Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh đồng nai

- Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế còn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ cây trồng lâu năm hay rừ

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC

KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2018

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC

KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Huế, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Trương Thị Hồng Nhung

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành Luận văn này Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, Phó Giám đốc - Đại học Huế đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế; các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, Sở Xây dựng Đồng Nai, Cục Thống kê Đồng Nai, Cục thuế Đồng Nai và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày… tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Trương Thị Hồng Nhung

TÓM TẮT

Đề tài “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai” với mục tiêu đánh giá việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó

đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong việc xử lý hồ

sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản kết hợp với phương pháp điều tra bằng phiếu lấy ý kiến của lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Kết quả đạt được:

- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hoàn thiện; quy trình, thủ tục chứng nhận đã được ban hành Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm chưa được quy định cụ thể

- Toàn tỉnh Đồng Nai, đến hết năm 2016 có 8.346 tổ chức kinh tế, sử dụng 86.407

ha đất Đến 30/6/2017, toàn tỉnh chỉ chứng nhận tài sản được 1.036 trường hợp/14.613 GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản đã chứng nhận chủ yếu là công trình xây dựng và nhà ở Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, diễn ra rất nhỏ lẻ Khi tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện

- Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế còn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho công tác quản lý; hình thức đăng ký đất đai điện tử đã được thực hiện nhưng số lượng còn rất ít, mới chỉ tập trung vào hồ sơ biến động với thủ tục đơn giản; việc ứng dụng phần mềm Quản lý đất đai để đăng ký, thể hiện thông tin chủ sở hữu và công trình xây dựng còn hạn chế đối với trường hợp thửa đất nằm trên 2 thửa, 2 xã khác nhau và một số hình thức đăng ký biến động;

UBND tỉnh Đồng Nai chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện; thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thường kéo dài so với quy định với nguyên nhân cơ bản từ phía tổ chức kinh tế như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp, xây dựng không phép, không có trong hợp đồng chuyển nhượng

- Qua nghiên cứu đã đề xuất được 3 nhóm giải pháp (gồm các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực hiện và bổ trợ khác) Từ đó, góp phần nâng cao hiệu quả

và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Đăng ký đất đai 3

1.1.2 Giấy chứng nhận 4

1.1.3 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và vai trò của việc chứng nhận quyền 5

1.1.4 Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 6

1.1.5 Tổ chức kinh tế 8

1.2 Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu 10

1.2.1 Tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản 10

1.2.2 Lược sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ ban hành Luật Đất đai 14

1.2.3 Sự thay đổi các mẫu giấy chứng nhận 19

1.2.4 Công tác đăng ký đất đai, chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ

chức kinh tế ở Đồng Nai 21

1.3 Những công trình nghiên cứu có liên quan 26

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 29

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Nội dung nghiên cứu 29

2.3 Phương pháp nghiên cứu 29

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 29

2.3.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Đồng Nai 37

3.2.1 Tình hình thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai 37

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 42

3.2.3 Khái quát về tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 45

3.3 Thực trạng đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai 46

3.3.1 Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 46

3.3.2 Phân loại tài sản và xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản của tổ chức kinh tế 49

3.3.3 Một số bất cập nhìn từ kết quả điều tra 59

3.3.4 Những thuận lợi và khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế 61

3.4 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế 64

3.4.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 64

3.4.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện 66

3.4.3 Giải pháp bổ trợ khác 67

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69

1 Kết luận 69

2 Đề nghị 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC p1

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh năm 2016 42

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2016 43

Bảng 3.3 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất 44

Bảng 3.4 Biến động sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 44

Bảng 3.5 Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 45

Bảng 3.6 Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Đồng Nai 46

Bảng 3.7 Thống kê kết quả chứng nhận tài sản cho tổ chức kinh tế 47

Bảng 3.8 Tỷ lệ chứng nhận quyền sở hữu trên GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế 48

Bảng 3.9 Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu 49

(đến 30/6/2017) 49

Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản 59

Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức kinh tế về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản so với quy định 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu 22

Hình 1.2 Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất 23

Hình 1.3 Lưu đồ quy trình đăng ký bổ sung tài sản vào giấy chứng nhận đã cấp 25

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai 32

Hình 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế qua các năm 2010 và 2015 36

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh năm 2016 43

Hình 3.4 Cơ cấu loại hình tổ chức kinh tế qua các năm 46

Hình 3.5 Chứng nhận sở hữu trên số GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế 48

Hình 3.6 Thông tin chứng nhận quyền sở hữu công trình nằm trên 02 thửa, 02 xã 57

Hình 3.7 Giấy chứng nhận đối với thửa đất có nhiều loại công trình 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng mà thông qua cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trao quyền sử dụng cho các

CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Đặc biệt Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định chủ sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy gọi là

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Tuy nhiên giai đoạn này, các tổ chức kinh tế không chú trọng đến việc chứng nhận tài sản gắn liền với đất do các tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu vẫn được các tổ chức tín dụng nhận thế chấp và cho vay vốn

Ngày nay, khi nhu cầu thế chấp, vay vốn của các tổ chức kinh tế ngày càng tăng cao, đồng thời ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Thông tư này thì các

tổ chức kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh đồng loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã tạo ra áp lực không nhỏ cho các cơ quan chức năng

Riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, tính đến năm 2017 có đến 8.346 tổ chức kinh

tế đang hoạt động trên các lĩnh vực khác nhau Thực tế qua hơn 7 năm thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, cho thấy còn tồn tại một số bất cập, chưa hợp lý, gây khó khăn không nhỏ cho các tổ chức kinh tế khi thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền

với đất, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế và hiệu quả công việc cho cơ quan Nhà nước Điều này cũng làm giảm khả năng giải ngân của các tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến công tác quản lý của cơ quan Nhà nước

có liên quan, kìm hãm phát triển sản xuất và gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế của địa phương đòi hỏi quá trình giải quyết trình tự, thủ tục chứng nhận quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế phải được đổi mới hoàn thiện, giảm bớt thủ tục hành chính nhằm mang lại hiệu quả cao đáp ứng nhu cầu thực tiễn

Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốt quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, mang lại hiệu quả cho công tác chứng nhận quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thời gian tới, tôi lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát được tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Đồng Nai

- Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các phương

án tối ưu trong quá trình thực hiện việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Đăng ký đất đai

- Thuật ngữ đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi

về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định Theo đó, đăng ký đất đai

trên thế giới được biết đến với 2 thuật ngữ “đăng ký đất đai” và “địa chính” [5]

Đăng ký đất đai bao gồm 2 hình thức:

+ Đăng ký văn tự giao dịch:

Là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp

lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua

+ Đăng ký chủ quyền:

Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng đăng ký trong đăng ký chủ quyền

là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế

về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký

hệ quả pháp lý của sự kiện đó

Cũng xác lập và lưu trữ thông tin về đất, bên cạnh đăng ký đất đai và sổ đăng ký,

ở nhiều nước tồn tại một khái niệm khác về hệ thống đăng ký đất đai, đó là “địa chính” Theo diễn đạt của Liên đoàn Chuyên viên Đo đạc Quốc tế, địa chính là một

dạng của hệ thống thông tin đất đai, chứa đựng những hồ sơ về các lợi ích trên đất (như quyền, hạn chế về quyền và trách nhiệm) được xây dựng trên cơ sở đơn vị đất đai

(thường là thửa đất) Nó bao gồm một sự mô tả hình học các thửa đất trong mối liên kết với các thông tin khác mô tả bản chất của các lợi ích, của quyền sở hữu và sự kiểm soát các quyền này, cũng như mô tả giá trị đất đai và sự thay đổi, gia tăng của nó

- Liên hệ với nước ta:

Quy định về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam và cách tổ chức đăng ký thể hiện rõ sự tiếp nối này Ở đây không có sự phân biệt hai tên gọi là “đăng ký đất đai” và

“địa chính” mà chỉ có hai giai đoạn đăng ký đất đai được quy định là “đăng ký lần đầu” và “đăng ký biến động”

Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ

sơ địa chính Trong đó, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một

số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Với khái niệm này có thể thấy đối tượng của đăng ký đất đai là đăng ký vật quyền Trong đó, vật chính là thửa đất gồm đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm) và quyền được chứng nhận bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất Kết quả của quá trình xác nhận các quyền này là Nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

1.1.2 Giấy chứng nhận

Chế định về sở hữu đất đai theo Luật Đất đai hiện hành tiếp tục khẳng định chế

độ sở hữu toàn dân nhưng theo hướng ngày càng hoàn thiện và làm rõ hơn, đó là: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp khai thác,

sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Giấy chứng nhận được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng các tài sản đó

Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [22, Điều 3]

Với quy định nêu trên cho thấy, giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng

1.1.3 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và vai trò của việc chứng nhận quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Theo từ điển Tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu

là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [27] Cùng với

đó, Luật Dân sự cũng quy định quyền của chủ sở hữu bao gồm ba nhóm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đối tượng sở hữu [19], trong đó:

+ Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản

+ Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

+ Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền

sở hữu đó

- Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Chế độ sở hữu tài sản là một chế định quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật ở tất cả các quốc gia Việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản là một vấn đề luôn được Nhà nước quan tâm và thường được chia thành hai loại tài sản là bất động sản và động sản

Đăng ký tài sản gắn liền với đất (bất động sản) là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký tài sản gắn liền với đất về hiện trạng, việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với tài sản gắn liền với đất (bất động sản) nhằm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với đất (bất động sản)

Đăng ký để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò hết sức quan trọng, vai trò này được thể hiện trên các mặt:

+ Đối với người đăng ký sở hữu:

Việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là yếu tố minh chứng cho việc xác định ai là chủ sở hữu của tài sản đó

Tài sản gắn liền với đất được đăng ký giúp cho chủ sở hữu thuận tiện trong thế chấp, vay được nhiều vốn, là cơ sở pháp lý để các cơ quan tín dụng tiếp nhận tài sản đăng ký thế chấp cho các chủ sở hữu

Đăng ký tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyền của cá nhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu Đăng ký nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu

và chủ thể liên quan đối với tài sản, trên cơ sở đó Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp Trong trường hợp có tranh chấp về tài sản hoặc các quyền về tài sản thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

+ Đối với Nhà nước:

Đăng ký nhằm công khai hóa thông tin về bất động sản trên thị trường, đảm bảo quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu Cung cấp thông tin về tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó tham gia vào các giao dịch

Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, các cơ quan Nhà nước có cơ sở để thực hiện thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục

vụ dân sinh

Thông qua đăng ký tài sản gắn liền với đất Nhà nước sẽ thu được những khoản tài chính từ thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản Ngoài ra, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch hợp pháp và bất hợp pháp về bất động sản, từ đó có biện pháp hạn chế mua bán bất động sản ngầm

+ Đối với thị trường bất động sản:

Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch

Thông qua đăng ký, thông tin về tài sản được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản xác định được quyền sở hữu của bên bán, bên thế chấp, cầm cố và các tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó quyết định tham gia giao dịch, làm cho các hoạt động của thị trường bất động sản vận hành an toàn, minh bạch

1.1.4 Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Để có được quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải có đủ điều kiện pháp lý về chứng nhận quyền

Thời kỳ đầu, mới chỉ có các quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được đề cập ở Luật Nhà ở năm 2005; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều

121 của Luật Đất đai; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Tuy nhiên, các văn bản này chủ yếu quy định trình tự, thủ tục và điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Cho đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì nội dung mới được chi tiết, cụ thể cho việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cùng với việc công nhận quyền sử dụng đất theo các điều 4, 8, 9 và 10 song chưa có quy định về chứng nhận quyền sở hữu tài sản là cây lâu năm [16]

