Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đức phổ, tỉnh quảng ngãi

Xuất phát từ thực tế đó, đề tài “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi",

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệutrong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin camđoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Huế, ngày tháng năm 2018

Học viên thực hiện

Võ Thị Chung

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chânthành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyênĐất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôinhững kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gianhọc tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin trân trọng gửi tới quý Thầy,

Cô lòng biết ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Hoàng Thị Thái Hòa, ngườihướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo Cô đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trìnhhình thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin trân trọng gởi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên vàMôi trường tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng Đăng

ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi – Chi nhánh huyện Đức Phổ, UBND huyện Đức Phổ;

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đức Phổ; Các phòng, ban và UBND các xã,thị trấn của huyện Đức Phổ đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tôihoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và cácđồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tôi trong quá trình thựchiện đề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày tháng năm 2018

Học viên thực hiện

Võ Thị Chung

TÓM TẮT

Mục đích của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ Từ đó đề xuất nhữnggiải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ

Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thuthập số liệu, tài liệu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; phương phápthống kê, tổng hợp; phương pháp phỏng vấn các đối tượng sử dụng đất; phương phápphân tích và so sánh

Kết quả cho thấy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đạt được những mặt sau:

Thành lập Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính theo cơ chế “một cửa”,trong đó có thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tiếp nhận tại trụ sở của UBNDhuyện Cán bộ của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và in Giấybiên nhận hồ sơ đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, sau đó luân chuyển đến Chi nhánhvăn phòng đăng ký giao cho cán bộ của Văn phòng đăng ký xử lý hồ sơ Công tác tiếpnhận và giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa tại Chi nhánh từng bước thống nhất,chuẩn hóa, tuân thủ đúng quy định Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ

sở dữ liệu địa chính; quản lý tốt việc tách thửa đất, không để xảy ra tình trạng manhmún, không đúng quy định và hạn chế được mầm móng dẫn đến tranh chấp, khiếu nạitrong cấp giấy chứng nhận

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Đức Phổ trong nhữngnăm qua đã đạt được những thành tựu đáng kể như toàn huyện đã cấp được 23.589giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được tiếp nhận tại cơ quan có thẩm quyền, côngtác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đã đi vào nề nếp Đồng thời được sự quantâm chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh, UBNDhuyện, sự phối hợp chặt chẽ giữa các phòng, ban chức năng của huyện và UBND xã;

các cán bộ CNVC luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, thường xuyên làm việc ngoàigiờ để đẩy nhanh tiến độ

Ủy ban nhân dân cấp huyện luôn quan tâm chỉ đạo công tác đăng ký và cấp Giấychứng nhận, hàng tháng lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện tổ chức hội nghị nghe cácngành chức năng báo cáo kết quả thực hiện về công tác đăng ký và cấp Giấy chứngnhận để kịp thời tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thựchiện, thường xuyên tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân, chỉ đạo các xã hoàn thiện

hồ sơ đúng thời gian, đúng pháp luật

Sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lập, theo đó việc cậpnhập, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính đã được thực hiện thườngxuyên Đến nay, đã xây dựng được mô hình cơ sở dữ liệu tập trung Lãnh đạo VPĐKĐĐ thường xuyên kiểm tra, giám sát việc thực hiện cập nhật, chỉnh lý biến độngđối với hồ sơ thường xuyên gắn với trách nhiệm của từng cá nhân xử lý hồ sơ.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

2.1 Mục đích nghiên cứu 2

2.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính 4

1.1.2 Các khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

1.1.3 Căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.1.4 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 16

1.1.5 Quản lý Nhà nước về đất đai 20

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 27

1.2.1 Tình hình công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của một số nước trên Thế giới 27

1.2.2 Tình hình công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận qua các thời kỳ ở Việt

Nam 30

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 32

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 34

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 34

2.2.1 Phạm vi về thời gian 34

2.2.2 Phạm vi về không gian 34

2.2.3 Phạm vi về nội dung 34

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 34

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 35

2.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp 36

2.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh 36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA HUYỆN ĐỨC PHỔ 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.2 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC PHỔ, TỈNH QUẢNG NGÃI 43

3.2.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ 43

3.2.2 Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đức Phổ 45

3.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC PHỔ 57

3.3.1 Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ 57

3.3.2 Đánh giá những ưu điểm và tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi 79

vii 3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC PHỔ 82

3.4.1 Về cơ cấu tổ chức 82

3.4.2 Về lực lượng nhân sự 83

3.4.3 Về các giải pháp chính sách 84

3.4.4 Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính 84

3.4.5 Về phía các cấp chính quyền 85

3.4.6 Về phía cơ quan Văn phòng Đăng ký đất đai 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1 KẾT LUẬN 87

2 KIẾN NGHỊ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC 92

QĐ-BTNMT Quyết định – Bộ Tài nguyên và Môi trường

TT-BTNMT Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trườngTT-TCĐC Thông tư – Tổng cục địa chính

VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 40

Bảng 3.2 Thống kê diện tích đất đai năm 2017 theo mục đích và theo đơn vị hành chính 44

Bảng 3.3 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đức Phổ 59

Bảng 3.4 Hiện trạng công tác lập hồ sơ địa chính của huyện Đức Phổ 61

Bảng 3.5 Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Phổ 66

Bảng 3.6 Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở lần đầu cho hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2017 trên địa bàn huyện 67

Bảng 3.7 Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra 69

Bảng 3.8 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đức Phổ 75

Bảng 3.9 Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai 76

Bảng 3.10 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận 77

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình đăng ký QSD đất lần đầu

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa bàn nghiên cứu

Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Đức Phổ năm 2017

Hình 3.3 Trình tự thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu

Hình 3.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

Hình 3.5 Trình tự thủ tục hồ sơ đăng ký biến động

Hình 3.6 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đức Phổ từ năm 2013 - 2017 73

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia,mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vịtrí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhànước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan Luật đất đai năm

2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu và thống nhất quản lý Trong đó nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có côngtác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây thực chất là thủ tụchành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhànước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diệntích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhànước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp,khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳnan giải do thiếu giấy tờ pháp lý Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoáđất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đóđất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này Nhưng thực tế trong thị trường nàyviệc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra không thông qua cơ quan đăng ký rấtmạnh mẽ Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay Để đảm bảo cho thị trường nàyhoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất phải được tiến hành Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việcthu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước

Đức Phổ là một huyện đồng bằng, nằm về phía Đông Nam tỉnh Quảng Ngãi,hiện nay Đức Phổ đang phấn đấu trở thành thị xã của tỉnh Quảng Ngãi, nên quá trình

đô thị hoá, phát triển về kinh tế xã hội diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hìnhgiao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính

quyền huyện Đức Phổ quan tâm chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua nhưng kếtquả còn nhiều hạn chế Trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, có xã cònxem nhẹ, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa caodẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp Cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là một loại giấy công nhận công dân có một lượng tài sản cực lớn,

có thể cả đời mới có, tuy nhiên việc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra khôngthông qua cơ quan đăng ký còn nhiều dẫn đến người sử dụng đất không thể thực hiệncác quyền của mình

Xuất phát từ thực tế đó, đề tài “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi", được thực hiện nhằm góp phần cải cách thủ tục

hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng kýđất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất

đai trên địa bàn huyện Đức Phổ là rất cần thiết.

2.1 Mục đích nghiên cứu

Đánh giá được thực trạng và đề xuất được những giải pháp nâng cao hiệu quảcông tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắnliền với đất trên địa bàn huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

2.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

- Phân tích và đánh giá được những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện ĐứcPhổ, tỉnh Quảng Ngãi

Kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp cơ sở khoa học để hoàn thiện quy trình cấpgiấy quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác, đúng quyđịnh

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Thấy được những mặt tích cực cũng như các vấn đề còn tồn tại trong công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó hoàn thiện và nâng caohiệu quả công tác của Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban

ngành liên quan của huyện Đức Phổ nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả côngtác của Văn phòng đăng ký đất đai, từ đó cùng nhau tháo gỡ những khó khăn vướngmắc, giúp cho công tác của Văn phòng Đăng ký đất đai để ngày một hoàn thiện hơn

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính

1.1.1.1 Hệ thống địa chính là gì?

Hệ thống địa chính theo nghĩa rộng (Land administration): là Hệ thống quản lýnhà nước về đất đai nói chung, bao gồm công cụ để quản lý đất đai (pháp luật, quyhoạch, kinh tế) và biện pháp hành chính để quản lý đất đai (hệ thống đăng ký, hồ sơđịa chính, bộ máy hành chính, thủ tục hành chính) Có thể hiểu công cụ quản lý chính

là những thành phần xây dựng nên thể chế hành chính, còn biện pháp quản lý là cácgiải pháp nhằm xây dựng hệ thống các cơ quan quản lý, công chức, thủ tục hànhchính trong quản lý nhà nước về đất đai [8]

1.1.1.2 Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai

Hiện nay, người ta thường gọi tắt Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước

về đất đai là Hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp Hệ thống này quy định cụ thể các hồ

sơ địa chính, cơ quan quản lý, cơ quan thực hiện dịch vụ công, công chức, viên chức,trình tự thủ tục hành chính mà chủ sở hữu và chủ sử dụng đất phải thực hiện để cóđược tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan Hạt nhân của hệ thốngnày là hồ sơ địa chính (cadastre) ghi nhận những thông tin cần thiết về các mặt tựnhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của nhà nước ở tầm

vĩ mô và vi mô

Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất đai được chia thành 3 nhóm: Hệthống địa bạ, Hệ thống bằng khoán và Hệ thống hỗn hợp [8]

