Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa

Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hoà đã hoàn thành việc bàn giao, tiếp nhận biên chế, lao động, tài chính, tài sản, tài liệu và những nội dung có liên quan đến hoạt động

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệu trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ

luận văn nào khác

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả Luận văn

Nguyễn Thành Hiếu

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học

Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp;

Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quí

báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập

tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin trân trọng gửi tới

quý Thầy, Cô lòng biết ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến TS Nguyễn Hữu Ngữ, người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo Thầy đã

giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình thành ý tưởng và hoàn

thiện luận văn này

Tôi xin trân trọng gởi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Văn phòng UBND thành phố Nha Trang, Văn phòng UBND tỉnh Khánh

Hòa, Phòng Tài nguyên & Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai thành phố Nha Trang đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung

cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp

đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài

Nha Trang, ngày tháng năm 2016

Học viên thực hiện

Nguyễn Thành Hiếu

TÓM TẮT

Nghiên cứu đề tài: “Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng

Đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố Nha Trang, tỉnh

Khánh Hòa”

Mục đích của đề tài nhằm phân tích và so sánh hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp

trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp

nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình này

Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; phương pháp so

sánh; phương pháp xử lý số liệu và phân tích

Kết quả cho thấy việc tổ chức hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp có những thuận lợi và khó khăn riêng đối với công tác tổ chức quản lý của Nhà nước về

nhân sự và công tác chuyên môn Điều dễ dàng nhận thấy mặt thuận lợi của mô hình

này là hạn chế của mô hình còn lại

- Đối với mô hình Văn phòng đăng ký được tổ chức theo hai cấp:

● Thuận lợi Việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ của các Văn phòng đăng ký thành phố được thực hiện tại địa bàn quản lý nên được sự giám sát trực tiếp tại UBND thành phố Công dân

không hài lòng hoặc có phản ánh về hành vi, biểu hiện tiêu cực của cán bộ công chức

thì được tiếp nhận và giải quyết ngay thời điểm với sự giám sát và chịu trách nhiệm

thường xuyên của UBND huyện

Công tác phối hợp giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cán bộ địa chính xã phường thuận lợi do cùng chịu sự quản lý của UBND thành phố

● Khó khăn + Đối với việc chỉ đạo công tác chuyên môn không thường xuyên, kịp thời

Trong công tác chuyên môn, nếu gặp những trường hợp vướng mắc chưa xử lý được

thì Văn phòng đăng ký thành phố phải trình phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng

trình UBND huyện, huyện phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND

tỉnh để xin ý kiến

+ Việc giải quyết hồ sơ không thống nhất ở mỗi huyện, thành phố do không được

sự chỉ đạo chung về chuyên môn

- Đối với mô hình Văn phòng đăng ký được tổ chức theo một cấp:

● Thuận lợi Công tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ theo cơ chế một cửa tại Chi nhánh từng bước thống nhất, chuẩn hóa, tuân thủ đúng quy định Hồ sơ được kiểm tra chặc chẽ

về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý tốt việc tách thửa đất, không để

xảy ra tình trạng manh mún, không đúng quy định, khó khăn, phức tạp trong công

tác đền bù, giải tỏa, chỉnh trang đô thị của thành phố cũng như tỉnh Khánh Hoà và

hạn chế được mầm móng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong cấp giấy chứng nhận

do việc thực hiện trước đây không thống nhất giữa các huyện, thành phố

Việc chỉ đạo công tác chuyên môn luôn được thực hiện thường xuyên, kịp thời

Khắc phục tình trạng giải quyết hồ sơ không thống nhất ở mỗi huyện, thành phố do

không được sự chỉ đạo chung về chuyên môn Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và

tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính của cấp trên với cấp dưới

dễ dàng được thực hiện

● Khó khăn + Công tác phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai và các phòng ban của UBND cấp huyện như: Quản lý đô thị, quy tắc đô thị, cán bộ địa chính xã phường, khó

khăn do không cùng chịu sự quản lý của UBND thành phố Bên cạnh đó việc phối hợp

trong lấy ý kiến xác nhận nguồn gốc nhà và đất thường xuyên chậm trễ

+ Thời gian đầu triển khai bộ máy văn phòng đăng ký một cấp chưa được kiện toàn kịp thời nên sau khi sáp nhập số lượng hồ sơ các huyện chuyển về Văn phòng

trung tâm rất lớn dẫn đến hồ sơ không thể giải quyết kịp tiến độ

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG x

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ xi

DANH MỤC HÌNH VẼ xii

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 3

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.1 Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai 4

1.1.2 Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai 6

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 11

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ 11

1.2.2 Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

1.2.3 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai theo hai cấp 19

1.2.4 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo 1 cấp 25

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 27

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm phi nghiên cứu 29

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 29

2.3.2 Phương pháp so sánh 30

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 30

2.3.4 Phương pháp phân tích số liệu 31

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI 32

3.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và tình hình phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực lên đất đai 38

3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG 41

3.2.1 Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai 41

3.2.2 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 42

3.2.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 42

3.2.4 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 43

3.2.5 Thống kê, kiểm kê đất đai 44

3.2.6 Tình hình giao đất, cho thuê đất 44

3.2.7 Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về quản lý đất đai 44

3.2.8 Công tác xử lý đơn thư khiếu nại, tranh chấp đất đai 45

3.2.9 Phát triển thị trường bất động sản 45

3.2.10 Các công tác quản lý khác 46

3.3 PHÂN TÍCH KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ

ĐẤT ĐAI THEO HAI MÔ HÌNH 47

3.3.1 Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp (từ 2009 đến 1/7/2015) 47

3.3.2 Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình một cấp (từ 01/7/2015 đến 31/1/2016) 57

3.4 SO SÁNH VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP SO VỚI MÔ HÌNH HAI CẤP 70

3.4.1 So sánh về chức năng, nhiệm vụ của 02 mô hình 70

3.4.2 So sánh về số lượng hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền, đăng ký thế chấp đã được thực hiện 74

3.4.3 So sánh hiệu quả về mặt thời gian và sự hài lòng 75

3.4.4 So sánh về tính minh bạch và thống nhất trong giải quyết hồ sơ 76

3.4.5 So sánh hiệu quả về mặt quản lý hồ sơ 77

3.4.6 So sánh hiệu quả về ứng dụng công nghệ thông tin 78

3.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA 78

3.5.1 Các giải pháp về chính sách 78

3.5.2 Giải pháp về kinh phí 78

3.5.3 Các giải pháp về tổ chức thực hiện 79

3.5.4 Những giải pháp trao đổi, cập nhật và phân phối thông tin 79

3.5.5 Những giải pháp đối với Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Nha Trang 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

1 KẾT LUẬN 82

2 KIẾN NGHỊ 83

2.1 Kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường 83

2.2 Kiến nghị UBND tỉnh 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 89

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

TT/BTMMT Thông tư/Bộ Tài nguyên&Môi trường

TT-TCĐC Thông tư - Tổng cục địa chính

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ năm 2009

-1/7/2015 53 Bảng 3.2 Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2009 – 1/7/2015 54

Bảng 3.3 Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp từ năm 2009 - 7/2015 56

