Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

Đề tài chỉ ra những hạn chế, những việc còn chưa làm được và cần phải làm tại địa phương để đưa ra các giải pháp phù hợp.- Kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể làm tài liệu tham kh

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Học viên

Nguyễn Thị Thanh Huyền

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS Phạm Hữu Tỵ, người hướng dẫnkhoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND thành phố Đồng Hới, Trung tâm pháttriển quỹ đất tỉnh, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình đã tận tìnhgiúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu

Tôi xin chân thành cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã độngviên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thờigian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót

Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, cácnhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Học viên

Nguyễn Thị Thanh Huyền

TÓM TẮT

Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giátrị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quátrình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị củađất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội… Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp hệ thống

cơ sở hạ tầng Thông qua tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiệnquy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đãđược xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Chính vì vậy

việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây

dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cần thiết.

Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu

sơ cấp và thứ cấp Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liênquan Thu thập số liệu sơ cấp bằng 03 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 06 cán bộchuyên môn của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, phỏng vấn 64 người trúng đấu giá

và 129 người không trúng đấu giá tại 03 dự án tạo quỹ đất tại thành phố Đồng Hớitrong thời gian từ năm 2015 đến năm 2016, đó là: dự án khu đô thị Sa Động tại xãBảo Ninh, dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Tây sông cầu Rào tại phường Nam

Lý, dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị (phần mở rộng về phía Nam) tạiphường Bắc Lý

Ngoài những kết quả đạt được của công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứxây dựng giá khởi điểm còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết Đề tài đã phân tíchđược những hạn chế khó khăn trong công tác xác định giá đất cụ thể từ đó đề xuấtđược một số giải pháp nhằm nâng cao đẩy mạnh hơn công tác xác định giá đất cụ thểlàm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Giá đất 4

1.1.2 Định giá đất 7

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 22

1.2.1 Các văn bản liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất 22

1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất 24

1.3 MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 26

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 288

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 288

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 288

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 288

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH 3030

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 3030

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 34

3.1.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 44

3.1.4 TÌNH HÌNH CHUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA TỈNH QUẢNG BÌNH GIAI ĐOẠN 2011-2015 46

3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ QUA CÁC DỰ ÁN 49

3.2.1 Khái quát đặc điểm của các dự án tiến hành nghiên cứu 49

3.2.2 Kết quả xác định giá đất cụ thể của các dự án nghiên cứu 49

3.2.3 Kết quả ý kiến đánh giá từ những người trúng đấu giá, không trúng đấu giá và cán bộ chuyên môn Trung tâm Phát triển quỹ đất 62

3.3 HẠN CHẾ, KHÓ KHĂN TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA CÁC DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 70

3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

KẾT LUẬN 75

KIẾN NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 81

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 đến 2015 34Bảng 3.2 Quy mô và cơ cấu dân số, lao động thành phố Đồng Hới qua các năm 41Bảng 3.3: Đặc điểm các dự án nghiên cứu 49Bảng 3.4: Ý kiến về thông tin giá đất trước khi tham gia đấu giá theo người trúng đấugiá 63Bảng 3.5: Ý kiến đánh giá của người trúng đấu giá 64Bảng 3.6: Ý kiến về thông tin giá đất trước khi tham gia đấu giá theo người khôngtrúng đấu giá 66Bảng 3.7: Ý kiến đánh giá của những người không trúng đấu giá 67Bảng 3.8: Ý kiến của cán bộ chuyên môn Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh 69

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 30

Hình 3.2 Biểu đồ tăng trưởng kinh tế thành phố giai đoạn 2011 - 2015 35

Hình 3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn năm 2011 đến năm 2015 36

Hình 3.4 Cơ cấu dân số lao động thành phố Đồng Hới năm 2015 41

Hình 3.5 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất đô thị 42

Hình 3.6 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trong khu dân cư nông thôn 43

Hình 3.7: Sơ đồ vị trí dự án khu đô thị Sa Động tại xã Bảo Ninh 50

Hình 3.8: Sơ đồ vị trí dự án Khu HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, phường Nam Lý 55

Hình 3.9: Sơ đồ vị trí dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng làyếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều

kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một

ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duytrì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.[14]

Đất đai là tài sản quý giá phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai màmột quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiệnchủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai lànguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, cóthể chuyển nhượng qua các thế hệ [30]

Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vìđất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhucầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển Đặc biệt, đối với cá nhân,

hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầuthiết yếu của con người

Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sửdụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sửdụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khôngnhững không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hànghóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt cótính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng

nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càngtham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội

để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như:

hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị củađất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sởxác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất [28]

Định giá đất là mảng công tác mới, khối lượng hồ sơ lớn và khá đa dạng, tính chất

các cơ quan ban ngành, hạn chế về nguồn thông tin giá đất giao dịch trên thị trường

nên việc “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi

điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cần

thiết nhằm góp phần từng bước hoàn thiện và đưa ra được các giải pháp thiết thực

2 Mục đích và mục tiêu của đề tài

2.1 Mục đích của đề tài

Đánh giá đúng thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tácxác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đấttại thành phố Đồng Hới

2.2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng tổ chức công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứxây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

- Đánh giá được kết quả của công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng công tác xácđịnh giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Làm rõ các khái niệm, đặc điểm liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể

- Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể, nêu lên được những hạnchế, khó khăn từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng công tácxác định giá đất cụ thể

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao công tác xác định giá đất

cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể, nêu lên đượcnhững lợi ích đạt được và những hạn chế Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phảinâng cao chất lương công tác xác định giá đất cụ thể

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

- Đề tài giúp cho cơ quan quản lý nhà nước tổng hợp, nắm bắt được tình hìnhxác định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành

3phố Đồng Hới Đề tài chỉ ra những hạn chế, những việc còn chưa làm được và cần phải làm tại địa phương để đưa ra các giải pháp phù hợp.

- Kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể làm tài liệu tham khảo, học tập,nghiên cứu về công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểmđấu giá quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối vớiđất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấpquyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyềnlợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cảtương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá

cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu

là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.[28]

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượngquyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả mộtlần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả

đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, màgiá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá

cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đềutrên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi,cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Do vậy khoản 19

Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất

tính trên một đơn vị diện tích đất” [24]

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thựchiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằngquyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhậnchuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thịtrường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của ngườibán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi nganggiá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của cácgiao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận

ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất củaNhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụngcủa đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợiđến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiềuphương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửdụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê

Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tưbản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thểlớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởnglâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh vớinhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường,tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.[28]

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao haythấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm laođộng của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợpcon người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tínhđược các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân

bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trựctiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước

có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể

kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), gópphần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất củakhu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủyếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đainên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhânkhẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngàycàng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiếncho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm chogiá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnhhưởng cuả bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đấtkhác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giáđất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vìvậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước

và người tham gia đấu giá Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năngsinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khácnhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất Do đó khi xác địnhgiá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:

* Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Nhân tố vị tríchủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Baogồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trungtâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâmđối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất Vì vậy, khi xác định giáđất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnhhưởng đến giá đất

* Yếu tố diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dáng cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quáhay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính củangười sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộngChiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày vàthu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại

và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâuTrong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềukhông thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnhhưởng đến giá đất của thửa đất đó

7-Hình dáng

Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tamgiác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sửdụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất Một thửa đất nằm ởkhu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông,tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giaothông , hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viênđược đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽlàm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất Vì vậy khi định giá đất cầnxem xét yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá.[20]

* Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinhdoanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng sứcthu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tănglên Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xínghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽgiảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm

* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử dụngthì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau Chính vì vậy, giá đất luôn chịu ảnhhưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thôngthường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, cóhạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Do đó khi định giá đất để đưa rađấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giáđất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó

1.1.2 Định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại

và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá

phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trởthành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.[28]

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Ðấtđai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của laođộng con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiềuyếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường

Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt củariêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởngcủa các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hìnhthành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằnggiá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thịtrường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được

xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả côngbằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chínhphủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng mộtloại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làmcho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả địnhgiá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá

Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn

Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai vàkhảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó

là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội

Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cảđược định ra không ý nghĩa

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xâydựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụtài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thutiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đấtphục vụ các công trình phúc lợi

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắmvững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩnthận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phươngpháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là nhữngnguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường đượcthừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữacũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cáchriêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽvới nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vậnhành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽđược trình bày dưới đây:

* Nguyên tắc thay thếGiá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánhtrong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trongkhoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.[28]

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynhhướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiệndụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuậngiá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràngbuộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năngthay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua cácđiều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Nhưtrong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch

nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cábiệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đấtthay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vìvậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể

sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ địnhgiá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bảnbiểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là mộttrong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhấtMột thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó

có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quiđịnh của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròngthấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn

Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng cómột sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảnthời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

[28]

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thunhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trongtương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trongmột khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọngnhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đấtnông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trảiqua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giaodịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phântích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và nhữngqui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng cóhiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải cótriển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng

đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liềnvới đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vìvậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản

11gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữacần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sởhữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mangtính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độclập đó.[29]

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữuchung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu 3 phòngtầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để

ở Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từviệc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng

để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kếtquả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệuquả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận

có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét

và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất cóthể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậmchí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhậpròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhậpkhó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là

có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếucủa các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh đểtìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc này có thểtìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi làđiểm sử dụng hiệu quả nhất

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thìkhông nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chínhxác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đấtđai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:

phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt cóphải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sửdụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khảnăng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính

và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài vềquá khứ, hiện tại cho đến tương lai

* Nguyên tắc biến độngGiá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hìnhthành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thànhtrong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chungcủa chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biếnđộng của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mốiquan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà

dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính cóquan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chínhxác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biếnđộng để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giáthì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mốiquan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phảihiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúngvận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyêntắc chung đã nêu ởtrên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắcsau đây (Điều 112 – Luật đất đai 2013) [24]:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sửdụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấugiá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá nhưnhau

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

13thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất

Theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất:[6]

+ Phương pháp so sánh trực tiếpTrình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tina) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tựvới thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiệnkết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạngpháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trênthị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 nămtính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặcngười nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trựctiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu

vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận

có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ

được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp

huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều

kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa

đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa

đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với

thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định

giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần

trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy

thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều

chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với

thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu

tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ)

mức giá của thửa đất so sánh

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh

giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với

thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính

nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công

bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sởcác thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc

số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giáXác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối vớicác mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giáđất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giáđất ước tính không quá 10%

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tạiPhụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp chiết trừTrình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tina) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất(sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiệnkết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạngpháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượngtrên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểmchuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so

sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác

định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài Giá trị xây dựng

sản gắn liền với đất của = mới tại thời điểm - Giá trị hao mòn

bất động sản so sánh định giá đất

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư

xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản

gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí

gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp

theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và

hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai

thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế

và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền

với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy

định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì

việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị

trường

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giáViệc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số

02 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp thu nhậpTrình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đấtcần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc chothuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thunhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân mộtnăm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thumột lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thuthập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sửdụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứvào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quanđến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xâydựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức,

kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình

trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu

thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đấtcần định giá

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến

thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương

mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định

giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì

lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

r x (1 + r) n

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

(1+r) n - 1Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo

năm)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản

gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa

đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền

với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy

định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

+ Phương pháp thặng dưTrình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá: các thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất

và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đểxác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sảnTổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sởđiều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và cácyếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dựkiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năngsinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến

xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tốkhác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sảna) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao côngnghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế vàcác loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

20b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tạikhu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạtầng tương đương

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,nhiều giai đoạn: thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm vàphải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửađất cần định giá

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số

04 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

21b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từviệc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tốithiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất(theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đấta) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiệntheo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5năm 2014 của Chính phủ quy định

số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợpkhoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằngcách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thịtrường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửađất cần định giáKhi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trongđiều kiện bình thường Đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chínhxác và có độ tin cậy cao Việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đấtkhông có phương pháp nào là phương pháp riêng lẽ mà chỉ có sử dụng phương phápthích hợp nhất Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể ápdụng cả bốn phương pháp xác định giá đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếplàm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất Đối với các trường hợp sau đây cầnphải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể :

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,

số liệu thu thập được không có tính hệ thống

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định

giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại

Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ

Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ

tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất,

tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử

dụng đất

Hiện nay khi xác định giá khởi điểm (giá sàn) hầu hết các địa phương đều áp

dụng đúng theo các phương pháp xác định giá đất như quy định và đã đạt được những

kết quả đáng khích lệ Tuy nhiên, giá khởi điểm xác định được để đưa ra đấu giá hầu

hết vẫn thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá Đây là vấn đề cần được các địa

phương xem xét để xác định giá đất phù hợp hơn nhằm tránh thất thu cho ngân sách

Nhà nước

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Các văn bản liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể làm căn

cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất.

Năm ban hành

Chính phủ quy định về giá đấtNghị định số 45/2014/NĐ-CP

Năm ban

hành

Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của

thi hành Luật đấu giá tài sản;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ

2014 Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của

Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư

Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của

pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Thông tư số 245/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 của

Bộ Tài chính Quy định thực hiện một số nội dung của

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số Điều của Luật quản lý, sử dụng tài sản Nhà nướcThông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư

dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chothuê đất;

Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014

1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất

Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệmgửi hồ sơ đề nghị xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá đất khởi điểm đểđấu giá quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường Hồ sơ gồm:

- Văn bản đề nghị xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất;

- Bản sao các văn bản sau:

+ Biên bản bàn giao đất hoặc văn bản xác định đất không phải giải phóng mặtbằng;

+ Biên bản nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật hoàn thành để đưa vào sửdụng (đối với trường hợp phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật); Trường hợp đầu tư

hạ tầng kỹ thuật song song với việc tổ chức đấu giá thì phải được cấp có thẩm quyềnphê duyệt trong phương án đấu giá

+ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản trích đo địa chính

Bước 1 Xây dựng phương án giá đất

1 Căn cứ vào hồ sơ đề xuất giá đất cụ thể quy định, Sở Tài nguyên và Môitrường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất, tổ chức xây dựng phương ángiá đất cụ thể phù hợp với điều kiện thực tế, kết quả điều tra khảo sát theo quy định và

tổ chức họp lấy ý kiến các ngành, địa phương có liên quan (trừ trường hợp giá đất phùhợp với giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh đã quyết định phê duyệt cho khu đất lân cậnhoặc đã thông qua Hội đồng bồi thường và hỗ trợ và tái định cư cấp huyện) trước khitrình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định

2 Dự thảo Phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương

án giá đất với các nội dung chủ yếu sau:

a) Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;

b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thịtrường;

c) Việc áp dụng phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư);

d) Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất;

đ) Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án giá đất

25Bước 2 Trình hồ sơ thẩm định giá đất cụ thểTrong thời gian không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn chỉnh hồ sơ (01 bộ) để gửi Hội đồng thẩm địnhgiá đất tỉnh, hồ sơ gồm:

1 Tờ trình gửi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định phương án giá đất, hệ

số điều chỉnh giá đất;

2 Dự thảo Phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất

3 Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, hệ số điều chỉnhgiá đất

4 Chứng thư định giá đất đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất (bản sao),

Bước 3 Thẩm định giá đất cụ thể

- Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính (cơ quan Thường trực Hội đồng thẩmđịnh giá đất tỉnh) gửi Sở Tài nguyên và Môi trường văn bản báo cáo kết quả thẩmđịnh phương án giá đất cụ thể (số lượng 02 bản chính)

- Nơi nhận và trả kết quả: Sở Tài chính

Bước 4 Trình phê duyệt giá đất cụ thể

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bảnthẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dântỉnh quyết định phương án giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất (01 bộ) Hồ sơ gồmcó:

a) Tờ trình đề nghị phê duyệt phương án giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất;

b) Dự thảo phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;

c) Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cụ thể, hệ số điềuchỉnh giá đất;

d) Văn bản thẩm định phương án giá đất cụ thể của Hội đồng thẩm định giá đấttỉnh (bản sao);

đ) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt phương án giá đất

cụ thể (File điện tử và bản giấy)

Bước 5 Phê duyệt giá đất cụ thể.

- Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệcủa Sở Tài chính, Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định

- Nơi nhận và trả kết quả: Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh

1.3 MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền

sử dụng đất hết sức quan trọng bởi vì thông qua việc tổ chức đấu giá gắn với việc thựchiện quy hoạch phát triển đô thị, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn đã được xây dựnggóp phần nâng cao chất lượng cuộc sống Thực tế công tác xác định giá đất cụ thể đanggặp không ít khó khăn, vướng mắc về mặt quy trình, thủ tục thực hiện

Qua nghiên cứu của tác giả Nghiêm Trần Hiệp (2015) với đề tài “ Xác định giá đấtbồi thường khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”

[15]đã chỉ ra được việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại dựa trên khung giá đất cốđịnh do Nhà nước ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp vớitình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo quỹ đạo kinh tế thị trường Việc đổimới phương pháp xác định giá đất phải dựa trên cơ cở, thực trạng cũng như nhữngkhó khăn vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng và phảiđược tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác Đổi mới phương pháp xác định giáđất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện tại và phải gắn liền với việc đàotạo cán bộ định giá cũng như hình thành các cơ quan định giá đất

“ Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” – của Thạc sỹ Lê Công Hữu[18]Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiêncứu trên địa bàn quận Cầu Giấy từ đó chỉ ra được những mặt bất cập tồn tại và đề xuấtđược một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địabàn quần Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

“Đánh giá tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện BốTrạch, tỉnh Quảng Bình” của Thạc sỹ Trương Ánh Linh [20] Đề tài chỉ ra đượcnhững tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ớ để đề xuất phương pháp tổchức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý trên địa bàn nghiên cứu Kết quảcủa đề tài là cơ sở để đánh giá đúng hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

ở và hoàn thiện được quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý

Thông qua nghiên cứu này để khẳng định tính đúng đắn và hiệu quả của công tác đấugiá quyền sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách quan và sátthực để tổ chức những đợt đấu giá lần sau đạt hiệu quả hơn

27Tuy nhiên, chưa có đề tài nào nghiên cứu về công tác xác định giá đất cụ thểlàm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng

Hới Do đó, việc lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm

căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là rất cần thiết.