Hệ thống địa bạ là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ

sở các chứng thư pháp lý dân sự (di chúc, hợp đồng dân sự, ) xác nhận tư cách pháp

lý của thửa đất và của chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó

Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất lưu giữ mọi loại giấy tờ được pháp luật dân

sự thừa nhận mà có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất Nhànước thiết lập sổ sách quản lý gọi là địa bạ để ghi nhận rõ ràng từ tổng quát đến chitiết các thông tin cần quản lý về thửa đất (sơ đồ và mô tả thửa đất, vị trí trong đơn vịhành chính, các đặc điểm tự nhiên, loại và hạng đất, chủ sở hữu, người sử dụng, thuếđất, thời gian đã chuyển nhượng, mục đích sử dụng, )

5Mỗi lần thực hiện biến động về thửa đất như chuyển nhượng sang chủ khác,thay đổi mục đích sử dụng, , chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải làm các thủ tụcđăng ký đất đai (land registration) cần thiết để thay đổi nội dung trong sổ sách quản

lý Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải giữ tất cả những giấy tờ pháp lý về thửa đất

từ khi thửa đất được hình thành

Tư cách pháp lý của thửa đất và cả chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó đượcghi nhận trong địa bạ Tùy theo trình độ công nghệ của mỗi thời kỳ mà trong địa bạngười ta chỉ mô tả thửa đất, hoặc có kèm theo việc lập sơ đồ thửa đất, đo đạc chínhxác hay đo bản đồ giải thửa toàn khu vực Quản lý địa bạ thường được gắn liền với bộmáy cơ quan hành chính đã được xác lập

Hệ thống địa bạ có các ưu điểm sau:

- Các thủ tục hành chính quen thuộc với người dân, đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện cho thựchiện các biến động đất đai;

- Giá thành rẻ, nhất là ở hệ thống quản lý không dùng bản đồ, sơ đồ trích thửa

Bên cạnh đó, Hệ thống địa bạ có những nhược điểm sau:

- Thiếu tính thống nhất khi phải công nhận nhiều thể loại giấy tờ làm chứng thư pháp lý đối vớiđất đai;

- Thiếu tính đồng nhất giữa giấy tờ pháp lý do người quản lý và chủ sở hữu, người sử dụng lưugiữ;

- Khó vận hành một hệ thống quản lý tổng hợp trong mối quan hệ giữa đất đai với các phạm vi quản lý khác như ngân hàng, dân cư, dân sự,

- Không đáp ứng được nhu cầu quản lý vĩ mô của nhà nước về đất đai như quy hoạch, giá đất, môi trường, v.v

- Khó vận hành thị trường bất động sản trên cơ sở vận động đầu tư trên đất [8] * Hệ thống bằng khoán (Title system):

Hệ thống bằng khoán hay còn gọi là Hệ thống giấy chứng nhận về đất đai là hệthống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở thủ tục đăng ký đất đai(land registration), thành lập hồ sơ địa chính thống nhất (land records) và thay thế mọigiấy tờ pháp lý đối với thửa đất bằng một loại giấy gọi là Giấy chứng nhận về đất đai(land title certificate)

Hệ thống bằng khoán ra đời sau hệ thống địa bạ và có xu hướng thay thế hệ thốngđịa bạ trong quá trình công nghiệp hóa kinh tế và hiện đại hóa hệ thống hành chính

Hệ thống bằng khoán bao gồm quá trình đăng ký đất đai, thành lập hệ thống hồ sơđịa chính và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với thửa

đất Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động Đăng

ký ban đầu là đăng ký do người mới có đất từ nguồn chưa được đăng ký thực hiệnhoặc đăng ký khi thửa đất mới được xác lập Đăng ký biến động là đăng ký khi cóthay đổi về sử dụng đất, về người sử dụng, về giá trị của thửa đất hoặc chủ sở hữu,người sử dụng thực hiện các quyền của mình được pháp luật cho phép Giấy chứngnhận về đất đai là chứng thư pháp lý duy nhất về thửa đất do nhà nước cấp, thay thếcho tất cả mọi giấy tờ khác về đất đai được pháp luật dân sự thừa nhận Giấy chứngnhận có thể chỉ phát hành 1 bản cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng mà người quản lýchỉ nắm giữ trên hồ sơ địa chính, hoặc cũng có thể phát hành 2 bản mà chủ sở hữuhoặc người sử dụng giữ 1 bản và người quản lý giữ 1 bản

Trong thời gian đầu, việc đăng ký đất đai do các cơ quan hành chính trong bộ máynhà nước thực hiện Đăng ký đất đai là một nội dung có thể đưa vào xã hội hóa, tức là cóthể thực hiện đăng ký đất đai tại các cơ quan dịch vụ công (nước ta thường gọi là cơ quan

sự nghiệp hay gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) Cơ quan dịch vụ công tiếpnhận và làm thủ tục đăng ký đất đai gọi là Văn phòng Đăng ký đất đai (Land title office)

Văn phòng Đăng ký đất đai (gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) thực hiện việcđăng ký theo quy định của pháp luật, tự trang trải mọi hoạt động của mình trên cơ sởđược giữ lại một phần của phí đăng ký do người đăng ký nộp

