Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

các cơ quan ban ngành, hạn chế về nguồn thông tin giá đất giao dịch trên thị trường nên việc “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Đồng Hới, ngày tháng năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Thanh Huyền

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Huế, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS Phạm Hữu Tỵ, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND thành phố Đồng Hới, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu

Tôi xin chân thành cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót

Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Đồng Hới, ngày tháng năm 2018

Học viên

Nguyễn Thị Thanh Huyền

TÓM TẮT

Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng Thông qua tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Chính

vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn

cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cần thiết

Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu

sơ cấp và thứ cấp Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan Thu thập số liệu sơ cấp bằng 03 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 06 cán bộ chuyên môn của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, phỏng vấn 64 người trúng đấu giá

và 129 người không trúng đấu giá tại 03 dự án tạo quỹ đất tại thành phố Đồng Hới trong thời gian từ năm 2015 đến năm 2016, đó là: dự án khu đô thị Sa Động tại xã Bảo Ninh, dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Tây sông cầu Rào tại phường Nam

Lý, dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị (phần mở rộng về phía Nam) tại phường Bắc Lý

Ngoài những kết quả đạt được của công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm còn bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết Đề tài đã phân tích được những hạn chế khó khăn trong công tác xác định giá đất cụ thể từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao đẩy mạnh hơn công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Giá đất 4

1.1.2 Định giá đất 7

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 22

1.2.1 Các văn bản liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất 22

1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất 24

1.3 MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 26

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 288

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 288

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 288

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 288

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 299

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 299

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 299

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH 3030

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 3030

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 34

3.1.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 44

3.1.4 TÌNH HÌNH CHUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA TỈNH QUẢNG BÌNH GIAI ĐOẠN 2011-2015 46

3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ QUA CÁC DỰ ÁN 49

3.2.1 Khái quát đặc điểm của các dự án tiến hành nghiên cứu 49

3.2.2 Kết quả xác định giá đất cụ thể của các dự án nghiên cứu 49

3.2.3 Kết quả ý kiến đánh giá từ những người trúng đấu giá, không trúng đấu giá và cán bộ chuyên môn Trung tâm Phát triển quỹ đất 62

3.3 HẠN CHẾ, KHÓ KHĂN TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA CÁC DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI 70

3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

KẾT LUẬN 75

KIẾN NGHỊ 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC 81

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 đến 2015 34 Bảng 3.2 Quy mô và cơ cấu dân số, lao động thành phố Đồng Hới qua các năm 41 Bảng 3.3: Đặc điểm các dự án nghiên cứu 49 Bảng 3.4: Ý kiến về thông tin giá đất trước khi tham gia đấu giá theo người trúng đấu giá 63 Bảng 3.5: Ý kiến đánh giá của người trúng đấu giá 64 Bảng 3.6: Ý kiến về thông tin giá đất trước khi tham gia đấu giá theo người không trúng đấu giá 66 Bảng 3.7: Ý kiến đánh giá của những người không trúng đấu giá 67 Bảng 3.8: Ý kiến của cán bộ chuyên môn Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh 69

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 30

Hình 3.2 Biểu đồ tăng trưởng kinh tế thành phố giai đoạn 2011 - 2015 35

Hình 3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn năm 2011 đến năm 2015 36

Hình 3.4 Cơ cấu dân số lao động thành phố Đồng Hới năm 2015 41

Hình 3.5 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất đô thị 42

Hình 3.6 Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trong khu dân cư nông thôn 43

Hình 3.7: Sơ đồ vị trí dự án khu đô thị Sa Động tại xã Bảo Ninh 50

Hình 3.8: Sơ đồ vị trí dự án Khu HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, phường Nam Lý 55

Hình 3.9: Sơ đồ vị trí dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác

trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một

ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.[14]

Đất đai là tài sản quý giá phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ [30]

Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người

Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội

để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất [28]

Định giá đất là mảng công tác mới, khối lượng hồ sơ lớn và khá đa dạng, tính chất phức tạp liên quan đến nhiều quy định Nhân sự thực hiện còn mỏng, kinh nghiệm hạn chế và kiêm nhiệm Trong những năm qua công tác xác định giá đất cụ thể ở thành phố Đồng Hới đang gặp nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách và sự phối hợp giữa

các cơ quan ban ngành, hạn chế về nguồn thông tin giá đất giao dịch trên thị trường

nên việc “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là cần

thiết nhằm góp phần từng bước hoàn thiện và đưa ra được các giải pháp thiết thực

2 Mục đích và mục tiêu của đề tài

2.1 Mục đích của đề tài

Đánh giá đúng thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

2.2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng tổ chức công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

