Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Mục đích nghiên cứu của đề tài Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ đố đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng gi

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công

trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017

Tác giả luận văn

Đỗ Đình Ngoan

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi

cho tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ này

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Hồ Kiệt là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện

đề tài; trân thành cảm ơn TS Trần Thanh Đức đã hướng dẫn và hỗ trợ sử dụng phần

mềm xử lý số liệu thống kê (SPSS)

Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, các thầy, cô giáo - Trường

Đại học Nông lâm Huế, cùng tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K21D đã giúp đỡ tôi

trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Trung tâm

Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất Đồng Nai, cán bộ phòng Định giá đất thuộc Trung tâm

Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất Đồng Nai; Cục Thống kê Đồng Nai; Phòng Kinh tế đất -

Chi cục Quản lý Đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã tạo mọi điều

kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ

và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn này

Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017

Tác giả luận văn

Đỗ Đình Ngoan

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đỗ Đình Ngoan Mã học viên: 15MA060031

Tên luận văn: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố

Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Đại học Nông lâm, Đại học Huế

1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ

đố đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất

và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa

2 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Luận văn đã sử dụng các phương pháp:

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu

thập tại các Phòng ban chuyên môn trực thuộc UBND thành phố Biên Hòa (Phòng Tài

nguyên và Môi trường, Chi Cục thuế); Các Sở, ngành liên quan trên địa bàn tỉnh Đồng

Nai (Cục thuế, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường)

- Phương pháp chọn điểm điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: lựa chọn 3 điểm điều tra có tính đại diện cho thành phố Biên Hòa, mỗi điểm đại diện cho khu vực có

các đặc thù về phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện về hạ tầng khác nhau; tổng

số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều tra là 266 phiếu, được

phỏng vấn trực tiếp các hộ dân

- Phương pháp xử lý số liệu: gồm: Thống kê các số liệu điều tra; Phân tích tổng hợp để xác định những nguyên nhân; Lựa chọn và so sánh giữa các hiện tượng với cơ

sở pháp lý; phương pháp bản đồ để xác định vị trí các thửa đất điều tra, đánh giá sự

tương quan giữa các vị trí; Dự báo, để đưa ra những giải pháp phù hợp,… Trong đó, việc

phân tích số liệu thống kê được thực hiện trên cơ sở ứng dụng phần mềm SPSS để

phân tích, xác định các hệ số tương quan của các yếu tố đến giá đất

3 Kết quả chủ yếu và kết luận

đánh giá được mức độ chênh lệch về giá đất thị trường so với giá đất quy định và đánh

giá được mức độ biến động về giá đất thị trường trong giai đoạn từ 2011-2016 đối với

các tuyến đường đại diện

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tốt đến giá đất tại các khu vực mang tính đại diện cho thành phố Biên Hòa

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng

Nai

3.2 Kết luận

1 Biên Hòa là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, có vị trí địa lý thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, với thế mạnh là công nghiệp và dịch vụ, tạo sức

hút đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, phát triển đô thị, đồng thời cũng thu hút lực lượng

lao động từ bên ngoài, làm cho dân số cơ học tăng mạnh, phát sinh nhiều nhu cầu sử

dụng đất, tạo ra sự chuyển dịch đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do

chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp,… tạo điều kiện cho

thị trường bất động sản phát triển

2 Giá đất quy định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối

ổn định qua các năm, một số khu vực có thay đổi về hạ tầng làm cho giá đất thị trường

biến động tăng thì có sự điều chỉnh, nhưng mức giá đất được điều chỉnh tăng dần qua

các năm, tạo sự ổn định và góp phần ổn định thị trường

Giá đất thị trường tại các khu vực điều tăng, trong đó giai đoạn trước năm 2014 mức biến động tăng không lớn, từ đầu năm 2014 đến nay mức giá thị trường tăng

mạnh hơn Mặc dù thị trường có biến động, nhưng với chủ trương điều tiết thị trường,

giữ ổn định kinh tế vĩ mô, bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai đối với địa bàn thành

phố Biên Hòa tương đối ổn định

3 Kết quả nghiên cứu xác định được nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các yếu tố và mức độ ảnh hưởng xác định được thông qua việc phân tích số liệu gồm: độ

rộng hẻm; khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, khoảng cách đến

điểm trung tâm Tùy theo từng khu vực, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

(hệ số tương quan “r”) khác nhau Trong đó:

- Tại các khu vực trung tâm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, rất yếu (r=0,081); khoảng cách đến đường phố tương quan

nghịch, chặt (r=-0,706); kích thước mặt tiền tương quan thuận, trung bình (r=0,551)

- Tại khu vực các phường đang phát triển, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,432); khoảng cách đến đường phố

tương quan nghịch, chặt (r=-0,821) và kích thước mặt tiền tương quan thuận, chặt

(r=0,791)

- Tại khu vực các xã vùng ven, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,317); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch,

chặt (r=-0,781); khoảng cách đến điểm trung tâm tương quan nghịch, yếu (r=-0,352)