Bảng 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

60 Bảng 3.5 Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 63

Bảng 3.6 Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất 65

Bảng 3.7 Cơ sở dữ liệu địa chính của các xã phường trên địa bàn thành phố Nha

Trang 66

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân 52

Biểu đồ 3.2 Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 53

Biểu đồ 3.3 Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất 55

Biểu đồ 3.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân 59

Biểu đồ 3.5 Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 62

Biểu đồ 3.6 Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất 64

Biểu đồ 3.7 So sánh số lượng hồ sơ đã thực hiện của 02 mô hình 74

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 3.1 Sơ đồ địa bàn nghiên cứu 32

Hình 3.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ 2 cấp 70

Hình 3.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp 71

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Nhà nước Việt Nam đã ban hành cũng như sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách để điều tiết các quan hệ có liên quan đến đất đai, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không

thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề Những chính sách đó đã góp phần làm cho

người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền

trên đất đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử dụng để đầu

tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác và thu hút đầu tư nước ngoài vào

Việt Nam

Để phát huy hiệu quả nguồn lực này cũng như đảm bảo việc quản lý của Nhà Nước trong công tác quản lý đất đai thì một công cụ không thể thiếu là phải nâng cao

hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đã có

nhiều hoạt động trong việc cải cách và hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai cũng như

cải tiến công tác đăng ký, nổi bật nhất là việc ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng

các phần mềm quản lý hoạt động đăng ký, cập nhật biến động và cung cấp thông tin

đất đai tại một số địa phương Tuy nhiên, những thay đổi này cũng chưa thật sự phát

huy tác dụng Sự tồn tại của nhiều quy định với trình tự, thủ tục khác nhau trong hoạt

động đăng ký đất đai do chưa có quy định chung thống nhất dẫn đến sự chồng chéo,

mâu thuẫn và cát cứ về thẩm quyền quản lý giữa các cơ quan quản lý liên quan, kéo

theo đó là sự rời rạc, không đầy đủ của hệ thống thông tin đất đai, bất động sản được

xây dựng

Trước tình hình đó, nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước đưa ra trong đường lối, chính sách của mình Theo đó, một trong những chính sách được chú trọng là

việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (trực thuộc Sở

Tài nguyên và Môi trường) và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (trực

thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường) nhằm đẩy mạnh và nâng cao hoạt động đăng ký

đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ và cung cấp thông tin địa

chính Thực hiện tốt các hoạt động này sẽ đảm bảo điều kiện pháp lý cho đất đai được

đưa vào giao dịch một cách hợp pháp trên thị trường Xây dựng được hệ thống đăng ký

đất đai và hồ sơ địa chính trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin có ý nghĩa quan trọng

trong việc giảm bớt thủ tục hành chính; công khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền trên đất; góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch,

hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai, giúp Nhà nước quản lý và kiểm soát được thị

trường bất động sản và chống thất thu thuế

Sau một thời gian hoạt động, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp (tỉnh và huyện) đã bộc lộ nhiều hạn chế: Do hệ thống Văn phòng đăng ký ở hai

cấp nên hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ hơn để lưu giữ ở nhiều cấp, đòi hỏi chi phí

lớn hơn cho việc lập và quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai và tài sản gắn liền với

đất Hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc Sự phối hợp

hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký (giữa Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và

Văn phòng đăng ký cấp huyện) thiếu chặt chẽ dẫn đến việc thực hiện nhiệm vụ của hệ

thống Văn phòng đăng ký kém hiệu lực, hiệu quả Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ

địa chính phức tạp và trùng lập hoặc bỏ sót do yêu cầu phải đảm bảo sự thống nhất

nội dung hồ sơ địa chính ở các cấp…

Để khắc phục những hạn chế trên và xây dựng một hệ thống đất đai theo hướng thống nhất, ngày 17 tháng 4 năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định số

447/QĐ-TTg về việc phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Trong đó,

bốn đơn vị được lựa chọn để thí điểm mô hình Văn phòng đăng ký một cấp là tỉnh

Đồng Nai (thí điểm trong phạm vi toàn tỉnh), tỉnh Hà Nam (thí điểm trong phạm vi

thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng), thành phố Hải Phòng (thí điểm

trong phạm vi quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên) Trên cơ sở đó, UBND tỉnh

Khánh Hòa đã ban hành Quyết định số 14/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2015 về

việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hoà trực thuộc Sở Tài nguyên và

Môi trường

Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hoà đã hoàn thành việc bàn giao, tiếp nhận biên chế, lao động, tài chính, tài sản, tài liệu và những nội dung có

liên quan đến hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thành phố,

thị xã cho Văn phòng Đăng ký một cấp quản lý, sử dụng theo đúng quy định của Nhà

nước trong tháng 3 năm 2015 Sau khi triển khai nhiệm vụ kể từ ngày 01 tháng 7 năm

2015 đến nay, có thể nhận thấy được những sự thay đổi, những điểm mới trong quy

định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và những khó khăn cần khắc phục khi thực

hiện Văn phòng 1 cấp Mặc dù vậy, bước đầu thực hiện mô hình sáp nhập Văn phòng

Đăng ký đất đai một cấp vẫn còn nhiều thách thức như: không thể sử dụng bộ thủ tục

hành chính dùng chung tại UBND các huyện, thành phố, thị xã; việc luân chuyển hồ

sơ không thuận lợi cho cán bộ tiếp nhận; đối với hồ sơ đăng ký biến động phải in mới

thì khi tiếp nhận hồ sơ xong, luân chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất

đai để tác nghiệp, sau đó luân chuyển đến Sở Tài nguyên và Môi trường, trình Giám

đốc Sở ký Sau khi ký xong phải lấy hồ sơ từ Sở Tài nguyên và Môi trường về lại bộ

phận một cửa, cuối cùng một cửa mới trả kết quả cho công dân Vì vậy, việc đi lại

cũng gặp khó khăn nhất định so với trước đây, dễ bị thất lạc, dễ bị rách giấy chứng

nhận và hồ sơ

Để phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa nói chung cũng như thành phố Nha Trang

nói riêng, nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình mới này, cũng

như khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp

và tiến tới chuẩn hóa hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình

của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại Xuất phát từ

những lý do trên, đồng thời được sự đồng ý và hướng dẫn của TS Nguyễn Hữu Ngữ,

tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phân tích hiệu quả hoạt động của mô hình Văn

phòng Đăng ký đất đai một cấp so với mô hình hai cấp tại thành phố Nha Trang,

tỉnh Khánh Hòa”

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích phân tích và so sánh hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

hai cấp trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa Trên cơ sở đó, đề xuất những giải

pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình này

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

3.1 Ý nghĩa khoa học

Các kết quả khoa học thu được từ đề tài này sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng ký đất

đai một cấp và hoàn thiện qui trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo

hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác

Kết quả nghiên cứu đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về đăng ký đất đai

và tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký một cấp

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban ngành liên quan của thành phố Nha Trang nắm bắt thông tin liên quan đến

hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, những ưu điểm và khó

khăn, những giải pháp và đề xuất điều chỉnh khi áp dụng mô hình này trên địa bàn

thành phố

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai

❖ Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ

sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”[20]

Theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113 ngày

29/11/2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và

ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”[21]

❖ Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH113 ngày 29/11/2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Hình 1.1 Xem phụ lục)

❖ Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất, làm

cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất Đây là hệ thống các tài liệu

chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của các thửa đất trong

mỗi đơn vị hành chính cấp xã

Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai,

sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ Bản đồ địa chính, sổ địa

chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản

lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và

được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng thửa đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan

❖ Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ

pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhà nước có thể nắm

chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và

nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất

Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký là bắt buộc

Bởi theo Luật đất đai 2013 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại

diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Việc đăng ký đất đai sẽ cung cấp cho Nhà nước

mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biện pháp quản lý sử dụng đất

đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm [21]

Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng

ký biến động Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biến

động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như:

chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê… Do vậy để đảm bảo đăng

ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ

sơ địa chính và cấp GCNQSD đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng

bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai,

đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất,

thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai Bên cạnh đó, đăng ký đất

đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà

nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các

quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật

Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát

sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu

thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản,

đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của

người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước

hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc

hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng

như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký

đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ

gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy

đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ

pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý

chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống,

kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình

thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng,

thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường

xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh

đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực

hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức độ phức tạp của công

việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm

vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ

địa chính đã thiết lập

1.1.2 Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố

giá trị và yếu tố sử dụng [21]

Yếu tố hình học là thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định, có thể trong phạm vi địa

phương và cũng có thể trên phạm vi toàn quốc thông qua các hoạt động địa chính như

khảo sát, đo đạc, lập các loại bản đồ đất đai…v.v Do mang tính chất kỹ thuật chuyên

ngành nên các hoạt động này phải được thực hiện bởi những người đã được đào tạo

chuyên môn và có kinh nghiệm Đồng thời do tính phức tạp, đòi hỏi sự chính xác khi

xác định ranh giới đất đai, cần có sự hỗ trợ của các phương tiện, thiết bị kỹ thuật với

chi phí cao và được tiến hành trên diện rộng nên hoạt động địa chính thường chủ yếu

là do Nhà nước đảm trách Các sổ địa chính (hay sổ đăng ký đất đai) hoặc các loại bản

đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính sẽ chứa đựng thông tin về đặc điểm

hình học, vật lý của các thửa đất (như hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, tọa độ trên

bản đồ…) Mỗi thửa đất được đánh dấu bởi những số liệu, tọa độ thống nhất phục vụ

cho việc tra cứu của người có nhu cầu

Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận chủ quyền đối với một hoặc một số diện tích đất nhất định của cá nhân hoặc tổ chức nào đó Chủ quyền này có

nghĩa là quyền sở hữu, hưởng lợi đối với đất đai, nhưng có thể không bao gồm sự

chiếm hữu vật lý bởi chủ sở hữu có thể cho thuê đất và người thuê mới là người chiếm

hữu thực tế Khi kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu trao đổi, mua bán đất đai gia

tăng, kéo theo đó là nhu cầu được bảo đảm quyền sở hữu của các bên tham gia giao

dịch và các nhà đầu tư cũng trở nên cấp thiết, đòi hỏi cần có sự bảo vệ và bảo đảm của

Nhả nước thông qua một hệ thống quy định pháp luât rõ ràng điều chỉnh quyền của các

chủ thể Và để nhận được sự thừa nhận và bảo vệ của pháp luật, người sở hữu/sử dụng

đất đai phải có trách nhiệm đăng ký nhằm xác lập và công bố quyền sở hữu, hưởng lợi

của mình đối với những diện tích đất đai xác định

Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông tin đất đai được đăng ký với vai trò cũng không kém phần quan trọng Nó thể hiện phương

diện giá trị của diện tích đất được đăng ký, góp phần củng cố và làm phong phú thông

tin đất đai Việc định giá có thể được tiến hành riêng cho diện tích đất và cũng có thể

cho cả bất động sản gắn liền trên đất Xét trên phương diện quản lý, xác định và ghi

nhận giá trị đất đai trong hệ thống đăng ký đất đai là một phần quan trọng của hoạt

động địa chính và là trách nhiệm của cán bộ đảm nhận công tác này Nói một cách

khái quát hơn, đây là hoạt động phổ biến do Nhà nước tiến hành Mục đích của nó là

hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước Thông qua hoạt động điều tra, khảo sát, đo

đac… nắm bắt những đặc điểm của đất đai, Nhà nước có thể định ra và áp dụng các

mức thu khác nhau tương ứng với giá trị sinh lợi của từng diện tích đất nhất định Tuy

nhiên, thông tin giá đất được lưu trữ còn có vai trò quan trọng trong vấn đề bồi thường

cho người có đất khi Nhà nước thu hồi đất Nó là cơ sở để Nhà nước xây dựng phương

án bồi thường và áp dụng mức giá bồi thường cụ thể phù hợp với giá trị của đất đai

Một số yếu tố quan trọng khác có ảnh hưởng lớn đến việc định giá đất đai là mục đích sử dụng đất bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai Sự thay đổi trong

mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá thị trường của nó, đồng thời cũng làm

thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất Đây chính là trụ cột thông tin quan trọng thứ

tư trong hệ thống đăng ký đất đai xét từ phương diện sử dụng đất

Trên thực tế, đất đai được sử dụng vào rất nhiều mục đích khác nhau nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng đa dạng của con người như: để ở, để xây dựng cơ sở hạ

tầng phục vụ hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ; để xây dựng các công trình

công cộng (trường học, bệnh viện, công viên…) và các tiện ích công cộng khác

(đường giao thông, hệ thống cống rãnh xử lý chất thải, hệ thống cấp – thoát nước…)

Tự bản thân người sở hữu/sử dụng đất, với điều kiện cá nhân, rất khó xác định mục

đích sử dụng cụ thể phù hợp với diện tích đất đó mà người đó đang có, hoặc nếu xác

định được thì chủ yếu mang tính chủ quan, xuất phát từ lợi ích bản thân Nếu Nhà

nước không có sự định hướng mà để cho người sử dụng đất tự ý sử dụng đất, chạy

theo nhu cầu của bản thân thì chắc chắn tài nguyên đất đai sẽ không được khai thác, sử

dụng hiệu quả, gây thiệt hại cho nền kinh tế và mọi mặt đời sống xã hội, thậm chí ảnh

hưởng đến cả vấn đề môi trường bởi đất đai có ảnh hưởng quan trọng đến tất cả mọi

lĩnh vực Vì vậy, với những công cụ, phương tiện của mình, để việc khai thác, sử dụng

đất đạt hiệu quả tốt nhất, đảm bảo sự phát triển bền vững, Nhà nước cần phải lập ra

quy hoạch sử dụng đất để định hướng cho hoạt động sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai của Nhà nước một cách cụ thể, hợp lý về số lượng lẫn chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế xã

hội của cả nước cũng như từng địa phương trong mỗi giai đoạn phát triển của đất nước

Đây là hoạt động mà cả chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa phương đều phải

có trách nhiệm tiến hành với sự phân công hợp lý, rõ ràng khi mà áp lực từ việc phát

triển kinh tế, xã hội đòi hỏi phải tạo ra và thực hiện những chính sách mới như đô thị

hóa, cải thiện cơ sở hạ tầng địa phương, cải thiện điều kiện sống, tái định cư, thu hút đầu

tư phát triển kinh tế, tạo việc làm cho người lao động…v.v Nó bao gồm hàng loạt hoạt

