Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nắm được thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này.
Trang 1LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc
Tác giả luận văn
Lã Thành Tâm
Trang 2LỜI CẢM ƠN
Qua 4 năm học đại học, qua 2 năm học chương trình cao học và qua 8 năm công tác tại Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa, với vốn
kiến thức ít ỏi của mình, nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của TS Nguyễn
Hoàng Khánh Linh, luận văn đã hoàn thành
Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và sự tạo điều kiện của các thầy cô, bạn bè
và đồng nghiệp
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Cô TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh - Phó Trưởng khoa Tài Nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, trường Đại học
Nông Lâm Huế Tôi cũng gửi lời biết ơn sâu sắc tới các Thầy Cô trong khoa Tài
Nguyên đất và Môi trường Nông Nghiệp, Phòng Sau đại học và toàn thể cán bộ, công
chức, viên chức của trường Đại học Nông Lâm Huế, Đại học Huế đã giảng dạy, hướng
dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Biên Hòa, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng
Nai - Chi nhánh Biên Hòa đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và
giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn
Xin trân trọng cảm ơn
Tác giả luận văn
Lã Thành Tâm
Trang 3TÓM TẮT
Đề tài “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên
Hòa tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm đánh giá những kết quả đã đạt được và nêu
rõ những tồn tại trong quá trình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng
Nai; Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những mặt còn tồn tại trong công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong quá trình thực hiện, đề tài
đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu thập số liệu,
phương pháp tổng hợp và phân tích các số liệu, tài liệu
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy diện tích tự nhiên toàn thành phố Biên Hòa là 26.352,1ha, dân số trung bình năm 2016 là 828.295 người Toàn thành phố có
30 phường xã, công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận được tiến hành từ năm
1998 – 1999 đến nay Ngày 1/7/2005 Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thành
phố Biên Hòa được thành lập và đi vào hoạt động, công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận ngày càng được hoàn thiện về quy trình cũng như căn cứ pháp lý để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện nay, số thửa đất đã được kê khai đăng ký tại thành phố Biên Hòa là 162.976 thửa, tổng số thửa đất đã được thẩm tra, xử lý xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là 159.982 thửa đất/162.976 thửa đất đã được kê khai đăng ký, số thửa đất đã
được cấp giấy chứng nhận là 137.122 thửa đạt 84,13%, số thửa đất còn lại chưa được
cấp giấy chứng nhận là 25.854 thửa đất thuộc các dạng hồ sơ như: không đủ điều kiện
cấp giấy chứng nhận theo quy định đã phát hành thông báo không cấp giấy cho người
sử dụng đất biết, thửa đất thuộc diện giải tỏa trắng hoặc nằm trong các dự án đã có chủ
trương thu hồi đất, hồ sơ đất đang tranh chấp, đo bao, nghĩa địa, đất quốc phòng
Trong thời gian tới, cùng với việc tiếp nhận bàn giao các khu gia đình quân nhân và việc đo đạc thành lập lại bản đồ địa chính tại các phường, xã thì số thửa đất
chưa được cấp giấy chứng nhận sẽ tiếp tục tăng thêm Do đó công tác đăng ký và cấp
giấy chứng nhận cần được quan tâm, và tiếp tục triển khai thực hiện Hàng năm thành
phố phải xây dựng kế hoạch và đề ra chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn
thành phố Từ đó tiếp tục xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liều địa chính phục vụ tốt
hơn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai
Trang 4MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC CÁC BẢNG viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ ix
MỞ ĐẦU 1
1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2
2.1 Mục tiêu tổng quát 2
2.2 Mục tiêu cụ thể 2
3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2
3.1 Ý nghĩa khoa học 2
3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHI N CỨU 3
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1.1 Khái niệm 3
1.1.2 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 9
1.1.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12
1.2.1 Tình hình kê khai đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới 12
1.2.2 Tình hình quản lý đất đai, kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam 17 1.2.2.1 Trước khi có Luật đất đai 2003 17
1.2.3 Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23
1.3 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH LI N QUAN ĐẾN LÝ LUẬN ĐỀ TÀI 24
Trang 5CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 26
2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHI N CỨU 26
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26
2.2 NỘI DUNG NGHI N CỨU 26
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHI N CỨU 26
2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 26
2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu 28
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHI N CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHI N, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BI N HÕA 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 31
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37
3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BI N HÕA 38
3.2.1 Thực trạng một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 38
3.2.2 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa 54
3.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC Đ NG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 56
3.3.1 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại thành phố Biên Hòa 56
3.3.2 Kết quả công tác đăng ký đất đai tại thành phố Biên Hòa 65
3.3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa 67
3.3.4 Đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa 69
3.3.5 Kết quả tổng hợp phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 74
Trang 63.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VÀ GIẢI QUYẾT
NHỮNG KHÓ KH N VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN TRONG THỜI GIAN TỚI 78
3.4.1 Nhóm giải pháp chung 78
3.4.2 Giải pháp cụ thể đối với thành phố Biên Hòa 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
1 Kết luận 84
2 Kiến nghị 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86
PHỤ LỤC 90
Trang 7DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Thông tƣ
Ủy ban nhân dân
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1 Các văn bản dưới luật 21
Bảng 3.1 Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn thành phố Biên Hòa 31
Bảng 3.2 Tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính 39
Bảng 3.3 Thống kê diện tích đất đai năm 2016 theo mục đích sử dụng 42
Bảng 3.4 Thống kê diện tích đất đai theo đối tượng quản lý, sử dụng 47
Bảng 3.5 Thống kê biến động diện tích tự nhiên của năm 2016 so với năm 2005, 2010 49
Bảng 3.6 Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2005 và năm 2010 50
Bảng 3.7 Biến động đất đai theo đối tượng quản lý, sử dụng đất 53
Bảng 3.8 Kết quả kê khai đăng ký trên địa bàn thành phố Biên Hòa 66
Bảng 3.9 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa 68
Bảng 3.10 Kết quả thu thập bằng phiếu điều tra 74
Trang 9DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ
Trang
Hình 1.1 Hệ thống “Kadaster-on-line” của Hà Lan 16
Hình 3.1 Bản đồ hành chính thành phố Biên Hòa 29
Sơ đồ 3.1 Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt trên địa bàn thành phố Biên Hòa 57
Sơ đồ 3.2 Quy trình cấp giấy chứng nhận đồng loạt trên địa bàn thành phố Biên Hòa 59
Sơ đồ 3.3 Quy trình cấp giấy chứng nhận dạng đơn lẻ tại thành phố Biên Hòa 62
Trang 10MỞ ĐẦU
1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của m i quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là nguồn của cải vô
tận của con người và là phương tiện sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại
được Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của m i
dân tộc, m i quốc gia Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố
định về vi trí, do vậy việc sử dụng đất yêu cầu phải chặt chẽ và có hệ thống
Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu
về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả
và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này Muốn vậy, trước hết Nhà nước - với vai
trò là đại diện chủ sở hữu phải quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải trả lời
được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Như thế nào?” Do đó, để kiểm
soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất Tuy nhiên hiện nay, tình hình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp nhiều khó
khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm Chính vì vậy, việc đánh giá đúng
thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp
thiết trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
Thành phố Biên Hòa là thành phố trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh
tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những
vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến nhiều biến động về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở Từ những yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, để đáp ứng
yêu cầu quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp chứng nhận là một trong những yêu cầu
không thể thiếu
Xuất phát từ thực tế đó tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”
Trang 112 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
liền với đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1 Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học cho
các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách thủ tục hành chính nói chung
3.2 Ý nghĩa thực tiễn
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý
nhà nước về đất đai ở địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất hàng năm đúng tiến độ và giải quyết một số vướng mắc
trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận
Trang 12CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHI N CỨU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
triển của đời sống con người Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh
(có thể nói là hầu hết) gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con người có nguyên
nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất Cho đến nay nhiều cuộc chiến
vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai Nói như vậy, để thấy rằng với tầm
quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ
sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển
ổn định hoà bình là vấn đề hết sức quan trọng đối với m i quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền sử
dụng Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đề ra các văn bản
pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm
1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18,84), và tiếp tục phát triển trong Hiến pháp
2013 (tại điều 53 - 54), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của
luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định về
quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của
Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử
dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng
thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất,
Trang 13tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà
nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
1.1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tự tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo điều 181 bộ
Luật dân sự Việt nam, Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu
nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà
ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó
Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên [20]
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt Nam
nếu như đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của nhà
nước thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu
nhà ở Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng định việc đảm bảo quyền có nhà ở của
công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá
nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp
luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực hiện quyền
có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở
của các cá nhân và các chủ sở hữu khác"