Có thể thấy, tại các khu vực nghiên cứu đều có chung yếu tố tác động đến giá đất như độ rộng hẻm (tương quan thuận, yếu), khoảng cách đến đường phố (tương

quan nghịch, chặt) Tại khu vực các phường thì yếu tố kích thước mặt tiền có ảnh

hưởng đến giá đất ở mức độ từ trung bình đến chặt

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN iii

MỤC LỤC vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

DANH MỤC BẢNG x

DANH MỤC HÌNH xi

MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 2

1.2.1 Mục đích chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 3

1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 4

1.1.3 Khái quát về giá đất 6

1.1.4 Định giá đất 12

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 16

1.2.1 Công tác định giá đất tại một số nước trên thế giới 16

1.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 17

1.2.3 Công tác định giá đất tại tỉnh Đồng Nai 19

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ

ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU 20

1.3.1 Các công trình nghiên cứu có liên quan 20

1.3.2 Định hướng nghiên cứu của đề tài 21

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 22

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 22

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 22

2.4.2 Phương pháp chọn điểm và điều tra số liệu sơ cấp 23

2.4.3 Các phương pháp xử lý số liệu 26

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN

HÒA 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng

Nai 33

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên

Hòa 37

3.2 GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 39

3.2.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Biên Hòa 39

3.2.2 Giá đất ở theo giá thị trường tại một số khu vực đại diện thuộc thành phố Biên Hòa 45

3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GİÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC NGHİÊN CỨU 57

3.3.1 Chọn mẫu đại diện cho khu vực nghiên cứu 57

3.3.2 Phân tích, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 62

3.3.3 Nhận xét chung về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

KẾT LUẬN 75

KIẾN NGHỊ 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 79

SHTT : Sở hữu toàn dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Tăng trưởng tổng sản phẩm (GDP) giai đoạn 2011 - 2015 30

Bảng 3.2: Dân số, lao động và việc làm giai đoạn 2011 - 2015 31

Bảng 3.3: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Biên Hòa 42

Bảng 3.4: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra I qua các năm (2011-2016) 48

Bảng 3.5: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra II qua các năm (2011-2016) 51

Bảng 3.6: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra III qua các năm (2011-2016) 55

Bảng 3.7: Giá đất thị trường tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016 58

Bảng 3.8: Giá đất thị trường tuyến đường Phùng Hưng năm 2016 59

Bảng 3.9: Giá đất thị trường tuyến đường Cách Mạng Tháng 8 năm 2016 61

Bảng 3.10: Thống kê mô tả số liệu điều tra theo từng khu vực 62

Bảng 3.11: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực I (phường Trảng Dài): 65

Bảng 3.12: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực II (xã Tam Phước): 67

Bảng 3.13: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực III (phường Quyết Thắng): 68

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai 5

Sơ đồ 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai 6

Hình 2.1: Sơ đồ khu vực điều tra I 24

Hình 2.2: Sơ đồ khu vực điều tra II 24

Hình 2.3: Sơ đồ khu vực điều tra III 25

Hình 3.1: Sơ đồ vực nghiên cứu - thành phố Biên Hòa 27

Hình 3.2: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực I 46

Hình 3.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực điều tra I từ năm 2011 - 2016 49

Hình 3.4: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực II 50

Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực điều tra II từ năm 2011 - 2016 52

Hình 3.6: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực III 53

Hình 3.7: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực điều tra III từ năm 2011 - 2016 56

Hình 3.8: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016 57

Hình 3.9: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Phùng Hưng năm 2016 59

Hình 3.10: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Cách mạng tháng 8 năm 2016 60

MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu

đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình

đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được

hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, một xu hướng tất yếu về nguồn

lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai

cũng không phải là ngoại lệ

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá đất hay nói cách khác, giá đất là công

cụ kinh tế để người quản lý, người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng

thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử

dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo

quy hoạch và pháp luật

Ở Việt Nam trong thời gian qua, chính sách đất đai và giá đất được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện đường lối đổi mới

rất cơ bản Trong những đổi mới nói trên, có những đổi mới rất quan trọng liên quan

đến công tác giá đất, đó là: quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát

với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện

bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng

các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất,

trình tự, thủ tục trong xây dựng bảng giá đất vẫn còn nhiều bất cập Giá đất trong

bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban

hành vẫn thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường;

bảng giá đất thiếu chi tiết và có sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các địa phương, các

vùng, khu vực có cùng điều kiện

Quản lý giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng đất theo đúng

pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục

những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và

có hiệu quả Để quản lý giá đất tốt, trước tiên cần phải định giá đất tốt

Thành phố Biên Hòa là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng khoảng 30 km, cách thành phố Vũng Tàu khoảng 90

km Tốc độ phát triển kinh tế nhanh, dân số cơ học luôn tăng cao làm cho nhu cầu sử

dụng đất rất lớn Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất

nhiều Nhưng, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong đó giá đất là

một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

trong các giao dịch về đất đai, Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai đối với địa bàn thành phố

Biên Hòa, mặc dù mức giá quy định khá cao so với địa bàn khác trong tỉnh, nhưng còn

thấp so với giá đất thị trường, một số quy định còn chưa phù hợp với tình hình thực tế

gây khó khăn cho quá trình áp dụng Để làm tốt công tác quản giá đất trên địa bàn, đòi

hỏi quy định về giá đất phải phù hợp với thực tế, vì vậy việc nghiên cứu các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất là cần thiết

Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Đại học Nông lâm Huế, dưới sự hướng dẫn của PGS

TS Hồ Kiệt, tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục đích chung

Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ

đóđề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất

và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Nắm được giá đất ở tại một số tuyến đường đại diện trên địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm: giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong khu vực nghiên cứu

- Đề xuất được giải phápnhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa

1.3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

quá trình xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa cũng như các địa

bàn khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai và đặc điểm của đất đai

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013) [3], khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị

trường, pháp luật, dân sự Trong mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu -

Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng Khi đất đai

được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa

khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai

được thực hiện Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất,

những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên

quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên

cứu của chuyên đề này

Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:

- Là tài sản không thể di dời được

Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông

thường Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân

sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động

sản là các loại động sản

Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất Thông thường, khi thực hiện một loại

công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn có một số loại tài sản nhất định gắn

liền với đất đai, những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công

năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài

sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn

liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành

nên tài sản gắn liền với đất đai cũng được gọi là bất động sản Tính “bất động” của các

loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các tài sản

gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối

Ví dụ: Máy điều hòa nhiệt độ (một loại tài sản), nhưng khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng

điều hòa không khí cho tòa nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy

điều hòa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem

là một loại bất động sản Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị

của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần

giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia

- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị

Đất đai khi sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước,

mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí Do

vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định Người ta gọi vị trí đặc thù đó

của đất đai là “độc nhất vô nhị” Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn

định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô

chênh lệch 1” Vì vậy, trong quá trình điều tra giá đất thị trường phải quan tâm tới yếu

tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng

thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán

của thửa đất đó trên thị trường

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng

Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các

xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với

nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội

Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực,

từng diện tích đất xác định thông qua việc quyết định quy hoạch sử dụng đất

Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn

và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ

và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà

người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã

được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) [3]

1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong

nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ để thích

nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là giao dịch về

QSDĐ NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào ý chí của NN

thông qua các hành vi pháp lý như: NN quyết định QHSDĐ, giao đất, cho thuê đất,

công nhận QSDĐ Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường QSDĐ 2

cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc giao đất, cho thuê

đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người SDĐ với nhau trong việc

xác lập các giao dịch về QSDĐ)

1.1.2.1 Thị trường sơ cấp về đất đai

Theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là đại diện chủ SHTD về đất đai

tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

trong xã hội (gọi chung là người SDĐ) (Sơ đồ 1.1) Về phía Nhà nước: NN thực hiện

chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ

của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp

GCNQSDĐ Về phía người SDĐ, tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá

nhân được NN giao đất, cho thuê đất để sử dụng cho các mục đích; tổ chức kinh tế

được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất Đặc trưng của thị trường này là chỉ có nhà

nước giao đất/cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện

tham gia thị trường thứ cấp nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền

NN (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6]

Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai

Cũng theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng,

chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui

mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung

về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6]

NHÀ NƯỚC

Giao đất không thu tiền

Giao đất có thu tiền Cho thuê đất

Thu hồi đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

Sơ đồ 1.2 : Thị trường thứ cấp về đất đai

1.1.3 Khái quát về giá đất

1.1.3.1 Khái niệm về giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho

một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích Hầu hết những nước có nền

kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của QSHĐ đai, hay giá đất

là giá bán QSHĐ Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của

tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là

vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ

giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất

cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh

tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở

hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Ở Việt Nam, đất đai thuộc SHTD, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được

quy định là giá quyền sử dụng đất Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá

quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định

hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [7]

Luật Đất đai năm 2013, khái niệm về giá đất đã có điều chỉnh nhất định, tại khoản 19, 20 Điều 3 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển nhượng đất

Chuyển đổi đất

Cho thuê, cho thuê lại đất

Thế chấp đất

Thừa

kế đất Góp vốn bằng giá

trị QSDĐ

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ)

vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất

đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [8]

Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện

khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa

hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều

chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” [8]

Tại điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất do UBND tỉnh xây dựng

định kỳ 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ “Bảng giá

đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối

với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê” [8]

Như vậy, có thể thấy chính sách pháp luật đất đai đã có những điều chỉnh liên quan đến giá đất; đặc biệt việc điều chỉnh phạm vi, mục đích sử dụng của bảng giá đất

thể hiện khá rõ ở một số nội dung áp dụng bảng giá đất trước đây, nay quy định áp

dụng theo giá đất cụ thể như: thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân vượt

hạn mức,… tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không

thông qua hình thức đấu giá,… tính tiền bồi thường,

1.1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Từ kết quả nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua, bước đầu có thể khái quát các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất theo các nhóm sau:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có

vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất Tuy nhiên, trong

những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau

giữa 2 loại vị trí Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay

một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những

vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của

các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất

tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã

tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với

hoạt động định giá Một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu

tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng

+ Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó Tuy nhiên,

sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân

cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ Trong

thực tế thường được xem xét đó là các chi phí đầu tư để san lấp mặt bằng trước khi tiến

hành xây dựng, vì thế địa hình cao hay thấp, bằng phẳng hoặc không bằng phẳng có ảnh

hưởng đến giá đất

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt, vv ): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc

vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có

ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm

nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng -

loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt;

+ Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản

hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi

phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị

hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại;

+ Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tùy thuộc vùng địa lý Đối với các thành phố ven biển những bất động

sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản

tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển

+ Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất,

bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn, nhất là tại các đầu mối giao thông ở

cửa ngõ vào thành phố, các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

- Yếu tố kinh tế:

+ Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh

lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại Các tiêu chỉ để đánh giá

khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu

nhập một lần; thời gian kinh doanh có hiệu quả;

+ Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt

độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng cũng

vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản

+ Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên

ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận Các công trình kết cấu

hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của

các thửa đất lân cận và ngược lại

- Yếu tố pháp lý: Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:

+ Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất,

loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng

khác nhau thì giá đất khác nhau

Các giao dịch thị trường chịu sự chi phối của yếu tố quy hoạch Trong trường hợp thửa đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, nếu giá đất cụ thể xét đến yếu tố quy

hoạch nêu trên sẽ không công bằng đối với người dân có đất bị thu hồi Vì trong trường

hợp thay đổi công năng quy hoạch phải thu hồi đất, giá trị đất sẽ giảm ngoài sự mong

muốn của người dân

+ Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý

của hiện trạng sử dụng đất (mục đích, diện tích sử dụng đất), tính pháp lý của hiện

b) Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường: Cung đối với bất động sản được hiểu

đó là “đất sạch” là bất động sản đã hoàn thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay” khi

giao dịch phát sinh Bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã

xây dựng các công trình) Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

+ Nguồn cung về đất: tiêu chí xác định là diện tích đât nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng, đất chưa sử dụng Những địa phương, khu vực

không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây

dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương, khu vực đó thường cao hơn so với

phương, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều

+ Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong

các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế

- Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh Bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản:

+ Cầu về đất: Tiêu chí để xác định gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh

doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại

- Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường: Yếu tố cung -cầu tác động đến

giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng

mà sự tác động của quan hệ cung - cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị

trường Trong đó, giá đất chịu ảnh hưởng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái

đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng

thái cân bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) [3]

Tóm lại: Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên nhưng cầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại

c) Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

Sự thay đổi thể chế Nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách, Pháp luật của Quốc gia nói chung Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền về tài

sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ

tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào

lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về

đất, về nhà ở Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích

hay hạn chế còn tùy thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước Hay nói cách khác còn

tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất

động sản Ở nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;

- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp;

- Các chính sách thuế về bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

Quá trình đô thị hóa, hoặc đầu tư phát triển các công trình sản xuất, kinh doanh,

hạ tầng công cộng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến giá đất,

vì nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn

đến biến động của giá đất

1.1.4 Định giá đất

1.1.4.1 Khái quát định giá đất

Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [4], Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc

thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ

sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng

thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng Định giá đất tạo điều kiện để đảm

bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người

quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau Đất là một tài sản, vì

vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó

đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,

pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như đã nêu, định giá

chỉ có thể là sự ước tính về giá trị ở một thời điểm nhất định, khó có thể tính đúng, tính

đủ như định giá các tài sản thông thường khác Có thể khái niệm về định giá đất sau

đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình

thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) [4]

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tư vấn định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và

định giá đất cụ thể Như vậy, có thể hiểu: Định giá đất là hoạt động tư vấn xác định giá

đất cho một diện tích đất nhất định tại vị trí đất cụ thể, với mục đích sử dụng đã xác

định, tại một thời điểm xác định [8]

1.1.4.2 Các nguyên tắc của định giá đất

a) Nguyên tắc thay thế

Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều

kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định

giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện

dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận

giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng

buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay

thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như

trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao

dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa

đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất

đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy

nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá

biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay

thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy

thường phải tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng

phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo

nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong

những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

b) Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

- Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó

có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui

định của chính quyền địa phương Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông

thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu

nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, gọi là sử dụng

hiệu quả nhất

- Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu

nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương

lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một

khoảng thời gian nhất định

- Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng

Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô

thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn

phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải

thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của

thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử

dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là hiệu

quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời

gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

- Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với

nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài

sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề

nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc

sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng

mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính

độc lập đó

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu

quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có

thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và

điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất có thể

là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó

là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

- Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế, mà phải phán đoán chính xác trong

tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được

sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương

thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là

hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có

hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì

được bao lâu Trong đó, việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả

nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức

sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính

và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về

quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

c) Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành

giá thì luôn nằm trong thế biến động, nên giá cả đất đai được hình thành trong quá

trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến động của

những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ

nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính

giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ

mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự

biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để

điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới

có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải

hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng

vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

1.1.4.3 Phương pháp định giá đất

Nghị định 44/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả

năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử

dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu

giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị

bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với

lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại

tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền

gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục

đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính

ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh) ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến

trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng

giá đất (Chính phủ, 2014) [11]