động đa dạng, cụ thể khác nhau Từ việc thu thập, xử lý rất nhiều thông tin về nhu cầu

sử dụng đất của từng lĩnh vực, ngành nghề, điều tra, khảo sát điều kiện của đất đai và cả

yếu tố môi trường hiện tại ở nơi diện tích đó; đến việc nghiên cứu đường lối, chính sách

phát triển của cả nước và từng địa phương để cân đối, phân bổ quỹ đất cho phù hợp và

lấy ý kiến từ nhân dân Kết quả của hoạt động quy hoạch là sự thay đổi trong hoạt động

sử dụng đất bao gồm sự phân chia hoặc hợp nhất những diện tích đất đai nhất định,

nghĩa là thay đổi đặc điểm hình học của đất đai; thay đổi mục đích sử dụng đất và thậm

chí thay đổi cả chủ thể sở hữu/sử dụng đất và các quyền đối với đất đai Nó có tác động

rất lớn đến thị trường đất đai/thị trường quyền sử dụng đất bởi sự thay đổi mục đích sử

dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn trong giá trị của đất đai (như từ đất nông nghiệp

chuyển sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đất ở), và sự thay đổi giá trị

này thường theo hướng tăng lên Đây là điều mà sự thay đổi hình học của bất động sản

trên đất không đạt được hoặc đạt được không đáng kể

Như vậy, ngoài sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền khi tiến hành quy hoạch, không thể không chú trọng đến sự cân bằng hài hòa về pháp lý, chính trị và

kinh tế trong mối quan hệ giữa các chủ thể: Chính quyền trung ương, chính quyền địa

phương và người dân, nhất là những người chịu ảnh hưởng bởi quy hoạch Nếu lợi ích

của quy hoạch không phù hợp với lợi ích, nguyện vọng của nhân dân, hoặc của địa

phương vùng quy hoạch thì việc triển khai quy hoạch sẽ hết sức khó khăn, thậm chí

không thể thực hiện Trong trường hợp này, tính thực thi của quy hoạch sẽ bị ảnh

hưởng và quy hoạch có thể phải bị hủy bỏ

Một khi quy hoạch được lập ra và được phê duyệt thì hoạt động sử dụng đất phải được tiến hành theo đúng quy hoạch, nghĩa là có sự hạn chế trong sử dụng đất của người

sở hữu/sử dụng đất Nếu không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

người sở hữu/sử dụng đất không thể tự ý chuyển mục đích sử dụng đất của mình (như từ

đất nông nghiệp sang đất ở, từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh thương mại…) Thông

tin hạn chế về quyền này là điều chưa thể hiện trong thông tin đất đai đem lại từ hoạt

động địa chính, hoạt động đánh giá và hoạt động xác lập chủ quyền đất

Như vậy, có thể thấy yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng của đất đai là bốn yếu tố thông tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ thống đăng ký

đất đai Do mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này được tiến hành

bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau Những đặc điểm hình học của đất

đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơ quan quản lý đất đai thực

hiện (cơ quan địa chính hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường) Đăng ký và xác lập

chủ quyền đất đai được người sử dụng đất tiến hành tại cơ quan tư pháp Việc xác định

giá đất thuộc trách nhiệm của cơ quan thuế Và hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất

thuộc trách nhiệm của chính quyền trung ương lẫn chính quyền địa phương Và mặt dù

có sự khác nhau nhưng bốn yếu tố đều có mối liên hệ và sự tương tác lẫn nhau

Thông tin về yếu tố hình học của đất đai (như vị trí, kích thước, diện tích, ranh giới…), về tính pháp lý của nó (chủ quyền và lợi ích đất trên thuộc về ai, có hợp pháp

hay không ?), cùng với mục đích sử dụng đất và những hạn chế đối với diện tích đất

(quy hoạch sử dụng đất) giúp xác định chính xác khả năng sinh lợi của đất đai Từ đó,

mới có thể định ra một mức giá phù hợp cho đất và tài sản trên đất Thông tin giá trị

đất đai, ngược lại, có tác dụng hỗ trợ cho công tác quy hoạch sử dụng đất, giúp Nhà

nước có sự cân nhắc, tính toán về hiệu quả sử dụng đất và tương ứng theo đó, thay đổi

mục đích sử dụng đất cho phù hợp Đồng thời, nó còn góp phần đảm bảo cho việc triển

khai quy hoạch được thuận lợi trên cơ sở xác định một mức giá bồi thường phù hợp

trong phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng cho những người bị thu hồi đất

trong khu vực quy hoạch Thông tin giá trị đất đai cũng có ảnh hưởng đến việc người

sở hữu/sử dụng đất xác định giá trị diện tích của mình khi thực hiện quyền và/hoặc

giao dịch đối với đất (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…)

Nếu xét trên phương tiện pháp lý, bất kỳ chủ sở hữu/sử dụng đất nào cũng muốn xác định rõ phạm vi quyền và lợi ích của mình đối với diện tích đất đai nhất

định Ngay cả Nhà nước cũng cần nắm thông tin này để có thể quản lý được đất đai,

liên kết với các thông tin được lưu trữ nhằm xác định rõ phạm vi hình học của các

quyền này trong một ranh giới, kích thước, hình thể đất đai nhất định Đây là những

thông tin thu được từ hoạt động địa chính Hơn nữa, nó còn có mối liên hệ với yếu tố

quy hoạch sử dụng đất để xác định rõ mục đích sử dụng đất mà chủ sở hữu/sử dụng đất

được phép tiến hành và hạn chế trong việc sử dụng đất (quyền đi qua bất động sản liền

kề, quyền sử dụng các tiện ích công cộng, hạn chế các công trình trên đất…) Từ đó,

chủ sở hữu/sử dụng đất có thể xác định hướng đi hiệu quả cho việc khai thác, sử dụng

đất của mình Bên cạnh đó, sự gắn kết giữa các yếu tố pháp lý và yếu tố giá trị của đất

đai cũng không thể thiếu Người nắm chủ quyền đất hoặc quyền sử dụng đất đai cần

xác định được giá trị đất đai của mình nhằm tránh thiệt hại khi tham gia giao dịch đất

đai, cũng như tính toán được khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp cho chính quyền trong

quá trình khai thác, sử dụng đất Thông tin này là kết quả của hoạt động đánh giá

Trong vấn đề sử dụng đất, điều rõ ràng là khi quy hoạch được triển khai sẽ dẫn đến

sự thay đổi và xác định lại các đặc điểm hình học của đất đai bởi việc tách, nhập các thửa

đất cho từng mục đích sử dụng tương ứng; sự thay đổi đối với quyền, lợi ích trên đất, kể cả

đối với người sở hữu/sử dụng nếu có sự thu hồi đất và sự thay đổi thường theo hướng tăng

lên của giá trị đất đai do việc chuyển mục đích sử dụng đất Ngược lại, để có thể lập và thực

hiện quy hoạch sử dụng đất, không thể thiếu những hoạt động về điều tra, đo đạc đất đai,

những số liệu địa chính về diện tích, hình thể đất, tình trạng sử dụng đất đai hiện tại và

những dữ liệu xã hội khác nhằm cân đối và phân bổ quỹ đất cho phù hợp, mở rộng không

gian hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất Đồng thời, cũng không thể thiếu những thông tin về

giá đất, về chủ quyền đất, nhất là trong việc lập phương án bồi thường khi thu hồi đất để

thực hiện quy hoạch

Như vậy, tùy thuộc những phương diện khác nhau, nhưng sự tương tác giữa bốn yếu tố là không thể thiếu Thông tin hoặc hoạt động của yếu tố này sẽ là cơ sở để

triển khai, hỗ trợ hoạt động cho những yếu tố còn lại Quy hoạch đất đai được thực

hiện thông qua các hoạt động địa chính cụ thể mang tính chất kỹ thuật trong việc xác