- Đánh giá được kết quả của công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Làm rõ các khái niệm, đặc điểm liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể

- Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể, nêu lên được những hạn chế, khó khăn từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lượng công tác xác định giá đất cụ thể

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao công tác xác định giá đất

cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể, nêu lên được những lợi ích đạt được và những hạn chế Từ đó để có nhận xét về sự cần thiết phải nâng cao chất lương công tác xác định giá đất cụ thể

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao công tác xác định giá đất

cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

- Đề tài giúp cho cơ quan quản lý nhà nước tổng hợp, nắm bắt được tình hình xác định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành

phố Đồng Hới Đề tài chỉ ra những hạn chế, những việc còn chưa làm được và cần phải làm tại địa phương để đưa ra các giải pháp phù hợp

- Kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể làm tài liệu tham khảo, học tập, nghiên cứu về công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó

là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.[28]

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá

cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Do vậy khoản 19

Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [24]

Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận

ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau

Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.[28]

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước

có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể

kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng cuả bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính

co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất,

mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước

và người tham gia đấu giá Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất Do đó khi xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:

* Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Nhân tố vị trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

* Yếu tố diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dáng cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá

hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại

và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

-Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất Một thửa đất nằm ở khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông , hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá.[20]

* Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng sức thu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên

Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm

* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau Chính vì vậy, giá đất luôn chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Do đó khi định giá đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó

1.1.2 Định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại

và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà

phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.[28]

Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất Ðất đai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường

Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai

Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan

Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý

Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá

Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá

Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là

vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục

vụ các công trình phúc lợi

1.1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc chung:

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

* Nguyên tắc thay thế Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong

khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.[28]

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy

nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó

có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn

Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.[28]

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì

sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau

Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản

gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.[29]

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở

Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng

để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất có thể

là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó

là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó

có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:

phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng

có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính

và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

* Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt,

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà

dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã nêu ởtrên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây (Điều 112 – Luật đất đai 2013) [24]:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất

Theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất:[6]

+ Phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh

gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu

tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh

=

Giá đất của từng thửa đất so sánh

÷

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với

thửa đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài

nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công

bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc

số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp chiết trừ Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

- Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế

và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị bất động sản so sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản so sánh =

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số

02 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp thu nhập Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều

kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm =

Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quânmột năm

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r) n (1+r) n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số

03 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp thặng dư Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá: các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất

và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu

tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn: thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số

04 ban hành kèm theo Thông tư này

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường Đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao Việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất Đối với các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể :

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,

số liệu thu thập được không có tính hệ thống

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ

Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Hiện nay khi xác định giá khởi điểm (giá sàn) hầu hết các địa phương đều áp dụng đúng theo các phương pháp xác định giá đất như quy định và đã đạt được những kết quả đáng khích lệ Tuy nhiên, giá khởi điểm xác định được để đưa ra đấu giá hầu hết vẫn thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá Đây là vấn đề cần được các địa phương xem xét để xác định giá đất phù hợp hơn nhằm tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1 Các văn bản liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể làm căn

cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất

Năm ban

2012 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 Còn hiệu lực

2014 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Còn hiệu lực

2014 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày

2014

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Còn hiệu lực

2015

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật Nhà ở

Còn hiệu lực

Năm ban

2017

Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản;

Còn hiệu lực

2014

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Còn hiệu lực

2016

Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của

Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư

số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Còn hiệu lực

2014

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Còn hiệu lực

2009

Thông tư số 245/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 của

Bộ Tài chính Quy định thực hiện một số nội dung của Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số Điều của Luật quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước

Còn hiệu lực

2015

Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư Pháp Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

Còn hiệu lực

2014

Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Bình Về việc quy định bảng giá các loại đất và phân loại đô thị, loại xã, khu vực, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2015-2019

và kết quả điều tra khảo sát thị trường

Còn hiệu lực

2011

Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Quảng Bình Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Còn hiệu lực

1.2.2 Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất

Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường Hồ sơ gồm:

- Văn bản đề nghị xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá đất khởi điểm

để đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất;

- Bản sao các văn bản sau:

+ Biên bản bàn giao đất hoặc văn bản xác định đất không phải giải phóng mặt bằng;