Hệ thống bằng khoán hoàn toàn phù hợp với tư duy quản lý trong xã hội côngnghiệp, tạo tính thống nhất cao, đảm bảo tính chặt chẽ, đáp ứng được cả quản lý vĩ mô

và vi mô về đất đai Hệ thống này càng phù hợp hơn với xã hội thông tin với mục tiêutin học hóa hệ thống quản lý [8]

Hệ thống bằng khoán có các ưu điểm chủ yếu sau:

- Hệ thống đảm bảo độ tin cậy cao vì thông tin trên Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu hoặc người sửdụng thống nhất với thông tin do người quản lý nắm giữ trong hồ sơ địa chính hoặc trên bản sao giấy chứng nhận, đo đạckhảo sát thửa đất chính xác, đủ

cung cấp thông tin chính xác, toàn diện và thống nhất cho cả quản lý vi mô lẫn vĩ mô;

- Hệ thống đảm bảo thủ tục hành chính đơn giản, chức năng rõ ràng, dễ vận hành, tính đơn giảncàng thể hiện rõ trong trường hợp đăng ký thực hiện tại Văn phòng

- Hệ thống đảm bảo nhanh chóng khi giải quyết thủ tục về đất đai, người dân

không phải chờ đợi lâu, sự nhanh chóng trong giải quyết các thủ tục đăng ký đất càng thể hiện rõ trong trường hợp hệ thống hồ sơ địa chính đã được tin học hóa;

- Hệ thống có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công nghiệp, quản lý bấtđộng sản, thuận tiện cho việc vận hành một hệ thống quản lý khác như ngân hàng, dân sự, tòa án,

Hệ thống bằng khoán có các nhược điểm chủ yếu sau:

- Đòi hỏi kinh phí đầu tư ban đầu lớn khi chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán

Ở Việt Nam, nếu hoàn thành được việc xây dựng toàn bộ hệ thống

hồ sơ địa chính chính qui được tin học hóa ước phải chi khoản 300 triệu USD Ở mộtnước có diện tích nhỏ Singapore (nhỏ hơn diện tích của thành phố Hà Nội), việc xâydựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại LandNet cũng phải chi phí tới 35 triệu USDtrong 12 năm xây dựng;

- Đòi hỏi kỹ thuật đo đạc thành lập bản đồ địa chính đạt được trình độ công

nghệ cao

Tuy nhiên, do những ưu việt của hệ thống bằng khoán nên các nước đang pháttriển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều hướng tới xây dựng hệ thống này trongquản lý sử dụng đa ngành nói chung Việt nam đã quyết định áp dụng hệ thống bằngkhoán trên phạm vi cả nước từ năm 1987 [4]

Hệ thống hỗn hợp là hệ thống áp dụng cả hai hình thức địa bạ và bằng khoántùy theo từng loại đất Đây là giải pháp được khá nhiều nước áp dụng do việc chuyểnđổi từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán đòi hỏi một chi phí quá lớn

Thông thường áp dụng hệ thống địa bạ là phù hợp với đất nông nghiệp, lâmnghiệp do giá trị kinh tế thấp, sinh lợi ít, nhà nước chỉ quan tâm tới việc thu thuế,quản lý tranh chấp ranh giới, áp dụng hệ thống bằng khoán là phù hợp đối với đất phinông nghiệp do giá đất cao, sinh lợi lớn, hoạt động đầu tư nhiều

Cách thức này đã được người Pháp áp dụng cho Việt Nam trong thời kỳ

1935-1954, hệ thống bằng khoán chỉ thực hiện được ở một số thành phố lớn như Sài Gòn, HàNội, Hải Phòng, còn lại các vùng nông thôn vẫn áp dụng hệ thống địa bạ trước đó

Ngay ở một số nước tư bản phát triển, người ta vẫn còn sử dụng hệ thống hỗn hợp [8]

1.1.2 Các khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hànhtrong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân đượcNhà nước giao đất sử dụng

"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đượcxác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theoĐiều 688 Bộ Luật Dân sự) [12]

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sởhữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình,công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thểnhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân vềđất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyềncủa người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đãđưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18,84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm

1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độquản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn tráchnhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chocác tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sửdụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền củachủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phảithực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệtđối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nướcđứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [16]

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệđất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội nhưhiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đềnóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền

sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạtđược điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định

9Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đấtđai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hộiđất nước.

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai

mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phùhợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bướcđầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đấtđai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn pháttriển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đaihiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ranhững văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thếnhững văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ làvững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sửdụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

1.1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quantrọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhucầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều 181 Luậtdân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ởcũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đờisống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó

Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sởhữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếmhữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xácđịnh, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chiaquyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắccứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau nhưnhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt nam tanếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì vớinhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốnngân sách của Nhà nước.

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theoquy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền gópcủa cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưatrả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trựctiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,

mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp phápkhác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộhợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền

sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư có tínhpháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và làcăn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nênNhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơquan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thựchiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho

thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyềncho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luậtđịnh

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền

Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định

Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền

11Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm

an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi vànghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp phápcủa chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiệnnghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sởhữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thôngqua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản

lý nhà ở

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức

việc cấp phép xây dựng

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũngnhư các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý Việc đa dạng hoá cáchình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển

và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triểnnhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướngcủa Nhà nước

Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thịđang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở tráiphép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở,

có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhàđất diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề

mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhànước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóngban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh,phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển,nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở [5]

1.1.2.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đểbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [16]

Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyềnlợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đấtkhi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng củangười được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhậnquyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứngnhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệcho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luônluôn đi cùng nhau Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thựchiện cùng một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sựquản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước

Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụngnhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyểnnhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà

để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật,cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

1.1.3 Căn cứ pháp lý của đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Từ sau năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quantâm, cụ thể:

- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước;

- Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định

56/ĐKTK quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất;

- Ngày 14/07/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định

201/ĐKTK quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Ngày 28/10/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Thông tư

302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Ngày 14/7/1993, Luật Đất đai 1993 được nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX thông qua và có hiệu lực ngày từ 15/10/1993

- Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách

hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981

- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động

- Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn một số

điểm thực hiện Nghị định 60/CP

- Công văn 1427/CV-ĐC ngáy 13/10/1995 của TCĐC về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề vềđất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa

chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà

- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh và hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp

- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục

đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩymạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn

- Công văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị

- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều củaNghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kếquyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của TCĐC hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật đất đai 2003 đã được Quốc hộithông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004; để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 các văn bản phápluật ban hành tiếp theo là:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn về thi hành Luật đất đai

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý

hồ sơ địa chính

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ qui định bổ sung về việc cấpGCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thuhồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướngdẫn thực hiện một số điều của Nghi định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việccấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ qui định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chínhtrong lĩnh vực đất đai, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 27 tháng 02 năm 2009 về xử phạt hành chínhtrong xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng

kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của

Bộ Tài nguyên – Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ;

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy địnhsửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về

lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa;

- Năm 2013, Quốc hội ban hành Luật đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành vào

ngày 01/07/2014; để cụ thể hóa Luật đất đai 2013 các văn bản pháp luật ban hành tiếptheo là:

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số

điều của luật đất đai (có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ 05/07/2014)

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (có hiệu lực từ 05/07/2014)

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (có hiệu lực từ 05/07/2014)

- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữliệu tài nguyên và môi trường do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành (có hiệu lực từ 15/07/2014).

- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014)

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất(có hiệu lực từ 01/07/2014)

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định của Chính Phủ số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 quy định về sửa

đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đấtđai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

1.1.4 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành

1.1.4.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai

a Trình tự đăng ký đất đai

* Kê khai đăng ký đất đai:

- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu

đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bảnyêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ

sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai [16]

b Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai

* Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khaiđăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư

24/2014/TT-BTNMT);

b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có) [28]; c Các hình thức đăng ký đất đai

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 loại

- Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

- Đăng ký đất đai ban đầu.

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhậnđến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụngđất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầucho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điềukiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lầnđầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

Cán bộ tiếp nhận, theo dõi, vào sổ, phân công và trình

ký hồ sơ

Trả GCN-QSDĐ cho công dân sau khi vào sổ

duyệt HS lập tờ trình

Văn phòng UBND Chuyển phòng

TNMT kiểm tra và huyện kiểm tra,

Chủ tịch UBND

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

- Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai)nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chínhluôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiệntượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liềnvới đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sựthay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy địnhcủa pháp luật"

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đaihiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cótên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/

CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theoNghị định 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế,tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sửdụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diệntích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phảiđem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đểlàm thủ tục đăng ký biến động đất đai

1.1.4.2 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận [27]

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

c Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

* Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài

nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất [16]

1.1.5 Quản lý Nhà nước về đất đai

* Khái niệmQuản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhànước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng nhưbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản

lý quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013 Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đấtcủa toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về

số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quyhoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo

đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sửdụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏhoang hoá [7].

* Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đaiĐối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là toàn

bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùngbiển đến từng chủ sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:

- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng

- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước

- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất

- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống

Yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai là phải đăng ký thống kê đất đai đểnhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hànhchính từ cơ sở đến trung ương Đăng ký đất đai là cơ sở thiết lập nên hệ thống hồ sơđịa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất [7]

* Vai tròQuản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,

xã hội và đời sống nhân dân

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa họcnhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sửdụng đất đai có hiệu quả

- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai

về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả

- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật và dưới luật)tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan

hệ về đất đai

- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như

chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng

22cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.

- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc tình hình sửdụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp luật về đất đai [7]

* Một số quy định về việc lập sổ sách trong hồ sơ địa chính

Trước đây các loại sổ sách thiết lập trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai

do Tổng cục Địa chính ban hành theo Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995, ápdụng thống nhất trong cả nước gồm có sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứngnhận, sổ theo dõi biến động đất đai Do yêu cầu của công tác quản lý đất đai ngàycàng phức tạp, đòi hỏi các thông tin thật đầy đủ và chính xác nên Tổng cục Địa chính

đã ban hành thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 về việc hướng dẫn đăng

ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đến khi cóluật đất đai năm 2003 ra đời, đã đánh giá được một bước ngoặc lớn trong ngành quản

lý đất đai tại Việt Nam

Theo đó, ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính Để đápứng được nhu cầu của ngành quản lý đất đai trong việc quản lý, tra cứu và cung cấp thôngtin để phục vụ nhu cầu khi cần thiết một cánh khoa học, chính xác và nhanh chóng tiếnđến xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và kết nối thông tin về dữ liệu đất đai một cách đồng

bộ từ Trung ương đến địa phương Ngày 02/8/2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã banhành Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơđịa chính và được áp dụng cho đến ngày nay Theo thông tư này, việc lập, chỉnh lý vàquản lý hồ sơ địa chính được quy định cụ thể như sau:

+ Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích

sử dụng của các thửa đất;

+ Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thốngthuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khuvực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

+ Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới

và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

+ Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh [24]

- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địachính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

+ Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

+ Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kíntrên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giaothông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

+ Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về

chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

+ Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sửdụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụtài chính về đất đai;

+ Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi

24nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất.

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất [3]

- Sổ địa chính được in theo các nguyên tắc sau đây:

+ Sổ địa chính có ba phần, Phần một bao gồm người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp mua nhà ở

gắn với đất ở, tổ chức và cá nhân nước ngoài Phần hai bao gồm người sử dụng đất làcác hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược mua nhà ở gắn với đất ở Phần ba bao gồm người sử dụng đất là người mua căn

hộ trong nhà chung cư;

+ Thứ tự của người sử dụng đất thể hiện trong Sổ địa chính được sắp xếp theo thứ tự cấp Giấy chứng nhận đối với giấy chứng nhận đầu tiên của người đó;

+ Mỗi trang Sổ để ghi dữ liệu địa chính của một người sử dụng đất gồm tất cả

các thửa đất thuộc quyền sử dụng của người đó; người sử dụng nhiều thửa đất ghi vàomột trang không hết thì ghi vào nhiều trang; cuối trang ghi số trang tiếp theo củangười đó, đầu trang tiếp theo của người đó ghi số trang trước của người đó; trườnghợp trang tiếp theo ở quyển khác thì ghi thêm số hiệu quyển sau số trang

Đối với thửa đất sử dụng chung (trừ nhà chung cư) thì ghi vào trang của từngngười sử dụng đất và ghi diện tích là sử dụng chung

+ Nội dung thông tin trên sổ địa chính phải thống nhất với Giấy chứng nhận đã cấp và được thểhiện theo mẫu ban hành kèm theo

+ Việc lập Sổ địa chính cho cấp xã tại những địa phương đã xây dựng xong hệ

thống dữ liệu địa chính theo quy định được thực hiện như sau:

+ Đối với địa phương đã có Sổ địa chính lập trước ngày 02 tháng 08 năm 2007 thì xử lý như sau:

Trường hợp hiện trạng sử dụng đất có biến động dưới 30% số thửa (về ranhgiới sử dụng đất) so với Sổ địa chính đã lập thì tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó ở cấp

xã để cập nhật, chỉnh lý biến động theo thông báo của Văn phòng đăng ký cấp huyện;

cách thức chỉnh lý Sổ thực hiện theo hướng dẫn tại các trang đầu của mỗi quyển Sổ,trong đó nội dung thông tin về người sử dụng đất và các nội dung khác có thay đổiphải được thể hiện theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT [24];

Trường hợp hiện trạng sử dụng đất có biến động từ 30% số thửa (về ranh giới

sử dụng đất) trở lên so với Sổ địa chính đã lập thì in Sổ địa chính mới từ cơ sở dữ liệuđịa chính theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cho cấp xã sử dụng;

- Đối với địa phương đã có Sổ địa chính lập theo quy định tại Thông tư số

09/2007/TT-BTNMT thì được tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó ở cấp xã;

- Việc lập, chỉnh lý Sổ địa chính tại những địa phương đang trong quá trình xây dựng hệ thống

dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được thực hiện như sau:

+ Địa phương đã lập Sổ địa chính theo quy định trước ngày 02 tháng 08 năm 2007 thì tiếp tục

sử dụng Sổ địa chính đó ở các cấp xã, huyện, tỉnh; cách thức chỉnh lý

Sổ thực hiện theo hướng dẫn tại các trang đầu của mỗi quyển Sổ, trong đó nội dungthông tin về người sử dụng đất và các nội dung khác có thay đổi phải được thể hiệntheo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Địa phương đã có Sổ địa chính lập theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT thì được tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó ở các cấp xã, huyện, tỉnh;

