Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích và tìm ra những ưu điểm và bất cập, tồn tại trong việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi từ khi thành lập đến nay. Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi trong những năm tiếp theo.
Trang 1LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệu trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc
Quảng Ngãi, ngày … tháng … năm 2018
Tác giả luận văn
Đỗ Minh Vương
Trang 2LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học của nhà trường Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến TS Trần Thanh Đức, người hướng dẫn khoa học, đã tận tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên Môi trường; Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi cùng các cơ quan, phòng ban có liên quan đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài
Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài
Quảng Ngãi, ngày … tháng … năm 2018
Tác giả luận văn
Đỗ Minh Vương
Trang 3
TÓM TẮT
Đề tài này được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi với mục đích chính là đánh giá được thực trạng kết quả việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Quảng Ngãi Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử
lý số liệu; Phương pháp bản đồ, biều đồ
Kết quả nghiên cứu cho thấy:
Giai đoạn từ tháng 06/2012 đến đến hết tháng 6/2017, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi đã giải quyết được 92115 hồ sơ Đặc biệt tỷ lệ giải quyết hồ sơ về đất đai giai đoạn từ đầu năm 2015 đến 6/2017 tăng đột biến so với giai đoạn từ tháng 6/2012 đến cuối năm 2014, cụ thể là 26025 hồ sơ / 66090 hồ sơ (gấp 2.53 lần)
Sau khi sáp nhập về mô hình một cấp những khó khăn, vướng mắc phát sinh do việc chuyển đổi thẩm quyền thực hiện; việc giải quyết thủ tục đăng ký, cấp GCN trên phạm vi địa bàn được duy trì ổn định; thống nhất quy trình xử lý chung và đã bước đầu
có một số chuyển biến tích cực Nhờ đó, thời gian thực hiện thủ tục rút ngắn hơn từ 2 đến 25 ngày, đặc biệt là đối với loại thủ tục hồ sơ cấp GCN lần đầu rút ngắn được 15 ngày và đối với cấp bổ sung sở hữu nhà ở là 15 ngày Chất lượng giải quyết thủ tục được nâng lên cụ thể là tỷ lệ hồ sơ giải quyết đúng hẹn giai đoạn sau khi sáp nhập từng năm là trên 85%, trong khi đó giai đoạn trước khi sáp nhập tỷ lệ này là chỉ 65 đến 75%
Việc phân công theo dõi chức năng nhiệm vụ cụ thể và chi tiết đến từng bộ phận, từng cá nhân nên lề lối làm việc, tình trạng quan liêu, phiền hà, sách nhiều người dân ít xảy ra so với trước khi sáp nhập Một cấp Đặc biệt, trong năm 2015 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức họp đánh giá năng lực làm việc và đề xuất chuyển vị trí công tác đối với 01 nhân viên và đề xuất chuyển công tác đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hành 02 nhân viên có kết quả xử lý thủ tục hành chính với số điểm thấp nhất, không đúng chuyên ngành và có nhiều hồ sơ trễ hẹn với lý do là do cá nhân nhân viên đó giải quyết trễ hẹn theo quy định Đồng thời, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố cũng đề xuất tiếp nhận 03 nhân viên được đào tạo đúng chuyên ngành quản lý đất đai vào làm việc Do
đó, tạo được nguồn nhân lực có năng lực, chuyên môn tốt số lượng và chất lượng xử lý thủ tục hành chính về đất đai được nâng lên rất nhiều
Trang 4Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và các chi nhánh văn phòng đăng ký đã thống nhất cao về mặt chuyên môn và thống nhất quy trình thực hiện, phối hợp giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi với các cơ quan, phòng ban liên quan trong công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai như: UBND thành phố Quảng Ngãi, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Ban Quản
lý đầu tư và Xây dựng thành phố, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Chi cục thuế thành phố, UBND xã, phường, Ngân hàng Tạo được sự hợp tác trong công tác chỉ đạo điều hành, cơ chế phối hợp nên thời gian xử lý thủ tục được rút ngắn, kiểm soát biến động được chặt chẽ, đẩy nhanh công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và một số ngành, lĩnh vực có liên quan như ngân hàng, tổ chức thi hành án Trong đó, sự phối hợp chặt chẽ giữa Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi và chi cục thuế thành phố; Các cơ quan tín dụng trên địa bàn là rất tốt nên góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện giải quyết thủ tục hành chính và quản lý chặt chẽ sự biến động của đất đai trên địa bàn thành phố
Qua ý kiến của người dân về quy trình, thủ tục hành chính về đất đai cho thấy:
Thái độ phục vụ của bộ phận tiếp nhận giải quyết hồ sơ nhiệt tình chiếm tỷ lệ cao (89.32%); Đồng thời thái độ phục vụ của bộ phận thụ lý trực tiếp hồ sơ ở mức bình thường trở lên chiếm 95.25%
Những mặt ưu của hệ thống VPĐKĐĐ ở Một cấp, phù hợp với điều kiện phát triển của thành phố Quảng Ngãi, tạo thuận tiện cho người dân trong việc đăng ký, các giao dịch hành chính công quy về một mối, người dân ít đi lại nhiều để phối hợp giải quyết Do đó, tạo được niềm tin trong nhân dân, số vụ kiện cáo liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai ít hơn và những vụ kiện kéo dài không xảy ra giúp giữ vững an ninh trật tự, đảm bảo tốt trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
Trang 5MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
MỤC LỤC v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH xi
MỞ ĐẦU 1
1 Đặt vấn đề 1
2 Mục tiêu của đề tài 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở lý luận 4
1.1.1 Các khái niệm cơ bản về hệ thống hành chính đất đai 4
1.1.2 Đất đai và vai trò của đất đai đối với những vấn đề kinh tế, chính trị và xã hội 7
1.1.3 Quản lý Nhà nước về đất đai 13
1.1.4 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15
1.1.5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17
1.1.6 Cơ quan quản lý đất đai 19
1.1.7 Các thủ tục hành chính về đất đai 24
1.1.8 Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 24
1.2 Cơ sở thực tiễn 25
1.2.1 Tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thụy Điển 25
1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam 25
1.2.3 Tổng quan vấn đề nghiên cứu ở trong nước 27
1.2.4 Tình hình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 32
Trang 61.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 33
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35
2.2 Nội dung nghiên cứu 35
2.3 Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36
2.3.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 36
2.3.3 Phương pháp biểu đồ, bản đồ 36
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Quảng Ngãi 37
3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 37
3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 38
3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn 38
1 Khí hậu 38
3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 38
3.1.2 Khái quát kinh tế - xã hội 40
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 42
3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 44
3.2.1 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý đất 46
3.3 Công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 06/2012 đến 06/2017 47
3.3.1 Tình hình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 06/2012 đến 06/2017 47
3.3.2 Đánh giá công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai giai đoạn tháng 6/2012 đến tháng 6/2017 88
3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trong thời gian đến 104
Trang 7KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107
1 KẾT LUẬN 107
2 KIẾN NGHỊ 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO 110
PHỤ LỤC 112
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là
BCKTKT BNV
Báo cáo kinh tế kỹ thuật
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HDND
QĐ/BTNMT
Ngân sách nhà nước Quyết định/Bộ Tài nguyên&Môi trường QLDLĐC Quản lý dữ liệu địa chính
TT/BTMMT Thông tư/Bộ Tài nguyên&Môi trường
TT-TCĐC Thông tư - Tổng cục địa chính
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Trang 9DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Dân số thành phố Quảng Ngãi qua giai đoạn 2005-2016 41 Bảng 3.2: Diện tích các loại đất của thành phố Quảng Ngãi năm 2016 44 Bảng 3.3: Diện tích và cơ cấu đất đai của thành phố Quảng Ngãi theo đơn vị hành chính năm 2016 45 Bảng 3.4: Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi năm 2016 46 Bảng 3.5: Cơ cấu diện tích theo đối tượng quản lý đất tại thành phố Quảng Ngãi năm 2016 46 Bảng 3.6: Quy trình đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 6/2012 – 01/01/2015 51 Bảng 3.7: Tình hình nhân sự tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 57 Bảng 3.8: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân thành phố Quảng Ngãi 6 tháng cuối năm 2012 60 Bảng 3.9: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp 6 tháng cuối năm 2012 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 61 Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân thành phố Quảng Ngãi năm 2013 61 Bảng 3.11: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2013 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 62 Bảng 3.12: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân thành phố Quảng Ngãi năm 2014 63 Bảng 3.13: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2014 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 64 Bảng 3.14: Quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 01/01/2015 đến 06/2017 68 Bảng 3.15: Tình hình nhân sự của chi nhánh thành phố Quảng Ngãi giai đoạn sau sáp nhập Một cấp 78 Bảng 3.16: Quy định thang điểm của từng loại thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 82
Trang 10Bảng 3.17: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi năm 2015 84 Bảng 3.18: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2015 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 85 Bảng 3.19: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi năm 2016 86 Bảng 3.20: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2016 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 87 Bảng 3.21: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi 6 tháng đầu năm 2017 87 Bảng 3.22: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp 6 tháng đầu năm 2017 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 88 Bảng 3.23 Một số thay đổi trong thời hạn giải quyết hồ sơ cấp GCN giữa hai giai đoạn trước và sau khi sáp nhập một cấp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 89 Bảng 3.24 Tổng hợp kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm tháng 6/2012 đến 6/2017 90 Bảng 3.25 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về trình tự thủ tục đăng ký đất đai tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 94 Bảng 3.26: Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 95 Bảng 3.27 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận thụ lý hồ sơ tại thành phố Quảng Ngãi 97 Bảng 3.28 Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về thời gian giải quyết hồ sơ so với trình tự thủ tục quy định tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 98 Bảng 3.29 Kết quả điều tra về mức độ ứng dụng công nghệ thông tin tại chi nhánh thành phố Quảng Ngãi 100 Bảng 3.30: So sánh trang thiết bị tại chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trước và sau sáp nhập một cấp 101
Trang 11DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 1.1: Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại theo Điều 3 của thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
29/10/2009 17
Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Theo Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường 18
Hình 1.3 Sơ đồ tổ chức hệ thống ngành quản ký đất đai ở Việt Nam 2003-2013 20
Hình 1.4 Tổ chức của ngành quản lý đất đai từ 2013 đến nay 22
Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Quảng Ngãi 37
Hình 3.2 Sự gia tăng dân số của thành phố Quảng Ngãi qua các năm 40
Hình 3.3 Dân số của thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2005-2016 41
Hình 3.4 Cơ cấu các loại đất tại TP Quảng Ngãi 44
Hình 3.5 Quy trình chung giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 6/2012-01/01/2015 50
Hình 3.6: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân TP Quảng Ngãi năm 2014 63
Hình 3.7 Quy trình chung về giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, cấp GCN tại TP Quảng Ngãi giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến 06/2017 67
Hình 3.8 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân TP Quảng Ngãi năm 2015 85
Hình 3.9 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân Quảng Ngãi năm 2016 86
Hình 3.10 Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN TP Quảng Ngãi 6 tháng đầu năm 2017 88
Hình 3.11 Kết quả giải quyết thủ tục hành chính đất đai tại chi nhánh thành phố Quảng Ngãi từ 06/2012 đến năm 2016 90
Hình 3.12 Ý kiến của người dân về trình tự thủ tục đăng ký đất đai tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 94
Hình 3.13 Ý kiến của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 96
Hình 3.14 Ý kiến của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận thụ lý hồ sơ tại thành phố Quảng Ngãi 97
Hình 3.15 Ý kiến đánh giá của người dân về thời gian giải quyết hồ sơ so với trình tự thủ tục quy định tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 99
Hình 3.16 Mức độ sử dụng công nghệ thông tin tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi 100
Hình 3.17 So sánh trang thiết bị tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố giữa hai gia đoạn trước và sau khi sáp nhập một cấp 102
Trang 12MỞ ĐẦU
1 Đặt vấn đề
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, thủ tục hành chính về đất đai và công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của nước ta còn nhiều hạn chế và chưa đồng bộ giữa các cơ quan chuyên môn trợ giúp cho quản lý đất đai
Do đó, Luật đất đai 2013 và các văn bản thi hành luật quy định đã có nhiều
điểm mới để khắc phục được những hạn chế trên nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ
sở dữ liệu về đất đai; đẩy nhanh công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và tạo sự đồng bộ giữa các cơ quan chuyên môn trợ giúp cho quản lý đất đai Tại Điều 5
Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Văn phòng đăng ký đất đai và
Tổ chức phát triển quỹ đất phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày 31 tháng
12 năm 2015 Trong thời gian chưa thành lập hoặc tổ chức lại các tổ chức theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm phát triển quỹ đất đã thành lập được tiếp tục hoạt động theo chức năng nhiệm vụ
đã được giao”
Thực hiện theo nội dung của Nghị định 43/2014/NĐCP của chính phủ ngày
15/5/2014 và cùng với quá trình thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "Một cửa"
các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hoá các thủ tục hành chính của tỉnh Quảng Ngãi nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng, trong đó có liên quan đến lĩnh vực đất đai và chủ trương của Nhà nước về tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai một cấp Đồng thời để đẩy nhanh việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình UBND tỉnh Quảng Ngãi đã tổ chức và thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 23/12/2014 về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi và tại Quyết định số 468/QĐ-UBND ngày 23/12/2014 về việc thành lập các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi, trong đó có Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Quảng Ngãi
Tuy nhiên, kể từ khi đi vào hoạt động ngày 01/01/2015 thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai Sự bất cập, chưa đồng bộ, chưa
có quy trình quản lý chung trong công tác phối hợp giữa Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Quảng Ngãi với các cơ quan, phòng ban liên quan của thành phố trong công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai như: UBND thành phố Quảng Ngãi, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Ban Quản lý đầu tư và Xây dựng thành phố, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Chi cục thuế thành phố, UBND xã,
Trang 13phường, Ngân hàng,…; thời gian trả kết quả thủ tục hành chính còn chậm; số lượng đơn thư về việc giải quyết thủ tục hành chính vẫn còn tồn tại,…
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi” làm đề tài nghiên cứu của mình
2 Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng kết quả việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng về công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi trước và sau khi sáp nhập một cấp
- Phân tích và tìm ra những ưu điểm và bất cập, tồn tại trong việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi từ khi thành lập đến nay
- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi trong những năm tiếp theo
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
để giảm thiểuthời gian giải quyết các thủ tục hành chính nói chung và lĩnh vực quản lý đất đai nói riêng
Trang 15Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai:
Hiện nay, người ta thường gọi tắt Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước
về đất đai là Hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp Hệ thống này quy định cụ thể các hồ
sơ địa chính, cơ quan quản lý, cơ quan thực hiện dịch vụ công, công chức, viên chức, trình tự thủ tục hành chính mà chủ sở hữu và chủ sử dụng đất phải thực hiện để có được tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan Hạt nhân của hệ thống này là hồ sơ địa chính (cadastre) ghi nhận những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của nhà nước ở tầm
vĩ mô và vi mô
Hệ thống quản lý đất đai theo thủ tục hành chính được chia thành 3 nhóm: Hệ
thống địa bạ, Hệ thống bằng khoán và Hệ thống hỗn hợp [12]
* Hệ thống địa bạ (Deed system):
Hệ thống địa bạ là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở các chứng thư pháp lý dân sự (di chúc, hợp đồng dân sự, ) xác nhận tư cách pháp lý của thửa đất và của chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó
Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất lưu giữ mọi loại giấy tờ được pháp luật dân
sự thừa nhận mà có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất Nhà nước thiết lập sổ sách quản lý gọi là địa bạ để ghi nhận rõ ràng từ tổng quát đến chi tiết các thông tin cần quản lý về thửa đất (sơ đồ và mô tả thửa đất, vị trí trong đơn vị hành chính, các đặc điểm tự nhiên, loại và hạng đất, chủ sở hữu, người sử dụng, thuế đất, thời gian đã chuyển nhượng, mục đích sử dụng, )
Mỗi lần thực hiện biến động về thửa đất như chuyển nhượng sang chủ khác, thay đổi mục đích sử dụng, v.v , chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải làm các thủ tục đăng ký đất đai (land registration) cần thiết để thay đổi nội dung trong sổ sách quản lý Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải giữ tất cả những giấy tờ pháp lý về thửa đất từ khi thửa đất được hình thành
Trang 16Hệ thống địa bạ có các ưu điểm sau:
- Các thủ tục hành chính quen thuộc với người dân, đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện cho thực hiện các biến động đất đai;
- Chi phí quản lý thấp, nhất là ở hệ thống quản lý không dùng bản đồ, sơ đồ trích thửa
Bên cạnh đó, Hệ thống địa bạ có những nhược điểm sau:
- Thiếu tính thống nhất khi phải công nhận nhiều thể loại giấy tờ làm chứng thư pháp lý đối với đất đai;
- Thiếu tính đồng nhất giữa giấy tờ pháp lý do người quản lý và chủ sở hữu, người sử dụng lưu giữ;
- Khó vận hành một hệ thống quản lý tổng hợp trong mối quan hệ giữa đất đai với các phạm vi quản lý khác như ngân hàng, dân cư, dân sự,
- Không đáp ứng được nhu cầu quản lý vĩ mô của nhà nước về đất đai như quy hoạch, giá đất, môi trường, v.v
- Khó vận hành thị trường bất động sản trên cơ sở vận động đầu tư trên đất
* Hệ thống bằng khoán (Title system):
Hệ thống bằng khoán hay còn gọi là Hệ thống Giấy chứng nhận về đất đai là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở thủ tục đăng ký đất đai (land registration), thành lập hồ sơ địa chính thống nhất (land records) và thay thế mọi giấy
tờ pháp lý đối với thửa đất bằng một loại giấy gọi là Giấy chứng nhận về đất đai (land title certificate)
Hệ thống bằng khoán ra đời khi kinh tế công nghiệp đóng vai trò chủ đạo trong mô hình hệ thống hành chính hiện đại của nhà nước ở các nước công nghiệp phát triển Tất nhiên, hệ thống bằng khoán ra đời sau hệ thống địa bạ và có xu hướng thay thế hệ thống địa bạ trong quá trình công nghiệp hóa kinh tế và hiện đại hóa hệ thống hành chính
Hệ thống bằng khoán bao gồm quá trình đăng ký đất đai, thành lập hệ thống hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với thửa đất Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động Đăng ký ban đầu là đăng ký do người mới có đất từ nguồn chưa được đăng ký thực hiện hoặc đăng ký khi thửa đất mới được xác lập Đăng ký biến động là đăng ký khi có thay đổi
về sử dụng đất, về người sử dụng, về giá trị của thửa đất hoặc chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện các quyền của mình được pháp luật cho phép Hệ thống hồ sơ địa chính gồm bản đồ địa chính và các sổ sách địa chính được lập theo một chuẩn thống nhất
Giấy chứng nhận về đất đai là chứng thư pháp lý duy nhất về thửa đất do nhà nước cấp, thay thế cho tất cả mọi giấy tờ khác về đất đai được pháp luật dân sự thừa nhận
Trang 17Giấy chứng nhận có thể chỉ phát hành 1 bản cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng mà người quản lý chỉ nắm giữ trên hồ sơ địa chính, hoặc cũng có thể phát hành 2 bản mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng giữ 1 bản và người quản lý giữ 1 bản Tất nhiên, nội dung trên giấy chứng nhận phải thống nhất với nội dung trên hồ sơ địa chính
Trong thời gian đầu, việc đăng ký đất đai do các cơ quan hành chính trong bộ máy nhà nước thực hiện Trong thời gian gần đây, nhiều nước đã thực hiện xã hội hóa một số hoạt động hành chính được pháp luật thừa nhận mà không phải có quyết định hành chính cá biệt như công chứng, đăng ký thực hiện các quyền và nghĩa vụ, nộp thuế, v.v
Hệ thống bằng khoán hoàn toàn phù hợp với tư duy quản lý trong xã hội công nghiệp, tạo tính thống nhất cao, đảm bảo tính chặt chẽ, đáp ứng được cả quản lý vĩ mô
và vi mô về đất đai Hệ thống này càng phù hợp hơn với xã hội thông tin với mục tiêu tin học hóa hệ thống quản lý
Hệ thống bằng khoán có các ưu điểm chủ yếu sau:
- Hệ thống đảm bảo độ tin cậy cao vì thông tin trên Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng thống nhất với thông tin do người quản lý nắm giữ trong hồ
sơ địa chính hoặc trên bản sao giấy chứng nhận, đo đạc khảo sát thửa đất chính xác, đủ cung cấp thông tin chính xác, toàn diện và thống nhất cho cả quản lý vi mô lẫn vĩ mô;
- Hệ thống đảm bảo thủ tục hành chính đơn giản, chức năng rõ ràng, dễ vận hành, tính đơn giản càng thể hiện rõ trong trường hợp đăng ký thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai;
- Hệ thống đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai có giá trị thành hạ vì không phải sử dụng kinh phí của nhà nước để nuôi bộ máy cơ quan đăng ký, phí đóng góp của người có nhu cầu thực hiện đăng ký đất đai hoặc khai thác thông tin đất đai đảm bảo cho bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động, hơn thế nữa có thể tăng thu cho nhà nước;
- Hệ thống đảm bảo nhanh chóng khi giải quyết thủ tục về đất đai, người dân không phải chờ đợi lâu, sự nhanh chóng trong giải quyết các thủ tục đăng ký đất càng thể hiện rõ trong trường hợp hệ thống hồ sơ địa chính đã được tin học hóa;
- Hệ thống có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công nghiệp, quản lý bất động sản, thuận tiện cho việc vận hành một hệ thống quản lý khác như ngân hàng, dân sự, tòa án,
Hệ thống bằng khoán có các nhược điểm chủ yếu sau:
- Đòi hỏi kinh phí đầu tư ban đầu lớn khi chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán Ở Việt Nam, nếu hoàn thành được việc xây dựng toàn bộ hệ thống
Trang 18hồ sơ địa chính chính qui được tin học hóa ước phải chi khoản 300 triệu USD Ở một nước có diện tích nhỏ Singapore (nhỏ hơn diện tích của thành phố Hà Nội), việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại LandNet cũng phải chi phí tới 35 triệu USD trong 12 năm xây dựng;
- Đòi hỏi kỹ thuật đo đạc thành lập bản đồ địa chính đạt được trình độ công nghệ cao
Tuy nhiên, do những ưu việt của hệ thống bằng khoán nên các nước đang phát triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều hướng tới xây dựng hệ thống này trong quản lý sử dụng đa ngành nói chung Việt nam đã quyết định áp dụng hệ thống bằng khoán trên phạm vi cả nước từ năm 1987 (Luật đất đai năm 1987)
* Hệ thống hỗn hợp:
Hệ thống hỗn hợp là hệ thống áp dụng cả hai hình thức địa bạ và bằng khoán
tùy theo từng loại đất Đây là giải pháp được khá nhiều nước áp dụng do việc chuyển đổi từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán đòi hỏi một chi phí quá lớn
Thông thường áp dụng hệ thống địa bạ là phù hợp với đất nông nghiệp, lâm nghiệp do giá trị kinh tế thấp, sinh lợi ít, nhà nước chỉ quan tâm tới việc thu thuế, quản
lý tranh chấp ranh giới, áp dụng hệ thống bằng khoán là phù hợp đối với đất phi nông nghiệp do giá đất cao, sinh lợi lớn, hoạt động đầu tư nhiều
Cách thức này đã được người Pháp áp dụng cho Việt Nam trong thời kỳ 1935-
1954, hệ thống bằng khoán chỉ thực hiện được ở một số thành phố lớn như Sài Gòn,
Hà Nội, Hải Phòng, còn lại các vùng nông thôn vẫn áp dụng hệ thống địa bạ trước đó
Ngay ở một số nước tư bản phát triển, người ta vẫn còn sử dụng hệ thống hỗn hợp
1.1.2 Đất đai và vai trò của đất đai đối với những vấn đề kinh tế, chính trị và xã hội
1.1.2.1 Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế
Như chúng ta đã biết cùng với lao động, vốn, công nghệ đất đai là tài nguyên thiên nhiên là một nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế - xã hội của mỗi đất nước Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của kinh tế nông nghiệp, là địa bàn đầu tư cho sản xuất công nghiệp và dịch vụ …; đồng thời, đất đai cũng là nhu cầu sinh hoạt của từng người
và cộng đồng Vì vậy, đầu tư trong lĩnh vực này cũng là một điểm quan trọng trong phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển các đô thị lớn
Quá trình phát triển kinh tế của loài người đã chuyển từ nền văn minh nông nghiệp sang nền văn minh công nghiệp kể từ khi cuộc cách mạng cơ khí bắt đầu Giá trị của đất nông nghiệp vẫn giữ nguyên, năng suất nông nghiệp tăng lên nhiều lần, lao động nông nghiệp phần lớn chuyển sang công nghiệp, các đô thị lớn kèm theo các khu công nghiệp được hình thành
Trang 191.1.2.2 Những vấn đề xã hội trong quan hệ đất đai ở Việt Nam
Pháp luật đất đai của Việt Nam đã thể hiện nguyên tắc bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp, khuyến khích nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, một số quy định
cụ thể của pháp luật như sau:
+ Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài không thu tiền
sử dụng đất; người được giao đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn đối với quyền sử dụng đất
+ Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này
+ Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với mục đích: một là chuẩn bị đủ quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng cấp hành chính và hai là tạo công cụ để quản lý mục đích sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của từng cấp từ cả nước đến cấp xã tập trung vào quản lý đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, đất phi nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng và việc chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất đó
+ Trong chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cả nước và của cấp tỉnh, Quốc hội và Chính phủ luôn đặt vấn đề quản lý chặt việc sử dụng đất lúa
để xât dựng khu công nghiệp, khu đô thị
- Đảm bảo an ninh lương thực đối với nước ta có dân số đông, diện tích đất đai (đặc biệt là sản xuất nông nghiệp có diện tích hạn chế)
Để đảm bảo an ninh lương thực, chúng ta cần có những giải pháp cả vĩ mô và vi
mô, từ những giải pháp trong sản xuất, chế biến nông sản, cung ứng các sản phẩm vật
tư nông nghiệp cho đến việc lưu thông nông sản hàng hóa…
- Giải quyết tốt về mối quan hệ giữa tập trung ruộng đất và chính sách hạn điền
Việc tập trung ruộng đất quá nhanh, thiếu quy hoạch,chưa đủ điều kiện sẽ gây nên tình trạng nhiều nông dân nghèo không còn đất sản xuất Để giải quyết mâu thuẫn này, Nhà nước cũng luôn xem xét tới vấn đề hạn điền, tức là hạn mức diện tích đặt ra cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được sử dụng nhằm điều chỉnh tiến độ tập trung ruộng đất cho phù hợp với từng thời kỳ
Đầu năm 2007, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 quy định về hạn mức nhận chuyển quyền
Trang 20sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, mức cụ thể bao gồm:
+ Đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 6 ha cho các tỉnh thuộc Nam Bộ và 4 ha cho các tỉnh còn lại;
+ Đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 20 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và 50 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du và miền núi;
+ Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng là 50 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du và miền núi
Tuy nhiên theo quy định tại điều 129 [17] và 130[17] luật đất đai 2013 đã khắc phục một số bất cập trong mối quan hệ giữa tập trung ruộng đất và chính sách hạn điền, quy định cụ thể:
Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá
10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi
Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng sản xuất
- Vấn đề thu hồi đất , đền bù, hỗ trợ và tái định cư
Trong quá trình phát triển, cần huy động quỹ đất khá lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, các đô thị Quá trình này không chỉ làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất mà kéo theo việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất Quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất, mặc dầu đã có nhiều cố gắng, song vẫn còn khá nhiều vấn đề cần giải quyết:
+ Cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sỡ hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật
Trang 21công nhận trong việc thu hồi đất Chúng ta mới chỉ nhấn mạnh việc tạo quỹ đất mà chưa quan tâm đầy đủ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất (đặc biệt trong việc định giá đất bồi thường và giá đất tái định cư)
+ Cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích của người có đất bị thu hồi Thường nhấn mạnh đến tính cấp thiết của việc giải phóng mặt bằng mà chưa chú ý đúng mức đến những vấn đề xã hội nảy sinh sau khi thu hồi đất (phương án đảm bảo tái định cư, đảm bảo sinh kế và việc làm cho người bị thu hồi đất)
+ Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư (cần đất) và người
bị thu hồi đất, thường nhấn mạnh đến môi trường đầu tư, nóng vội giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất Việc quy định giá đất quá thấp so với giá thị trường tuy
có tác động tích cực đến nhà đầu tư, song lại gây ra những phản ánh gay gắt từ phí những người bị thu hồi đất
- Vấn đề quỹ đất công ích
Những vấn đề đặt ra đối với đất công ích:
+Quỹ đất công ích không đồng đều giữa các địa phương (do quan điểm của chính quyền địa phương, do phong tục tập quán)
+ Quản lý đất công ích không đúng quy định, sử dụng không hiệu quả + Vị trí đất công ích không thuận lợi Nhiều địa phương chỉ có đất công ích trên
giấy tờ, thực tế chia đều cho dân dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý (quá trình đầu tư, giải phóng mặt bằng, thống kê, kiểm kê…)
- Giải quyết các tồn tại lịch sử quan hệ đất đai
Việt Nam có một lịch sử quan hệ đất đai khá phức tạp cả về quá trình thay đổi chế độ sở hữu, cả về quá trình điều chỉnh chính sách cho phù hợp với mục tiêu của từng giai đoạn cách mạng, cả về các quyết định hành chính về đất đai phục vụ nhu cầu
sử dụng của cơ quan nhà nước và cả về quá trình hình thành và đổi mới hệ thống quản
lý Các vấn đề do lịch sử trong quản lý đất đai bao gồm:
+ Nhà nước trưng dụng nhà và đất nhưng quyết định không rõ ràng (là tịch thu hay trưng mua, trưng dụng), nhiều quyết định có sai sót so với chính sách,…
+ Nhà nước đã quyết định trưng mua nhà theo đúng chính sách nhưng chưa trả tiền cho người bị trưng mua
+ Nhà nước có quyết định giao đất, nhà vắng chủ cho người mới nhưng chủ cũ lại vắng vì tham gia kháng chiến, nay hoàn thành nhiệm vụ trở về không có đất, nhà để
sử dụng
Trang 22+ Việc bỏ qua công tác quản lý đất đai nên xảy ra nhiều hiện tượng lấn chiếm, mua bán bất hợp pháp, không hợp lệ dẫn đến thiếu hồ sơ chứng minh tính hợp pháp
- Vấn đề nhà ở và nhà ở cho người có thu nhập thấp
Những vấn đề đặt ra và đối với nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp:
+ Hầu hết người nghèo (có thu nhập thấp) luôn có nhu cầu về nhà ở gắn liền với đất để sản xuất, dịch vụ trong khuôn khổ kinh tế hộ gia đình do vậy rất khó để giải quyết nhà ở loại này theo hướng khu chung cư tập trung
+ Các khu chung cư chưa được quản lý phù hợp, chuyên nghiệp, phân bổ giá đất cho các tầng bất hợp lý
+ Hệ thống đăng ký, cấp GCN cho đất nhà ở còn nhiều điểm chưa phù hợp nên chưa quản lý quỹ nhà ở minh bạch, công khai theo hướng thị trường
- Vấn đề môi trường
Một trong những tiêu chí quan trọng của việc sử dụng tài nguyên đất là mang lại hiệu quả về môi trường Trước hết là bảo đảm việc tăng diện tích phủ rừng đạt tiêu chuẩn để làm giảm khí thải nhà kính, giảm lũ lụt, chống hủy hoại môi trường đất Tiếp theo là việc quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp, chất thải sinh hoạt nhằm làm giảm
ô nhiễm môi trường đất và nước
1.1.2.3 Đất đai đối với ổn định chính trị ở Việt Nam
- Quá trình bảo vệ đất đai là quá trình bảo vệ cương vực lãnh thổ Năm 1834, vua Minh Mạng nhà Nguyễn đã ra tuyên ngôn về đất nước Việt Nam thống nhất bằng tấm bản đồ “Việt Nam Nhất thống Toàn đồ, thể hiện cương vực của đất nước từ đỉnh Lũng Cú ở cực Bắc cho tới mũi Cà Mau ở cực Nam bao gồm cả vùng biển, đảo rộng lớn
Khẩu hiệu “ruộng đất về tay nông dân” được nêu cao ngay từ ngày Đảng ta mới thành lập và là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình thực hiện cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân
- Tình hình khiếu kiện về đất đai tăng lên và biện pháp giải quyết
Ở nước ta, một nước đang phát triển, có nền kinh tế chuyển đổi, đang thực hiện công nghiệp hóa, do một thời gian quá dài buông lỏng quản lý đất đai; nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao để đầu tư công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; giá đất tăng cao do tác động của thị trường; xu hướng phân hóa giàu – nghèo ngày càng tăng; năng lực quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế nên đã nảy sinh tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai ngày càng phức tạp
Trang 23Về số lượng vụ việc khiếu kiện về đất đai hiện nay đã chiếm tỷ lệ tới một nửa tổng số khiếu kiện về hành chính Từ những bất cập trên, có thể thấy cần thực hiện các giải pháp đổi mới để giải quyết tốt vấn đề tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Giải pháp thứ nhất là cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về áp dụng pháp luật trong việc giải quyết để tránh đi tất cả mọi kẽ hở, xung đột, thiếu đồng bộ trong các luật hiện nay có liên quan đến đất đai Giải pháp thứ hai là cần thiết phải thành lập hệ thống cơ quan tài phán hành chính về đất đai theo ngành dọc nhằm tăng cường chất lượng, hiệu lực và hiệu quả trong giải quyết Giải pháp thứ ba là kiện toàn hơn nữa bộ máy hành chính ở cấp huyện và cấp xã sao cho cán bộ quản lý hiểu được mình chỉ là công bộc của dân,
cơ quan hành chính có trách nhiệm trước hết là phục vụ nhu cầu của người dân Giải pháp thứ tư là áp dụng nghiêm pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm ngăn chặn những phát sinh mới và kiên quyết giải quyết các trường hợp tồn đọng
- Tình hình chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý đất đai
Từ những đặc điểm của hệ thống quản lý đất đai có thể thấy tình trạng tham nhũng, lãng phí về đất đai có những hình thức chủ yếu như sau:
+ Sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc
Nhà nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong công cuộc chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý đất đai nhưng trước mắt vẫn còn quá nhiều việc phải làm Các giải pháp thực hiện chống tham nhũng đang triển khai bao gồm:
+ Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về quản lý bất động sản bao gồm đất đai và việc đầu tư phát triển tài sản gắn liền với đất sao cho không còn chồng chéo, không có
kẽ hở, không tạo xung đột giữa các luật có liên quan
+ Nâng cao chất lượng hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và tạo sự thống nhất giữa quy hoạch đó với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng
+ Xiết chặt việc thực hiện kỷ luật hành chính, khắc phục triệt để tinh thần “làng xã” trong quản lý, cấp dưới phải thực hiện nghiêm quyết định hành chính của cấp trên
Trang 241.1.3 Quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.3.1 Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản
lý quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013 theo các nhóm như sau [17]:
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống pháp luật về đất đai:
+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó
+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai:
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống tài chính đất đai:
+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống hành chính đối với đất đai:
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
- Nhóm nhiệm vụ kĩ thuật phục vụ quản lý đất đai:
+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
+ Thống kê, kiểm kê đất đai
Trang 25+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai
Điều 23, Luật đất đai 2013 quy định trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai + Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm
vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này [17]
1.1.3.2 Đối tượng, mục đích, yêu cầu, vai trò của quản lý Nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là toàn bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng biển đến từng chủ sử dụng đất
Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống
Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để nhà nước nắm chắt được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính
từ cơ sở đến trung ương
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh
tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;
giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp chủ sử dụng đất có biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả
Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất Theo quan điểm của C.Mác: đất
là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp
Trang 26Luật đất đai năm 2003 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng [16]” Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay
- Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai trên
cơ sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng để máy móc, bến bãi, kho tàng, nhà làm việc, làm cơ sở, đường giao thông,…
Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất và ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được Ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa
là tư liệu lao động
1.1.4 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Khái niệm và phân loại đăng ký đất đai
Theo quy định tại khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [17]
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau
Theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai 2013
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
Trang 27+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật
- Thời điểm đăng ký biến động có giá trị pháp lý:
+ Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền
sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
+ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính [17]
Trang 281.1.5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khái niệm: Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 [17]: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Các mẫu GCN trước sau luật đất đai 2013 + Mẫu GCN thực hiện theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hình 1.1: Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất theo quy định tại theo Điều 3 của thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
29/10/2009[1]
Trang 29+ Mẫu GCN thực hiện theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất theo quy định tại Theo Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường [2]
Trang 30- Thẩm quyền cấp GCN: Theo quy định tại Điều 105, Luật đất đai năm 2013
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam
+ Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, Giấy chứng nhận QSHNO, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu TSGL hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, Giấy chứng nhận QSHNO, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [17]
1.1.6 Cơ quan quản lý đất đai
Theo quy định tại điều 24 luật đất đai 2013 [17], quy định:
- Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công
về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ
Trang 31Hình 1.3 Sơ đồ tổ chức hệ thống ngành quản ký đất đai ở Việt Nam 2003-2013
Vụ Đất đai
Vụ Đăng ký Thống kê đất đai
Trung tâm Điều tra, Quy hoạch đất đai
Sở Tài nguyên & Môi trường UBND cấp huyện
Văn phòng ĐK QSDĐ TT kỹ thuật ĐC
Sàn giao địch quyền sử dụng
Phòng Tài nguyên và Môi trường UBND cấp xã
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Cán bộ địa chính cấp xã
Trang 32 Các cơ quan chuyên môn trợ giúp cho quản lý đất đai hiện nay được tổ chức như sau:
+ Hầu hết các tỉnh đều thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất hoạt động dưới dạng đơn vị sự nghiệp có thu, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc trực thuộc Sở Tài chính hoặc trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
+ Văn phòng đăng ký đất đai đang trong quá trình chuyển đổi theo hướng thành lập 1 cấp trực thuộc Sở TN&MT, hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu
+ Các Sở Tài nguyên và Môi trường đều có Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường hoặc Trung tâm kỹ thuật địa chính hoặc trung tâm đo đạc và bản đồ hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước để cung cấp dịch vụ về đo đạc lập bản đồ địa chính; điều tra, khảo sát về đất đai; thực hiện thống
kê, kiểm kê đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
+ Cơ quan định giá đất hiện nay được thành lập ở nhiều địa phương cấp tỉnh trực thuộc Sở TN&MT
+ Một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương, một số tỉnh có thành phố lớn đã lập sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc trực thuộc Sở Xây dựng, hoạt động dưới dạng đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước
Nói chung, hệ thống tổ chức các cơ quan quản lý đất đai ngày càng hoàn chỉnh hơn, nghiệp vụ tốt hơn Đến nay, theo luật đất đai 2013, cán bộ địa chính xã, phường được đổi thành công chức địa chính xã, phường Đồng thời hình thành thêm một số cơ quan sự nghiệp (hình 1.4)
Trang 33Hình 1.4 Tổ chức của ngành quản lý đất đai từ 2013 đến nay
Các vụ liên quan đến QLĐ
Các viện, trung tâm
Sở Tài nguyên & Môi trường UBND cấp huyện
Văn phòng ĐK ĐĐ Các trung tâm
Sàn giao địch quyền sử dụng
Phòng Tài nguyên và Môi trường UBND cấp xã
Văn phòng đăng ký đất đai
Công chức địa chính cấp xã
Trang 34 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 9 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn cần thiết
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Nội vụ hướng dẫn về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [8]
Văn phòng đăng ký đất đai quy định tại điều 5 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được
mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập [10]
Trang 351.1.7 Các thủ tục hành chính về đất đai
Tại điều 195 luật Đất đai 2013, nêu rõ: “Các thủ tục hành chính về đất đai
+ Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
+ Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
+ Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;
+ Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại
+ Cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
+ Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1.1.8 Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Tại điều 197 luật đất đai 2013 nêu rõ: “ Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1 Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp trong chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm thống nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác có liên quan
2 Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan
3 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định
Trang 364 Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực hiện đầy
đủ trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật” [17]
Bộ luật Đất đai và Luật hình thành bất động sản hiện hành dù đã được ban hành
từ năm 1970 nhưng đến nay cấu trúc và nội dung của chúng vẫn phù hợp với các quan
hệ trong xã hội hiện đại (chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều), đặt ra hành lang pháp lý cho hoạt động của cán bộ đăng ký đất đai Cùng với Luật Quy hoạch và Xây dựng
1987 (Planning and Building Act), Luật Môi trường 1998 (Act of Environment), chúng là những công cụ pháp lý hữu hiệu để Chính phủ thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước
1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam
1.2.2.1 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1979
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ
Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu gồm có 2 loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến hoặc chỉnh lý trên các bản đồ củ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất [7]
1.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác
Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước
Trang 37Ngày 10/11/1980, Thủ tướng chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg, trên cơ sở đó Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981
Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới thực hiện được khoảng 6500 xã, kết quả đạt được còn khá nhiều hạn chế Các khu dân
cư hầu hết còn đo bao và để người dân tự kê khai, không xác định được vị trí sử dụng
cụ thể trên bản đồ Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện [7]
1.2.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1987đến nay
Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp Tiếp đó Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK kèm theo đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước
Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý Tài nguyên và Môi trường tới cấp xã, các địa phương trong cả nước đã tổ chức các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất, nên các nguồn thu từ đất tăng lên, giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, vẫn còn một số sai sót cần khắc phục và sữa chữa như: Về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đôi lúc chưa đảm bảo đúng thời gian quy định, một số trường hợp cấp xong còn sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất, …
Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai nhiều năm trước khi có Luật Đất đai năm
2003 bị buông lỏng, hồ sơ địa chính bị thất lạc nhiều, công tác đo đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót
Ngày 24/8/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây
Trang 38dựng cơ sở dữ liệu đất đai: Chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn toàn quốc
Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý đất đai bền vững và bảo đảm tăng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đối với những địa phương có loại đất cấp Giấy chứng nhận đạt thấp, Bộ TN&MT yêu cầu các địa phương đẩy mạnh việc đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp đổi Giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội; trong hai năm 2014 - 2015, ưu tiên tập trung các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi Giấy chứng nhận ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở
dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để làm mẫu nhằm rút kinh nghiệm để triển khai diện rộng trong những năm tới [7]
1.2.2.4 Thời kỳ từ khi có luật đất đai 2003 đến năm 2013
Luật đất đai năm 2013 ra đời đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 [7]
1.2.3 Tổng quan vấn đề nghiên cứu ở trong nước
1.2.3.1 Tổ chức hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật Việt Nam
- Cơ quan quản lý
Ở Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp 1992, quản lý nhà nước là chức năng của hệ thống cơ quan hành chính, cao nhất là Chính phủ và dưới nó là Ủy ban nhân dân các cấp tỉnh, huyện và xã
Theo Điều 7 Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ thực hiện chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên toàn quốc; Ủy ban nhân dân các cấp quản lý đất đai tại địa phương Do phải quản lý rất nhiều lĩnh vực, không thể tiến hành tất cả công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn của mình một cách cụ thể nên việc các cơ quan hành chính nhà nước thành lập những cơ quan chuyên môn trực thuộc trong từng lĩnh vực
để giúp việc là điều hợp lý và cần thiết Theo đó, hệ thống cơ quan quản lý đất đai đã được thành lập thống nhất từ Trung ương xuống địa phương; giúp cơ quan hành chính nhà nước cung cấp thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa chất, môi trường, khí tượng, thủy văn, đo đạc, bản đồ; quản lý tổng hợp và thống nhất về biển, hải đảo; và quản lý các dịch vụ công trong các lĩnh vực được đề cập Cụ thể:
Trang 39Bộ Tài nguyên và Môi trường trực thuộc Chính phủ, do Bộ trưởng điều hành và các Thứ trưởng giúp việc trong từng lĩnh vực Sở Tài nguyên và Môi trường trực thuộc
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có Giám đốc và không quá 03 hoặc 04 Phó Giám đốc điều hành công việc Tại cấp huyện, cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện là Phòng Tài nguyên và Môi trường Tại cấp xã, không tổ chức thành cơ quan chuyên môn quản lý đất đai Đảm trách hoạt động quản lý đất đai giúp việc cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là một chức danh cụ thể - địa chính viên (Công chức địa chính xã, phường) Số lượng tại địa bàn cấp xã thường chỉ từ 01 đến 02 người
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và cấp tỉnh đều có các đơn vị phòng, ban giúp việc và các tổ chức sự nghiệp được thành lập theo quy định pháp luật, phù hợp với nhu cầu công việc để tiến hành các hoạt động quản lý và hỗ trợ quản lý đất đai trên thực tế
Bộ Tài nguyên và Môi trường được tổ chức thành 03 bộ phận, bao gồm các cơ quan quản lý nhà nước, các đơn vị sự nghiệp và các doanh nghiệp
Các cơ quan quản lý nhà nước là những đơn vị tham mưu giúp Bộ trưởng thực hiện chức năng quản lý nhà nước với 18 đơn vị, trong đó liên quan đến lĩnh vực đất đai
là Tổng cục Quản lý đất đai, Cục Đo đạc và bản đồ Việt Nam, và Cục Công nghệ thông tin 13 đơn vị sự nghiệp là những tổ chức phục vụ chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc thực hiện một số dịch vụ công có đặc điểm, tính chất quan trọng cần thiết do Bộ đảm nhiệm Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường còn có các doanh nghiệp trực thuộc, cung cấp dịch vụ trong các lĩnh vực địa chính, đo đạc, bản đồ, khí tượng và môi trường
Ở cấp tỉnh, ngoài một số bộ phận bắt buộc phải có theo quy định (như bộ phận Văn phòng, bộ phận Thanh tra, v.v), việc thành lập, tên gọi và số lượng các đơn vị quản lý thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Giám đốc Sở phối hợp với Giám đốc
Sở Nội vụ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, nhưng có sự hạn chế về số lượng Đối với các đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở, ngoài quy định phải có Trung tâm Công nghệ thông tin và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các đơn vị sự nghiệp còn lại nào khác được thành lập là tùy nhu cầu địa phương
Ở cấp huyện và cấp xã, do giới hạn về địa bàn và khối lượng công việc, và cũng
để đơn giản thủ tục hành chính nên không cần thiết phải tổ chức thêm các đơn vị trực thuộc Hoạt động quản lý đất đai được thực hiện bởi một lực lượng cán bộ, công chức
và các nhân viên với biên chế theo quy định pháp luật và nhu cầu của địa phương
Riêng cấp huyện có một đơn vị sự nghiệp được thành lập Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất
Các cơ quan thuộc ngành Tài nguyên và môi trường được tổ chức theo nguyên tắc trực thuộc hai chiều và họat động theo chế độ thủ trưởng Người đứng đầu cơ quan
Trang 40chịu trách nhiệm và báo cáo công tác trước cơ quan hành chính nhà nước cùng cấp và
cơ quan quản lý đất đai cấp trên trực tiếp
Tổ chức thực hiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai hay đăng ký quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai nên cũng thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên và môi trường Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất (nay là Văn phòng đăng ký đất đai từ 01/01/2015 đến nay)
Hệ thống tổ chức xơ quan quản lý đất đai ở các địa phương được thành lập thống nhất từ cấp tỉnh đến cấp xã gắn với quản lý chung về tài nguyên và môi trường:
cơ quan quản lý đất đai ở cấp tỉnh là Sở tài nguyên và Môi trường; cơ quan quản lý đất đai ở cấp huyện là Phòng Tài nguyên và Môi trường; ở cấp xã có Cán bộ địa chính
Hiện nay, cán bộ địa chính cấp xã là công chức chuyên môn, được hưởng chế độ theo ngạch, bậc chuyên môn được đào tạo
Các cơ quan chuyên môn trợ giúp cho quản lý đất đai hiện nay được tổ chức như sau:
+ Hầu hết các tỉnh đều thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất hoạt động dưới dạng đơn vị sự nghiệp có thu, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc trực thuộc Sở Tài chính hoặc trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
+ Văn phòng đăng ký đất đai đang trong quá trình chuyển đổi theo hướng thành lập 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu
+ Các Sở Tài nguyên và Môi trường đều có Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường hoặc Trung tâm Kỹ thuật Địa chính hoặc Trung tâm Đo đạc và Bản đồ hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước để cung cấp dịch vụ về đo đạc lập bản đồ địa chính; điều tra, khảo sát về đất đai; thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
+ Cơ quan định giá đất hiện nay được thành lập ở nhiều địa phương cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
+ Một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương, một số tỉnh có thành phố lớn đã lập sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc trực thuộc Sở Xây dựng, hoạt động dưới dạng đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước
Ở địa phương tỉnh Quảng Ngãi, nhân sự ngành Tài nguyên và môi trường do chính quyền mỗi địa phương quản lý và thường xuyên có sự luân chuyển cán bộ, cũng như do sự sáp nhập bộ máy nên hiện chưa có con số thống kê, tổng hợp chính thức về