định đặc điểm hình học của đất đai và dựa trên thông tin ghi nhận về giá trị và chủ

quyền đất Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở sự tính toán sự tác động của tổng

hòa các yếu tố về đặc điểm hình học (vị trí thuận lợi hay không, diện tích đất lớn hay

nhỏ), đặc điểm pháp lý (chủ quyền hợp pháp hay không, quyền lợi trên đất đến mức độ

nào) và việc sử dụng đất (mục đích sử dụng nào có hiệu quả, giá trị ra sao khi thay đổi

mục đích sử dụng đất), cũng như giới hạn về quyền sở hữu/sử dụng đất (có hay không

bị hạn chế bởi quyền đi qua bất động sản liền kề, quyền sử dụng các lợi ích công cộng

đi qua khu đất người khác) Quyền, lợi ích trên đất được đảm bảo trong một phạm vi

được xác định với ranh giới, vị trí rõ ràng và chịu sự tác động lẫn giới hạn trong mục

đích sử dụng đất Tất cả được tập hợp lại tạo nên một hệ thống thông tin đất đai hoàn

chỉnh, đáp ứng nhu cầu thông tin của Nhà nước, cơ quan quản lý đất, người sở hữu/sử

dụng đất và các chủ thể khác có nhu cầu

Do sự gắn bó chặt chẽ này, với mục tiêu xây dựng hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, ở nhiều quốc gia hiện nay đang từng bước thực hiện việc liên kết những

yếu tố và hoạt động có sự gần gũi lại với nhau, đặt dưới trách nhiệm chung của một cơ

quan thống nhất nhằm thuận tiện cho việc quản lý và đơn giản hóa thủ tục đăng ký cho

người dân, cải cách hành chính và tinh giản bộ máy cơ quan nhà nước Ví dụ như

Thụy Điển, cơ quan đăng ký chủ quyền đã được sáp nhập và đặt dưới sự quản lý của

cơ quan đo đạc đất đai, thống nhất hoạt động đăng ký chủ quyền với hoạt động địa

chính Ở các nước Châu Âu, hệ thống đăng ký đất đai lúc ban đầu chủ yếu quan tâm

đến việc đo đạc địa chính để xác định giá đất cho mục đích thuế, nhưng về sau, liên kết

cả việc đăng ký chủ quyền Tương tự ở Úc, cũng có sự liên kết chặt chẽ giữa đăng ký

chủ quyền và định giá đất [13] Ở Việt Nam cũng có sự chuyển giao trách nhiệm định

giá đất từ cơ quan thuế sang cơ quan tài nguyên và môi trường để thống nhất việc quản

lý hệ thống đăng ký và thông tin đất đai

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ

Đất đai là tặng vật mà thiên nhiên trao cho con người nên mỗi người đều có quyền được hưởng các lợi ích từ đất Sẽ là vô lý nếu các lợi ích ấy chỉ tập trung trong

tay của một nhóm người Cho nên, bất kỳ ai khai thác hay sử dụng đất đều phải có

nghĩa vụ nộp một phần lợi tức mà họ thu được từ đất đai cho Nhà nước dưới hình thức

thuế Nhà nước sẽ điều tiết khoản thu đó để đảm bảo công bằng xã hội như cung cấp

phúc lợi xã hội, xây dựng các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng Muốn xác định

mức thuế hợp lý, Nhà nước phải nắm rõ diện tích, hạng đất… của từng đối tượng sử

dụng đất Để làm được việc này Nhà nước cần phải có một hệ thống cơ quan trợ giúp

Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước đối với đất đai cũng như các hoạt động địa chính

ra đời từ đấy

1.2.1.1 Thời phong kiến

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất nước

và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đối với các triều đại

phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ XV Ở giai đoạn này, phần lớn

ruộng đất công được Nhà nước trung ương giao cho các làng xã quản lý, lo việc phân

chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế và nộp đủ cho Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước

chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc ruộng đất Việc lập điền bạ không được đặt ra

Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế và phong thưởng hay ban,

cấp, các triều đại Lý-Trần sử dụng một số hình thức quản lý thô sơ, chứ chưa phải là

hình thức đo đạc ruộng đất theo định kỳ [7]

Quan hệ mua bán ruộng đất cũng được điều chỉnh, đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời Lý Đến thời nhà Trần, do

sự phát triển của việc mua bán và tranh chấp ruộng đất, năm 1227, nhà Trần đã phải

quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất, thậm chí việc

điểm chỉ thế nào cũng được quy định cụ thể năm 1237

Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tư Để thực hiện chính sách

này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những người có ruộng đất tư phải khai diện tích

thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờ ruộng Nhà nước cũng giao

cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi đo và lập sổ sách

Như vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được các triều đại Lý-Trần tiến hành từ rất sớm, ngay những năm đầu tiên của quốc gia độc lập, nhất

là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vụ cho những nhu cầu nhất

định Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống trên phạm vi cả nước chưa được tiến

hành, việc lập điền bạ chưa được chú trọng Vì vậy, hầu như không có nguồn tài liệu

chính thức để chứng minh về hoạt động đăng ký đất đai được tiến hành trong giai đoạn

này [7]

Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ thứ XV, sau khi giành được thắng lợi trong cuộc kháng chiến chống giặc Minh, nhà Lê chính thức ra lệnh cho các địa phương thống kê

tổng số ruộng đất, kiểm tra ruộng đất và lập sổ ruộng đất trong cả nước Dưới thời vua

Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức được điều chỉnh cụ thể trong bộ

luật đầu tiên của nước ta - Quốc triều Hình luật hay Bộ luật Hồng Đức Chế độ sở hữu

đối với đất công và đất tư được bảo vệ nghiêm ngặt Quan lại có trách nhiệm đo đạc và

lập sổ ruộng đất Người sở hữu, sử dụng ruộng đất có trách nhiệm khai báo chính xác

ruộng đất do mình sở hữu hoặc sử dụng của Nhà nước [7]

Lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất - địa bạ Hồng Đức - được thành lập để quản

lý đất đai và thu thuế Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471

Đến năm 1487, nhà Lê tiếp tục ra lệnh cho các địa phương phải dựng cột mốc ranh

giới ruộng đất Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, lập thành tập bản đồ quốc gia -

bản đồ Hồng Đức - để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490

Từ thế kỷ thứ XVI đến cuối thế kỷ thứ XVIII, với sự biến động chính trị phức tạp, sự quan tâm dành cho vấn đề ruộng đất giảm xuống Hoạt động đăng ký đất đai

chủ yếu là kế thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê

Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành một đợt đo đạc ruộng

đất lớn và lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường tính theo mẫu Sổ địa bạ được lập

thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã Hàng

năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều chỉnh một lần [7]

1.2.1.2.Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh vực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long Trước hết là

sự thay đổi các cơ quan quản lý đất đai

Năm 1867, Pháp thành lập Sở Địa chính Sài Gòn, sau đó đổi tên thành Sở Địa chính Nam kỳ vào năm 1869, do một thanh tra hành chính người Pháp quản lý Đến

năm 1896, Sở Địa chính được quản lý trực tiếp bởi thống đốc Nam kỳ

Ở Trung kỳ, Sở bảo tồn điền trang Trung kỳ được thành lập bởi Khâm sứ Trung

kỳ năm 1930, và vào năm 1939 đổi tên là Sở Quản thụ địa chính Trung kỳ, phụ trách

việc đo đạc giải thửa và lập địa bạ

Ở Bắc kỳ, Sở Địa chính được thành lập năm 1906

Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi Hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Tuy nhiên,

