Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện bình sơn, tỉnh quảng ngãi

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Huế, ngày 01 tháng 8 năm 2015

Tác giả luận văn

Hồ Thị Thúy Dương

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xinchân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài

nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình

truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi

trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương,người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn

thành Luận văn này

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND huyện Bình Sơn, Phòng Tài nguyên

& Môi trường; các phòng ban, đơn vị trên địa bàn huyện, cán bộ và nhân dân các

xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất đai 3

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13

1.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu 20

1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới 20

1.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 22

1.2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 26

CHƯƠNG 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 34

2.2 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu 34

2.2.1 Phạm vi nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35

2.4.2 Chọn điểm nghiên cứu 35

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 36

2.4.4 Xử lý số liệu 36

2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 39

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42

3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Bình Sơn 51

3.2 Công tác định giá đất và giá đất ở huyện Bình Sơn trong những năm qua 54 3.2.1 Công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Sơn 54

3.2.2 Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Bình Sơn 55

3.2.3 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại huyện Bình Sơn 59

3.3 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai 2013 trên địa bàn huyện Bình Sơn 60

3.3.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số 60

3.3.2 Ảnh hưởng của loại đường đến giá đất 61

3.3.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 69

3.3.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 71

3.3.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 72

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất ở tại huyện Bình Sơn 74

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 77

1 Kết luận 77

2 Đề nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT12345678

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp tình hình chuyển dịch cơ cấu GTSX theo khối ngành huyện

Bình Sơn giai đoạn 2008 – 2012 43

Bảng 3.2 Dân số và lao động huyện Bình Sơn giai đoạn 2008-2012 47

Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Sơn năm 2013 52

Bảng 3.4 : Giá đất ở huyện Bình Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu [18] 57

Bảng 3.5: Giá đất của các đường nhóm I 62

Bảng 3.6: Giá đất của các đường nhóm II 64

Bảng 3.7: Giá đất của các đường nhóm III 66

Bảng 3.8: Giá đất của các đường nhóm IV 67

Bảng 3.9: Giá đất của các đường nhóm V 68

Bảng 3.10: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 70

Bảng 3.11: Ảnh hưởng của mặt tiền đến giá đất 71

Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư 73

Bảng 3.13: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 10

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai – thời gian ngắn 11

Hình 3.1 Bản đồ Khu dân cư Rộc Đình 72

Hình 3.2 Bản đồ Khu dân cư Vườn Quang 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thểthay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi

trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố

khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Các

vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi

địa phương và với mỗi cá nhân Mà giải quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần

tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành

Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá,Trung ương Đảng đã khẳng định "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và

nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc" Đất đai

đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế

đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay

vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để

tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình

thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một

công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ

mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản

lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,

đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh

của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử

dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lýNhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều

mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao

đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị trường nên

giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau

Huyện Bình Sơn thuộc vùng đồng bằng ven biển, nằm ở vùng phía Đông Bắccủa tỉnh Quảng Ngãi vị trí của huyện còn là nơi hội tụ nhiều điều kiện và cơ

hội để giao lưu, tiếp thu các thành tựu khoa học, kĩ thuật; thu hút vốn đầu tư cho

phát triển các ngành kinh tế - xã hội, phát triển khu kinh tế với các công trình trọng

điểm như Cảng, Khu lọc hóa dầu đầu tiên của đất nước trên địa bàn huyện đã thúc

đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa Các hoạt động kinh tế xã hội

có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều Bên cạnh đó, thị

trường nhà đất ở huyện Bình Sơn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ Do đó, việc

định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan

trọng và cần thiết cho sự phát triển thị nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa

phương nói chung Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã

hội, điều kiện tự nhiên… thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất cũng khác

nhau Vì vậy, để xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ra sao, thì cần

phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính

chính xác cao và đưa ra giá đất thích hợp cho địa phương.Trong sự nghiệp công

nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất

quan trọng Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác

quản lý Nhà nước về đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xác định các yếu tố

ảnh hưởng đến giá đất ở theo luật đất đai năm 2013 tại huyện Bình Sơn, tỉnh

Quảng Ngãi”

2. Mục đích của đề tài

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Sơn, từ

đó đề xuất những gải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai

Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

về giá đất ở cũng như các lạo đất khác trên địa bàn huyện Bình Sơn và là tài liệu

tham khảo cho các địa phương có các điều kiện tương tự như thành phố Quảng

Ngãi

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất đai

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặcbiệt là trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất…

Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệcung cầu về đất Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy

lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu

quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự

tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất

tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương

mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà nước quy định

mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất

Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bánhay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính

sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt

phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở

thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở

khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn

giá nhà nước

1.1.1.2 Khái niệm định giá đất

mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến

tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản

của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” [17]

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn

tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định

giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong

lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay,

theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn

thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

• Định giá đấtĐất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt Là một tài sản vì đất đai

có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng được một

nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc

trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng;

- Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụngmột cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không

mất đi mà có xu hướng tăng lên

Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhưviệc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc

biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó

còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên đã nói, định giá

đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định

giá các tài sản thông thường Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định

giá đất như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời

điểm xác định [17]

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm vàchú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố

cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai làsản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với

đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy có thể nói

cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân hàng,

quan hệ cung cầu

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra vànộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế

độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong

kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế độ

chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng

đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do

nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn

chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất,

địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình

quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa

tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm

thuê tạo ra địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư

bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa

tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu

của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và

địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc

sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư

bản Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của

nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc

gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử

dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh

nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân

người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn

pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng

ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá

như là một loại địa tô

Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập khôngphải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Trong chế độ

tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng dư, bị người sở hữu

đất đai chiếm không Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội

dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau Địa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá

trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng

cho người sở hữu đất đai Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể

hiện quan hệ sản xuất mà người sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột

công nhân làm thuê

Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa Là lợi

nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về

tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu

khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai Giá cả sản phẩm nông

nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng

nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định Như vậy giá cả hàng nông sản ở

vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng

nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch Loại lợi

nhuận siêu ngạch này do quyền tư hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai,

trở thành địa tô cấp sai Địa tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm

thuê nông nghiệp tạo ra Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được

chia thành hai loại: Địa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì

nhiêu của đất đai với khoảng cách thị trường xa gần Địa tô cấp sai II được hình

thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng

một khoảnh đất [16]

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Trong nông

nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi

vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả

những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận

lợi về vị trí Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những

ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Do đó, những người kinh doanh trên

ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng

số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất

thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới

hình thức địa tô chênh lệch Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh

doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động

nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô

chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng

đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô

chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Địa tô chênh lệch còn tồn

tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới

hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông

dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.[16]

Địa tô độc quyền khi giá cả bán ra của hàng hoá không do giá cả sản xuất

hoặc giá trị quyết định mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết

định, điều này sẽ hình thành giá cả độc quyền đặc thù Số chênh giá cả độc quyền

này và giá trị bị người sở hữu đất đai lớn chiếm hữu, hình thành địa tô độc quyền

Địa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá trị

của chúng Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở

các khu đất trong thành phố Địa tô độc quyền trong 26 nông nghiệp thu được trên

những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay

những loại sản phẩm đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản

xuất chúng Địa tô độc quyền trong công nghiệp khai thác hình thành ở những vùng

khai thác các kim loại và khoáng chất hiếm hay những khoáng sản khác có nhu cầu

trên thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng

thường cao hơn giá trị Trong tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất

buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa

tô chênh lệch và địa tô độc quyền) Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các

khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt xây dựng các trung tâm công

nghiệp và thương mại, các tòa nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện

dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng Nhìn

chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên địa tô độc quyền có xu

hướng tăng lên [16]

Địa tô tuyệt đối là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản

xuất Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông

nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản

nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê

được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Bởi thế trong điều kiện

đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị

thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn

giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Do sự độc quyền tư hữu

đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị

thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình

bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra

với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho người sở

hữu đất đai Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa

tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô

tuyệt đối Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu

cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối Trong các

nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành

hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công

nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt

đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là

đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản

Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính

là địa tô tuyệt đối Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng

dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ

nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến

đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ

độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

Ở nước ta để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nôngnghiệp có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất;

điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa

đất Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5

yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định

giá đất

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thíchqua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa

đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định

khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng

sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và

điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng

nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề

cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể

tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu

tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải

giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có

địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải

tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng

lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng

lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất

tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu

hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi

Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định

giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong

khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau,

không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể

Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết

định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuậnlợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật

ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra

mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người

kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là

so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đấtmang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí

phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản

chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho

miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị

sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa

Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[16]

1.1.2.3 Quan hệ cung - cầu

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.

Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu,điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì

đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’,

nếu cung không đổi thì giá giảm từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cóphần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề

này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định

và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố

cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình

quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất

vay thế chấp

Hình 1 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trongthời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số

lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá

của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm

D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Giá

G1

G

D1D

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai – thời gian ngắn

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua

việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm

nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui

hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư đô thị

Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại

đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và

tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn,

và vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một

nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho

gia đình một hộ

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa pháttriển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần

trung tâm Điều đó dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí

trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các

phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã

rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và

lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và

đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai

có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn

có xu hướng tăng liên tục Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá

trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm

chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị Đất đai vốn là

cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường, mặc dù

giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ

giữa các vùng

Nhìn chung ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụngvào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao

động công nghiệp và đất đai Trước hết là đất đai của Việt Nam tuy không rộng

nhưng mới chỉ sử dụng được trên một nửa (69,3 %) tính đến năm 2000 Phần lớn

đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu

tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư mới ban hành củng cố thêm quy

mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao

động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm

thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực

nông nghiệp Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5

-3% năm, cộng thêm với số lao động đi học tập hợp tác lao động ở các nước hết hạn

trở về mà Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp thì cũng tạo lên những yếu tố làm

mất cân đối giữa lao động và đất đai Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,

đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động Một yếu tố khác cũng có làm ảnh

hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở

thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng

đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Nhưng

việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không

dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác

Những quy định đó là:

- Hạn mức tối đa được giao đất: đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng nămcủa mỗi hộ gia đình là không quá 3 ha, đất khu dân cư nông thôn mỗi hộ gia đình

không được giao tối đa quá 400 m2

- Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê đất: hộgia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được

chuyển nhượng trong các trường hợp sau: chuyển đi nơi khác; chuyển sang làm

nghề khác; không có khả năng trực tiếp lao động

- Đối với đất ở chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác hoặc không

có nhu cầu để ở

- Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàngnăm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang

làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người

khác thuê với thời hạn không quá 3 năm

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khicầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp

hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ

thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị

trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng

cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ),

tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ôc, áp dụng việc

bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho

người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người

dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung

cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

1.1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong

điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ

thể cho các loại đất

1.1.3.2 Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất

Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định

ra chính sách hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất

nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất Sự can thiệp này

có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao

gồm: chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách

thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính.[6]

Chế độ về đất: chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất

Chế độ đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Từ ngày dựng nước đến nay, nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử

dụng đất nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có

cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất,

đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất

hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng nhượng quyền sử dụng

đất Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền,

dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy

luật thị trường.[6]

Chế độ nhà ở: từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta làchế độ phúc lợi tiền thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua

họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà

nước cấp phát để duy trì Cho nên trong tình trạng này, tiền thuê nhà không bao

hàm tiền thuê đất, giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp

đó, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành

mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

Quy hoạch đô thị: trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệdung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh

đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau

rất lớn Nhìn chung mà nói, đất dùng cho thương nghiệp hiệu ích lớn nhất, thứ đến

là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu ích còn thấp hơn Việc quy

định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn

chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và

tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong

sử dụng đất

Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất Nói chungchính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc

đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để

khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại

Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà

đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất

Chính sách thuế: mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay

cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp,

dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh

tế hạ thấp Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư,

khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy

tăng, giá cả đất tăng lên [6]

