Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

MỞ ĐẦUĐất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt; Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO THỊ VIỆT HÀ

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH

TỪ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

CAO THỊ VIỆT HÀ

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH

TỪ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan kết quả nghiên cứu và số liệu trong luận văn là trung thực, chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thiện luận văn này đều đã được cảm ơn, các thông tin tham khảo, trích dẫn đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc

Tác giả luận văn

Cao Thị Việt Hà

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quantâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô giáo trong Ban giám hiệu Trường Đại họcNông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo SauĐại học của nhà trường Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô giáo lòng biết ơn chânthành và tình cảm quý mến nhất

Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh Văn Chương,người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hình thành ýtưởng nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh, PhòngTài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch thành phố Hà Tĩnh, Chi cụcthống kê thành phố Hà Tĩnh; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm Pháttriển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh, gia đình và đồngnghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn

Tác giả luận văn

Cao Thị Việt Hà

Đề xuất được một số giải pháp khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai đểphục vụ phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh nói riêng và góp phầnnâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nói chung.

Với mục tiêu đó, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều trathu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên gia,phân tích, xử lý số liệu, điều tra, phỏng vấn các hộ dân

Kết quả nghiên cứu cho thấy việc khai thác, huy động nguồn lực tài chính từđất đai của thành phố Hà Tĩnh đã đạt được những kết quả nhất định chiếm tỷ trọngkhá lớn trong tổng thu ngân sách trên địa bàn thành phố Kết quả khai thác, huy độngnguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 đãđạt được nhiều kết quả nổi bật, đóng một vai trò hết sức quan trọng trong cơ cấunguồn thu của địa phương và không ngừng tăng lên

Nguồn thu này rất quan trọng đối với sự phát triển của tỉnh Hà Tĩnh nhằm tạonguồn vốn đầu tư phát triển cho ngân sách phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hộitỉnh Tuy nhiên, nguồn thu từ đất chủ yếu liên quan đến khoản tiền phải trả một lần (tiền

sử dụng đất) nên đây là nguồn thu không ổn định và thiếu bền vững do quỹ đất hạn chế

Các khoản thu có tính chất thường xuyên như thuế nhà, thuế đất chiếm tỷ trọng nhỏ Dovậy, để phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã hội cần cóchiến lược lâu dài về chính sách, cải cách thủ tục hành chính, quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất và tạo quỹ đất sạch, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, các chínhsách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tài chính và giá đất, nâng cao nănglực quản lý đất đai Các chính sách đất đai phải phù hợp với tình hình thực tiễn của địaphương theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệcung - cầu; đảm bảo xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của nhànước, đảm bảo công khai, minh bạch và phát triển bền vững

Từ kết quả nghiên cứu về Phân tích tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, đề tài đã đề xuất một số giải pháp quản lý

và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai để thực hiện trên địa bàn thànhphố trong thời gian tới

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Khái niệm về nguồn lực tài chính từ đất đai 4

1.1.2 Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. 9

1.1.3 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 13

1.1.4 Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh 16

1.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai 18

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 24

1.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 24

1.2.2 Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số thành phố 25

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 27

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

2.3.2 Phương pháp tham vấn các chuyên gia

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HÀ T ĨNH48 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

3.2.2 Biến động sử dụng đất đất đai sử dụng đất giai đoạn 2012 đến 2016

3.2.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

3.3 TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH

3.3.1 Tình hình thu ngân sách từ đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 đến 2016

3.3.2 Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2012 đến 2016

3.3.3 Tình hình sử dụng nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế - xã hội

3.3.4 Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh , tỉnh Hà Tĩnh

3.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

3.4.1 Giải pháp về chính sách đất đai

3.4.2 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính

3.4.3 Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch

3.4.4 Giải pháp về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất

3.4.5 Giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 80

3.4.6 Giải pháp về tài chính và giá đất 81

3.4.7 Giải pháp về thị trường bất động sản 82

3.4.8 Giải pháp về nâng cao năng lực quản lý đất đai 83

3.4.9 Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 KẾT LUẬN 85

2 KIẾN NGHỊ 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

PHỤ LỤC 92

-UBND:Ủy ban nhân dân

- SXKD: Sản xuất kinh doanh

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Diễn biến nhiệt độ các năm 35

Bảng 3.2 Đặc trưng độ ẩm không khí qua các năm 35

Bảng 3.3 Tổng hợp lượng mưa, bốc hơi qua các năm 36

Bảng 3.4 Tốc độ gió (m/s) đo được tại khu vực xả thải trong năm 2016 36

Bảng 3.5 Dân số và lao động thành phố Hà Tĩnh 43

Bảng 3.6: Đánh giá chi tiết hiện trạng phát triển đô thị tại thành phố Hà Tĩnh 45

Bảng 3.7 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2016( tính đến 31/12/2016)

Bảng 3.8 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà tĩnh phân theo đơn vị hành chính

Bảng 3.9 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng giai đoạn 2012-2016

Bảng 3.10 Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2012 đến năm 2016

Bảng 3.11 Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2012-2016

Bảng 3.12 Cơ cấu sử dụng nguồn thu từ đất trong tổng chi ngân sách địa phương

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Hà Tĩnh 33

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế năm 2016 39Biểu đồ 3.2: Cơ cấu dân số lao động thành phố năm 2016 43Biểu đồ 3.3: Biến động diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sửdụng năm 2016 so với năm 2012

Biểu đồ 3.4 Thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn thành phố giai đoạn 2012 đến

2016

Biểu đồ 3.5 Thu tiền sử dụng đất thành phố giai đoạn 2012 - 2016

Biểu đồ 3.6 Biểu đồ thu tiền cho thuê đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016

Biểu đồ 3.7 Biểu đồ thu tiền thuế, phí và lệ phí về đất đai giai đoạn 2012-2016

Biểu đồ 3.8 Chi ngân sách giai đoạn 2012 - 2016

MỞ ĐẦU

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt; Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai có quyền phân phối, điều tiết lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụcho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội qua các công cụ về chínhsách tài chính về đất đai như: chính sách về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử phạt viphạm hành chính về đất đai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; điều tiết phần giátrị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Đối với mỗiquốc gia, địa phương đất đai có đóng góp rất lớn vào thu ngân sách, đặc biệt là ởnhững nước đang phát triển Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng nên việcquản lý và sử dụng đất có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốcgia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp Những năm qua, Việt Nam đãtăng cường khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, phục vụ công cuộc công nghiệphóa - hiện đại hóa đất nước Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác địnhtài chính về đất đai và giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Đây chính là cơ sở pháp

lý để các cơ quan nhà nước và các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng nhưcác quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất Liên quan đếnvấn đề tài chính đất đai và giá đất, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều Nghịđịnh quy định chi tiết và các bộ, ngành Trung ương cũng đã có các văn bản hướng dẫnthi hành Các văn bản này cũng đã được thường xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổsung kịp thời để đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn Trình tự, thủ tục xác định nghĩa

vụ tài chính tiền sử dụng đất ngày càng theo hướng đơn giản, thuận tiện, công khai,minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất

Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với cácđối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống văn bảnquy phạm pháp luật không đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán, ổn định chưa cao vàchưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giákhả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức vàmang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khaithực hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đếnquyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhànước từ đất đai

Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội của tỉnh HàTĩnh nằm trên trục đường Quốc lộ 1A (theo hướng Bắc Nam), cách thủ đô Hà

Nội 340km, thành phố Vinh 50km về phía Bắc; cách thành phố Huế 314km về phíaNam, và cách biển Đông 12,5km Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 56,54km2(trong đó: nội thành: 24,96 km2, ngoại thành 31,58km2), có 16 xã phường, dân sốthành phố là 128.054 người Trong những năm qua, việc đổi mới các chính sách phápluật về kinh tế nói chung và chính sách pháp luật đất đai nói riêng đã góp phần quantrọng, tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị xã hội và nguồn thu ngânsách cho thành phố Tuy nhiên, phương thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đaitrên địa bàn thành phố vẫn mang tính hành chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thịtrường nên đã bộc lộ những hạn chế, yếu kém dẫn đến tình trạng sử dụng đất lãng phí,hiệu quả không cao, gây thoát thoát cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến môitrường đầu tư.

Để khắc phục những tồn tại nêu trên, vấn đề cấp thiết đặt ra hiện nay là cần phảiđánh giá một cách đầy đủ, chi tiết thực trạng khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đaitrên địa bàn thành phố, từ đó giúp cho các nhà quản lý có được những giải pháp hữu hiệu

để đảm bảo việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai một cách bền vững,

hiệu quả Với ý nghĩa đó, nghiên cứu đề tài “Phân tích tình hình khai thác

nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” là cần thiết.

a Mục tiêu chung

Phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề khai thác nguồn lực tàichính từ đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, từ đó đưa ra được những giải pháp nhằm pháthuy hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh

tế - xã hội trên địa bàn thành phố

b Ý nghĩa thực tiễn

Đánh giá, phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địabàn thành phố Hà Tĩnh, Từ đó rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại,hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìntổng quan để đưa ra các quyết định đúng đắn, nhằm nâng cao hiệu quả huy độngnguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Khái niệm về nguồn lực tài chính từ đất đai

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật thể

tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử dụng(được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị ), chính nhờ vậy mà đất đai trở nên

có giá trị [2]

Tùy theo khoa học xã hội, lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội,các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khácnhau Do đó, vị trí và vai trò của các nguồn lực là khác nhau [39]

Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,…Theonhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lựcđất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ,…hay cách hiểu tương tự

là vốn, lao động, đất đai, tri thức [39]

Với phạm vi của đề tài, cần làm rõ các phạm trù về nguồn lực và nguồn lực tàichính Nói đến nguồn lực là nói đến một hệ thống những yếu tố của tự nhiên hay xãhội nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội loài người [28]

Tùy thuộc vào trình độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận vềnguồn lực cũng khác nhau Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thìnguồn lực có thể được phân chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai,nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học kỹ thuật

Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành vàphân phối quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thànhtrong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế -

xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quátrình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội [39]

Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phânphối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật Nguồn lực tàichính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thểthực hiện để có được các quỹ tiền tệ Thông qua các nguồn lực tài chính mà nhữngchủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vậnđộng độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán Nguồn lực tài

chính là sự vận động của tiền tệVới cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vậnđộng tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khácnhau trong đó có nguồn lực từ đất đai

1.1.1.1 Nguồn lực tài chính từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thôngqua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhấtđịnh và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó[39]

Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai lànguồn lực tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu mộtcách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản)

1.1.1.2 Địa tô và bản chất của địa tô

độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư donông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt, có khi còn bao gồm cả một phầnsản phẩm tất yếu Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trongnông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phầngiá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nôngnghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao độngthặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánhquan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nôngnghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô [29]

- Địa tô tuyệt đối: Khi nghiên cứu về địa tô tuyệt đối, C.Mác cho rằng bản thân

quyền sở hữu không đem lại địa tô cho chủ đất, nhưng về mặt pháp lý nó đem lại chochủ đất quyền thu một khoản tiền từ người thuê đất và lượng địa tô phải trả cho mảnhđất xấu nhất được xác định là cơ sở tính toán Nguồn gốc sinh ra địa tô tuyệt đối trongnông nghiệp là do nông sản được bán theo giá cả thị trường cao hơn giá cả sản xuất

Bên cạnh đó, việc độc quyền sở hữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất trong nôngnghiệp đã loại trừ quy luật bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận, do đó hình thành lợinhuận siêu ngạch và phần lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô tuyệt đốiĐịa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân,hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung củanông phẩm[58]

-Địa tô chênh lệch: nông nghiệp có một số đặc điểm khác với công nghiệp như

số lượng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý của ruộng đất khônggiống nhau Khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về lương thực của xã hội cũng ngàycàng nhiều; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ngày càng phức tạp…nhữngđiều này đòi hỏi phải canh tác trên tất cả các loại ruộng, kể cả ruộng tốt, ruộng trungbình và ruộng xấu, ruộng gần và ruộng xa thị trường tiêu thụ Điều này dẫn tới giá trị

xã hội của nông sản hàng hóa phải được hình thành từ điều kiện sản xuất của nhữngruộng đất xấu nhất Đây là đặc điểm quan trọng trong sự hoạt động của quy luật giá trịtrong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đặc điểm này làm cho những chủ thể canh táctrên những ruộng tốt và trung bình có được lợi nhuận siêu ngạch [42]

Do tình trạng độc quyền kinh doanh (độc quyền sử dụng, canh tác) nên số lợinhuận siêu ngạch trong nông nghiệp không được bình quân hóa Nó tồn tại ổn định vàtương đối lâu dài đối với một chủ thể sử dụng đất, lượng lợi nhuận siêu ngạch nàychuyển hóa thành địa tô và rơi vào túi chủ sở hữu ruộng đất dưới hình thức địa tôchênh lệch

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thuđược trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá

cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất vàgiá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình [58]

Địa tô chênh lệch có 2 loại: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những ruộng đất điều kiện tựnhiên thuận lợi [58]

Địa tô chênh lệch II là địa tô thu được gắn liền với thâm canh tăng năng suất kết quả của đầu tư thêm tư bản vào một đơn vị diện tích đất đai [58]

-Việc vận dụng lý luận địa tô chênh lệch trong nông nghiệp của C.Mác tiếnhành tính toán địa tô chênh lệch còn nhiều ý kiến khác nhau do tính đặc thù của đất và

sự thay đổi của những nhân tố tác động Mặc dù có nhiều yếu tố ảnh hưởng nhưng thứhạng đất, mức chênh lệch địa tô đất và việc xác định mức tối đa, tối thiểu của lượngđịa tô chênh lệch là ba yếu tố chủ yếu để định lượng địa tô chênh lệch

- Địa tô độc quyền: Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu

ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phảinộp cho địa chủ [58].

Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền ở các khu đất có tính chất đặc biệt, chophép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt; trong côngnghiệp khai thác, địa tô độc quyền ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quýhiếm hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác của chúng

Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phépxây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năngthu lợi nhuận cao [42]

Trong nền kinh tế thị trường, khi mà quan hệ hàng hóa - tiền tệ phát triển thì thịtrường cũng phát triển Ngoài thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ thông thường,còn có thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất Trong đó thị trường bất động sản(BĐS) có vị trí vô cùng quan trọng Trên thị trường này người ta thực hiện việcchuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ), qua đó có được những khoảnthu nhập vô cùng lớn Như vậy, đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiệnđược lợi ích của mình dưới hình thái tiền tệ, nguồn lực tiền tệ này hình thành các quỹtiền tệ tập trung, đó là nguồn lực tài chính từ đất đai

b Bản chất của địa tô

Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuêcông nhân để tiến hành sản xuất Do dó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng

dư do công nhân tạo ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tô [29]

Địa tô là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân của tưbản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinhdoanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là người sở hữu ruộng đất[29]

1.1.1.3 Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:

- Nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai Muốn đất

đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữuđất đai Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể

sở hữu thực hiện được lợi ích của mình Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiệnđược lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Khi quan hệ sở hữu đượcxác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợiích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sởhữu về đất đai Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa

tô Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sởhữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó [40]

- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chếkinh tế thị trường Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuấtcòn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó cácquan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hộichủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sởhữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị Trong khi đó,nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạngtiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với cácchức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ Để có thể thực hiện được điều

đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hànghóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không Cơ chế kinh tế thịtrường (KTTT) đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minhnhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho cácchủ thể trong xã hội [40]

1.1.1.4 Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị

để hình thành quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai trong một điềukiện cụ thể

Như vậy, về bản chất nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh sự phân phối giátrị nên trong từng giai đoạn lịch sử xã hội khác nhau thì cơ chế lợi ích và quan hệ đấtđai của chế độ xã hội đó quyết định

Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thôngthường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách làđiều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội Đất đaikhông là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khoác

áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích

từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi Từ việc sở hữu đất đai,các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng nhưnhững yếu tố sản xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủthể thực hiện được lợi ích của họ Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thựchiện được nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thànhcác quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai

Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị đểhình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai, đó là quan hệphát sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, màviệc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thôngqua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan

hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vậthay tô lao dịch[40].

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử,nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ doquan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định Trong mỗi chế độ xã hội với kiếntrúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó

Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dânđứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành vàthực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng Từ đó, quy định cách thức sử dụng cácquỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sởhữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phảiphục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội [40]

Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từđất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta Quan hệ đất đaitập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phátsinh từ quyền sở hữu đó

Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viênhoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trongcộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên Ở hầu hết các nước tưbản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc sởhữu toàn dân [40]

Mặc dù có sự khác biệt cơ bản về chế độ phân phối giá trị, tuy nhiên, nguồnlực tài chính từ đất đai luôn luôn được tập trung khai thác và huy động ngày càng cao

và triệt để, nhất là đối với nền kinh tế thị trường nhằm phục vụ lợi ích của chủ thể sởhữu về đất đai

1.1.2 Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.

Cũng như các nguồn lực khác của đất nước, nguồn lực tài chính từ đất đai luôngiữ một vị trí hết sức quan trọng, đứng ở những góc độ khác nhau về chính trị, kinh

tế, văn hóa, xã hội, giáo dục thì vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai cũng đượcnhìn nhận khác nhau Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài này, vai trò của nguồn lựctài chính từ đất đai chỉ được xem xét ở dưới góc độ phục vụ cho mục tiêu phát triểnKT-XH, vì vậy, vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở một số điểm sau:

Một là: Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước

Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắmquyền sở hữu về đất đai Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi íchkinh tế từ quyền sở hữu đó Việc động viên các nguồn tài chính từ đất đai thông quaquan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hộithực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.

Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi íchkinh tế thực cho chủ sở hữu Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồntiền mà Nhà nước huy động được từ đất đai thông qua việc giao cho các chủ thể sửdụng đất

Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông Điều đó kháchẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước

Tư bản Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít nhữngngười sở hữu tư nhân về đất đai Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực

tế lợi ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác Về mặt nguyên lý, chế

độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân chonên lợi ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phảiphục vụ cho lợi ích của nhân dân

Hai là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước

Trong bất kỳ một thể chế chính trị nào thì Nhà nước phải thực hiện chức năngkinh tế của mình Trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN),Nhà nước phải huy động tất cả các nguồn lực tài chính từ nội bộ của nền kinh tế cũngnhư từ bên ngoài, nhưng trước hết là phải tập trung huy động được nguồn lực của nộitại [43] Trong điều kiện của một nước đang phát triển như nước ta hiện nay, thì vấn

đề tăng ngân sách nhà nước là một nhiệm vụ hết sức khó khăn (bởi thường xuyên xảy

ra tình trạng thâm hụt ngân sách) trong khi nhu cầu chi tiêu và đầu tư đòi hỏi ngàycàng tăng

Trong điều kiện kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường và từngbước hội nhập kinh tế quốc tế, giá trị sản xuất và nguồn thu từ các ngành sản xuấtcông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch vụ đóng góp ngày mộtlớn cho ngân sách nhà nước Tuy vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn là một nguồnlực quan trọng và ổn định Mặt khác, đất đai được xem là một tài sản có thể góp vốn,việc thu hút đầu tư nước ngoài là mục tiêu quan trọng của quốc gia, vì thế lượng giátrị từ giá cả đất đai trở thành nguồn lực quan trọng để góp vốn liên doanh Trong quátrình góp vốn, đất đai không mất đi, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đíchkhác nhau thì đất đai càng tăng giá trị của nó [2]

Nguồn thu từ đất đai có ý nghĩa xác lập chế độ sở hữu đất đai toàn dân, khoản thunày cần được mở thành một tài khoản đặc biệt trong ngân sách nhà nước vì khả năng vốnhóa rất lớn Nếu toàn bộ được đầu tư trở lại cho đất đai để làm tăng “địa tô chênh lệch”

bằng một hệ thống cơ chế hoạch toán ngân sách hợp lý từ Trung ương đến địa phương

Điều đáng lưu ý là cho đến nay, khoản thu này chưa ngang tầm với tiềm năng do hệ thốngđiều hành thu chưa đồng bộ (hệ thống pháp lý, tổ chức, bộ máy, con người ) và khôngđược hoạch toán riêng lẽ nên không thể đánh giá đúng hiệu quả cũng như khai thác triệt

để Đây là nguồn nội lực mà bằng cơ chế thị trường có thể huy động tối đa để đóng góp

có ý nghĩa cho sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội [2]

Ba là: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khíacạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đốivới chủ sở hữu Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu

sẽ có tác dụng làm đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy và kích thích các chủ thể sử dụngđất có hiệu quả hơn Để đem lại hiệu quả cao, các chủ thể phải không ngừng nâng caohiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó,mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sởhữu, đó là Nhà nước

Trong lý luận về địa tô, Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụnghiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp Khi đó, để có thểthu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nông nghiệp nhà tư bản ít nhấtcũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài lợi nhuậnbình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tô

Vận dụng phân tích trên đây của Mác vào trong điều kiện nền kinh tế nước tanói chung và tại địa bàn thành phố Hà Tĩnh nói riêng có thể cho thấy, việc huy độngnguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luậttrong nền kinh tế thị trường Việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai khôngnhững có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất đất đai là Nhà nước màngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất là người sử dụng đất

Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cảngười sở hữu và người sử dụng; thông qua quan hệ về tài chính, đất đai trở nên cóchủ Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sửdụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình

Bốn là: Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quantrọng đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với cácthị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trườnglao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phầnquan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút cácnguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị vànông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất độngsản trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế nhất định như: chưa nhận thứcđầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế

xã hội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãngphí, thất thoát lớn cho xã hội, chưa có những giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điềutiết thị trường bất động sản;

Để tạo hành lang pháp lý, bảo đảm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thịtrường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với hoạt độngcủa thị trường bất động sản đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bấtđộng sản cần phải được đảm bảo tính công khai, minh bạch, được đăng, phát hành, phổbiến rộng rãi, kịp thời trên các phương tiện thông tin đại chúng Tạo mọi điều kiện thuậnlợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cũng như mọiđối tượng, mọi chủ thể của thị trường bất động sản được tiếp cận, nắm bắt và thực hiệnkịp thời các quy định của pháp luật về thị trường bất động sản

Năm là: Quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổchức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất đai, khi là tài sản để thếchấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đấtđai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích sản xuấtkinh doanh của mình Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã được nhân đôi

Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định;

mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân cư

để đầu tư cho sản xuất kinh doanh với những mục tiêu nhất định Đó là giá trị đặc biệtcủa đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu

tư phát triển Hiện nay, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổbiến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn

Có thể nói rằng nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quantrọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội trên địabàn thành phố

1.1.3 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khaithác nguồn lực tài chính từ đất đai khác nhau Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất làthông qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác địnhnhững quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát triểncủa các chủ thể quản lý

Trong mối quan hệ giá cả ruộng đất, mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi củangân hàng thể hiện qua công thức cơ bản sau đây:

Mức địa tôGiá cả ruộng đất = K

Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàngTrong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tưbản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất

Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khácnhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau Đối với ViệtNam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiệnkhai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhànước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội

Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từđất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan

hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền

Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ về sở

hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi,sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân" [35].

Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [30].

Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm

vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước Thế giới đang đứng

trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập đểphát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựachọn: " phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ độnghội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững " [11] Nguồnnội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài

nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hếtphải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sảnquốc gia quan trọng nhất Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơchế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng" Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả làmột nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.

Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác vàĂngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở

hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai Mác nhận xét như sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này.

Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I Lênin

đã xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai" Người viết: "Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [9] .

Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thựchiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợiích từ đất của nhân dân lao động Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thácnguồn lực tài chính từ đất đai Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất

là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả

Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hìnhthức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay Các hìnhthức khái thác nguồn lực tài chính từ đất đai cụ thể là:

- Thu từ tiền sử dụng đất:

+ Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khiđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụngđất, công nhận quyền sử dụng đất [32]

+ Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất không phải là chủ sởhữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang

sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ

sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao

+ Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác nguồnlực tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước;

mặt khác, là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thườngthấp hơn giá thị trường, đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách

là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác Khi các chủ thểđược giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì tráchnhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn

- Thu từ tiền cho thuê đất: Là việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất

để sử dụng[32] Đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụngđất (QSDĐ) có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ Người đithuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạnnhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất(Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê Nhà nướcthu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thuđược thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân chothuê đất Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướngdần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế

- Thu từ thuế sử dụng đất: Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành vàtồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuếcủa mỗi quốc gia Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhànước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai

Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vìcòn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luônvận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế Do đó, thực tiễn các mức thuếsuất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế

Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:

+ Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững chongân sách nhà nước , nhất là ngân sách địa phương;

+ Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, cóhiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu vàphát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư,khai hoang, cải tạo đất, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồnthu cho ngân sách nhà nước;

+ Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đốitượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nóichung và tài sản đất đai nói riêng;

+ Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội

Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuếkhác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêucầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ Ở nước ta hiện tại có bakhoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất.

+ Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhânvới thuế suất Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát

từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội Việc đómột mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ thuế sẽgóp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụcho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên quan đến quan hệ đấtđai, người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách nhiệm nộp thuế đấtnhư một loại thuế đánh vào tài sản Mục đích thu thuế giá trị đất là nhằm tận dụng và thúcđẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp không sử

dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm,chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai Thuế nhàđất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếuthuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn Chủ đất sử dụng đất không hiệu quả, thìphải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cáchhợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đấtđai Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sửdụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp

- Thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụngđất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mìnhcho người khác theo quy định của pháp luật Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụngđất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thunhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất

- Thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất: Các nguồn thu từ phí và lệ phítrong quản lý, sử dụng đất bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, lệ phí thẩmđịnh cấp quyền sử dụng đất, phí đấu giá quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụngtài liệu về đất đai, phí giao dịch bảo đảm về đất đai; phí và lệ phí trước bạ do giao đất,cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

1.1.4 Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh

1.1.4.1 Theo Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 có 13 điều (từ Điều 107 đến Điều 119) đề cập đến hệthống chính sách tài chính về đất đai là: Tài chính về đất đai, giá đất, đấu giá quyền sửdụng đất, cụ thể là:

- Về khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 nămmột lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất

mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

- Về bảng giá đất và giá đất cụ thể: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giáđất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dâncùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định

kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Bảnggiá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đấtkhi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phầndiện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp,đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạnmức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phítrong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vựcđất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụngđất đai; Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhànước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; Cơ quanquản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xácđịnh giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê

tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xácđịnh giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thịtrường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giáđất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất

đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

- Về tư vấn giá đất: Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể các trường hợp

tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấngiá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất,đặc biệt Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quannhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất

b.Về tài chính đất đai

Nội dung mục này cơ bản giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Đất đainăm 2003, có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất; quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sungviệc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp thực hiện chínhsách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dântộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hảiđảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; sử dụng đấtxây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng kết cấu

hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụhàng không; về Quỹ phát triển đất

c Về đấu giá quyền sử dụng đất

Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục,khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bêntham gia Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sửdụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Đây là điều kiện thuậnlợi để mở rộng đối tượng giao đất, tạo nguồn thu ngân sách cho địa phương

1.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai

Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủquan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng đất thì còn có ảnh hưởng rất quantrọng của các nhân tố khách quan

Những nhân tố khách quan đó là: Thứ nhất là quy mô đất đai; thứ hai do đặcđiểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai; thứ ba do vị trí không gianđịa lý lãnh thổ; thứ tư do trình độ phát triển của nền kinh tế - xã hội

Ngoài những nhân tố khách quan nói trên, việc khai thác và sử dụng nguồn lựctài chính từ đất đai còn chịu ảnh hưởng và tác động của nhân tố chính trị xã hội

Trước hết là chủ trương chính sách của Nhà nước, nhân tố con người tham gia bộ máythực hiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội

Về mặt chủ trương chính sách của Nhà nước tác động của nhân tố này đến việchuy động nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khả năng tạo điều kiện hoặc kìmchế tính hiệu quả của việc khai thác cũng như sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai

để phục vụ sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Khi chính sách phùhợp với tình hình thực tế, thì đó chính là cơ chế tốt cho việc huy động nguồn lực tàichính từ đất đai Hơn nữa, các chính sách thể hiện sự vận dụng một cách sáng tạochính sách về đất đai nói chung của cả nước thì cũng là nhân tố tích cực giúp cho khảnăng huy động nguồn lực tài chính từ đất đai hiệu quả hơn

Các chính sách sử dụng nguồn lực tài chính đảm bảo tính chặt chẽ và minhbạch là nền tảng cho việc thực hiện chính sách trong thực tế được hiệu quả Khi cácchính sách sử dụng nguồn lực tài chính thu được thông qua đất đai không linh hoạt,kém chặt chẽ, thiếu minh bạch thì sẽ tạo ra nhiều kẽ hở để gây ra tình trạng thất thoátlãng phí trong việc thu ngân sách từ đất đai

Nếu chính sách là cơ sở pháp lý để thực hiện việc huy động và sử dụng nguồn lựctài chính từ đất đai thì tính hiệu quả của chính sách ấy đòi hỏi phải được thực hiện thôngqua bộ máy hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước Nghĩa là liên quan đến đội ngũcán bộ thực hiện huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thànhphố Với ý nghĩa đó thì con người tham gia vào quá trình quản lý có ý nghĩa quyết địnhđến việc huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố có đạthiệu quả cao hay không Chính vì vậy, nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến việc huy động và

sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, ngoài chủ trương,chính sách của nhà nước, còn phải quan tâm đến nhân tố con người

1.1.5.1 Theo Luật Đất đai năm 2003

a Tài chính về đất đai

Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc huy động các nguồn lựctài chính từ đất đai cũng có những khác biệt ảnh hưởng bởi mục tiêu quản lý, điềukiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ Nội dung chính của tài chính vềđất đai bao gồm: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai; giá đất; tư vấn giá đất; đấugiá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá trị quyền sử dụng đất trongtài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và trong tài sảncủa doanh nghiệp nhà nước; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

b Về chính sách giá đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hànhNghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loạiđất (gọi tắt là Nghị định 188); Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 188 (gọi tắt là Nghị định 123) Nội dung chính củaNghị định 188 và Nghị định 123 quy định chính sách về giá đất như sau:

- Phạm vi áp dụng: Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quyết định sử dụng

để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuêđất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức,

cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanhnghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thutiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy địnhcủa pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và pháttriển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đấtđai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật

- Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xácđịnh giá đất Có 04 phương pháp xác định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trựctiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đãchuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá; Phươngpháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thunhập mang lại từ đất; Phương pháp chiết trừ được áp áp dụng để xác định giá đất củathửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thịtrường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liềnvới đất tương tự với thửa đất cần xác định giá; Phương pháp thặng dư được áp dụng

để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quyhoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, UBND tỉnh lựachọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp trên để định giá đất tại địaphương Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất đểđịnh mức giá đất cụ thể

c Về khung giá các loại đất bao gồm

Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đấtrừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ và đất rừngđặc dụng, các loại đất nông nghiệp khác