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được ban hành đã thay thế cho Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, theo đó nội dung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 đã có những điểm mới bổ sung, cụ thể như sau [17]:

- Bổ sung điều kiện cấp GCN đối với nhà ở, công trình xây dựng:

+ Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ quy định mà hiện trạng nhà ở, công trình không phù hợp với giấy tờ thì phần không phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác nhận như quy định trường hợp không có giấy tờ;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng không đúg với giấy phép thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt;

+ Trường hợp không có giấy tờ: bỏ quy định xác nhận không tranh chấp

- Bổ sung trường hợp cấp GCN đối với rừng sản xuất là rừng trồng:

+ Có GCN hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều

18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và sử dụng đất đúng mục đích được giao;

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất (bỏ quy định xã xác nhận không tranh chấp rừng)

- Điều kiện cấp GCN đối với cây lâu năm được quy định bổ sung giống như với trường hợp rừng sản xuất là rừng trồng

- Trường hợp không cấp GCN đối với tài sản, có quy định bổ sung làm rõ các trường hợp:

+ Công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

+ Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước (trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp);

+ Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép

1.1.5 Tổ chức kinh tế

- Phân loại các tổ chức kinh tế:

Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005,

tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [24]

+ Doanh nghiệp tư nhân:

Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề nghiệp của chủ doanh nghiệp Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp

+ Công ty cổ phần:

Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc lập đối với những chủ thể sở hữu nó Vốn của công ty được chia nhỏ thành những phần bằng nhau gọi là cổ phần và được phát hành huy động vốn tham gia của các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế Công ty cổ phần là một thể chế kinh doanh, một loại hình doanh nghiệp hình thành, tồn tại và phát triển bởi sự góp vốn của nhiều cổ đông Các cá nhân hay tổ chức sở hữu cổ phần được gọi là cổ đông Cổ đông được cấp một giấy chứng nhận sở hữu cổ phần gọi là cổ phiếu Những người nắm giữ cổ phiếu gọi là cổ đông; cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa

vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có quyền phát hành chứng khoán ra công chúng theo qui định của pháp luật về chứng khoán, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Đối với công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các hoạt động hàng ngày của công ty Họ bầu ra hội đồng quản trị và hội đồng quản trị sẽ thuê giám đốc để quản lý Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình công ty này là ở chỗ cổ phiếu có thể

dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn chủ sở hữu vì luôn có những cổ đông tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay cả khi cổ phiếu của công

ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có nghĩa là thay đổi chủ sở hữu,

thì đời sống của công ty vẫn tiếp diễn Công ty có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác và có quyền phát hành chứng khoán các loại để huy động vốn Tuy nhiên, có một bất lợi, đó là công ty phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời các cổ đông phải trả thuế thu nhập cá nhân trên phần cổ tức nhận được

+ Công ty trách nhiệm hữu hạn:

Bao gồm, Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên trở lên và Công ty trách nhiệm hữu hạn có một thành viên Ý nghĩa của từ hữu hạn ở đây là hữu hạn về trách nhiệm nợ của chủ sở hữu trong loại hình công ty này Công ty trách nhiệm hữu hạn có hai thành viên trở lên là một doanh nghiệp trong đó các thành viên chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã cam kết góp vào doanh nghiệp Thành viên có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng thành viên không vượt quá 50 Công ty TNHH loại này không được phát hành cổ phiếu, có

tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Công ty TNHH một thành viên là doanh nghiệp do một tổ chức làm chủ sở hữu, gọi tắt là chủ sở hữu công ty Chủ sở hữu công ty chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn điều lệ của doanh nghiệp Chủ sở hữu công ty có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần vốn điều

lệ của công ty cho tổ chức, cho các cá nhân khác, không được quyền phát hành cổ phiếu, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Đối với công ty TNHH, chủ sở hữu thường đồng thời là nhà quản lý các hoạt động thường ngày của công ty

+ Công ty hợp danh:

Là doanh nghiệp trong đó phải có ít nhất hai thành viên hợp danh, ngoài các thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn Thành viên hợp danh phải là cá nhân có trình độ chuyên môn, uy tín nghề nghiệp và phải chịu trách nhiệm bằng toàn

bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty Thành viên góp vốn chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty Trong công ty hợp danh, những người đồng sở hữu thường cũng đồng thời là những nhà quản

lý các hoạt động hàng ngày của công ty Công ty hợp danh không có tư cách pháp nhân và không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào để huy động vốn Trên thực tế loại hình doanh nghiệp này có số lượng chưa nhiều do mức độ rủi ro cao

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế:

Pháp luật đất đai hiện hành về cơ bản kế thừa các quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định trước đây, trong đó có một số nội dung mới như sau [22]:

+ Điều 174 của Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê được quy định theo hướng bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, mở rộng mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ để vay vốn sản suất kinh doanh như quy định hiện hành

+ Điều 175 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế đã bãi bỏ biện pháp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê, bổ sung quyền được bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Luật hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản tại Điều 107 và Điều 109 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ (Điều 177 Luật Đất đai)

+ Bổ sung quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 178 Luật Đất đai) Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

1.2 Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản

1.2.1.1 Một số đặc điểm trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa liên bang Đức và Cộng hòa liên bang Nga

Đa số các quốc gia nêu trên đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm

và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài Nhật Bản ban hành Luật Đăng ký bất động sản năm 1899 (Luật số 24 ngày 24/02/1899); Hàn Quốc ban hành Luật Đăng ký bất động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày 01/01/1960) Hai văn bản này đều đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần Pháp ban hành Nghị định về cơ chế công bố các giao dịch

về bất động sản năm 1955 (Nghị định ngày 04/01/1955) Cộng hòa Liên bang Đức ban hành Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày 24/3/1897) và sửa đổi, bổ sung năm 2004 (ngày 09/12/2004) [10]