Thay đổi về hành chính: thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá

cả đất ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp,

ví như một thành phố cấp huyện nâng lên là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi

nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn một loại khác là tuy cấp bậc

không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác cũng làm

cho giá đất tăng lên

1.1.3.3 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc kếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính

phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân

dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Tình

trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái

phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng

thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá

tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội

tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát

triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy

rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ

kinh tế

Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quanthuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như

vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể

khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dựtrữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện

vọng dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc

độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản

khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp

khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có

khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít,

hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là

liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường

là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu

đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ

tăng vọt Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: là phản ánh thực lực kinh tế tổng

hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính

tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp

tiền mặt đối với thị trường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia

tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu

thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt

việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất

tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của dân

cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới,

biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Cho nên khi

xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể

rút ra kết luận sau đây: một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên

dùng để ở là tương đối cao; hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà

mới xây dựng là tương đối cao; ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở

tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp; bốn là bình quân

diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân

mức thu nhập tính theo đầu người Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh

hưởng thiết thân đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến

động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ

thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì

giá đất cũng càng cao Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu

vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân

khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt

khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối

với giá đất Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản

nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có

liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường

không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân

hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc

nhân viên định giá địa sản phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ

cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về

biến động mức lãi suất

Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng cótính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những

yếu tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá

đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa

các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt Do đó cần

phân tích thêm một bước ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.[6]

1.1.3.4 Yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn địnhchính trị, trình độ trị an xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

Tình trạng ổn định chính trị: cục diện chính trị trong nước ổn định, thì việcđầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể

thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo

theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

Tình trạng trị an xã hội: là trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội Yếu tố nàyảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp,

trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua

bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là

mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.[6]

Đầu cơ nhà đất: đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng

sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh

hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường nhà đột biến

Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất

cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa: một trong những kết quả của phát triển công nghiệphóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa

hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không

đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt

sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng

cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì

mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

1.1.3.5 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi cóđất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh

hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, lànói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp

hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung

tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm

đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện giao thông: điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu

có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên

ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng,

tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đấtchủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường

nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường

học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo

đảm, mức độ đồng bộ và cự li

- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủyếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện

môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô

nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề

nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất,chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện

hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ ảnh hưởng đến

giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và

tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì

đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú

trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt

chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện.[6]

1.1.3.6 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũnggọi là yếu tố thửa đất ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng

đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức, còn các dạng như tam giác, hìnhthang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên

điện, khí đốt hệ thống sưởi ấm, thiết bị điện thoại

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: yếu tố quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cábiệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng,

loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa đểđến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc

phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2 Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhaudẫn đến khả năng trao đổi Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các

quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tạimột thời điểm nhất định Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại

ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau Hiện nay, thị trường

đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong

nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa

1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển củathị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất

đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng

đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu

tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi

trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai

ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị

trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền

kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã đượcxác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo

của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh

tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp

dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối

với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn

hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tưnước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu

đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu

tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây lànguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại

Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế

mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào

những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh

Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn

đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990

đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm

1991-1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong

thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật

nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở

mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây

ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra

cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh

hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực

phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên

tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước

Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển

đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách

nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ

đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định

hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc

sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng

đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước

quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong

vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp

Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh

nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân

hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông

dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở

Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng

trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải

được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khảnăng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng

này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị

trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp

nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường

nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các

nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan

là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể

hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

1.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát

triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt

được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị

trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thựcdân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn

tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân

cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luậtquan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng

định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá

nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt

động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã

xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống

tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù

không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước

vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế

trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vànghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định

đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988

vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên,

để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được

thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà

ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở

thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp

luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất

đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới

hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người

sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát

triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi

bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được

Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất

được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua

bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng

đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn nàyđánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy

hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể

hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà

nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá

đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài

sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định

khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất

đai 1993) Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định

5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và

phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở

Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa

mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho

nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất

để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng

lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu

tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố

xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng

trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu

cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối

cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai

-BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó

phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển

hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau

khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân

sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá

nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất

đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm

1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành

phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước

Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp

7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các

BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà

ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích

đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, cácnhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị

trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằngviệc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp

vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp

tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ

tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền

sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh củanền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp

định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm

vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010,

trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển

không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã

hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển

đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động

lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón

trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn

sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành

phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên

thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thịtrường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm

thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà

cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực

Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và

căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị

trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của

nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường

BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

1.2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.2.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật

khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm

xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá

một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được

lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụthể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế

giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng

thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá

đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

*Nhật Bản [16] :

