Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 bằng công nghệ viễn thám và GIS tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu

và tìm hiểu của riêng cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS

Huỳnh Văn Chương và sự đồng ý của Hội đồng bảo vệ đề cương luận văn thạc

sĩ ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế

Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc là của cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất cả tài liệu tham khảo đều có xuất xứ và trích dẫn rõ ràng, hợp pháp

Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình

Xin chân thành cám ơn

Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018

Học viên

Dương Kim Phong

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình học tập và thực hiện luận văn này, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu; Phòng đào tạo Sau đại học trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất

& MTNN đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi được tham gia học Cao học Quản

lý đất đai khóa K22B

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh Văn Chương, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn

Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, UBND thành phố Hà Tĩnh đã tạo điều kiện, cung cấp nguồn tài liệu, số liệu giúp tôi hoàn thiện nghiên cứu của mình

Xin tỏ lòng biết ơn đến gia đình và bạn bè, những người đã luôn bên cạnh giúp đỡ và động viên tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn.!

Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018

Học viên

Dương Kim Phong

Trên cơ sở ảnh viễn thám Landsat 7, 8 năm 2000, 2005, 2010 và 2016 của thành phố Hà Tĩnh, với 3 nhóm sử dụng đất gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, tác giả đã xây dựng bộ khóa giải đoán và tiến hành phân loại bằng phần mềm ENVI Ngoài ra, việc kết hợp với khả năng phân tích không gian của GIS thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu năm 2000, 2005, 2010 và năm 2016, từ đó thành lập bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 ở khu vực thành phố Hà Tĩnh

Dựa vào kết quả xây dựng bản đồ biến động sử dụng đất có thể nhận thấy rằng, các khu vực ít chịu sự biến động là khu vực trung tâm thành phố, khu vực ở phường Nam Hà, Bắc Hà, Tân Giang Biến động mạnh nhất tập trung chủ yếu là các khu vực ở phía Bắc (phường Thạch Linh) và phía Đông Bắc (xã Thạch Trung), phù hợp với sự lan tỏa ranh giới đô thị ra các vùng ngoại ô thành phố, nơi

có các dự án tái định cư, khu đô thị mới và các hoạt động kinh tế khác Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế đã làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất và là nguyên nhân chính của biến động sử dụng đất

Để khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất có hiệu quả tại địa phương, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp bao gồm tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất, tổ chức quản lý của các đơn vị có thẩm quyền, giải pháp về vốn, giải pháp bảo

vệ cải tạo đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3

1.1.2 Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất 3

1.1.3 Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6

1.1.5 Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.1.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 10

1.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới 10

1.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam những năm qua 17 1.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh những năm qua 18

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan 19

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.2 Nội dung nghiên cứu 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 24

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 24

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp 24

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 24

2.3.4 Phương pháp chuyên khảo 25

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

3.1.3 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 36

3.2 Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 44

3.2.1 Hồ sơ và quy trình chuyển nhượng chung 44

3.2.2 Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh so với pháp luật đất đai 47

3.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 52

3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính 52

3.3.2 Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 56

3.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo khu vực và mục đích sử dụng đất 57

3.3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo đối tượng sử dụng 61

3.3.5 Đánh giá tình hình hiểu biết phát luật của người dân đối với các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62

3.3.6 Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà

Tĩnh của các hộ điều tra 63

3.4 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 65

3.4.1 Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 65

3.4.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 71

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

PHẦN PHỤ LỤC 74

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Biến trình nhiệt độ các năm 28

Bảng 3.2 Đặc trưng độ ẩm không khí qua các năm 28

Bảng 3.3 Tổng hợp lượng mưa, bốc hơi qua các năm 29

Bảng 3.4 Tốc độ gió (m/s) đo được tại khu vực xả thải trong năm 2016 29

Bảng 3.5 Diện tích đất đai phân theo đơn vị hành chính năm 2016 của thành phố Hà Tĩnh 41

Bảng 3.6 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của năm 2016 so với năm 2015 trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 43

Bảng 3.7 Tình hình thực hiện CNQSDĐ tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012-2016 52

Bảng 3.8 Diện tích thực hiện CNQSDĐ tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012-2016 55

Bảng 3.9 Kết quả thu tài chính từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 57

Bảng 3.10 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 58

Bảng 3.11 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất 59

Bảng 3.12 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 61

Bảng 3.13 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hộ khẩu của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 62

Bảng 3.14 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 63

Bảng 3.15 Đánh giá về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh 64

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 26Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Hà Tĩnh 50 Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 50

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu đất đai thành phố Hà Tĩnh năm 2016 40 Biểu đồ 3.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng tại thành phố Hà Tĩnh năm 201642 Biểu đồ 3.3 Diễn biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 54 Biểu đồ 3.4 Diễn biến tổng diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 56 Biểu đồ 3.5 Tỷ lệ % về số hồ sơ và diện tích đất chuyển nhượng phân theo khu vực 58 Biểu đồ 3.6 Tỷ lệ % số hồ sơ chuyển nhượng đất theo mục đích sử dụng trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 60

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng

Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở

hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền

sử dụng đất cho chủ thể mới Nhờ thế mà người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó Do vậy đất đai trở thành tài sản có giá và đất đai và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản

Tuy nhiên trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành và thành phố Hà Tĩnh cũng không ngoại lệ

Do vậy, việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những đánh giá đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh là hết sức cần thiết

Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người

dân được thuận lợi và tốt nhất Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa chọn đề tài:

"Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh

Hà Tĩnh giai đoạn 2012 – 2016”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

a Mục tiêu tổng quát của đề tài

Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai

b Mục tiêu cụ thể của đề tài

- Mô tả được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố

và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được tốt hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới, nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất [4], [21], [22]

Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong thời hạn giao đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi hành

vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị coi là hành vi trái pháp luật.[4], [21], [22]

1.1.2 Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này lại diễn ra khá sôi động và trốn tránh được sự kiểm soát của Nhà nước [13], [22], [21]

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp

1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm

2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần

to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 Qua 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014

Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016” Do vậy, luận văn sẽ đề cập

đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng

cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan [22]

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng;

Đất đang có tranh chấp

1.1.3 Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

* Các văn bản Luật Đất đai:

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004

- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

* Các văn bản Luật liên quan:

- Bộ luật Dân sự năm1995

- Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009

- Luật Khiếu nại năm 2012

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 và

có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013

* Các văn bản dưới luật:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014)

1.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất [9]

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với giá trị đất [9]

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [9]

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [7]

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các hình thức chuyển quyền của người sử dụng đất đã được thu hẹp lại còn 7 hình thức, bao gồm:

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế

Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập

từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (bằng) thu nhập tính thuế x (nhân) thuế suất 25%

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (bằng) giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án, Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN

Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 7 trong Nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy định về mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% Và theo quy định tại Thông số tư 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính thì cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = (bằng) giá trị tài sản tính lệ phí trước

bạ (đồng) x (nhân) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

+ Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ là do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm:

1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

anh, chị, em ruột với nhau

2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

3 Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha

đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

5 Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà

nước giao để sản xuất

1.1.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm: [4], [9]

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: [4], [9]

- Trong thời gian trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSD đất có trách nhiệm: thẩm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa

vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 79 và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2(chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền) Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân

bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa

tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28% [2], [6]

Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người

đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua [6]

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

a Ở Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9 % diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng 19 lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm:

Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định

về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi [2], [6]

Mỹ là quốc gia thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường ; chính phủ rất ít can thiệp; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất,

ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật độ) Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế

độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất, nhân viên định giá nhà đất Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở theo luật Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm soát việc chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều đất Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định Ngoài ra nhà nước thực thi quyền lực cảnh sát nhằm bảo vệ lợi ích của dân chúng Chính quyền không thẩm tra

tư cách các công ty kinh doanh nhà đất cũng như không cấp phát chứng chỉ sở hữu nhà đất Khi cần lấy đất của tư nhân để phục vụ lợi ích công, nhà nước phải thỏa thuận với chủ đất Nếu không thỏa thuận được thì nhà nước có quyền đưa ra tòa án xin cưỡng chế trưng dụng (eminent domain) Chỉ được cưỡng chế trưng dụng khi nào tòa án phán quyết cho phép trưng dụng, chủ đất được bồi thường hợp lý và nhà nước

ấn định trình tự pháp lý bảo vệ lợi ích của chủ đất [6]

Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động 20 sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán bất động sản trong khu vực Khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể Việc niêm yết được đại lý kiểm duyệt, sau đó thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử Các đại

lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu [6]

b Ở Australia

Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt tâm vào quan điểm chiếm hữu và chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu

Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm

Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) [6]

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại

cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Australia- DOLA) [2], [6]

Chính quyền Liên bang Australia thu thuế vốn gia tăng đánh vào khoản 21 chênh lệch về giá khi thực hiện các giao dịch và chỉ áp dụng đối với bất động sản thương mại, không áp dụng với nhà ở của dân cư Chính quyền bang đánh thuế đất (land tax – chỉ tính theo giá trị đất được tính bằng cách lấy giá của bất động sản trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư phát triển) và thuế trước bạ (Stamp duty – mức cao nhất là 5.5%

giá trị chuyển nhượng)

c Ở Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang nằm trong khu vực Đông Nam Á, có diện tích gần 330.307 km2, dân số 28,9 triệu người Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại

cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán [6]

Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh

sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để

có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền

để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù

Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối

Để quản lý bất động sản hệ thống cơ quan định giá của Malaysia về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện) Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình; tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Cơ quan định giá bất động sản của Malaysia có chức năng thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước và một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

d Ở Singapore

Singapore là một quốc đảo ở Đông Nam Á với diện tích 682 km2 và thủ đô là thành phố Singapore Dân số Singapore vào khoảng 4 triệu người với 77% là người Trung Hoa, 14% là người Mã Lai, 8% là người Ấn Độ và 1% là người lai Âu 23 Á và người có nguồn gốc khác Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Hệ thống pháp luật của Singapore gần như hoàn toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của Luật Hồi giáo, Luật Ấn Độ giáo và phong tục của người Hoa Luật Đất đai của Singapore đồng thời dựa trên pháp luật Anh và pháp luật Australia về đăng ký bất động sản

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do

tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể: đất sử dụng để xây nhà ở thời hạn 99 năm, đất sử dụng cho mục đích thương mại thời hạn sử dụng 99 năm, đất sử dụng cho mục đích công nghiệp thời hạn sử dụng 60 năm, đất sử dụng cho mục đích giáo dục thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích tôn giáo thời hạn sử dụng 30 năm, đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội thời hạn sử dụng 30 năm, đất nông nghiệp thời hạn sử dụng từ 10 đến 20 năm Ở Singapore để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu [6]:

- Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value - thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định

- Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan 24 Chính phủ theo chức năng luật định Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề

- Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá

Trưởng quy định Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó Nhà nước không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua và điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất Pháp luật về đăng ký bất động sản của Singapore quy định chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật sư Do đó trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác

bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của nhà nước Trung Quốc [1]

Đất đai của Trung Quốc được chia làm 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức”

còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này [1]

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập

hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất“giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Trung Quốc được chia thành 02 loại: loại 1 (Class I) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể tư (private party); loại 2 (Class II) là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể tư với nhau [1]

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất;

có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng

và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất [1]

1.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam những năm qua

Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã,

5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức,

cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước [3]

a.Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

b.Những tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Việc

thực hiện các quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn thắt chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, còn chồng chéo Bên cạnh đó, các thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch, sự phối hợp chặt chẽ và còn yếu kém về năng lực Đồng thời, về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi;

cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

1.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh những năm qua

Công tác chuyển nhượng tại thành phố Hà Tĩnh những năm qua cơ bản thực hiện trình tự, thủ tục đảm bảo đúng quy trình, quy định Về thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Luật đất đai năm 2003, quy định thời gian thực hiện thủ tục là 20 ngày làm việc;

Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013, quy định thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày (Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà chỉ chỉnh lý trên trang 4 của giấy chứng nhận QSD đất) Đối với trường

hợp nhận chuyển nhượng một phần thửa đất phải cấp mới giấy chứng nhận QSD đất thì thời gian thực hiện tiếp theo không quá 10 ngày làm việc

Tuy nhiên, tại thành phố Hà Tĩnh vẫn còn để xảy ra tình trạng có những hồ sơ bị quá hạn so với phiếu hẹn Lý do: có nhiều nguyên nhân trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của người dân như:

khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo yêu cầu của chủ SDĐ; Cán bộ địa chính

xã, thị trấn thực hiện bổ sung thiếu sót về thông tin trong các mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… mà trong khâu giải quyết hồ sơ, cán bộ thụ lý yêu cầu phải

bổ sung thêm Chính vì vậy quy trình giải quyết thủ tục có những hồ sơ bị chậm hơn

so với thời gian quy định

1.3 Các công trình nghiên cứu có liên quan

Theo Đỗ Ngọc Hải (2016) [10] khi nghiên cứu thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái đã có những nhận xét sau: Trong giai đoạn 2011 - 2015 tại thành phố có tổng số 12.019 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền

sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng là2.961.623,5 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính xã, phường Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn rasôi động nhất tại các xã, phường thuộc khu vực trung tâm của thành phố như: Nguyễn Thái Học, Đồng Tâm, Yên Thịnh, Yên Ninh…; các xã ven khu vực trung tâm; các xã mới được quy hoạch các trường học và các khu trụ sở cơ quan đặt trên địa bàn; các xã có các tuyến đường quan trọng đi qua Trong giai đoạn 2011-2015 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và có xu hướng tăng dần theo thời gian Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm 70,73%; số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn, ao liền kề chỉ chiếm 29,27% Lý do của các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động sản và vì nơi cư trú, ngoài

ra có tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộcsống hàng ngày Theo ý kiến đánh giá của người dân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường: Trong các khu dân cư ở các phường, xã thì mức giá đất trên thị trường khá cao so với một thành phố đang trên đà phát triển như thành phố Yên Bái

Qua điều tra có 54,88% số hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các

hộ thuần nông, cán bộ nhà nước hoặc kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả Đối với các hộ sản xuất kinh doanh lớn, họ nhìn thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này nên 26,83% cho rằng giá vừa phải;

8,54% cho rằng giá thấp; và 18,29% có các ý kiến khác Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã, phường, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan Tài nguyên và Môi trường tại thành phố Yên Bái cho thấy kết quả: Giá chuyển nhượng sử dụng đất trên thị trường được đánh giá ở mức cao (được đánh giá 83,33%); Thủ tục

thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế được tiến hành ở mức bình thường không quá phức tạp (được đánh giá 66,67%); Thời gian để hoàn thành các thủ tục để hoàn tất việc chuyển nhượng QSDĐ ở mức trung bình (được đánh giá 100,00%); Các văn bản hướng dẫn đơn giản, dễ hiểu (được đánh giá 93,33%); Khả năng thực hiện các quy định thực hiện được (được đánh giá 66,67%); Phí,lệ phí,thuế chuyển nhượng sử dụng đất ở mức độ vừa phải (được đánh giá 83,33%); Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao (nhận thức của người dân ở các phường cao hơn ở các xã) (được đánh giá 63,33%) Tác giả đồng thời đã nhận định được một số thành tự của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố như Tỷ lệ thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng

tỏ nỗ lực của các cấp chính quyền trong thành phố Yên Bái, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào nề nếp Sự hiểu biết pháp luật nói chung và văn bản quy định về đất đai nói riêng của người dân đã được nâng tầm Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch dân sự, giao dịch về đất đai Bên cạnh đó tác giả đồng thời trình bày được những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu và đề ra được 4 giải pháp chính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Theo Phan Thị Thanh Huyền và Nguyễn Văn Dũng (2016) [12] khi đánh giá đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên cho thấy: trong giai đoạn 2010 - 2014, trên địa bàn nghiên cứu có 7.148 lượt giao dịch CNQSDĐ, trong đó đất ở có 4.082 lượt giao dịch và đất nông nghiệp có 3.120 lượt giao dịch Việc CNQSDĐ được thực hiện cơ bản phù hợp với quy định của pháp luật, song vẫn còn một số tồn tại, hạn chế đó là: còn hiện tượng giao dịch không đăng ký với cơ quan Nhà nước; việc kê khai giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế; việc tìm kiếm thông tin thị trường còn gặp nhiều khó khăn… Để khắc phục tồn tại, hạn chế nêu trên, cần thực hiện các giải pháp sau:

thường xuyên kiểm tra, giám sát hoạt động CNQSDĐ; có chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi CNQSDĐ không thông qua cơ quan Nhà nước; xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản; tăng cường tuyên truyền chính sách, pháp luật đất đai đến người dân; đào tạo nâng cao trình độ và tăng biên chế đội ngũ cán bộ làm công tác chuyên môn về CNQSDĐ

Khi nghiên cứu về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2015, Nguyễn Thị Thu Hằng (2016)

động hơn hẳn các xã xa trung tâm huyện lỵ Do khủng hoảng kinh tế cùng với cả nước, sau năm 2011 thị trường bất động sản đóng băng, các giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giảm mạnh, huyện Đồng Hỷ cũng không nằm ngoài tình trạng trên, năm

2012, số lượng giao dịch thấp nhất trong 5 năm Từ năm 2013-2015 thị trường đất đai bắt đầu có xu thế tăng dần và ổn định Tại huyện Đồng Hỷ, việc giao dịch quyền sử dụng đất khu vực đô thị thấp hơn so với khu vực nông thôn Trong gia đoạn 5 năm, khu vực đất đô thị có 1214 hồ sơ, tương đương với diện tích 29.83 ha, trong khi đó, khu vực nông thôn là 6997 hồ sơ, với diện tích 830.51 ha, cao gấp 5.8 lần khu vực đô thị Nguyên nhân do huyện Đồng Hỷ có 18 đơn vị hành chính, nhưng chỉ có 3 thị trấn, còn lại là xã Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thấp hơn so với đất nông nghiệp Trong giai đoạn từ năm 2011-2015, số hồ sơ chuyển nhượng đất ở là 2696 hồ

sơ, đất nông nghiệp là 5515 hồ sơ (cao gấp đôi đất ở) Đối tượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là người làm nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao hơn cả (4555 hồ sơ, chiếm 55.5%), đối tượng lao động tự do chiếm tỷ lệ 39.7%, còn đối tượng cán bộ công chức chiếm tỷ lệ thấp nhất (4.8%) Trong giai đoạn 2011-2015, số lượng

hồ sơ của các đối tượng này có nhiều biến động Với đặc điểm dân số chủ yếu làm nông nghiệp và tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp chiếm đa số so với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện (87.8 %) Mặt khác, người dân nhận chuyển nhượng nhằm phục vụ sản xuất nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, dồn điền đổi thửa…nên nhu cầu nhận chuyển nhượng của đối tượng làm nông nghiệp cao hơn cả Đối tượng lao động

tự do và cán bộ công chức chủ yếu nhận chuyển nhượng đất ở và đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, nhằm mục đích để ở hoặc chuyển mục đích sang đất ở Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người trong huyện chiếm đa số, chiếm 73.9 % tổng số giao dịch của cả huyện (6065 hồ sơ), tiếp đến là đối tượng là người ở các huyện, thành phố trong tỉnh, chiếm 17.3% (1427 hồ sơ), đối tượng là người ngoài tỉnh ít nhất, chỉ chiếm 8.8 % Tác giả đồng thời cũng đưa ra những đánh giá của người dân và cán bộ liên quan đến quản lý đất đai về sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, tác giả đồng thời đưa ra được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề ra 5 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Vì giới hạn về thời gian, nghiên cứu chỉ tập trung vào hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không tiến hành với các hình thức khác của chuyển quyền sử dụng đất

- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu tiến hành trong phạm vi 16 phường xã thuộc thành phố Hà Tĩnh

- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tiến hành thu thập số liệu trong khoảng thời

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Nghiên cứu tình hình cơ bản và hiện trạng quản lí, sử dụng đất đai của thành phố Hà Tĩnh

- Điều kiện tự nhiên của thành phố Hà Tĩnh

- Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh

- Thực trạng quản lí đất đai tại thành phố Hà Tĩnh

- Đánh giá quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh

so với pháp luật đất đai

Nội dung 3: Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đơn vị hành chính: So sánh kết quả chuyển nhượng giữa 16 đơn vị phường, xã với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo thời gian: So sánh kết quả chuyển nhượng 5 năm với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo loại đất: So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp với nhau

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo đối tượng nhận chuyển nhượng:

+ Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng: So sánh kết quả nhận chuyển nhượng giữa các đối tượng sau: cán bộ công chức, người dân tự do, người sản xuất nông nghiệp với nhau

+ Đánh giá kết quả chuyển nhượng theo địa chỉ của đối tượng nhận chuyển nhượng: So sánh kết quả nhận chuyển nhượng giữa các đối tượng sau: người trong thành phố Hà Tĩnh; người các huyện khác trong tỉnh Hà Tĩnh; người ngoài tỉnh Hà Tĩnh

- Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng thông qua ý kiến của người dân thành phố Hà Tĩnh

+ Đánh giá sự hiểu biết về thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Đánh giá nhận xét về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Khó khăn, tồn tại và giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh

Nội dung 4: Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh

- Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố

Hà Tĩnh

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

Nhằm bỗ trợ cho đề tài nghiên cứu, các số liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan như phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Thống kê… Các số liệu thu thập được bao gồm như tình hình kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 2012 – 2016, điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất năm 2016, quy trình và thủ tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất…

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp

Để phục vụ cho nội dung nghiên cứu, chúng tôi tiến hành phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu (chi tiết bảng câu hỏi đính kèm ở phụ lục) Các hộ điều tra được phân bố đều ở các địa bàn trong thành phố và đa dạng về ngành nghề như làm nông nghiệp, cán bộ công chức nhà nước, hộ kinh doanh, các lao động tự do Các phiếu điều tra được soạn thảo gồm các câu hỏi đóng và câu hỏi mở có nội dung khai thác sự hiểu biết của người được phỏng vấn về hồ sơ chuyển nhượng, quy trình chuyển nhượng, tài chính trong chuyển nhượng, nhận xét về thị trường chuyển nhượng,…Để lấy thông tin theo chiều rộng, tránh cho người bị phỏng vấn cảm thấy bị nhàm chán, bị ép buộc phải trả lời câu hỏi

có sẵn, chúng tôi đã dùng các câu hỏi không có trong phiếu điều tra để hỏi đối tượng, những câu hỏi phát sinh trong quá trình phỏng vấn Phương pháp này nhằm mục đích lấy thông tin rộng hơn, gợi mở hơn nhiều vấn đề mới quan trọng và thú vị Số lượng

hộ chọn phỏng vấn được tính theo công thức Slovin:

n = N

1+ N (e)2Trong đó n là cỡ mẫu, N là số lượng tổng thể, e là sai số tiêu chuẩn

Với độ tin cậy là 95% và P = 0.5, số lượng mẫu tổng thể trên địa bàn thành phố

Hà Tĩnh là 6000, cỡ mẫu (n) với sai số cho phép là 10%, chúng tôi tính được tổng số mẫu điều tra là xấp xĩ 98 mẫu Trong phạm vi nghiên cứu này, chúng tôi tiến hành điều tra 90 hộ, phù hợp với công thức tính mẫu

* Phương pháp tổng hợp

Là phương pháp liên kết thống nhất toàn bộ các yếu tố, các nhận xét mà khi ta sử dụng các phương pháp có được thành một kết luận hoàn thiện, đầy đủ Vạch ra mối liên hệ giữa chúng, khái quát hoá các vấn đề trong nhận thức tổng hợp

2.3.4 Phương pháp chuyên khảo

Trong nghiên cứu này, chúng tôi tiến hành tham khảo ý kiến của một số chuyên gia, cán bộ, lãnh đạo phòng Tài nguyên – Môi trường, Văn phòng Đăng ký QSD đất, Chi cục thuế thành phố làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hà Tĩnh được giới hạn tọa độ từ 180- 18024’ vĩ độ Bắc, 105053’ -

105056’ kinh độ Đông Thành phố nằm trên trục Quốc lộ 1A, cách thủ đô Hà Nội khoảng 340 km về phía Nam, thành phố Vinh 50 km về phía Nam; cách thành phố Huế khoảng 314 km về phía Bắc và cách đường bờ biển Đông12,5 km Địa giới hành chính của thành phố được giới hạn:

Tây Bắc giáp thị trấn Thạch Hà, huyện Thạch Hà Tây Nam giáp xã Thạch Đài, huyện Thạch Hà Đông Nam giáp xã Cẩm Bình, xã Cẩm Vịnh huyện Cẩm Xuyên Đông Bắc giáp sông Đồng Môn, huyện Thạch Hà, Lộc Hà

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính tỉnh Hà Tĩnh

Thành phố Hà Tĩnh gồm 16 đơn vị phường, xã gồm: 10 phường (Bắc Hà, Nam

Hà, Đại Nài, Hà Huy Tập, Tân Giang, Trần Phú, Nguyễn Du, Thạch Quý, Thạch Linh, Văn Yên) và 6 xã (Thạch Bình, Thạch Môn, Thạch Hạ, Thạch Trung, Thạch Hưng,

Thạch Đồng) Với tổng diện tích tự nhiên hiện tại là 5654.98 ha, dân số 98.574 người

Là nơi tập trung các cơ quan chính trị - kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của tỉnh Có đường quốc lộ 1 đi qua dài 7km Thành phố Hà Tĩnh cách Hà Nội 350km, cách thành phố Vinh (Nghệ An) 50 km, cách Biển Đông 5km, có hệ thống giao thông thủy bộ phát triển trong thành phố nối ra địa bàn các huyện trong tỉnh và các tỉnh kế cận

Với vị trí địa lý như vậy, thành phố Hà Tĩnh xứng đáng là trung tâm tỉnh lỵ có nhiều lợi thế và tiềm năng để phát triển công nghiệp, nông nghiệp, tiểu thủ công

nghiệp, thương mại dịch vụ và phát triển văn hóa xã hội của toàn tỉnh

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình Thành phố Hà Tĩnh tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình so với mặt biển là từ 1,4m – 2,0m Tuy nhiên còn có một số vùng có độ cao so với mặt biển từ 0,9m – 1,1m, thường dễ bị úng nước vào mùa mưa, một số vùng có độ cao 2,6m nên thường thiếu nước vào cuối vụ Đông Xuân hoặc đầu Hè Thu Nhìn chung thành phố

Hà Tĩnh có hình mái cua nghiêng chủ yếu là xuống biển (từ Tây sang Đông) Song chủ yếu là đất bằng phẳng độ nghiêng không lớn, đồi núi rất ít chủ yếu núi Nài chiếm 0,2%

tổng diện tích tự nhiên

Xưa kia vùng đất này nằm trong đồng bằng quanh núi Nam Giới, theo An - Tĩnh

cổ lục của Lebreton thì đây là vùng đầm phá núi Nam Giới Phía tây là dãy Trà Sơn - Báu Đài - Nhật Lệ; phía Đông là biển Địa hình được kiến tạo bởi phù sa và cát biển

Với lợi thế ba mặt có sông, thông ra Cửa Sót, tạo cho vùng này có cảnh quan tự nhiên phong phú, tác động quan trọng đến mọi mặt hoạt động kinh tế, văn hóa - xã hội Hơn nữa, với ưu thế địa hình ba mặt có sông nên vùng này trũng ít, lưu lượng nước từ trên cao đổ về, từ dưới biển dâng lên được thoát ra từ ba con sông này và được che chắn bởi

hệ thống đê bao nên vùng trông cây lương thực của thành phố ít bị nhiễm mặn Mặc dù đất không thực sự màu mỡ, song vùng này lại được thiên nhiên ưu đãi Phía Tây có ngọn Rào Cỏ nằm dưới chân dãy Trường Sơn che chắn gió Lào, phía Đông Bắc có núi Nam

Giới chở che giông bão

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thành phố Hà Tĩnh nằm trong vùng khí hậu Bắc Trung Bộ, có hai mùa rõ rệt là mùa đông khô và lạnh kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4, mùa hè nóng ẩm từ tháng 5 đến tháng 10

Nhiệt độ không khí trung bình qua các năm là 240C Trong năm khí hậu được chia làm 2 mùa rõ rệt:

- Mùa nắng kéo dài từ tháng IV đến tháng X, khí hậu khô nóng nhất từ tháng V đến tháng VIII Mùa này thường nóng bức, nhiệt độ có thể lên tới 400C, thỉnh thoảng

có mưa rào xuất hiện đột ngột

- Mùa mưa kéo dài từ tháng X đến tháng III năm sau, nhiệt độ trung bình tháng

từ 14,10C (tháng I) đến 23,50C (tháng X)

Bảng 3.1 Biến trình nhiệt độ các năm

Yếu tố thống kê 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ttb năm (0C) 23,4 24,3 24,5 23,0 24,7 24,1 24,7 Ttb tháng cao nhất (0C) 33,1 33,9 35,8 32,7 34,5 33,8 35,5 Ttb tháng thấp nhất (0C) 17,0 17,5 16,9 17,0 18,5 17,4 18,3 Biên độ giao động nhiệt TB năm (0C) 16,1 16,4 18,9 15,7 16 16,4 17,2

(Nguồn: Đài khí tượng thủy văn Hà Tĩnh)

Nhìn chung độ ẩm không khí tương đối cao Biên độ giao động độ ẩm không khí qua các năm không đáng kể, từ 81 ÷ 85,3% Thời kỳ độ ẩm cao nhất vào khoảng tháng

XI đến tháng III năm sau; thời kỳ độ ẩm thấp nhất vào khoảng tháng VI và VII, ứng với thời kỳ gió Tây Nam khô nóng hoạt động mạnh

Bảng 3.2 Đặc trưng độ ẩm không khí qua các năm

Độ ẩm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Độ ẩm không khí TB (%) 84,83 83,75 83,67 84,50 82,3 83,5 85,0

Độ ẩm KK TB tháng min (%) 49,33 43,58 45,67 52,17 50,92 48,25 45,0

(Nguồn: Đài Khí tượng thuỷ văn Hà Tĩnh)

- Lượng mưa trên khu vực xả nước thải không đồng đều qua các tháng trong năm

Mùa Đông thường kết hợp giữa gió mùa Đông Bắc và mưa dầm, lượng mưa mùa này chiếm khoảng 25% lượng mưa hàng năm Lượng mưa tập trung trong năm vào mùa Hạ

và mùa Thu, chiếm khoảng 75% lượng mưa cả năm, đặc biệt cuối Thu thường mưa rất to

Qua số liệu thu thập từ Trung tâm khí tượng thủy văn Hà Tĩnh thì: Lượng mưa trung bình

từ năm 2009 đến 2015 tại khu vực xả thải là 2.627,7 mm/năm

- Lượng bốc hơi vào các tháng mùa Hạ thường cao hơn cả lượng mưa nên vào các tháng mùa Hạ thường xảy ra khô hạn

Bảng 3.3 Tổng hợp lượng mưa, bốc hơi qua các năm

Đặc trưng 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Tổng lượng mưa (mm) 1.284,2 1.847,4 2.070,7 2.376,0 1.551,6 2.704,4 1.640 Lượng mưa Nmax(mm) 314,1 222,9 202,0 146,8 122,0 355,0 391,5 Tổng lượng bốc hơi (mm) 848,9 711,1 891,2 653,8 913,1 791,0 847,1 Tổng lượng mưa TB 6 năm 2.627,7 mm

(Nguồn: Đài khí tượng thủy văn Hà Tĩnh)

- Thành phố Hà Tĩnh là khu vực chịu tác động của hoàn lưu gió mùa rõ rệt, đó là gió mùa mùa Đông và gió mùa mùa Hạ Gồm các đặc điểm sau:

+ Gió mùa mùa Đông: Trong các tháng (XII, I, II) hướng gió thịnh hành là Đông Bắc, thời kỳ cuối Đông từ tháng III trở đi hướng gió thay đổi dịch chuyển dần từ Đông Bắc sang Đông

+ Gió mùa mùa Hạ: Hướng gió thịnh hành là Tây Nam và Nam, thường bắt đầu

từ giữa tháng V, thịnh hành vào tháng VI, tháng VII và suy yếu vào tháng VIII

Tốc độ gió khu vực xả thải được thể hiện chi tiết ở bảng sau:

Bảng 3.4 Tốc độ gió (m/s) đo được tại khu vực xả thải trong năm 2016

Tây Nam Tây

Tây Bắc Lặng

Tây Nam Tây

Tây Bắc Lặng

(Nguồn: Đài Khí tượng thủy văn Hà Tĩnh)

Theo số liệu của Đài khí tượng thuỷ văn Hà Tĩnh thì tổng thời gian chiếu sáng trung bình hàng năm dao động từ 1.237  1.658 giờ/năm Độ bức xạ cực đại từ 1.838  1.851 Kcal/năm Độ dài ngày và độ cao mặt trời lớn nên tổng lượng bức xạ cao

Thành phố Hà Tĩnh chịu nhiều ảnh hưởng của bão (chịu trực tiếp từ 3 ÷ 4 cơn bão/năm, chịu ảnh hưởng từ 5 ÷ 6 cơn bão/ năm) Tốc độ gió mạnh nhất khi có bão có thể đạt tới 30 m/s ở vùng núi và 40 m/s ở vùng đồng bằng Ở Hà Tĩnh bão thường xuất hiện vào cuối tháng 6 và kết thúc vào cuối tháng 10, lượng mưa tập trung vào các tháng 8, 9, 10 trong năm Bão xuất hiện thường dẫn đến ngập lụt

3.1.1.4 Thủy văn

- Sông Rào Cái: Bắt nguồn từ sườn Đông của Trường Sơn Bắc, sau khi chảy qua vùng gò đồi Cẩm Xuyên được phân nhánh, một nhánh chảy về đồng bằng Cẩm Xuyên, một nhánh đổ về Thạch Hà Đoạn chảy qua thành phố dài 9,8km, lòng sông rộng 60 – 140m

- Sông Cầu Cày: Chảy qua phần phía Bắc của Thành phố, là ranh giới tự nhiên của thành phố Hà Tĩnh với huyện Thạch Hà, Lộc Hà Sông Cầu Cày hợp với sông Rào Cái tại xã Thạch Hạ tạo thành sông Hạ Vàng đổ ra biển Đông tại Cửa Sót

- Việc tiêu thoát nước của thành phố Hà Tĩnh phụ thuộc và chế độ thủy văn của sông Rào Cái Về mùa lũ thường có sự giao lưu giữa lũ và triều gây ra ngập úng cục

bộ tại nội đồng trong thành phố

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất

- Đất phèn hoạt động mặt ít có diện tích 645,0 ha Được phân bố tập trung ở khu vực phường Đại Nài, xã Thạch Bình và xã Thạch Hạ

- Đất tiềm năng mặt ít có diện tích 310,0 ha, được phân bố chủ yếu ở xã Thạch Môn, Thạch Hưng

- Đất phù sa chua diện tích 165,0 ha được phân bố ở phường Đại Nài, xã Thạch Bình, phường Văn Yên, Hà Huy Tập, Thạch Linh, Trần Phú và xã Thạch Trung

- Đất cát chua diện tích 290,0 ha phân bố ở khu vực Thạch Linh, Nguyễn Du

- Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng diện tích 254,0 ha phân bố ở xã Thạch Môn, Thạch Đồng, phường Trần Phú, Nam Hà, Thạch Linh

b) Tài nguyên nước

- Nước mặt:

Khu vực thành phố Hà Tĩnh có hệ thống sông khá phát triển bao gồm: Hệ thống sông Già, sông Kênh Cần hợp lưu với sông Nghèn tại xã Tùng Lộc rồi đổ vào sông Đò Điệm tại Hộ Độ, sông Rào Cái ở phía Nam đổ vào sông Đồng Môn hợp lưu với sông Hộ

Độ tại ngã ba Thạch Hạ rồi đổ vào sông Cửa Sót Như vậy, các sông thuộc thành phố Hà Tĩnh đều là sông nội địa, ngắn và chỉ đổ ra biển qua một cửa duy nhất là cửa Sót do đó

về mùa mưa mực nước sông dâng khá nhanh Dòng chảy của các sông cao nhất vào tháng 9, 10 (chiếm 60% dòng chảy cả năm) và thấp nhất vào tháng 4 Sự biến động dòng chảy này làm tăng mức độ ảnh hưởng của thủy triều đối với sông Cửa Sót, sông Rào Cái, sông Hộ Độ, sông Cày

- Nước ngầm:

Trên cơ sở các tài liệu thu nhập được trong điều tra địa chất thủy văn cho thấy ở

Hà Tĩnh tồn tại nước khe nứt và nước lỗ hổng

Nước lổ hổng phân bố rất hạn chế và có thể thấy ở cả hai dải cơ bản Dải thứ nhất chạy sát biển gồm các thành bỏ rời được tạo nên do các trầm tích sông Trong dải này chỉ có một phần nhỏ nước trong các cồn cát ở Nghi Xuân gặp nước nhạt còn lại hầu hết gặp nước mặt (M>1g/l) Các khoảnh nước nhạt cũng chỉ ở phần trên ( sâu 10 – 12m), xuống sâu nước bị mặn

Dải thứ hai dọc theo các thung lũng sông Ngàn Sâu Các thành tạo bỏ rời ở đây chủ yếu là aluvi và proluvi nên có mức độ chứa nước tốt Nhưng do các sông nhỏ nên

diện tích phân bố và bề dày của các thành tạo lổ hổng không lớn Tuy nhiên chúng thường có quan hệ thủy lực với nước sông nên có thể cho trữ lượng lớn khi bố trí các công trình khai thác gần sông

b) Tài nguyên rừng

Thành phố Hà Tĩnh có 72,12 ha đất có rừng chiếm 1,28% diện tích tự nhiên của thành phố Trong đó rừng phòng hộ có 72,06 ha, rừng sản xuất 0,06 ha

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế của các ngành và lĩnh vực

- Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp Phát triển về quy mô, chất lượng, sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường Các ngành: dược, cơ khí, nhôm kính, mộc gia dụng, may mặc… tiếp tục phát triển Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm đạt 16,2% giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trong 3 năm (2013, 2014, 2015) qua đạt 1.665 tỷ đồng, tăng 3 lần

so với giai đoạn 5 năm (2005 – 2010)

- Thương mại, dịch vụ Phát triển mạnh và thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, giải quyết việc làm cho người lao động Giá trị sản xuất thương mại – dịch vụ tăng 2,4 lần, tổng mức bán lẻ hàng hóa tăng 3,5 lần so với giai đoạn 5 năm trước (2000- 2005) Các loại hình dịch vụ như vận tải, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, ngân hàng, bảo hiểm, tư vấn, thông tin truyền thông… có bước phát triển vượt bậc; hệ thống bán buôn, bán lẻ được mở rộng

- Nông nghiệp, thủy sản Trong những năm gần đây nông nghiệp thành phố Hà Tĩnh tiếp tục phát triển về chiều sâu và chất lượng ngành trồng trọt và chăn nuôi đang có xu hướng vận động tăng lên về quy mô và chất lượng, từng bước vững chắc và ổn định Năm 2016 đất nông nghiệp thành phố Hà Tĩnh có 2804,61 ha chiếm 49,60% tổng diện tích đất tự nhiên

Trong đó: đất sản xuất nông nghiệp 2431,14 ha chiếm 86,63%; đất trồng cây lâu năm 365,35 ha chiếm 13,03%; đất nuôi trồng thủy sản 298,23 ha chiếm 10,63%

Phát triển theo hướng sản xuất hàng hóa, nâng cao giá trị, hiệu quả kinh tế trên đơn vị diện tích; Giá trị sản xuất tăng bình quân hàng năm đạt trên 4,7% trên năm, năng suất lúa bình quân đến năm 2015 đạt trên 50 tạ/ha