Riêng đối với Cộng hòa Liên bang Nga, hệ thống đăng ký bất động sản mới được hình thành và bắt đầu phát triển Luật về Đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản được Viện Đuma thông qua ngày 17/6/1996 và được Thượng viện Liên bang phê chuẩn ngày 3/6/1997 (Luật số 122-FZ) Văn bản này cũng đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần

- Đối tượng đăng ký:

Đối tượng đăng ký quy định trong các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên có nhiều điểm khác biệt cơ bản

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản đối tượng đăng

ký là các quyền đối với bất động sản Pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản

và Hàn Quốc chỉ tập trung điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên quan đến đất và công trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng, tương đối ổn định, có giá trị cao và là đối tượng chủ yếu tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định đối tượng đăng ký là quyền sở hữu, các vật quyền và các giao dịch về bất động sản Bên cạnh đó, đối tượng đăng ký còn bao gồm cả một số hạn chế quyền đối với bất động sản

- Việc đăng ký hiện trạng bất động sản:

Đa số các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên không thực hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa liên bang Đức và Nga tách biệt với hệ thống

cơ quan địa chính chuyên thực hiện hoạt động mang tính kỹ thuật như: đo đạc, phân thửa đất, lập bản đồ để quản lý đất và hệ thống cơ quan quản lý công trình xây dựng

Cơ quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản nhằm công khai hóa các quyền này

Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó xác định chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký Do đó, cơ quan đăng

ký bất động sản thường thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản

Luật Đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên đều quy định phải ghi nhận hiện trạng của bất động sản khi thực hiện đăng ký

- Nguyên tắc đăng ký:

+ Đăng ký bắt buộc:

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, việc đăng ký được thực hiện bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện Nếu không thực hiện đăng ký, các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản sẽ không được Nhà nước công nhận và bảo vệ, từ đó không xác lập quyền của các bên tham gia giao dịch

+ Đăng ký tự nguyện:

Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản không quy định cụ thể về nguyên tắc đăng ký Tuy nhiên, có thể xác định việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện, căn cứ vào quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký Tuy

nhiên, nếu người có quyền với bất động sản không thực hiện việc đăng ký, thì không được hưởng quyền đối kháng với bên thứ ba

- Cơ chế đăng ký:

Trong hệ thống đăng ký của các quốc gia nói trên, việc đăng ký được thực hiện

theo cơ chế đăng ký xác minh tài liệu (document filling), theo đó cơ quan đăng ký

kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký Riêng trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, đối với trường hợp đăng ký liên quan đến hiện trạng của bất động sản thì ngoài việc xác minh tài liệu, đăng ký viên còn có thể thực hiện việc xác minh trên thực địa nếu

xét thấy cần thiết

- Giá trị pháp lý của việc đăng ký:

Tùy thuộc từng hệ thống đăng ký bất động sản, việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý khác nhau Tuy nhiên, về cơ bản, có thể phân ra hai loại giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản là: Việc đăng ký tạo hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba (các quyền được đăng ký có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba) và việc đăng ký có giá trị pháp

lý giữa các bên (việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản)

- Cơ quan đăng ký bất động sản:

Tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mô hình tập trung và thuộc bộ máy tư pháp

Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính

và Công nghiệp, do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở Trung ương Tại địa phương, các phòng đăng ký không được tổ chức theo đơn vị hành chính mà theo khu vực, tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch

- Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản:

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, cơ quan đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản trong trường hợp đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản Trong trường hợp đăng ký các hợp đồng hoặc giao dịch khác, cơ quan đăng ký chỉ chứng nhận việc đăng ký bằng cách chứng thực lên giấy tờ thể hiện nội dung giao dịch Tuy nhiên, giấy chứng nhận đăng ký không phải là chứng thư pháp lý về quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, do việc đăng ký được thực hiện thông qua việc ghi nhận vào sổ đăng ký Thời điểm đăng ký cũng được xác định là thời điểm ghi thông tin vào sổ đăng ký

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, cơ quan đăng ký không thực hiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản Tuy nhiên, sau khi thực hiện đăng ký, cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cấp cho người yêu cầu đăng ký

“Giấy chứng nhận thực hiện đăng ký”

Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản thì không cấp giấy chứng nhận thực hiện việc đăng ký như Hàn Quốc, mà chỉ xác nhận việc đã thực hiện đăng ký vào bản sao đơn yêu cầu đăng ký hoặc tài liệu chứng minh căn cứ đăng ký (như hợp đồng, văn bản ghi nhận việc tặng, cho tài sản, di chúc )

Có thể thấy những loại giấy tờ chỉ có nội dung xác nhận việc cơ quan đăng ký đã hoàn tất việc đăng ký theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký mà không phải là chứng thư pháp lý để tổ chức, cá nhân thực hiện quyền liên quan đến bất động sản; nói cách khác, những loại giấy tờ này không có giá trị chứng cứ chứng minh quyền liên quan đến bất động sản Các thông tin về việc đăng ký quyền liên quan đến bất động sản chỉ được lưu giữ trong Sổ Đăng ký bất động sản, và Sổ Đăng ký bất động sản có giá trị chứng cứ cao nhất trong việc chứng minh việc đăng ký quyền liên quan đến bất động sản Cách làm này có một số ưu điểm là: Tạo điều kiện thuận tiện cho cơ quan đăng

ký, do cơ quan đăng ký không phải thực hiện việc cấp và chỉnh lý giấy chứng nhận đăng ký, đồng thời việc quản lý Sổ Đăng ký đơn giản hơn so với việc quản lý các loại giấy chứng nhận đăng ký; giảm thiểu các trường hợp lừa đảo bằng cách giả mạo, sửa chữa giấy chứng nhận đăng ký; khuyến khích những người tham gia vào giao dịch liên quan đến bất động sản thực hiện tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký

1.2.1.2 Một số đặc điểm trong hệ thống đăng ký bất động sản của một số quốc gia trong khu vực

Hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia trong khu vực: Trung Quốc, pu-chia, In-đô-nê-xi-a, Xinh-ga-po, Ma-lai-xi-a, Phi-lip-pin có sự khác biệt lớn về thời điểm thành lập Một số quốc gia đã hình thành hệ thống đăng ký bất động sản từ khá sớm Phi-lip-pin ban hành Luật Đăng ký đất đai, còn gọi là Luật Đăng ký Torrens năm

Cam-1903 (Luật số 496 ngày 01/02/Cam-1903) và khôi phục hiệu lực của Luật này vào năm 1974

Ma-lai-xi-a ban hành Quy định Đăng ký quyền sở hữu Selangor năm 1891 và tổng hợp thành Bộ luật Đất đai Quốc gia năm 1966 Xinh-ga-po ban hành Sắc lệnh về đăng ký quyền sở hữu đất đai năm 1956 Trong khi đó, một số quốc gia mới bước đầu xây dựng

hệ thống đăng ký bất động sản trong thời gian gần đây Ví dụ Cam-pu-chia thông qua Luật Đất đai năm 2001 (ngày 13/8/2001); In-đô-nê-xi-a ban hành Quy định của Chính phủ về đăng ký đất năm 1997 Trung Quốc mới ban hành Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16 tháng 3 năm 2007 [10]

Đa số hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên đều được xây dựng theo hệ thống đăng ký Torrens Do đó, có chung một số đặc điểm cơ bản sau đây:

- Đối tượng đăng ký:

Trong hệ thống đăng ký bất động sản, đối tượng đăng ký đều được xác định là các quyền đối với bất động sản, trong đó quyền sở hữu được xác định là quyền gốc, quyền cơ bản đối với bất động sản, và các vật quyền khác như quyền thế chấp, cầm cố, thuê bất động sản được xác định là quyền phái sinh

- Giá trị pháp lý của việc đăng ký:

Đăng ký bất động sản là một thủ tục tư pháp, theo đó, Nhà nước ghi nhận và bảo

vệ quyền sở hữu đối với bất động sản của chủ sở hữu Tất cả các chủ sở hữu đã đăng

ký và đã nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật đều được bảo vệ trước các trách nhiệm pháp lý liên quan đến bất động sản, trừ trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định Việc đăng ký không chỉ có vai trò ghi lại quyền mà còn

là điều kiện để xác lập hiệu lực pháp lý của các quyền đối với bất động sản

- Cơ quan đăng ký bất động sản:

Mặc dù xác định đăng ký bất động sản là một thủ tục tư pháp, nhưng trong hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên, thông thường cơ quan quản lý bất động sản thực hiện vai trò của cơ quan đăng ký bất động sản Tại Cam-pu-chia, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản trực thuộc Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch và Xây dựng đô thị Tại Phi-lip-pin, hoạt động đăng ký bất động sản do Ủy ban đăng ký đất đai thực hiện

1.2.2 Lược sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ ban hành Luật Đất đai

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm

1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ của các cơ quan quản lý Nhà nước [4]

Tổng Cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng Cục Quản lý ruộng đất được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính

Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đã làm gia tăng nhu cầu được cấp được cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất đồng thời thúc đẩy các hoạt động đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết

Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý Nhà nước

về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc Cũng trong năm này hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền sử dụng đất thuộc ngành Địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị thuộc ngành Xây dựng

Với sự phát triển mạnh mẽ của cơ cấu kinh tế, nhu cầu đất đai và tài nguyên cần được thống nhất quản lý Một lần nữa, ngành Địa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặc biệt, hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai năm 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa chính, dữ liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng chính thức được quy định, đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai [7, Điều 40]

Luật Đất đai 2013 quy định hệ thống cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là

Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập theo quy định của Chính phủ [22, Điều 24]

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghi định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai theo đó tổ chức dịch vụ công về đất đai bao gồm Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó, Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công được thành lập hoặc tổ chức lại do sự hợp nhất giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở TNMT và phòng TNMT Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ

sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu [17, Điều 5]

Có thể tóm lược một số những điểm mới trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận như sau:

a Thay đổi mục đích, phạm vi đối tượng và tính bắt buộc đăng ký, cấp giấy chứng nhận

- Mục đích đăng ký và cấp giấy chứng nhận:

Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN) về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào

hồ sơ địa chính (Trước đây là ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) Trong đó:

+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện quy định thì được cấp GCN;

+ Không đủ điều kiện cấp GCN thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước

có quyết định xử lý theo quy định

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất và tài sản đó (Trước đây là giấy do cơ quan Nhà nước cấp để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất)

- Đối tượng và tính chất bắt buộc thực hiện:

Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất để quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký:

+ Thời hạn 30 ngày (kể từ ngày biến động) đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền

sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

Cấp GCN là theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định

b Bổ sung quy định hiệu lực của việc đăng ký

Hiệu lực của việc đăng ký kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính Quy định này là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký, để bảo hộ khi có bên thứ ba liên quan

c Bổ sung quy định hình thức đăng ký điện tử; việc lập hồ sơ địa chính dạng số

và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy

d Cơ quan đăng ký

- Tên gọi mới là Văn phòng đăng ký đất đai

- Việc thành lập: Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

- Chức năng nhiệm vụ: Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng

ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

đ Giấy chứng nhận và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

Cơ bản như quy định của Luật Đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn trước đây, nhưng có các điểm sửa đổi, bổ sung:

- Nguyên tắc cấp GCN theo thửa; người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một đơn vị hành chính cấp xã (Trước đây chỉ quy định đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối) thì cấp một GCN nếu có nhu cầu;

- Thửa đất có nhiều người sử dụng chung thì cấp mỗi ngườI một GCN hoặc cấp một GCN cho người đại diện; GCN phải ghi đầy đủ tên của những người đó

e Các trường hợp cấp giấy chứng nhận và không cấp giấy chứng nhận

Cơ bản như quy định trước đây, có bổ sung làm rõ các trường hợp không cấp GCN:

- Có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (trước đây chỉ quy định trường hợp hộ gia đình,

cá nhân sử dụng không có giấy tờ trước 15/10/1993)

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền, sử dụng đất vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm: đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;

khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh (Công trình này cho thuê hoặc giao có thu tiền vẫn cấp); Tổ chức được giao có

thu tiền (trước đây) hoặc cho thuê đất xây dựng công trình công cộng ở trên, kể cả hệ thống thủy lợi thì vẫn cấp GCN

g Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân

Các trường hợp cấp GCN cơ bản như quy định trước đây, có bổ sung làm rõ các vấn đề như: điều kiện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai; quy định xử lý, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền; cấp GCN cho cơ sở tôn giáo; xác định đất ở trường hợp có vườn ao; chế độ sử dụng đất khi cấp GCN; cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất

h Thẩm quyền cấp GCN

Cơ bản như quy định trước đây, có 2 điểm sửa đổi:

Bỏ điều kiện khi UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN;

Thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp đổi, cấp lại GCN:

- Địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (một cấp) thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng

- Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:

+ UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở;

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp cho đối tượng còn lại

mà không phải chuyển sang thuê; trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được giao không thu tiền để sản xuất nông nghiệp thì tiếp tục sử dụng trong thời gian còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê;

+ Không có giấy tờ thì áp dụng quy định tại các Điều 54, 55 và 56 của Luật Đất đai

- Thời hạn sử dụng đất: có giấy tờ thì xác định theo giấy tờ; giấy tờ không xác định hoặc xác định không đúng hoặc không có giấy tờ thì xác định theo Điều 126 của Luật Đất đai; được tính từ ngày 15/10/1993 nếu sử dụng đất trước 15/10/1993; tính từ ngày có quyết định nếu sử dụng đất từ ngày 15/10/1993

k Bổ sung quy định cấp GCN đối với dự án sản xuất, kinh doanh hỗn hợp nhiều phần diện tích sử dụng vào nhiều mục đích thì cấp một GCN chung đối với toàn bộ diện tích đất đó (kể cả hạ tầng) hoặc cấp nhiều GCN cho từng mục đích nếu chủ đầu

tư có nhu cầu

Qua phân tích ở trên cho thấy công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ở nước ta qua những lần ban hành Luật Đất đai cũng như Luật sửa đổi, bổ sung đã trên cơ sở kế thừa

và tiếp tục hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý theo từng thời kỳ

1.2.3 Sự thay đổi các mẫu giấy chứng nhận

Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng như trong hoạt động điều phối đất đai chính là việc cấp giấy chứng nhận [4]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ) Tuy nhiên, trong giấy đỏ không thể hiện tài sản trên đất trong đó có nhà ở vì chức năng quản lý nhà ở thuộc Bộ Xây dựng Để đáp ứng nhu cầu quản lý, năm 1994, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng nhạt (thường gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị Ngoài ra, còn có giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc được Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ trưởng Bô ̣Tài chính về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng trụ

sở làm việc tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (được gọi là giấy tím), áp dụng cấp cho nhà, đất, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại 03 thủ tục đăng ký đất đai và 03 loại GCN hợp pháp do 03 hệ thống cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm quản lý và tổ chức thực hiện

Ngoài ra, một số thành phố lớn (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…), trong thời gian chưa có giấy hồng, để quản lý nhà ở, đã chủ động ban hành những mẫu giấy chứng nhận tạm thời (gọi là giấy trắng - người có giấy trắng được coi là sử dụng đất hợp lệ, vẫn được công nhận quyền sử dụng đất và chỉ cần làm thủ tục đổi từ giấy trắng sang giấy đỏ hoặc giấy hồng) cấp cho người sử dụng đất

Với quy định của Luật Đất đai năm 2003, giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ được thay thế bằng GCN mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành thống nhất trên phạm

vi cả nước, kể cả trường hợp có nhà ở, tài sản gắn liền trên đất Nhưng do một số thuật

ngữ trong quy định chưa được rõ ràng làm nảy sinh tranh chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế Cụ thể là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất sẽ được thể hiện trên giấy đỏ thông qua việc ghi nhận theo yêu cầu của người sử dụng đất

Do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chưa làm sáng tỏ vấn đề

sở hữu tài sản nên sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004,

Bộ Xây dựng đã phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu Theo đó, cùng một thửa đất có nhà, thay vì chỉ cấp một giấy chứng nhận theo quy định cũ (giấy hồng cũ- giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định này, phải cần đến 02 loại giấy chứng nhận: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại 02

cơ quan quản lý khác nhau

Khi áp dụng vào thực tế, những quy định này đã gặp nhiều khó khăn phức tạp cho cơ quan quản lý cũng như người sử dụng đất Sự bất cập này đã được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Giấy này tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy hồng mới)

Với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất GCN đặt dưới sự quản

lý của một cơ quan duy nhất - cơ quan Tài nguyên và Môi trường, cuối cùng cũng được hoàn thành, ngày 19/6/2009 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 5

đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đầu tư xây dựng

cơ bản Trong Luật này, phần nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã quy định GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu [32, Điều 4]

Ngày 01/8/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó giấy chứng nhận chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đã ra đời và được sử dụng thống nhất trong cả nước Giấy mới có bìa màu hồng nền hình cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trước đó Trên cơ sở giấy chứng nhận thống nhất này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng được thống nhất theo trình tự, thủ tục chung

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một loại mẫu thống nhất trong

cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định Ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó mẫu giấy chứng nhận mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang được áp dụng

Có thể nói, đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà, đất và hướng tới xây dựng một hệ thống thông tin đất đai thống nhất

1.2.4 Công tác đăng ký đất đai, chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ở Đồng Nai

Để đảm bảo thống nhất trong quá trình thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản nói chung và cho tổ chức kinh tế nói riêng, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ban hành Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã ban hành các quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trong nhiều trường hợp để các cơ quan chuyên môn và các tổ chức kinh tế thực hiện Thực

tế, có 03 quy trình chứng nhận sở hữu tài sản cho tổ chức kinh tế được thực hiện dưới đây [37]

1.2.4.1 Quy trình đăng ký và cấp GCN lần đầu

- Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian lấy ý kiến của cơ quan, đơn vị liên quan

- Lưu đồ giải quyết:

Hình 1.1 Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu

- Hướng dẫn chi tiết:

+ Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ Sau khi đơn vị kê khai thuế đối với trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có hợp đồng thuê đất và kê khai thuế đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trung tâm Hành chính công tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ; hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì viết biên nhận, cập nhật theo dõi, chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai;

Hồ sơ chưa đạt thì trả doanh nghiệp và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu

+ Bước 2: Văn phòng Đăng ký Đất đai lập phiếu chuyển thông tin nghĩa vụ tài

chính, chuyển Cục Thuế, xác định nghĩa vụ tài chính, in Giấy chứng nhận

+ Bước 3: Chi cục Quản lý Đất đai kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển Trung tâm Hành chính công kiểm tra giấy

+ Bước 4: Trung tâm Hành chính công kiểm tra giấy

Trường hợp Chi cục Quản lý Đất đai, Trung tâm Hành chính công thống nhất nội dung trên giấy thì sẽ thực hiện bước 5

Trường hợp Chi cục Quản lý Đất đai, Trung tâm Hành chính công chưa thống

nhất nội dung giấy phải chuyển lại Văn phòng Đăng ký Đất đai để kiểm tra lại giấy

+ Bước 5: Trình lãnh đạo Sở ký giấy

+ Bước 6: Trung tâm Hành chính công nhận Giấy chứng nhận, đóng dấu, scan và phát hành giấy, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí và lưu trữ hồ

sơ theo quy định

1.2.4.2 Quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất

- Thời gian giải quyết: 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian lấy ý kiến của cơ quan, đơn vị liên quan

- Lưu đồ giải quyết:

Hình 1.2 Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu mà chủ sở hữu không đồng thời

là người sử dụng đất

- Hướng dẫn chi tiết:

+ Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ Trung tâm Hành chính công thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Viết giấy biên nhận và chuyển Văn phòng Đăng ký Đất đai xử lý

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người sử dụng đất và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu

+ Bước 2: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ Văn phòng Đăng ký Đất đai kiểm tra, thẩm định hồ sơ:

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Lập phiếu chuyển thông tin địa chính đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Trong thời gian không quá 03 ngày phải lập phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc thông báo lý do không

đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả lại người sử dụng đất Người sử dụng đất bổ sung hồ sơ, tiếp tục thực hiện Bước 1

+ Bước 3: Cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, gửi Thông báo thực hiện nghĩa

vụ tài chính cho người sử dụng đất Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

+ Bước 4: Sau khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký Đất đai in Giấy chứng nhận, gửi Chi cục Quản lý Đất đai thẩm tra

+ Bước 5: Trung tâm Hành chính công kiểm tra giấy, trình ký:

Trường hợp Chi cục Quản lý Đất đai, Trung tâm Hành chính công thống nhất nội dung trên giấy thì sẽ thực hiện bước 6

Trường hợp Chi cục Quản lý Đất đai, Trung tâm Hành chính công chưa thống

nhất nội dung giấy phải chuyển lại Văn phòng Đăng ký Đất đai để kiểm tra lại giấy

+ Bước 6: Trình ký Trung tâm Hành chính công trình Giám đốc Sở ký Giấy chứng nhận

+ Bước 7: Giám đốc Sở ký Giấy chứng nhận

+ Bước 8: Trung tâm Hành chính công nhận Giấy chứng nhận, đóng dấu, scan và phát hành giấy, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí và lưu trữ hồ

sơ theo quy định

1.2.4.3 Quy trình đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất vào GCN đã cấp

- Thời gian giải quyết:

15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian lấy ý kiến của cơ quan, đơn vị liên quan

- Lưu đồ giải quyết:

Hình 1.3 Lưu đồ quy trình đăng ký bổ sung tài sản vào giấy chứng nhận đã cấp

- Hướng dẫn chi tiết:

+ Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ Trung tâm Hành chính công thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Viết giấy biên nhận và chuyển Văn phòng Đăng ký Đất đai xử lý

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Chuyển trả lại người sử dụng đất và hướng dẫn các giấy tờ còn thiếu

+ Bước 2: Kiểm tra, thẩm định hồ sơ Văn phòng Đăng ký Đất đai kiểm tra, thẩm định hồ sơ:

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Lập phiếu chuyển thông tin địa chính đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Trong thời gian không quá 03 ngày phải lập phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc thông báo lý do không đủ

điều kiện cấp Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả lại người sử dụng đất Người sử dụng đất bổ sung hồ sơ, tiếp tục thực hiện Bước 1

+ Bước 3: In Giấy chứng nhận, xác định nghĩa vụ tài chính (thực hiện song song) Cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, gửi Thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Trong thời gian Cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký Đất đai in Giấy chứng nhận, gửi Chi cục Quản lý Đất đai thẩm tra

+ Bước 4: Thẩm tra Giấy chứng nhận Chi cục Quản lý Đất đai kiểm tra nội dung Giấy chứng nhận, chuyển Giấy chứng nhận đã kiểm tra đến Trung tâm Hành chính công để trình ký