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Công tác định giá đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Định giá đất tại Úc

a) Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do

Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý

đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập

được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động

định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất,

giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do

Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ

liệu của thị trường bất động sản (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2012) [2]

b) Nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật

định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung,

quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất của Úc chủ yếu được

sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất

- Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của

pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định

và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất

phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và

minh bạch

- Các phương pháp định giá đất: Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định

giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn

hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam)

và phương pháp chiết trừ

Việc định giá gồm: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng

ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ

kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất,

các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để

thực hiện việc định giá (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012) [2]

1.2.1.2 Định giá đất tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập niên 90 của thế

kỷ XX Năm 1992, Trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ

quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý

và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất

hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá

đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển

nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho

các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và

sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản

mục khấu hao (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012) [2]

1.2.1.3 Định giá đất tại Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không

có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức

năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định

giá Trung ương” (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012) [2]

1.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường

đều không được thừa nhận Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không công khai hoặc

diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những

tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất Thị trường đất trên phạm vi cả

nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu

Luật Đất đai 2003 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài

sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các

loại đất đối với từng vùng và theo thời gian” [7]

Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp [7]

Trên cơ sở đó Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Trong

đó, cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn

cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so

với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại [9]

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất Theo đó, quy định phương pháp xác định giá đất theo

phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập [14]

Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [10]

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày

27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo đó,

quy định phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương

pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư [15]

Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định

bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,

theo đó giá đất cụ thể được xác định lại không bị giới hạn về việc Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định

tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP [16]

Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hành thông

tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban

hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá

đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm

từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung

giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất

trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố

công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều

chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kì, được

sử dụng làm căn cứ để tính các khoản tài chính sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần

diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê

Như vậy, có thể thấy, chính sách pháp luật đất đai của Nước ta đã có những thay đổi Từ việc nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai (giai đoạn trước

năm 1993), Luật Đất đai năm 1993 quy định Nhà nước xác định giá đất và cho phép

người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất,… Coi đất đai

là hàng hóa, nhưng là tài sản hàng hóa đặc biệt Luật đất đai năm 2013 cũng có những

thay đổi đáng kể liên quan đến giá đất như: Chính phủ xây dựng khung giá đất theo

định kỳ 5 năm, UBND tỉnh ban hành bảng giá đất theo định kỳ 5 năm một lần và công

bố vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Nhưng sự thay đổi có tác động lớn đến hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất là bảng giá đất được sử dụng chủ yếu cho mục đích thu các

khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai; giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ

căng cứ vào giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi,… Quy định này có thể giảm bớt

những khiếu kiện liên quan đến giá đất trong quá trình thồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các dự án

1.2.3 Công tác định giá đất tại tỉnh Đồng Nai

Công tác xây dựng và ban hành bảng giá các loại đất (sau đây gọi tắt là bảng giá đất) trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã được tiến hành từ năm 1993 theo quy định của

Luật đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994, qua 10 năm thực hiện,

UBND tỉnh đã ban hành 3 bảng giá đất vào các năm 1994, 1997, 2001 Sau khi Luật

Đất đai năm 2003 có hiệu lực, từ năm 2004 đến năm 2013, hàng năm UBND tỉnh

Đồng Nai đã tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát và ban hành bảng giá đất trên địa

bàn tỉnh theo đúng quy định

Năm 2014, thực hiện Luật đất đai năm 2013, Tỉnh Đồng Nai đã xây dựng bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015-2019 và ban hành áp dụng từ ngày 01/01/2015 tại Quyết

định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014

Nhìn chung, bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã được xây dựng cụ thể cho các loại đất, các khu vực trên địa bàn toàn tỉnh; các mức giá qua mỗi lần điều

chỉnh, xây dựng đã dần phù hợp với thực tế, góp phần thực hiện công tác quản lý Nhà

nước đối với đất đai nói chung và tài chính về đất đai nói riêng, đặc biệt giúp Nhà

nước quản lý việc thực hiện quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai của các đối tượng

sử dụng đất, triển khai các dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ

ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

1.3.1 Các công trình nghiên cứu có liên quan

Trong thời gian gần đây cũng có một số tác giả nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến giá đất và định giá đất như:

- Luận văn thạc sĩ: “Xác định các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn,

thành phố Cần Thơ” của Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, trường Đại Cần

Thơ (2013)

Đề tài đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng (theo tỷ lệ phần trăm) của từng yếu tố đến giá đất gồm: yếu tố sinh lợi (26,65%), yếu tố vị trí

23,77%; các yếu tố an ninh - xã hội và Môi trường ít tác động (tỷ lệ tương ứng là

3,08% và 3,25%) Kết quả nghiên cứu nêu trên dựa trên việc so sánh các yếu tố giữa

các khu vực khác nhau (lấy địa bàn phường làm ranh giới phân chia khu vực) để tính

ra mức độ tác động đến giá trị của thửa đất (theo tỷ lệ phần trăm) Việc đánh giá các

yếu tố nêu trên còn khá chung chung, vì bản thân yếu tố vị trí chứa đựng nhiều yếu tố

khác (như tiếp giáp hoặc không tiếp giáp đường, khoảng cách, độ rộng,…) hoặc yếu tố

khả năng kinh lợi có chứa đựng yếu tố vị trí bên trong

- Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” của Nguyễn Ngọc Anh, trường Đại học

Nông lâm – Đại học Thái Nguyên (2016)

Nghiên cứu đã xác định chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh hưởng và xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị tại thành

phố Thái Nguyên, các yếu tố đó là: vị trí, cơ sở hạ tầng, môi trường, chính sách pháp

lý, cá biệt, kinh tế và xã hội

- Luận văn thạc sĩ: “Đánh giá công tác về tài chính đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh, tỉnh Bắc Giang” của Vũ Thị Thảo Phương, Học viện Nông nghiệp

Việt Nam (2016)

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên đều liên quan đến quản lý tài chính

về đất đai và giá đất Trong đó, các nghiên cứu về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đều

thực hiện đơn thuần cho một loại đất ở (hoặc đất ở nông thôn hoặc đất ở tại đô thị) của

địa bàn một huyện hoặc một quận Vì vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định

được không mang tính đại diện cho một địa bàn mà trên đó có nhiều định dạng phát

triển (khu vực nội thị, khu vực đô thị hóa và khu vực nông thôn)

1.3.2 Định hướng nghiên cứu của đề tài

Như đã phân tích, hầu hết các nghiên cứu trên đều thực hiện đối với đất ở của một địa bàn, chưa đảm bảo tính đại diện cho các dạng phát triển Trên thực tế, mỗi địa

bàn với các đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội khác nhau thì nhu cầu sử dụng đất khác

nhau, từ đó sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như các yếu tố cấu thành giá

đất cũng có sự khác nhau Vì vậy, trong nghiên cứu này, chúng tôi tiến hành lựa chọn

3 khu vực đại diện cho 3 định dạng phát triển trên địa bàn thành phố Biên Hòa (gồm:

phường nội thị đại diện cho khu vực có điều kiện phát triển kinh tế - xã hôi, có cơ sở

hạ tầng tương đối hoàn chỉnh; phường vùng ven đại diện cho địa bàn đang phát triển,

đô thị hóa chủ yếu theo hướng tự phát và xã nông thôn đại diện cho khu vực nông thôn

kém phát triển và là vùng đất dự trữ cho phát triển đô thị), nhằm xác định được các

yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến giá đất theo từng khu vực, đảm bảo tính

đại diện cho các các khu vực trên địa bàn thành phố Biên Hòa Trên cơ sở đó, đề xuất

giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của bảng giá dất Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất được phân tích dựa trên các thông tin điều tra thị trường (giá giao dịch thực

tế) với mô hình hồi quy, để đảm bảo tính khoa học

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Điều tra các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành công trên địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến năn 2016 tại một số tuyến đường, hẻm đại diện

cho khu vực nghiên cứu

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi thành phố Biên Hòa,

tỉnh Đồng Nai Trong đó, lựa chọn 3 khu vực mang tính đại diện cho địa bàn thành

phố Biên Hòa để tiến hành điều tra phụ vụ nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai từ năm 2011 đến năm 2016

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Nghiên cứu về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

- Nghiên cứu về giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm: giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường

- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

Việc thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tài liệu,

số liệu liên quan đã được công bố

Thu thập các văn bản quy định chính sách đất đai liên quan đến giá đất như:

Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban

hành quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất; Thông tư liên tịch

số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ

Tài Chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc

thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Luật Đất đai 2013; Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của

luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; thông tư số

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định phương

pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ

thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 28 Thông tư số

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định

phương pháp định giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá

đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày

27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để

lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất; Nghị định số

104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá

đất đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại điều 113 Luật Đất đai; các Quyết

định của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành bảng giá đất của các năm 2011, 2012, 2013, 2014

và bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; các Quyết định của

UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Biên Hòa

Các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định bảng giá đất, tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình Kinh tế - Xã hội, các số liệu về giá đất được thu thập từ

Cục thuế tỉnh Đồng Nai, Sở Tài chính tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh

Đồng Nai; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa, Chi Cục thuế thành phố

Biên Hòa;…

Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, giáo

trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên internet

Tiếp cận, thu thập thông tin có liên quan;

Tham vấn ý kiến các chuyên gia và các cơ quan liên quan, cụ thể là các cán bộ lãnh đạo của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thị xã Long

Khánh và thành phố Biên Hòa; đặc biệt là các thành viên Hội đổng thẩm định bảng giá đất

tỉnh Đồng Nai, thành viên Tổ chuyên viên,

2.4.2 Phương pháp chọn điểm và điều tra số liệu sơ cấp

2.4.2.1 Chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào Bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Đồng Nai áp dụng trên địa bàn thành phố Biên Hòa và điều kiện thực tế của thành phố Biên Hòa Khi nghiên cứu

về giá đất ở chúng tôi lựa chọn 3 khu vực điều tra phản ánh được đặc thù việc phát triển

kinh tế - xã hội, cũng như sự biến động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại các khu

vực Cụ thể như sau:

- Khu vực I: điều tra giá đất ở tại khu vực 3 tuyến đường gồm: Bùi Trọng Nghĩa, Trần Văn Xã và Nguyễn Khuyến thuộc địa bàn phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa

Đây là địa bàn phường có mật độ dân cư đông, nhưng quá trình phát triển chủa yếu

mang tính tự phát, chưa có sự đầu tư của Nhà nước để phát triển hạ tầng đồng bộ Số

lượng trường hợp chuyển nhượng đã điều tra là 104 trường hợp (104 phiếu)

