Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của các đối tượng sử dụng đất tại huyện lệ thủy, tỉnh quảng bình

TÓM TẮTĐề tài “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của các đốitượng sử dụng đất tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình” được tiến hành tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình,

Tác giả luận văn

Phan Quang Đăng

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy côgiáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông

nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quí

báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và

viết luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hoàng Sơn ngườihướng dẫn khoa học tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi rất nhiều để hoàn thành tốt luận

văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn các lãnh đạo và các cán bộ tại Chi cục thuế huyện LệThủy, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lệ Thủy, phòng Tài nguyên và

Môi trường huyện Lệ Thủy, Chi cục Thống kê huyện Lệ Thủy, Các đội thuế liên xã,

các hộ gia đình, cá nhân trong mẫu phiếu điều tra đã chia sẻ kinh nghiệm, cung cấp

thông tin cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành việc nghiên cứu

Tôi xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị học viên lớp Caohọc Quản lý đất đai 21C đã động viên, giúp đỡ trong thời gian dài học tập

Trong quá trình thực hiện luận văn, do thời gian có hạn và kiến thức tổng hợpcũng như kinh nghiệm còn nhiều hạn chế nên gặp nhiều thiếu xót rất mong sự đóng

góp của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phan Quang Đăng

TÓM TẮT

Đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của các đốitượng sử dụng đất tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình” được tiến hành tại huyện Lệ

Thủy, tỉnh Quảng Bình, từ năm 2010 - 2016

Kết quả đạt được của đề tài là đã đánh giá được điều kiện kinh tế - xã hội tácđộng đến quá trình sử dụng đất; đánh giá được tình hình quản lý sử dụng đất, xác định

được những thuận lợi và khó khăn trong việc thực thi từng loại nghĩa vụ tài chính đất

đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước và của người sử

dụng đất Đề tài đã xác định được một số yếu tố làm ảnh hưởng đến quá trình thực

hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình Từ đó đề

xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong quá hiện nghĩa vụ tài

chính đất đai, góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn

huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình Đề tài nghiên cứu trên cơ sở phương pháp nghiên

cứu tài liệu, điều tra, phỏng vấn cán bộ, người sử dụng đất về tình hình thực hiện nghĩa

vụ tài chính đất đai và phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu điều

tra theo từng nhóm nội dung, từng vấn đề nghiên cứu cụ thể phục vụ cho mục tiêu

nghiên cứu của đề tài

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

MỤC LỤC

CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1.1 Đất đai 3

1.1.2 Chính sách đất đai 4

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 4

1.1.4 Giá đất 5

1.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 6

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.2.1 Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai 6

1.2.2 Thuế nhà, đất 9

1.2.3 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 11

1.2.4 Tiền thuê đất 13

1.2.5 Lệ phí trước bạ nhà đất 15

1.2.6 Tiền sử dụng đất 17

1.3 CÁC NGHIÊN CỨU VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

1.4 THẢO LUẬN VỀ TỔNG QUAN

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

2.3.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và KTXH của huyện Lệ Thủy

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên của huyện Lệ Thủy

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Lệ Thủy

3.2 Khái quát tình hình sử dụng đất tại huyện Lệ Thủy

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

3.2.2 Biến động cơ cấu sử dụng đất của huyện Lệ Thủy

3.2.3 Công tác cấp GCNQSDĐ ( GCNQSDĐ)

3.2.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2.5 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất

3.2.6 Công tác quản lý tài chính đất đai

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai tại huyện Lệ Thủy từ năm 2010 - 2016

3.3.1 Tổ chức Nhà nước quản lý và quy trình thực hiện tài chính về đất đai

3.3.2 Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn huyện Lệ Thủy

3.4 Các giải pháp hoàn thiện công tác nghĩa vụ tài chính đất đai

3.4.1 Giá đất tính thuế

3.4.2 Thay đổi hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

3.4.3 Chính sách tài chính đất đai 70

3.4.4 Phổ biến, tuyên truyền pháp luật 71

3.4.5 Xử lý kịp thời hành vi vi phạm thuế 71

CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73

KẾT LUẬN: 73

ĐỀ NGHỊ: 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Các loại số liệu thứ cấp 22

Bảng 2.2 Các văn bản pháp luật phục vụ cho nghiên cứu 22

Bảng 2.3 Phân bố hộ điều tra theo đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn 27

Bảng 2.4 Nguồn thu nhập của hộ điều tra 28

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lệ Thủy năm 2016 40

Bảng 3.2 Biến động sử dụng đất huyện Lệ Thủy giai đoạn 2005 - 2016 43

Bảng 3.3 Biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Lệ Thủy giai đoạn 2005 - 201644 Bảng 3.4 Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Lệ Thủy giai đoạn 2005- 201646 Bảng 3.5 Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 - 2016 47

Bảng 3.6 Quy mô và cơ cấu đất đai của hộ điều tra 48

Bảng 3.7 Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất 53

Bảng 3.8 Những vướng mắc theo đánh giá của người sử dụng đất 53

Bảng 3.9 Các khoản thu NVTC đất đai giai đoạn 2010 - 2016 54

Bảng 3.10 Kết quả thu thuế nhà đất giai đoạn 2010 - 2016 55

Bảng 3.11 Thuận lợi trong công tác thu thuế nhà đất theo đánh giá của cán bộ 56

Bảng 3.12 Thực hiện thuế nhà đất của người sử dụng đất 57

Bảng 3.13 Thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 58

Bảng 3.14 Thuận lợi trong việc thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 59

Bảng 3.15 Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 59

Bảng 3.16 Kết quả thu tiền sử dụng đất tại Lệ Thủy giai đoạn 2010 - 2016 61

Bảng 3.17 Thuận lợi trong công tác thu tiền sử dụng đất 62

Bảng 3.18 Khó khăn trong công tác thu tiền SDĐ theo đánh giá của cán bộ 63

Bảng 3.19 Thực hiện nộp tiền sử dụng đất của người sử dụng đất 65

Bảng 3.20 Sự hiểu biết về chính sách tài chính đất đai của người SDĐ 66

Bảng 3.21 Kết quả thu lệ phí trước bạ tại huyện huyện Lệ Thủy giai đoạn 2010 - 2016 66 Bảng 3.22 Khó khăn trong thu lệ phí trước bạ theo đánh giá của cán bộ 68

Bảng 3.23 Thực hiện lệ phí trước bạ của người sử dụng đất 69

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại huyện Lệ Thủy 6

Hình 1.2 Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thông tư 30/2005 7

Hình 1.3 Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thông tư 30/2005 8

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Lệ Thủy 30

Hình 3.2 Bản đồ địa hình huyện Lệ Thủy 31

Hình 3.3 Bản đồ thổ nhưỡng huyện Lệ Thủy 32

Hình 3.4 Cơ cấu nhóm đất chính năm 2016 41

Hình 3.5 Quan hệ công tác giữa các cơ quan về nghĩa vụ tài chính đất đai 50

Hình 3.6 Kết quả thực hiện thuế nhà đất giai đoạn 2010 - 2016 56

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

sinh, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Luật Đất đai và các văn bản luật có liên quan đã

hiện thức hóa chính sách này Nhà nước thực hiện quản lý đất đai không chỉ bằng biện

pháp hành chính duy nhất mà còn bằng cả biện pháp kinh tế tài chính

Nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật quy định nghĩa vụ tàichính (NVTC) cho người sử dụng đất (SDĐ) Đây là những khoản đóng bắt buộc

người SDĐ phải thực hiện đối với Nhà nước để được quyền SDĐ hoặc phải thực hiện

trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai Quy định này đã góp phần phục vụ yêu cầu

quản lý đất đai, khuyến khích SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác và sử dụng hợp

lý quỹ đất đai, đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước (NSNN) nói chung và

huyện Lệ Thủy nói riêng

Huyện Lệ Thủy là một huyện nằm trong định hướng phát triển kinh tế mạnh củatỉnh Quảng Bình nên đã và đang có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ

thuật nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) của huyện, thu hút

lực lượng lao động và dân cư ở các vùng, huyện lân cận đến đây để sinh sống, làm việc

và đầu tư khiến cho hoạt động giao dịch nhà đất trên địa bàn diễn ra khá sôi nổi Việc

xác lập chủ quyền SDĐ tăng theo nhu cầu SDĐ, việc thực hiện NVTC đất đai đang là

vấn đề nóng bỏng tại địa phương

Thực trạng phát triển KTXH của huyện Lệ Thủy có nhiều thuận lợi cho việcphát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ Huyện Lệ Thủy đã chủ động khai thác có

hiệu quả, tranh thủ tối đa mọi nguồn đầu tư trong quá trình phát triển kinh tế, nâng cao

đời sống vật chất, tinh thần cho người dân Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra sức ép lớn

trong việc quản lý đất đai, đặc biệt là việc quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn

huyện

Hiện nay tình hình thu thuế SDĐ phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu nhập

từ chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ, tiền SDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thủy còn

nhiều bất cập, ước tính số tiền thất thoát lên đến hàng trăm triệu đồng Các khoản thu

NVTC đất đai huyện không những thể hiện tình hình SDĐ trên địa bàn mà còn góp

phần không nhỏ vào nguồn thu ngân sách của huyện Tuy nhiên theo tình hình hiện

nay ở huyện Lệ Thủy, người SDĐ chưa nắm rõ văn bản pháp luật, văn bản còn chồng

chéo, NVTC vượt khả năng của một số hộ, tình trạng nộp chậm và chưa nhận thông

báo nộp tiền vẫn còn, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý tài chính đất đai

của cơ quan Nhà nước

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về tình hình thực hiện NVTC củacác đối tượng SDĐ trên địa bàn huyện, bản thân tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá

tình hình thực hiện NVTC đất đai của các đối tượng SDĐ tại huyện Lệ Thủy, tỉnh

Quảng Bình” nhằm điều tra, đánh giá tình hình triển khai các chính sách về nghĩa vụ

tài chính đất đai để đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tài chính về đất

đai tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình Đây là một vấn đề mang ý nghĩa khoa học và

thực tiễn to lớn

2 MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1 Mục đích

Trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện NVTC đất đai của các đối tượng SDĐ

để đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tài chính về đất đai tại huyện Lệ

bàn huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình

3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN a) Ý nghĩa khoa học

Đề tài nhằm góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận để ban hành các văn bản quyđịnh việc thực thi NVTC đất đai nhằm đảm bảo nguồn thu cho NSNN, đồng thời đảm

bảo quyền lợi của người SDĐ

b) Ý nghĩa thực tiễn

Việc đánh giá tình hình thực hiện NVTC đất đai, xem xét những thuận lợi vàkhó khăn trong quá trình thực hiện, nhằm đề ra các giải pháp thích hợp góp phần hoàn

thiện việc thực hiện nghĩa vụ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

Đất đai có rất nhiều định nghĩa:

mạo

đạt được những phát triển kinh tế tối ưu

đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thểthực hiện được với đất

hoạt động con người được thể hiện ở nhiều dạng sử dụng đất khác nhau

Ngày nay đất đai bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể

cả những vùng bị nước bao phủ Nó bao gồm vô số các tính chất tự nhiên trừu tượng,

từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối với nước ngầm và

khoáng sản và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng

Trong thời đại hiện nay, khoa học công nghệ đã dần trở thành lực lượng sảnxuất trực tiếp Tuy nhiên đất đai vẫn giữ một vị trí đặc biệt, là yếu tố cơ bản của quá

trình sản xuất xã hội, nhất là đối với ngành công nghiệp sản xuất ra sản phẩm để nuôi

sống con người và tạo ra nguồn nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến và một

số ngành khác

Đất đai còn là mặt bằng cho các ngành sản xuất công nghiệp, xây dựng, vận tải,thương mại, du lịch , để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật và chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Ngoài ra, đất đai tạo ra nguồn thu cho NSNN để tái đầu tư phát triển kết cấu hạtầng kinh tế - xã hội, thực hiện chương trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và

trong nhiều trường hợp còn được dùng làm vốn góp trong liên doanh đầu tư, thu hút

đầu tư nước ngoài

Do đó, các quan hệ đất đai luôn là vấn đề được quan tâm đặc biệt, vì nó liênquan đến quá trình KTXH của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá

nhân và toàn xã hội

1.1.2 Chính sách đất đai

Chính sách đất đai là tập hợp một hệ thống các văn bản có tính pháp quy

"Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị

quốc gia hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nông thôn và

thành thị, đặc biệt là người nghèo"[20]

1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

a Quyền của người sử dụng đất

được hưởng, được làm, được đòi hỏi”

cản, hạn chế

Từ khái niệm quyền trên đây, có thể hiểu Quyền của người SDĐ là những việc

mà người SDĐ được pháp luật đất đai cho phép làm hoặc những việc do người SDĐ

thực hiện mà không bị pháp luật ngăn cấm trong quá trình SDĐ Ví dụ: quyền được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); quyền được khiếu nại, tố cáo về

đất đai,

Về quyền chung của người SDĐ (quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013) baogồm [40]:

nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

mình

và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b Nghĩa vụ của người SDĐ:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

làm đối với xã hội, đối với người khác”

của người khác

Từ khái niệm chung về nghĩa vụ được đề cập trên đây, chúng ta có thể hiểunghĩa vụ của người SDĐ là những hành vi do pháp luật quy định buộc người SDĐ

phải thực hiện hoặc không được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của

tổ chức, cá nhân khác trong quá trình SDĐ Ví dụ: Nghĩa vụ SDĐ đúng mục đích,

đúng ranh giới; nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất,

Về nghĩa vụ chung của người SDĐ (quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013)bao gồm [40]:

lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy địnhkhác của pháp luật có liên quan

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, góp vốn bằng quyền SDĐ theo quy định củapháp luật

của người SDĐ có liên quan

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

1.1.4 Giá đất

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặcđược hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ mà người có nhu cầu SDĐ phải trả để

được SDĐ đó trong thời hạn SDĐ xác định

Giá đất vừa là công cụ quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai,vừa là đòn bẩy trong việc phát triển kinh tế đất đai Giá đất còn là một trong những căn

cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai và để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ

của mình mà đặc biệt là việc thực hiện NVTC như đóng tiền SDĐ, tiền thuê đất, các

loại thuế, các khoản phí và lệ phí khác có liên quan đến đất đai

Nhà nước đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 145/2007/TT-

BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP làm căn cứ tính giá đất và

thu thuế SDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích SDĐ,

bồi thường, hỗ trợ khi thu hồ đất Đến năm 2007, Chính phủ ban hành Nghị định

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Hiện nay, Chính Phủ ban hành Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Thông tư

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

1.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

NVTC của người SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải nộp cho Nhà nước khithực hiện các quyền và lợi ích của mình đối với việc SDĐ đai và các bất động sản đi

kèm

Để đảm bảo thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu và đảm bảo cho việcSDĐ có hiệu quả, cùng với việc quy định các quyền của người SDĐ pháp luật đất đai

còn quy định các nghĩa vụ của người SDĐ là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc các chủ

thể phải thực hiện trong quá trình SDĐ

Những NVTC đất đai được quy định nhằm bảo đảm sự đúng đắn trong mốiquan hệ giữa nhà nước với người SDĐ và là cơ sở để xác định trách nhiệm của người

SDĐ trong việc thực hiện pháp luật đất đai, không làm tổn hại đến quyền và lợi ích

hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể khác

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai

a Quy trình áp dụng đối với thuế thu thường xuyên - thuế nhà đất

NVTC mà người SDĐ phải đóng thường xuyên và thu hàng năm là Thuế nhàđất/Thuế SDĐ phi nông nghiệp Quy trình thực hiện cụ thể bằng hình sau:

Chi cục thuế huyện Lệ Thủy

Hình 1.1 Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại huyện Lệ Thủy

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

Giải thích quy trình:

thị trấn, sau đó hồ sơ chuyển cho bộ phận Địa chính của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, thị trấn kiểm tratính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ của người SDĐ nộp, xác nhận và chuyển thông tin địa chính cho Chi cục thuế LệThủy để tính thuế

"Thông báo nộp tiền" và chuyển về cho Đội thuế xã, thị trấn

vào NSNN Người SDĐ sau khi nhận được "Thông báo nộp tiền" có nghĩa vụ nộp thuế tại Thôn, Tổ dân phốhoặc tại Đội thuế xã, thị trấn

b Quy trình áp dụng đối với NVTC phát sinh khi có nhu cầu SDĐ

NVTC mà người SDĐ phải đóng khi có nhu cầu SDĐ bao gồm: Tiền SDĐ,thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ

- Quy trình trước khi ban hành Thông tư Liên tịch số BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính (BTC) và BTNMT hướng dẫn việc luân

30/2005/TTLT-BTC-chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện NVTC

Hình 1.2 Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thông tư 30/2005

Người SDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận thuộc Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất (VPĐKQSDĐ) huyện hoặc UBND cấp xã Sau khi thẩm tra hồ sơ, ghi đầy đủ

thông tin địa chính để xác định NVTC, bộ phận một tiếp nhận chuyển cho hộ gia đình,

cá nhân một bộ hồ sơ đã thẩm định

Người SDĐ phải đến Chi cục thuế để nộp phiếu thông tin địa chính và nhậnthông báo nộp tiền từ Chi cục thuế và đến kho bạc nộp tiền vào NSNN Sau khi nộp đủ

- UBND cấp phường (xã)

nhà nước quận (huyện)

Hình 1.3 Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thông tư 30/2005

Hồ sơ vềGiải thích quy trình:

SDĐ tại các xã, thị trấn: nộp hồ sơ thực hiện NVTC tại Văn phòng Đăng ký Quyền SDĐ huyện Lệ Thủy)trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày bàn giao đất thực tế, quyết định cho chuyển mục đíchSDĐ; người SDĐ phải có trách nhiệm kê khai nghĩa vụ về tiền SDĐ tại các cơ quan có thẩm quyền theo quyđịnh

SDĐ nộp, xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu vào "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định NVTC", sau

đó chuyển giao cho cơ quan thuế một bộ hồ sơ của

người SDĐ thực hiện NVTC để tính thuế UBND huyện Lệ Thủy quy định thời hạn

không quá 04 ngày làm việc

thực hiện NVTC do Văn phòng Đăng ký Quyền SDĐ chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ghi đầy đủ cáckhoản NVTC mà người SDĐ phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành Thủ trưởng Chi cục Thuếhuyện Lệ Thủy ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu vào tờ "Thông báo nộp tiền"

các khoản NVTC do cơ quan thuế chuyển đến, cơ quan nhận hồ sơ trao "Thông báo nộp tiền" cho người SDĐ

để người SDĐ nộp tiền vào NSNN

nộp tiền" đó đến cơ quan thu tiền theo địa chỉ, thời hạn nộp tiền ghi trong "Thông báo nộp tiền" để nộp tiềnvào NSNN

quan thuế do người SDĐ hoặc người được người SDĐ uỷ quyền mang đến Khi thu tiền, cơ quan thu tiền phảilập chứng từ thu tiền: "Giấy nộp tiền" của cơ quan Kho bạc Nhà nước thu

phạt (nếu có), người SDĐ mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để nhận GCNQSDĐ

quả, phù hợp với Luật Đất đai, động viên đóng góp vào NSNN

Trong cải cách thuế bước 1 năm 1990, thuế nhà đất đã được nghiên cứu và luậthóa bằng Pháp lệnh thuế nhà đất được Quốc hội chính thức ban hành ngày 31/7/1992

và Ngày 19/05/1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ

sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất

a Đối tượng chịu thuế nhà, đất, bao gồm: Nhà, đất ở, đất xây dựng công trình

không phân biệt là đã xây dựng hay chưa xây dựng, có giấy chứng nhận hay không có

GCNQSDĐ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

b Đối tượng không thu thuế nhà đất: Đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc

lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc

thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở Nhà,

đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp, doanh trại đơn vị lực lượng vũ

trang nhân dân

c Đối tượng nộp thuế nhà đất: Là các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà,

quyền SDĐ ở, đất xây dựng công trình, gọi chung là chủ nhà đất đều phải nộp thuế

nhà, đất Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sở

hữu nhà, quyền sử dụng nhà, đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng nhà, đất

phải nộp thuế nhà, đất Tổ chức, cá nhân, kể cả Xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

thuê nhà, đất ở, đất xây dựng công trình thì chỉ trả tiền thuê nhà, đất, còn thuế nhà, đất

thì do tổ chức, cá nhân cho thuê nhà, đất nộp theo quy định của pháp luật

d Căn cứ tính thuế nhà đất: được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Pháp

lệnh thuế nhà, đất và Điều 6 Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ là: Diện

tích đất, hạng đất và mức thuế SDĐ nông nghiệp của một đơn vị diện tích

e Miễn, giảm thuế đất: Các đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị

thiên tai, tai nạn bất ngờ Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến 50% tổng giá trị tài

sản thì được xét giảm thuế đất 50%, nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì được xét miễn

thuế đất

Ngày 17 tháng 6 năm 2010, Quốc hội ban hành Luật số 48/2010/QH12 LuậtThuế SDĐ phi nông nghiệp đã được thông qua tại kỳ họp Quốc hội nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7 và có hiệu lực ngày 01/01/2012, Luật

Thuế SDĐ phi nông nghiệp đã thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp

lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994 và Nghị định

số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật Thuế SDĐ phi nông nghiệp, cụ thể như sau:

a Đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở

tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công

nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến

khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định

tại Điều 3 của Thuế SDĐ phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh

b Đối tượng không chịu thuế phi nông nghiệp: Là đất phi nông nghiệp sử

dụng không vào mục đích kinh doanh, bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh,

rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ

đường, nhà thờ họ; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công

trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

trồng thủy sản, làm muối

c Đối tượng nộp thuế phi nông nghiệp: Là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

quyền SDĐ thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật thuế SDĐ phi

nông nghiệp Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCNQSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ là người nộp

thuế Ngoài ra, người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định tại

Khoản 3 Điều 4 Luật thuế SDĐ phi nông nghiệp

d Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế SDĐ phi nông nghiệp (PNN) là diện tích

nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:

Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh (KD) thì số

thuế phát sinh được xác định:

doanh/Doanh thu cả năm)

1.2.3 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

SDĐ có được từ việc chuyển quyền SDĐ Theo quy định của pháp luật hiện hành, thuế thu nhập từ chuyển

quyền SDĐ có hai loại:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

là loại thuế áp dụng cho đối tượng là cá nhân được quy định trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, đượcQuốc hội ban hành ngày 21/11/2007 (có hiệu lực ngày 01/01/2009) và Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày27/6/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ngày 22/11/2012

định trong Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội vàNghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuếthu nhập doanh nghiệp 2008

Theo Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, đốitượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền SDĐ: Là các cá nhân cư trú có thu

nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản phát

sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và các cá nhân không cư trú có thu nhập chịu

thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản phát sinh trên

lãnh thổ Việt Nam

a Căn cứ tính thuế chuyển quyền SDĐ: Là diện tích đất, giá đất tính thuế và

thuế suất

dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa chính, sổ địa chính và phải ghi đầy đủtrên hợp đồng chuyển quyền SDĐ tại Văn phòng Công chứng

thuế

thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

b Thu nhập được miễn thuế: Được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định số

100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của

Luật thuế thu nhập cá nhân, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa

vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông

ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau Thu nhập từ chuyển nhượng

nhà ở, quyền SDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người

chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền SDĐ ở tại Việt Nam Thu nhập từ

nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với

con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ

vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh,

chị em ruột với nhau…

1.2.4 Tiền thuê đất

Người được Nhà nước cho thuê đất phải trả cho Nhà nước một khoản tiền định

kỳ hoặc trả tiền một lần gọi là tiền thuê đất

Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, đơn giá thuê còn phân biệt giữa doanhnghiệp trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đối với việc các tổ

chức trong nước, việc thu tiền thuê đất được căn cứ vào Quyết định 1357/QĐ-BTC

ngày 30/12/1995 của BTC với đơn giá bằng 0,5% giá đất do UBND tỉnh ban hành áp

dụng cho các ngành sản xuất vật chất, xây dựng, vận tải và 0,7% cho các ngành dịch

vụ Còn với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì căn cứ tiền thuê đất được qui

định trong Quyết định 198/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của BTC và theo đó đơn giá

thuê đất được xác định cao hơn so với các tổ chức trong nước trên cơ sở mức giá tối

thiểu cho khu vực đó và các hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng và hệ số ngành nghề

(mỗi yếu tố đều có hệ số tối thiểu là 1) Lúc này, tất cả các đối tượng thuê đất đều

được quyền lựa chon một trong hai hình thức thuê đất đó là thuê đất trả tiền hàng năm

và thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê

Hiện nay, những hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước khi thuêđất của Nhà nước đều phải nộp tiền thuê đất theo qui định của Nghị định số

46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước và được hướng dẫn bằng Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm

2014 của BTC hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính

phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:

a Đối tượng nộp tiền thuê đất:

Hộ gia đình cá nhân và tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam hay tổ chức

nước ngoài có chức năng ngoại giao được quyền lựa chọn một trong hai hình thức là

thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Và nếu

như các đối tượng này lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian

thuê thì họ sẽ thực hiện được các quyền đối với đất thuê được qui định tại Điều 167

Luật đất đai 2013 như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất

b Đối tượng không thu tiền thuê đất:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

theo qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt

mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì không thu tiền thuê đất đối với diện tích không

sử dụng trên mặt đất

c Xác định tiền thuê đất:

Việc xác định tiền thuê đất căn cứ vào đơn giá thuê đất, diện tích thuê và sốnăm thuê Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1% đến dưới 3% giá đất theo mục đích

SDĐ thuê do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất

d Miễn giảm tiền thuê đất

nhà chung cư cho cho công nhân của khu công nghiệp hoặc xây dựng kí túc xá sinh viên bằng tiền từ NSNN;đất dùng để xây dựng công trình công cộng ở các lĩnh vực giáo dục, văn hóa, y tế, thể dục thể thao, khoa họccông nghệ với mục đích kinh doanh (xã hội hóa); hoặc xây dựng các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưuđãi đầu tư

đất

năm bị thiên tai hoặc cho thời gian phải ngưng hoạt động

diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế theo điều ước quốc tế hoặctheo nguyên tắc có đi có lại

thức trúng đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có quyền SDĐ

theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất

áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nôngnghiệp và Phát triển nông thôn qui định

e Thu nộp tiền thuê đất

Tiền thuê đất sẽ được nộp vào NSNN bằng tiền Việt Nam (VNĐ) Người thuêđất phải nộp tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế, nếu chậm nộp tiền thuê đất

vào NSNN thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt là 0,05% theo qui định của Luật Quản lý

Thuế

1.2.5 Lệ phí trước bạ nhà đất

Lệ phí trước bạ (LPTB) là một loại lệ phí áp dụng cho các chủ thể khi đăng kýquyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký quyền SDĐ Đối với người SDĐ, khi đăng ký

quyền SDĐ phải nộp LPTB cho Nhà nước, thông qua đó giúp Nhà nước quản lý tình

hình SDĐ và các biến động trong quá trình SDĐ

Hiện nay, LPTB được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật nhưNghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ; Nghị

định 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

45/2011/NĐ-CP; Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của BTC hướng dẫn về

LPTB; Thông tư 34/2013/TT-BTC của BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư

124/2011/TT-BTC

a Đối tượng chịu LPTB: Là các tài sản thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, sử

dụng với cơ quan nhà nước theo pháp luật gồm: Nhà, đất; súng săn, súng thể thao; tàu

thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay; xe mô tô

hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương tự phải

đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau đây gọi chung là

xe máy); ô tô (kể cả ô tô điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô phải

đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; vỏ, tổng thành khung,

tổng thành máy của tài sản quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6 và khoản 7 Điều 2 Nghị

định này mà phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b Đối tượng nộp LPTB: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu

LPTB quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP phải nộp LPTB khi đăng ký

quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

c Không thu LPTB: Chủ tài sản thuộc diện không nộp LPTB theo quy định tại

Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của BTC Chủ tài sản chuyển giao

tài sản của mình cho Vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ

vợ), con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản không phải nộp

Số tiền LPTB phải nộp = Giá trị tính LPTB x Mức thu (%) LPTB

Mức thu nhà, đất: 0,5 %

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử

dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền SDĐ (nay là Chi

nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện) xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo

"Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định NVTC"

dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định theo

khung giá các loại đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2014 quy định về giá đất

Giá trị nhà tính LPTB là giá trị nhà thực tế chuyển nhượng trên thị trường tại

thời điểm trước bạ Trường hợp không xác định được giá trị thực tế chuyển nhượng

hoặc kê khai giá trị thực tế chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường thì áp dụng giá nhà

tính LPTB do UBND tỉnh quy định tại thời điểm trước bạ như sau:

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích

công trình phụ kèm theo) của một căn hộ (đối với nhà chung cư) hoặc một toà nhà

thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân

từng cấp nhà, hạng nhà do UBND tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu LPTB xác định như sau:

Căn cứ xác định tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ là thời

gian sử dụng còn lại chưa nộp lệ phí trước bạ của nhà so với tổng thời hạn sử dụng của

nhà (tương ứng với từng cấp nhà, hạng nhà) theo thiết kế kỹ thuật xây dựng hiện hành,

cụ thể như sau:

trước bạ của nhàlượng còn lại

không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phảinộp tiền SDĐ

nộp tiền SDĐ

a Đối tượng nộp tiền SDĐ, bao gồm:

bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượngquyền SDĐ gắn với hạ tầng; được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà

ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

b Đối tượng không phải nộp tiền SDĐ: Được quy định tại điều 11 Nghị

định số 45/2014/NĐ-CP

đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền SDĐ theo quy định của pháp luật vềngười có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện KTXH đặc biệt khó khăn, vùngbiên giới, hải đảo; SDĐ để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải

di dời do thiên tai

- Miễn tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất dochuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu

số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệtkhó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định

làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quyhoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án đượccấp có thẩm quyền phê duyệt

trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ,Chủ tịch UBND cấp tỉnh

c Căn cứ tính tiền SDĐ:

Tiền SDĐ = Diện tích đất x Giá đất x thời hạn SDĐ

Diện tích đất: Diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích

sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ, được cấp

GCNQSDĐ

Giá đất: Là giá đất theo mục đích SDĐ được giao tại thời điểm giao đất do Uỷban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm Trong trường hợp Nhà nước giao đất dưới

hình thức đấu giá QSDĐ thì sẽ sử dụng giá đất trúng đấu giá để tính tiền SDĐ

Thời hạn SDĐ: Được xác định theo Quyết định giao đất, Quyết định cho phépchuyển mục đích SDĐ, Quyết định gia hạn SDĐ hoặc GCNQSDĐ Trừ đất ở được

giao ổn định, lâu dài Các loại đất còn lại được giao có thời hạn, tối đa là 70 năm

70 năm:

Tiền SDĐ = Diện tích đất x Giá đất - Số tiền được bồi thường (nếu có)

được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

Tiền SDĐ củathời hạn giaođất (n năm)

= của thời hạn x [ của thời hạn x (70–n)x1,2% ]

n: Thời hạn giao đất tính bằng năm

1.3 CÁC NGHIÊN CỨU VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

Qua tham khảo, tôi thấy rằng trước đây đã có một số tác giả nghiên cứu lĩnh vực

tài chính đất đai, như: đề tài Luận án tiến sĩ kinh tế (2001) của tác giả Hồ Đông “Phương

hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam”, mục đích của đề tài

khẳng định cơ sở lý luận, xác định kết quả đạt được trong thực tế để đề ra các giải pháp

hoàn thiện thuế thu vào đất đai trong thời kỳ sắp đến, với phương pháp duy vật biện

chứng, phân tích tổng hợp, kết quả mà luận án đã đạt được là đã hệ thống hóa những vấn

đề lý luận cơ bản của thuế thu vào đất đai, làm sáng tỏ vai trò của thuế nói chung và thuế

đất nói riêng, làm rõ các hình thức thuế thu vào đất đai hiện nay ở Việt Nam, đưa ra

phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế đất ở Việt Nam

Một số đề tài khác nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc

độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa

và phát triển kinh tế đất nước như: Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - BTC (2002)

của tác giả Bạch Thị Minh Huyền “Hệ thống thuế thống nhất đối với việc SDĐ ở Việt

Nam - khả năng và điều kiện áp dụng” Luận văn nghiên cứu khoa học cấp Bộ - BTC

(2003) của tác giả Phạm Đức Phong “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất

đai và bất động sản phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”.

Luận án tiến sĩ Học viện tài chính (2010) của tác giả Chu Thị Thủy Chung

“Hoàn thiện Chính sách thu đối với đất đai ở Việt nam” Luận án Tiến sỹ kinh tế

(2012) của tác giả Nguyễn Hồ Phi Hà “Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển

thị trường bất động sản ở Việt Nam” Luận án đã trình bày cơ sở lý luận về huy động

nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản, nghiên cứu thực trạng huy

động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam và các

giải pháp tăng cường đến năm 2020, đề tài sử dụng phương pháp phân tích thống kê,

phương pháp điều tra khảo sát để đánh giá thực trạng huy động nguồn lực tài chính,

những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc huy động nguồn lực tài

chính cho thị trường bất động sản ở Việt Nam

Phần lớn các luận văn trên đề cập đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, đến

nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi và vấn đề thực thi các chính sách tài

chính đất đai, vấn đề thực hiện các khoản NVTC về đất đai của người SDĐ chưa làm

rõ những vướng mắc, khó khăn

1.4 THẢO LUẬN VỀ TỔNG QUAN

Các nghiên cứu về chính sách tài chính đất đai, hệ thống thuế, NVTC (NVTC)đất đai ngày càng nhiều, mức độ nghiên cứu gắn liền với thực tế góp phần quan trọng

trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Huyện Lệ Thủy là một trong những địa phương có hệ thống quản lý đất đai kháchặt chẽ Tuy nhiên, quá trình SDĐ diễn ra mạnh mẽ, sự thay đổi mục đích SDĐ diễn

ra thường xuyên, việc thực hiện NVTC của người SDĐ cũng gây không ít khó khăn

trong việc quản lý tài chính của cơ quan nhà nước và hiện nay Huyện cũng chưa có

nhiều nghiên cứu về NVTC của người SDĐ

Trên cơ sở những kết quả nghiên cứu trước đây, bản thân tiếp tục nghiên cứu vềlĩnh vực NVTC đất đai nhưng ở phạm vi hẹp, một địa phương cụ thể, đề tài đánh giá

những kết quả đạt được và những bất cập trong quá trình thực thi NVTC, thông qua

phương pháp nghiên cứu tài liệu, điều tra phỏng vấn, xử lý và phân tích số liệu, từ đó

đưa ra một số giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong quá trình thực hiện

NVTC đất đai, góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn

Huyện Lệ Thủy, Tỉnh Quảng Bình

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

CHƯƠNG 2.

ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai

và các hộ gia đình, cá nhân, cơ quan thực hiện NVTC đất đai tại huyện Lệ Thủy, tỉnh

Quảng Bình

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình

tượng SDĐ từ năm 2010 đến hết năm 2016

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm các vấn đề đặt ra nhằm đạt được mục tiêu đã xác định, nội dung được cụ thể hóa theo mục tiêu nghiên cứu, cụ thể:

2016

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu

Thông tin thứ cấp được thu thập thông qua phương pháp nghiên cứu tài liệu:

Các nguồn thông tin thu thập trên địa bàn nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

của đề tài Những nguồn dữ liệu trên được thu thập thông qua cơ quan nhà nước, chủ

yếu từ Chi cục thuế huyện Lệ Thủy, Văn phòng Đăng ký quyền SDĐ huyện Lệ Thủy,

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lệ Thủy, Chi cục thống kê huyện Lệ Thủy

Bảng 2.1 Các loại số liệu thứ cấp

- Các Báo cáo phát triển KTXH

Lệ Thủy giai đoạn 2010 - 2016

- Bảng tổng hợp thực thu NVTC đất đai

- Chi cục thuế Huyện Lệ Thủy

- Số thu ngân sách xã giai đoạn 2010 - 2016

- Phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện Lệ Thủy

Bảng 2.2 Các văn bản pháp luật phục vụ cho nghiên cứu

- Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổsung một số điều của Pháp lệnh về thuế Nhà đất được

- Luật Thuế phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 ngày17/6/2010 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2012

- Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi

Nghị định

- Nghị định 53/CP ngày 01/7/2011 quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế SDĐ Phinông nghiệp

- Thông tư số 83-TC/BTC của BTC ngày 07/10/1994

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

STT Loại NVTC Văn bản pháp luật

19/8/2002 về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số TC/BTC

83 Thông tư số 153/2011/TT83 BTC của BTC ngày 11/11/2011hướng dẫn về thuế SDĐ Phi nông nghiệp

- Bảng giá đất qua các năm trên địa bàn tỉnh Quảng Bình như:+ Quyết định số 35/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009.+ Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND ngày 17/12/2010.+ Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 24/12/2011

hành một số điều của Luật thuế SDĐ phi nông nghiệpSDĐ

nghiệp

Thuế TP Đà Nẵng về việc hướng dẫn triển khai Luậtđịa phương

Thuế SDĐ phi nông nghiệp

thu

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của

từ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

STT Loại NVTC Văn bản pháp luật

- TT 84/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điềucủa Luật thuế Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫnthi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của LuậtThuế thu nhập cá nhân

thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều củaLuật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một sốđiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- TT 117/2004/BTC hướng dẫn thực hiện NĐ198/2004/CP

- TT 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Chính phủhướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

STT Loại NVTC Văn bản pháp luật

CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền SDĐ

- Bảng giá đất qua các năm trên địa bàn tỉnh Quảng Bình như:+ Quyết định số 35/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009.+ Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND ngày 17/12/2010

+ Quyết định số 41/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013

- QĐ 09/2015/QĐ-UBND ngày 14/4/2015 của tỉnhQuảng Bình về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đấttrên địa bàn tỉnh Quảng Bình

- Luật đất đai 2003

- Luật đất đai 2013

- NĐ 142/2005/CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

đất

- TT 120/2005/BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005/NĐ-CP

- TT 94/2011/BTC sửa đổi, bổ sung TT 120/2005/BTC

hạn, giảm một số khoản thu NSNNtheo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013

- Nghị định 45/2011/CP ngày 17-6-2011 của Chính phủbạ

- Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25-3-2013 của

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm