Nghiên cứu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện đức phổ, tỉnh quảng ngãi

Đề tài chỉ nghiên cứu ở góc độ thực tiễn, phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp từ các văn bản qui phạm pháp luật liên quan đến thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, phương

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Hoàng Phương Thúy

LỜI CẢM ƠN!

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy - Cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài

nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau đại học, đã tận tình

truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong

suốt thời gian học tập tại trường và nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới Thầy giáo PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi rất nhiều trong suốt thời

gian qua để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Đức Phổ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục thống kê, Văn phòng

Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi - Chi nhánh Đức Phổ, Chi cục Thuế huyện Đức Phổ,

các anh chị cán bộ nhân viên các phòng ban thuộc UBND huyện, Lãnh đạo Ủy ban

nhân dân các xã, thị trấn và nhân dân trong vùng nghiên cứu đã tạo mọi điều kiện

thuận lợi giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày tháng 8 năm 2017

Tác giả luận văn

Bùi Hoàng Phương Thúy

TÓM TẮT

Đề tài “Nghiên cứu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện

Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi” được tiến hành tại huyện Đức Phổ, thời gian từ tháng 10

năm 2016 đến tháng 4 năm 2017

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai trên địa bàn nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện

cơ chế thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

Đề tài chỉ nghiên cứu ở góc độ thực tiễn, phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

từ các văn bản qui phạm pháp luật liên quan đến thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,

thuê mặt nước, phương pháp định giá đất như: Luật Đất đai năm 2003, 2013, các Nghị

định, Thông tư hướng dẫn liên quan và các văn bản do Ủy ban nhân dân huyện ban

hành chỉ đạo trong công tác thu hút nguồn đầu tư từ đất đai; thu thập, tổng hợp các báo

cáo, tài liệu liên quan đến tình hình và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, kết quả

thu thuế tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi - Chi nhánh Đức Phổ, Phòng

Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi cục thống kê và Chi cục

Thuế huyện Đức Phổ Thu thập số liệu sơ cấp thông qua phỏng vấn nhanh 90 hộ gia

đình, cá nhân ở các xã: Phổ Phong, Phổ Văn và thị trấn Đức Phổ Đề tài sử dụng phần

mềm Excel để xử lý và phân tích số liệu

Kết quả đạt được như sau:

- Nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện công tác quản lý Nhà nước về đất đai

từ đó đánh giá được hiệu quả quản lý, sử dụng đất

- Đánh giá một cách có hệ thống tình hình thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai với những số liệu minh chứng trên địa bàn huyện Đức Phổ: Năm 2011 đến

năm 2016, thu ngân sách trên địa bàn huyện Đức Phổ là 633.498 triệu đồng, trong đó thu

từ đất 274.424 triệu đồng , chiếm 43,32 % thu ngân sách huyện (chưa đạt được tỷ lệ 50%)

+ Tiền sử dụng đất: 229.846 triệu đồng + Tiền thuê đất: 5.855 triệu đồng + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 6.690 triệu đồng, + Lệ phí trước bạ: 31.460 triệu đồng,

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: 573 triệu đồng

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khoản thu ngân sách từ đất đai + Việc áp dụng pháp luật trong công tác thực hiện chính sách tài chính đất đai

tại huyện Đức Phổ

+ Phân tích, đánh giá tình hình thực hiện chính sách tài chính về đất đai: Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng

đất thể hiện qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Phổ giai

đoạn 2011 đến 2016 là 144.698 triệu đồng Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài

chính đất đai tại huyện Đức Phổ qua ý kiến của các bên liên quan Đánh giá tình hình

chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính và ra thông báo nộp tiền sử dụng đất

tại huyện Đức Phổ qua ý kiến của các bên liên quan

Kết quả nghiên cứu đã đưa ra được các giải pháp về mặt chính sách pháp luật, quy hoạch, về tổ chức bộ máy và phát triển nguồn nhân lực, cải cách hành chính, kỹ

thuật công nghệ và tài chính nhằm góp phần hoàn thiện một số chính sách, chống thất

thu ngân sách tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN! ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Đất đai, vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội 3

1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai 7

1.1.3 Chính sách tài chính đất đai 9

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 14

1.2.1 Chính sách tài chính đất đai ở một số nước trên thế giới 14

1.2.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển chính sách tài chính đất đai 17

1.2.3 Chính sách tài chính đất đai Việt Nam hiện hành 21

1.3 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 34

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 36

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.3.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 36

2.3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp 37

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Excel để xử lý và phân tích số liệu 38

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN ĐỨC PHỔ 39

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đức Phổ 39

3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất 49

3.1.3 Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai 51

3.2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN ĐỨC PHỔ GIAI ĐOẠN 2011 ĐẾN 2016 63

3.2.1 Tình hình thực hiện chính sách tài chính đất đai tại huyện Đức Phổ 63

3.2.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 66

3.2.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 66

3.2.4 Tiền sử dụng đất 68

3.2.5 Tiền thuê đất 74

3.2.6 Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng 76

3.2.7 Lệ phí trước bạ 78

3.3 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHOẢN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN ĐỨC PHỔ 80

3.3.1 Việc áp dụng pháp luật trong công tác thực hiện chính sách tài chính đất đai tại huyện Đức Phổ 80

3.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện Đức Phổ 84

3.4 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN ĐỨC PHỔ, TỈNH QUẢNG NGÃI 92

3.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 92

3.4.2 Giải pháp về cải cách hành chính 93

3.4.3 Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật 94

3.4.4 Giải pháp về tài chính 94

CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 95

4.1 KẾT LUẬN 95

4.2 ĐỀ NGHỊ 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC

HTXSXNN : Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp 24

Bảng 1.2 Thuế suất đất phi nông nghiệp 27

Bảng 3.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 42

Bảng 3.2 Thống kê diện tích đất đai năm 2016 theo mục đích và theo đơn vị hành chính 50

Bảng 3.3 Kết quả thu ngân sách, nguồn thu ngân sách từ đất đai của huyện Đức Phổ giai đoạn 2011 - 2016 64

Bảng 3.4 Kết quả thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại huyện Đức Phổ từ năm 2011 – 2016 67

Bảng 3.5 Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Đức Phổ từ năm 2011 – 2016 71

Bảng 3.6 Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Đức Phổ từ năm 2011 – 2016 75

Bảng 3.7 Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng tại huyện Đức Phổ từ năm 2011 - 2016 77

Bảng 3.8 Các khoản thu lệ phí trước bạ nhà, đất từ năm 2011 - 2016 79

Bảng 3.9 Tình hình tìm hiểu, thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính đất đai của cán bộ các cơ quan liên quan tại huyện Đức Phổ năm 2016 84

Bảng 3.10 Khoản thu từ đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 85

Bảng 3.11 Thống kê mô tả mẫu phiếu điều tra người dân 86

Bảng 3.12 Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất 87

Bảng 3.13 Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 88

Bảng 3.14 Thực hiện đóng lệ phí phi nông nghiệp của người sử dụng đất 89

Bảng 3.15 Khó khăn trong công tác thu tiền SDĐ theo đánh giá của cán bộ 90

Bảng 3.16 Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ 90

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Đức Phổ 39

Hình 3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành giai đoạn 2011 - 2016 43

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất huyện Đức Phổ năm 2016 49

Hình 3.4 Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách giai đoạn

2011 – 2016 65 Hình 3.5 Tỷ lệ đóng góp của các khoản thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách từ đất

đai từ năm 2011 đến năm 2016 66 Hình 3.6 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của huyện Đức Phổ giai đoạn

2011 - 2016 68 Hình 3.7 Tỷ lệ đóng góp của tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai của

huyện Đức Phổ giai đoạn 2011 - 2016 72 Hình 3.8 Tỷ lệ đóng góp của tiền thuê đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai của

huyện Đức Phổ giai đoạn 2011 – 2016 75 Hình 3.9 Tỷ lệ đóng góp của thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

trong tổng thu ngân sách từ đất đai của huyện Đức Phổ giai đoạn 2011 –

2016 78 Hình 3.10 Tỷ lệ đóng góp trong tổng thu ngân sách từ đất của Lệ phí trước bạ nhà, đất

giai đoạn 2011 - 2016 79 Hình 3.11 Tỷ lệ đóng góp trong tổng thu ngân sách từ đất đai của việc đấu giá quyền

sử dụng đất 85 Hình 3.12 Ý kiến của người sử dụng đất về quy trình thực hiện NVTC 87

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Chính sách tài chính đối với đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành

quỹ tiền tệ tập trung của ngân sách Nhà nước Trong những năm qua, chính sách tài

chính đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu

huy động nguồn thu ngân sách Nhà nước và quản lý sử dụng đất đai trong nền kinh tế

thị trường Trong đó, các văn bản pháp lý quy định cơ sở để tính các loại nghĩa vụ tài

chính như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, những quy định về thuế sử dụng đất,

thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường chưa đáp

ứng với yêu cầu thực tiễn Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được

xây dựng định kỳ 05 năm một lần; trong thời gian thực hiê ̣n bảng giá đất, khi Chính

phủ điều chỉnh khung giá đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thi ̣ trường có biến đô ̣ng thì Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp; hơn nữa có sự đổi mới là

việc quy định giá đất cụ thể được sử du ̣ng để làm căn cứ trong các trường hợp và Ủy

ban nhân dân tỉnh xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông

tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp

dụng phương pháp định giá đất phù hợp nhằm điều hòa bất cập nêu trên nhưng phương

pháp xác định giá đất lại không đảm bảo được yếu tố sát với thị trường; kèm theo đó,

Chính phủ lại ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần Các vấn đề mâu thuẫn

nêu trên không chỉ không phù hợp với chức năng quan trọng của văn bản pháp lý mà

còn ảnh hưởng đến quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn cuộc sống

Huyện Đức Phổ là một huyện đồng bằng ven biển, nằm về phía Nam của tỉnh Quãng Ngãi, cách thành phố Quảng Ngãi - trung tâm của tỉnh khoảng 40 km Toàn

huyện Đức Phổ hiện có 15 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn; trong đó có 01 thị trấn,

02 xã miền núi và 12 xã đồng bằng, trong đó có 6 xã giáp biển Tổng diện tích tự nhiên

toàn huyện 37.276,14 ha (theo thống kê huyện Đức Phổ năm 2015), chiếm 7,23% tổng

diện tích tự nhiên toàn tỉnh Kinh tế xã hội của huyện trong thời gian qua phát triển với

tốc độ cao, cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch đáng kể theo hướng công nghiệp hóa, thu

ngân sách và đầu tư phát triển ngày một gia tăng, đời sống nhân dân không ngừng cải

thiện, vị trí và vai trò của huyện Đức Phổ trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của

tỉnh Quảng Ngãi ngày càng được nâng cao

Trong những năm qua, huyện Đức Phổ đã tập trung phát triển đô thị và đạt được những thành tựu đáng kể Khu vực thị trấn Đức Phổ mở rộng đã được công nhận

đô thị loại IV và có nhiều công trình, dự án được triển khai đầu tư, ngoài nguồn vốn

ngân sách, huyện đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư khác Tuy nhiên bên cạnh

đó, vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần giải quyết, khắc phục trong thời gian tới nhằm

góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, trong đó vấn đề chính sách tài

chính đất đai Thực tế, khi triển khai thực thi chính sách quản lý đất đai nói chung và

tài chính đất đai nói riêng trên địa bàn huyện đã bộc lộ nhiều bất cập, cụ thể như giá

bồi thường, phương pháp định giá và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ

quan thuế… Những bất cập này đã dẫn đến khá nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng

đất, đồng thời cũng gây ra không ít khó khăn cho cơ quan quản lý thuế Yêu cầu cấp

bách đặt ra là tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai

Từ trước đến nay đã có một số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài chính đất đai

Tuy nhiên, các đề tài chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh trong chính sách thu thuế đối

với đất đai đó là chính sách thuế Một số đề tài khác nghiên cứu hệ thống chính sách

tài chính nói chung dưới góc độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục đích

công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế đất nước Phần lớn các tác giả

nghiên cứu đều dựa trên quy định của Luật đất đai năm 1993, 2003 và các văn bản

hướng dẫn thi hành Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật về đất đai năm 2013 đã có nhiều

thay đổi so với trước đây Xuất phát từ những lý do đó, chúng tôi quyết định lựa chọn

nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại

huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn thạc sĩ ngành Quản lý đất đai

2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI

Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai trên địa bàn nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế thực hiện

chính sách tài chính về đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Đất đai, vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật

ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất,

phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên

cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về

đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này

Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai và trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay đưa ra nhiều định

nghĩa về đất đai khác nhau Cụ thể như:

- “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng” [37]

- “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự

nhiên của thực thể vật chất đó” [27]

- “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [40]

- Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993 định nghĩa:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của

môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,

dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng

sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết

quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ

thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )” [37]

1.1.1.2 Vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một

quốc gia, một dân tộc Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước sự tồn tại của con

người và được con người khai phá chiếm hữu Đất đai cùng với lao động của con

người tạo nên của cải vật chất nuôi sống con người; đất đai là địa bàn phân bố dân cư,

tư liệu sản xuất đặt biệt đối với các ngành nông, lâm, ngư nghiệp; là môi trường sinh

sống quan trọng nhất của con người Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con

người, có vai trò rất quan trọng đối với đời sống con người Vai trò kinh tế của đất đai

được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra của cải vật chất”

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông

qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao

động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động, đất

đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể

thiếu được của nền sản xuất xã hội Vai trò của đất đai đối với đời sống và sản xuất

thật to lớn và đa dạng Hội nghị các Bộ trưởng Môi trường các quốc gia châu Âu năm

1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài

người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất.”

Đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Đất đai cần thiết cho tất cả các ngành kinh tế quốc dân Đất đai tham gia vào

tất cả các ngành sản xuất vật chất và dịch vụ như một tư liệu sản xuất đặc biệt Trong

bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai

hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế

xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên (bao gồm các đặc tính không gian như diện

tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất,

địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất

đai) và thuộc tính xã hội (chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về

mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể đặc

trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con

người) [34]

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa

hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị hủy

hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế

bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi Trái lại, nếu đất

được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn Về mặt không gian tự nhiên, đất

đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển Đặc tính không thể di

dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài

sản khác Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ

và bề mặt trái đất Sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi chất

đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai – là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính

phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ

các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số

lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ

thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ

với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác

khác Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với

khái niệm không gian Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã

hội và không gian tâm lý Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên,

là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý [27]

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt

động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hóa,

từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường

Giá trị của đất đai – một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai hiện hành Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay

còn nhiều điều chưa có thống nhất Hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá

trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai

thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội

của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá

trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu

hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị

Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất

đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hóa, được xác định theo công thức P =