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: khung giá đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đấtsản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp tại đô thị Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sựnghiệp, UBND tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do

UBND tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định để định mức giá đấtphù hợp với tình hình thực tế tại địa phương Đối với đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ;

đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy địnhcủa Chính phủ; UBND tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND cấp tỉnhquyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề để định mứcgiá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

Đối với nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa

sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối vớingười có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND tỉnh quyết định và phương phápxác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định để định mức giá đất phù hợp

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương UBNDtỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm khôngquá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu củakhung giá đất cùng loại Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thịtrường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến độngliên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng, gây nên chênh lệchgiá lớn: tăng từ 30% trở lến so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối thiểu trongkhung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng lại khung giá đấtmới trình Chính phủ

Giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 188 và Nghị định 123 vẫn chưaphù hợp với giá đất thực tế trên thị trường, vì vậy ngày 13/8/2009 của Chính phủ banhành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giáđất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định này tiếp tục quy định việcxác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể: khi nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hoálựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanhnghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng

sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Giá đất

cụ thể được xác định lại theo quy định trên không bị giới hạn bởi các quy định vềkhung giá đất theo Nghị định số 123

d Về chính sách thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định 198);

Nghị định 17/2006/ND-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi bổ sung Nghị định 198 (gọi tắt

là Nghị định 17); Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 về sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 198 (gọi tắt là Nghị định 44); Nghị định số 120/NĐ-CP ngày30/12/2012 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198 (gọi tắt là Nghịđịnh 120) và Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuêmặt nước (gọi tắt là Nghị định 142)

Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụngđất và giao đất không thu tiền sử dụng đất

+ Nhà nước giao đất có thu tiến sử dụng đất, theo hình thức đấu giá quyền sử dụngđất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu dài; giao đất

sử dụng có thời hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; cho phép

Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất màtính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia,công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân laođộng thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua cácthời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất khôngphải là chủ sở hữu về đất đai được giao Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụnộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụngđất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng choQSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất…” và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 LuậtĐất đai

Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giaotại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương (sau đâygọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chínhphủ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy độngnguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ pháttriển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất,gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai đượcNhà nước giao Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp đểđảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân.

e Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa

Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm

2003 vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần được quy định cụ thể tại Điều 11 Nghịđịnh số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ sửa đổi điểm 2, khoản 12điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất, cụ thể là: Trường hợp doanh nghiệp nhànước tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnhquy định tại thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát vớigiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

f Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất và thuế thu nhập các nhân từ chuyển quyền sử dụng đất

- Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyểnquyền thuê đất: Để hướng dẫn và chỉ đạo thực hiện việc khai thác nguồn lực này,Chính phủ đã ban hành các Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003; Nghịđịnh 152/2004/NĐ-CP ngày 06/8/2004, quy định các hoạt động phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất

- Đối với thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Luật Thuế thunhập cá nhân được Quốc hội khoá 12 thông qua ngày 21/11/2007 và ngày 08/9/2008của Chính phủ ban hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điềucủa Luật Thuế thu nhập cá nhân; để hướng dẫn cụ thể về thuế thu nhập cá nhân đốivới lĩnh vực đất đai, ngày ngày 12 tháng 08 năm 2009, Bộ Tài chính ban hành Thông

tư số 161/2009/TT-BTC, hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trườnghợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản Thông tư này quyđinh: Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giátheo hợp đồng chuyển nhượng Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyểnnhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp

hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giáđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng

- Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản thì căn cứ tínhthuế lá giá trị của bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lýNhà nước có thẩm quyền Đối với quyền sử dụng đất, giá trị được xác định căn cứ vàogiá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; đối với nhà và các công trình xây dựngtrên đất, giá trị được xác định căn cứ giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấptỉnh quy định.

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

Ở một số nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức:

đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và đất đai thuộc sở hữu tư nhân (trong đó sở hữu

tư nhân là chủ yếu)

Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở các quốc gia đều xác định vai tròquan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế, nhằm phục vụ cho lợi ích chungcủa toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính về đất đai cũng xuất phát từmục tiêu này và với từng giai đoạn mà Nhà nước áp dụng các hình thức giao đất, chothuê đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến đấtcho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng đang sử dụng đất

- Ở thủ đô Băng Cốc của Thái Lan, trước đây áp dụng cả thuế đất và thuế chuyểnnhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất

trong sản xuất, Thái Lan đã bỏ thuế sử dụng đất

- Ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản hiện nay đang áp dụng thuế đất với mức thuếsuất 0,3% trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập phát sinh từ mua bánbất động sản

- Ở thành phố Thượng Hải của Trung Quốc: Việc huy động nguồn lực tài chínhthông qua thị trường bất động sản lại có vai trò rất quan trọng, đã trở thành một ngành trụcột, nòng cốt của thành phố Đồng thời, thị trường bất động sản đóng vai trò rất to lớntrong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân ở thành phố Thượng Hải, thay đổi bộ mặt củaThành phố Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong những năm qua được chính quyềnđánh giá chính là sự thay đổi về thị trường bất động sản Nhìn chung, thị trường bất độngsản của thành phố Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiệntừng bước Tuy nhiên, kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại ThượngHải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường bất động sản, đó là:

Vấn đề giá nhà đất cao và tăng nhanh: vấn đề này có tác dụng tích

cực cho chính quyền đối với nguồn thu từ bất động sản, nhưng về mặt xã hội thì lại làgánh nặng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp và thu nhập trung bình Đểgiải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh

và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống Để huy độngnguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng và phát triển thị trường đất đai ở TrungQuốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và xã hội, góp phần hoàn thiện xây dựng thểchế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa (XHCN) của Trung Quốc Trong hơn 10 năm qua,

kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thịtrường bất động sản ổn định Hiện nay, thị trường bất động sản có ảnh hưởng rộng lớntrong xã hội Giá trị sản lượng của ngành nhà, đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nềnkinh tế quốc dân Việc phát triển nhà, đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tếquốc dân Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng pháttriển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác

1.2.2 Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số thành phố

1.2.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng

Một trong những thành công nổi bật của Đà Nẵng trong khai thác hiệu quả vàhợp lý nguồn lực tài chính đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội là “gỡ nút thắt” trongđền bù, giải phóng mặt bằng Xác định công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, thựchiện chính sách thu hồi đất đai là vấn đề then chốt trong đô thị hóa, Đà Nẵng chủtrương chọn đây là khâu đột phá trong phát triển hạ tầng đô thị Để thực hiện việc nàythuận lợi, điều đầu tiên các cấp ngành chức năng của Thành phố thực hiện là tập trungquản lý chặt chẽ chất lượng đồ án quy hoạch nhằm nâng cao giá trị tài nguyên đất,giải quyết tốt việc phân chia bình đẳng phần giá trị tăng thêm của đất đai gắn với hạtầng mới đầu tư và đảm bảo phát triển đúng quy hoạch Đây là yếu tố chính giúpchính quyền Thành phố nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của nhân dân, thúc đẩy côngtác giải phóng nhanh mặt bằng nhanh gọn, thuận lợi, tạo điều kiện cho xây dựng hạtầng các tuyến phố mơi, khu đô thị và cụm dân cư Nhiều chính sách tài chính đấtđai riêng có ở Đà Nẵng, được Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố triển khai rất hiệuquả như: chính sách về thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng đối với những hộ giải tỏachấp hành bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định, chính sách hỗ trợ ổn định đờisống và ổn định sản xuất, chính sách đối với công tác tái định cư…[36]

Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng được chuyên môn hóa cao, thể hiện sựquan tâm thiết thực đến lợi ích của người dân và được quán triệt đầy đủ, nhất quán đốivới tất cả các dự án trên địa bàn Nhờ vậy, việc thực hiện giải phóng mặt bằng, bố trítái định cư khá công bằng, minh bạch, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện của công dân

Mọi vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trựctiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án Chính nhờgiải quyết cụ thể, kịp thời và thỏa đáng quyền lợi của nhân dân mà Đà Nẵng nhậnđược sự đồng thuận rất cao, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng

để quy hoạch xây dựng

Kinh nghiệm tiêu biểu của Đà Nẵng là thực hiện tốt chủ trương “Nhà nước vànhân dân cùng làm”, huy động tiềm năng, nội lực sẵn có trong cộng đồng vào xâydựng và phát triển Nhất quán trong thực hiện các cơ chế, chính sách, thu hút đầu tưtrong khai thác tối đa các nguồn lực tài chính đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xãhội Tập trung ưu tiên các biện pháp và phân bổ nguồn lực để bố trí kịp thời đất táiđịnh cư cho các hộ giải tỏa, nhanh chóng giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án;

chú trọng đầu tư và phát triển dịch vụ, tạo điều kiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế vữngchắc theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp

1.2.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội

Dân số ngày càng tăng cao, với nguồn cung nhà đất tại thủ đô Hà Nội ngàycàng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu Cũng chính vì thế, bất động sản Hà Nội luônđắt đỏ, đặc biệt là những khu vực các quận trung tâm và khu vực phía Tây - nơi đượcquy hoạch xây dựng nhiều dự án lớn Tuy vậy, từ 2012 trở lại đây, thị trường bất độngsản ở thành phố Hà Nội đang tự điều chỉnh và dần đi vào ổn định, phát triển bền vữnghơn, vì:

- Hà Nội đã kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mụcđích Việc sử dụng đất đai đúng mục đích góp phần vào việc giúp cho hoạt động thựchiện huy động nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn Bởi lẽ, khigiao quyền sử dụng đất thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các chủ thểtrong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thựcchất là có cách thức thực hiện huy động nguồn lực tài chính hiệu quả nhất

- Thành phố thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và khống chế số lượngđất đai sử dụng vào mục đích xây dựng Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽdẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai Sựbiến động về giá cả quyền sử dụng đất về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạtđộng sản xuất kinh doanh và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh

tế và sự ổn định xã hội

- Thành phố đã phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên,đồng thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế Tức là việccung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cungcấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường

- Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩmhóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường Với người dân có thu nhập trungbình trở xuống và thu nhập thấp, thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; nguồn tài chínhthu được từ đất đai sử dụng đúng mục đích và hiệu quả

1.2.2.3 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nhận được sự quan tâm củađông đảo các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là các tập đoàn bất động sản đaquốc gia Bởi lẽ, đây là thị trường có tốc độ phát triển cao trên cả nước Quỹ đất phinông nghiệp tăng từ 83.774 ha (năm 2005) lên 90.747 ha (năm 2012), tạo nguồn lựcquan trọng đầu tư phát triển đô thị Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triểnkhu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trungtâm thương mại được triển khai xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; Đồng thời, thị trường bấtđộng sản phát triển góp phần tăng thu ngân sách, bình quân hàng năm đạt trên 8.000

tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng số thu ngân sách của Thành phố[38]

Là thành phố lớn nhất của cả nước, vấn đề huy động nguồn lực tài chính từ đấtđai được xem là một trong những trọng tâm của chính sách huy động nguồn lực ở đây

Kinh nghiệm thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh về khía cạnh huy động và sử dụngnguồn lực tài chính từ đất đai cho thấy một số điểm thành công nổi bậc sau:

- Quản lý chặt chẽ quỹ đất và sự biến động của quỹ đất trong quá trình đô thị hoá,việc thực hiện quy hoạch và giao đất cho các chủ thể sử dụng được theo dõi chặt chẽ quá

trình sử dụng so với mục đích ban đầu Trong thời hạn giao hoặc cho thuê, nếu đấtkhông được sử dụng đúng mục đích thì sẽ bị thu hồi để giao cho chủ thể sử dụng khácnhằm tăng khả năng huy động nguồn lực của thành phố

- Linh hoạt và đa dạng hoá các hình thức sử dụng đất để có thể huy động đượcnguồn lực tài chính cao nhất Thành phố cho phép các chủ thể đầu tư đa dạng có thểtham gia vào các dự án cung cấp nhà ở cho nhân dân Thông qua hình thức này, cácchủ dự án sẽ nhanh chóng thực hiện được việc thu nộp tiền sử dụng đất vào ngân sáchthành phố

- Những nguồn tài chính thu được dùng để tái đầu tư trực tiếp cho phát triển cảitạo kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội của thành phố, những năm qua, nhiều khu chung cưđược cải tạo nâng cấp, chỉnh trang diện mạo của thành phố được thực hiện bằngnguồn tài chính thu được từ cho thuê quyền sử dụng đất

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

Tác giả Trần Đức Thắng với công trình nghiên cứu: “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam: Những thành công và hạn chế” Qua nghiên cứu này, tác giả đã phân tích

- Về cơ chế, chính sách:

+ Đối với chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí có liênquan: Về cơ bản, các chính sách trên đã phù hợp với cơ chế thị trường; huy động được

nguồn thu tài chính hiệu quả, phù hợp từ đất đai cho ngân sách nhà nước; góp phần hoàn thiện hệ thống pháp lý về quản lý tài chính đất đai

+ Đối với sử dụng nhà, đất của các đơn vị sự nghiệp công lập: Việc cho phép cácđơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sử dụng tài sản nhà nước vào mục đích sảnxuất, kinh doanh, dịch vụ, cho thuê, liên doanh, liên kết và tiền thu được từ hoạt độngnày, sau khi thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước, được dành phát triển hoạt động sựnghiệp đã góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản nhà nước, khai thác tiềm lực tàichính từ đất đai bổ sung nguồn lực tài chính cho các đơn vị sự nghiệp, giảm gánh nặngchi cho NSNN, nâng cao hiệu quả hoạt động, chất lượng dịch vụ cung

+ Đối với các trường hợp nhà đất sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu quảthì cho chuyển mục đích sử dụng đất: Qua đó, đã góp phần huy động nguồn lực to lớn

từ nhà đất để bổ sung nguồn vốn cho đầu tư phát triển

+ Đối với bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Đã tạo điều kiện cho một bộ phậnngười dân (chủ yếu là cán bộ, công chức) được quyền sở hữu, tự cải thiện nhà ở củamình, từ đó giảm gánh nặng duy trì, bảo dưỡng từ NSNN và góp phần chỉnh trang đô thị

- Về thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:

+ Tỷ trọng nguồn thu NSNN từ đất không ngừng tăng cao: Nếu như 2002, tỷtrọng nguồn tài chính thu từ lĩnh vực đất đai chỉ chiếm 4,43% thu NSNN, thì đến năm

2010 đã chiếm tới 11,21% Đây là kết quả khả quan trong hoạt động khai thác nguồnlực tài chính từ đất đai, đóng góp vào NSNN Xét riêng khía cạnh nguồn thu từ tiền sửdụng đất thì giá trị thu được dưới hình thức này cũng tăng theo thời gian Con sốthống kê cho thấy nếu như năm 2005, số tiền thu được từ thuê đất đóng góp 799 tỷđồng cho NSNN thì đến năm 2010 con số này đã tăng 3,5 lần, đạt mức 2.900 tỷ đồng;

tiền thu sử dụng đất năm 2005 là 14.176 tỷ đồng thì đến năm 2010 đã đạt 48.662 tỷđồng, tăng gần 3 lần

+ Đa dạng hơn trong các hình thức khai thác: Trong những năm gần đây, hìnhthức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam dần đa dạng, phùhợp hơn với cơ chế thị trường, chẳng hạn việc đổi đất lấy hạ tầng, việc thực hiện đấugiá quyền sử dụng đất là những hình thức rất mới trong quá trình thực hiện khai thác

nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam Khi đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệpnhà nước, hình thức tính giá trị quyền sử dụng đất vào trong giá trị tài sản doanhnghiệp khi thực hiện cũng được áp dụng, làm tăng hiệu quả quá trình thực hiện khaithác nguồn lực tài chính từ đất đai Bên cạnh đó, hình thức khai thác nguồn lực tàichính từ đất đai thông qua sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước cũng đang được

áp dụng góp phần huy động nguồn lực to lớn từ nhà đất để bổ sung cho đầu tư pháttriển và cho NSNN

- Các mặt hạn chế, tồn tại: Chưa khai thác hết tiềm năng tài chính từ đất đaiphục vụ phát triển KT-XH; công tác định hướng, dự báo, đánh giá, tính toán khả năngkhai thác nguồn lực tài chính từ đất đai còn nhiều hạn chế; hệ thống chính sách tàichính đất đai vẫn còn phức tạp, bất cập, thiếu tính nhất quán; việc khai thác nguồn lựctài chính từ đất đai còn chủ yếu tập trung ở các địa phương có tốc độ đô thị hoá cao;

phương thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn mang nặng tính hành chính,chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường

- Một công trình nghiên cứu khác của Vũ Thị Thơm….: “Đánh giá nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 đến năm 2011” Đề tài nêu lên việc nghiên cứu, đánh giá nguồn lực từ tài chính đất đai trên địa

bàn thành phố Thái Nguyên là vấn đề hết sức khó khăn và phức tạp vì động chạm đếnlợi ích kinh tế của nhiều nhóm chủ thể trong nền kinh tế Vì vậy, cần tạo ra nhữngđiều kiện phù hợp để thúc đẩy quá trình này trên cơ sở giải quyết hài hòa các mốiquan hệ về lợi ích giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu với các chủ thểkinh tế khác Do tính chất phức tạp của quan hệ kinh tế về đất đai, sự đa dạng về hìnhthức vận động của các nguồn tài chính từ đất đai cũng như hình thức khai thác cácnguồn lực đó, việc nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước

ta trong giai đoạn trước mắt và lâu dài chỉ có thể thực hiện thông qua hệ thống cácgiải pháp đồng bộ từ công tác quy hoạch tới thể chế hóa bằng chính sách các quan hệđất đai và bộ máy thực hiện các chính sách về đất đai

- Công trình nghiên cứu khác của Trần Văn Xuân….: “Phân tích tình hình khai

thác nguồn lực Tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Quãng Ngãi ” Đề tài

đánh giá được việc khai thác chính sách trong việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,thuế, phí, lệ phí có liên quan Về cơ bản các chính sách đã phù hợp với cơ chế thịtrường, huy động nguồn thu tài chính cho ngân sách nhà nước Thông qua cơ chế đấugiá quyền sử dụng đất, tình trạng tiêu cực trong giao đất đã từng bước hạn chế và đảm

bảo công khai, minh bạch Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cơ bản

đã thể hiện được sự ưu đãi và khuyến khích đầu tư của Nhà nước đối với các đối tượng sửdụng đất cần ưu đãi Tuy nhiên, tác giả cũng nêu lên những mặt tồn tại và hạn chế nhưcông tác định hướng, dự báo, đánh giá, tính toán khả năng khai thác nguồn lực tài chính

từ đất đai chưa được quan tâm đúng mực và mang tính chiến lược,