+ Biên bản nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật hoàn thành để đưa vào sử dụng (đối với trường hợp phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật); Trường hợp đầu tư

hạ tầng kỹ thuật song song với việc tổ chức đấu giá thì phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phương án đấu giá

+ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản trích đo địa chính

Bước 1 Xây dựng phương án giá đất

1 Căn cứ vào hồ sơ đề xuất giá đất cụ thể quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất, tổ chức xây dựng phương án giá đất cụ thể phù hợp với điều kiện thực tế, kết quả điều tra khảo sát theo quy định và

tổ chức họp lấy ý kiến các ngành, địa phương có liên quan (trừ trường hợp giá đất phù hợp với giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh đã quyết định phê duyệt cho khu đất lân cận hoặc đã thông qua Hội đồng bồi thường và hỗ trợ và tái định cư cấp huyện) trước khi trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định

2 Dự thảo Phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương

án giá đất với các nội dung chủ yếu sau:

a) Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;

b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường;

c) Việc áp dụng phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư);

d) Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất;

đ) Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án giá đất

Bước 2 Trình hồ sơ thẩm định giá đất cụ thể Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn chỉnh hồ sơ (01 bộ) để gửi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, hồ sơ gồm:

1 Tờ trình gửi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định phương án giá đất, hệ

số điều chỉnh giá đất;

2 Dự thảo Phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất

3 Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất

4 Chứng thư định giá đất đối với trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất (bản sao),

Bước 3 Thẩm định giá đất cụ thể

- Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính (cơ quan Thường trực Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh) gửi Sở Tài nguyên và Môi trường văn bản báo cáo kết quả thẩm định phương án giá đất cụ thể (số lượng 02 bản chính)

- Nơi nhận và trả kết quả: Sở Tài chính

Bước 4 Trình phê duyệt giá đất cụ thể

Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định phương án giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất (01 bộ) Hồ sơ gồm có:

a) Tờ trình đề nghị phê duyệt phương án giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất;

b) Dự thảo phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;

c) Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất;

d) Văn bản thẩm định phương án giá đất cụ thể của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh (bản sao);

đ) Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt phương án giá đất

cụ thể (File điện tử và bản giấy)

Bước 5 Phê duyệt giá đất cụ thể

- Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của Sở Tài chính, Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định

- Nơi nhận và trả kết quả: Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh

1.3 MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền

sử dụng đất hết sức quan trọng bởi vì thông qua việc tổ chức đấu giá gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn đã được xây dựng góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống Thực tế công tác xác định giá đất cụ thể đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về mặt quy trình, thủ tục thực hiện

Qua nghiên cứu của tác giả Nghiêm Trần Hiệp (2015) với đề tài “ Xác định giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”

[15] đã chỉ ra được việc xác định giá đất bồi thường thiệt hại dựa trên khung giá đất cố định do Nhà nước ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo quỹ đạo kinh tế thị trường Việc đổi mới phương pháp xác định giá đất phải dựa trên cơ cở, thực trạng cũng như những khó khăn vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác Đổi mới phương pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện tại và phải gắn liền với việc đào tạo cán bộ định giá cũng như hình thành các cơ quan định giá đất

“ Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” – của Thạc sỹ Lê Công Hữu [18] Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu Giấy từ đó chỉ ra được những mặt bất cập tồn tại và đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quần Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

“Đánh giá tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình” của Thạc sỹ Trương Ánh Linh [20] Đề tài chỉ ra được những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ớ để đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý trên địa bàn nghiên cứu Kết quả của đề tài

là cơ sở để đánh giá đúng hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở và hoàn thiện được quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý Thông qua nghiên cứu này để khẳng định tính đúng đắn và hiệu quả của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cách nhìn khách quan và sát thực để tổ chức những đợt đấu giá lần sau đạt hiệu quả hơn

Tuy nhiên, chưa có đề tài nào nghiên cứu về công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới Do đó,

việc lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” là rất cần thiết

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Công tác xác định giá đất cụ thể ở thành phố Đồng Hới

- Các dự án được xác định giá đất cụ thể để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới:

+ Dự án Khu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, phường Nam Lý + Dự án Khu đô thị Sa Động tại xã Bảo Ninh

+ Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị tại phường Bắc Lý

Lý do chọn 3 dự án trên phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài:

Thứ nhất, về tính không gian: 3 dự án đại diện cho 3 vùng kinh tế khác nhau của thành phố Đồng Hới

Thứ hai, về tính thời gian: Dự án Khu đô thị Sa Động tại xã Bảo Ninh thực hiện vào năm 2015, Dự án Khu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, phường Nam Lý và Dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị tại phường Bắc Lý thực hiện vào năm 2016

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Điều kiện tự nhiên, phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đồng Hới

- Tình hình chung công tác quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Quảng Bình

- Đánh giá tình hình công tác xác định giá đất cụ thể qua các dự án

- Hạn chế trong việc xác định giá đất cụ thể

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao công tác xác định giá đất cụ thể

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

2.4.1.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

- Về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; Tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Quảng Bình tại Uỷ ban nhân dân thành phố Đồng Hới, Sở Tài nguyên

và Môi trường Quảng Bình

- Thu thập các văn bản liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể Các tài liệu, số liệu liên quan đến các Dự án đã được xác định giá đất cụ thể

2.4.1.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh (06 phiếu)

- Phỏng vấn những người đăng ký tham gia đấu giá trúng đấu giá (64 phiếu) và những người không trúng đấu giá (129 phiếu) của 03 dự án: Dự án khu đô thị Sa Động tại xã Bảo Ninh, dự án khu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Tây sông cầu Rào tại phường Nam Lý, dự án khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị (phần mở rộng về phía Nam) tại phường Bắc Lý Số phiếu được tính từ công thức Slovin (1963), có khoảng tin cậy 10%, và lấy 70% tổng số phiếu tính lý thuyết theo công thức Slovin để điều tra

vì điều kiện đề tài thực hiện trong thời gian ngắn và kinh phí hạn chế

Số lượng mẫu được phỏng vấn được tính toán theo công thức tính kích thước mẫu phỏng vấn Slovin (1960) như công thức sau:

Trong đó:

n: số mẫu nghiên cứu N: Tổng số mẫu e: sai số cho phép

Số lượng phiếu điều tra của để tài là n=193 phiếu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Thành phố Đồng Hới là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Quảng Bình, có tọa độ địa

lý từ 17°21’59’’ đến 17°31’53’’ vĩ độ Bắc và 106°29’26’’ đến 106°41’08’’ kinh độ Đông Vị trí tiếp giáp được xác định:

+ Phía Bắc và Tây - Tây Bắc giáp huyện Bố Trạch;

+ Phía Nam và Tây - Nam giáp huyện Quảng Ninh;

+ Phía Đông giáp biển Đông với chiều dài 15,7 km

Toàn thành phố có 10 phường và 6 xã Diện tích tự nhiên của thành phố là 15.570,56 ha (chiếm 1,93% diện tích toàn tỉnh) Thành phố cách khu du lịch, di sản thiên nhiên thế giới Vườn Quốc gia Phong Nha – Kẻ Bàng 50 km, cách khu kinh tế Cảng biển Hòn La 60 km và khu kinh tế cửa khẩu quốc tế Cha Lo 180 km

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Đồng Hới nằm về phía Đông của dãy Trường Sơn, địa hình thành phố

có đặc thù nghiêng dần từ Tây sang Đông, nằm giữa núi đá vôi và biển với đại bộ phận lãnh thổ là vùng đồng bằng và vùng cát ven biển, có thể chia cắt thành các khu vực:

- Vùng gò đồi phía Tây: chiếm 15% diện tích tự nhiên gồm các xã, phường Đồng Sơn, Nghĩa Ninh, Thuận Đức với cao độ trung bình từ 12 – 15 m; độ dốc trung bình 7 – 10%

- Vùng bán sơn địa xen kẽ đồng bằng: chiếm 37% diện tích tự nhiên, phân bố dọc theo các xã, phường Quang Phú, Lộc Ninh, Bắc Lý, Bắc Nghĩa, Thuận Đức, Đồng Sơn, Nghĩa Ninh với cao độ trung bình từ 5 – 10 m

- Vùng đồng bằng: là vùng trung tâm thành phố, chiếm khoảng 38% diện tích tự nhiên; gồm các xã, phường Đồng Phú, Đồng Mỹ, Hải Đình, Phú Hải, Đức Ninh Đông, Đức Ninh, Nam Lý, Bắc Lý Đây là nơi tập trung tập trung mật độ dân cư cao cùng với các cơ sở hạ tầng kinh tế chủ yếu của thành phố

- Vùng cát ven biển: nằm về phía Đông thành phố, chiếm khoảng 10% diện tích

tự nhiên, phân bố đều trên địa bàn xã Quang Phú, Bảo Ninh và phường Hải Thành

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Đồng Hới nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa và chịu ảnh hưởng của khí hậu đại dương Tính chất khí hậu chuyển tiếp giữa giữa miền Bắc và miền Nam, đặc trưng khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam và có mùa đông lạnh ở miền Bắc với hai mùa

rõ rệt trong năm mùa khô và mùa mưa

- Nhiệt độ trung bình năm là 24,4°C lượng mưa trung bình từ 1.300 - 4.000 mm/năm, phân bố không đều giữa các tháng Mùa mưa tập trung từ tháng 9 đến tháng

11, chiếm 75 - 80% tổng lượng mưa cả năm Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 8 năm sau, lượng mưa ít, trùng với mùa khô hanh nắng gắt, gắn với gió Tây Nam khô nóng

Độ ẩm không khí trung bình khá cao từ 82 - 84%

Địa bàn thành phố Đồng Hới nằm trong khu vực miền Trung có nhiều cơn bão

đi qua, bình quân hàng năm phải chịu ảnh hưởng trực tiếp từ 1 - 2 cơn bão (thường từ tháng 7 đến tháng 11), gây nhiều hậu quả đến sản xuất và đời sống nhân dân, nhất là các khu vực thấp trũng, vùng ven biển

3.1.1.4 Thuỷ văn

Vùng thành phố thuộc lưu vực sông Nhật Lệ, một trong 5 con sông chính của tỉnh Quảng Bình Ngoài ra còn có các sông Mỹ Cương, sông Lệ Kỳ, sông Cầu Rào v.v là những sông ngắn nhỏ nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc tiêu thoát nước của thành phố Nhìn chung hệ thống sông ngòi trên địa bàn thành phố có đặc điểm chung là chiều dài ngắn, dốc, tốc độ dòng chảy lớn

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất Tổng diện tích đất tự nhiên năm 2015 của thành phố là 15.587,34 ha, trong đó diện tích đã được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp

là 15.062,51 ha (chiếm tới 96,63%), đất chưa sử dụng còn lại 524,83 ha (chiếm 3,37%) Kết quả điều tra nghiên cứu về mặt thổ nhưỡng (không kể 720,24 ha đất sông suối và mặt nước chuyên dùng) cho thấy đất đai của Thành phố thuộc 5 nhóm đất chính bao gồm: nhóm đất xám, đất phù sa, đất cát và cát biển, đất mặn, đất tầng mỏng

b Tài nguyên nước

Để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên nước đáp ứng cho mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội, thành phố cần tiếp tục điều tra khảo sát, đánh giá kỹ tình hình tồn tại, vận động, trữ lượng, chất lượng, nguồn bổ sung của mạch nước ngầm, đồng thời có kế hoạch khai thác, bảo vệ, dự trữ và sử dụng có hiệu quả nguồn nước mặt

c Tài nguyên rừng Rừng của thành phố Đồng Hới bao gồm cả rừng tự nhiên và rừng trồng với hai chức năng chủ yếu là rừng phòng hộ và rừng sản xuất Rừng phòng hộ gồm có rừng phòng hộ đầu nguồn và phòng hộ chắn gió, chắn cát ven biển, được phân bố chủ yếu trên địa bàn 9 xã, phường: Bảo Ninh, Hải Thành, Quang Phú, Lộc Ninh, Bắc Lý, Bắc Nghĩa, Nghĩa Ninh, Đồng Sơn và Thuận Đức với chức năng bảo vệ nguồn nước, đất đai, hạn chế hiện tượng cát bay, cát nhảy điều hòa khí hậu và bảo vệ môi trường sinh thái Các xã, phường vùng gò đồi chủ yếu là rừng thông nhựa và rừng trồng sản xuất như: keo, bạch đàn; các xã phường ven biển chủ yếu là rừng phi lao phòng hộ chắn cát, gió

d Tài nguyên biển Thành phố có trên 15,70 km bờ biển từ Quang Phú đến Bảo Ninh, chiếm 13,53% chiều dài bờ biển của tỉnh Quảng Bình Dọc theo bờ biển, có nhiều bãi cát trắng thoải, môi trường sạch và cảnh quan đẹp là điều kiện thuận lợi cho khai thác phát triển các loại hình du lịch biển và nghỉ dưỡng như bãi tắm Nhật Lệ, Quang Phú, khu Sunspa Resrot (xã Bảo Ninh) Bên cạnh đó, về nguồn lợi hải sản, vùng biển Đồng Hới được đánh giá có nguồn tài nguyên sinh vật khá phong phú với nhiều loại hải sản