Hình 2.1: Sơ đồ khu vực điều tra I

- Khu vực II: điều tra tại 3 tuyến đường: Quốc lộ 51, Phùng Hưng và Dương Diên Nghệ thuộc địa bàn các xã Phước Tân, Tam Phước Đây là địa bàn các xã mới

được chuyển từ huyện Long Thành về thành phố Biên Hòa theo nghị quyết số

05/NQ-CP… có tốc độ đô thị hóa nhanh, thu hút nhiều dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị,…

Số lượng trường hợp chuyển nhượng đã điều tra là 102 trường hợp (102 phiếu)

Hình 2.2: Sơ đồ khu vực điều tra II

- Khu vực III: điều tra tại 3 tuyến đường gồm: Đường 30 tháng 4 (đoạn từ Cách Mạng Tháng 8 đến Ngã năm Biên Hùng); đường Cách Mạng Tháng 8 (đoạn từ Ngã ba

mũi tàu đến đường Nguyễn Văn Trị); đường Hà Huy Giáp (đoạn từ Võ Thị Sáu đến

ngã 5 Biên Hùng) Đây là khu vực trung tâm thành phố Biên Hòa, có điều kiện kinh tế

- xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư tương đối hoàn thiện Số lượng trường

hợp chuyển nhượng đã điều tra là 60 trường hợp (60 phiếu)

Hình 2.3: Sơ đồ khu vực điều tra III 2.4.2.2 Điều tra số liệu sơ cấp

Tiến hành phỏng vấn người dân qua mẫu phiếu điều tra (mẫu phiếu được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường) có biên soạn và bổ sung thêm một số thông tin cần thiết khác;

Trên cơ sở điểm nghiên cứu đã lựa chọn, tổng số phiếu đã điều tra của 3 khu vực là 266 phiếu (đây là những trường hợp đã chuyển nhượng hoặc nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa từ năm 2011-2016) Cụ

thể như sau: Khu vực I điều tra 104 phiếu; khu vực II điều tra 102 phiếu; khu vực III

điều tra 60 phiếu

Hình thức điều tra: phối hợp với cán bộ địa chính xã hoặc cán bộ khu phố (thôn, ấp) tiến hành phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất (người chuyển nhượng hoặc nhận

chuyển nhượng) để xác định các thông tin của thửa đất theo mẫu phiếu Trong đó, giá

chuyển nhượng là giá thực tế giao dịch, không phải giá trị ghi trong hợp đồng chuyển

nhượng

2.4.3 Các phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê: Thống kê toàn bộ số liệu đã thu thập được, từ đó phân loại các số liệu để tìm ra những hiện tượng bất thường, hay những trường hợp đặc biệt

- Phân tích, tổng hợp để xác định những nguyên nhân…

Sau khi số liệu được thống kê, tiến hành phân tích các số liệu đã thu thập được một cách cụ thể, chi tiết từ đó xác định những nguyên nhân

Việc phân tích số liệu thống kê được thực hiện trên cơ sở các phép toán, trong

đó ứng dụng phần mềm SPSS để phân tích, xác định các hệ số tương quan của các yếu

tố đến giá đất

- Lựa chọn và so sánh giữa các hiện tượng với cơ sở pháp lý…

So sánh là phương pháp không thể thiếu, việc so sánh được thực hiện thông qua các cặp mẫu điều tra để so sánh chênh lệch về mức giá đất, sự khác nhau giữa các yếu

tố của từng cặp mẫu; từ đó xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố Cũng thông qua

việc so sánh để tìm ra sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất quy định của

Nhà nước

- Dự báo, để đưa ra những giải pháp phù hợp…

Sau tìm ra các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, có thể đưa ra các dự báo tình huống, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp để giải quyết vấn đề

bất cập hoặc đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của bảng giá đất

- Phương pháp bản đồ, để xác định vị trí các thửa đất điều tra; so sánh sự tương quan giữa các vị trí về mặt không gian,…

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN

diện tích tự nhiên của tỉnh Đồng Nai Ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:

Thành phố Biên Hòa Tỉnh Đồng Nai

Hình 3.1: Sơ đồ vực nghiên cứu - thành phố Biên Hòa

- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu;

- Phía Nam giáp huyện Long Thành;

- Phía Đông giáp huyện Trảng Bom;

- Phía Tây giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên tỉnh Bình Dương và giáp Quận 9 thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố nằm hai bên bờ sông Đồng Nai (chủ yếu bên phía tả ngạn), giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Hồ Chí Minh 30 km (theo xa lộ

Hà Nội và QL1), cách thành phố Vũng Tàu 90 km (theo QL51); có đầu mối giao thông

quan trọng, hội tụ nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch của cả vùng (QL1A,

QL51, đường sắt Bắc Nam, đường thuỷ trên sông Đồng Nai,…), gần với điểm kết nối

các tuyến đường cao tốc (thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây,…); có

các khu công nghiệp phát triển; hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển, có điều

kiện thuận lợi thu hút đầu tư,… Ở vị trí này, Biên Hòa có một vai trò đặc biệt quan

trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và an ninh, quốc phòng không chỉ riêng tỉnh

