Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh

Trong đó, vấn đề về giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập cần có nh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Quảng Ngãi, ngày 20 tháng 4 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Cần

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ này

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy PGS TS Hồ Kiệt là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo mọi điều kiện thuận lợi của các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, các thầy, cô giáo - Trường Đại học Nông lâm Huế, cùng tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K22A đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phòng Quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh –

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi; phòng Quản lý giá và Công sản – Sở Tài chính tỉnh Quảng Ngãi; phòng Tổng hợp, nghiệp vụ, dự toán – Cục thuế tỉnh Quảng Ngãi; Chi cục thuế thành phố Quảng Ngãi đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ

và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn này

Quảng Ngãi, ngày 20 tháng 4 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Cần

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 1

2.1 Mục tiêu chung 1

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Định giá đất 10

1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16

1.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu 21

1.2.1 Thực tiễn công tác xác định giá đất của một số nước trên thế giới 21

1.2.2 Thực tiễn công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 22

1.3 Các đề tài đã nghiên cứu có liên quan 26

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.2 Phạm vi nghiên cứu: 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

2.4.1 Phương pháp thu thập thập số liệu 29

2.4.2 Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia 29

2.4.3 Phương pháp thống kê và phân tích số liệu 29

2.4.4 Phương pháp so sánh 29

2.4.5 Các phương pháp định giá đất 30

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, diều kiện kinh tế - xã hội: 31

3.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

3.2 Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 36

3.2.1 Kết quả thực hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 36

3.2.2 Kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính của các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 67

3.3 Phân tích những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản 72

3.3.1 Về thời điểm xác định giá đất 72

3.3.2 Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án sau khi giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định 75

3.3.3 Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án 76

3.4 Đề xuất một số giải phápđể khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giátính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản 79

3.4.1 Về quy hoạch và phân kỳ tiến độ thực hiện dự án 79

3.4.2 Về thẩm định và phê duyệt chủ trương đầu tư dự án 80

3.4.3 Về thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án 80

3.4.4 Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án: 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

1 Kết luận 82

2 Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC 86

SHTT : Sở hữu toàn dân

điều chỉnh dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi 48 Bảng 3.5 Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại

dịch vụ Nghĩa An 50 Bảng 3.6 Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch dự

án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An 51 Bảng 3.7 Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi -

giai đoạn 1A 60 Bảng 3.8 Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch dự

án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A 61 Bảng 3.9 Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án

Khu đô thị mới Nam Lê Lợi 68 Bảng 3.10 Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án

Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An 70 Bảng 3.11 Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án

Khu Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí vùng nghiên cứu 31 Hình 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi 33 Hình 3.3 Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2015 theo ngành nghề 35 Hình 3.4 Diện tích đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã được cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của từng dự án 79

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế

hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng để thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng

mở ra những cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện như: công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng;

công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất; công tác xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai Trong đó, vấn đề về giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập cần có những giải pháp tháo gỡ nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại các địa phương

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, với mong muốn được mang kiến thức học tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất được một số giải pháp phù hợp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản;

- Phân tích những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và kết quả thực hiện nghĩa

vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản

- Đề xuất các giải pháp để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giá và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại địa phương trong những năm tiếp theo

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để làm rõ các cơ sở lý luận trong việc điều chỉnh mối quan hệ giữa quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đánh giá, phân tích được thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi; rút ra được những mặt tồn tại hạn chế và đưa ra những giải pháp nhằm giúp cho những nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan, đưa ra các các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầu đủ thì giá đất luôn tồn tại hai mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

(Điều 4 Luật đất đai năm 2013)[26] Nội hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất

đai của Nhà nước được pháp luật thể chế hoá với các nội dung chủ yếu sau:

- Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm

từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, ch thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn

định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013thì: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”[26] Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”[25] Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay

1.1.1.2 Giá trị quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [26]

1.1.1.3 Tài chính về đất đai

Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản

lý Nhà nước về đất đai Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc sử dụng các công cụ tài chính đất đai cũng có những khác biệt nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý, điều kiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể Ở nước ta hiện nay, ngoài chính sách quản lý nhà nước về giá đất thì cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước

ta được thực hiện thông qua các nguồn thu tài chính từ đất đai, bao gồm:Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

* Thu tiền sử dụng đất:

Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [26]

Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất

và giao đất không thu tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận QSDĐ [26]

Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất

mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất

Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không phải là chủ sở hữu về đất đai được giao Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…” [26] và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại điều 166 Luật Đất đai

Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá [16]

Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ [16]

Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân

* Thu từ tiền thuê đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền

sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền

sử dụng đất [26]

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản, đất sản xất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các

dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho thuê

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

- Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh[26]

Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số quyền hạn chế nhất định theo luật định

Đây là một khoản thu khá ổn định, thường xuyên và có xu hướng tăng lên trong điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, cơ chế kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế

* Thu từ thuế sử dụng đất:

Thuế sử dụng đất là một khoản thu được hình thành và tồn tại một cách khách quan, là một hợp phần không thể thiếu trong hệ thống thuế của quốc gia Căn cứ để tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô Tuy nhiên, thực tế việc xác định mức địa

tô là hết sức khó khăn, do đó, Nhà nước thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể

Tùy theo điều kiện đặc thù của mỗi nước mà quy định sắc thuế khác nhau, ở nước ta có thể phân định các loại thế đối với đất đai như sau:

- Thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình [30]

Từ năm 2003 đến năm 2011, thuế nhà đất được thu theo Pháp lệnh về thuế nhà đất năm 1992 và Nghị định 94/CP năm 1994 của Chính phủ

Căn cứ tính thuế được áp dụng được áp dụng theo công thức:

Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT) x (GT) [2], Trong đó:

S là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình chịu thuế

H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu vực Cụ thể: đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc khu vực đô thị hoặc vùng ven

đô thì hạng đất được xác định là hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng; đối với đất

ở, đất xây dựng công trình chịu thuế ở vùng nông thôn được xác định là hạng đất nông nghiệp bình quân trong xã

MT là mức thuế: đối với đất thuộc đô thị thì mức thuế bằng từ 3 - 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng; đối với vùng ven đô thị thì mức thuế bằng 2 – 2,5 lần; đất thuộc vùng nông thôn thì mức thuế bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân của xã

GT là giá thóc: được tính theo giá thóc của vụ cuối năm liền kề trước năm thu thuế do cơ quan Nhà nước quy định [2]

Ngày 17/6/2010, Quốc hội thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 01/01/2012, nội dung chủ yếu của Luật này gồm:

Đối tượng chịu thuế gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; các loại đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh

Căn cứ tính thuế dựa vào bậc thuế, diện tích đất tính thuế và thuế suất Thuế suất có 03 mức khác nhau là 0,03%; 0,07% và 0,15%

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với vùng đất dùng vào sản xuất nông nghiệp đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng trọt; đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản; đất trồng rừng

Căn cứ để xác định mức thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện

tưới tiêu Đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia là 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá quy định của Nhà nước [2]

Trong các sắc thuế hiện nay ở nước ta, bên cạnh mục tiêu là nguồn thu ổn định

và thường xuyên trong ngân sách nhà nước, thuế đối với đất đai còn có các vai trò chủ yếu sau:

+ Là công cụ quản lý, điều hành và ổn định chính sách đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

+ Góp phần điều hòa thu nhập, hạn chế đầu cơ và mất cân bằng xã hội

+ Tạo sự cân bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh

* Thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập QSDĐ do người khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thức pháp nhân mới [25]

Đến Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ [26]

Thuế chuyển QSDĐ là phương thức hợp lý nhất để Nhà nước điều hành thu với

tư cách là người quản lý vừa với tư cách là nhà đầu tư xã hội để phân phối lại lợi ích từ đất đai do đầu tư mang lại Lợi ích này chỉ được thực hiện bằng tiền khi phát sinh các giao dịch và đó là cơ hội tốt nhất để Nhà nước thực hiện đúng vai trò của mình Trong khoản thu này có một phần là giá trị tăng thêm của đất sau khi đầu tư mà có tính chất đồng dạng với tiền sử dụng đất và cần trích nhập vào ngân sách nhà nước để đầu tư làm tăng giá trị của đất, góp phần khắc phục hạn chế đặc thù về số lượng đất đai Đây

là công cụ tích cực để giải quyết quan hệ cung cầu về đất đai

Theo Luật Thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi năm 1999, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nội dung cơ bản của thuế chuyển QSDĐ là:

- Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất

- Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

- Thuế suất chuyển QSDĐ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2% Đất ở, đất xây dựng công trình các loại là 4% [30]

Hiện nay, thuế chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân ban hành năm 2007 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2009

* Thu từ phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất:

- Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ bao gồm cả đăng ký QSDĐ khi hợp thức hóa QSDĐ [2]

Một thực tế khi tiến hành thu lệ phí trước bạ là vừa có tính chất thuế vừa có tính chất phí dịch vụ công, chính sự thiếu minh bạch này dẫn đến các cách hiểu và đánh giá khác nhau Nếu là khoản thuế tài sản thì mức thu có thể cho là phù hợp hoặc là thấp nhưng với cách hiểu là phí dịch vụ công thì được xem là quá cao so với hiện hành Vì vậy, cần phải tách bạch khoản thu này sẽ làm minh bạch hóa các nguồn thu của ngân sách nhà nước từ đất đai, vừa tạo điều kiện thúc đẩy quá trình hình thành hệ thống đăng ký BĐS thống nhất

- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục hồ sơ địa chính….[2]

* Thu từ xử phạt vi phạm pháp luật, tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản

lý, sử dụng đất đai:

Đây là khoản thu không mong muốn trong việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai Tuy nhiên, thực tế trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai đã và đang xảy ra những vấn đề tiêu cực, vi phạm quy định của pháp luật Do đó, việc xử lý vi phạm, buộc bồi thường thiệt hại gây ra và buộc chủ thể sử dụng đất phải

có trách nhiệm của mình trong việc khai thác, sử dụng đất là tất yếu để đảm bảo việc thực thi pháp luật về đất đai và công bằng xã hội Ở góc độ quản lý Nhà nước, đây là nguồn thu thể hiện năng lực quản lý Nhà nước về đất đai nhưng ở góc độ KT-XH thì đây là hoạt động nhằm kiềm chế vi phạm của các chủ thể quản lý và sử dụng đất, đồng thời là nguồn thu nhằm khắc phục hậu quả của các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, duy trì sự công bằng và trật tự xã hội

Trong điều kiện nền kinh tế đang bước vào giai đoạn hội nhập sâu rộng, đất đai ngày càng có giá trị thì vấn đề vi phạm trong quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng Do

đó, việc duy trì và nâng cao hình thức, mức xử phạt, các chế tài về bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất là yêu cầu tất yếu nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời là biện pháp đánh vào kinh tế của các chủ thể quản lý, sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm của mình trong quản lý, khai thác và sử dụng đất

1.1.2 Định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm định giá đất

Trên thế giới, đất đai và tài sản khác gắn liền với đất được nhất thể hóa và được gọi chung là bất động sản Do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, có những đặc trưng không giống bất cứ loại tài sản nào; là đối tượng của nhiều giao dịch dân sự Vì vậy, trong hoạt động định giá tài sản thì định giá bất động sản là một lĩnh vực được nhiều nhà kinh tế, nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển đặc biệt quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế

Các kết quả nghiên cứu về giá bất động sản và định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Có 02 khái niệm được giới học giả, các nhà kinh tế và các nhà định giá tài sản trên thế giới thường sử dụng khi nghiên cứu về định giá bất động sản như sau:

- Định giábất động sản là sựước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định (GS W Sealrooke

- Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)

- Định giábất động sản là một nghệ thuật hay khoa học vềước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một bất động sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(GS Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore)

Như vậy: Định giá bất động sản là sựước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến các yếu tố kinh tế thị trường Vì vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường

Mặc dù trên thế giới, khái niệm định giá bất động sản đã được Hiệp hội những người hành nghề định giá chuẩn hóa từ nhiều năm nay, nhưng tại Việt Nam cho đến nay, khái niệm về định giá đất hay định giá bất động sản cũng chỉ dừng lại ở các cuộc trao đổi, tham luận của các học giả, các chuyên gia nghiên cứu về định giá Đây là một khó khăn lớn trong lĩnh vực định giá đất và bất động sản nhất là khi thể chế hóa chế định này thành các quy phạm pháp luật cụ thể [14]

1.1.2.2 Định giá đất hàng loạt

Định giá đất hàng loạt là mô hình định giá hệ thống một hay nhiều thửa đất cùng loại đất (loại bất động sản) hoặc một hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) tại một thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm tra thống kê

Mục đích của định giá đất hàng loạt là nhằm xác định giá của tất cả các thửa đất

và tài sản gắn liền với thửa đất đó (gọi chung là giá bất động sản) có trong một khu vực, một địa phương nhất định nhằm phục vụ việc thu thuế của Nhà nước đối với bất động sản Thông thường kỳ của định giá hàng loạt là do pháp luật của mỗi nước quy định trên cơ sở chế độ thu thuế của Nhà nước đó Tại Úc, Thái Lan thì kỳ định giá hàng loạt là 03 năm; Thụy Điển thì kỳ định giá hàng loạt là 06 năm [14]

Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì tại Việt Nam, định giá đất hàng loạt được được áp dụng trong việc xây dựng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo định kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu

kỳ Theo đó, Bảng giáđất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từđất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải làđất ở sang đất ởđối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại làđất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê [26]

1.1.2.3 Định giá đất cụ thể

Song song với hoạt động định giá đất hàng loạt di Nhà nước tổ chức thực hiện nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất còn có hoạt động định giá đất cụ thể nhằm xác định giá đất của một một số thửa đất, khu đất nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân

Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất hoặc khu đất nhất định tại một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản,…

Đối với nước ta, theo quy định của pháp hiện hành (Điều 114 Luật đất đai năm 2013) [26] thì định giá đất cụ thể là nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định để Nhà nước xem xét trước khi quyết định về giá đất tính tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất, xác định lại giá đất khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Ngoài ra, định giá đất cụ thể còn nhằm cung cấp giá đất để người sử dụng đất, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Định giá đất cụ thể phát sinh theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch như mua bán, chuyển nhượng đất đai hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đât, cho thuê đất,… Đây là công việc diễn ra thường xuyên nhưng không được báo trước,

vì vậy có nước gọi việc định giá này là định giá đột xuất, định giá đơn lẻ

Trong định giá đất cụ thể tập trung vào một thửa đất hoặc khu đất nên độ chính xác và độ tin cậy của kết quả định giá là yêu cầu số một của mọi cuộc định giá cụ thể

Định giá cụ thể thường chỉ thỏa mãn cho một khách hàng, tuy nhiên các cơ quan định giá cũng có quan tâm đến kết quả định giá vì coi đó là nguồn để định giá lại

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [26]

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 khi thực hiện xác định giá còn phải tuân thủ một số các nguyên tắc có liên quan đến sự hình thành giá trị của tài sản như

sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán, từđóđưa ra kết luận về giá trị của tài sản, bao gồm các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

* Điều kiện áp dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường

có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất [20]

* Trình tự xác định giá:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15]

b) Phương pháp chiết trừ

* Khái niệm:

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trịđất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [20]

* Điều kiện áp dụng:

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất [20]

* Trình tự, nội dung xác định giá:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động

sản so sánh

Bước 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Bước 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá [15]

c) Phương pháp thu nhập

* Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [20]

* Điều kiện áp dụng:

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất [20]

* Trình tự, nội dung xác định giá:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

Bước 2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa

đất cần định giá

Bước 3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm

Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15]

d) Phương pháp thặng dư

* Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phíước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản [20]

* Điều kiện áp dụng:

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính [20]

* Trình tự, nội dung xác định giá:

Bước 1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin

về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Bước 4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều

năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất

Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15]

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

* Khái niệm:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Tuy nhiên, đây là phương pháp thực hiện theo hình thức định giá đất hàng loạt, không áp dụng thực hiện trong việc xác định giá đất cụ thể [20]

* Điều kiện áp dụng:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp theo quy định mà có diện tích thửa đất hoặc khu đất có giá trị theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thấp; có tính tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, thu nhập và cần áp dụng định giá theo phương thức định giá hàng loạt nhằm rút ngắn thủ tục hành chính

* Trình tự, nội dung xác định giá:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

Bước 3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15]

1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo các nhóm sau:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

1.1.3.1 Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất

a) Yếu tố tự nhiên

- Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá của thửa đất đó càng lớn Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến dường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá Kinh nghiệm định giá của nhiều nước cho thấy một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đai đa số dân cư trong vùng Ví dụ như đối với nhu cầu về đất ở tại khu vực các phường trung tâm thành phố Quảng Ngãi thì số đo kính thước, diện tích thửa đất tối ưu khi có mặt tiền thửa đất từ