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa
trả hết tiền
Trang 14Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng
Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động
+ Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác
Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền sở hữu
nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở
hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở
và Nhà nước
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước
Để thể chế hoá đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở hiện nay
Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý
xây dựng nhà ở từ trung ương đến địa phương, phải kể đến là:
Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đô thị
Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở
Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở
trình phát triển nhà ở nước ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu
cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế
Trang 15Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát
triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh
mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng
khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên
Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện
hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế
độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực
hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản
lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở
1.1.1.3 Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với thửa đất đó, nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại điều 22 Luật đất đai 2013 [23], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp
lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Đồng thời,
Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm sơ sở xác lập quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 95 luật đất đai năm
2013 [23], các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan
Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập hệ thống
thông tin đất đai
Khi quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng và phức tạp như hiện nay thì việc đăng ký quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra
một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi ích là
rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội
ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội đất nước
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất
mà Nhà nước ta thực hiện từ xưa đến nay là hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống
văn bản pháp luật đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều
Trang 16chỉnh các mối quan hệ đất đai phức tạp Tuy nhiên với xu hướng phát triển như ngày
nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai còn nhiều khó khăn đòi hỏi Nhà nước ta phải
nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai
mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù
hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm
bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu
quả đem lại lợi ích lớn nhất [35]
1.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Như đã trình bày ở trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với m i loại đất khi Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được
giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là
việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của m i bên đối
với bên kia Theo quy định ở nước ta có các loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp Nhà nước có những quy
định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy chứng nhận Đối với nhà ở do Nhà nước ta công
nhận và bảo hộ hình thức sở hữu nhà ở của tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên
giấy tờ Nhà nước cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử
dụng nhà ở Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình
thức công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ
giữa chủ sở hữu và Nhà nước - người quản lý Tùy theo đối tượng sở hữu mà có các
hình thức giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở
nông thôn, sở hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn
đi cùng nhau Vì thế Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng
Trang 17một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý
chặt chẽ thống nhất của Nhà nước
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và nhà ở Đặc biệt với đất ở và nhà ở đô thị hiện nay việc hoàn thành
cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm
ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai (vì phần lớn những
tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chưa được cấp giấy chứng nhận) Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho người sử dụng đất, sở
hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất như mua bán nhà
đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản
xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ với Nhà nước [20]
1.1.1.5 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Luật đất đai 2013, điều 4 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [23] Nhà nước có đầy đủ 3 quyền:
quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất Quyền
sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước
Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai Do vậy vấn
đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng
các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong chính sách đô
thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập
thấp trong sử dụng đất đai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và
những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các
hoạt động sản xuất và kinh doanh
Đăng ký cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản
lý đất đai của Nhà nước Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý đầy
đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách
đầy đủ, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất Trên cơ sở đăng ký cấp giấy chứng nhận
Trang 18Quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ phát hiện được những trường hợp sử dụng trái phép,
sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có những biện pháp xử lý vi phạm kịp thời
Cùng với đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai sẽ giúp Nhà nước thu được các khoản thu thuế và lệ phí từ hoạt động này Thông qua đăng ký biến động đất
ở, Nhà nước có thể nắm được tình hình biến động quỹ đất ở từ đó phân tích, dự đoán
được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới Dựa trên xu hướng đó mà có
phương hướng điều chỉnh hợp lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở trong tương lai,
định hướng cho thị trường bất động sản phát triển một cách thuận lợi
Thị trường bất động sản nước ta mới được hình thành nhưng hoạt động của thị trường rất sôi động và ngày càng mở rộng Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ làm
tăng mức độ rõ ràng các thông tin về đất đai, hạn chế các giao dịch “ ngầm” trên thị
trường bất động sản
Như vậy đăng ký cấp cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng
nhận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước Để
thực hiện tốt đăng ký cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự
phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân
1.1.2 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013, gồm 15 nội dung:
+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
+ Quản lý việc bồi thường, h trợ, tái định cư khi thu hồi đất
+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Thống kê, kiểm kê đất đai
+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
Trang 19+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai
+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
- Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại Điều 23
Luật Đất đai 2013
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
+ Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này [23]
1.1.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất
* Người có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu nhà ở phải đủ điều kiện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, nhà ở
* Thửa đất và nhà ở phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở phải đi làm thủ tục nếu người khác đi thì phải có ủy quyền hợp lệ Sau này mô hình kê khai đăng ký và đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo mô hình điện tử thì thực hiện theo quy định của mô hình đó Giấy chứng nhận
được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở
- Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp
hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước
Trang 20cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng
thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký [23]
* Những trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều
100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo luật đất đai 2013:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền
cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [23]
Trang 21+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo
quy định của Chính phủ [23]
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1 Tình hình kê khai đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới
1.2.1.1 Australia
Australia là thuộc Châu Đại Dương, là lục địa nằm giữa ấn Độ Dương và Thái Bình Dương, tổng diện tích đất là: 7.686.850km2, trong đó diện tích đất đai là
7.617.390km2 và diện tích mặt nước là 68.920km2
Australia có lịch sử hình thành từ thuộc địa của Anh, nhờ vậy Australia có được
cơ sở và hệ thống pháp luật quản lý xã hội nói cung và quản lý đất đai nói riệng từ rất
sớm Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc địa đến khi trở thành quốc gia độc
lập, pháp luật và chính sách đất đai của Australia phát triển một cách liên tục, không
có sự thay đổi và gián đoạn do sự thay đổi về chính trị Đây là điều kiện thuận lợi làm
cho pháp luật và chính sách đất đai phát triển nhất và được xếp vào loại hàng đầu thế
giới, vì pháp luật đất đai của Australia đã tập hợp và vận dụng được hàng chục luật
hoặc để thừa kế mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế, dân sinh và chủ đất được nhà nước bồi thường
Từ năm 1958, toàn Liên bang Öc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đai Torren Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Öc Australia là một
trong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình
Trang 22thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với
đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhật thường
xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi mô và vĩ
mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho
Nhà nước
Trong hệ thống đất đai được đăng ký, m i thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa
đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio”
Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ
thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đât đai Australia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc
mà không có sự ngăn trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Tuy nhiên, luật cũng quy
định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng,
phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với Nhà nước phải thực
hiện bồi thường thỏa đáng [26]
1.2.1.2 Trung Quốc
Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản doanh nghiệp, tồn tại 2 hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Quỹ đất chia thành 3 loại theo mục
đích sử dụng bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Cục quản lý
đất đai Trung Quốc chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc trong
- Thanh tra và giải quyết tranh chấp các quyền về đất đai
- Điều tra, thống kê, phân hạng, phân loại đất đai Lập các bản đồ phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất
- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận về đất đai,…
Trang 23Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể Đất đai ở
thành thị và đất xây dựng, công nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, đất ở nông thôn và đất
nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động Mọi đơn vị, cá nhân không
được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai Vì lợi ích công cộng,
Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữa tập
thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất
Sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách hàng đầu của Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc được phân làm 3 loại, theo mục đích sử dụng
- Đất nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng và sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản và đất dùng cho các
công trình thủy lợi
- Đất xây dựng bao gồm đất xây dựng nhà ở thành thị và nông thôn, đất dùng cho các công trình công cộng, đất khai thác khoáng sản, đất quốc phòng, đất dùng cho
khu công nghiệp, dịch vụ …
- Đất chưa sử dụng là nhóm đất không thuộc hai loại đất trên
- Ở Trung Quốc hiện có 250 triệu hộ nông dân sử dụng trên 100 triệu ha đất canh tác, bình quân khoảng 0,4ha/hộ gia đình Vì vậy nhà nước có chế độ bảo hộ đặc
biệt đất canh tác
- Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục đích sử dụng đất trưng dụng Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất sử dụng vào
mục đích công cộng, lợi ích quốc gia … thì nhà nước sẽ trưng dụng theo pháp luật và
có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất Cụ thể, tiền bồi
thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần sản lượng bình quân hàng năm của 3
năm liên tiếp trước đó khi bị trương dụng Tiêu chuẩn h trợ định cư cho m i nhân
khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá trị sản lượng bình quân của đất canh tác/đầu
người thuộc đất bị trưng dụng, cao nhất không vượt quá 15 lần sản lượng bình quân
của đất bị trương dụng 3 năm trước đó Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm
phạm, lạm dụng tiền để bù đất trưng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị
trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác [26]
1.2.1.3 Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là “Kadaster”,
đã thiết lập ra hệ thống “Kadaster-on-line” được đánh giá là một trong những hệ thống
cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng “Winner of the
Trang 24e-Europe Awards for e-Government 2005” Thông tin được cung cấp qua cổng
Internet với 22 triệu lượt truy câp m i năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất
là rất hài lòng với “Kadaster” vì:
* Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua
- Chuyển nhượng trong vòng 1 ngày
- Thông tin công bố trên internet
* Rẻ
- Phí chuyển nhượng 90 euro
- Phí đo đạc 800 euro
- Thông tin 2,95 euro
- Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước
* Chắc chắn
- Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự
Sở dĩ như vậy vì “Kadaster-on-line” được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài
nhưng khi được đưa vào hoạt động, “Kadaster-on-line” đã trở thành một hệ thống
hoạtđộng rất hiệu quả “Kadaster-on-line” cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:
Trang 25Hình 1.1 Hệ thống “Kadaster-on-line” của Hà Lan
- “Kadaster-on-line” cho người sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn)
trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí
- “Kadaster-on-line product” cho tất cả những người dân bình thường, các dịch
vụ này được miễn phí
Tóm lại hệ thống quản lý đất đai của các nước phát triển tương đối hoàn chỉnh, xây dựng hệ thông tin đất đai đầy đủ và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại Ở bất
kỳ quốc gia nào, hệ thống tài liệu đất đai được thiết lập đều nhằm mục tiêu quản lý
chặt chẽ quỹ đất hiện có, thể hiện cụ thể các thông tin cần thiết về từng thửa đất phục
vụ cho việc thu thuế và đảm bảo pháp lý cho thửa đất Việc lựa chọn hệ thống địa
chính phục thuộc vào thể chế chính trị từ đó đưa ra các phương thức và điều luật cụ thể
làm cơ sở, là công cụ để quản lý chặt nguồn tài nguyên đất
Trong xu hướng chung của thế giới, hê thống quản lý đất đai ở nước ta đang trong giai đoạn được tin học hóa để đảm bảo quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính dễ
dàng, tạo mối quan hệ gần gũi giữa nhà nước và người dân Trong nhiều năm qua, các
địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng cơ sơ dữ liệu (CSDL) địa chính ở
nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất Một số
tỉnh (điển hình như Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long) và một số thành phố trực thuộc
tỉnh khác (Hải Phòng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Bình Thuận) đã cơ bản xây dựng
CSDL địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất
hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện [26]
Trang 261.2.2 Tình hình quản lý đất đai, kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
1.2.2.1 Trước khi có Luật đất đai 2003
Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp
luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, cơ sở pháp lý
cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất đai Cho đến nay, hệ thống văn bản
pháp luật về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai đang
ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có
điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Sau cách mạng tháng Tám năm
1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập và ban hành các văn bản
pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ Tháng
11/1953, Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua
Cương lĩnh cải cách ruộng đất Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua “Luật cải cách
ruộng đất”, xoá bỏ chế độ phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”
Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về ruộng đất là: Sở hữu Nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Chính sách đất đai thời kỳ này chú trọng
việckhuyến khích nhân dân khai hoang mở rộng, bảo vệ và cải tạo đất đai Tháng
4/1975,đất nước thống nhất, cả nước đi lên xây dựng chủ nghĩa xã hội Năm 1976,
Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành các văn bản pháp
luật để điều chỉnh mối quan hệ đất đai, trong đó có nội dung tổ chức thực hiện kiểm
kê, thống kê đất đai trong cả nước Ngày 20/6/1977, Chính Phủ ban hành Quyết định
số 169/QĐ-CP để thực hiện nội dung trên Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời quy định tại điều 19: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm
mỏ, Tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa, các xí
nghiệp cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu toàn dân” Giai đoạn này công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua
hệ thống các văn bản pháp luật sau: Ngày 01/7/1980, Chính phủ ra Quyết định số
201/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung
trong cả nước; Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 299-TTg với nội
dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước; Ngày
05/11/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK quy
định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Ngày 08/01/1988, Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ra đời Tại điều 9 nêu rõ: “đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản
lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Trang 27đất” Đây là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Cùng ngày, Hội
đồng Bộ Trưởng (nay là Chính Phủ) ra Chỉ thị số 67/CT về một số việc cần triển khai
để thi hành Luật Đất đai năm1988 Trong khoản 2, điều 6 nêu rõ: “Chỉ đạo hoàn thành
việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”; Ngày 23/3/1989, Hội đồng
Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HĐ về việc thi hành Luật Đất đai, tại điều 4,
Chương I có nêu: “Người đang sử dụng đất hợp pháp là người được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”; Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số
201/QĐ-ĐKTK ngày 24/7/1989, về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, Thông tư số 302/TT-ĐKTK này 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định
201/QĐ-ĐKTK; Để phù hợp hơn với nền kinh tế, xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến
pháp năm1992 được ban hành và trong đó một lần nữa khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước,
đều thuộc sở hữu toàn dân” Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khoá
IX thông qua ngày 14/7/1993 Trong đó khẳng định công tác đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 7 nội dung quan trọng của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản dưới luật
nhằm tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất, giao đất ổn định lâu dài cho người sử
Trang 2860/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
- Công văn số 776/CV-NN ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị;
- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/8/1999 của Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/7/1999;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Bộ Tàichính
và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị
số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1998 của Thủ tướng Chính phủ;
- Nghị số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện được cấp xét và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nhằm đưa công
tác quản lý đất đai chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn mới, Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX thông qua, tại kỳ họp thứ 4,
ngày 02/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
- Luật Đất đai năm 1993 (đã sửa đổi bổ sung năm 1998), được Quốc hội khoá X thông qua tại kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2001 Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày
30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số
346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ
Tài chính quy định chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính đối với tổ
chức, hộ gia đình, cán hân
Trang 291.2.2.2 Sau khi có Luật đất đai 2003
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết
những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được
Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để cụ
thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số số 05/2004/CT - TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, h trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai
Thông tư số 06/2007/TT - BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một
số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 05/05/2007
Thông tư số 09/2007/TT - BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính
- Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, Luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013
có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây
là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất
nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân
Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật thay thế các văn bản cũ:
Trang 30Bảng 1.1 c v n n i u t
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
{- Thông t 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng
nh n quyền sử ụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn iền v i đất ( ó hiệu ực từ 05/07/2014)
- Thông t 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu ực từ 05/07/2014)
- Thông t 25/2014/TT-BTNMT về n đồ địa chính ( ó hiệu ực từ 05/07/2014)}
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/ 2009
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009
Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường
hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của nhiều người thì cấp cho m i người một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung
một sổ đỏ trao cho người đại diện Tuy nhiên, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu Giấy chứng
nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
mới ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng nếu có nhu cầu
Luật đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc dù Luật mới
quy định “ cấp giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó
Nếu đất liên quan đến đình, đền, am, từ đường, miếu, nhà thờ họ được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì được cấp giấy chứng nhận
Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về QSDĐ Những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày
Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy
chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử
Trang 31dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định
trước ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về dất đai, nay được UBND cấp xã
xác nhận đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận Ngoài
ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước
ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết vướng mắc thực tiễn
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả
hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận, trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật… Có thể nói Luật Đất đai
2013 ra đời đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển thực tiễn của đất nước Bên cạnh đó
các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành kịp thời để các địa
phương, các ngành tổ chức thực hiện, trong đó quy định rất chi tiết về thủ tục hành
chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành những văn bản chuyên môn cụ thể
để các cơ quan quản lý đất đai của các địa phương thực hiện cho phù hợp với quy
định mới của Luật Đất đai 2013 Đặc biệt Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đẩy mạnh
công tác ứng dụng tin học trong công tác đo đạc, quản lý đất đai như: xây dựng hệ
thống thông tin đất, phần mền quản lý hệ thống hồ sơ địa chính theo mã loại đất mới
Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và đang được triển khai thực hiện nghiêm túc trên địa bàn
thành phố Không ngừng nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ cũng như đầu tư khoa học
công nghệ để nâng cao kết quả trong việc quản lý đất đai, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi
ngày càng cao của công cuộc phát triển Kinh tế- Xã hội của đất nước
Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thê đất, thu
hồi đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố
cáo vi phạm sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời; nguồn thu từ đất đóng góp
đáng kể vào ngân sách của thành phố, trên cơ sở đó phát triển hạ tầng cơ sở kỹ thuật,
chỉnh trang và phát triển đô thị, du lịch, xây dựng các công trình, dự án về Kinh tế -
Xã hội, những chủ trương của thành phố phù hợp với những quy định củ pháp luật và
được nhân dân đồng tình ủng hộ
Trang 321.2.3 Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất
Trang 33- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân
chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất
1.3 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH LI N QUAN ĐẾN LÝ LUẬN ĐỀ TÀI
Tác giả Bùi Thị Thúy Hường (2015) “đ nh gi thực trạng và đề xuất gi i ph p nâng cao hiệu qu công t c đ ng ký cấp giấy chứng nh n quyền sử ụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài s n kh c gắn iền v i đất trên địa àn huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội” [20]
Qua nghiên cứu tác giả đã phân tích được tình hình đăng ký và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội và đã chỉ ra được những khó
khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: huyện tồn tại nhiều
dạng giao đất trái thẩm quyền do thôn, xóm, xã, hợp tác xã nông nghiệp, hội người cao
tuổi thôn giao đất từ thời điểm 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, vấn đề khó khăn khi
thực hiện công tác cấp giấy theo mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp…
Trên cơ sở những khó khăn vướng mắc tác giả đã nêu ra 3 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội
- Tác giả Đinh Thị Ngọc Vĩnh “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất gi i ph p nâng cao hiệu qu công t c cấp giấy chứng nh n quyền sử ụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài s n kh c gắn iền v iđất đối v i khu t i định c trên địa àn qu n ầu
Giấy, thành phố Hà Nội” [35]
Qua nghiên cứu tác giả đã đưa ra được đánh giá chung về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội trong đó có nêu rõ những thuận lợi như: sự phối hợp tốt giữa các đơn vị có
liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, công tác tuyên truyền phổ biếm pháp luật về
đất đai được quan tâm…và những tồn tại, khó khăn của công tác cấp giấy chứng nhận
cho các khu tái định cư như: trên địa bàn Quận còn nhiều phường chưa có sổ địa
chính, Chưa có hướng dẫn bằng văn bản cụ thể đối với công tác cấp giấy chứng nhận
cho nhà tái định cư, chưa có sự thống nhất về quy định cho từng trường hợp cấp giấy
chứng nhận cụ thể giữa các quận khác nhau của thành phố Hà Nội…từ đó tác giả đã
đưa ra 4 nhòm giải pháp khá phù hợp để giải quyết những khó khăn vướng mắc nhằm
đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận cho các khu tái định cư
Trang 34Tác giả Phạm Văn Tùng “Nghiên cứu, Đ nh gi tình hình đ ng ký cấp giấy chứng nh n quyền sử ụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn iền v i đất tại
địa àn qu n 12 thành phố Hồ hí Minh” [26]
Qua nghiên cứu tác giả đã phân tích đánh giá được những thuận lợi cũng như những khó khăn vướng mắc trong công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại
quận 12 thành phố Hồ Chí Minh, từ đó tác giả đã đưa ra được 7 nhóm giải pháp nhằm
xây dựng cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên
các nhóm giải pháp còn mang tính chung chung, chưa có những giải pháp cụ thể để
giải quyết những khó khăn riêng trong công tác cấp giấy chứng nhận cho quận 12,
thành phố Hồ Chí Minh
Tóm lại, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công tác đóng vai trò quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, được thực hiện nghiên cứu ở
nhiều địa phương, tuy nhiên công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu chưa được
nghiên cứu riêng ở địa bàn thành phố Biên Hòa đó là cơ sở để tôi thực hiện đề tài của
tôi
Trang 35CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHI N CỨU
2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHI N CỨU
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
- Hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Các đối tƣợng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Cơ quan, Văn phòng tham gia thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Phạm vi không gian: tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
2.2 NỘI DUNG NGHI N CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Đánh giá chung về thực trạng quản lý và sử dụng đất thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận trong thời gian tới
2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHI N CỨU
2.3.1 Phư ng pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu
2.3.1.1 Điều tra thu thập số li u, tài li u thứ cấp
Để thực hiện nghiên cứu này, tôi đã tiến hành thu thập tài liệu về kết quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận, kết quả công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính
Trang 36tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa, Văn phòng Đăng ký đất đai
tỉnh Đồng Nai, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa, số
liệu về điều kiện tự nhiên, đất đai, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
Biên Hòa tại UBND thành phố Biên Hòa, tình hình phân bổ dân số tại Phòng Thống kê
thành phố Biên Hòa
2.3.1.2 Điều tra thu thập tài li u, số li u s cấp
Tiến hành điều tra thu thập số liệu sơ cấp thông qua phương pháp phỏng vấn, để đánh giá khách quan tình hình cấp giấy chứng nhận và xác định rõ hơn những thuận
lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất của thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Đề tài tiến hành xây dựng phiếu điều tra nhanh trên địa bàn 30 phường, xã (nội dung phiếu điều tra theo phụ lục đính kèm)
- Xác định kích cỡ mẫu điều tra:
Kích cỡ mẫu được xác định theo công thức của Cochran (1977):
2 2
(1 )
z p q n
e
Do tính chất p q 1, vì vậy p q. sẽ lớn nhất khi p q 0,5nên p q 0, 25 Ta
tính cỡ mẫu với độ tin cậy là 95% và sai số cho phép là e = 5% Lúc đó mẫu cần chọn
sẽ có kích cỡ lớn nhất tính được là 384,16 để an toàn đề tài lấy cỡ mẫu là 390
Phát phiếu điều tra: tại thành phố Biên Hòa có 30 phường xã, được chia thành 3 nhóm để phát phiếu điều tra:
Nhóm 1: gồm các phường trung tâm: Thanh Bình, Hòa Bình, Quang Vinh, Quyết Thắng, Tân Phong, Trung Dũng, Tân Tiến, Tân Hiệp, Tam Hiệp, Tam Hòa, Tân
UBND thành phố Biên Hòa
Phỏng vấn trực tiếp 25 người (cán bộ lãnh đạo quản lý, công chức, viên chức chuyên môn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng
Nai - Chi nhánh Biên Hòa: 15 người; công chức địa chính xã, phường: 10 người)
Trang 37+ Ý kiến gì về thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian qua
+ Những tồn tại, hạn chế; những nhân tố nào ảnh hưởng đến công tác quản lý:
Do hệ thống pháp luật, do bộ máy hoạt động hay người quản lý trực tiếp
+ Có những giải pháp nào góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai cho địa phương
2.3.2 Phư ng pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và ử lý số liệu
- Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá tình hình, hiệu quả của công tác sử dụng đất
- Thống kê qua tài liệu, báo cáo và sổ sách lưu trữ; Các kết quả thu được của quá trình điều tra khảo sát thực địa và phỏng vấn các đối tượng; Các phiếu điều tra
người sử dụng đất theo các chỉ tiêu cần thiết Sau đó phân tích, xử lý số liệu và đánh
giá, đảm bảo các số liệu thu thập có tính đồng bộ cao và tính chính xác của thông tin
- Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý các nội dung của phiếu điều tra
và xây dựng bảng số liệu liên quan để phân tích, chứng minh cho nội dung nghiên cứu
Trang 38CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHI N CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
Thành phố Biên Hòa có diện tích tự nhiên là 26.361,7441 ha, là thành phố tỉnh
lỵ của tỉnh Đồng Nai, nằm ở khu vực miền Đông Nam bộ Thành phố Biên Hòa là đô
thị loại 1, và là thành phố trực thuộc tỉnh có dân số đông nhất trên cả nước với 1 triệu
người Thành phố Biên Hòa nằm trong vùng kinh tế tam giác vàng phía Nam, cách
trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 30km, cách thành phố Vũng Tàu 90km
Hình 3.1 B n đồ hành chính thành phố Biên Hòa
Trang 39Thành phố Biên Hòa nằm ở phía tây tỉnh Đồng Nai Ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu
- Phía Đông giáp huyện Trảng Bom
- Phía Nam giáp huyện Long Thành
- Phía Tây giáp thị xã Tân Uyên, thị xã Dĩ An tỉnh Bình Dương và Quận 9 - Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Biên Hòa có dòng sông Đồng Nai hiền hòa chảy qua, đồng thời tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường
sắt, đường quốc lộ, đường thủy nối liền các tỉnh phía Tây và phía Nam Những yếu tố
trên là cơ sở quan trọng phát triển công nghiệp hiện đại, đáp ứng yêu cầu của các khu
công nghiệp kỹ thuật cao trên địa bàn cũng như quá trình phát triển đô thị hóa, đồng
thời tạo được sự giao lưu trong hoạt động kinh tế Đây là điều kiện thuận lợi cho sự
liên kết giữa các tỉnh và thành phố lân cận, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất
kinh doanh
3.1.1.2 Đặc điểm địa hình, địa mạo
Địa hình thành phố Biên Hòa phức tạp và đa dạng: đồng bằng, chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du Địa hình dốc dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông qua Tây Khu
vực phía Đông và Bắc thành phố, địa hình có dạng đồi nhỏ, dốc thoải không đều,
nghiêng dần về phía sông Đồng Nai và các suối nhỏ Cao độ lớn nhất là 75m, cao độ
thấp nhất là 2m Về mùa mưa lũ tràn từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Nam
Khu vực phía Tây và Tây Nam chủ yếu là đồng bằng Ven bờ phải sông Đồng Nai là
vùng ruộng vườn xen lẫn nhiều ao hồ do lấy đất làm gạch, gốm
Cao độ tự nhiên trung bình 1 - 2m Khu vực cù lao có cao độ thấp từ 0,5 - 0,8m, hầu hết là ruộng vườn xen lẫn khu dân cư Khu vực trung tâm Thành phố Biên Hòa có
cao độ trung bình từ 2 - 10m, mật độ xây dựng dày đặc
3.1.1.3 Khí hậu
Thành phố Biên Hòa nằm trong khu vực khí hậu tỉnh Đồng Nai là khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa
nhiều Trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ
tháng 12 đến tháng 4 năm sau Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam Gió
thịnh hành trong mùa khô là gió Đông Nam với tần suất 30-40% Gió thịnh hành vào
mùa mưa là gió Tây Nam với tần suất 66% Tốc độ gió trung bình là 3 m/s, gió mạnh
nhất là 22,6 m/s, đổi chiều theo mùa
Trang 40Với đặc điểm khí hậu nêu trên là một lợi thế của Thành phố tạo điều kiện thuận lợi để phát triển sản xuất kinh doanh, nâng cao đời sống kinh tế, văn hóa và xã hội của
người dân
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - ã hội
3.1.2.1 Dân số, nhân khẩu học và thành phần dân tộc
Theo thống kê năm 2016 (31/12/2016), dân số thành phố là 828.295 người, mật
độ dân số là 3.608 người/km² Nguyên nhân của sự gia tăng dân số thành phố là do số
dân di cư rất lớn từ các nơi khác đến để làm tại các khu công nghiệp Thành phần dân
cư thành phố Biên Hòa gồm 23 dân tộc khác nhau có nguồn gốc từ 63 tỉnh thành trong
cả nước Dân số phần lớn là người Kinh, ngoài ra còn có một bộ phận người gốc Hoa
sinh sống chủ yếu ở xã Hiệp Hòa và phường Thanh Bình Có thể nói dân cư thành phố
Biên Hòa quá đông từ các tỉnh phía Bắc đến tận miền Tây Nam Bộ tập trung ở đây rất
đông và khó kiểm soát Hiện nay, thành phố Biên Hòa là thành phố thuộc tỉnh có dân
số cao nhất Việt Nam
Bảng 3.1 B ng tổng hợp phân ố ân số trên địa àn thành phố Biên Hòa
STT Đ n vị hành chính Diện tích (ha) Dân Số (người)