+ Bước 5: Trung tâm Hành chính công kiểm tra giấy, trình ký:

Trường hợp Chi cục Quản lý Đất đai, Trung tâm Hành chính công thống nhất nội dung trên giấy thì sẽ thực hiện bước 6

Trường hợp Chi cục Quản lý Đất đai, Trung tâm Hành chính công chưa thống

nhất nội dung giấy phải chuyển lại Văn phòng Đăng ký Đất đai để kiểm tra lại giấy

+ Bước 6: Giám đốc Sở ký Giấy chứng nhận

+ Bước 7: Trung tâm Hành chính công nhận Giấy chứng nhận, đóng dấu, scan và phát hành giấy, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, thu lệ phí và lưu trữ hồ

sơ theo quy định

1.3 Những công trình nghiên cứu có liên quan

Với vai trò là hạt nhân của quản lý đất đai, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận luôn là chủ đề thu hút được rất nhiều các học giả và nhà nghiên cứu quan tâm Có thể kể đến một vài công trình nghiên cứu như sau:

- Luận án tiến sĩ Luật học của tác giả Đặng Anh Quân về hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển đã hướng đến việc phân tích một số

vấn đề cơ bản của hệ thống đăng ký đất đai như sự cần thiết phải xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, những quan điểm về định nghĩa hệ thống đăng ký đất đai trên thế giới… Trên cơ sở so sánh với hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển, một quốc gia

có hệ thống đăng ký đất đai và hệ thống thông tin dữ liệu đất đai được đánh giá là hiệu quả trên thế giới để phân tích thực trạng của hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam, nhằm có sự đánh giá đúng đắn, đưa ra những gợi mở góp phần vào việc cải tiến hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta [5]

- Theo Phạm Văn Tùng (2014), nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh đã cho thấy kết quả cấp giấy chứng nhận

trên địa bàn quận chưa đạt được yêu cầu đề ra với nhiều nguyên nhân như: Hệ thống thông tin đất đai chưa hoàn thiện, sử dụng nhiều nền tài liệu bản đồ khác nhau và

nguồn gốc đất đai trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, công tác tuyên truyền về Luật Đất đai năm 2013 cho người dân về vai trò công tác đăng ký đất đai, cấp GCN chưa cao; cán

bộ địa chính phường, cán bộ trực tiếp giải quyết hồ sơ tại Quận có trình độ chuyên môn không đồng đều, không tiếp cận được công nghệ thông tin mới để ứng dụng trong việc giải quyết đăng ký, cấp GCN; tinh thần trách nhiệm trong thi hành công vụ, ý thức chấp hành kỷ luật, kỷ cương của một số cán bộ, công chức có lúc chưa nghiêm, thiếu năng động sáng tạo, còn có biểu hiện sợ trách nhiệm trong tham mưu giải quyết

hồ sơ cho người dân; Bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN-2000 được đo đạc từ năm 2004-2005 đến nay đã biến động trên 40% Từ đó, tác giả đã đề xuất được các nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu [9]

- Với góc nhìn pháp lý, Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Hồng Mai

(2014) về đề tài thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng đã tổng quan nghiên cứu hệ thống pháp luật về

cấp GCN ở trung ương và địa phương, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trong cấp CGN trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thời gian qua, chỉ rõ nguyên nhân của những hạn chế, bất cập để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật

về vấn đề này Trên cơ sở đó đã đề xuất bổ sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật về cấp GCN ở trung ương và các giải pháp thi hành ở thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo hoàn thành việc cấp CGN lần đầu và nâng cao hiệu quả đối với công tác quản

lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Điều khá thú vị ở đây là tác giả đã đi sâu vào việc phân tích quá trình xử lý các hồ sơ đăng ký, cấp GCN cụ thể để thấy được những vướng mắc pháp lý trong đăng ký, cấp GCN lần đầu đối với các trường hợp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giải quyết thừa kế; một vài bất cập trong việc thể hiện các thông tin trên GCN; bên cạnh đó là những bất cập trong thủ tục hành chính như việc rút ngắn thời gian đăng ký, cấp GCN của chính quyền địa phương so với quy định của Chính phủ đã phát sinh nhiều hệ lụy như gây áp lực cho cán bộ giải quyết hồ sơ, tạo nhiều rủi ro sai sót nghiệp vụ [4]

- Về chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong đăng ký đất đai, cấp GCN hiện nay

có rất ít công trình nghiên cứu, trong đó đáng chú ý là luận văn thạc sĩ Kiểm soát và

Bảo vệ môi trường với đề tài nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định của tác giả Nguyễn Thành

Sơn (2016) Qua việc đánh giá thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Bình Định về các vấn đề kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, loại tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu, thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế, thông tin tài sản gắn liền với đất thể hiện trên giấy chứng nhận kết hợp với kết quả điều tra phỏng vấn cán bộ chuyên môn và tổ chức kinh tế đã thực hiện chứng nhận sở hữu tài sản đã chỉ ra được những thuận lợi cũng như khó khăn của việc chứng nhận

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế Từ đó, tác giả đã đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế về chính sách pháp luật, quy trình thủ tục, cơ cấu tổ chức, quản lý và thực hiện nghiêm quy định về xây dựng [8]

Từ những phân tích ở trên cho thấy, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN được nhiều tác giả nghiên cứu, trong đó tập trung vào những vấn đề chung trên phạm vi tổng thể cả nước hoặc trên địa bàn một vùng, một tỉnh khác Song mới chỉ có một số

đề tài nghiên cứu chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất được thực hiện, do đó rất cần những công trình nghiên cứu tiếp theo Cho đến nay, ở tỉnh Đồng Nai chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu về thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế, vì vậy tiến hành nghiên cứu đánh giá thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai là việc làm rất có ý nghĩa để góp phần nâng cao hiệu quả của công tác này tại địa phương