Đồng Nai mà cả vùng Đông Nam Bộ

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Biên Hòa có địa hình rất phức tạp và đa dạng gồm đồng bằng, chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du, có xu hướng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây

Phần lớn diện tích có dạng đồng bằng, trong số đó khu vực phía Tây và Tây Nam ven

sông Đồng Nai bị chia cắt nhiều bởi các sông và kênh rạch tạo thành các cù lao (cù lao

Hiệp Hòa, cù lao Ba Xê, cù lao Cỏ, , xã Long Hưng), thuận lợi cho phát triển các khu

đô thị, nghỉ dưỡng kết hợp với phát triển du lịch, thương mại Phần diện tích có địa

hình cao, độ dốc nhỏ ở khu vực phía Đông Nam chủ yếu đang được sử dụng cho các

mục đích Quốc phòng và các khu công nghiệp

3.1.1.3 Khí hậu

Biên Hòa nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với các đặc trưng của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ; đặc điểm nắng nhiều, mưa tập trung theo mùa,

tạo sự khác biệt theo mùa khô và mùa mưa Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10,

thường đến sớm hơn miền Tây Nam Bộ và mùa khô bắt đầu từ tháng 11 và kết thúc

vào tháng 4 năm sau; sự chênh lệch về nhiệt độ giữa các mùa không lớn (trung bình

năm là 26,70

C; cao nhất trung bình năm là 32,50

C; thấp nhất trung bình năm là 230

C);

quanh năm nắng và gió, nhưng không quá gay gắt, không bị thiên tai như bão, lũ, nên

là khu vực khá lý tưởng để sinh sống và phát triển kinh tế

3.1.1.4 Thủy văn

Chế độ thủy văn của sông Đồng Nai phụ thuộc vào chế độ bán nhật triều không đều của biển Đông, ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống sông rạch trong khu vực Ngoài

việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt, sông Đồng Nai còn có tác dụng rất lớn

trong hệ thống giao thông thủy không chỉ riêng cho thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng

Nai mà cả thành phố Hồ Chí Minh và vùng Đông Nam Bộ

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Theo tài liệu “Điều tra, đánh giá tài nguyên đất đai theo phương pháp FAO/UNESCO” ở tỷ lệ 1:50.000, kết quả điều tra chỉnh lý bản đồ đất trên địa bàn

thành phố Biên Hòa tỷ lệ 1:10.000 cho thấy, thành phố có 6 nhóm đất chính gồm: đất

xám 17.927,36 ha, chiếm 68,02% diện tích tự nhiên; đất phù sa 4.497,80 ha, chiếm

17,07%; đất gley 1.222,63 ha, chiếm 4,64%; đất phèn 361,28 ha, chiếm 1,37%; đất

tầng mỏng 202,46 ha, chiếm 1,31% và đất nâu 160,02 ha, chiếm 0,61%

Phần lớn đất đai trên địa bàn đã được sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp (xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư và cơ sở hạ tầng, ), một số diện

tích đất nông nghiệp còn lại không phải là vùng chuyên canh, mà chủ yếu đất dự trữ

đang trong quá trình chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch

chung của thành phố Vì vậy, các nhóm đất và nguồn gốc phát sinh của các loại đất ít

tác động đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích, mà chủ yếu phụ thuộc vào các

điều kiện kinh tế - xã hội, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và vị trí của khu đất

b) Tài nguyên nước

Ngoài nguồn nước mặt được cung cấp bởi song Đồng Nai, nguồn nước ngầm trên địa bàn rất phong phú, với nhiều phân vị chứa nước khác nhau, nhưng trong môi

trường đô thị công nghiệp như thành phố Biên Hòa thì việc khác thác nguồn nước

ngầm phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt không phải là giải pháp tốt, trong khi nguồn

nước mặt khá rồi rào và có chất lượng tốt

c) Tài nguyên rừng

Thành phố có khoảng 1.177 ha đất rừng trồng, phân bố chủ yếu ở vùng ven như Phước Tân, Tam Phước, Trảng Dài, Tân Biên, Tân Hòa, Long Bình, trong đó có 153

ha đất rừng phòng hộ do Trung tâm lâm nghiệp Biên Hòa quản lý Đối với đô thị công

nghiệp thì diện tích rừng và cây xanh trong thành phố rất có giá trị trong việc bảo vệ

môi trường, tạo cảnh quan tự nhiên, là lá phổi của thành phố cung cấp lượng ôxi lớn

cho các hoạt động sống của con người

d) Tài nguyên khoáng sản

Chủ yếu là đá xây dựng và sét làm gạch ngói Mặc dù việc khai thác đá xây dựng phục vụ tốt cho nhu cầu trên địa bàn thành phố cũng như các khu vực khác trong

tỉnh, nhưng tồn tại về môi trường từ hậu quả của quá trình khai thác đá cũng làm chậm

phát triển đối với các khu vực lân cận (như: bụi và hư hại hạ tầng do việc vận chuyển

đá, )

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trong giai đoạn 2011 - 2016, kinh tế thành phố phát triển với nhịp độ tăng trưởng cao so với mức tăng bình quân trong toàn tỉnh, tăng bình quân giai đoạn

2011-2016 đạt 12,63% (tốc độ tăng trưởng năm 2016 của tỉnh là 8,18%)