I

R , với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu Sau này một số nhà kinh tế trường tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và

lao động vật hóa) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai,

được xác định theo công thức: W = C + V + M Nhưng thực tế giá cả thị trường đất

đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai Như vậy giá trị

đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai [30]

Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của

con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong

việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của

nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không

có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị

trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá

trị trao đổi lớn và ngược lại [34]

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị

vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình

ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con

người [47] Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách

thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng

vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản [28]

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất

cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu

hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, đất đai tạo ra nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu

được của mọi hoạt động kinh tế Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình

công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đất đai càng trở thành một nguồn vốn quan

trọng tạo ra tiềm lực phát triển đất nước Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý

giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước;

quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt Có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai

qua những khía cạnh cơ bản sau:

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh quốc phòng quốc gia

- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy Nhà nước và đầu tư phát triển kinh tế

1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động có tổ chức bằng quyền lực Nhà nước thông qua các phương pháp và công cụ thích hợp để tác động đến quá

trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhằm phục vụ cho việc

phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua các thời kỳ [27]

1.1.2.2 Sự cần thiết phải quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước đối với đất đai - một nhiệm vụ không thể thiếu trong việc quản lý, điều hành đất nước của bất kỳ một Nhà nước nào tồn tại trong xã hội [2]

Xuất phát từ vai trò và ý nghĩa quan trọng của đất đai quyết định đến sự tồn tại

và phát triển cuả xã hội loài người thì cần phải có sự quản lý Mỗi quốc gia đều có sự

quản lý Nhà nước đối với đất đai nhằm sử dụng hợp lý tiết kiệm hiệu quả cao trong

việc khai thác mọi tiềm năng lợi thế của đất đai ở quốc gia mình, tạo thành nguồn lực

để phát triển đất nước

Mục tiêu cao nhất của quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm

bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu

quả cao Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đứng ra làm đại diện sở hữu và quản

lý, Nhà nước thực hiện giao đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng theo quy

định của pháp luật để đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu

quả nhất thông qua công cụ pháp luật về đất đai

1.1.2.3 Phân loại đất đai [44]

Theo quy định từ Luật Đất đai 2013, đất đai ở nước ta được phân loại thành 3 nhóm đất chính, cụ thể như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp

- Nhóm đất phi nông nghiệp

- Nhóm đất chưa sử dụng

1.1.2.4 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại điều 22 Luật Đất đai 2013, được áp dụng từ Trung ương đến địa phương nhằm đảm bảo quản lý

Nhà nước về đất đai được thống nhất [44], gồm 15 nội dung:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất;

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và

sử dụng đất đai;

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đứng ra làm đại diện sở hữu và quản lý, Nhà nước thực hiện giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng theo

quy định của pháp luật để đảm bảo công bằng xã hội và đất đai được sử dụng hiệu quả

nhất thông qua công cụ pháp luật về đất đai Một trong những nội dung quan trọng của

hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai là “Quản lý tài chính về đất đai và giá đất”

Hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm phát sinh các quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước và giữa các cơ quan Nhà nước với người

sử dụng đất Nhà nước ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó được phát triển

thống nhất và phù hợp với yêu cầu, lợi ích của Nhà nước

1.1.3 Chính sách tài chính đất đai

1.1.3.1 Khái quát về chính sách tài chính

Tài chính thể hiện là sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong xã hội, Nó phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế nảy sinh trong phân phối các

nguồn tài chính thông qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng các

nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội

Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thể trong xã hội có thể khai thác, sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình Nguồn tài chính có thể tồn tại

dưới dạng hữu hình hoặc vô hình Nguồn tài chính hữu hình là nguồn tài chính tồn tại

dưới hình thái giá trị và hình thái hiện vật Nguồn tài chính hiện vật có thể tồn tại dưới

dạng BĐS, tài nguyên, công sản, đất đai (gọi chung là tài sản) Nguồn tài chính dưới

dạng giá trị được gọi là nguồn tài chính tiềm năng bởi vì chúng được coi như có một

khả năng tạo ra nguồn tài chính [26]

Nguồn tài chính từ đất đai: Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, khả năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để

phục vụ cho phát triển kinh tế là vô cùng to lớn, được thể hiện:

- Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”

Tài nguyên thiên nhiên là toàn bộ giá trị vật chất sẵn có trong tự nhiên (nguyên liệu, vật liệu do tự nhiên tạo ra mà loài người có thể khai thác và sử dụng trong sản

xuất và đời sống), là những điều kiện cần thiết cho sự tồn tại của xã hội loài người Tài

nguyên thiên nhiên được coi như “món quà” mà thiên nhiên ban tặng cho con người và

“món quà” này là một bộ phận quan trọng tạo nên sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai

là một trong những tài nguyên thiên nhiên quan trọng, đó là tài sản quý giá và có ý

nghĩa đến sự sinh tồn và phát triển của xã hội loài người, như nhà bách khoa – danh

nhân văn hóa Phan Huy Chú đã khẳng định: “Của báu một nước không gì bằng đất đai,

nhân dân và mọi của cải đều do đất mà ra” Đất đai là thế mạnh và là nguồn nội lực

quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh – quốc phòng, ổn định và

nâng cao đời sống nhân dân của mỗi nước

Cũng như các tài sản khác, đất đai có thể được sử dụng vào mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh, thừa kế, biếu tặng Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có thể

giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp Đất đai cũng có giá cả (giá đất), có giá

trị sử dụng, như vậy có thể coi đất đai là một “hàng hóa”; tuy nhiên “hàng hóa đất đai”

là một “hàng hóa đặc biệt”, sự đặc biệt này do những đặc điểm riêng có của đất đai tạo

nên Vì vậy, đất đai là một nguồn tài chính hữu hình tồn tại dưới hình thái hiện vật

- Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng Dưới bất kỳ chế độ xã hội nào đất đai cũng là tài sản của một quốc gia, là tài sản bất khả xâm phạm Tính chất tư hữu về đất đai chỉ nằm trong giới hạn của một cá

nhân, gia đình hay một tổ chức nhất định, trong một thời gian nhất định Giá trị sử

dụng và tính chất tư hữu về đất đai, thông qua kinh tế thị trường đã tạo cho đất đai

trở thành một nguồn vốn quan trọng của một quốc gia để đầu tư cơ sở hạ tầng thông

qua chi NSNN Xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các nước kém phát triển, đang

phát triển như Việt Nam là yêu cầu đầu tiên để làm nền móng cho phát triển kinh tế -

xã hội và để thu hút đầu tư Tuy nhiên, đầu tư cơ sở hạ tầng là lĩnh vực cần nhiều

vốn Sử dụng quỹ đất hiện có để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng vừa khai thác nguồn

lực tài chính từ đất đai, vừa đáp ứng được số vốn rất lớn mà NSNN không có khả

năng trang trải

- Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh Đất đai - BĐS - tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài là

mục tiêu hết sức quan trọng của mỗi quốc gia Các nước chưa phát triển và đang phát

triển thì nhu cầu về vốn và chuyển giao công nghệ là rất lớn, vì thế giá trị đất đai là

nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư của tổ chức, cá

nhân trong và ngoài nước, chuyển giao công nghệ Góp vốn mà tài sản không mất đi,

đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích

thì đất đai càng tăng giá trị của nó Ngoài phần vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại

liên doanh, đất lại được lên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như

làm cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng Hết thời hạn liên doanh người sử dụng đất

lại tiếp tục có quyền sử dụng đất và tiếp tục được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng,

thế chấp, góp vốn ) trên thị trường BĐS

- Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển Đất đai là tài sản có giá trị lớn được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay

vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế

chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích của

mình như sản xuất kinh doanh, để ở Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh đã

được nhân đôi Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục

đích nhất định; một mặt hiện vật đất đai được tính giá trị đảm bảo cho việc huy động

vốn nhàn rỗi trong dân cư để đầu tư cho sản xuất kinh doanh theo những mục tiêu nhất

định Đó là một giá trị đặc biệt riêng có của tài sản đất đai mà con người có thể tận

dụng, khai thác biến đất đai thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển

- Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách Nhà nước Bất cứ một quốc gia nào cũng sử dụng hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai để huy động nguồn tài chính cho NSNN Thông thường việc tạo lập nguồn

thu cho NSNN thông qua các chính sách thu cơ bản như: Chính sách thu tiền bán đất

(tiền sử dụng đất), tiền cho thuê đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách

thuế đối với đất đai như thuế sử dụng đất (thuế tài sản, thuế thu nhập (giá trị gia

tăng) từ đất) [32]

Đất đai là của cải quan trọng, tạo nên sự giàu có và nguồn sức mạnh của mỗi quốc gia Tài sản này gắn liền với lịch sử của đất nước, do bao thế hệ cha anh đã có

công giữ nước, dựng nước mà có và càng ngày càng tăng giá trị vì không ngừng được

đầu tư, cải tạo Nguồn tài chính từ đất đai không bao giờ cạn Vì đất đai là một tài sản

có giá trị lớn, là “hàng hóa đặc biệt” có thể mua đi bán lại, đưa vào tiêu dùng nhưng

không mất đi, không biến loại như những hàng hóa tiêu dùng khác Đất đai cùng một

lúc có thể dùng vào nhiều mục đích như làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để ở vừa là

tài sản huy động vốn thông qua thế chấp, góp vốn Thông qua các quan hệ về đất đai

phát sinh sự vận động của nguồn tài chính giữa Nhà nước với người sử dụng đất và

giữa những người sử dụng đất với nhau Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức

quan trọng trong nguồn tài chính của mỗi đất nước Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất

đai là một BĐS được sử dụng để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, là tư liệu sản xuất

không thể thiếu cho mọi nền kinh tế, là chỗ ở cho con người Nguồn lực này có ý

nghĩa quyết định đến đời sống xã hội và sự tồn tại của con người Xét về mặt chính,

khi phát sinh các quan hệ mua bán, trao đổi, thế chấp, góp vốn đối với đất đai, nguồn

tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thông qua các

quan hệ đó Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã

hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn [26]

1.1.3.2 Bản chất nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai

Dưới chủ nghĩa xã hội, đất đai có đặc điểm cơ bản là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Với tư

cách đại diện chủ sở hữu đất đai, với chức năng phân phối và điều tiết nền kinh tế, Nhà

nước điều tiết phần địa tô (khả năng sinh lợi) và một phần lợi nhuận trong tổng thu

nhập thuần túy do lao động tác động vào đất đai tạo ra

Vậy, bản chất của thu NSNN từ đất đai là thu vào các nguồn lợi do sở hữu và sử dụng đất mang lại Nguồn lợi ở đây được hiểu là khoản thu nhập bằng tiền do sở hữu,

sử dụng đất, cũng có thể hiểu là những lợi ích về vật chất do việc sử dụng đất mang

lại Nguồn thu từ đất đai trong nền kinh tế thị trường được thực hiện thông qua cơ chế

giá đất [37]

Hiện nay, tất cả các nước trên thế giới đều thừa nhận đất đai là hàng hóa, có thể giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp như các hàng hóa khác Vấn đề

về giá trị đất đai đã được thể chế hóa lần đầu trong Luật Đất đai năm 1993, hoàn thiện

trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật, quy

định căn cứ và phương pháp xác định giá đất phục vụ xây dựng khung giá và bảng giá

đất đai tại các địa phương

Khung giá đất được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phần vùng sử dụng đất đai nhằm bảo

vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng

đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai

đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05

năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiê ̣n khung giá

đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm

từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung

giá đất cho phù hợp

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng

và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai

Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng

cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và

khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai

vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu

đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá

đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước

khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định

Căn cứ khung giá các loại đất của Chính phủ, tất cả các địa phương đã quy định giá đất ở địa phương mình nhằm thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất

đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và nhà đầu tư, góp phần ổn định giá cả đất

đai trên thị trường Giá đất do các địa phương quy định đã bám sát khung giá đất của

Chính phủ và tương đối phù hợp với thực tế ở địa phương tại thời điểm ban hành; giá

đất đã trở thành công cụ để thực hiện các quan hệ kinh tế về đất đai, phương tiện thực

hiện các chính sách thu tài chính đối với đất đai, thông qua giá đất, các quan hệ đất đai

giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ở nước ta đều được thực hiện

bằng các biện pháp kinh tế Nguồn thu ngân sách từ đất là một bộ phận của giá trị sản

phẩm thặng dư do các thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành sử dụng đất vào các

mục đích: sản xuất, kinh doanh; mua bán, chuyển nhượng, do Nhà nước thực hiện,

bằng các quy định pháp luật, nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu,

gia tăng sự quản lý Nhà nước về đất đai và thực hiện công bằng xã hội

1.1.3.3 Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai

Về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất là có giá trị và được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên

thị trường Tuy nhiên, các chính sách về đất đai, nhà ở lại chưa phù hợp với các yêu

cầu và các quy luật hoạt động của nền kinh tế thị trường Thị trường BĐS đã hình

thành và phát triển nhưng lại chưa có hệ thống luật pháp để quản lý, điều tiết hoạt

động nhịp nhàng, vì thế còn mang tính tự phát, nạn đầu cơ nhà đất ngày càng trầm

trọng nổi lên như một thách thức đối với xã hội Nhiều công ty môi giới chỉ là loại

“cò” cao cấp; các công ty này chẳng phải bỏ vốn đầu tư, đền bù, san lấp, làm hạ

tầng, mà vẫn hưởng lợi khá nhiều từ việc mua bán lòng vòng hoặc môi giới cho các

dự án quy hoạch khu dân cư

Sự biến động phức tạp của thị trường BĐS như: sự tăng vọt về giá cả đất đai, nhà ở; sự yếu kém và tiêu cực trong công tác quản lý Nhà nước về BĐS đã tạo điều

kiện cho một số cá nhân giàu lên nhanh chóng một cách bất hợp pháp, tạo sự phân hóa

rõ nét và đẩy nhanh tình trạng bất bình đẳng trong xã hội Bên cạnh đó, hiện tượng tiêu

cực, tham nhũng dẫn đến những vấn đề nảy sinh gây nhức nhối xã hội như: giao đất,

cho thuê đất không đúng thẩm quyền, tình trạng lấn, chiếm, tranh chấp, khiếu kiện

giữa các cá nhân, tổ chức và ngay cả trong gia đình với nhau đã xảy ra khá phổ biến

trong những năm gần đây

Vì vậy, cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả vào

sản xuất kinh doanh, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng

trong đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn

đầu tư nước ngoài Chính sách tài chính đất đai có các vai trò cơ bản sau:

- Là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho ngân sách Nhà nước

- Góp phần khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển

- Là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả sử dụng đất của Nhà nước

- Góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

1.2.1 Chính sách tài chính đất đai ở một số nước trên thế giới

1.2.1.1 Chính sách thu đối với đất đai ở Úc

Ở Úc, Nhà nước kiểm soát một số lượng đất đáng kể và quyết định cần phải dành đất nào cho phát triển, khi nào và theo điều kiện gì và đất nào cần để dành, để

cho giải trí hoặc các mục đích sử dụng công cộng khác Hơn nữa, hơn 60% đất Nhà

nước được tư nhân sử dụng dưới dạng thuê, rất nhiều trong số này là thuê vĩnh viễn

Tuy nhiên việc quản lý đất thuê lại nảy sinh rất nhiều vấn đề liên quan đến quyền thuê

và giá thuê

Mỗi bang có quy định riêng về quản lý đất Nhà nước và quản lý theo các chính sách và thủ tục riêng Chẳng hạn, theo một cuộc rà soát quản lý đất Nhà nước, Chính

quyền bang New South Wales (2004) đã quyết định tất cả các trường hợp thuê đất phải

tuân theo giá thị trường và người thuê đất vĩnh viễn sẽ được khuyến khích chuyển đổi

quyền thuê sang quyền sở hữu [61]

1.2.1.2 Chính sách thu đối với đất đai ở Thụy Điển

Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Quá trình đăng ký bao gồm việc kiểm

tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ được Nhà nước bảo đảm

Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ

xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật Quá trình chuyển nhượng có

thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào

Công chứng viên không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy

Điển Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn

Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ Hệ

thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế như việc đầu tư vào đất đai

nhà ở

Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của nó Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này

có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ

thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, trong việc đảm bảo cho đầu tư Khoảng 80%

tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp Đây là thực tiễn khá phổ biến ở

Tây-Bắc Âu, trong khi đó thị trường thế chấp lại chẳng mấy phát triển ở Đông Âu

Ở Thụy Điển, Nhà nước thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai Nhà nước thu thuế vào đất đai căn cứ vào quyền sở hữu và được quy định trong Đạo luật thuế bất

+ Căn cứ tính thuế là diện tích, giá tính thuế và thuế suất; trong đó:

Giá đất được xác định sáu năm một lần Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất tại thị trường của 2 năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu

tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất đất

Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm Giá tính thuế bằng 75% giá trị trường của 2 năm trước liền kề

- Thuế tài sản: Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp chung với toàn bộ tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, tài sản, tiền gửi ngân hàng….)

để đánh thuế tài sản, nếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 SEK/năm trở lên Thuế tài

sản được tính theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần với 3 mức thuế suất là 1,5% (áp

dụng đối với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK); 2,6% (từ

1.300.00 SEK đến dưới 3.600.600 SEK) và 3% (từ 3.600.000 SEK trở lên)

Kế hoạch vi tính hóa hoạt động đăng ký bất động sản và liên kết dữ liệu của hệ thống này với các dữ liệu của hệ thống đăng ký khác đã được triển khai từ đầu thập

niên 70 Mô hình sổ đăng ký đất đai bất động sản nhằm tạo thông tin minh bạch, rõ

ràng đã được thực hiện từ đầu năm 1974, hệ thống ngân hàng thông tin đất đai nói

chung và thông tin bất động sản nói riêng được thiết lập hoàn thiện từ năm 1995 Tạo

nền móng cho hệ thống thông tin hiện đại

Ông Olov Farnlvist, chuyên gia Cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai Thụy Điển cho biết, tại Thụy Điển, định giá đất được tính toán tới từng thửa đất

Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì

không cần định giá Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị

Ở Thụy Điển áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán bất động sản để vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động

của các mối quan hệ đối với đất đai Ở Việt Nam, có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất

nông nghiệp nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất [46]

1.2.1.3 Chính sách thu đối với đất đai ở New Zealand

Ở New Zealand cũng tồn tại hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất đai Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước dư thừa, không sử dụng được phép chuyển nhượng Việc mua

bán và chuyển nhượng được thực hiện theo cơ chế thị trường

Bộ phận đề ra các quy định về bất động sản của Bộ Thông tin về đất đai đưa ra các chuẩn mực và thủ tục tiến hành chuyển nhượng đối với đất dư thừa, không sử dụng

thuộc sở hữu Nhà nước Bộ Thông tin về đất đai chịu trách nhiệm đối với việc chuyển

nhượng đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của mình, đất nằm trong bảng tổng kết tài

sản của Nhà nước và đất được điều chỉnh bởi pháp luật về công trình công cộng thuộc

sở hữu của các doanh nghiệp Nhà nước và các cơ quan Nhà nước Thủ tục tiến hành

chuyển nhượng đất khác nhau phụ thuộc vào tình trạng của đất (có ý nghĩa là, đất

thuộc sở hữu Nhà nước (Hoàng gia) hay thuộc doanh nghiệp Nhà nước và các quy

định của pháp luật mà nó tuân theo vào thời điểm được mua) Ví dụ, những mảnh đất

trước đây được sử dụng vào mục đích bảo tồn thì trước hết phải được sự chấp thuận

của Bộ Bảo tồn đất đai Điều kiện để chuyển nhượng đất dư thừa thuộc sở hữu của

doanh nghiệp Nhà nước thì tương đối ít trong khi thủ tục chuyển nhượng đất thuộc

bảng cân đối tài sản của Hoàng gia thì nhiều hơn Thủ tục chuyển nhượng đất chung

yêu cầu cơ quan bán đất (cơ quan chuyển nhượng đất) ủy quyền cho một đại lý được

cấp phép (trung gian) phải xác định rõ các tiêu chí: Có giấy chứng nhận sở hữu hay

không; có bất kỳ hạn chế nào đối với mảnh đất; ảnh hưởng của bất kỳ ủy thác đã được

đăng ký hoặc chưa được đăng ký đối với mảnh đất, việc bảo tồn đất hoặc các hạn chế;

liệu có khoáng sản dưới lòng đất hay không

Xác định giá trị đất: Đất dư thừa, không sử dụng được đánh giá theo thị trường với giả định giá trị sử dụng là cao nhất và tốt nhất, có tính đến các yếu tố phân biệt đất

này với đất của Nhà nước (ví dụ đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu) Một cơ

quan chịu trách nhiệm đánh giá được lựa chọn sẽ tiến hành đánh giá giá trị đất dư thừa

theo trình tự, thủ tục do Bộ Thông tin về đất đai quy định

Quá trình chuyển nhượng: Đất có thể được chào bán, đấu giá công khai hoặc được bán với giá nhất định do cơ quan thẩm định giá Nhà nước đưa ra Đất cũng có thể

được bán theo hợp đồng tư nhân nếu trước kia đã có thỏa thuận về việc này (bán cho

người sở hữu đầu tiên) hoặc chào bán công khai thông qua đại lý bất động sản Trong

tất cả các trường hợp, Bộ Thông tin về đất đai quy định trình tự, thủ tục tiến hành để

đảm bảo rằng giá bán đạt giá trị tốt nhất cho Nhà nước (có nghĩa là dựa trên giá thị

trường hiện tại của đất) [16]

1.2.1.4 Chính sách thu đối với đất đai ở Thượng Hải - Trung Quốc

Năm 1984 Thượng Hải đã tuyên bố là “Thành phố mở cửa”, nhưng đến năm

1990 mới bắt đầu thực hiện cải tổ với mục tiêu làm cho Thượng Hải trở thành trung

tâm kinh tế, thương mại và tài chính của Viễn Đông Thượng Hải được hưởng một số

quy chế đặc biệt, trong đó có quy chế về quản lý đất đai

Từ năm 1984 đã có đổi mới về quản lý, cụ thể là chính quyền địa phương được phép quyết định việc chuyển nhượng đất; đồng thời chính quyền địa phương phải tăng

cường kiểm soát hành chính các vụ chuyển nhượng, việc sử dụng đất đai và qua đó

động viên các thu nhập từ đất đai Quá trình đổi mới về quản lý đất đai và cơ chế thu

tài chính đối với đất đai tại thành phố Thượng Hải đã được diễn ra như sau:

Trước hết, từ yêu cầu kêu gọi đầu tư nước ngoài từ năm 1979, các công ty nước ngoài vào Trung Quốc đưa ra các yêu cầu: Giá đất ổn định, được dùng quỹ đất

thế chấp vay vốn ngân hàng và thời gian được sử dụng đất phải phù hợp với mục

đích sử dụng đất Từ những đòi hỏi này, chính quyền thành phố Thượng Hải đã có

những đổi mới về quản lý đất đai và các cơ chế thu ngân sách Nhà nước đối với đất

đai áp dụng cho các hình thức đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước, với các nội

dung cụ thể như sau:

+ Tạo lập các công ty tư nhân đầu tư về phát triển bất động sản (có phần tham gia của Nhà nước) có nhiệm vụ lập các dự án thương mại, rồi bán lại cả đất lấy lãi (thu

hồi phần thặng dư); những người mua đất có quyền sử dụng đất trong thời gian mua

đất và phải nộp các lệ phí dùng đất hàng năm, các loại thuế và lệ phí đền bù Về quản

lý Nhà nước đối với đất đai đã có những định hướng mới như định hướng tái phát triển

của một số khu đất ở trung tâm để chuyển đổi hoặc chuyển quyền sử dụng đất nhằm

khai thác nguồn thu và đẩy mạnh công tác trước bạ tại cơ quan địa chính cho đất đai

+ Hình thành đội ngũ chuyên gia đô thị thực hiện dịch vụ xác định giá bán đất, tùy theo cách sử dụng và mật độ đô thị [13]

1.2.2 Khái quát quá trình hình thành và phát triển chính sách tài chính đất đai

1.2.2.1 Giai đoạn trước Cách mạng tháng 8 năm 1945

Dưới các triều đại phong kiến, chính sách “thái ấp”, “lộc điền”, “ruộng đất”,

“quốc khố” là các chính sách thu đối với đất đai nhằm huy động nguồn lực tài chính

cho giai cấp phong kiến Đối với thời kỳ thực dân Pháp xâm lược nước ta, thuế điền

thổ là chính sách thu đối với đất đai Thuế điền thổ do thực dân Pháp quy định với

mức thuế áp dụng riêng cho từng loại đất và có phân biệt giữa người bản xứ với người

châu Á và người châu Âu, được quy định theo Nghị định ngày 02/6/1897 của Toàn

quyền Đông Dương, tiếp đến là Nghị định ngày 23/8/1921 và Nghị định ngày

12/11/1925 Về cơ bản quy định về thuế Điền thổ được áp dụng đến năm 1945 [60]

1.2.2.2 Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1988

- Sau Cách mạng tháng 8/1945 thành công đến năm 1951, cùng với các loại thuế khác, đối với đất đai Nhà nước ta vẫn tạm thời áp dụng loại thuế điền thổ trên cơ sở có

đổi mới như: Thực hiện miễn giảm và xóa bỏ bớt những bất công, nhằm đảm bảo công

bằng hợp lý hơn và đảm bảo nguồn tài chính cho chính quyền cách mạng Đối tượng

nộp thuế là các chủ sở hữu đất đai (thuế đánh vào các chủ sở hữu ruộng đất)

- Năm 1951, khi cuộc kháng chiến chống Pháp chuyển sang giai đoạn mới, xuất phát từ tình hình kinh tế nước ta chủ yếu là nông nghiệp, đất đai nông nghiệp chủ yếu

thuộc về giai cấp thống trị, nhu cầu lương thực cho kháng chiến chống thực dân Pháp

ngày càng tăng, năm 1951, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Điều lệ thuế Nông nghiệp

theo sắc lệnh theo Sắc lệnh số 13/SL ngày 15/7/1951 Từ đó, thuế Nông nghiệp thu

vào hoa lợi ruộng đất thay cho thuế Điền thổ của thực dân Pháp Thuế Nông nghiệp đã

góp phần làm suy yếu thế lực giai cấp phong kiến, địa chủ, tạo thêm thuận lợi cho cải

cách ruộng đất Ngày 20/7/1954 Hiệp định Giơ-ne-vơ được ký kết, đất nước ta tạm

chia làm hai miền Do đó, ở hai miền có hai hệ thống thuế đối với đất đai khác nhau:

+ Ở miền Bắc: Để khôi phục cải tạo kinh tế và xây dựng hợp tác hóa, Điều lệ thuế nông nghiệp đã hai lần được sửa đổi, bổ sung vào năm 1956 nhằm phát triển sản

xuất nông nghiệp và tăng động viên vào ngân sách vào năm 1958 nhằm ưu tiên phát

triển hợp tác hóa nông nghiệp Tỷ lệ huy động trên thu nhập bình quân nhân khẩu dành

cho hợp tác xã ưu đãi không quá 25%, trong khi hộ nông dân làm ăn riêng lẻ tỷ lệ huy

động cao nhất là 37% (áp dụng cho các hộ có thu nhập bình quân ổn định cho đến

ngày đất nước ta hoàn toàn thống nhất năm 1975)

Ngoài thuế nông nghiệp, ở miền Bắc còn áp dụng thu thuế thổ trạch theo Nghị định số 66/TTg ngày 22/01/1956 của Thủ tướng Chính phủ Đây là một thứ thuế đánh

trên giá trị tài sản là nhà và đất của tư nhân ở một số thành phố, thị xã lớn vừa mới được

giải phóng lúc bấy giờ như Hà Nội, Hải Phòng, Nam Định, Hải Dương, Hà Đông

+ Ở miền Nam: Kể từ ngày 01/10/1969, nông dân có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước thông qua việc “đảm phụ nông nghiệp” do Trung ương cục miền Nam ban

hành cho đến ngày hoàn toàn giải phóng Sau đó, thực hiện theo Điều lệ thuế Nông

nghiệp do Hội đồng Chính phủ ban hành tại Nghị định số 185/CP ngày 25/9/1976 [60]

- Hiến pháp năm 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính và quan hệ đất đai còn đang ở

trạng thái tĩnh Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và giao đất cho các tổ

chức, cá nhân sử dụng Tổ chức, cá nhân SDĐ vào sản xuất nông nghiệp có trách

nhiệm nộp thuế nông nghiệp; thuế thổ trạch đối với đất ở Sau một thời gian khá lâu

duy trì hai sắc thuế nông nghiệp khác nhau ở hai miền tổ quốc, Chủ tịch nước đã ban

hành Lệnh số 09/LCT/HĐNN-7 ngày 03/3/1983 ban hành thuế nông nghiệp thống nhất

áp dụng trong phạm vi cả nước

1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993

Luật Đất đai năm 1988 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các quan hệ đất đai

được mở rộng hơn như Nhà nước cho các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất

theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Mặt khác, Nhà nước cũng cho phép người

mua tài sản trên đất được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích Từ đó, ngoài thuế

nông nghiệp (ban hành theo sắc lệnh 15/HĐNN ngày 11/2/1989) đã hình thành một số

cơ chế chính sách thu đối với đất đai cho phù hợp với quan hệ đất đai mới và để quản

lý sự vận động của quan hệ đất đai cũng như tình hình sử dụng đất Đó là: Chế độ thu

lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất (năm 1988); Tiền thuê đất, mặt nước,

mặt biển đối với xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (năm 1990); Thuế đất áp dụng

đối với đất ở và đất xây dựng công trình (năm 1992); Thuế thu nhập đối với người bán

nhà cùng chuyển quyền sử dụng đất (năm 1993)

Như vậy, trong giai đoạn này chính sách tài chính đất đai không chỉ dừng ở chính sách thuế nông nghiệp mà từng bước hình thành chính sách thu đối với đất đai

trên cơ sở sự vận động của quan hệ đất đai mới trong nền kinh tế; đã góp phần phục vụ

cho công tác quản lý đất đai và thúc đẩy mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất có hiệu quả

và tiết kiệm Tuy nhiên, trong thời gian này, quản lý đất đai chủ yếu bằng biện pháp

hành chính, với cơ chế “xin, cho, thu hồi”; tính bao cấp trong sử dụng đất rất nặng nề

Dẫn đến, nguồn lực tài chính từ đất đai không được khơi dậy và bị lãng phí Tuy

nhiên, chính sách thu đối với đất đai hình thành trong giai đoạn này là yếu tố mới để

nghiên cứu, xây dựng chính sách thu khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 1993

1.2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa , đều thuộc sở hữu toàn

dân” Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo

đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai

thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước

giao theo quy định của pháp luật

Những quy định của Hiến pháp năm 1992 đã được cụ thể hóa tại Luật Đất đai năm 1993 như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức

chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình và cá

nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng

đất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất [38]

Các quy định trên đây đã tạo hành lang pháp lý để quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế, là cơ sở cho việc xây dựng chính sách thu NSNN đối với đất đai Trong

thời gian này, chính sách tài chính đất đai đã hình thành tương đối đầy đủ và thường

xuyên được hoàn thiện, sửa đổi để phù hợp với pháp luật về đất đai và yêu cầu phát

triển kinh tế đất nước, gồm:

- Thu tiền sử dụng đất: Thu tiền sử dụng đất thực tế đã được thí điểm từ năm

1991 tại Bà Rịa - Vũng Tàu với cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng Tiền sử dụng đất đã được đưa vào áp dụng tại Nghị định số 61/CP ngày

05/7/1994 với cơ chế bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; sau đó

được mở rộng ra các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất tại

Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994, sau được thay thế bằng Nghị định số

38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ

- Tiền thuê đất: Đối với tổ chức, cá nhân trong nước (Quyết định số

1357/TC-QĐ-TCT ngày 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ Tài chính); đối với doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài (Quyết định số 1414/TC-TCĐN ngày 31/12/1994 của Bộ trưởng Bộ

Tài chính, sau đó được thay thế bằng các Quyết định 179/1998/QĐ-BTC ngày

24/02/1998 và Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ

Tài chính);

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Luật thuế Chuyển quyền sử dụng đất năm 1994)

1.2.2.5 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 gồm 7 chương với 146 điều, trong đó có 7 điều (từ điều

54 đến điều 60) đề cập đến hệ thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu tiếp

tục cải thiện môi trường đầu tư và huy động tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát

triển Nội dung chính của tài chính đất đai gồm: Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất

đai; giá đất; tư vấn giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất;

giá trị quyền sử dụng đất trong tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất và trong tài sản của doanh nghiệp Nhà nước; miễn, giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất Trong đó xác định nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai ở nước

ta bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế sử

dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ việc xử phạt vi phạm

pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai [41]

Để thực hiện Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành một số chính sách mới, thay thế chính sách đã áp dụng trước đây như thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho

thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu lệ phí trước bạ

- Chính sách giá đất: Căn cứ các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

(gọi tắt là Nghị định 188); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính

phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188 (gọi tắt là Nghị định 123) để áp

dụng giá đất cho UBND tỉnh, thành phố quyết định sử dụng làm căn cứ tính thuế đối

với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

1.2.3 Chính sách tài chính đất đai Việt Nam hiện hành

1.2.3.1 Tiền sử dụng đất

Xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng không đồng nghĩa với việc Nhà nước là người trực tiếp sử dụng đất nên Nhà

nước cần có chính sách giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và khai

thác nguồn lợi từ đất đai mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội Luật Đất đai năm 2013 đã

khái niệm: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước

khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” Thi hành Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ

đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử

dụng đất; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 76/2014/TT- BTC ngày

16/6/2014 Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Nội dung chính của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau [23]:

- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất vào mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh như thực

hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, thực hiện dự

án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với

hạ tầng, xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất; khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu dài; giao đất sử dụng có

thời hạn theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Thời hạn giao đất: Trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài Các loại đất còn lại được giao có thời hạn, tối đa là 70 năm

- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất: Được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất

phải nộp

=

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

x

Diện tích đất phải nộp tiền

sử dụng đất

Tỷ lệ % tiền sử dụng đất (nếu có)

-

Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định (nếu có)

-

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền

sử dụng đất (nếu có) + Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, được phép chuyển

mục đích SDĐ, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng

đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất: Giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu

nhập, thặng dư (Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử

dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ

30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên

đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì

giá đất tính thu tiền sử dụng đất; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử

dụng đất) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Tổ

chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu

giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không

thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho

đất thực hiện và được nộp vào ngân sách Nhà nước Số tiền này, người sử dụng đất

được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) hoặc được tính vào vốn đầu tư của

dự án (trong trường hợp người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất)

+ Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về

người có công; Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất

phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc

biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa

bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo; Người

được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi

không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời (nơi đi)

+ Giảm tiền sử dụng đất: Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều

kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối

tượng được miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết

định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho

phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là

đất ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở; Hộ gia

đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu

thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp giấy chứng nhận, được công nhận quyền

sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất [44]

1.2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Năm 1983, Hội đồng Nhà nước ban hành pháp lệnh thuế Nông nghiệp theo ủy quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khóa VII, kỳ họp thứ tư ngày 28/12/1982 thay thế

điều lệ thuế nông nghiệp ban hành theo sắc lệnh 131/SL ngày 11/5/1951 Sau 5 năm

(1986 - 1990) giữ được nhịp độ phát triển và giữ được ổn định xã hội; đời sống nhân dân

nói chung và nông dân nói riêng được nâng lên rõ rệt Trong sự thành công này có sự

đóng góp rất lớn của cơ chế quản lý kinh tế mới Cơ chế kinh tế thị trường theo định

hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến việc tiếp tục

đổi mới cơ chế tài chính nói chung và chính sách thu đối với đất đai nói riêng Thực hiện

Nghị quyết Hội nghị lần V - Ban chấp hành Trung ương khóa VII, ngày 10/6/1993 Quốc

hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành như sau:

- Đối tượng nộp thuế: Là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, để đảm bảo yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, Luật thuế sử

dụng đất nông nghiệp còn quy định: Hộ được giao quyền sử dụng đất mà không sử

dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Đối tượng chịu thuế: Là đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản và đất trồng rừng

Đất không thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp mà chịu các loại thuế khác hoặc không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật gồm có: đất rừng tự

nhiên, đất đồng cỏ tự nhiên, đất dùng để ở, đất chuyên dùng

- Căn cứ tính thuế và thu thuế: là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogram thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

+ Diện tích tính thuế: Là diện tích giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng phù hợp với sổ địa chính Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích tính thuế là diện

tích ghi trên tờ khai của người sử dụng

+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình

quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986 – 1990)

Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng,

đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

+ Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng số kilogram thóc/hec-ta của từng hạng đất; cụ thể:

Bảng 1.1 Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

Đơn vị: kg thóc/ha

trồng cây hàng năm

Đối với đất trồng cây lâu năm

(Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, 1993) [39]

Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% sản lượng khai thác Ngoài việc nộp thuế theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất

nông nghiệp, hộ gia đình nông dân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định

còn phải nộp thuế bổ sung bằng 20% mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với diện

tích đất nông nghiệp vượt hạn mức

Thuế sử dụng đất nông nghiệp tính bằng thóc, thu bằng tiền Giá thóc thu thuế

do Chủ tịch UBND tỉnh quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị

trường địa phương trong vụ thu thuế

- Miễn giảm thuế sử dụng đất: Để khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp nhất là những vùng rừng núi xa xôi, những đối tượng có khó khăn do hoàn cảnh khách

quan, thuế sử dụng đất nông nghiệp được xét miễn, giảm trong các trường hợp: Đất

đồi, núi trọc, khó khăn cho canh tác, sản xuất nông, lâm nghiệp; trong thời gian xây

dựng cơ bản; đất khai hoang, lẫn biển ; do thiệt hại vì thiên tai, địch họa; các nông

dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu sổ, nông

dân là người già, tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống còn nhiều khó khăn; hộ gia

đình thương binh, liệt sỹ

Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010 Ngày 24 tháng 11

năm 2010, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn giảm thuế sử

dụng đất nông nghiệp đến năm 2020

1.2.3.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây gọi là Thuế nhà, đất)

Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế Nhà đất ngày 29/6/1991 theo ủy quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khóa VII, kỳ họp thứ 6 ngày 28/12/1989 Pháp lệnh

thuế Nhà, đất được thay thế bằng Pháp lệnh thuế Nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992

Ngày 19/5/1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung

một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 Năm 2010, Quốc hội ban hành

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 Nội dung cơ bản của thuế sử

dụng đất phi nông nghiệp hiện hành như sau:

- Đối tượng chịu thuế: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật

liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh

doanh

- Đối tượng nộp thuế: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

(sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế

Không thu thuế đối với đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc

từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các

tôn giáo, tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở

- Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất

- Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; trường hợp có

quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất

tính thuế Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật

này có hiệu lực thi hành

Đối với trường hợp người nộp thuế sống tại các khu nhà nhiều tầng có nhiều hộ

ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất

tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện

tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng

Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán

hoặc theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư

0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với

công trình xây dựng dưới mặt đất

Hệ số phân bổ = Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng dưới mặt đất

+ Thuế suất: Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh

doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:

Bảng 1.2 Thuế suất đất phi nông nghiệp

Bậc

2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07

3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

(Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, 2010)[43]

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03% Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng

mức thuế suất 0,03% Đất công cộng, phúc lợi xã hội, tôn giáo nhưng sử dụng vào mục

đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03% Đất sử dụng không đúng mục đích, đất

chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất của

dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%

Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế

không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế

đối với diện tích đất lấn, chiếm

- Miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc

biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều

kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là

thương binh, bệnh binh Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động

trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường Đất xây dựng

nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật,

trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng

trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương

binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ

Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ,

chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động

cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh

gia đình khó khăn Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ

Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu

hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới Đất có nhà vườn được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử - văn hoá Người nộp thuế gặp khó

khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá

tính thuế

- Giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20%

đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có

điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4,

4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3;

con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng Người nộp thuế gặp khó khăn

do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50%

giá tính thuế [43]

Ngày 04/6/2016, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 11 đã ban hành Luật số 106/2016/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế Giá trị gia tăng, Luật thuế

Tiêu thụ đặc biệt, Luật Quản lý thuế Theo đó, Điều 61 của Luật Quản lý thuế số

78/2006/QH11 ngày 29/11/2006 được sửa đổi như sau: “Cơ quan quản lý thuế thực

hiện miễn thuế, giảm thuế đối với các trường hợp thuộc diện miễn thuế, giảm thuế

được quy định tại các văn bản pháp luật về thuế và miễn thuế đối với hộ gia đình, cá

nhân có số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hàng năm từ năm mươi nghìn

đồng trở xuống”

Với mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được miễn theo quy định nói trên

thì kể từ năm 2016 trở đi (đến khi có quy định khác) hộ gia đình, cá nhân có số thuế sử

dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hàng năm từ năm mươi nghìn đồng trở xuống thì

được miễn thuế Theo thống kê của Chi cục Thuế huyện Đức Phổ thì sẽ có trên 5.000

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo

quy định của Luật này

1.2.3.4 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giai đoạn từ năm 1994 đến năm 2003, việc xác định thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng chung giữa đối tượng chuyển quyền sử dụng đất là tổ

chức với hộ gia đình, cá nhân theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 và

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế CQSDĐ năm 1999 Theo đó, thuế

chuyển quyền sử dụng đất được tính theo giá trị của diện tích đất chuyển quyền (diện

tích đất chuyển quyền nhân với giá đất, trong đó giá đất do UBND cấp tỉnh quy định)

nhân với thuế suất Thuế suất được xác định theo 2 loại đất khác nhau: Đối với đất sản

xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có mức thuế suất là 2%; Đối với

đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác có mức thuế suất là 4% Với

phương pháp tính thuế này, bất động sản có giá trị lớn phải nộp thuế cao hơn bất động

sản có giá trị thấp Đây là một bất hợp lý, vì việc chuyển quyền sử dụng đất có giá trị

cao chưa chắc đã có thu nhập hoặc nếu có cũng chưa chắc cao hơn thu nhập đối với

chuyển quyền sử dụng đất có giá trị thấp Do đó mục tiêu của thuế chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất có thu

nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp, nay do đô thị hóa hoặc được Nhà nước

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất tăng lên không thực hiện

được, không khuyến khích người chuyển, người nhận quyền sử dụng đất tự giác kê

khai thực tế giao dịch bất động sản

Giai đoạn từ năm 2004 đến năm 2008, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với tổ chức được áp dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc hội

khóa XVII, kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008, có hiệu lực thi hành từ

ngày 01 tháng 01 năm 2009 Theo đó đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

của các tổ chức đã được xác định trên cơ sở thu nhập thực tế từ hoạt động này (chênh

lệch đầu ra trừ đi đầu vào) nhân với thuế suất 28%, như vậy đã khắc phục được tình

trạng đánh thuế trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng như trước đây Đối với hộ gia

đình, cá nhân tiếp tục được áp dụng theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Từ ngày 01/01/2009, với việc Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cùng có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/01/2009 đã tạo nên khuôn khổ pháp lý giữa 2 nhóm đối tượng này Nội

dung cơ bản như sau:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế thu

nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:

- Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

- Căn cứ tính được xác định theo công thức sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá thực tế

hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy

định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định: Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu

tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của

Nhà nước; đối với đất nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào

hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất; đối với trường

hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá

+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan

Giá cho thuê lại được xác định căn cứ vào giá thực tế ghi trên hợp đồng

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy

định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá

do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

- Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Miễn thuế: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ

chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại,

bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng

quyền SDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có

một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền SDĐ của cá nhân được Nhà nước

giao đất; Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con

đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ

với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị,

em ruột với nhau

+ Giảm thuế: Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng

với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp [42]

Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: Theo Luật Thuế thu nhập năm 2008 và Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi