hoạt động hành chính (chấp hành và điều hành) của Chính

phủ và hoạt động tư pháp của hệ thống tư pháp

Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước Lịch sử phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà nước về

đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế, từ các lý do

chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường Hiện nay hoạt động quản lý nhà nước về đất

đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, bao gồm các hoạt

động lập pháp, hành pháp và tư pháp về đất đai Theo nghĩa hẹp, đấy chỉ là hoạt động

thuần tuý mang tính hành pháp

Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý

nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối về đất đai

như sau:

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất đai;

- Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai;

- Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai

Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện như

là một quy trình chính sách công, bao gồm các bước cơ bản: hoạch định chính sách,

thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể hơn, bao gồm các

giai đoạn: xây dựng chính sách, thể chế hoá chính sách, thông qua chính sách, đưa

chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách (Lê Chi Mai, 2000) Quan điểm này

tương đồng với cách nhìn hệ thống về quản lý nhà nước đối với đất đai, theo đó quản

lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ chính: chính sách đất đai, cơ chế pháp lý,

cơ chế hành chính, cơ chế kinh tế và cơ chế tổ chức (Trần Thanh Hùng, 2002)

Chính sách đất đai được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính nguyên tắc trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ chức kinh tế

khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với

từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên

đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả

Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý hành chính

nhà nước Trong quá trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý hành chính nhà

nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và công cụ tác động lên đối tượng quản

lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành

Thông thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài,

thông thường trên 20 năm, thể hiện những nguyên tắc quản lý có tính định tính, như

giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai Chính sách

tác nghiệp thực hiện trong ngắn hạn 5 - 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính định

lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất đai,

giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng và bảo vệ đất đai, như mục đích,

điều kiện và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai Mối quan hệ giữa chính sách chiến

lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa chất và lượng, giữa

nội dung và hình thức

Chính sách đất đai được hoạch định dựa trên các căn cứ chính trị, pháp luật, kinh tế, xã hội, khoa học và công nghệ Những căn cứ này làm cho chính sách được đề

ra trở thành một bộ phận thống nhất của toàn bộ hệ thống chính sách quản lý của nhà

nước, vừa giải quyết mục tiêu riêng biệt của mình, vừa góp phần thực hiện mục tiêu

chung của quốc gia Thông thường sau khi nhà nước ban hành một chính sách, để thực

thi chính sách đó trong cuộc sống, nhà nước thường phải thể chế hoá chính sách đó

thành các quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế đối với việc thi hành

chính sách đó Chẳng hạn, với chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn

định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nhằm xoá bỏ cơ chế kinh tế kế

hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường thì một loại đạo luật mới về đất đai được

ban hành và hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003,

Luật Đất đai 2013 Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá những nguyên tắc cơ

bản về hình thức sở hữu, chế độ quản lý và sử dụng đất đai được đề ra trong chính

sách chiến lược cấu thành cơ chế pháp lý Nói một cách khác, chính sách chiến lược

được thực hiện bằng cơ chế pháp lý Cơ chế pháp lý, được hiểu là một hệ thống những

quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến lược trong Luật Đất đai

Chính sách đất đai do cơ quan Trung ương đề ra và được thể chế hoá thành các quy phạm pháp luật bắt buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương

Trong giai đoạn này cũng cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng nó phù hợp với thực tế của đất nước và của từng địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế,

xã hội Chính vì vậy, trong khi thực thi lại có cả nội dung hoạch định và thông qua

chính sách Những chính sách được hoạch định trong giai đoạn này được gọi là những

chính sách tác nghiệp Chính sách tác nghiệp được thực hiện bằng các cơ chế hành

chính, kinh tế và tổ chức

- Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp

đã đề ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính, như lập và quản lý quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra việc

sử dụng đất đai

- Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nhằm tổ chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ

thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai

- Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các nội dung

quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi phối của cơ

chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai Kết quả hoạt động của cơ chế tổ chức là hệ

thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng sử dụng đất đai

Có thể khái quát hóa các mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống quản lý nhà nước về đất đai trên sơ đồ 1

Hình 1.1 Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Chính sách đất đai

Chính sách chiến lược

Chính sách tác nghiệp

Cơ chế pháp lý

Cơ chế kinh tế

Hệ thống sử dụng đất đai

Cơ chế hành chính

Cơ chế

tổ chức

Các văn bản dưới luật

Thuật ngữ cơ chế được sử dụng trong luận văn là một thuật ngữ chỉ sự diễn biến nội tại của một hệ thống, trong đó có sự tương tác giữa các yếu tố hợp thành

hệ thống trong quá trình vận động của mỗi yếu tố đó, nhờ đó mà hệ thống có thể

vận hành, phát triển

Thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế thị trường gọi là cơ chế thị trường, là sự tác động tổng hợp của các nhân tố thị trường, là sự tương tác giữa các

yếu tố thị trường khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng nào đó mà ta xem xét

Trong sự tác động đồng thời đó, mỗi nhân tố của thị trường tác động vào đối tượng

theo một cách, dẫn đối tượng vận động theo một hướng Nhưng vì có sự tác động đồng

thời của nhiều nhân tố thị trường, nên sự vận động của đối tượng là một kết quả tổng

hòa tạo ra từ sự tác động đồng thời Quá trình tổng hợp sự tác động đó chính là cơ chế

thị trường Mỗi yếu tố cấu thành thị trường vừa là tác nhân vừa là đối tượng chịu tác

động Sự tương tác giữa các doanh nghiệp, các hộ tiêu dùng được thể hiện trong sự

tương tác giữa các hiện tượng như giá cả, lượng cung, lượng cầu

Khi thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực quản lý nhà nước thì gọi là cơ chế quản lý Theo nghĩa hẹp của từ cơ chế, cơ chế quản lý là sự tương tác giữa các

phương thức, biện pháp quản lý khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng quản lý

Nó cũng có thể được hiểu như là sự diễn biến của quá trình quản lý, trong đó có sự tác

động của từng biện pháp quản lý lên đối tượng, những kết quả tích cực và tiêu cực sẽ

xảy ra sau mỗi biện pháp đó, sự khắc phục các mặt tiêu cực mới phát sinh bằng hệ

thống các biện pháp song hành như thế nào? Với quan niệm hẹp này, cơ chế quản lý

bao gồm các nguyên tắc, các phương pháp, các biện pháp quản lý, các công cụ, được

sử dụng đồng thời lên đối tượng quản lý

Có thể khái quát cơ chế quản lý đất đai theo nghĩa rộng trên sơ đồ 2 Theo đó cơ chế quản lý nhà nước về đất đai trong thị trường bất động sản bao gồm: cơ chế quản lý

và cơ chế thị trường trong mối quan hệ tương tác với nhau, biểu hiện qua hệ thống sử

dụng đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Hình 1.2 Sơ đồ mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS

Hệ thống sử dụng đất đai trong mỗi thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội được xác định bằng các chỉ số, như diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai, đối tượng sử dụng, quy

mô sử dụng và tích tụ đất đai, giá trị đầu tư vào đất đai, giá trị đất đai Như vậy, để

hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai, cần thiết phải nghiên cứu

công tác phân loại đất, định giá đất, quy định các loại nghĩa vụ tài chính trong quá

trình điều chỉnh các mối quan hệ đất đai

1.2.2 Phân loại đất đai

Để phục vụ cho mục đích quản lý của Nhà nước, những tiêu chí cơ bản sau được áp dụng để phân loại đất đai:

- Phân loại đất đai căn cứ vào hiện trạng SDĐ

- Phân loại theo mục đích SDĐ

- Phân loại đất đai kết hợp hai tiêu chí mục đích sử dụng và hiện trạng sử dụng

Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta, tồn tại hai hệ thống phân loại đất đai dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác quản lý,

kiểm kê và thống kê đất đai, cụ thể như sau:

- Nguyên tắc hệ thống: Quỹ đất đai được phân thành các loại đất đai theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là một hệ thống các loại hình sử dụng

đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với nhau trong quá trình sử dụng cho một mục

Thị trường bất động sản

Cơ chế thị trường

- Diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai;

- Đối tượng sử dụng;

- Quy mô sử dụng và tích tụ đất đai;

- Giá trị đầu tư vào đất đai;

- Giá trị đất đai;

Hệ thống sử dụng đất

Ở đây cũng cần phân biệt loại đất đai pháp lý, loại đất đai quy hoạch, loại đất đai hiện trạng Loại đất đai hình thành là kết quả của quá trình phát triển kinh tế,xã hội

và nó được thể chế hóa trong Luật Đất đai thì được gọi là loại đất đai pháp lý Các loại

đất đai pháp lý được cụ thể hóa trong các phương án quy hoạch sử dụng đất đai thì

được gọi là loại đất đai quy hoạch Loại đất đai quy hoạch trở thành loại đất đai hiện

trạng thông qua hoạt động đầu tư phát triển đất đai

Do sự không thống nhất giữa lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về phân loại đất đai, luận văn thực hiện việc nghiên cứu công tác định giá các loại đất đai trong

chính sách tài chính đất đai, đồng thời cũng xem xét giá các loại đất đai trong cơ chế

điều chỉnh các mối quan hệ tài chính đất đai

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai

Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý

nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối về đất đai

như sau:

- Nhà nước xác lập quyền sử dụng đất đai cho các chủ sử dụng cụ thể

- Nhà nước quy định các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

- Nhà nước chiếm đoạt địa tô (khả năng sinh lợi) từ đất đai

- Nhà nước quy hoạch và quản lý đất đai theo mục đích sử dụng đất

- Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai

Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, Nhà nước sử dụng hệ thống các công cụ quản lý bao gồm: công cụ quản lý hành chính và công cụ quản lý tài chính Công cụ

hành chính như đo đạc, lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, lập sổ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền SDĐ và công cụ quản lý tài chính như công cụ kế hoạch, ngân

sách (thu, chi NSNN), giá cả, góp vốn liên doanh, cầm cố, thế chấp đối với đất đai

Các công cụ nói trên được thể hiện thông qua hệ thống pháp luật của Nhà nước

Bộ máy quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương trong đó có công chức và

công vụ sẽ tổ chức thực hiện chính sách quản lý đất đai, thống nhất cùng tác động đến

các đối tượng quản lý (người SDĐ) nhằm thực hiện các mục tiêu cơ bản của quản lý

nhà nước đối với đất đai là: Quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và kiểm

soát thị trường đất đai Quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế đã góp phần khuyến

khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả Vì người sử dụng đất vừa phải tính toán

hiệu quả về mặt xã hội, vừa phải tính toán hiệu quả về mặt kinh tế - tài chính để họ chỉ

phải chi phí về đất đai là ít nhất mà thu được lợi ích cao nhất; khai thác và sử dụng hợp

lý quỹ đất đai, biến nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên - đất đai thành nguồn tài

chính hiện thực, khai thác nguồn nội lực từ đất đai trở thành nguồn vốn cho đầu tư

phát triển, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinhtế - xã hội của đất nước; tạo cho việc

sử dụng đất đai có nguồn thu mới cho ngân sách Nhà nước

1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

1.3.1 Khái quát chính sách tài chính đất đai

Tài chính thể hiện là sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong xã hội Nó phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế nẩy sinh trong phân phối các

nguồn tài chính thông qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng các

nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội

Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể trong xã hội có thể khai thác, sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình Nguồn tài chính có thể tồn tại

dưới dạng tiền hoặc tài sản vật chất và phi vật chất Sự vận động của các nguồn tài

chính phản ánh sự vận động của những bộ phận của cải xã hội dưới hình thức giá trị

(tiền tệ)

Nguồn tài chính có thể tồn tại dưới dạng hữu hình hoặc vô hình Nguồn tài chính hữu hình là nguồn tài chính tồn tại dưới hình thái giá trị và hình thái hiện vật

Nguồn tài chính hiện vật có thể tồn tại dưới dạng bất động sản, tài nguyên, công sản,

đất đai (gọi chung là tài sản) Nguồn tài chính dưới dạng hiện vật được gọi là nguồn

tài chính tiềm năng bởi vì chúng được coi như có một khả năng tạo ra nguồn tài chính

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, khả năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho phát triển kinh tế

là vô cùng to lớn

 Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”:

Tài nguyên thiên nhiên là toàn bộ giá trị vật chất sẵn có trong tự nhiên, nguyên liệu, vật liệu do tự nhiên tạo ra mà loài người có thể khai thác và sử dụng trong sản

xuất và đời sống, là những điều kiện cần thiết cho sự tồn tại của xã hội loài người Tài

nguyên thiên nhiên được coi như “món quà” mà thiên nhiên ban tặng cho con người và

“món quà” này là một bộ phận quan trọng tạo nên sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai

là một trong những tài nguyên thiên nhiên quan trọng đó, là tài sản quý giá và có ý

nghĩa đến sự sinh tồn và phát triển của xã hội loài người, như nhà bách khoa - danh

nhân văn hóa Phan Huy Chú đã khẳng định: “Của báu một nước không gì bằng đất

đai, nhân dân và mọi của cải đều do đất mà ra” Đất đai là thế mạnh và là nguồn nội

lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng, ổn định và

nâng cao đời sống nhân dân của mỗi nước

Cũng như các tài sản khác, đất đai có thể được sử dụng vào mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh, thừa kế, biếu tặng Trong nền kinh tế thị trường, đất đai

có thể giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp Đất đaicũng có giá cả (giá

đất), có giá trị sử dụng, như vậy có thể coi đất đai là một “hàng hóa”; tuy nhiên

“hàng hóa đất đai” là một “hàng hóa đặc biệt”, sự đặc biệt này do những đặc điểm

riêng có của đất đai tạo nên Vì vậy, đất đai là một nguồn tài chính hữu hình tồn tại

dưới hình thái hiện vật

 Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng:

Dưới bất kỳ chế độ xã hội nào đất đai cũng là tài sản của một quốc gia, là tài sản bất khả xâm phạm Tính chất tư hữu về đất đai chỉ nằm trong giới hạn của một cá

nhân, gia đình hay một tổ chức nhất định, trong một thời gian nhất định Giá trị sử

dụng và tính chất tư hữu về đất đai, thông qua kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho

đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng của một quốc gia để đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng thông qua chi ngân sách Nhà nước (NSNN) Xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt

là các nước kém phát triển, đang phát triển như Việt Nam là yêu cầu đầu tiên để làm

nền móng cho phát triển kinh tế, xã hội và để thu hút đầu tư Tuy nhiên, đầu tư cơ sở

hạ tầng là một lĩnh vực cần nhiều vốn Sử dụng quỹ đất hiện có để tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng vừa khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai, vừa đáp ứng được số

vốn rất lớn mà NSNN không có khả năng trang trải

 Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh:

Đất đai - bất động sản - tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút vốn đầu tư nước

ngoài là mục tiêu hết sức quan trọng của mỗi quốc gia Các nước chưa phát triển và

đang phát triển thì nhu cầu về vốn và chuyển giao công nghệ là rất lớn, vì thế giá trị

đất đai là nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư của các

tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước và chuyển giao công nghệ Góp vốn mà tài sản

không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào

nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Ngoài phần vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục

đích nào đó như làm cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng Hết thời hạn liên doanh

người sử dụng đất lại tiếp tục có quyền sử dụng đất và tiếp tục được giao dịch (mua

bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) trên thị trường bất động sản

 Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển:

Đất đai là tài sản có giá trị lớn được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay

vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế

chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích của

mình như sản xuất kinh doanh, để ở Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh

đã được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục

đích nhất định; một mặt hiện vật đất đai được tính giá trị đảm bảo cho việc huy động

vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho sản xuất kinh doanh theo những mục tiêu nhất

định Đó là một giá trị đặc biệt riêng có của tài sản đất đai mà con người có thể tận

dụng, khai thác biến đất đai thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển

 Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN:

Bất cứ một quốc gia nào cũng sử dụng hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai để huy động nguồn tài chính cho NSNN Thông thường việc tạo lập nguồn thu

cho NSNN thông qua các chính sách thu cơ bản như: Chính sách thu tiền bán đất (tiền

sử dụng đất), tiền cho thuê đất đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước; chính sách thuế

đối với đất đai như thuế thuế sử dụng đất (thuế tài sản, thuế thu nhập (giá trị gia tăng)

từ đất)

Đất đai là của cải quan trọng, tạo nên sự giàu có và nguồn sức mạnh của mỗi quốc gia Tài sản này gắn liền với lịch sử của đất nước, do bao thế hệ cha anh đã có

công giữ nước, dựng nước mà có và càng ngày càng tăng giá trị vì không ngừng được

đầu tư, cải tạo Nguồn tài chính từ đất đai không bao giờ cạn Vì đất đai là một tài sản

có giá trị lớn, là “hàng hóa đặc biệt” có thể mua đi bán lại, đưa vào tiêu dùng nhưng

không mất đi, không biến loại như những hàng hóa tiêu dùng khác Đất đai cùng một

lúc có thể dùng vào nhiều mục đích như làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để ở vừa là

tài sản huy động vốn thông qua thế chấp, góp vốn Thông qua các quan hệ về đất đai

phát sinh sự vận động của nguồn tài chính giữa nhà nước với người sử dụng đất và

giữa những người sử dụng đất với nhau Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức

quan trọng trong nguồn tài chính của mỗi đất nước Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất

đai là một bất động sản được sử dụng để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, là tư liệu

sản xuất không thể thiếu cho mọi nền kinh tế, là chỗ ở cho con người Nguồn vật lực

này có ý nghĩa quyết định đến đời sống xã hội và sự tồn tại của con người Xét về mặt

tài chính, khi phát sinh các quan hệ mua bán, trao đổi, thế chấp, góp vốn đối với đất

đai, nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thông

qua các quan hệ đó Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính

của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là bất động sản có giá trị lớn

1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Dưới chủ nghĩa xã hội, đất đai có đặc điểm cơ bản là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Với tư

cách đại diện chủ sở hữu đất đai, với chức năng phân phối và điều tiết nền kinh tế, Nhà

nước điều tiết phần địa tô (khả năng sinh lợi) và một phần lợi nhuận trong tổng thu

nhập thuần túy do lao động tác động vào đất đai tạo ra

Vậy, bản chất của thu NSNN từ đất đai là thu vào các nguồn lợi do sở hữu và sử dụng đất mang lại Nguồn lợi ở đây được hiểu là khoản thu nhập bằng tiền do sở hữu,

sử dụng đất, cũng có thể hiểu là những lợi ích về vật chất do việc sử dụng đất mang

lại Nguồn thu từ đất đai trong nền kinh tế thị trường được thực hiện thông qua cơ chế

giá đất

Hiện nay, tất cả các nước trên thế giới đều thừa nhận đất đai là hàng hóa, có thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp như các hàng hóa khác Vấn đề

về giá trị đất đai đã được thể chế hóa lần đầu trong Luật đất đai 1993 và hoàn thiện

trong Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, quy định căn cứ và phương pháp xác

định giá đất phục vụ xây dựng khung giá và bảng giá đất đai tại các địa phương

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai

nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong

một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng

và kinh tế, xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai

Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

Căn cứ khung giá các loại đất của Chính phủ, tất cả các địa phương đã quy định giá đất ở địa phương mình nhằm thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất

đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư, góp phần ổn định giá cả đất

đai trên thị trường Giá đất do các địa phương quy định đã bám sát khung giá đất do

Chính phủ và tương đối phù hợp với thực tế ở địa phương tại thời điểm ban hành; giá

đất đã trở thành công cụ để thực hiện các quan hệ kinh tế về đất đai, phương tiện thực

hiện các chính sách thu tài chính đối với đất đai, thông qua giá đất các quan hệ đất đai

giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ở nước ta đều được thực hiện

bằng các biện pháp kinh tế Nguồn thu ngân sách từ đất là một bộ phận của giá trị sản

phẩm thặng dư do các thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành SDĐ vào các mục

đích: sản xuất, kinh doanh; mua bán, chuyển nhượng, do Nhà nước thực hiện, bằng

các quy định pháp luật, nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu, gia

tăng sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện công bằng xã hội

1.3.3 Vai trò của chính sách đối với đất đai

Về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất là có giá trị và được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên

thị trường Tuy nhiên, các chính sách về đất đai, nhà ở lại chưa phù hợp với các yêu

cầu và các quy luật hoạt động của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản đã

hình thành và phát triển nhưng lại chưa có hệ thống luật pháp để quản lý, điều tiết hoạt

động nhịp nhàng, vì thế còn mang tính tự phát, nạn đầu cơ nhà đất ngày càng trầm

trọng nổi lên như một thách thức đối với xã hội Nhiều công ty môi giới chỉ là loại

“cò” cao cấp; các công ty này chẳng phải bỏ vốn đầu tư đền bù, san lấp, làm hạ tầng

mà vẫn hưởng lợi khá nhiều từ việc mua bán lòng vòng hoặc môi giới cho các dự án

quy hoạch khu dân cư

Sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản như: sự tăng vọt về giá cả đất đai, nhà ở; sự yếu kém và tiêu cực trong công tác quản lý nhà nước về bất động

sảnđã tạo điều kiện cho một số cá nhân giàu lên nhanh chóng một cách bất hợp pháp,

tạo sự phân hóa rõ nét và đẩy nhanh tình trạng bất bình đẳng trong xã hội Bên cạnh

đó, hiện tượng tiêu cực, tham nhũng dẫn đến những vấn đề nảy sinh gây nhức nhối xã

hội như: giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, tình trạng lấn chiếm, tranh

chấp, khiếu kiện giữa các cá nhân, tổ chức và ngay cả trong gia đình với nhau đã xảy

ra khá phổ biến trong những năm gần đây

Theo tổng kết của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2016, khoảng 70% số lượng giao dịch về đất đai, bất động sản thực hiện trên thị trường không chính thức và

không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu

lớn về các khoản thu liên quan đến đất đai, bất động sản Trong khi giá cả đất đai, nhà

ở tăng nhanh liên tục gây sức ép đối với chi ngân sách trong việc chi đền bù giải tỏa

Mặt khác, tình trạng đất đai, nhà ở không có đầy đủ thủ tục pháp lý để giao dịch trên

thị trường chính thức

Vì vậy, cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào

sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng

trong đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn

đầu tư nước ngoài Chính sách tài chính đất đai có các vai trò cơ bản sau:

- Chính sách tài chính đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định

1.4 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH

SÁCH ĐẤT ĐAI

1.4.1 Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945

Dưới các triều đại phong kiến, chính sách “thái ấp”, “lộc điền”, “ruộng đất quốc khố” là các chính sách thu đối với đất đai nhằm huy động nguồn tài chính cho giai

cấp phong kiến Đến thời kỳ thực dân Pháp xâm lược nước ta, thuế điền thổ là chính

sách thu đối với đất đai Thuế điền thổ do thực dân Pháp quy đinh với mức thuế áp

dụng riêng cho từng loại đất và có phân biệt giữa người bản xứ với người châu Á và

người châu Âu, được quy định theo Nghị định ngày 02/6/1897 của Toàn quyền Đông

Dương, tiếp đến là Nghị định ngày 23/8/1921 và Nghị định ngày 12/11/1925 Về cơ

bản quy định về thuế Điền thổ được áp dụng đến năm 1945

1.4.2 Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1988

Sau Cách mạng tháng 8/1945 thành công đến năm 1951, cùng với các loại thuế khác, đối với đất đai Nhà nước ta vẫn tạm thời áp dụng loại thuế điền thổ trên cơ sở có

đổi mới như: Thực hiện miễn, giảm và xoá bỏ bớt những bất công, nhằm đảm bảo

công bằng hợp lý hơn và đảm bảo nguồn tài chính cho chính quyền cách mạng Đối

tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất đai (thuế đánh vào các chủ sở hữu ruộng đất)

Năm 1951, khi cuộc kháng chiến chống Pháp chuyển sang giai đoạn mới, xuất phát từ tình hình kinh tế nước ta chủ yếu là nông nghiệp, đất đai nông nghiệp chủ yếu

thuộc về giai cấp thống trị, nhu cầu lương thực cho kháng chiến chống thực dân Pháp

ngày càng tăng, năm 1951, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Điều lệ thuế Nông nghiệp

theo Sắc lệnh số 13/SL ngày 15/7/1951 Từ đó, thuế Nông nghiệp thu vào hoa lợi

ruộng đất thay cho thuế Điền thổ của thực dân Pháp Thuế Nông nghiệp đã góp phần

làm suy yếu thế lực giai cấp phong kiến, địa chủ, tạo thêm thuận lợi cho cải cách ruộng

đất Ngày 20/7/1954 Hiệp định Giơ-ne-vơ được ký kết, đất nước ta tạm chia làm hai

miền.Do đó, ở hai miền có hai hệ thống thuế đối với đất đai khác nhau:

- Ở miền Bắc: Để khôi phục cải tạo kinh tế và xây dựng hợp tác hoá, Điều lệ thuế nông nghiệp đã hai lần được sửa đổi, bổ sung vào năm 1956 nhằm phát triển sản

xuất nông nghiệp và tăng động viên vào ngân sách và năm 1958 nhằm ưu tiên phát

triển hợp tác hoá nông nghiệp Tỷ lệ huy động trên thu nhập bình quân nhân khẩu dành

cho hợp tác xã ưu đãi không quá 25%, trong khi hộ nông dân làm ăn riêng lẻ tỷ lệ huy

động cao nhất là 37% (áp dụng cho các hộ có thu nhập bình quân ổn định cho đến

ngày đất nước ta hoàn toàn thống nhất năm 1975)

Ngoài thuế nông nghiệp, ở miền Bắc còn áp dụng thu thuế thổ trạch theo Nghị định số 66/TTg ngày 22/01/1956 của Thủ tướng Chính phủ Đây là một thứ

thuế đánh trên giá trị tài sản là nhà và đất của tư nhân ở một số thành phố, thị xã

lớn vừa mới được giải phóng lúc bấy giờ như Hà Nội, Hải Phòng, Nam Định, Hải

Dương, Hà Đông

-Ở miền Nam: Kể từ 1/10/1969, nông dân có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước thông qua việc “đảm phụ nông nghiệp” do Trung ương cục miền Nam ban hành cho

đến ngày hoàn toàn giải phóng Sau đó, thực hiện theo Điều lệ thuế Nông nghiệp do

Hội đồng Chính phủ ban hành tại Nghị định số 185/CP ngày 25/9/1976

Hiến pháp năm 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính và quan hệ đất đai còn đang ở trạng thái

tĩnh Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và giao đất cho các tổ chức, cá nhân

sử dụng Tổ chức, cá nhân SDĐ vào sản xuất nông nghiệp có trách nhiệm nộp thuế nông

nghiệp; thuế thổ trạch đối với đất ở Sau một thời gian khá lâu duy trì hai sắc thuế nông

nghiệp khác nhau ở hai miền tổ quốc, Chủ tịch Nước đã ban hành Lệnh số

09/LCT/HĐNN-7 ngày 03/3/1983 ban hành thuế Nông nghiệp thống nhất áp dụng trong

phạm vi cả nước

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993

Luật Đất đai năm 1988 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các quan hệ đất đai

được mở rộng hơn như Nhà nước cho các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất

theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt nam Mặt khác, Nhà nước cũng cho phép người

mua tài sản trên đất được tiếp tục SDĐ theo đúng mục đích Từ đó, ngoài thuế nông

nghiệp (ban hành theosắc lệnh số 15/HĐNN ngày 11/2/1989) đã hình thành một số cơ

chế chính sách thu đối với đất đai cho phù hợp với quan hệ đất đai mới và để quản lý

sự vận động của quanhệ đất đai cũng như tình hình sử dụng đất Đó là: Chế độ thu lệ

phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất (năm 1988); Tiền thuê đất, mặt nước, mặt

biển đối với xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (năm 1990); Thuế đất áp dụng đối với

đất ở và đất xây dựng công trình (năm 1992); Thuế thu nhập đối với người bán nhà

cùng chuyển quyền sử dụng đất (năm 1993)

Như vậy trong giai đoạn này, chính sách tài chính đất đai không chỉ dừng ở chính sách thuế nông nghiệp mà từng bước hình thành chính sách thu đối với đất đai

trên cơ sở sự vận động của quan hệ đất đai mới trong nền kinh tế; đã góp phần phục vụ

cho công tác quản lý đất đai và thúc đẩy mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất có hiệu quả

và tiết kiệm Tuy nhiên, trong thời gian này, quản lý đất đai chủ yếu bằng biện pháp

hành chính, với cơ chế “xin, cho, thu hồi”; tính bao cấp trong sử dụng đất rất nặng nề

Dẫn đến, nguồn lực tài chính từ đất đai không được khơi dậy và bị lãng phí Tuy

nhiên, chính sách thu đối với đất đai hình thành trong giai đoạn này là yếu tố mới để

nghiên cứu, xây dựng chính sách thu khi Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 1993

1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003

Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa , đều thuộc sở hữu toàn

dân” Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo

đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai

thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước

giao theo quy định của pháp luật

Những quy định của Hiến pháp năm 1992 đã được cụ thể hóa tại Luật đất đai năm 1993 như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính

trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới

hình thức giao đất không thu tiền đất đai và giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước

còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng từ người khác trong Luật này

gọi là người sử dụng đất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

Các quy định trên đây đã tạo hành lang pháp lý để quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế, là cơ sở cho việc xây dựng chính sách thu NSNN đối với đất đai Trong

thời gian này, chính sách tài chính đất đai đã hình thành tương đối đầy đủ và thường

xuyên được hoàn thiện, sửa đổi để phù hợp với pháp luật về đất đai và yêu cầu phát

triển kinh tế đất nước, gồm:

- Thu tiền sử dụng đất: thu tiền sử dụng đất thực tế đã được thí điểm từ năm

1991 tại Bà Rịa - Vũng Tàu với cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng Tiền sử dụng đất đã được đưa vào áp dụng tại Nghị định số 61/CP ngày

05/7/1994 với cơ chế bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; Sau đó

được mở rộng ra các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất tại

Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994, sau được thay thế bằng Nghị định số

38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ

- Tiền thuê đất: Đối với tổ chức, cá nhân trong nước (Quyết định số 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ Tài chính); Đối với doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài (Quyết định số 1417 TC/TCDN ngày 31/12/1994 của Bộ

trưởng Bộ Tài chính, sau được thay thế bằng các Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC

ngày 24/2/1998 và Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng

Bộ Tài chính)

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Pháp lệnh thuế Nhà, đất năm 1992

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Luật thuế Chuyển quyền sử dụng đất năm 1994)

1.5 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH

Để thực hiện Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành một số chính sách mới, thay thế chính sách đã áp dụng trước đây như thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho

thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu lệ phí trước bạ; tuy

nhiên, còn một số quy định chưa được thay thế sửa đổi kịp thời, hiện vẫn áp dụng theo

quy định trước Luật Đất đai năm 2003 như thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà,

đất Theo đó, hình thành các chính sách tài chính đất đai hiện hành gồm có:

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp;

- Thuế nhà,đất;

- Thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền sử dụng đất;

- Thu tiền sử dụng đất;

- Thu tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước;

- Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

Nội dung cơ bản của từng loại nghĩa vụ tài chính đất đai hiện hành như sau:

1.5.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Năm 1983, Hội đồng Nhà nước ban hành pháp lệnh thuế Nông nghiệp theo uỷ quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 4 ngày 28/12/1982 thay thế

Điều lệ thuế Nông nghiệp ban hành theo sắc lệnh 131/SL ngày 11/5/1951 Sau 5 năm

(1986 - 1990) giữ được nhịp độ phát triển và giữ được ổn định xã hội; đời sống nhân

dân nói chung và nông dân nói riêng được nâng lên rõ rệt Trong sự thành công này có

sự đóng góp rất lớn của cơ chế quản lý kinh tế mới Cơ chế kinh tế thị trường theo

định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến việc tiếp

tục đổi mới cơ chế tài chính nói chung và chính sách thu đối với đất đai nói riêng

Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần V - Ban chấp chấp hành Trung ương khoá VII,

ngày 10/6/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Nội dung

cơ bản của thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành như sau:

- Đối tượng nộp thuế: Là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, để đảm bảo yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, Luật Thuế sử

dụng đất nông nghiệp còn quy định: Hộ được giao quyền sử dụng đất mà không sử

dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Đối tượng chịu thuế: Là đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và đất trồng rừng

Đất không thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp mà chịu các loại thuế khác hoặc không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật gồm có: đất rừng tự

nhiên, đất đồng cỏ tự nhiên, đất dùng để ở, đất chuyên dùng

- Căn cứ tính thuế và thu thuế: là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogram thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

+ Diện tích tính thuế: Là diện tích giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng phù hợp với sổ địa chính Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích tính thuế là diện tích

ghi trên tờ khai của người sử dụng

+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình

quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986 - 1990)

Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng,

đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng số kilogram thóc/hec-ta của từng hạng đất; cụ thể:

Bảng 1.1 Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

(Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, 1993)

Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác Ngoài việc nộp thuế theo quy định của Luật Thuế sử

dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình nông dân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức

quy định còn phải nộp thuế bổ sung bằng 20% mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đối

với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức

Thuế sử dụng đất nông nghiệp tính bằng thóc, thu bằng tiền Giá thóc thu thuế

do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị

trường địa phương trong vụ thu thuế

- Miễn giảm thuế sử dụng đất: Để khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp nhất là những vùng rừng núi xa xôi, những đối tượng có khó khăn do hoàn cảnh khách

quan, thuế sử dụng đất nông nghiệp được xét miễn, giảm trong các trường hợp: Đất

đồi, núi trọc, khó khăn cho canh tác, sản xuất nông, lâm nghiệp; trong thời gian xây

dựng cơ bản; đất khai hoang, lấn biển ; do thiệt hại vì thiên tai, địch hoạ; các hộ nông

dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông

dân là người già, tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống còn nhiều khó khăn; hộ gia

đình thương binh, liệt sỹ

Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010 Ngày 24 tháng 11

năm 2010, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn giảm thuế sử

dụng đất nông nghiệp đến năm 2020

1.5.2 Thuế nhà đất

Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế Nhà đất ngày 29/6/1991 theouỷ quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 6 ngày 28/12/1989 Pháp lệnh

thuế Nhà, đất được thay thế bằng Pháp lệnh thuế Nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992

Ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung

một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 Nội dung cơ bản của thuế Nhà,

đất hiện hành như sau:

- Đối tượng chịu thuế: Thuế Nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây dựng công trình Riêng thuế đối với nhà, tạm thời chưa quy định và chưa thu thuế nhà

- Đối tượng nộp thuế: Là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được

quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp

thuế đất

Không thu thuế đất đối với đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của

các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở

- Căn cứ tính thuế: Là diện tích đất, hạng đất và mức thuế

- Mức thuế:

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất từ 3 - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong

vùng và được quy định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí, của từng loại đường

phố theo 5 loại đô thị

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I, II, III ) mức thuế đất bằng từ 1,5 - 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao

nhất trong vùng

+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã

Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Miễn, giảm thuế đất: Tạm miễn thuế đất đối với các trường hợp đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn

hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất ở thuộc vùng rừng núi

rẻo cao thuộc diện được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, vùng định canh, định cư,

vùng kinh tế mới; Đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sỹ

được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước quy định; đất xây dựng nhà tình nghĩa; Đất ở

của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi

nương tựa không có khả năng nộp thuế; Đối tượng có khó khăn về kinh tế do bị thiên

tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ thì được xét giảm, miễn thuế đất ở

1.5.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giai đoạn từ năm 1994 - 2003, việc xác định thuế thu nhập chuyển quyền SDĐ được áp dụng chung giữa đối tượng chuyển quyền sử dụng đất là tổ chức với hộ gia

đình, cá nhân theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, thuế chuyển quyền

sử dụng đất được tính theo giá trị của diện tích đất chuyển quyền (diện tích đất chuyển

quyền nhân với giá đất, trong đó giá đất do UBND cấp tỉnh quy định) nhân với thuế

suất Thuế suất được xác định theo 2 loại đất khác nhau: Đối với đất sản xuất nông,

lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có mức thuế suất là 2%; Đối với đất ở, đất

xây dựng công trình và các loại đất khác có mức thuế suất là 4%

Với phương pháp tính thuế này, bất động sản có giá trị lớn phải nộp thuế cao hơn bất động sản có giá trị thấp Đây là một bất hợp lý, vì việc chuyển quyền sử dụng

đất có giá trị cao chưa chắc đã có thu nhập hoặc nếu có cũng chưa chắc cao hơn thu

nhập đối với chuyển quyền sử dụng đất có giá trị thấp Do đó mục tiêu của thuế

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử

dụng đất có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp, nay do đô thị hoá hoặc

được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất tăng lên

không thực hiện được, không khuyến khích người chuyển, người nhận quyền sử dụng

đất tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản

Giai đoạn từ năm 2004 - 2008, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với tổ chức được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, đối với thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức đã được xác định trên cơ sở thu nhập

thực tế từ hoạt động này (chênh lệch đầu ra trừ đi đầu vào) nhân với thuế suất

28%,như vậy đã khắc phục được tình trạng đánh thuế trên tổng giá trị tài sản chuyển

nhượng như trước đây Đối với hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được áp dụng theo Luật

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Từ ngày 01/01/2009, với việc Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cùng có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/01/2009 đã tạo nên khuôn khổ pháp lý thống nhất giữa 2 nhóm đối tượng

này Nội dung cơ bản như sau:

 Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Nghị định số 100/2008/NĐ- CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế thu

nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:

- Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

- Căn cứ tính thuế: được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, từ chuyển nhượng quyền thuê đất,thuê mặt nước =

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền SDĐ, thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước x

hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy

định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo

bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định: Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu

tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của

Nhà nước; Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp

đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất; Đối với trường hợp

đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá

+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan

Giá cho thuê lại được xác định căn cứ vào giá thực tế ghi trên hợp đồng

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy

định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá

do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

- Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Miễn thuế: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ

chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại,

bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở và tài sản g n liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một

nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà

nước giao đất; Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ

với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

anh, chị, em ruột với nhau

+ Giảm thuế: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng

với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp

 Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì thuế thu

nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ của tổ chức được thực hiện như sau:

- Đối tượng chịu thuế: Là thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất và thuế suất

- Căn cứ tính thuế: Công thức xác định cụ thể như sau:

Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho

thuê lại đất

=

Thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất

x 25%

- Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và cho thuê lại đất

và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng

+ Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do

UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm

chuyển nhượng

+ Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ, gồm: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất Đối với đất Nhà nước

giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất số

tiền cho thuê đất thực nộp NSNN; Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá

nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử

dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp

thì giá vốn được tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm doanh nghiệp

nhận chuyển nhượng; đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thoả thuận khi góp

vốn; đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn

thì xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa

kế, cho, biếu, tặng; chi phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ

phí theo quy định của pháp luật liên quanđến cấp quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo

đất, san lấp mặt bằng; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; chi phí

khác liên quan

1.5.4 Tiền sử dụng đất

Xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng không đồng nghĩa với việc Nhà nước là người trực tiếp sử dụng đất nên Nhà

nước cần có chính sách giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và khai

thác nguồn lợi từ đất đai mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội Thi hành Luật Đất đai năm

2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu

tiền sử dụng đất; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT- BTC

ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Sau một thời

gian thực hiện, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã bộc lộ những bất cập chưa phù hợp

với điều kiện thực tế nên Nhà nước đã có nhiều văn bản quy định sửa đổi, bổ sung về

chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cụ thể:

- Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số117/2004/TT-BTC;

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

Theo các quy định trên, thu tiền sử dụng đất hiện hành được thực hiện như sau:

- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh

tế trong nước được Nhà nước giao đất vào mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để

ở, xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; Các trường hợp được Nhà nước cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất; Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người

đang sử dụng đất

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Có hai hình thức là đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất theo hình thức chỉ định

- Thời hạn giao đất: Trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài Các loại đất còn lại được giao có thời hạn, tối đa là 70 năm

- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo công thức: Tiền SDĐ = Diện tích đất (m2 ) x Đơn giá đất(đồng/m2)

+ Diện tích đất: Là diện tích đất được Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng, chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp giấy

chứng nhận quyền SDĐ

+ Đơn giá đất: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì theo giá trúng đấu giá;

Trường hợp giao đất theo hình thức chỉ định, nếu được giao đất 70 năm thì giá đất tính

theo giá do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường do UBND cấp tỉnh công bố vào

ngày 01/01 hàng năm, trong trường hợp giá do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thìUBND cấp tỉnh căn cứ

vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để

quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

Nếu thời hạn giao đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm

là 1,2% của mức thu tiền sử dụng đất 70 năm

Tiền sử dụng đất được chia thành các nhóm: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất mới; thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng

đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất

khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; thu tiền sử

dụng đất đối với đất khu công nghiệp và thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu

công nghệ cao, khu kinh tế

- Miễn tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: Đất ở của người

có công với cách mạng; đất được giao để xây dựng nhà ở cho người có công với cách

mạng; đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; miễn tiền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật về khuyến khích đầu tư

- Giảm tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư; giảm 50% tiền sử dụng

đất khi giao đất ở trong hạn mức cho hộ gia đình nghèo; giảm 20% tiền sử dụng đất

đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy định; các trường hợp khác theo quyết

định của Thủ tướng Chính phủ

Về nguyên tắc khi Nhà nước giao đất phải là giao đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo giá sát giá chuyển

nhượng thực tế trên thị trường Tuy nhiên, thực tế giao đất hiện nay thì phần lớn người

sử dụng đất phải tự bỏ kinh phí thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; do đó,

Nhà nước áp dụng cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử

dụng đất phải nộp

1.5.5 Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước

Với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý Để khai thác nguồn lợi từ đất đai, ngoài hình thức giao đất cho người sử dụn gđất, Nhà nước

còn áp dụng hình thức cho thuê đất Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban

hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước Nghị định này đã được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số

120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 và Thông tư số 141/2007/TT-120/2005/TT-BTC ngày 30/11/2007 Ngày 30

tháng 12 năm 2010, Chính phủ ban hành nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Theo đó, thu tiền thuê đất có những nội dung cơ bản sau:

- Về đối tượng áp dụng: Áp dụng chung đối với tất cả các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2003 thì có sự khác nhau giữa

các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cụ thể:

+ Tổ chức, cá nhân trong nước được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư; nếu lựa

chọn hình thức thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàngnăm

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được áp dụng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà phải thực hiện thuê đất và được lựa chọn nộp tiền thuê

đất hàng năm hoặc nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất

+ Người Việt Nam định cư tại nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư;

nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì được lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc

nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất

- Về đơn giá cho thuê đất: Kế thừa đơn giá quy định trước đây (trước khi có Luật Đất đai năm 2003) và có tính đến yếu tố tâm lý của các tổ chức, cá nhân đang

thuê đất không bị tăng đột biến về tiền thuê đất làm ảnh hưởng đến giá thành sản xuất

kinh doanh Do đó, mức thu cơ bản là 0,5% trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

theo quy định của Chính phủ; riêng đối với đất có khả năng sinh lợi cao (đất thuộc đô

thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả

năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất) thì đơn giá cho thuê đất có

thể tăng đến 2% trên giá đất Với quy định khung đơn giá rộng này là cơ sở để các địa

phương vận dụng quy định đơn giá thuê đất cho phù hợp với thực tế ở các địa phương

Việc điều chỉnh giá cho thuê đất, nhất là đối với các dự án đầu tư nước ngoài cần chú ý

tránh điều chỉnh đơn giá đối với các dự án đang hoạt động; xác định đơn giá cho thuê

đối với các dự án mới hợp lý, tránh gây biến động lớn, đột ngột Đơn giá thuê đất cũng

có thể được giảm xuống tối đa bằng 0,25% trên giá đất để áp dụng đối với các dự án

thực hiện tại địa bàn, lĩnh vực khuyến khích đầu tư

- Về miễn, giảm tiền thuê đất: Hầu hết các đối tượng thuê đất đều phục vụ cho sản xuất kinh doanh; Do đó, chính sách miễn, giảm tiền thuê đất chủ yếu là khuyến

khích đầu tư theo pháp luật về khuyến khích đầu tư và xử lý các trường hợp bị thiệt hại

khách quan bất khả kháng như thiên tai và một số trường hợp thuê đất để thực hiện các

dự án thuộc các lĩnh vực xã hội hoá như giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, khoa

học công nghệ; xây dựng nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp

- Về chi phí tiền thuê đất của người thuê đất: Trước đây, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng không được trừ vào tiền thuê đất, từ ngày 01/01/2006 theo quy

định của chính sách thu tiền thuê đất tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì được trừ

chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp; do đó đảm bảo giá thành

sản xuất kinh doanh của người thuê đất về đúng với thực tế, thống nhất với thu tiền sử

dụng đất khi Nhà nước giao đất

1.5.6 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản thu của Nhà nước khi cung cấp dịch vụ về đăng ký quyền quản lý, sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân Ngày 29/7/2008 Chính phủ

ban hành Nghị định số 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số

176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ Theo đó,

mức thu 0,5% trên giá trị đất tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá

trúng đấu giá nhưng tối đa không vượt quá 500 triệu đồng cho một tài sản đăng ký