Luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh bình định

Ngày 18/11/2011, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Huế, ngày… tháng… năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Sơn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình,đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi

hoàn thành Luận văn này Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Hữu Ngữ, TrưởngKhoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã

trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợicủa quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào

tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế; các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất

đai tỉnh Bình Định, Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Định, Sở Xây dựng Bình Định,

Cục Thống kê Bình Định, Cục thuế Bình Định và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi

trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày… tháng 4 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Sơn

TÓM TẮT

Luận văn này đã tập trung phân tích, đánh giá thực trạng chứng nhận quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định Kết quả nghiên

cứu của luận văn đã làm cơ sở đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính

sách pháp luật, nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế

Khi nghiên cứu, tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin về điều kiện tựnhiên, kinh tế xã hội, đất đai; số liệu, tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, cấp

giấy chứng nhận và kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các

tổ chức kinh tế; tham gia quan sát thực địa; phỏng vấn lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và

tổ chức kinh tế Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tôi đã tiến hành tổng hợp,

phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất cho các tổ chức kinh tế

Kết quả nghiên cứu công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtcho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định cho thấy:

Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hoàn thiện; quy trình, thủ tụcchứng nhận đã được ban hành Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng,

cây lâu năm chưa được quy định cụ thể

Toàn tỉnh Bình Định, đến hết năm 2014 có 3.732 tổ chức kinh tế, sử dụng59.462,24 ha đất Đến 31/5/2015, toàn tỉnh chỉ chứng nhận tài sản được 484 trường

hợp/2.081 GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản đã chứng nhận chủ yếu là công

trình xây dựng và nhà ở Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như

không xuất phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, diễn ra rất nhỏ lẻ Khi tổ chức kinh tế có

nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện

Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tếcòn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ

cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng

chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau

đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho công tác quản lý; UBND tỉnh Bình Định

chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng,

cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện

Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chứckinh tế thường kéo dài so với quy định Nguyên nhân cơ bản từ phía tổ chức kinh tế

như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp,

xây dựng không phép, không có trong hợp đồng chuyển nhượng

Qua nghiên cứu này, đề tài đã đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệuquả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ

chức kinh tế tại tỉnh Bình Định

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ viii

MỞ ĐẦU i

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Đất đai 4

1.1.2 Giấy chứng nhận 5

1.1.3 Tài sản 7

1.1.4 Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản 9

1.1.5 Tổ chức kinh tế 12

1.1.6 Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 14

1.2 Cơ sở thực tiễn 15

1.2.1 Tình quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất một số nước trên thế giới 15

1.2.2 Tình hình quản lý đất đai và chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam 19

1.2.3 Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế ở Bình Định 29 1.3 Những công trình nghiên cứu có liên quan 36

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.2 Nội dung nghiên cứu 38

2.3 Phương pháp nghiên cứu 38

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 38

2.3.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 39

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 47

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Bình Định 52

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 52

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 63

3.3 Khái quát về các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định 68

3.4 Thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế 71

3.4.1 Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 71

3.4.2 Loại tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu 74

3.4.3 Thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế 75

3.4.4 Thông tin tài sản gắn liền với đất thể hiện trên giấy chứng nhận 80

3.4.5 Thuận lợi, bất cập và khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế 84

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế 88

3.5.1 Giải pháp chính sách pháp luật 88

3.5.2 Giải pháp về quy trình, thủ tục 89

3.5.3 Giải pháp về cơ cấu tổ chức 89

3.5.4 Quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng 90

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91

1 Kết luận 91

2 Đề nghị 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

PHỤ LỤC 98

thống quản lý đất đai Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Diện tích, tỷ lệ các loại đất tỉnh Bình Định 44

Bảng 3.2 Diện tích, dân số và đơn vị hành chính tỉnh Bình Định 47

Bảng 3.3 Hiện trạng dân số, lao động của tỉnh Bình Định 48

Bảng 3.4 Tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2010-2014 49

Bảng 3.5 Cơ cấu tổng sản phẩm trên địa bàn giai đoạn 2010-2014 50

Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả đo đạc bản đồ địa chính 54

Bảng 3.7 Kết quả cấp GCN đến ngày 31/5/2015 56

Bảng 3.8 Tổng hợp kết quả xây dựng CSDL đất đai 57

Bảng 3.9 Tình hình giao, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất 60

Bảng 3.10 Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh năm 2015 63

Bảng 3.11 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 65

Bảng 3.12 Biến động cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh giai đoạn 2010 - 2015 66

Bảng 3.13 Biến động sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2010 - 2015 67

Bảng 3.14 Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Định 68

Bảng 3.15 Tình hình phân bố tổ chức kinh tế giai đoạn 2010-2014 70

Bảng 3.16 Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Bình Định 71

Bảng 3.17 Thống kê kết quả chứng nhận tài sản cho tổ chức kinh tế 72

Bảng 3.18 So sánh kết quả chứng nhận sở hữu tài sản với kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 72

Bảng 3.19 Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu 74

Bảng 3.20 Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức kinh tế về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản so với quy định 75

Bảng 3.21 Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản 76

Bảng 3.22 Thống kê hồ sơ của công ty cổ phần xây lắp điện Tuy Phước 77

Bảng 3.23 Thống kê hồ sơ của công ty TNHH Thép Thái 77

Bảng 3.24 Thống kê hồ sơ của công ty TNHH Nông sản MB 79

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Quy trình cấp GCN quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế

tại tỉnh Bình Định 34

Hình 3.1 Vị trí vùng nghiên cứu 42

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh năm 2015 64

Hình 3.3 Biến động cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh giai đoạn 2010-2015 66

Hình 3.4 Cơ cấu loại hình tổ chức kinh tế qua các năm 69

Hình 3.5 So sánh số trường hợp đã được chứng nhận sở hữu tài sản với GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp 73

Hình 3.6 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 82

Hình 3.7 Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khác 83

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2014, tổ chức kinh tế là các doanhnghiệp được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp bao gồm Doanh nghiệp

tư nhân, Công ty Cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp doanh; Hợp tác

xã, Liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế

thành lập theo Luật Đầu tư [25] Khoản 1, Điều 5, Luật đất đai 2013 quy định về người

sử dụng đất thì tổ chức kinh tế là một trong những người sử dụng đất thuộc nhóm đối

tượng tổ chức trong nước sử dụng đất [24]

Các tổ chức kinh tế được sử dụng đất dưới nhiều hình thức và được cơ quan cóthẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Trong quá trình sử

dụng đất, các tổ chức kinh tế có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

theo quy định của pháp Luật đất đai qua các thời kỳ Hiện nay, quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Chương XI của Luật đất đai năm 2013,

trong đó có quyền được thế chấp tài sản gắn liền với đất [24] Tài sản gắn liền với đất

là các loại bất động sản ở trên đất, theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật Dân sự nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định “Bất động sản là các tài sản

không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất

đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” [21]

Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện lầnđầu tiên theo quy định của Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994

của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị [13] Đặc biệt

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã

quy định chủ sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Theo đó, tài sản gắn

liền với đất được quyền chứng nhận sở hữu là nhà ở, công trình xây dựng và rừng

trồng Đồng thời các tổ chức kinh tế chỉ được quyền chứng nhận sở hữu đối với những

tài sản gắn liền với đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước [15] Trong quá

trình sản xuất kinh doanh, hầu hết các tổ chức kinh tế đều có nhu cầu thế chấp quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Tuy nhiên,

được các tổ chức tín dụng nhận thế chấp và cho vay vốn Chính điều này, các tổ chức

kinh tế không chú trọng đến việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Ngày 18/11/2011, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông

tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Thông tư này thì các tổ chức

kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó

đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu [10] Do đó, kể từ khi thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT có hiệu lực

thi hành các tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh đồng

loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Các tổ

chức kinh tế được quyền chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất là các loại bất

động sản, bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất, cây lâu năm Việc cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng

Đăng ký quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh

Trên địa bàn tỉnh Bình Định, tính đến 31/12/2014 có 3.732 tổ chức kinh tế đanghoạt động trên các lĩnh vực khác nhau [17] Thực tế qua hơn bốn năm thực hiện chứng

nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh

Bình Định cho thấy còn nhiều bất cập, phiền hà, gây khó khăn không nhỏ cho các tổ

chức kinh tế khi thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,

làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế Điều này

cũng làm giảm khả năng giải ngân của các tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến công tác

quản lý của cơ quan Nhà nước có liên quan, kìm hãm phát triển sản xuất và gây ảnh

hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế của địa phương

Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốtquy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế trên

địa bàn tỉnh Bình Định, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định”.

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo

gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu

quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Định

- Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng Có thể nói, đất đai vừa là xuất phát điểm vừa là yếu tố cơ bản của đời

sống con người, của các sinh vật trên trái đất và quá trình sản xuất của xã hội Nói về

vai trò của đất đai C.Mác viết: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần

để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản

trong nông lâm nghiệp” Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương

máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay Cũng chính bởi lịch sử đấu

tranh để tồn tại và phát triển của đất nước đã quy định chế độ sở hữu toàn dân đối với

đất đai ở Việt Nam

Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý” [24] Thực hiện quyền năng của chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình,cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, (gọi chung là người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý,tiết kiệm, hiệu quả Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất, Nhà nước quy định người sử dụng đất có QSDĐ

và đó là một quyền tài sản

Chế độ sở hữu mà đặc biệt là sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất quan trọngkhác ở Việt Nam luôn được ghi nhận trong các bản Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp

năm 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 Tuy

nhiên, do tình hình lịch sử và hoàn cảnh đất nước nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến

pháp và pháp luật Việt Nam quy định chủ thể, phạm vi, nội dung của chế độ sở hữu đất

đai không giống nhau và cơ chế thực hiện, bảo vệ các quyền sở hữu cũng khác nhau

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu trong Hiến pháp năm 1980

và tiếp tục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 Điều 19,

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định “Đất đai,

rừng núi, sông hồ, đều thuộc sở hữu toàn dân” [20] Và đến nay, Hiến pháp năm

2013 tiếp tục khẳng định lại tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng

sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do

Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phát

triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất

1.1.2 Giấy chứng nhận

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khaithác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lậpmối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Vì vậy theo quy định của Luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạtđộng quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợppháp nào cũng được hưởng Với những thông tin được thể hiện trên giấy chứng nhận như: tên người sử dụngđất, số hiệu thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, tài sản gắn liền với đất, những biến động sau khi cấp giấy…GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước,tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nó chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản

lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình và giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện Vềphía người sử dụng đất, giấy chứng nhận là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, làtiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất Cụ thể và quan trọngnhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chính vì vậy, Nhà nước và cáccấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ

Luật Đất đai 1987 tuy có đề cập đến việc cấp GCNQSDĐ nhưng nó là loại giấynào thì Luật không quy định rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức áp

dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân từ Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày

14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), bìa

của mẫu giấy này có màu đỏ nên thường được gọi là “bìa đỏ” hay “sổ đỏ” Tuy nhiên,

mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có

nhà ở tại đô thị Chính vì vậy, ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số

60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định

người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành

và có bìa màu hồng nhạt, thường được gọi là “giấy hồng” hoặc “sổ hồng” [13]

Cũng trong khoảng thời gian này, thực trạng nảy sinh phổ biến là sự buông lỏngquản lý về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra

bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản Nhà nước Do vậy, để tăng

cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ

sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm

việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày

17 tháng 5 năm 1995 Những năm tiếp theo, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số

14/1998/NĐ-CP ngày 06 tháng 3 năm 1998 về quản lý tài sản Nhà nước, Nghị định

này mở rộng đối tượng quản lý, quy định các cơ quan, đơn vị Nhà nước, đơn vị sự

nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ

chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình

xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh và được cấp giấy

chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu Nhà nước

Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành có màu tím, thường được gọi là

“giấy tím” [14]

Như vậy, trong khoảng thời gian này đã cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐhợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp

cho người sử dụng đất Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp

theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên

quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối

với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau,

gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai Với mong muốn tạo thuận tiện

cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất

đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến

Luật Đất đai 2003 quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản Khoản 1 Điều 48

Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một

mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với

đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký

quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [22]

Người đã được cấp giấy đỏ, giấy hồng và giấy tím sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự

chuyển quyền sử dụng đất Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm

2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu

giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời

theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn

tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất Tuy

vậy, giấy chứng nhận này chỉ thực hiện chứng nhận quyền sử dụng đất, không công

nhận quyền sở hữu tài sản trên đất Chính việc không công nhận quyền sở hữu tài sản

trên đất nên ngày 15 tháng 7 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định số

95/2005/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công

trình xây dựng, dựa trên Nghị định này Bộ Xây dựng đã ban hành mẫu giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây có màu hồng Như vậy, việc

cấp Giấy chứng nhận dường như quay trở lại thời điểm ban đầu với sự tồn tại song

song hai giấy chứng nhận là giấy hồng và giấy đỏ

Để thuận lợi và thống nhất trong việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đấttrên cùng một loại giấy, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19

tháng 10 năm 2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 21 tháng

10 năm 2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số

17/2009/TT-BTNMT mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất để thay thế cho mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy

định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT: “Giấy chứng nhận do Bộ

Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong

phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy

chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền

hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen” [9]

Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, đểhướng dẫn về giấy chứng nhận theo đúng quy định của Luật, ngày 19 tháng 5 năm

2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy

định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất Tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định “Giấy

chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và

được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu

hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi

trang có kích thước 190mm x 265mm” Như vậy, đến thời điểm này việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

vẫn tiếp tục thực hiện cấp trên cùng một giấy

1.1.3 Tài sản

1.1.3.1 Khái niệm tài sản

Theo từ điển tiếng Việt, tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối vớichủ sở hữu Nhìn tổng quát, tài sản được hiểu là tất cả các nguồn lực hữu hình hoặc vô

hình, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản của một chủ thể nhất định,

có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ cógiá và các quyền tài sản [21] Tài sản này được hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm:

Vật: gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai như công trìnhđang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng, hoa quả sẽ có,…

Tiền, giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, công trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tínphiếu, sổ tiết kiệm,…

Các quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,

… 1.1.3.2 Phân loại tài sản

Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách Trong luật La tinh tài sản đượcphân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vô hình, vật tiêu

hao và vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở

hữu và vật không được sở hữu, tài sản công và tài sản tư Trong luật Anh-Mỹ thì tài

sản được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai và các tài sản khác

bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không phải là tiền [2]

Bộ luật Dân sự Việt Nam có xu hướng phân loại tài sản tương tự như luật Latinh, tại Chương XI qui định về các loại tài sản, trong đó có các khái niệm động sản và

bất động sản, vật đặc định và vật cùng loại, vật chính và vật phụ,….[21]

Động sản và bất động sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005:

Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn

liền với đất đai; các tài sản khác do luật qui định [21]

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [21]

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở,chưa có các quy định cụ thể về danh mục các tài sản này, nên việc phân định các tài

sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản Dựa vào cách hiểu phổ biến,

bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài

Người ta coi tài sản là bất động sản khi chúng có các điều kiện sau: là một yếu tố vật

chất có ích cho con người; được kiểm chứng bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể

đo lường bằng giá trị nhất định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công

năng, hình thái của nó không thay đổi; tồn tại lâu dài Với quan niệm này, bất động sản

được phân chia thành những nhóm:

+ Đất đai: Đất không di dời được, đất đai được xác định chủ quyền, đất đai được đo lường bằng giá trị

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể; các công trình xâydựng công nghiệp, công trình giao thông, công trình thương mại - du lịch - dịch vụ được xây dựng gắn liềnvới đất đai; các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định(các công trình tôn giáo, các di sản văn hóa vật thể, các công trình bảo tồn quốc gia,

không coi là bất động sản hoặc coi là bất động sản đặc biệt); các tài sản khác gắn liền

không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm, các máy

móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan

cho công trình

+ Các tài sản khác gắn liền với đất: Vườn cây lâu năm (bao gồm cả cây trồng và đất trồngcây); một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Thông thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và công trình xây dựng phải dochủ sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các bất động sản

và động sản này là cùng một chủ sở hữu Tuy nhiên, có những trường hợp động sản và

bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường hợp cho thuê nhà,

thuê khoán công trình xây dựng mà người thuê gắn các “động sản” của mình vào bất

động sản đang thuê [7]

Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản Những tàisản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu

tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng sản đã khai thác,

cây đã bị đốn khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch,…

Từ cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi, lợi tức, vậtchính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định hay cùng loại, vật

tiêu hao hay không tiêu hao, vật hữu hình hay vô hình, ta đều nhận thấy rằng với

cách phân loại nào đi nữa thì tài sản vẫn tồn tại ở dạng động sản hay bất động sản

Cách phân loại tài sản thành động sản hay bất động sản là cách phân loại bao trùm

nhất Với cách phân loại này thì tất cả tài sản đều được xếp vào động sản hay bất động

sản mà không bỏ sót một loại tài sản nào Với cách phân loại khác thì chúng ta chỉ

phân biệt được tài sản ở một khía cạnh nào đó mà không bao gồm hết những tài sản

còn lại

1.1.4 Sở hữu, quyền sở hữu và các quyền về tài sản

1.1.4.1 Khái niệm về sở hữu và quyền sở hữu

Sở hữu là quan hệ giữa người với người (quan hệ xã hội) đối với tài sản, trong đóchỉ rõ tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động thuộc về ai Sở hữu thể hiện các

quan hệ sản xuất xã hội, phương thức chiếm hữu và phân phối trong từng hình thái

kinh tế - xã hội và quan hệ xã hội nhất định Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với

người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Sở hữu là quan hệ

kinh tế khách quan, quan hệ xã hội quan trọng đòi hỏi phải được pháp luật điều chỉnh

Như vậy quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt đối với tài sản, xuất hiện trên cơ sở của các quy phạm pháp luật Nội dung quyền

sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.

Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sởhữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý tài sản nhưng

không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừtrường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có

quy định khác

Khi chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được uỷquyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn

do chủ sở hữu xác định

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu củamình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý

chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà

nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Quyền sử dụng tài

sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định

của pháp luật

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thựchiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền

của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật Người được chủ sở hữu uỷ quyền

định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở

hữu Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài

sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó

hoặc theo quy định của pháp luật

1.1.4.2 Các quyền về tài sản

Khi nền kinh tế càng phát triển sẽ góp phần phân tách nhanh chóng các quyềncủa chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng được các chủ thể

khác nhau thực hiện Từ đó, khái niệm sở hữu ngày càng mất ý nghĩa, thay vào đó là

sự tập hợp của các quyền tài sản Khi nghiên cứu về quyền tài sản, đã có tác giả viết:

"Quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài

sản Pháp luật quy định mối quan hệ giữa con người đối với nhau đối với tài sản, chứ

không quy định quan hệ giữa con người với tài sản Trong quyền tài sản bao giờ cũng

có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người này và giới hạn hoặc loại trừ quyền đó

đối với người khác"[ 2]

Theo một lý thuyết của Harold Demsetz (1967), quyền tài sản được hiểu là tậphợp của rất nhiều quyền và lợi ích, trong đó có các quyền cơ bản như quyền kiểm soát

việc sử dụng tài sản, quyền thụ hưởng lợi nhuận thu được từ việc sử dụng tài sản, các

quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản Theo lý thuyết này, một quyền tài sản đương

nhiên có thể bị kiểm soát và chia sẻ lợi ích bởi nhiều chủ thể

Ở Trung Quốc, vấn đề quyền tài sản được nghiên cứu và đề cập một cách rõ ràng, họ chorằng: "Quyền tài sản là tập hợp một nhóm quyền lợi với tài sản bao gồm quyền sở hữu, quyền kinh doanh,quyền sử dụng, xử lý và quyền thu lợi Quyền sở hữu là cơ sở của chế độ quyền tài sản Quyền kinh doanhbao gồm các quyền sử dụng, quyết định xử lý, Quyền thu lợi là sự thực hiện về kinh tế của quyền sở hữu vàquyền kinh doanh Quan hệ quyền tài sản là quan hệ hành vi chế ước thừa nhận lẫn nhau tạo nên khi chiếmhữu và sử dụng, thể hiện mối quan hệ giữa người với người quyết định mọi hành vi và quan hệ kinh tế" [1]

Theo pháp luật Việt Nam, quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được xác địnhbằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

Chủ sở hữu tài sản thì có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Ngườikhông phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không

thuộc quyền sở hữu của mình khi có sự thỏa thuận của chủ sở hữu tài sản

Bộ luật Dân sự hiện hành quy định các quyền của người không phải là chủ sởhữu đối với tài sản bao gồm:

+ Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền

sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấpthoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý,nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác

+ Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật như quyền sở hữu trí tuệ, quyền đòi nợ, [21]

1.1.4.3 Các hình thức sở hữu

Xác định hình thức sở hữu đối với tài sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt độngcấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Theo Điều 172, Bộ luật dân sự năm 2005, ở Việt

Nam hiện nay có các hình thức sở hữu sau:

Sở hữu Nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước bao gồm đất đai,rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sông hồ, nguồn

nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi thiên nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và

vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc

các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc

phòng, an ninh cùng các tài sản khác do Pháp luật quy định

Nhà nước CHXHCN Việt Nam thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sảnthuộc hình thức sở hữu Nhà nước

Sở hữu tập thể: là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể ổnđịnh khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh doanh

nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc tự

nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng có lợi

Sở hữu tư nhân: là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình Sở hữu

tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân

Sở hữu chung: là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản Sở hữu chung baogồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất Tài sản thuộc sở hữu chung là

tài sản chung

Sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính chị - xã hội: là sở hữu của tổ chức đónhằm thực hiện mục đích chung quy định trong điều lệ

Sở hữu của tổ chức chính thị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội

- nghề nghiệp: là sở hữu của cả tổ chức đó nhằm thực hiện mục đích chung của các thành viên được quy định trong điều lệ

1.1.5 Tổ chức kinh tế

Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổnđịnh, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các

hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005,

tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm

hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo

Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [21]

Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tàisản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp Chủ sở hữu duy nhất của doanh

nghiệp tư nhân là một cá nhân Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề

nghiệp của chủ doanh nghiệp Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các

hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp

nhân Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp [21]

- Công ty cổ phần:

Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc lậpđối với những chủ thể sở hữu nó Công ty cổ phần là doanh nghiệp trong đó vốn điều

lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần Những người nắm giữ cổ

phiếu gọi là cổ đông; cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là

ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và

nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh

nghiệp Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có

quyền phát hành chứng khoán ra công chúng theo qui định của pháp luật về chứng

khoán, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh

doanh Đối với công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các hoạt

động hàng ngày của công ty Họ bầu ra hội đồng quản trị và hội đồng quản trị sẽ thuê

giám đốc để quản lý Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình công ty này là ở chỗ cổ

phiếu có thể dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn chủ sở

hữu vì luôn có những cổ đông tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay cả khi cổ

phiếu của công ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có nghĩa là thay

đổi chủ sở hữu, thì đời sống của công ty vẫn tiếp diễn Công ty có quyền tự do chuyển

nhượng cổ phần của mình cho người khác và có quyền phát hành chứng khoán các loại

để huy động vốn Tuy nhiên, có một bất lợi, đó là công ty phải trả thuế thu nhập doanh

nghiệp, đồng thời các cổ đông phải trả thuế thu nhập cá nhân trên phần cổ tức nhận

được [21]

- Công ty trách nhiệm hữu hạn:

Bao gồm, Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên trở lên và Công ty tráchnhiệm hữu hạn có một thành viên Ý nghĩa của từ hữu hạn ở đây là hữu hạn về trách

nhiệm nợ của chủ sở hữu trong loại hình công ty này Công ty trách nhiệm hữu hạn có

hai thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu trách nhiệm về

các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã

cam kết góp vào doanh nghiệp Thành viên có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng thành

viên không vượt quá 50 Công ty TNHH loại này không được phát hành cổ phiếu, có

tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh [21]

Công ty TNHH một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở hữu,gọi tắt là chủ sở hữu công ty Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và

các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn điều lệ của doanh

nghiệp Chủ sở hữu công ty có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần vốn điều

lệ của công ty cho tổ chức, cho các cá nhân khác, không được quyền phát hành cổ

phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh

doanh Đối với công ty TNHH, chủ sở hữu thường đồng thời là nhà quản lý các hoạt

- Công ty hợp danh:

Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngoài cácthành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn Thành viên hợp danh phải là cá

nhân có trình độ chuyên môn, uy tín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng toàn

bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty Thành viên góp vốn chỉ chịu trách

nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty Trong

công ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản

lý các hoạt động hàng ngày của công ty Công ty hợp danh không có tư cách pháp

nhân và không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn Trên

thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao [21]

1.1.6 Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Chế độ sở hữu tài sản là một chế định quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật ởtất cả các quốc gia Việc bảo vệ quyền sở hữu là một vấn đề luôn được Nhà nước quan

tâm và thường được chia thành hai loại tài sản là bất động sản và động sản

Đăng ký tài sản gắn liền với đất (bất động sản) là việc cơ quan có thẩm quyền ghivào sổ đăng ký tài sản gắn liền với đất về hiện trạng, việc xác lập, thay đổi, hạn chế

hoặc chấm dứt quyền đối với tài sản gắn liền với đất (bất động sản) nhằm mục đích

công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký sở hữu tài

sản gắn liền với đất (bất động sản)

Theo Bộ luật dân sự 2005 và các quy định của pháp luật hiện hành, đối với cáctài sản gắn liền với đất, về nguyên tắc để được công nhận là chủ sở hữu người có tài

sản phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về đăng

ký tài sản gắn liền với đất ở nước ta hiện nay còn phân tán, mâu thuẫn, không thống

nhất gây ra nhiều bất cập trong quản lý và khó khăn cho người đăng ký Điều này đặt

ra yêu cầu cấp thiết trong việc hợp nhất và giải quyết các mâu thuẫn của pháp luật

đăng ký tài sản gắn liền với đất hiện hành

Đăng ký để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò hếtsức quan trọng, vai trò này được thể hiện trên các mặt:

- Đối với người đăng ký sở hữu:

Việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là yếu tốminh chứng cho việc xác định ai là chủ sở hữu của tài sản đó

Tài sản gắn liền với đất được đăng ký giúp cho chủ sở hữu thuận tiện trong thếchấp, vay được nhiều vốn, là cơ sở pháp lý để các cơ quan tín dụng tiếp nhận tài sản

đăng ký thế chấp cho các chủ sở hữu

Đăng ký tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyền của cánhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu Đăng ký nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu

và chủ thể liên quan đối với tài sản, trên cơ sở đó Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích

hợp pháp Trong trường hợp có tranh chấp về tài sản hoặc các quyền về tài sản thì cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo vệ quyền, lợi

ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đăng ký nhằm công khai hóa thông tin về quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu Cungcấp thông tin về tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó tham gia vào các giao dịch

Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, các cơ quanNhà nước có cơ sở để thực hiện thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, đáp

ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục

- Đối với thị trường bất động sản:

Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bấtđộng sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch

Thông qua đăng ký, thông tin về tài sản được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch,

giúp cho người mua nhà ở, bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản xác định được quyền sở

hữu của bên bán, bên thế chấp, cầm cố và các tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó

quyết định tham gia giao dịch, làm cho các hoạt động của thị trường bất động sản vận

hành an toàn, minh bạch

1.2 Cơ sở thực tiễn

1.2.1 lý đất Tình quản đai và tài sản gắn liền với đất một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Nước Úc

Công tác quản lý nhà nước về đất đai bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữuđất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang

giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần

đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng

ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là “Hệ thống

Torren” Robert Richard Torrens sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại

các Bang khác của Úc, New Zealand và các nước khác trên thế giới [44]

Công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đất đai tại Úc ban đầu được cấp thành 2bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990,

việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của giấy chứng nhận

được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay,

tại Văn phòng giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận của BĐS

mà mình đang có nhu cầu mua [45]

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền

và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- Giấy chứng nhận đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.2.1.2 Nước Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai vàtài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn

phòng chính tại London và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ

đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng

ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất, các máy

làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai đượcsửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 và được

cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất

đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng

thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống

đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ

Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh [45]

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ vềđăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải

đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp

của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng

ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ

liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất

đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vịđăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng

thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở

hữu chung, đồng sở hữu) [45]

1.2.1.3 Nước Mỹ

Các bang ở Mỹ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kỳ yếu

tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng

ký ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích

đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu

mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng ký

bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký Luật đăng

ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu

của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể

cả việc đi lấy sổ đăng ký trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung,

có thể đăng ký được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp

đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; bên bán đất phải

thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả

mạo Về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế

ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và

xếp theo thứ tự thời gian [45]

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tínhgian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết

có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi

nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng

ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang [45]

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn

đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy

định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng

ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền

lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển logicvới các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua

trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theonguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống

đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn

phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ

xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

1.2.1.4 Nước Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch của Scotland triển khai từ năm 1617 theo một đạoluật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an

toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn

pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã

đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng

có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua

việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ

ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm

1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình

thành và phát triển [44]

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản

Các hồ sơ gốc và các sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland đểcho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ

phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ

một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyềntrên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

1.2.1.5 Nước Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển

Trên cơ sở hệ thống hồ sơ đăng ký, văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm

Khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp

lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch được rút ra và đăng ký vào một hệ

thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống

thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của

hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự

như một hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch

phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy

trình pháp lý xác định chủ quyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá

trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một

cách chắc chắn, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm

xác định chủ quyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với

quyền đang tồn tại, xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có

Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ

quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí

dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn đến

mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính [45]

1.2.2 Tình hình quản lý đất đai và chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở

Việt Nam

1.2.2.1 Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam

* Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Kết quả thực hiện:

QHKHSDĐ đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý Nhànước về đất đai; thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai; đảm bảo cơ sở

pháp lý quan trọng cho công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quản lý

đất đai theo quy hoạch và pháp luật; tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi cơ cấu

sử dụng đất, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa,

hiện đại hóa

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai khá đồng bộ theo

04 cấp hành chính (quốc gia, cấp tỉnh, huyện và xã) Quy hoạch sử dụng đất đến năm

2010 của cả nước đã được Quốc hội Khóa XI, Kỳ họp thứ 5 thông qua tại Nghị quyết

số 29/2004/QH11 ngày 15 tháng 6 năm 2004 Kế hoạch sử dụng đất 5 năm

(2006-57/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất đến năm 2020 tiếp tục được đổi mới Từ kinh nghiệm rút ra qua quá trình triển khai

thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/

NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư trong đó đổi mới về phương pháp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng

đất, quy định rõ trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương trong việc lập quy hoạch

sử dụng đất; chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng cấp được làm rõ tạo tính linh

hoạt, chủ động của địa phương trong xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Bộ

Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 19/2010/TT-BTNMT quy

định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và Chỉ

thị số 01/CT-BTNMT về Tăng cường công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Cho đến nay việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đãdần đi vào nề nếp, trở thành cơ sở quan trọng để định hướng cho phát triển, trở thành

công cụ để quản lý và trở thành phương tiện để đảm bảo sự đồng thuận xã hội Cơ cấu

sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đã đẩy

mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn phù hợp với nền

kinh tế hàng hóa, tạo điều kiện để kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự

cấp và chuyển sang sản xuất hàng hóa, bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn được cải

thiện Quy hoạch sử dụng đất đã góp phần khôi phục, bảo vệ và phát triển rừng, đất

dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và

phát triển đô thị được mở rộng, cơ bản đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nhiều chỉ tiêu sử dụng đất đạt cao so với chỉ tiêu

được Quốc hội duyệt như chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đạt 100,02%; đất lâm

nghiệp đạt 94,59%; đất khu công nghiệp đạt 100,0%; đất giao thông đạt 94,34%; đất

thủy lợi đạt 96,88%; đất cơ sở y tế đạt 85,71%; đất cơ sở giáo dục- đào tạo 97,62%;

đất di tích, danh thắng 94,44%; khai thác đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng đạt

91,02% [6]

Chất lượng, hiệu lực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở một số địa phương chưacao, tính khả thi thấp, dự báo quy hoạch trong nhiều trường hợp không sát với thực tế

dẫn đến tình trạng phải điều chỉnh nhiều lần Việc quản lý, thực hiện quy hoạch sử

dụng đất sau khi được xét duyệt còn bị buông lỏng; tình trạng lấn chiếm, tự chuyển

mục đích sử dụng đất trái phép mặc dù trong thời gian gần đây đã được chấn chỉnh

nhưng vẫn còn xảy ra Mặc dù, quy hoạch chỉnh trang phát triển đô thị đã được quy

định tại Điều 82 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nhưng các địa phương chưa triển khai

được trong thực tế [6]

* Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Kết quả thực hiện:

Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhìn chung

đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định Đã từng bước

khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng

Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư và cơ cấu lao

động và bảo đảm quốc phòng - an ninh

Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 24.996nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước Trong đó: Hộ gia đình, cá

nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao; các tổ chức

trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha, chiếm 38,95 % tổng diện tích đã giao, cho thuê; tổ

chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22%); cộng

đồng dân cư được giao 325 nghìn ha (1,30%) Thông qua việc giao đất, cho thuê đất

và thu hồi đất, Nhà nước đảm bảo quyền được hưởng dụng của chủ thể sử dụng đất

Người sử dụng đất yên tâm đầu tư trên diện tích đất được giao, được thuê để thực hiện

tự nguyện đầy đủ quyền và nghĩa vụ [6]

Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn làm hạn chế đếnviệc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô

lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp Tình trạng giao đất, cho

thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí còn xảy ra

khá phổ biến Việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất còn bộc lộ nhiều bất cập Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc

Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, sử dụng đất chậm so với tiến

độ còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù pháp luật về đất đai đã có quy định

thu hồi đất nhưng chưa thực hiện được nhiều [6]

* Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư - Kết quả thực hiện:

Nhìn chung, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Diện tích đất được thu hồi, bồi

thường, hỗ trợ tái định cư đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo

đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; trình tự, thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ

ràng, hoàn thiện hơn; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được

điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Theo báo cáo

Tổng kết thi hành Luật đất đai, sau 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện

tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của

826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Ngoài ra, một số địa phương đã quyết

định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp

luật về đất đai [6]

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án là một trong những vấn đề nổi cộm ởnhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây nên những bức

xúc cho người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất thu hồi Việc thu hồi

đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách

rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà

đầu tư Việc giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi chưa đáp ứng được yêu

cầu, chưa xử lý hài hòa mối quan hệ giữa lợi ích người sử dụng đất và nhà đầu tư [6]

* Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận, thống

kê, kiểm kê đất đai

- Kết quả thực hiện:

Từ sau Luật Đất đai 2003, việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp Giấychứng nhận của các địa phương đã được đẩy mạnh, nhất là sau khi có Nghị quyết số

07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh

tế - xã hội năm 2008 Kết quả đến nay, cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt

74,9% tổng diện tích tự nhiên và đã cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đạt

85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1%

diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn

giáo đạt 81,6 % diện tích Hết năm 2014 cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại

đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận

Trong thời gian qua, sự hình thành hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụngđất, việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đã được đẩy mạnh Kết quả đã góp phần giải quyết những vấn đề tồn tại trong

quản lý và sử dụng đất; tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các

quyền; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; tạo điều kiện

thuận lợi đẩy nhanh việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất Việc lập hồ

sơ địa chính đã được quan tâm, chú trọng thực hiện [6]

- Hạn chế:

Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầuđến nay chưa hoàn thành, nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động lớn còn

rất lớn; hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động

chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã cấp Giấy

chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn định, còn phải làm lại do việc

dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc do chưa có bản đồ địa chính nên

phải cấp theo thông tin tự khai báo của người dân hoặc cấp theo các loại bản đồ cũ có

độ chính xác thấp; Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa phương

thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai cho việc lập

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

tỷ đồng, năm 2008 đạt trên 40 nghìn tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47 nghìn tỷ đồng, năm

2010 đạt trên 67 nghìn tỷ đồng và năm 2014 đạt trên 82 nghìn tỷ đồng

Nguồn thu từ đất tăng cao theo thời gian và trở thành một trong những nguồn lựcquan trọng cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đặc biệt với các cấp chính quyền

địa phương Hệ thống chính sách thuế đối với đất đai đã được quy định tương đối đầy

đủ, có nhiều đổi mới phù hợp với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần

tăng cường công tác quản lý đất đai, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Tài

chính đất đai đã đóng góp tích cực cho quá trình phát triển kinh tế [6]

Khung giá các loại đất do Chính phủ quy định phân theo 3 vùng (đồng bằng,trung du, miền núi) là quá lớn, chưa phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

của các vùng trong cả nước Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

ban hành vẫn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường Chưa có quy định cụ thể về định giá đất để tính thuế với định

giá đất để phục vụ thị trường quyền sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất; chuyển

nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chưa phân

biệt sự khác nhau giữa giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá đất khi Nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [6]

* Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; thanh tra, kiểm tra và xử lý

Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai đã được các ngành, các cấp quantâm giải quyết, từng bước hạn chế khiếu kiện vượt cấp, tạo niềm tin trong nhân dân,

góp phần ổn định tình hình chính trị, giữ vững an ninh, trật tự xã hội Nhiều địa

phương đã đặt công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai là nhiệm vụ

trọng tâm trong công tác quản lý đất đai Một số địa phương đã đổi mới công tác tiếp

công dân, kiện toàn bộ máy và nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác tiếp

công dân và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Việc đùn đẩy trách

nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã giảm so với trước đây Theo báo cáo

của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, từ 01 tháng 7 năm 2004 đến 30 tháng 8 năm 2010

Tòa án các cấp đã thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm 307.912 vụ việc dân sự, trong

đó số vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai là 69.806 vụ việc (chiếm 22,70%) [11]

Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn diễn ra phức tạp, tính chấttranh chấp ngày càng gay gắt, kéo dài tập trung vào bồi thường giải phóng mặt bằng

phát triển các khu đô thị Công tác thanh tra chưa được tổ chức thường xuyên, còn

thiếu tính chủ động, chưa đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn Việc xử lý sau thanh

tra của các cấp các ngành chưa kiên quyết, triệt để, kịp thời làm hạn chế đến hiệu quả

hoạt động thanh tra

* Về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất - Kết quả thực hiện

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đấtphù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các

quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong

đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường

cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập

quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa sốngười dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Quyền

cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều

kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong

sử dụng đất Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh

tế đất nước [6]

- Hạn chế:

Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyđịnh về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử

dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất; tiềm

ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục

hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người

dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường

bất động sản Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về

quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra

khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế [6]

1.2.2.2 Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam

a Tình hình chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt NamTrên cơ sở quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 về bất động sản và chế độ sởhữu đất đai của nước ta, việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm việc

chứng nhận quyền sở hữu nhà; sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất đai, sở hữu

các tài sản gắn liền với đất đai; sở hữu các tài sản khác do luật quy định

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Điều 9 về chủ sở hữu nhà ở và đốitượng được sở hữu nhà ở: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà

ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ”; Điều 11 về giấy chứng nhận

quyền sở hữu đối với nhà ở: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng

đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”

Đồng thời, Luật Đất đai năm 2003, tại Điều 48 quy định về giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng

đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản

gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về

đất Dựa trên Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thay

thế mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại quyết định số:

08/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Kể từ ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP

có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009), việc cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

được chuyển sang cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý và triển khai thực hiện

Khi việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên vàMôi trường thực hiện, ngành Tài nguyên và Môi trường các cấp đã thực hiện việc

chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chủ yếu là nhà ở cho các hộ gia đình,

cá nhân và chứng nhận quyền sở hữu là công trình xây dựng cho các tổ chức kinh tế

Các loại tài sản gắn liền với đất khác như: cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng

chưa thể cấp giấy chứng nhận sở hữu được do các văn bản liên quan hướng dẫn thực

hiện quy định chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, các ngành liên quan là Tài nguyên & Môi

trường, Nông nghiệp & Phát triển nông thôn chưa chủ động cùng nhau tháo gỡ vướng

mắc, thống nhất phương án thực hiện Tuy nhiên, việc chứng nhận tài sản, chứng nhận

bổ sung tài sản vào Giấy chứng nhận đã cấp vẫn chưa được các tổ chức kinh tế quan

tâm thực hiện

Bước ngoặt trong công tác chứng nhận quyền sở tài sản gắn liền với đất là ngày18/11/2011 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT-BTP-BTNMT về việc Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử

dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 15/01/2012) Theo quy

định tại thông tư này, chủ sở hữu tài sản muốn đăng ký thế chấp tài sản để vay vốn tại

các cơ sở tín dụng thì tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận sở hữu hoặc đã có hồ

sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận sở hữu và hồ sơ đó đã đầy đủ, hợp lệ [10] Bắt đầu từ

đây, việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình cũng

như các tổ chức kinh tế mới thực sự được các chủ sử dụng đất quan tâm thực hiện

Theo quy định của pháp luật hiện nay, những loại tài sản gắn liền với đất đượcthực hiện đăng ký chứng nhận quyền sở hữu bào gồm: Nhà ở, công trình xây dựng

khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm Nhưng việc chứng nhận này được thực

hiện theo nhu cầu đăng ký của chủ sở hữu tài sản [24], [16]

b Các hình thức chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt NamCông tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế tại Việt Nam

có các hình thức chứng nhận tài sản như sau:

Hình thức 1: Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửađất chưa đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: Thủ tục này được thực hiện cho tổ chức

đang sử dụng đất nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất và chưa đăng ký sở hữu tài

sản

Hình thức 2: Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất đã đăng

ký quyền sử dụng đất lần đầu: Thủ tục này thực hiện đối với trường hợp tổ chức đã

đăng ký và được cấp loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã đăng ký thông

tin thửa đất vào hồ sơ địa chính

Hình thức 3: Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sảnkhông đồng thời là người sử dụng đất: Thủ tục này được thực hiện với trường hợp

quyền sử dụng đất là của đối tượng khác

Hình thức 4: Chứng nhận bổ sung tài sản: Thủ tục này thực hiện đối với tổ chức

đã được cấp loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất [24], [16]

c Các trường hợp tổ chức kinh tế được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để được chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì tổ chức kinh tế phải là chủ sởhữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và

có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở, đồng thời phải đảm bảo được

theo các quy định sau đây:

- Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về

dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu

tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư)

- Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông quahình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật vềnhà ở

- Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ theo các trường hợp trên thìphải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựngkhông đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) [16]

d Các trường hợp tổ chức kinh tế được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm

* Tổ chức kinh tế là chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

- Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định củapháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặcgiấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ vềquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất cómục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình

- Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhận tặngcho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đótheo quy định của pháp luật.

- Trường hợp không có một trong những giấy tờ thì phải được cơ quan quản lý về xây dựngcấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quyhoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ thì phần diện tích côngtrình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diệntích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xâydựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt [16]

* Tổ chức kinh tế là chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mà vốn để trồng rừng, tiền đãtrả cho việc nhận chuyển nhượng rừng hoặc tiền nộp cho Nhà nước khi được giao rừng có thu tiền không cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và có một trong các giấy tờ sau đây thì được chứng nhận quyền sở hữu:

- Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai vàĐiều 18 của của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, côngnhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất

- Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng

- Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sản xuất

là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

- Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật

Đối với tổ chức kinh tế trong nước thực hiện dự án trồng rừng sản xuất bằngnguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì phải có quyết định phê

duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng

sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư [16]

* Tổ chức kinh tế là chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi có một trong các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai vàĐiều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất để trồng cây lâu năm phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ đó

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

- Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với cây lâu năm

đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định

- Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu cây lâu năm đã có hiệu lực pháp luật

Đối với tổ chức kinh tế trong nước thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặcquyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư để trồng

cây lâu năm theo quy định của pháp luật về đầu tư [16]

1.2.3 Chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế ở Bình Định

1.2.3.1 Thời gian thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các

tổ chức kinh tế ở Bình Định

Thời gian quy định để thực hiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền đất cho tổ chức kinh tế tùy thuộc vào hình thức chứng nhận Đối với hình thức

chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho trường hợp thửa đất chưa đăng ký

quyền sử dụng đất lần đầu hoặc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ sở

hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì thời gian không quá 30 ngày làm

việc Đối với hình thức chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất đã

đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu hoặc chứng nhận bổ sung tài sản không quá 20

ngày làm việc Thời gian này không kể thời gian tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính,

thời gian xem xét xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian

trưng cầu giám định

Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hộikhó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

1.2.3.2 Quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức

Bước 1: Tổ chức kinh tế nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc SởTài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định

của UBND tỉnh Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian

tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK, kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất Loại giấy tờ này chỉ quy định đối vớithửa đất chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng lần đầu Đối với các hình thức đăng ký tài sản khác không cầnloại giấy tờ này

- Đối với chứng nhận tài sản là nhà ở: cần phải có một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở Tùy thuộc vào trường hợp, giấy tờ đó được quy định như sau:

+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về

dự án phát triển nhà ở để kinh doanh như Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phépđầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư

+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông quahình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật vềnhà ở

+ Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ thì phải có ý kiến bằng văn bảncủa cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnhhưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt (nếu có)

+ Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở,công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phùhợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng)

- Đối với trường hợp chứng nhận tài sản là công trình xây dựng: cần phải có một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

+ Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy địnhcủa pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặcgiấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ vềquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất cómục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình

+ Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhậntặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch

đó theo quy định của pháp luật

+ Trường hợp không có một trong những giấy tờ nêu trên đây thì phải được cơ quan quản lý

về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phùhợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ về quyền sở hữu côngtrình nêu trên đây thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyềncấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàncông trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với trường hợp chứng nhận tài sản rừng sản xuất là rừng trồng: cần phải có một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng như sau:

+ Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong đó xác địnhNhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất

+ Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng

+ Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với rừng sảnxuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

+ Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệu lực pháp luật

+ Đối với tổ chức trong nước thực hiện dự án trồng rừng sản xuất bằng nguồn vốn không cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặcgiấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư

+ Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoàithực hiện dự án trồng rừng sản xuất thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặcgiấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư

- Đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm: cần phải có một trong các giấy

tờ về quyền sở hữu cây lâu năm như sau:

+ Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong đó xác địnhNhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng cây lâu năm phù hợp với mục đích sửdụng đất ghi trên giấy tờ đó

+ Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với cây lâu năm

đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định

+ Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu cây lâu năm đã có hiệu lực pháp luật