có giá trị kinh tế cao như: tôm hùm, tôm sú, mực ống, mực nang, trong đó mực ống

và mực nang có trữ lượng khá và chất lượng cao Sản lượng hải sản khai thác hàng năm có thể đạt khoảng 5.900 tấn các loại

e Tài nguyên khoáng sản Theo số liệu điều tra khảo sát, trên địa bàn Thành phố chỉ có nguồn khoáng sản

phi kim loại (mang tính chất đặc trưng của vùng Bắc Trung Bộ) như: cao lanh, cát trắng thạch anh, trong đó đáng chú ý có mỏ cao lanh tại Lộc Ninh quy mô và trữ lượng trên 30 triệu tấn, là mỏ thuộc loại lớn nhất nước ta rất có điều kiện để khai thác chế biến công nghiệp

Ngoài ra, cát trắng thạch anh có trữ lượng hàng chục triệu tấn, phân bố trên địa bàn các xã, phường: Lộc Ninh, Quang Phú, Hải Thành và Bảo Ninh

h Môi trường

Là thành phố ven biển, Đồng Hới có các khu du lịch phong cảnh đẹp, cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đô thị được quan tâm đầu tư chỉnh trang, cải tạo và nâng cấp, chất lượng dịch vụ ngày càng tốt hơn đã ngày càng trở nên hấp dẫn đối với du khách gần xa Những năm qua, nhất là từ khi triển khai Luật Bảo vệ môi trường, công tác quản

lý Nhà nước trên lĩnh vực môi trường đã có sự quan tâm, chú ý Đảng bộ, chính quyền các cấp của Thành phố đã sớm có những chủ trương, giải pháp đúng đắn trong công tác bảo vệ môi trường Thực hiện tốt công tác xã hội hóa, phong trào vệ sinh môi trường trong các khu dân cư, các cơ quan, xí nghiệp có nhiều chuyển biến, ý thức của người dân được nâng lên Ô nhiễm môi trường ở các khu vực trọng điểm được quan tâm xử lý

Tuy nhiên đây là vấn đề khá mới mẻ, ý thức trách nhiệm bảo vệ môi trường trong một

bộ phận nhân dân còn hạn chế Trong quá trình đẩy mạnh phát triển nền kinh tế - xã hội, diễn biến về môi trường sinh thái của Thành phố đang tiềm ẩn nguy cơ bị xuống cấp và suy thoái, ảnh hưởng xấu đến đời sống dân cư và sản xuất:

- Quá trình đô thị hóa đòi hỏi phải chuyển đổi một phần diện tích các loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng; xây dựng các khu, cụm công nghiệp, các điểm dân cư, tăng nhanh dân số cơ học từ nông thôn ra thành thị, cùng với hoạt động ngày càng tăng của các phương tiện giao thông, việc sử dụng các loại hóa chất trong canh tác nông nghiệp (thuốc trừ sâu, trừ cỏ, phân hóa học) chưa được kiểm soát chặt chẽ, đã dẫn đến phá vỡ các hệ sinh thái và gây nguy cơ ô nhiễm môi trường

- Một số cơ sở sản xuất công nghệ đã cũ kỹ, lạc hậu gây ô nhiễm môi trường; quá trình phát triển công nghiệp, các khu dân cư, bệnh viện, trạm y tế tạo ra nguồn rác thải, nước thải khá lớn nhưng chưa được xử lý triệt để

- Hạ tầng kỹ thuật môi trường, đặc biệt là cấp thoát nước đô thị được cải thiện nhờ có các dự án vệ sinh môi trường được khởi công thực hiện từ năm 2007 đến nay đã hoàn thành giai đoạn 1 đưa nhà máy xử lý nước thải Đức Ninh đi vào hoạt động từ tháng 7/2014 với công suất xử lý 10.000 ngàn m3/ngày đêm, hệ thống thu gom nước thải sinh hoạt của các phường đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu

Sự cố môi trường biển vào tháng 4/2016 vừa qua đã gây hậu quả lớn về kinh tế,

xã hội, môi trường sống trước mắt và lâu dài của nhân dân Theo kết luận của Chính