Việc giá cả đất đai của Nhật bản tăng liên tục ảnh hưởng nghiêm trọng đếnđời sống của cư dân Do đó, trong cương lĩnh chính trị của những nhiệm kỳ thủ

tướng gần đây đều lấy việc ổn định giá cả đất đai làm nội dung quan trọng Chính

phủ các cấp của Nhật bản cũng có nhiều nỗ lực về mặt này, bao gồm xây dựng một

loạt các thể chế để khống chế và quản lý giá cả đất đai Trong đó có một số biện

pháp đã thu được hiệu quả nhất định, đặc biệt một số kinh nghiệm đã được một số

nước và khu vực như Nam Triều Tiên, Đài Loan tiếp nhận

Chính phủ Nhật Bản quản lý và khống chế giả cả đất đai không phải là trựctiếp gia nhập thị trường đất đai để tiến hành khống chế trực tiếp, mà là thông qua

những biện pháp gián tiếp như quy hoạch, pháp luật hành chính để tiến hành quản

lý đối với giá đất, được thể hiện như:

- Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia: chế độ quản lý các loại giá đất doChính phủ Nhật bản xây dựng là căn cứ vào "Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia"

Trong đó, tiến hành quản lý trực tiếp đối với giả cả đất đai là chế độ cho phép giao

dịch đất đai và chế độ khuyến cáo giao dịch đất đai, những biện pháp và hạn chế

quản lý các kiểu giao dịch đất đai

- Chế độ giao dịch đất đai: được xem là một trong những biện pháp quantrọng để khống chế mức giá đất và phương hướng sử dụng đất của một khu vực nào

đó Chế độ giao dịch đất đai chủ yếu là căn cứ vào nguyên tắc của các quy định

trong "Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia" thực hiện trong khu vực hạn chế do

Chính phủ địa phương xác định Khi đã xác định khu vực hạn chế thì những giao

dịch đất đai trong khu vực đó nếu vượt qua một diện tích tiêu chuẩn nhất định thì

phải xin phép chính phủ địa phương cho phép, chính phủ địa phương tiến hành

thẩm tra đơn xin phép đó, cuối cùng mới quyết định liệu có cho phép tiến hành giao

dịch hay không

- Chế độ thông báo giao địch đất đai: để khống chế giao địch đất đai ngoàichế độ cho phép giao địch đất đai, chính phủ Nhật Bản còn xây dựng chế độ

khuyến cáo thông báo giao địch đất đai Sử dụng chế độ này chủ yếu là để khống

chế giao địch đất đai quy mô lớn đủ để ảnh hưởng giá cả thị trường đất đai hoặc

ảnh hưởng đến hình thức sử dụng đất và hạn chế ở mức giá cả hợp lý

Thực hiện khuyến cáo đối với hoạt động kinh tế thực tế là một biện pháp quản lý vĩ mô và điều tiết khống chế nền kinh tế quốc dân của các nhà nước tư bản

chủ nghĩa Những hành vi kinh tế bị xem là có hại cho phát triển kinh tế xã hội thì

Chính phủ đều có thể ra lời khuyến cáo đối với đương sự, và các đương sự cần phải

phục tùng khuyến cáo của Chính phủ, tiến hành điều chỉnh hoặc sửa đổi đối với

hành vi hoặc phương châm hành động của mình Nếu không thì Chính phủ sẽ sử

dụng một số phương pháp khác để tiến hành xử trí đối với các đương sự không

phục tùng lời khuyên như công khai thông báo với xã hội chẳng hạn Như vậy, tín

nhiệm của đương sự sẽ bị ảnh hưởng rất lớn và rất bất lợi cho các hoạt động kinh tế

về sau Cho nên, chế độ khuyến cáo là một biện pháp quản lý trong mềm có cứng

Nhật Bản sử dụng chế độ khuyến cáo trong quản lý giao dịch đất đai đã thu được

thành quả rất lớn Ở Nhật bản, đại đa số hai bên giao dịch đất đai được khuyến cáo

đều tuân thủ được khuyến cáo của Chính phủ, sửa đổi giá cả đất đai ban đầu hoặc

mục đích sử dụng đất đai, chỉ có rất ít người không tuân thủ chế độ khuyến cáo của

Chính phủ và bị thông báo công khai

- Chế độ xác nhận trước giao dịch đất đai: chế độ xác nhận trước giao dịchđất đai là một loại bổ sung đối với chế độ thông báo giao dịch đất đai, chỉ cần giá

cả giao dịch do hai bên giao dịch đất đai đề xuất không trái với tiêu chuẩn cơ bản

của chế độ thông báo, mục đích sử dụng lại thuộc về sự nghiệp công cộng hoặc xây

dựng nhà tự ở, thì đều có thể mời chính phủ địa phương xác nhận trước sự kiện, mà

không phải đề xuất thông báo giao dịch đất đai nữa Cách làm này đã đơn giản hoá

thủ tục ở mức độ rất cao

- Chế độ khu giám thị giao dịch đất đai: do chế độ thông báo giao dịch đấtđai trên quy mô lớn, thực sự đã có tác dụng nhất định đối với việc khống chế sự gia

tăng giá cả của các loại đất Tuy nhiên, nó cũng còn một số khiếm khuyết như: chưa

khống chế được những giao dịch đất đai quy mô tương đối nhỏ trong khi những

giao dịch này lại chiếm tỷ trọng rất lớn, do vậy nó vẫn chưa thực sự khống chế có

hiệu quả giá cả đất đai Cho nên, Nhật Bản đã xây dựng và thực hiện chế độ khu

giám thị giao dịch đất đai Chính phủ địa phương cho rằng giá cả đất đai của một

khu đất nào đó tăng lên quá nhanh, hoặc do việc tăng giá đất làm ảnh hưởng đến

việc sử dụng hợp lý đất đai, đều có thể căn cứ vào quy định của pháp luật để xác

định khu giám thị giá đất Với việc thiết lập được khu giám thị giá đất thì trong khu

giám thị cũng yêu cầu phải thông báo những giao dịch đất đai quy mô nhỏ, như vậy

sẽ làm cho diện tích giao dịch đất đai yêu cầu phải thông báo thu lại càng nhỏ

- Chế độ đất trống nhàn rỗi: để nâng cao mức độ sử dụng đất đai làm cho đấtđai càng phát huy hiệu quả và cũng là để phòng ngừa tích trữ đất đai có tính đầu cơ,

Nhật bản còn thiết lập chế độ đất trống nhàn rỗi để khống chế đối với đất bỏ trống

phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn

cứ và giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua

một số loại đất trong giao dịch địa sản

- Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khailàm giá cả hạn chế Trong giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo

công khai có tác dụng để tham khảo

- Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thànhđất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích

hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

1.2.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Công tác định giá đất được quy định theo Luật đất đai 2003 Định giá đất là

cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2

điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quyhoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất

d. Định giá đất

Tại điều 56 Luật Đất đai 2003 về giá đất do Nhà nước quy định: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạtầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy

hoạch thì mức giá như nhau;

c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,

cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phươngpháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời

gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề

giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công

bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và

tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất

không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây

thiệt hại cho Nhà nước”

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTChướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định phương pháp xác định

giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày

06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp

dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc

sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Theo đó đã quy định

thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp

thặng dư Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra

còn có phương pháp chi phí, các nước trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định

giá đất Ta có thể tham khảo thêm [8]

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ theoLuật đất đai năm 2013 Tại Điều 112 và Điều 114 Luật đất đai 2013 Nhà nước quy

định ghi rõ: “Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:”

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

“Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhândân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất

trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công

bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ” [13]

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giáđất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất đãquy định: “khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối

đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong

khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất”

Về giá đất trong bảng giá đất, Nghị định quy định, giá đất trong bảng giá đấtquy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại

đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất Cụ thể, với đất ở tại đô thị;

đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không

phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong

việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn

cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn,

nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất;

trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và

Môi trường xem xét, quyết định

1.2.3.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toànthoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phátTính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan

hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai

diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan

quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận

thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế

-xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường

đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định

hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị

trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua

bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do

vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải

vận động trong một thị trường không chính thức

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thườngThị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thườngvới những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời

sống xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt

đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá

đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng

nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai

gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân

cư

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nướcViệc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếuđược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm

thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới

nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”,

“trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và

không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm”

loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất

và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính

có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan

hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đaicòn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và

quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế

thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến

tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị

trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có

tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu

cầu bức thiết của thực tiễn [8]