+ Nội dung Sổ địa chính phải thống nhất với Giấy chứng nhận đã cấp, trong đó thông tin vềmục đích sử dụng đất phải được thể hiện bằng mã theo quy định và thông tin về nguồn gốc sử dụng đất phải được xácđịnh để bổ sung căn cứ vào hồ sơ xét duyệt cấp Giấy chứng nhận và quy định của pháp luật đất đai hiện hành để thểhiện theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT [24]

c Sổ mục kê đất đai

Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện tất cả cácthửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất

Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:

- Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để quản lý,diện tích mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất khi thửa đất có thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưacho thuê, đất công ích

- Đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo

vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thủy lợi; công trình khác theo tuyến; sôngngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sửdụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên

tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi kí hiệu trongquá trình đo đạc lập bản đồ địa chính [3]

- Sổ được lập cùng với việc lập bản đồ địa chính hoặc được in ra từ cơ sở dữ liệu địa chính.Thông tin thửa đất và các đối tượng chiếm đất khác trên Sổ phải phù hợp với hiện trạng sử dụng đất Thửa đất đã cấpGiấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung thông tin so với hiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì phải được chỉnhsửa

cho thống nhất với giấy chứng nhận

- Sổ mục kê đất đai được lập chung cho các tờ bản đồ địa chính theo trình tự

thời gian lập bản đồ Thông tin trên mỗi tờ bản đồ được ghi vào một phần gồm cáctrang liên tục trong sổ Khi ghi hết sổ thì lập quyển tiếp theo để ghi cho các tờ bản đồcòn lại và phải bảo đảm nguyên tắc thông tin của mỗi tờ bản đồ được ghi trọn trongmột quyển Đối với mỗi phần, các trang đầu được sử dụng để ghi thông tin về thửa đấttheo số thứ tự thửa, tiếp theo để cách số lượng trang bằng một phần ba (1/3) số trang

đã vào sổ cho tờ bản đồ đó rồi ghi thông tin về các công trình theo tuyến, các đốitượng thủy văn theo tuyến, các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửakhép kín trên tờ bản đồ

- Trường hợp trích đo địa chính thửa đất hoặc sử dụng sơ đồ, bản đồ không phải là bản đồ địa chínhthì lập riêng Sổ mục kê đất đai để thể hiện thông tin về thửa đất

theo tờ trích đo địa chính, sơ đồ, bản đồ đó; thứ tự thể hiện trong Sổ theo thứ tự sốhiệu của tờ trích đo, số hiệu tờ bản đồ, sơ đồ; số hiệu của tờ trích đo được ghi vào cột

"Số thứ tự thửa đất", ghi số “00” vào cột “Số thứ tự tờ bản đồ”, ghi “Trích đo địachính” vào cột "Ghi chú" Nội dung thông tin về thửa đất và thông tin về các côngtrình theo tuyến và các đối tượng thủy văn theo tuyến được ghi như quy định đối vớibản đồ địa chính [24]

- Sổ mục kê đất đai đã lập từ trước ngày Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có hiệu

lực thi hành được xử lý như sau:

+ Trường hợp Sổ mục kê đất đai đã lập theo bản đồ địa chính trước ngày Thông tư số BTNMT có hiệu lực thi hành mà chưa sử dụng để cấp Giấy chứng

09/2007/TT-nhận thì lập lại Sổ mục kê đất đai theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT để

sử dụng;

+ Trường hợp Sổ mục kê đất đai đã lập theo bản đồ địa chính trước ngày Thông tư số BTNMT có hiệu lực thi hành và đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận thì lập lại Sổ mục kê đất đai theo quy định tạiThông tư 24/2014/TT-BTNMT để

09/2007/TT-sử dụng; trong đó những thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận phải thể hiện mục đích 09/2007/TT-sửdụng thống nhất với mục đích đã ghi trên Giấy chứng nhận và được thể hiện bằng mãtheo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Đối với những nơi đã lập Sổ mục kê đất đai mà chưa có bản đồ địa chính thì tiếp tục sử dụng

và thực hiện chỉnh lý đối với các trường hợp biến động theo hướng dẫn tại các trang đầu của mỗi quyển Sổ đó; trườnghợp thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải thể hiện lại bằng mã theo hướng dẫn lập Sổ mục kê đất đai và khi đo vẽ

bản đồ địa chính phải lập lại Sổ mục kê đất đai theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Trường hợp Sổ mục kê đất đai đã lập cùng với việc lập bản đồ địa chính theo quy định tạiThông tư số 09/2007/TT-BTNMT thì tiếp tục sử dụng Sổ mục kê đất đai đã lập.