để phục vụ cho chính sách cai trị, Pháp triển khai nhiều chế độ đăng ký đất đai khác

nhau cho từng miền

Từ năm 1925, để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, Chính phủ Pháp ban hành sắc lệnh ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ, áp dụng

tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng và Nha Trang Theo đó,

bản đồ giải thửa được đo đạc bằng phương pháp hiện đại nhất vào thời điểm lúc bấy

giờ Mỗi lô đất của từng chủ sử dụng đất được thể hiện trên một trang của sổ điền thổ

Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký [7]

1.2.1.3 Giai đoạn 1954 - 1975

Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền Miền Nam Việt Nam đặt dưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ ủng hộ Ngày 05/10/1954, Nha Địa

chính Việt Nam được thành lập, quản lý trực tiếp bởi đại biểu Chính phủ Ở mỗi tỉnh

có Ty Địa chính Tại miền Trung, Nha Địa chính cũng được thành lập tại Huế và Đà

Lạt Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủ yếu kế thừa các chế độ điền thổ của thực

dân Pháp [7]

Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền Cách mạng quan tâm hàng đầu ở Miền bắc là người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng

vẫn lần lượt ban hành nhiều chính sách và quy định để từng bước mang lại ruộng đất

cho người nông dân Phong trào cải cách ruộng đất được phát động năm 1953 và đặc

biệt là Luật cải cách ruộng đất được ban hành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất

của thực dân – phong kiến, trao trả quyển sở hữu ruộng đất cho người nông dân Đến

tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm 1950 ở miền

Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất tham

gia vào hợp tác xã

Phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai cũng được điều chỉnh Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính Năm

1959, Cục Đo đạc – Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng Ngày

09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ

Nông nghiệp phụ trách đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống này

chỉ phụ trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp Đất đai trong lĩnh vực khác

bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây dựng…

dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai [7]

1.2.1.4 Giai đoạn 1975 đến 1980

Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thống nhất được đặt ra Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội

đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn

lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết

kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất [7]

1.2.1.5 Giai đoạn 1980-1988

Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng bộ máy, từ những năm 1980, việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở

lại Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành: Quyết

định 201-CP ngày 01/07/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác

quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng

Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất Trên cơ sở

các quy định của Chính Phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành nhiều quy định

về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến

hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ

Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh

giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã

với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác

nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp

giấy chứng nhận [7]

Giai đoạn này, do phải tập trung khắc phục hậu quả chiến tranh, đối phó với những khó khăn trên nhiều lĩnh vực, nên nhiều nhiệm vụ, yêu cầu đăng ký đất đai theo

quy định bị lược bỏ nhằm đáp ứng yêu cầu nhanh chóng quản lý đất đai phục vụ cho

các kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước Vì vậy, tài liệu cơ bản của hồ sơ đất đai

chủ yếu là bản đồ giải thửa, sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất, được lưu giữ một

bộ tại xã và một bộ tại huyện đê theo dõi, quản lý biến động đất đai Thông tin đất đai

chủ yếu là hình thể đường ranh giới thửa đất trên bản đồ; chủ sử dụng hoặc sở hữu; số

hiệu thửa đất; tờ bản đồ, diện tích… Việc đo đạc, đăng ký đất đai không được tiến

hành một cách chính xác và thống nhất mà thực hiện bằng nhiều phương pháp khác

nhau, tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương Nơi có bản đồ giải thửa thì đo đạc

chỉnh lý, bổ sung Nơi chưa có hoặc đã có bản đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất có

nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng phương tiện thô sơ

hoặc tổ chức cho người dân tự khai báo, đăng ký Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp

của người kê khai đăng ký rất khó xác định

Ở giai đoạn này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm

kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cũng chưa được thực hiện [7]

1.2.1.6 Giai đoạn từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm

1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý

Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương

phải chỉ đạo các địa phương tiến hành

Ngày 14/7/1989, Tổng Cục quản lý ruộng đất đã ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các địa phương đồng loạt triển khai thực hiện từ năm

1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất được phát hành,

chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích

của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính [5]

Luật đất đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông qua những quy định về giá đất,

về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy

nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử

dụng đất càng trở nên cấp thiết Những quy định về hoạt động đăng ký đất đai trong

quyết định 201/ĐKTK không còn phù hợp vì nó chỉ chủ yếu phục vụ công tác quản lý

đất đai của Nhà nước, chưa xác lập chính xác và bảo vệ được quyền sử dụng đất của

người sử dụng với tư cách là một tài sản của họ được đưa vào giao dịch trên thị trường

trong điều kiện phát triển của nền kinh tế Vì vậy, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục có

sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký [16]

Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc Cũng trong năm này hoạt

động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng

Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng ký quyền

sử dụng đất thuộc ngành Địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở đô thị thuộc ngành Xây dựng

Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định thay thế các quy định cụ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phép các địa

phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến hành hoạt động đăng ký

cho phù hợp, nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, những năm gần đây, cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang

công nghiệp và dịch vụ; kéo theo nó là sự chuyển đổi trong việc sử dụng các nguồn

lực lao động, công nghệ, đất đai, tài nguyên khác… và tác động đến môi trường Điều

này đặt ra nhu cầu đất đai và tài nguyên cần được thống nhất quản lý Một lần nữa,

ngành Địa chính và hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức lại với sự ra đời của Bộ Tài

nguyên và Môi trường Đặc biệt, hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai năm

2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất; kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu chung

cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất Ngoài ra, vấn đề số hóa hồ sơ địa

chính, dữ liệu thông tin đất đai và cung cấp thông tin điện tử cũng chính thức được quy

định, đặt ra nhu cầu tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai và công khai thông tin [3]

Tóm lại, hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền ở các chế độ khác nhau kế thừa và tiếp tục bổ sung,

điều chỉnh nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình

1.2.2 Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng như trong hoạt động điều phối đất đai chính là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thể hiện những

thông tin về thửa đất đã được Nhà nước ghi nhận đầy đủ trong hồ sơ địa chính và

quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất chính thức được Nhà nước thừa

nhận, bảo vệ Vì vậy, giữa đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

có mối liên hệ mật thiết với nhau Dù một bên là hoạt động dịch vụ công và một bên là

hoạt động quản lý hành chính, nhưng kết quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất sẽ thể hiện tính hiệu quả của hoạt động đăng ký đất đai Có thể khẳng định

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp

pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201-

QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ) áp dụng thống nhất

cấp cho người sử dụng đất Tuy nhiên, trong giấy đỏ không thể hiện tài sản trên đất, cụ

thể là nhà ở tại đô thị vì chức năng quản lý nhà ở thuộc Bộ Xây dựng Để đáp ứng nhu

cầu quản lý, năm 1994, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

được Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của

Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng

nhạt (thường gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại

đô thị Ngoài ra, còn có giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc được

Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999

của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng trụ sở làm việc

tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (được gọi là giấy tím), áp dụng

cấp cho nhà, đất, trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước Như vậy, trước tháng

11/2004, cùng lúc tồn tại 03 thủ tục đăng ký đất đai và 03 loại giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hợp pháp do 03 hệ thống cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm quản lý và tổ

chức thực hiện, gồm: liên quan đến tài sản của người sử dụng đất có giấy đỏ- thuộc

ngành Tài nguyên và Môi trường và giấy hồng - thuộc ngành Xây dựng; liên quan đến

tài sản Nhà nước có giấy tím - thuộc ngành Tài chính Chưa kể tại một số thành phố lớn

(như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…), trong thời gian chưa có giấy hồng, để quản lý

nhà ở, đã chủ động ban hành những mẫu giấy chứng nhận tạm thời (gọi là giấy trắng -

người có giấy trắng được coi là sử dụng đất hợp lệ, vẫn được công nhận quyền sử dụng

đất và chỉ cần làm thủ tục đổi từ giấy trắng sang giấy đỏ hoặc giấy hồng) cấp cho người

sử dụng đất

Do sự tách biệt thẩm quyền gây khó khăn trong quản lý bất động sản (đất và nhà ở là hai tài sản gắn liền mật thiết với nhau) nên ở một số thành phố trực thuộc

trung ương (Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh) đã sáp nhập Sở Địa chính

(quản lý đất đai) và Sở Nhà đất (quản lý nhà và đất có nhà) thành Sở Địa chính - Nhà

đất và cơ quan này chỉ cấp cho người dân một loại giấy hồng

Với quy định của Luật Đất đai 2003, giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ được thay thế bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát

hành thống nhất trên phạm vi cả nước, kể cả trường hợp có nhà ở, tài sản gắn liền trên

đất Nhưng do một số thuật ngữ trong quy định chưa được rõ ràng làm nảy sinh tranh

chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế Cụ thể là nhà ở và công trình xây dựng gắn

liền với đất sẽ được thể hiện trên giấy đỏ thông qua việc ghi nhận theo yêu cầu của

người sử dụng đất [20] (Hình 1.2 Xem phụ lục)

Vấn đề đặt ra là sự ghi nhận này có phải là sự công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hay chỉ là thể hiện sự tồn tại, hiện diện của tài sản trên đất tức là giá trị pháp lý của việc

ghi nhận Hơn nữa, việc ghi nhận là không bắt buộc mà tiến hành theo yêu cầu của

người sử dụng đất Nếu người sử dụng đất không yêu cầu và không khai báo về tài sản

trên đất thì Nhà nước có quản lý được tình hình bất động sản và giải quyết được các

tranh chấp bất động sản xảy ra hay không Vả lại, nếu áp dụng quy định này, việc quản

lý, đăng ký nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở từ trước đến nay thuộc

ngành Xây dựng phải chuyển sang cho ngành Tài nguyên và Môi trường Đây là lí do

dẫn đến sự tranh chấp thẩm quyền giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng

trong một thời gian dài kể từ thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành

Vì sự không rõ ràng trong vấn đề sở hữu tài sản trên đất, khoảng một năm sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Bộ Xây dựng đã phát hành giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (theo

Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ

quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu Theo đó, cùng một thửa đất

có nhà, thay vì chỉ cấp một giấy chứng nhận theo quy định cũ (giấy hồng cũ- giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định

60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với

quy định này, phải cần đến 02 loại giấy chứng nhận: một cho quyền sử dụng đất (giấy

đỏ mới) và một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02

thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại 02 cơ quan quản lý khác nhau

Chưa kể với quy định chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản thì còn có sự tham gia của Bộ Tư pháp

vào mối quan hệ tranh chấp về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi hiện ở

Việt Nam vẫn chưa có luật thống nhất về đăng ký bất động sản, trong khi trách nhiệm

soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản thuộc về Bộ Tư pháp Theo Điều 29 Dự thảo Lần

7 Luật Đăng ký bất động sản, người đăng ký bất động sản sẽ được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận này

sẽ được sử dụng để dần thay thế cho các giấy chứng nhận đỏ, hồng hiện có Quy định

này chưa được thông qua mà đang được tiếp tục bổ sung, hoàn thiện, nhưng cũng thể

hiện được mong muốn thống nhất thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý bất

động sản, mà trước hết là thống nhất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì

lợi ích người dân hay vì lợi ích cục bộ của ngành, điều này chỉ có chính bản thân cơ

quan có thẩm quyền biết rõ

Tuy nhiên, từ thực trạng bộ máy, cán bộ quản lý đất đai tương tự như quản lý nhà ở, có thể hình dung những rắc rối, tiêu cực và khó khăn mà người sử dụng đất

phải gánh chịu trước quy định không thống nhất của cơ quan có thẩm quyền Một

năm sau, sự bất cập này được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua quy định tại

Điều 11 Luật Nhà ở: thống nhất đất có nhà chỉ cấp một giấy chứng nhận là giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành

theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Giấy này tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy

hồng mới)

Ngay cả giấy hồng mới theo Luật Nhà ở khi được áp dụng cũng nảy sinh rắc rối So với mẫu giấy hồng cũ, mẫu giấy mới không có trang cập nhật thông tin giao

dịch bảo đảm (thế chấp) Điều này rất rủi ro khi người đi vay sử dụng giấy tờ nhà, đất

giả trong khi tổ chức tín dụng cho vay không có khả năng kiểm chứng, hoặc khó khăn

cho việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản để thu hồi nợ và cả vấn đề

xác định các quyền hạn chế của bất động sản đối với người có nhu cầu [2]

Vẫn với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt dưới sự quản lý của một cơ quan duy nhất - cơ quan Tài

nguyên và Môi trường, cuối cùng cũng được hoàn thành Với quy định của Luật sửa

đổi, bổ sung các luật liên quan đầu tư xây dựng cơ bản và các văn bản hướng dẫn thi

hành, như đã đề cập, kể từ ngày 01/8/2009, giấy chứng nhận chung cho cả quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ra đời và được chính

thức cấp từ ngày 10/12/2009 Giấy mới có bìa màu hồng cánh sen, thay thế cho các

loại giấy đỏ, giấy hồng trước đó Trên cơ sở giấy chứng nhận thống nhất này, việc

đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác

gắn liền với đất cũng được thống nhất theo trình tự, thủ tục chung

Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý bất động sản và hướng tới xây dựng một hệ

thống thông tin đất đai thống nhất Thế nhưng, sự thay đổi này chỉ là bước khởi đầu

Vẫn còn đó nhiều khó khăn cần giải quyết Làm thế nào để có được sự phối hợp, hỗ

trợ nhịp nhàng giữa các cơ quan quản lý bất động sản, tránh tình trạng tranh chấp thẩm

quyền là một trong những điều quan trọng

1.2.3 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai theo hai cấp

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện được thành lập

trên cơ sở Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn về

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.3.1 Cơ sở pháp lý

- Căn cứ Nghị định số 60/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 6 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Ngân sách nhà nước;

- Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm

2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi

hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước

1.2.3.2 Cơ cấu tổ chức, nhân sự

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh được thành lập một số phòng chuyên môn nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào đặc điểm của

từng địa phương và theo nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn

và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo đề nghị của

Giám đốc Văn phòng

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện theo đề nghị của Trưởng

phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ

Biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là biên chế sự nghiệp do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định Việc quản lý, sử dụng biên chế của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định số

112/2004/NĐ-CP ngày 08 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý

biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước; Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày

25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về

thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp

công lập và các văn bản hướng dẫn các Nghị định này

1.2.3.3.Chức năng, nhiệm vụ

a) Chức năng

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực

thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng

tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc

Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp

huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường

và Trưởng phòng Nội vụ [20]

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật

b) Nhiệm vụ và quyền hạn

❖ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa

bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ

trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy

định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân

nước ngoài;

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý

cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ

liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất

đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối

với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất

đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn

giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt

Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính

ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn

liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh;

- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản

lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai;

trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa

chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính

do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật [20]

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao

❖ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với

hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến

động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để

chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập

nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn

liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng

dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước

khi sử dụng, quản lý;

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu

của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính,

trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao

c) Cơ chế tài chính Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện cơ chế tài chính theo quy định tại Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006

của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ

chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập và các văn bản

hướng dẫn hiện hành [20]

Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện

❖ Kinh phí do ngân sách nhà nước cấp, gồm:

- Kinh phí bảo đảm hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm vụ đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện tự bảo đảm một phần

chi phí hoạt động (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp); đơn vị do ngân sách

nhà nước bảo đảm toàn bộ chi phí hoạt động;

- Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

- Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm

quyền phê duyệt;

- Kinh phí khác

❖ Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

- Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định của Nhà nước (phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai, tài sản gắn liền với đất; phí đo đạc địa

chính; phí thẩm định cấp giấy chứng nhận; lệ phí địa chính; lệ phí đăng ký giao dịch

* Nội dung chi, gồm:

- Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng, nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho công tác thu phí,

lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương, tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích

nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ

công cộng; văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ, chuyên môn; sửa chữa thường

xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;

- Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương, tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn theo

quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài

sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật và các khoản

chi khác (nếu có);

- Chi không thường xuyên, gồm:

+ Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ có định mức kinh

tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được

quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối với nhiệm vụ chưa có định mức kinh tế

kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của nhà

nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản

cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm

quyền phê duyệt;

+ Chi khác

1.2.4 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo 1 cấp

Văn phòng đăng ký đất đai một cấp được tổ chức theo Quyết định số

14/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2015 của 14/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa về việc thành lập Văn

phòng Đăng ký đất đai Khánh Hoà trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

1.2.4.1 Cơ sở pháp lý

- Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng

11 năm 2003;

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Căn cứ Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và

Môi trường;

- Căn cứ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất;

- Căn cứ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Căn cứ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về thành lập địa chính

- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm

vị chức năng quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường

1.2.4.2 Bộ máy đăng ký và nhân sự

a Về cơ cấu, tổ chức

Mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có các chi nhánh trực thuộc, được bố trí

theo phạm vi địa bàn (mỗi chi nhánh phụ trách một huyện, thị xã, thành phố thuộc

tỉnh), được thành lập trên cơ sở chuyển nguyên trạng từ các Văn phòng đăng ký trực

thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của các thành phố, thị xã, quận, huyện

Các chi nhánh chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh; không hạch toán độc lập mà do Văn phòng đăng ký cấp

tỉnh thống nhất quản lý, nhưng có con dấu riêng để thực hiện nhiệm vụ đăng ký

theo thẩm quyền [28]

b Về chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền

- Văn phòng đăng ký một cấp thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký cấp

huyện theo quy định của pháp luật hiện hành trong phạm vi địa bàn

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký có chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền của Văn phòng đăng ký một cấp trong phạm vi địa bàn được giao quản lý, bao gồm: Thực

hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là Giấy chứng nhận) và đăng ký biến

động đối với tất cả các đối tượng (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư); xác nhận

thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động không

phải cấp Giấy chứng nhận mới; cập nhật, chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính và cơ

sở dữ liệu địa chính; quản lý, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin

đất đai; thống kê đất đai theo định kỳ

Riêng thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận đối với loại hồ sơ đăng ký biến động thực hiện tại các Chi nhánh giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng

nhận cho tất cả các đối tượng, bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài;

hộ gia đình; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo [30]

c Về nhân lực Nhân lực của Văn phòng đăng ký một cấp được kế thừa nhân lực hiện có của Văn phòng đăng ký các cấp Trong quá trình thực hiện sẽ căn cứ vào yêu cầu nhiệm vụ

thường xuyên của địa bàn để xác định lại nhu cầu nhân lực và điều chuyển, tuyển dụng

bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực nhằm đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ

d Về trang thiết bị

- Trang thiết bị kỹ thuật cho hoạt động chuyên môn của Văn phòng đăng ký một cấp được kế thừa sử dụng các trang thiết bị của Văn phòng đăng ký các cấp hiện

có và trang bị bổ sung trong quá trình thực hiện để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ chuyên

môn được giao

- Các thiết bị cần thiết phải có cho hoạt động chuyên môn của Văn phòng đăng

ký một cấp bao gồm: Máy đo đạc; máy in các loại (khổ A4, A3 và A0); máy

photocopy (khổ A3 và Ao); các thiết bị công nghệ tin học phục vụ xây dựng, quản lý,

vận hành cơ sở dữ liệu địa chính (máy tính cá nhân, máy chủ cơ sở dữ liệu, máy chủ

backup dữ liệu, máy chủ Web, máy trạm đồ họa, máy tính xách tay, máy Scanner, thiết

bị lưu trữ dữ liệu đặc biệt, thiết bị mạng và thiết bị an toàn mạng); tủ và giá lưu trữ hồ

sơ địa chính

e Về tài chính Trong thời gian sẽ hoạt động theo cơ chế tự chủ một phần tài chính theo quy định hiện hành Quá trình thực hiện sẽ đánh giá tình hình và đề xuất hoàn thiện cơ chế

và các điều kiện kèm theo để bảo đảm tài chính cho thực hiện nhiệm vụ chuyên môn

của Văn phòng đăng ký một cấp

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

Đề tài luận văn thạc sĩ : “Phân tích hiệu quả mô hình thí điểm Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất một cấp hiện nay so với mô hình hai cấp tại thành phố Đà Nẵng”

của tác giả Trần Thị Kim Hiền học viên của trường Đại học Nông Lâm Huế

Ngoài công trình nghiên cứu trên, việc tìm kiếm các công trình nghiên cứu đã được thực hiện là một vấn đề khó khăn đối với tác giả trong quá trình nghiên cứu đề

tài này

Đề cập đến hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phần lớn các tài liệu đều hướng đến phân tích các khía cạnh kỹ thuật, các sản phẩm

phần mềm công nghệ thông tin ứng dụng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin

đất, hệ thống đăng ký đất đai, hoặc chỉ phân tích một vài chức năng nhiệm vụ của

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Nguồn tài liệu nghiên cứu phân tích về so

sánh hiệu quả của mô hình đăng ký quyền sử dụng đất một cấp so với mô hình hai

cấp hầu như chưa có với một số sách đã được phát hành, những bài viết đăng trên

tạp chí chuyên ngành, và kể cả trên internet mà tác giả sưu tầm, ngoài những quy

định pháp luật do Nhà nước ban hành Hầu hết những công trình nghiên cứu về vấn

đề này tập trung vào quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hai cấp,

đánh giá tình hình giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá

hiệu quả công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các năm,

tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tình hình cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp,

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu về vấn đề giao đất và cấp giấy chủ yếu

là những công trình nghiên cứu nhỏ Vì vậy, tính mới của nghiên cứu này là tập trung

làm rõ được tính lý luận và thực tiễn của mô hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất theo mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp đang triển khai so với

mô hình 2 cấp trước đó Đây cũng là nghiên cứu để có những cơ sở đề xuất với Nhà

nước việc nên hay không nên duy trì mô hình 1 cấp đang thực hiện hiện nay và đề xuất

được những giải pháp nhằm hoàn thiện cho tương lai