(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận hải châu, thành phố đà nẵng

Luật Đất đai 2013 Chương II còn quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nướcđại diện chủ sở hữu về đất đai như:quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quyết định mục đích

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2016

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH BÌNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các số liệu, tài liệu và kết quả nghiên cứu trongluận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ mộthọc vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Bình

Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên

và các đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tôitrong quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Bình

Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện các quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.Nhằm đánh giá tình

hình thực hiện các QSDĐtừ đó đề xuất giải pháp đảm bảo việc thực hiện các

QSDĐcủa người sử dụng đất tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.Thực hiện đề tài

tôi đã sử dụng các phương pháp sau:Điều tra thu thập số liệu; Sử dụng bản đồ để minh

họa và Xử lý thống kê.

* Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung

Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Hải Châu cho tất cả

các loại đất cơ bản hoàn thành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ địa

chính

Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:Trong công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư, quận Hải Châu đã thực hiện công khai, dân chủ, minh bạch trên cơ sở

đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích chính đáng của người dân

Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐhợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai:Để giải quyết có hiệu

quả khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan chức năng cần

phải tìm ra được những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp

* Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ

Qua quá trình khảo sát tại quận Hải Châu, các giao dịch đất đai chỉ xảy ra ở cácnội dung: quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền thế

chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ Những hoạt động như quyền chuyển đổi QSDĐ,quyền

cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chưa được thể hiện trong công tác quản lý

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Qua điều tra

khảo sát một số người dân, đa số đề nghị thay vì công chứng, chứng thực hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng Công chứng thì việc này nên giao trách nhiệm

cho VPĐK đất đai đảm nhiệm

Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ: Do tính chất pháp lý

đặc thù của loại tài sản này khi xem xét về thừa kế QSDĐ phải kết hợp vận dụng các

quy định của Luật Đất đai và Luật Dân sự để việc giải quyết

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Đa số người sử

dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ Điều này phản ánh

xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, cần vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN iii

LỜI CẢM ƠN iv

MỤC LỤC vii

DANH MỤC HÌNH ix

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1

3.1 Ý nghĩa khoa học 1

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận 3

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3

1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 8

1.1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 12

1.2 Cơ sở thực tiễn 19

1.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 19

1.2.2 Những đổi mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 22

1.2.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 27

1.3 Những nghiên cứu có liên quan 30

1.3.1 Mô hình Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất so với mô hình hai cấp…… 30

1.3.2 Đánh giá tình hình đăng ký đất đai và việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ……… 31

1.3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng ……… 34

1.3.4 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình ……… 35

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 38

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.2 Phạm vi, thời gian nghiên cứu của đề tài 38

2.3 Nội dung nghiên cứu 38

2.4 Phương pháp nghiên cứu 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

3.1.3 Nhận xét, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 49

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận Hải Châu 50

3.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai 50

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 58

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện các quyền chung 66

3.3.1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 66

3.3.2 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật 2013 68

3.3.3 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai 69

3.4 Đánh giá tình hình thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ 73

3.4.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74

3.4.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 75

3.4.3 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 76

3.4.4 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 77

3.4.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 77

3.5 Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu 77

3.4.1 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất. 78

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 79

3.4.3 Giải pháp về chính sách. 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80

1 Kết luận……… 80

2 Kiến nghị……….80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí hành chính quận Hải Châu 40

Hình 3.2: Phương án Quy hoạch tổng thể quận Hải Châu đến năm 2020 52

Hình 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu năm 2014 61

Hình 3.4: Đơn kiếu nại trong lĩnh vực đất đai so với các lĩnh vực khác 71

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tình hình dân số quận Hải Châu 44

Bảng 3.2: Diện tích sử dụng đất quận Hải Châu 59

Bảng 3.3: Diện tích đất năm 2014 so với năm 2010 65

Bảng 3.4: Kết quả Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2015 67

Bảng 3.5: Kết quả thu hồi đất trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2009-2015 69

Bảng 3.6: Tổng hợp số đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai tại quận Hải Châu 70

Bảng 3.7: Kết quả Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2014 74

Bảng 3.8: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng làyếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất nước ta

đang trong quá trình hội nhập và phát triển, đất đai có vai trò đặt biệt quan trọng và to

lớn Nhận thức được tầm quan trọng đó Đảng và Nhà nước ta đã rất quan tâm đến công

tác quản lý nhà nước về đất đai Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được

tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của

người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm

Tuy nhiên, trong thực tế việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cònnhiều hạn chế, bởi lẽ công tác tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các

chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm, nhận thức của người dân chưa đầy đủ

Trong bối cảnh chung đó, quận Hải Châu - Quận trung tâm của thành phố ĐàNẵng, là nơi tập trung chủ yếu các cơ quan ban ngành, là trung tâm kinh tế, văn hóa,

chính trị và giáo dục của thành phố Đà Nẵng Do đó việc thực hiện các quyền sử dụng

đất trên địa bàn quận khá nghiêm túc, minh bạch mang lại hiệu quả cao trong công tác

quản lý nhà nước về đất đại Tuy nhiên, hiện nay vẫn tồn tại một số vấn đề bất cập

trong công tác thực hiện các quyền của người sử dụng đất như không kê khai cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thế chấp hay cho thuê không qua cơ

quan quản lý vẫn còn diễn ra dẫn đến tranh chấp, khiếu nại về đất đai

Vì vậy, nghiên cứu đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất góp phầnnâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời bảo vệ tốt hơn

quyền lợi của người sử dụng đất

Xuất phát từ thực tế trên, tôi xin chọn đề tài “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Qua việc đánh giá công tác thực hiện các quyền sử dụng đất tìm ra những mặtthuận lợi và khó khăn trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác thực hiện

các quyền sử dụng đất nói riêng của quận Hải Châu; từ đó đề xuất các giải pháp khắc

phục những tồn tại, nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tàisản Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng những cách thức khác nhau.Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình chongười khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo haiphương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua các giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5]

1.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giaiđoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định tronglịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở ViệtNam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời

phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân

về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách

tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng

cố trong Hiến pháp 1992 [18] Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng

núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục

địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp

1992) [8] Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế

hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch,

pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất,

bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [8]

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),

“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở

hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7) Với tư

cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất

quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo

đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của

người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Tại chương I (Điều 4) Luật Đất đai 2013 đã quán triệt tư tưởng xuyên suốt, nhấtquán về sở hữu đất đai trong Luật, phù hợp với Hiến pháp, đó là đất đai thuộc sở hữu

toàn do do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Luật Đất đai 2013 (Chương II) còn quy định cụ thể về 08 quyền của Nhà nướcđại diện chủ sở hữu về đất đai như:quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử

dụng đất, quyết định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử

dụng đất, quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, quyết định giá đất, quyết định trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định chính sách tài chính về đất đai,

quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 20); việc thực

hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21)[16]

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc

phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước

cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với

thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu

này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,

giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng

đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên

những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy

có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích

sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất

theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã

hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực

tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [5]

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài

sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện

quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà

nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã

hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy,

QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)

trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này

được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do

đầu tư của Nhà nước mang lại [5]

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt

đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc định đoạt số phận pháp lý

của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo

từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ

thể của pháp luật [5]

1.1.1.3 Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàndân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo

quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các

quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà

chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế [14]

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ;

quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) [15] Đây không phải là quyền sở hữu

nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy

nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ

chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì

những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất

không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử

dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử

dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) Như

vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền

chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong

một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ

pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế

chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

So với quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹpcác trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu

tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng

hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư

trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:

+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ chức sự nghiệpcông lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đainăm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như của sở sẽphải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuêđất

+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì naykhông còn được thực hiện phương thức này

Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoàiđều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.Đồng thời bổ sung quy định tổ

chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa

địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất

cả thời gian thuê

Như trên đã nêu, bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình

sự nghiệp [16]

Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụngđất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167).Trong đó nhóm người sử dụng

đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ

gia đình, cá nhân Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có

quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế

Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viêntrong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền

sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục

cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo

quy định Trường hợp không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để

trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao

dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài

sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động

kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự

Luật cũng quy định rõ việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề côngchứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn [16]

Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông

dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất cómặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canhtiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “cótốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) cócùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [5] [21]

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiệnquy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền

tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm

tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở

hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian

giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế

chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số

trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải

đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.[5] [21]

- Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc

biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơcấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà cóthể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có

ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.[5] [21]

- Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngườicho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng vàdùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thếchấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thếchấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trịQSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh

để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệmthay cho khoản vay của mình.[5] [21]

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đấtlà hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất

đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ làcách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phảichuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, màvẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đườnghiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.[5] [21]

1.1.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.2.1.Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nướcChâu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền

chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt Như vậy nhóm quyền sử

dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản Ở Việt Nam, do tính

chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người

sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Lý luận về

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên

quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã

hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự

chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn

định lâu dài và được chuyển QSDĐ Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử

dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước

thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn

thứ 2 trên thế giới Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn

dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho

thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định Tuy nhiên,

quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có

tính độc lập tương đối [23]

1.1.2.2 Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiệntrên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử

dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi,

quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền

thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng

quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành

một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu;

Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển

nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng

đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi

lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyềnphát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sửdụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất;

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;

Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khíacạnh sau:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với

tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;

Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có

quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai;

Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức đượcNhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê được quy định theo hướng bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng

đất, mở rộng mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ để vay vốn sản

xuất kinh doanh như quy định hiện hành; bổ sung quy định về quyền của tổ chức sự

nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; quyền của tổ

chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất (khoản 4)

Hơn nữa, không phải đối với bất cứ đối tượng sử dụng đất nào cũng có đầy đủ

các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định Luật Đất

đai 2013 đã quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất cụ thể

như sau:

- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Cụ thể:người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền

sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện cácquyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày

đăng ký vào sổ địa chính.[16]

- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước chothuê trả tiền thuê đất hàng năm Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định củapháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phêduyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầutư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đốivới trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Người mua tài sản đượcNhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mụcđích đã được xác

định trong dự án.[16]

- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Quyền này

áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi,nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ đượcthực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường,thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụngđất, lệ phí trước bạ.[16]

- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho quyền sử dụng đất Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyểnmục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình, cá nhân khôngtrực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;

hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệptrong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừngphòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.[16]

- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất có điều kiện Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân

đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái

thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ

thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp

cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Đối với hộ

gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo

chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [16]

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất

lại là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ

người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử

dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý

chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;

Cụ thể sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyểnđổi quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất

theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục

đích sử dụng Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm

trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là có thể Nhà nước sẽ thu hồi đất [23]

1.1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.1.3.1 Các nước phát triển

a) Thụy ĐiểnTại Thụy Điển, pháp luật đất đai cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai

và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều

lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là hoạt

động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi

tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm rất nhiều các đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các

hoạt động cụ thể như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản

và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được luật hoá Dưới đây là một số

điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng kýquyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng

ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sởhữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốcđược trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợpđồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá

nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công

chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Tuy nhiên, ở Thụy Điển hầu như tất cả các

chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về

quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh

chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần

thiết khi thế chấp

chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thựchiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhậnđủ

điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho

một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ

điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện

thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác

minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực

sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu

cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần

đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp

và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế

chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng

trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện

Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp

đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp

Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được

xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp

Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển

tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều

kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế

chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm

đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt

thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài

sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế

chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng

6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá

thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từtài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bántài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch

đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất

đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyềnđòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản [10]

b) Cộng hoà Liên bang ĐứcĐối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối vớilĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với

chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung pháp lý bảo đảm cho

quá trình chuyển đổi

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất vàquyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ

sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở

Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này

người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên

mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép

ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm

cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng

được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần

-áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở

hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định

theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào

Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [1]

c) ÔxtrâyliaÔxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai rất sớm Thờigian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại là đất thuộc sở hữu của Nhà

nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất

do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển

nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời gian sau 01/01/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tưnhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất

Về phạm vi không gian, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được

quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ

khoáng sản tồn tại trong lòng đất như: vàng, bạc, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, dầu mỏ,

than đá, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà

nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và đền bù

thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho

thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không chịu sự ràng buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trìnhcông cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) và Nhà nước

phải bồi thường cho chủ sở hữu Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân

vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ

và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền [7][21]

1.1.3.2 Các nước trong khu vực

Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa quy định, đất đai ởTrung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với

đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của

chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở

Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa

nhận chế độ tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,

QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã

được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay ở Trung Quốc QSDĐ có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” vàQSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ được áp dụng cho các doanh

nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp mà không thu tiền hoặc thu

rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể

chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở TrungQuốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất

được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với

một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục

đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu

hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất

đai qua các hình thức sau:

QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháphành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyểnnhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thựchiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sửdụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở Trung Quốc có điểm giống vớiđiều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều

kiện thứ ba, pháp luật Trung Quốc quy định rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp

luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐkhông nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ

ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng

quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng

Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó

do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong

trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa

phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm

tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nộidung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã camkết trước đây để có được QSDĐ

chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiệnthông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấpkhông trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổchức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho

thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [19]

- Bồi thường, giải phóng mặt bằng: Trung Quốc xây dựng chính sách và các thủ tục rất chi

tiết ràng buộc hoạt động tái định cư với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó mục tiêu của chính sách này làcung cấp cơ hội cho tái định cư thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn định, tạo nguồn lực sản xuất chongười thuộc diện bồi thường và tái định cư Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sửdụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hìnhthức bồi thường, bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường Nhưng đồngthời được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực

tế, được Nhà nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó Đối với các dự án phải bồi thường giải phóng mặtbằng, kế hoạch tái định cư chi tiết được chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế,khôi phục cho từng địa phương, từng hộ gia đình và từng người bị ảnh hưởng [24]

b) MalaixiaTheo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận làngười sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn

bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng

để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả

trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi

giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó

chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là

vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) cónghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo

di chúc

- Bằng khoán hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất cònđang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoạitrừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặchợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộchoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng

Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện

tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối

này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được

thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức

sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối [22]

c) Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tưnhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứngnhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đaiđối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đođạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000.Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏthửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếugiấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyểnnhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấychứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xácđịnh trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng

ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứngnhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyểnnhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độclập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng(phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấynày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếmhữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa

chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có thể

chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữuNS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đấttrước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấychứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấpgiấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếptục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội vàKhuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiềnthuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theoLuật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này khôngđược phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phépngười dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [2]

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của nước Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cảicách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu

tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá

đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và

20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đaiđược ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳnày có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họkhông có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấnchiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng khôngđúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [12]

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh nhữngbất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được

giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các

trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất

cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã

chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho

phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau

khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [17]

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất

của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá

hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật

điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật

hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với

đất đai [17] Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này

Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ

đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua

Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993

của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã

hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cóquyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [8] Do đó, Quốc hội đã đưa việc

sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm

1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ

bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của

người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền:

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra

những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ

định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện,

nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sốngvới tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức

tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật

Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung

Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá

trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả

trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp,

góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất

hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền

với QSDĐ [14] Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật

khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai

cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp

lệnh của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào

chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông

qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy

mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực

hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy,

việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và

tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo

đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương,

chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới

Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật

Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện

quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng

năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc

đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ

thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) [16]

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mốiquan hệ về đất đai Qua 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai

trò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế

nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, hạn chế Do

vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời trong bối cảnh thực sự hết sức cần thiết

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệulực thi hành kể từ 01/7/2014 Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về

chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy

mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị-xã

hội của đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân So với

Luật Đất đai năm 2003 có 7 chương và 146 Điều ; Luật Đất đai năm 2013 có 14

chương với 212 điều (tăng 7 chương và 66 điều), đã khắc phục, giải quyết được những

tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo

luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu

hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phùhợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa

đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất

đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2013, được chuẩn bị khá công phu, nghiêm túc trên cơ sở kếtquả tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 trên toàn

quốc, nghiên cứu những kinh nghiệm quốc tế phù hợp; đồng thời đã thể chế hóa đầy

đủ quan điểm, định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị

quyết số 19-NQ/TW Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI); thể hiện được ý chí,

nguyện vọng của đa số tầng lớp nhân dân

Theo Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần đưa ra những quyđịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi;

mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai

thuộc sở hữu toàn dân

1.2.2 Những đổi mới cơ bản của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003

1.2.2.1 Các quyền của Nhà nước đối với đất đai

Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều sovới luật hiện hành, các chương tăng mới là các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

trước đây thuộc chương II Luật Đất đai năm 2003 tách ra (có 6 mục chuyển thành

chương và bổ sung thêm một chương có nội dung mới) Luật Đất đai năm 2013 đã cụ

thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ quyền của đại diện

chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất,

thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định

giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai… Quy định rõ trách nhiệm của Nhà

nước đối với đất đai trong đó quy định rõ 15 nội dung quản lý của Nhà nước đối với

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Đồng thời, quy định trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; nhữngbảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở,

đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước

trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa

chính tại xã, phường [16]

1.2.2.2 Điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra,đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm

2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc

lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người

dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm

đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.[16]

1.2.2.3 Quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật Đất đia 2013 quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mởrộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định

về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý

kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và

cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định

Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định chi tiết đến từng giai đoạnnhư: Căn cứ lập quy hoạch, trách nhiệm của cơ quan tổ chức, thẩm quyền thẩm định

quy hoạch, thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch, tư vấn lập quy hoạch, công

bố công khai, thực hiện và báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Ngoài ra, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhàđầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực

hiện dự án Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê

đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu

vực biên giới, ven biển và hải đảo.[16]

1.2.2.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa đượcQuốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các

trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ

sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận,

hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải

ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền

với đất

Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ,tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người)

Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang

giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đấtđược cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang

sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc dù Luật mới quy

định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng

nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được

cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họđược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khikhông có giấy tờ về quyền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác

nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra,

Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày

15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực

tiễn [16]

1.2.2.5 Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định

cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi

nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và

lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường

hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong

xã hội

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ thuhồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ

tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng

nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất"

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối vớitrường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào

sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước

phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng

giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi

đất.[16]

1.2.2.6 Định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sửdụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về

cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định

giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định

khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo

từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng

năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công

khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường

hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành

Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo

quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn

định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước.[16]

1.2.2.7 Giao đất, cho thuê đất

Quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điềukiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất Qua

đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn

lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên

tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua

Luật Đất đai năm 2013 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể cácquyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình

thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê

đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất

thực hiện các quyền của mình Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và

nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu

hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài.[16]

1.2.2.8 Chính sách về đất đai

Quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp;

hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp,

khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng

công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của

đất nước.[16]

1.2.2.9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đấtđai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử

dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai

thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.

Theo đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện

quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai Hình thức

giám sát là trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn

kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị

đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc

giám sát.[16]

1.2.2.10 Thời hạn giao đất nông nghiệp

Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suấtnông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện

đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn

giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50

năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây

lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn

(không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp)

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánhdấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã

hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý

chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi

vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai

xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu

lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai.[16]

1.2.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.3.1 Về tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất

Từ khi thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổiQSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc

chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng

đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử

dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức

có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông

nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100

m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa

nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật,

nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ

thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số

thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư

của nông dân [4]

1.2.3.2 Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số ngườidân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử

dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được

nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi

năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ

yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện,

còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều

kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến

trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm

quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [4]

1.2.3.3 Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụngtích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê

lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan

nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ

quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà

xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu

tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm

cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động,

người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước [4]

1.2.3.4 Về tình hình thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo,đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân

đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha

truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự

chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy

ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ [4]

1.2.3.5 Về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy đượcnguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh

doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục

để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi

cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng

dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với

năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các

quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn

nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ;

GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có

hệ thống dữ liệu thông tin đất đai [4]

1.2.3.6 Về tình hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh

từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự

liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc

góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn

bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá

trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ

phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100%

vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [4]

1.2.3.7 Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý

kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc

tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển

quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để

thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng [5]

1.2.3.8 Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy địnhcòn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa

đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ

chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều

văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để

chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do

những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều

nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc

quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân [4]

1.3 Những nghiên cứu có liên quan

1.3.1 Mô hình Văn Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất so với mô hình hai cấp

Nội dung này được thể hiện và phân tích khá cụ thể trong đề tại luận văn “Phân tích hiệu quả mô hình thí điểm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp hiện

nay so với mô hình hai cấp tại thành phố Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Kim Hiền.

Đề tài được được tiến hành nghiên cứu trên 06 quận (Hải Châu, Thanh Khê,Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu) và huyện Hòa Vang của thành phố Đà

Nẵng, nhằm mục đích phân tích và so sánh hiệu quả của mô hình thí điểm Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất hai cấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp

nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình thí điểm

Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ tháng 9 năm 2012 đến tháng 7 năm 2013

Số liệu trong đề tài được thu thập từ năm 2007 đến tháng 7 năm 2012 và từ tháng 8

năm 2012 đến tháng 7 năm 2013

Qua kết quả nghiên cứu: "Phân tích hiệu qủa của mô hình thí điểm Văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất một cấp hiện nay so với mô hình hai cấp tại thành phố Đà

Nẵng", tác giả rút ra một số kết luận như sau:

Sau 1 năm thực hiện đề án, đến nay Thành phố Đà Nẵng đã hoàn thành việckiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành một cấp trên phạm vi toàn

thành phố

Việc luân chuyển, điều động, bổ nhiệm viên chức lãnh đạo, quản lý đáp ứng kịpthời yêu cầu, nhiệm vụ chuyên môn Bảo đảm việc vận hành và hoạt động của Văn

phòng đăng ký một cấp được liên tục trên cơ sở kế thừa nhân lực và các điều kiện làm

việc của Văn phòng đăng ký 02 cấp trước đây để giảm thiểu chi phí

Những kết quả ban đầu có thể khẳng định rằng từ khi thực hiện thí điểm Vănphòng đăng ký thành một cấp đã thống nhất cao về mặt chuyên môn và đúng quy định

của pháp luật trong việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh các quận, huyện Cán

bộ, viên chức của các Chi nhánh được tập huấn, hướng dẫn thống nhất về chuyên môn,

nghiệp vụ đăng ký, đo vẽ, lập hồ sơ địa chính và hướng dẫn lập hồ sơ công việc, chỉnh

lý hồ sơ lưu trữ Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính;

quản lý tốt việc tách thửa đất, không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún, không

đúng quy định gây khó khăn, phức tạp trong công tác giải tỏa đền bù, chỉnh trang đô

thị của thành phố Hạn chế được mầm móng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong cấp

giấy chứng nhận do việc thực hiện trước đây không thống nhất giữa các quận, huyện

Do bước đầu đề án thí điểm chỉ tập trung kiện toàn bộ máy đảm bảo việc cấpgiấy chứng nhận và đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được duy trì liên tục