5m đến 6m và chiều sâu thửa đất từ 18m đến 25m

- Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình thả đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa dất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, luyện thép, ) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu sự ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của từng tầng đất mặt,…): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này đến giá đất tùy thuộc

và mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dày và tính chất thổ những của lớp đất bề mặt có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sư dụng vào mục đích xây dựng – loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt

- Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng: Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tùy thuộc vùng địa lý Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược lại Do chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các rủi

ro từ lũ lụt có thể gây ra, những bất động sản tọa lạc phía ngoài đê kè dọc theo các con sông có hệ số rủi ro lớn hơn so với các bất động sản cùng công năng và tương tự về vị trí nhưng tọa lạc ở phía trong đê kè

- Yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn,… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế

b) Yếu tố kinh tế

- Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại Các tiêu chí để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thhu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu

nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m2 hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sua thuế tính theo m2 hoặc ha)

- Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh doanh của các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất và tính hữu ích của các tiện nghi phục

vụ sinh hoạt, đời sống con người gắn liền với các công trình gắn liền với đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn so với giá thực của chính nó

- Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại

c) Yếu tố pháp lý Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đât; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:

- Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp

lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

- Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích sử dụng đất), tính pháp lý của hiện trạng công trình

Căn cứ để xem xét tính pháp lý của việc sử dụng đất là giấy tờ pháp lý sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình gắn liền với đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013

Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất là mục đích sử dụng đất, diện tích đất đang sử dụng so với mục đích sử dụng đất, diện tích đất ghi trên giấy

tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các quy định của pháp luật về xây dựng

Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vòa việc hình thành giá trị thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản

- Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện trong các trường hợp sau:

+ Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật

+ Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

d) Yếu tố về tâm lý và môi trường gắn với mỗi thửa đất, bao gồm:

+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (yếu tố phong thủy) hoặc với người đang sử dụng đất, bất động sản (yếu tố tâm linh)

+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà ở) như: không khí, nước, tiếng ồn, …

1.1.3.2 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

a) Yếu tố cung bất động sản trên thị trường Cung đối với bất động sản được hiểu đó là “đất sạch” là bất động sản đã sãn sàng về mặt pháp lý khi có giao dịch phát sinh Cung đối với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã xây dựng các công trình)

Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

- Nguồn cung về đất: Tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là diện tích đất chưa có công trình xây dựng, đất chưa sử dụng Những địa phương, khu vực không còn hoặc còn ít đất chưa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương, khu vực đó thường cao hơn so với địa phương, khu vực còn nhiều quỹ đất trên

- Nguồn cung về bất động sản: Tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế

Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên mà cầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại

b) Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường Cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh Cầu bất động sản trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

- Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghoeepj, đất làm nhà ở tại nông thôn

- Cầu về nhà ở và các công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về nhà ở, công trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nên kinh tế

c) Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường Yếu tố cung – cầu tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung – cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu diễn

ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường Trong đó, giá đất chịu ảnh hưởng lớn nhất khi quan hệ cung – cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung – cầu đạt trạng thái cân bằng

1.1.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

Sự thay đổi thể chế nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của quốc gia nói chung Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền về tài sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến khích hay hạn chế còn tùy thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước Hay nói cách khác còn tùy thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Ở nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và bất động sản bao gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;

- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kính doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp;

- Các chính sách thuế về bất động sản [14]

1.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Thực tiễn công tác xác định giá đất của một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Định giá đất tại Úc a) Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2012) [14]

b) Nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó:

bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất của Úc chủ yếu được

sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định

và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

- Các phương pháp định giá đất: Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn

hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam)

và phương pháp chiết trừ

Việc định giá gồm: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng

ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)[14]

1.2.1.2 Định giá đất tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập niên 90 của thế

kỷ XX Năm 1992, Trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý

và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao.(Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)[14]

1.2.1.3 Định giá đất tại Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không

có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định

giá Trung ương” (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)[14]

1.2.2 Thực tiễn công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất Thị trường đất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu

Luật Đất đai 2003 ra đời, quy định việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản như sau:

- Về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Điều 34 Luật đất đai 2003 quy định Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê,

sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Điều 35 Luật đất đai 2003 quy định: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê Đồng thời, điều 108 Luật đất đai 2003 quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2003 thì tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để

sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (đối với đất ở); riêng đối với đất sản xuất kinh doanh thì nhà đầu tư trong nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, còn nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê [25]

- Quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Giá đất thu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (khoản 4 Điều 56 Luật đất đai 2003) [25]

- Nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định: Sát với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn

so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh

cho phù hợp (khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003) [25]

Trên cơ sở đó Chính phủ ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 [16] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 về thu tiền sử dụng đất [4]; Chính phủ ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 [17] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [5] Theo đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho từng dự án cụ thể là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành hàng năm; đơn giá tính tiền thuê đất do Sở Tài chính quyết định cho từng dự án cụ thể là căn cứ trên cơ sở giá đất và đơn giá thuê đất

do UBND cấp tỉnh quy định

Đến ngày 30/12/2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP [18] và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất [6]; Chính phủ ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2004/NĐ-CP [19]

và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2004/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất [7] Theo đó, các Nghị định

và Thông tư hướng dẫn mới quy định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vẫn căn cứ trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh quy định Tuy nhiên, trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cho từng dự án, thửa đất cụ thể

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [21] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về thu tiền sử dụng đất [8]; Chính phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [22] và Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [9]

Theo đó, pháp luật đất đai 2013 quy định việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản như sau:

- Về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Điều 55 Luật đất đai 2013 quy định Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho

thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và cho thuê đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê [26]

- Quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Giá đất thu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định đối với từng dự án, thửa đất hoặc khu đất Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại và do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định trước khi trình UBND tỉnh quyết định Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30

tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại và do cơ quan thuế xác định trên cơ sở áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm [21] [22]

- Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương

tự như nhau thì có mức giá như nhau (khoản 1 Điều 112 Luật đất đai 2013) [26]

Như vậy, có thể thấy chính sách pháp luật đất đai của Nước ta đã có những thay đổi Từ việc nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai (giai đoạn trước năm 1993), Luật Đất đai năm 1993 quy định Nhà nước xác định giá đất và cho phép người

sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất,… Coi đất đai là

hàng hóa, nhưng là tài sản hàng hóa đặc biệt

Luật đất đai năm 2013 cũng có những thay đổi đáng kể liên quan đến giá đất, khắc phục những tồn tại về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003, đó là: về nguyên tắc xác định giá chưa định lượng được thế nào là "sát" với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, chưa quy định cụ thể theo mục đích

sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất và cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất Ngoài ra, Luật Đất đai năm

2003 chưa có quy định về định giá đất cụ thể nhưng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính phủ đã ban hành các Nghị định quy định theo hướng: trường hợp giá đất trong bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyết định giá đất cụ thể nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước Vấn đề này, pháp luật Đất đai năm 2013 đã quy định rạch ròi việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho từng dự án khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.3 Các đề tài đã nghiên cứu có liên quan

Trong thời gian gần đây cũng có một số tác giả nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến giá đất và các dự án kinh doanh bất động sản như:

- Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai” của Đỗ Đình Ngoan, trường Đại học Nông lâm Huế (2017)

Nội dung đề tài nghiên cứu đã đánh giá được mức độ chênh lệch về giá đất thị trường so với giá đất do UBND tỉnh quy định; Xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tốt đến giá đất tại các khu vực mang tính đại diện cho thành phố Biên Hòa; Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Quảng Ngãi” của Mai Văn Chánh, trường Đại học Nông lâm Huế (2014)

Nội dung đề tài nghiên cứu đã nêu lên được thực trạng về thị trường bất động sản tại thành phố Quảng Ngãi; đánh giá những kết quả đã được và những tồn tại, hạn chế khách quan và chủ quan dẫn đến tình trạng các giao dịch thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chưa phát triển mạnh mẽ; Từ đó, đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản như: Tổ chức cung cấp thông tin về nhàđất cho tổ chức, công dân; Xây dựng hệ thống bản đồ số; Lập quy hoạch chi tiết xây dựng chất lượng cao; Quản lý chặt vốn đầu tư và tiến độ thực hiện dựán; Tạo

nguồn vốn cho thị trường bất động sản,

- Luận văn thạc sĩ: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Quảng Ngãi” của Nguyễn Văn Nam, trường Đại học Nông lâm Huế (2015)

Nội dung đề tài nghiên cứu đã đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và đề xuất các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Quảng Ngãi

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nêu trên đều liên quan đến giá đất và thị trường bất động sản Tuy nhiên, đối với các đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chỉ tập trung vào nghiên cứu thực trạng giao dịch thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản; còn đề tài nghiên cứu về giá đất thì nghiêng về nghiên cứu sự phù hợp, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và việc xây dựng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại địa phương

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

- Phạm vi số liệu: Các số liệu thu thập, phân tích và nghiên cứu trong phạm vi đối với 03 dự án: dựán Khu đô thị mới Nam Lê Lợi tại phường Chánh lộ, thành phố Quảng Ngãi; dự án Khu nhàở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An tại xã Nghĩa An, thành phố Quảng Ngãi và dự án dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – Giai đoạn 1A tại phường Trương Quang Trọng và xã Tịnh Ấn Tây, thành phố Quảng Ngãi

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

- Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

- Phân tích những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản

- Đề xuất một số giải pháp để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giá tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập thập số liệu

2.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các văn bản liên quan đến công tác định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Các công trình đã nghiên cứu liên quan

- Các tài liệu, báo cáo, giáo trình hoặc các xuất bản khoa học liên quan

2.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

- Thu thập kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh và chi nhánh thành phố Quảng Ngãi; kết quả giao đất, cho thuê đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường; kết quả xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường; kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Cơ quan Thuế; kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh đối với các dự án

- Khảo sát thực tế tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng tại vị trí các khu đất thực hiện dự

án, chụp ảnh hiện trạng làm tư liệu nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia

Phỏng vấn và tham khảo ý kiến của lãnh đạo 03 đơn vị chủ đầu tư của 03 dự án trong phạm vi nghiên cứu; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục thuế tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh; các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá: Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam; Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Trung

2.4.3 Phương pháp thống kê và phân tích số liệu

- Thống kê số liệu: Thống kê toàn bộ số liệu đã thu thập được, từ đó phân loại các số liệu để tìm ra những hiện tượng bất thường, những trường hợp đặc biệt

- Phân tích số liệu: Sau khi số liệu được thống kê, tiến hành phân tích các số liệu đã thu thập được một cách cụ thể, chi tiết từ đó xác định những vấn đề chưa phù hợp, nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá

2.4.4 Phương pháp so sánh

Thực hiện so sánh các số liệu về diện tích đất quy hoạch, diện tích đất đã thực hiện giải phóng mặt bằng, diện tích đất đã giao đất, cho thuê đất, diện tích đất đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phần diện tích đất còn lại chưa được giao đất, cho thuê đất

của từng dự án nghiên cứu để đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp khắc phục những vướng mắc, bất cập

2.4.5 Các phương pháp định giá đất

Thực hiện áp dụng 05 phương pháp xác định giá đất theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm:

phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Tuy nhiên, nội dung đề tài nghiên cứu xác định giá đất đối với các đầu tư kinh doanh bất động sản có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định được tổng doanh thu phát triển giả định, tổng chi phí ước tính nên sử dụng phương pháp thặng dư làm phương pháp chủ đạo để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Cụ thể trình tự và các công thức xác định giá đất theo phương pháp thặng dư như sau:

- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

n

i

i i

+ n là số năm thực hiện dự án

- Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

- Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, diều kiện kinh tế - xã hội:

Thành phố Quảng Ngãi là đơn vị hành chính trung tâm của Tỉnh Quảng Ngãi, có giới cận:

- Đông giáp: Biển Đông

- Tây giáp: Huyện Sơn Tịnh và Huyện Tư Nghĩa

- Nam giáp: Huyện Tư Nghĩa

- Bắc giáp : Huyện Sơn Tịnh và Huyện Bình Sơn Trước đây toàn thành phố có 10 đơn vị hành chính (02 xã và 08 phường)

Thành phố Quảng Ngãi được mở rộng diện tích và đơn vị hành chính lên thành

23 xã, phường gồm 09 phường: phường (Trần Hưng Đạo, Trần Phú, Nguyễn Nghiêm,

Lê Hồng Phong, Chánh Lộ, Nghĩa Lộ, Nghĩa Chánh, Quảng Phú, Trương Quang Trọng) và 14 xã (Nghĩa Dõng, Nghĩa Dũng, Nghĩa An, Nghĩa Hà, Nghĩa Phú, Tịnh Ấn Tây, Tịnh Ấn Đông, Tịnh An, Tịnh Châu, Tịnh Long, Tịnh Thiện, Tịnh Hòa, Tịnh Khê, Tịnh Kỳ) Với tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố 15.903,97 ha, chiếm 3,09%

tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh) do sáp nhập một số xã, trị trấn của Huyện Sơn Tịnh

và huyện Tư Nghĩa theo Nghị Quyết 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính Phủ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí vùng nghiên cứu

Thành phố Quảng Ngãi mang đặc thù khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng duyên hải Nam Trung Bộ Với nền nhiệt độ cao, tổng tích ôn và tổng lượng mưa lớn là điều kiện thuận lợi cho việc đa dạng hoá cây trồng Tuy nhiên, với lượng mưa lớn nhưng phân

bố không đều, hàng năm thường có bão, lụt, ngập úng, xâm nhập mặn ở vùng cửa sông, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống sản xuất của nhân dân, gây khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất đai Trung bình cả năm là 270C, nhiệt độ cao tuyệt đối là 40,50C và thấp tuyệt đối là 12,60C Các tháng có nhiệt độ cao nhất từ tháng 4 đến tháng 8 hàng năm, các tháng có nhiệt độ thấp nhất từ tháng 11 đến tháng 1 năm sau

Lượng mưa trung bình cả năm khoảng 1800 - 2300 mm, tùy từng khu vực và phân bố

không đều trong năm Lượng mưa chỉ kéo dài 4 - 5 tháng (từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau) nhưng lượng mưa tập trung chiếm tới 70 - 75% lượng mưa cả năm Mùa khô kéo dài 7 - 8 tháng (từ tháng 1 đến tháng 8) lượng mưa chiếm khoảng 20 - 25% lượng mưa

cả năm Trong mùa khô khả năng bốc hơi rất lớn, do vậy thường bị khô hạn cho một

số vùng sản xuất nông nghiệp

Thành phố Quảng Ngãi chịu ảnh hưởng chính của 2 con sông chính là sông Trà Khúc và sông Bàu Giang Chế độ hải văn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều Chế độ thuỷ triều có khoảng 2/3 ngày trong tháng là nhật triều, còn lại là bán nhật triều

- Sông Trà Khúc chạy dọc theo trung tâm thành phố Đây là con sông lớn của tỉnh, lưu lượng nước bình quân 800m3/s, là nguồn cung cấp nước ngọt chủ yếu cho thành phố

- Sông Bàu Giang ở phía Nam thành phố (là ranh giới giữa thành phố Quảng Ngãi và huyện Tư Nghĩa) Tuy là con sông nhỏ nhưng cũng góp phần quan trọng cung

cấp nguồn nước mặt dồi dào cho thành phố

Sau khi mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi lưu giữ các di tích lịch danh lam thắng cảnh rất có giá trị được xếp hạng như: Di tích thắng cảnh Quốc gia “Núi Thiên Ấn và mộ cụ Huỳnh Thúc Kháng”; di tích Quốc gia “Thành

cổ Châu Sa”; di tích lịch sử Quốc gia “Đền thờ Trương Định”; thắng cảnh bãi biển

Mỹ Khê, thắng cảnh Long Đầu hý thủy… Các di tích lịch sử - văn hóa tiêu biểu như: Di tích Nhà lao Quảng Ngãi thời Pháp thuộc, di tích 4 dũng sĩ xã Nghĩa Dũng,

di tích 68 chiến sỹ giải phóng, chứng tích Sơn Mỹ…

Thành phố Quảng Ngãi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, có Quốc lộ 1A và đường sắt Bắc - Nam chạy qua là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh, liên kết thành phố với các huyện trong tỉnh và thành phố khác trong cả nước

Năm 2014 được xác định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện hoàn thành kế hoạch 5 năm (2011 - 2015) để thành phố phát triển bền vững trên tất cả các lĩnh vực, góp phần nâng cao chất lượng đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân

Thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi từ ngày 01/4/2014, UBND thành phố đã tiếp nhận 13 đơn