- Nội dung Sổ mục kê đất đai được lập theo mẫu Sổ mục kê đất đai ban hành kèm theo Thông

tư 24/2014/TT-BTNMT [24]

d Sổ theo dõi biến động đất đai

- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập ở cấp xã để theo dõi tình hình đăng ký biến động về sửdụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai hàng năm

- Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biến động về sử dụng đất đã được chỉnh lý, cập nhật vào sơ sở dữ liệu địa chính, sổ địa chính

- Thứ tự ghi vào sổ thực hiện theo thứ tự thời gian đăng ký biến động về sử

- Yêu cầu đối với thông tin ghi trong sổ theo dõi biến động đất đai như sau:

+ Họ, tên và địa chỉ của người đăng ký biến động về sử dụng đất;

+ Thời điểm đăng ký biến động ghi chính xác đến phút;

+ Mã thửa của thửa đất có biến động hoặc mã thửa của thửa đất mới được tạo thành;

+ Nội dung biến động ghi vào sổ đối với từng trường hợp được thực hiện theo hướng dẫn chitiết tại các trang đầu của mỗi quyển sổ ban hành kèm theo Thông tư

24/2014/TT-BTNMT [26]

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 1.2.1 Tình hình công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận của một số nước trên Thế giới

1.2.1.1 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện

Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quanquản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai [8]

Hệ thống Torrens được hình thành từ năm 1857 ở Bang Nam Australia, là một

hệ thống bằng khoán có tính điển hình Hệ thống này dựa trên cơ sở quá trình đăng ký

28đất đai tại các cơ quan đăng ký, sau đó các cơ quan đăng ký tiến hành các thủ tục kỹthuật trong việc thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để mô tả đầy đủ và chính xác cácyếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của chủ sở hữu đất và thửa đất, cuối cùng

cơ quan có thẩm quyền phát hành một giấy chứng nhận quyền sở hữu thửa đất để thaythế mọi loại chứng thư pháp lý khác (chủ sở hữu giữ 1 bản và cơ quan đăng ký giữ 1bản) [8]

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory) làmột bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiệnđăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai

và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộchình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợpcủa các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền

Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũngđược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01/12/2000, bản lưu giấy chứngnhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợpchủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

1.2.1.2 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thànhmột thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưngvẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng kýquyền tương tự hệ thống Torrens

Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thựchiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản doTổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển Cơ quan đăng ký tài sảntrung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài racòn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thốngngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việcthu phí dịch vụ Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quền… do cơquan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

Để lưu giữ và công bố thông tin dữ liệu liên quan đến các đơn vị bất động sản đãđược đăng ký, một hệ thống lưu trữ chính thức và thống nhất đã được thiết lập ở ThụyĐiển, dưới sự hỗ trợ của một quy trình xử lý tự động thông qua một Sổ Đăng ký điện tửvới tên gọi Sổ Đăng ký bất động sản do Luật Đăng ký Bất động sản điều chỉnh

Việc quản lý và vận hành hệ thống Sổ Đăng ký bất động sản thuộc trách nhiệm của

Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia

+ Nội dung thông tin đăng ký được chia thành 5 phần cơ bản, bao gồm: (1) Phần chung/Phầntổng quát; (2) Phần đăng ký quyền; (3) Phần địa chỉ; (4) Phần công trình trên đất; và (5) Phần dữ liệu định giá tínhthuế Ngoài ra, dữ liệu đăng ký có thể chứa đựng những thông tin từ một hoặc một số lĩnh vực đăng ký khác, gọi lànhững

thông tin bổ sung Chính phủ có thể ban hành quy định cụ thể liên quan đến những thông tin bổ sung và nội dung những phần khác của Sổ Đăng ký bất động sản [39]

+ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai được vi tính hóa được công khai để nhân dân giám sát vàcũng như có thể dễ dàng tiếp cận qua dịch vụ Internet Để truy cập thông tin dữ liệu về một đơn vị bất động sản, người

có nhu cầu có thể sử dụng những dấu hiệu nhận biết khác nhau như tên của tài sản (bao gồm tên huyện, làng, khu và sốcủa đơn vị tài sản), địa chỉ của bất động sản (tên huyện, tên đường và số địa chỉ), đặc điểm kỹ thuật, ghi chú lưu trữ vềquyền đi qua bất động sản liền kề, ghi chú lưu trữ về kế hoạch sử dụng đất và những quy tắc xây dựng Tuy nhiên, dữliệu được phép truy xuất không phải là toàn bộ thông tin lưu trữ đối với đơn vị bất động sản Để bảo vệ thông tin dữliệu cá nhân, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia sẽ không cung cấp bất kỳ thông tin nào về người sở hữu đơn vị bất độngsản hoặc về việc thế chấp đơn vị

bất động sản Hơn nữa, thông tin được truy xuất cũng không thể được sử dụng như làmột chứng cứ pháp lý Nếu muốn, người có nhu cầu phải liên hệ và yêu cầu cơ quanđăng ký đất đai cung cấp [40]

1.2.1.3 Tình hình nghiên cứu tại Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai vàtài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Vănphòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổđồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thốngđăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất(máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (LandRegistration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiếtvào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm

2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất độngsản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi cóLuật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng

ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổAnh